Eigenbedarfskündigung: Wirksam oder nicht?
- Ihr Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
- Das Kündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn darin vermerkt ist, wann, warum und für wen die Wohnung benötigt wird.
- Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate. Sie ist davon abhängig, wie lange Sie als Mieter bereits in der Wohnung gewohnt haben.
- Als Mieter können Sie einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt und der Umzug für Sie unzumutbar wäre.
- Bei einem Rechtsstreit aufgrund einer Eigenbedarfskündigung hilft Ihnen die Allianz Rechtsschutzversicherung.
Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Der Gesetzgeber hat Verständnis für diese Situation und stellt daher sehr strenge Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung.
Wann ist Eigenbedarf gerechtfertigt?
Zum Schutz von Mietern kann ein Vermieter nicht grundlos Eigenbedarf anmelden. Die Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn Ihr Vermieter auch eine ernsthafte Absicht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen oder diese für eine ihm nahestehende Person nutzen zu wollen. Wird nur vage formuliert, dass er demnächst einziehen möchte, reicht das in der Regel nicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus.
Eine Eigenbedarfskündigung kann in der Regel für die folgenden Personen ausgesprochen werden:
- Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder, Eltern, Schwiegereltern
- Kinder des Lebenspartners
- Enkel, Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Cousins und Cousinen
- Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister
Abschließend definiert ist der Personenkreis jedoch nicht. In der Regel kommt es auch darauf an, wie das Verhältnis zwischen Vermieter und der entsprechenden Person ist. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2009 beispielsweise, dass eine Eigenbedarfskündigung bei Schwager und Schwägerin ebenfalls gerechtfertigt sein kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihnen besteht (Az. VIII ZR 247/08). Benötigt ein Vermieter die Wohnung für einen entfernten Verwandten, sollte er schon im Kündigungsschreiben angeben, aus welchen Umständen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, die ihn zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Zudem muss der Vermieter seine Gründe für den Eigenbedarf nennen. Dabei kann es sich beispielsweise um
- einen Arbeitsplatzwechsel
- ein Studium
- die Pflege eines nahen Angehörigen oder
- eine Trennung handeln.
Hat sich Ihr Vermieter von seiner Frau getrennt und benötigt er die Wohnung infolgedessen für seine Ex-Partnerin, liegt ein valider Kündigungsgrund vor. Sind keine Gründe genannt, ist die Eigenbedarfskündigung automatisch unwirksam.
Neben der Personen und dem Grund muss auch das Datum des Einzugs genannt sein: Ihr Vermieter kann nicht angeben, dass er die Wohnung "demnächst" oder "in naher Zukunft" benötigt.
Eigenbedarfskündigung wegen Zweitwohnsitz
Viel Uneinigkeit herrscht darüber, ob der Vermieter wirksam Eigenbedarf anmelden kann, wenn er die entsprechende Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen möchte. Hier prüfen die Gerichte in der Regel sehr genau, ob tatsächlich dringender Bedarf an der Wohnung vorliegt. Ganz ausgeschlossen ist die Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung jedoch nicht.
In seiner Kündigung muss der Vermieter außerdem nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade Ihre Wohnung benötigt. Vor allem dann, wenn er noch weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Besitzt der Vermieter mehrere gleichwertige und passende Immobilien, muss er abwägen für welchen seiner Mieter ein Auszug die geringsten Konsequenzen hätte.
Bei mehreren Immobilien: Vermieter muss Alternativwohnung vorschlagen
Besitzt Ihr Vermieter mehrere Immobilien und eine davon aktuell leer, muss er Ihnen diese im Kündigungsschreiben als Alternativwohnung anbieten. Der Vermieter muss dabei auch die wichtigsten Konditionen, wie Mietpreis, Lage des Objekts und Ausstattung nennen.
Form: Wie sieht eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus?
Das BGB sieht nicht nur strenge Vorgaben für die Umstände der Eigenbedarfskündigung vor. Auch was die Form betrifft, muss Ihr Vermieter sehr gewissenhaft vorgehen. Hält sich Ihr Vermieter nicht an Formvorgaben, ist die Kündigung unwirksam.
Für die Eigenbedarfskündigung gilt – wie für nahezu jede Kündigung – die Schriftform. Ihr Vermieter kann Sie also nicht einfach mündlich darauf hinweisen, dass Sie Ihre Wohnung demnächst verlassen müssen. Neben den oben genannten Gründen und der Nennung der Bedarfsperson darf auch der Hinweis auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht nach § 574 BGB nicht fehlen. Er muss Sie auch darauf hinweisen, dass Sie den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einlegen müssen.
Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung
Mögliche Härtefallgründe sind zum Beispiel:
- Schwangerschaft
- Schwere Krankheit
- Behinderung
- Hohes Alter
- Geringes Einkommen
- Keine Alternativwohnung verfügbar
Ob wirklich ein Härtefall vorliegt, müssen die Gerichte immer im Einzelfall entscheiden. Der zuständige Richter muss dabei abwägen, ob das berechtigte Interesse Ihres Vermieters an der Kündigung gegenüber Ihrem Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses überwiegt. Wie genau bei derartigen Einzelfallentscheidungen abgewogen wird, zeigt ein Fall aus Berlin: Eine fast 90-jährige Mieter widersprach der Eigenkündigung und nannte als Begründung ihr hohes Alter sowie die Verwurzelung am Wohnort – zunächst mit Erfolg. Als die Vermieterin Revision einlegte, entschied der BGH jedoch, dass hohes Alter allein noch keinen Widerspruch rechtfertige. Die Karlsruher Richter verwiesen den Fall zur erneuten Überprüfung zurück ans Landgericht. Erst nach Erstellung eines detaillierten Sachverständigengutachtens wurde schließlich eine finale Entscheidung getroffen: Die betagte Mieterin durfte in der Wohnung bleiben (Az. 67 S 345/18).
Entscheiden Sie sich für den Widerspruch, müssen Sie diesen rechtzeitig bei Ihrem Vermieter einreichen. Bei Eigenbedarfskündigungen beträgt diese Frist mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.
Beispiel: Ihr Vermieter kündigt den Mietvertrag zum 31. August. Wenn Sie Widerspruch einlegen möchten, müssen Sie diesen bis spätestens 30. Juni bei Ihrem Vermieter einreichen.
Möchten Sie die Entscheidung Ihres Vermieters nicht widerspruchslos hinnehmen, wollen aber kein Gerichtsverfahren in Kauf nehmen, besteht die Möglichkeit einer Mediation. Ein unabhängiger Mediator tritt dabei als Vermittler zwischen den Streitparteien auf und unterstützt Sie dabei, den Konflikt zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter außergerichtlich zu lösen. Mehr Informationen dazu haben wir in unserem Ratgeber zur Mediation für Sie zusammengestellt.
Eigentümerwechsel: Kann der neue Vermieter direkt kündigen?
Der neue Eigentümer darf nach Kauf der Wohnung für eine gewisse Zeit keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.
Gesetzlich ist immer eine Frist von mindestens drei Jahren vorgesehen. In Gebieten, auf denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. So zum Beispiel in Berlin oder München.
Planen Sie, eine aktuell vermietete Wohnung zu kaufen, um selbst darin einzuziehen, sollten Sie die Rahmenbedingungen genau prüfen. Ansonsten kann es sein, dass Sie ein Jahrzehnt auf die eigene Eigentumswohnung warten müssen.
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