Eigenbedarfskündigung: Wirksam oder nicht?
- Ihr Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt.
- Das Kündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn darin vermerkt ist, wann, warum und für wen die Wohnung benötigt wird.
- Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate. Sie ist davon abhängig, wie lange Sie als Mieter bereits in der Wohnung gewohnt haben.
- Als Mieter können Sie einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt und der Umzug für Sie unzumutbar wäre.
- Bei einem Rechtsstreit aufgrund einer Eigenbedarfskündigung hilft Ihnen die Allianz Rechtsschutzversicherung.
Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
Der Gesetzgeber hat Verständnis für diese Situation und stellt daher sehr strenge Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung.
Wann ist Eigenbedarf gerechtfertigt?
Zum Schutz von Mietern kann ein Vermieter nicht grundlos Eigenbedarf anmelden. Die Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn Ihr Vermieter auch eine ernsthafte Absicht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen oder diese für eine ihm nahestehende Person nutzen zu wollen. Wird nur vage formuliert, dass er demnächst einziehen möchte, reicht das in der Regel nicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus.
Eine Eigenbedarfskündigung kann in der Regel für die folgenden Personen ausgesprochen werden:
- Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder, Eltern, Schwiegereltern
- Kinder des Lebenspartners
- Enkel, Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Cousins und Cousinen
- Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister
Abschließend definiert ist der Personenkreis jedoch nicht. In der Regel kommt es auch darauf an, wie das Verhältnis zwischen Vermieter und der entsprechenden Person ist. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2009 beispielsweise, dass eine Eigenbedarfskündigung bei Schwager und Schwägerin ebenfalls gerechtfertigt sein kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihnen besteht (Az. VIII ZR 247/08). Benötigt ein Vermieter die Wohnung für einen entfernten Verwandten, sollte er schon im Kündigungsschreiben angeben, aus welchen Umständen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, die ihn zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Zudem muss der Vermieter seine Gründe für den Eigenbedarf nennen. Dabei kann es sich beispielsweise um
- einen Arbeitsplatzwechsel
- ein Studium
- die Pflege eines nahen Angehörigen oder
- eine Trennung handeln.
Hat sich Ihr Vermieter von seiner Frau getrennt und benötigt er die Wohnung infolgedessen für seine Ex-Partnerin, liegt ein valider Kündigungsgrund vor. Sind keine Gründe genannt, ist die Eigenbedarfskündigung automatisch unwirksam.
Neben der Personen und dem Grund muss auch das Datum des Einzugs genannt sein: Ihr Vermieter kann nicht angeben, dass er die Wohnung "demnächst" oder "in naher Zukunft" benötigt.
Eigenbedarfskündigung wegen Zweitwohnsitz
Viel Uneinigkeit herrscht darüber, ob der Vermieter wirksam Eigenbedarf anmelden kann, wenn er die entsprechende Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen möchte. Hier prüfen die Gerichte in der Regel sehr genau, ob tatsächlich dringender Bedarf an der Wohnung vorliegt. Ganz ausgeschlossen ist die Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung jedoch nicht.
In seiner Kündigung muss der Vermieter außerdem nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er gerade Ihre Wohnung benötigt. Vor allem dann, wenn er noch weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Besitzt der Vermieter mehrere gleichwertige und passende Immobilien, muss er abwägen für welchen seiner Mieter ein Auszug die geringsten Konsequenzen hätte.
Bei mehreren Immobilien: Vermieter muss Alternativwohnung vorschlagen
Besitzt Ihr Vermieter mehrere Immobilien und eine davon aktuell leer, muss er Ihnen diese im Kündigungsschreiben als Alternativwohnung anbieten. Der Vermieter muss dabei auch die wichtigsten Konditionen, wie Mietpreis, Lage des Objekts und Ausstattung nennen.
Form: Wie sieht eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus?
Das BGB sieht nicht nur strenge Vorgaben für die Umstände der Eigenbedarfskündigung vor. Auch was die Form betrifft, muss Ihr Vermieter sehr gewissenhaft vorgehen. Hält sich Ihr Vermieter nicht an Formvorgaben, ist die Kündigung unwirksam.
Für die Eigenbedarfskündigung gilt – wie für nahezu jede Kündigung – die Schriftform. Ihr Vermieter kann Sie also nicht einfach mündlich darauf hinweisen, dass Sie Ihre Wohnung demnächst verlassen müssen. Neben den oben genannten Gründen und der Nennung der Bedarfsperson darf auch der Hinweis auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht nach § 574 BGB nicht fehlen. Er muss Sie auch darauf hinweisen, dass Sie den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einlegen müssen.
Unwirksame Eigenbedarfskündigung
Wenn Ihr Vermieter sich nicht an die oben genannten inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung hält, ist diese unwirksam. Eine unwirksame Kündigung liegt etwa dann vor, wenn keine Bedarfsperson genannt ist oder Sie nicht auf Ihr Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Sie müssen in diesem Fall grundsätzlich nicht aktiv werden: Da die Kündigung nicht rechtskräftig ist, kann Ihr Vermieter auch keine Zwangsräumung oder Ähnliches veranlassen.
Falls Sie sich unsicher sind, ob die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters gerechtfertigt ist, können Sie die Kündigung bei Ihrem örtlichen Mieterverein zur Prüfung vorlegen. Auch eine Rechtsberatung kann in diesem Fall sinnvoll sein.
Allerdings sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass Ihr Vermieter es vermutlich nicht dabei belassen wird. Er kann Ihnen schlicht erneut eine Kündigung zukommen lassen: Hält er sich hierbei an die Vorgaben und liegt kein Härtefall vor, müssen Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen. Unter Umständen kann es helfen, das direkte Gespräch mit Ihrem Vermieter zu suchen. Viele greifen hierbei auf einen Mietaufhebungsvertrag zurück: Unter Umständen können Sie für Ihr Entgegenkommen eine längere Kündigungsfrist heraushandeln.
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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf
Er muss sich auch bei der Eigenbedarfskündigung an die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB halten. Demnach beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Je länger Sie die Wohnung bereits bewohnen, desto länger haben Sie Zeit, sich eine neue zu suchen. Sind Sie vor fünf bis acht Jahren eingezogen, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Leben Sie schon länger als acht Jahre in der Wohnung, haben Sie neun Monate Zeit, um sich eine neue zu suchen.
Als Frist für den Vermieter gilt, dass Ihnen die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt werden muss. Beispiel: Ihre Kündigungsfrist beträgt drei Monate und Ihr Vermieter überreicht Ihnen das Kündigungsschreiben am 3. Januar. Sie müssen dann bis spätestens zum Ablauf des übernächsten Monats – also Ende März – ausgezogen sein. Stellt der Vermieter Ihnen die Kündigung erst am 8. Januar zu, haben Sie bis Ende April Zeit, um sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.
Ziehen Sie als Mieter nicht rechtzeitig aus der Wohnung aus, kann Ihr Vermieter auf Grundlage der wirksamen Eigenbedarfskündigung eine Räumungsklage einreichen.
Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung
Mögliche Härtefallgründe sind zum Beispiel:
- Schwangerschaft
- Schwere Krankheit
- Behinderung
- Hohes Alter
- Geringes Einkommen
- Keine Alternativwohnung verfügbar
Ob wirklich ein Härtefall vorliegt, müssen die Gerichte immer im Einzelfall entscheiden. Der zuständige Richter muss dabei abwägen, ob das berechtigte Interesse Ihres Vermieters an der Kündigung gegenüber Ihrem Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses überwiegt. Wie genau bei derartigen Einzelfallentscheidungen abgewogen wird, zeigt ein Fall aus Berlin: Eine fast 90-jährige Mieter widersprach der Eigenkündigung und nannte als Begründung ihr hohes Alter sowie die Verwurzelung am Wohnort – zunächst mit Erfolg. Als die Vermieterin Revision einlegte, entschied der BGH jedoch, dass hohes Alter allein noch keinen Widerspruch rechtfertige. Die Karlsruher Richter verwiesen den Fall zur erneuten Überprüfung zurück ans Landgericht. Erst nach Erstellung eines detaillierten Sachverständigengutachtens wurde schließlich eine finale Entscheidung getroffen: Die betagte Mieterin durfte in der Wohnung bleiben (Az. 67 S 345/18).
Entscheiden Sie sich für den Widerspruch, müssen Sie diesen rechtzeitig bei Ihrem Vermieter einreichen. Bei Eigenbedarfskündigungen beträgt diese Frist mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.
Beispiel: Ihr Vermieter kündigt den Mietvertrag zum 31. August. Wenn Sie Widerspruch einlegen möchten, müssen Sie diesen bis spätestens 30. Juni bei Ihrem Vermieter einreichen.
Möchten Sie die Entscheidung Ihres Vermieters nicht widerspruchslos hinnehmen, wollen aber kein Gerichtsverfahren in Kauf nehmen, besteht die Möglichkeit einer Mediation. Ein unabhängiger Mediator tritt dabei als Vermittler zwischen den Streitparteien auf und unterstützt Sie dabei, den Konflikt zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter außergerichtlich zu lösen. Mehr Informationen dazu haben wir in unserem Ratgeber zur Mediation für Sie zusammengestellt.
Wenn der Grund für die Eigenbedarfskündigung entfällt
Es kann mitunter vorkommen, dass Ihr Vermieter rechtmäßig Eigenbedarf anmeldet, der Grund dafür später jedoch entfällt. Beispiel: Der Vermieter kündigt an, dass er die Wohnung für seinen Sohn benötigt, der gerade sein Studium abgeschlossen hat und entsprechend aus seinem Wohnheimszimmer ausgezogen ist. In der Zwischenzeit überlegt es sich der Sohn jedoch anders und entschließt sich, zu seiner Freundin zu ziehen.
In einem solchen Fall ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, sie auf die geänderte Situation hinzuweisen. Die Kündigung ist damit hinfällig. Selbst wenn sich in der Zwischenzeit ein neuer valider Grund für eine Eigenbedarfskündigung ergibt, greift die ursprüngliche Kündigung nicht mehr. Der Vermieter muss Ihnen dann erneut ein Kündigungsschreiben zukommen lassen.
Informiert der Vermieter Sie nicht über den Wegfall des Eigenbedarfs und ziehen Sie aus der Wohnung aus, steht Ihnen unter Umständen Schadensersatz zu. Der Bundesgerichtshof entschied im Juni 2015, dass es sich hierbei um vorgetäuschten Eigenbedarf handle (Az. VIII ZR 99/14).
Eigentümerwechsel: Kann der neue Vermieter direkt kündigen?
Der neue Eigentümer darf nach Kauf der Wohnung für eine gewisse Zeit keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.
Gesetzlich ist immer eine Frist von mindestens drei Jahren vorgesehen. In Gebieten, auf denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. So zum Beispiel in Berlin oder München.
Planen Sie, eine aktuell vermietete Wohnung zu kaufen, um selbst darin einzuziehen, sollten Sie die Rahmenbedingungen genau prüfen. Ansonsten kann es sein, dass Sie ein Jahrzehnt auf die eigene Eigentumswohnung warten müssen.
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