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Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Die Kündigung einer Miet­wohnung ist nur in schriftlicher Form gültig.
  • Für Mieter gilt im Regelfall eine gesetzliche Kündigungs­frist von drei Monaten. Im Miet­ver­trag kann jedoch auch eine kürzere Frist ver­ein­bart werden.
  • Um die Frist zu wahren, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Ver­mie­ter eingehen.
  • Für eine fristlose Kündigung muss eine aus­rei­chen­de Begründung vorliegen.
  • Bei einer Miet­erhöhung hat der Mieter ein Son­der­kün­di­gungs­recht.
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Vorlage
Die Mietvertragskündigung ist nur in schriftlicher Form gültig. Das heißt: Sie können nicht über E-Mail, Fax oder WhatsApp kündigen. Um Ihren Miet­vertrag ordentlich zu kündigen, müssen Sie allerdings auch noch einige inhaltliche Aspekte beachten. 
  

Um Ihre Wohnung rechtswirksam zu kündigen, sollte das Kündigungsschreiben folgende Infor­ma­tio­nen enthalten:

  • Anschrift des Vermieters
  • Zeitpunkt der Kündigung
  • Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
  • Aufforderung an den Vermieter, die Kün­di­gung zu bestätigen (Es besteht aller­dings kein Anspruch auf eine Bestä­ti­gung durch den Vermieter.)
  • Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabe­termin zu vereinbaren
  • Unterschrift aller Haupt­mieter

    Wichtig: Halten Sie auch die Kün­di­gungs­form – ordentlich oder fristlos – fest. Wenn Sie die vereinbarte Kündigungsfrist einhalten, han­delt es sich um eine ordentliche Kündigung. Mieter müssen keine Begründung angeben. Der Ver­mie­ter hingegen muss seine Beweg­grün­de für eine Kündigung immer offenlegen. Bei einer fristl­osen Kündigung müssen sowohl Mieter als auch Vermieter eine angemessene und nach­voll­zieh­bare Begründung für die Kündigung vor­le­gen.

Das Kün­di­gungs­schreiben muss spätestens bis zum dritten Werktag bei Ihrem Vermieter ein­geh­en. Zum Beispiel: Wenn Sie Ihre Kün­di­gung am 3. September (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Miet­ver­hält­nis zum 30. November. Nicht der Poststempel, son­dern der Zeitpunkt des Empfangs ist für die Ein­hal­tung der Frist entscheidend.

Tipp: Um sicher zu gehen, dass Ihre Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingeht, ist ein Ein­wurf­ein­schreiben sinnvoll. Damit haben Sie einen Nachweis, dass Ihr Vermieter die Kün­di­gung erhalten hat.

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Gesetzliche Fristen
Für Mieter gilt bei einem unbefristeten Mietverhältnis die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese ist in § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. Die Mietdauer hat bei einer Kündigung durch den Mieter keinen Einfluss auf die Frist.
  
Grundsätzlich gilt eine gesetzliche Kün­di­gungs­frist von drei Monaten. Ausnahmen sind jedoch möglich: Mieter und Vermieter können im Miet­ver­trag eine individuelle Kün­di­gungs­frist vereinbaren. Diese ist jedoch nur gültig, wenn sie kürzer als drei Monate ist. Eine längere Kün­di­gungs­frist würde den Mieter zu sehr einschränken und entsprechend benachteiligen.
Häufig integrieren Vermieter in ihre Mietverträge einen Kün­di­gungs­verzicht – auch Kün­di­gungs­aus­schluss genannt. Mit dieser Klausel ver­zichtet der Mieter für bestimmte Zeit, beispielsweise zwei Jahre, auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Allerdings ist der Kündigungs­aus­schluss nur gültig, wenn er sowohl für Mieter als auch Vermieter gilt. Innerhalb dieser Zeit haben Sie dennoch das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Dafür muss aber ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegen, etwa ein Miet­mangel. 

Was passiert zum Beispiel mit einem gemeinsamen Miet­vertrag bei einer Trennung? Grundsätzlich besteht bei einer Trennung kein Recht auf Sonder­kün­di­gung: Das heißt, dass Sie die gesetzliche Kün­di­gungs­frist von drei Monaten einhalten müssen. Außerdem müssen Sie bei einem gemeinsamen Miet­vertrag auch gemeinsam kündigen.

Tipp: Suchen Sie bei einer Trennung das Gespräch mit Ihrem Vermieter. So können Sie eventuell eine einvernehmliche Lösung finden und unter Umständen früher den Mietvertrag beenden.

Beim Tod eines Mieters besteht ein Sonder­kün­di­gungs­recht. Je nachdem wie die Miet­situation des Verstorbenen war, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden: 

  • Lebte der Mieter alleine, geht das Mietverhältnis auf seine/n Erben über. Diese können innerhalb eines Monats das Mietverhältnis außer­ordentlich kündigen, müssen sich aber dennoch an die gesetzliche und vertraglich vereinbarte Kün­di­gungs­frist halten.
  • Haben mehrere Personen die Wohnung gemietet, bleibt das Miet­verhältnis bestehen.
  • Ist nur ein Ehepartner Mieter und verstirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über.

Wichtig: Der Mietvertrag ist auch nach dem Tod des Mieters rechtswirksam und kann nur schriftlich gekündigt werden.

Verändern sich die Bedingungen des Miet­verhältnisses, können Sie als Mieter unter bestimmten Umständen von Ihrem Sonder­kün­di­gungs­recht Gebrauch machen. Beispielsweise, wenn umfassende Sanierungen geplant sind oder der Vermieter eine Miet­erhöhung ankündigt. In diesem Fall können Sie bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden. Zum Beispiel: Informiert Ihr Vermieter Sie im März über eine Modernisierung, können Sie im Laufe des Aprils Ihr Miet­verhältnis zum 31. Mai kündigen.
Gut zu wissen

Ja, Mieter können ihren Mietvertrag auch schon vor Mietbeginn kündigen. Das heißt: Grundsätzlich können Sie bereits vor Schlüsselübergabe oder offiziellem Einzug das Miet­verhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden.

Vorsicht: In einigen Mietverträgen wird die Kündigung vor Mietbeginn aus­ge­schlossen. Dann können Sie erst ab Beginn des Miet­verhältnisses kündigen.

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Strengere Vorgaben
Ein Vermieter kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Die Kün­di­gungs­fristen für Vermieter sind in § 573 c Abs. 1 BGB geregelt und sind von der Dauer des Miet­ver­hält­nis­ses abhängig. Die schriftliche Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag zugestellt werden.
  

Ihr Vermieter kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Zudem gelten für ihn strengere Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten:

  • Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist (gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 geschlossen wurden)
Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist die Eigen­bedarfs­kün­di­gung. Braucht Ihr Vermieter die Wohnung für den eige­nen Gebrauch, darf er den Miet­vertrag kündigen. Eigenbedarf liegt unter anderem vor, wenn er selbst, nahe Familien­mit­glieder, Kinder eines Lebens­partners oder benötigtes Pflege­personal in die Wohnung einziehen müssen. Für eine wirksame Eigen­bedarfs­kün­di­gung muss der Vermieter im Kün­di­gungs­schreiben klar angeben, wer die Wohnung, ab wann und aus welchen Gründen benötigt. Eine pauschale Kün­di­gung "wegen Eigen­bedarfs" ist un­wirk­sam.
Liegt eine Sperrfrist vor, ist eine Eigen­bedarfs­kün­di­gung nicht erlaubt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Miet­wohnung in eine Eigen­tums­wohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre, kann aber unter Umständen auf bis zu zehn Jahre durch die jeweilige Landes­regierung verlängert werden. Der neue Wohnungseigentümer kann erst nach Ablauf der Sperrfrist eine Eigen­bedarfs­kün­di­gung aussprechen und dem Mieter kündigen. 
Gut zu wissen

Sie sind schwanger, schwer krank, haben ein hohes Alter und Ihr Vermieter kün­digt Ihnen die Wohnung? Dann können Sie sich auf die Sozial­klausel beru­fen, dass die Kündigung eine unzumut­bare soziale Härte darstellt. Nach § 574 Abs. 1 BGB haben Sie das Recht der Kündigung schriftlich zu widersprechen. Das ist übrigens auch dann der Fall, wenn Ihnen sonst Ob­dach­lo­sig­keit droht, weil Sie auf dem Wohnungsmarkt keine Alternative haben. 

Aber: Widerspruch können Sie nur nach einer ordentlichen Kündigung einle­gen. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es keine Möglichkeit zu wider­spre­chen. 

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Außerordentliche Kündigung
Mieter und Vermieter können nicht ohne Weiteres fristlos bzw. außerordentlich kündigen. In der Regel muss davor mindestens eine Abmahnung aus­ge­sprochen werden. Damit der Vermieter fristlos kündigen kann, muss ein Fehlverhalten des Mieters vorliegen. Mieter müssen ihren Vermieter auf Mängel hinweisen und ihm die Möglichkeit geben, diesen zu beseitigen. Tut er das nicht, muss er nach § 543 BGB nachweisen, dass die Fortsetzung des Miet­ver­hält­nis­ses unzumutbar ist.
 
 Tipp: Erhalten Sie eine recht­mäßige außerordentliche Kündigung, sollten Sie zum darin genannten Zeitpunkt ausziehen. Weigern Sie sich, die Wohnung zu verlassen, kann der Vermieter Räumungsklage einreichen.
  • ... der Mieter in der Wohnung illegale Akti­vi­tä­ten (z. B. Dro­gen­handel) betreibt (keine Ab­mah­nung nötig).
  • … der Mieter die Miete nicht zahlen kann bzw. relevante Miet­rück­stän­de vor­lie­gen.
  • … der Mieter den Vermieter beleidigt.
  • … der Mieter die Hausordnung nicht akzeptieren will.
  • … der Mieter die Wohnung in Gefahr bringt (z. B. durch mehrfache selbst ver­schul­de­te Was­ser­schä­den).
  • … der Mieter ohne Genehmigung baut.
  • … der Mieter den Hausfrieden stört.
  • … der Mieter die Wohnung ohne Er­laub­nis untervermietet.
  • ... der Mieter die Mietkaution in Höhe von zwei Kaltmieten nicht zahlt.
  • … die Wohnung gesund­heits­gefährd­end ist (z. B. bei groß­flä­chi­gem Schimmel).
  • … die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann.
  • … die Wohnung erhebliche Mängel auf­weist (z. B. Strom­aus­fälle oder Dauer­lärm von Groß­bau­stellen).
  • … der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt.
  • … der Vermieter den Mieter beleidigt.
  • … der Vermieter den Haus­frieden stört
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Kündigungsfrist verkürzen

Um nach einer Mietvertragskündigung doppelte Mietzahlungen zu ver­meiden und früher aus dem Vertrag zu kommen, machen sich viele Mieter eigen­stän­dig auf die Suche nach einem Nachmieter.

Aber Vorsicht: Der Ver­mie­ter muss sich darauf nicht einlassen. Nur wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, dürfen Mieter einen Nachmieter vorschlagen und das Mietverhältnis früher beenden.

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