Kurz erklärt in 30 Sekunden
Kündigung eines Mietvertrags: Auf den Punkt gebracht
- Die Kündigung einer Mietwohnung ist nur in schriftlicher Form gültig.
- Für Mieter gilt im Regelfall eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Im Mietvertrag kann jedoch auch eine kürzere Frist vereinbart werden.
- Um die Frist zu wahren, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
- Für eine fristlose Kündigung muss eine ausreichende Begründung vorliegen.
- Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
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Vorlage
Was muss in der Kündigung des Mietvertrags stehen?
Die Mietvertragskündigung ist nur in schriftlicher Form gültig. Das heißt: Sie können nicht über E-Mail, Fax oder WhatsApp kündigen. Um Ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen, müssen Sie allerdings auch noch einige inhaltliche Aspekte beachten.
Um Ihre Wohnung rechtswirksam zu kündigen, sollte das Kündigungsschreiben folgende Informationen enthalten:
- Anschrift des Vermieters
- Zeitpunkt der Kündigung
- Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
- Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen (Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Bestätigung durch den Vermieter.)
- Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabetermin zu vereinbaren
- Unterschrift aller Hauptmieter
Kündigungsschreiben rechtzeitig abschicken
Das Kündigungsschreiben muss spätestens bis zum dritten Werktag bei Ihrem Vermieter eingehen. Zum Beispiel: Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. September (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Mietverhältnis zum 30. November. Nicht der Poststempel, sondern der Zeitpunkt des Empfangs ist für die Einhaltung der Frist entscheidend.
Tipp: Um sicher zu gehen, dass Ihre Kündigung rechtzeitig beim Vermieter eingeht, ist ein Einwurfeinschreiben sinnvoll. Damit haben Sie einen Nachweis, dass Ihr Vermieter die Kündigung erhalten hat.
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Gesetzliche Fristen
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieter?
Für Mieter gilt bei einem unbefristeten Mietverhältnis die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese ist in § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. Die Mietdauer hat bei einer Kündigung durch den Mieter keinen Einfluss auf die Frist.
Sind individuelle Kündigungsfristen im Mietvertrag erlaubt?
Grundsätzlich gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Ausnahmen sind jedoch möglich: Mieter und Vermieter können im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren. Diese ist jedoch nur gültig, wenn sie kürzer als drei Monate ist. Eine längere Kündigungsfrist würde den Mieter zu sehr einschränken und entsprechend benachteiligen.
Ist eine Kündigung trotz Kündigungsausschluss möglich?
Häufig integrieren Vermieter in ihre Mietverträge einen Kündigungsverzicht – auch Kündigungsausschluss genannt. Mit dieser Klausel verzichtet der Mieter für bestimmte Zeit, beispielsweise zwei Jahre, auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Allerdings ist der Kündigungsausschluss nur gültig, wenn er sowohl für Mieter als auch Vermieter gilt. Innerhalb dieser Zeit haben Sie dennoch das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Dafür muss aber ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegen, etwa ein Mietmangel.
Gelten bei Trennung besondere Kündigungsfristen für Wohnungen?
Was passiert zum Beispiel mit einem gemeinsamen Mietvertrag bei einer Trennung? Grundsätzlich besteht bei einer Trennung kein Recht auf Sonderkündigung: Das heißt, dass Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten müssen. Außerdem müssen Sie bei einem gemeinsamen Mietvertrag auch gemeinsam kündigen.
Tipp: Suchen Sie bei einer Trennung das Gespräch mit Ihrem Vermieter. So können Sie eventuell eine einvernehmliche Lösung finden und unter Umständen früher den Mietvertrag beenden.
Gibt es beim Tod des Mieters eine verkürzte Kündigungsfrist?
Beim Tod eines Mieters besteht ein Sonderkündigungsrecht. Je nachdem wie die Mietsituation des Verstorbenen war, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden:
- Lebte der Mieter alleine, geht das Mietverhältnis auf seine/n Erben über. Diese können innerhalb eines Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, müssen sich aber dennoch an die gesetzliche und vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist halten.
- Haben mehrere Personen die Wohnung gemietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
- Ist nur ein Ehepartner Mieter und verstirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über.
Wichtig: Der Mietvertrag ist auch nach dem Tod des Mieters rechtswirksam und kann nur schriftlich gekündigt werden.
Wann steht Mietern eine Sonderkündigung zu?
Verändern sich die Bedingungen des Mietverhältnisses, können Sie als Mieter unter bestimmten Umständen von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Beispielsweise, wenn umfassende Sanierungen geplant sind oder der Vermieter eine Mieterhöhung ankündigt. In diesem Fall können Sie bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden. Zum Beispiel: Informiert Ihr Vermieter Sie im März über eine Modernisierung, können Sie im Laufe des Aprils Ihr Mietverhältnis zum 31. Mai kündigen.
Gut zu wissen
Kann ich meine Wohnung vor Mietbeginn kündigen?
Ja, Mieter können ihren Mietvertrag auch schon vor Mietbeginn kündigen. Das heißt: Grundsätzlich können Sie bereits vor Schlüsselübergabe oder offiziellem Einzug das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden.
Vorsicht: In einigen Mietverträgen wird die Kündigung vor Mietbeginn ausgeschlossen. Dann können Sie erst ab Beginn des Mietverhältnisses kündigen.
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Strengere Vorgaben
Kündigungsfristen für Vermieter
Ein Vermieter kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Die Kündigungsfristen für Vermieter sind in § 573 c Abs. 1 BGB geregelt und sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Die schriftliche Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag zugestellt werden.
Welche Kündigungsfristen müssen Vermieter beachten?
Ihr Vermieter kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Zudem gelten für ihn strengere Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten:
- Mietdauer unter 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist (gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 geschlossen wurden)
Wann kann der Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen?
Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung. Braucht Ihr Vermieter die Wohnung für den eigenen Gebrauch, darf er den Mietvertrag kündigen. Eigenbedarf liegt unter anderem vor, wenn er selbst, nahe Familienmitglieder, Kinder eines Lebenspartners oder benötigtes Pflegepersonal in die Wohnung einziehen müssen. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben klar angeben, wer die Wohnung, ab wann und aus welchen Gründen benötigt. Eine pauschale Kündigung "wegen Eigenbedarfs" ist unwirksam.
Eigenbedarfskündigung bei Sperrfrist nicht möglich
Liegt eine Sperrfrist vor, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht erlaubt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre, kann aber unter Umständen auf bis zu zehn Jahre durch die jeweilige Landesregierung verlängert werden. Der neue Wohnungseigentümer kann erst nach Ablauf der Sperrfrist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und dem Mieter kündigen.
Gut zu wissen
Kündigung Ihres Vermieters widersprechen
Sie sind schwanger, schwer krank, haben ein hohes Alter und Ihr Vermieter kündigt Ihnen die Wohnung? Dann können Sie sich auf die Sozialklausel berufen, dass die Kündigung eine unzumutbare soziale Härte darstellt. Nach § 574 Abs. 1 BGB haben Sie das Recht der Kündigung schriftlich zu widersprechen. Das ist übrigens auch dann der Fall, wenn Ihnen sonst Obdachlosigkeit droht, weil Sie auf dem Wohnungsmarkt keine Alternative haben.
Aber: Widerspruch können Sie nur nach einer ordentlichen Kündigung einlegen. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es keine Möglichkeit zu widersprechen.
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Kündigungsfrist verkürzen
Komme ich dank Nachmieter früher aus dem Mietvertrag?
Um nach einer Mietvertragskündigung doppelte Mietzahlungen zu vermeiden und früher aus dem Vertrag zu kommen, machen sich viele Mieter eigenständig auf die Suche nach einem Nachmieter.
Aber Vorsicht: Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen. Nur wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält, dürfen Mieter einen Nachmieter vorschlagen und das Mietverhältnis früher beenden.
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