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Mietpreisbremse: Was Sie beachten müssen

Am 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse offiziell in Kraft getreten. Wir erklären, was es mit dem Gesetz auf sich hat.

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In den vergangenen Jahren sind die Mieten vielerorts stark gestiegen. Normalverdiener können es sich oft nicht mehr leisten, in Ballungsgebieten wie den Innenstädten von München oder Hamburg, zu leben. Die Mietpreisbremse soll dieser Entwicklung entgegenwirken.

Was regelt die Mietpreisbremse?

Bisher konnte der Vermieter bei einem Mieterwechsel einen uneingeschränkt höheren Mietpreis verlangen. Die Kosten sind deswegen in besonders beliebten Gebieten in den vergangenen zehn Jahren um bis zu 40 Prozent gestiegen. Das neue Gesetz besagt, dass der neue Mietpreis nur noch zehn Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Damit wollen die Politiker den stetigen Preisanstieg stoppen. Laut Gesetzentwurf sollen Mieter in Deutschland dadurch mehr als 280 Millionen Euro im Jahr sparen.

Wie findet man die ortsübliche Vergleichsmiete heraus?

„Am besten informieren Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung über den lokalen Mietspiegel“, rät Claus O. Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes. Diese könne Sie sonst weiterverweisen, wenn beispielsweise der Immobilienring die Dokumente besitze. „Aber nicht in allen deutschen Städten gibt es einen Mietspiegel - Bremen hat zum Beispiel keinen. Wenn die Mietpreisbremse in diesen Gebieten eingeführt wird, ist es sowohl für Vermieter als auch für Mieter schwierig, die Vergleichsmiete herauszufinden. Zur Not müssen Sie ein Gutachten erstellen lassen.“

Gerichtsstreit über die Mietpreisbremse

Schon im Mai 2016 gab es den ersten Rückschlag für das Gesetz: Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg erklärte den Mietspiegel von Berlin als unwirksam. Er sei nicht wissenschaftlich qualifiziert. Somit gab das Gericht einer Vermieterin Recht, die gegen ihren Mieter geklagt hatte, um eine Mieterhöhung durchzusetzen.

Im Oktober 2016 wurde jedoch in Berlin-Lichtenberg das erste Urteil im Sinne der Mietpreisbremse gesprochen. Der Vermieter muss dort seinen Mietern den Betrag, der über der rechtlich erlaubten Miete liegt, für den gesamten Zeitraum zurückzahlen.

Jüngsten Urteilen zufolge könnte die Mietpreisbremse schon bald vor dem Aus stehen: Im Dezember 2017 wurde die bayerische Mietpreisbremsenverordnung vom Landgericht München aufgrund von Formmängeln für unwirksam erklärt. Die Staatsregierung habe es versäumt, ausdrücklich festzulegen, welche Kriterien einen angespannten Wohnungsmarkt ausmachen.

Dasselbe Schicksal ereilte im März 2018 die Mietpreisbremse in Hessen: Auch diese wurde aufgrund von Verstößen gegen die Formvorgaben für nichtig erklärt.

Noch gravierendere Folgen könnte das im September 2017 verkündete Urteil aus der Bundeshauptstadt haben: Das Landgericht Berlin erklärte die Mietpreisbremse insgesamt für verfassungswidrig. Nun müssen sich die Richter am Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe genauer mit der Verordnung befassen und über deren Schicksal entscheiden. Denn nur sie haben das Recht, ein verfassungswidriges Gesetz endgültig zu kippen.

Wo ist die Mietpreisbremse gültig?

Die Länder entscheiden, in welchen Städten die Mietpreisbremse zustande kommt. Mithilfe von Rechtsverordnungen legen sie fest, welche Gebiete vom überdurchschnittlichen Preisanstieg betroffen sind. Erst wenn ein Gebiet so offiziell ausgewiesen wurde, kann die Mietpreisbremse wirken.

Zum 1. Juni 2015 hat lediglich Berlin die Mietpreisbremse eingeführt. Die anderen Länder folgten nach und nach, jedoch haben vier bis jetzt nicht die Absicht, das Gesetz einzuführen:
Sachsen, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern und das Saarland. Die Landesregierungen sind der Meinung, dass die Mieten in ihren Bundesländern nicht so stark steigen würden wie in anderen Regionen.

Was passiert, wenn der Vermieter nicht mitmacht?

Wenn sich Ihr Vermieter nicht an das Gesetz hält und in einem anerkannten Ballungsraum eine höhere Miete verlangt, macht er sich noch nicht strafbar. Allerdings ist der von ihm geforderte Aufschlag unwirksam. Sie müssen als Mieter nur maximal 110 Prozent der ortsüblichen Miete zahlen. „Wenn Sie im Nachhinein feststellen, dass Sie zu viel zahlen, haben Sie einen Rückforderungsanspruch. Dieser verjährt erst nach drei Jahren“, so Deese.

Dafür müssten Sie sich beim Vermieter beschweren und Ihre Forderungen anhand des Mietspiegels beweisen – das Berliner Urteil wirft jedoch die Frage auf, wie verlässlich die Mietspiegel sind. Wenn Sie Bedenken haben, wenden Sie sich zunächst an einen lokalen Mieterverein oder lassen Sie sich von einem Anwalt beraten.

Einschränkungen

Wenn Sie einen Neubau oder eine umfassend modernisierte Wohnung mieten, können Sie nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Hier kann der Vermieter den Mietpreis nach wie vor frei vereinbaren. Wann gilt eine Wohnung als ausreichend modernisiert? Der Inhaber muss mindestens ein Drittel an Aufwand aufgebracht haben, den er bei einem Neubau gehabt hätte. Außerdem müssen die Maßnahmen die Wohnung nach §555b BGB verbessert haben – zum Beispiel durch eine neue Heizung oder ausgewechselte Fenster.

Für alle Wohnungen gilt: Wenn der Wohnungsinhaber vorweisen kann, dass der Vormieter mehr als die Vergleichsmiete bezahlt hat, muss er die Miete nicht heruntersetzen. „Dafür muss der Vormieter aber mindestens ein Jahr in der Wohnung gelebt haben“, so Deese.  

„Zu beachten ist, dass die Mietpreisbremse erst einmal auf nur fünf Jahre festgesetzt ist. Wenn die Politiker bis dahin das Bundesgesetz nicht ändern, läuft es automatisch aus“, erklärt Mieterschutzbund-Geschäftsführer Deese. Dass sich bis dahin der Wohnungsmarkt entspannt haben wird, glaubt er aber nicht.

Wenn Sie Probleme mit Ihrem Vermieter bezüglich des Mietpreises haben, hilft Ihnen eine Rechtsschutzversicherung, etwa von der Allianz.

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