Die Kündigung einer Mietsache ist nur in schriftlicher Form gültig. In der Regel gilt für Mieter:innen eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, allerdings kann im Mietvertrag auch eine kürzere Frist vereinbart werden. Um die Frist einzuhalten, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter oder der Vermieterin eingegangen sein. Für eine fristlose Kündigung ist eine ausreichend stichhaltige Begründung erforderlich. Bei einer Mieterhöhung haben Mieter:innen zudem ein Sonderkündigungsrecht. Mit dem Rechtsschutz der Allianz sind Sie im Falle eines Rechtsstreits gut abgesichert, und die telefonische Rechtsberatung ist in allen Tarifen inklusive.
So beenden Sie Ihren Mietvertrag rechtssicher
Kündigung Mietvertrag: Das müssen Sie beachten
Inhalt
Was muss in der Kündigung des Mietvertrags stehen?
Die Mietvertragskündigung ist nur in schriftlicher Form gültig. Das heißt: Sie können nicht über E-Mail, Fax oder WhatsApp kündigen. Um Ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen, müssen Sie allerdings auch noch einige inhaltliche Aspekte beachten.
Um Ihre Wohnung rechtswirksam zu kündigen, sollte das Kündigungsschreiben folgende Informationen enthalten:
- Anschrift des Vermieters oder der Vermieterin
- Zeitpunkt der Kündigung
- Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
- Aufforderung an den Vermieter oder die Vermieterin, die Kündigung zu bestätigen (Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Bestätigung durch die Vermieter:innen.)
- Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabetermin zu vereinbaren
- Unterschrift aller Hauptmieter:innen
Wichtig: Halten Sie auch die Kündigungsform – ordentlich oder fristlos – fest. Wenn Sie die vereinbarte Kündigungsfrist einhalten, handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Mieter:innen müssen keine Begründung angeben. Der Vermieter oder die Vermieterin hingegen muss seine Beweggründe für eine Kündigung immer offenlegen. Bei einer fristlosen Kündigung müssen sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen eine angemessene und nachvollziehbare Begründung für die Kündigung vorlegen.
Kündigungsschreiben rechtzeitig abschicken
Das Kündigungsschreiben muss spätestens bis zum dritten Werktag bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin eingehen. Zum Beispiel: Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. September (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin einreichen, endet das Mietverhältnis zum 30. November. Nicht der Poststempel, sondern der Zeitpunkt des Empfangs ist für die Einhaltung der Frist entscheidend.
Tipp: Um sicherzugehen, dass Ihre Kündigung rechtzeitig eingegangen ist, ist ein Einwurfeinschreiben sinnvoll. Damit haben Sie einen Nachweis, dass Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Kündigung erhalten hat. Wissen Sie, wo Ihr:e Vermieter:in wohnt oder Ihre Hausverwaltung ihren Sitz hat und der Weg dorthin ist machbar, können Sie Ihre Kündigung auch persönlich abgeben. Lassen Sie sich aber auch hier die Zustellung quittieren.
Unser Service für Sie: Mit dieser Vorlage können Sie Ihren Mietvertrag ganz einfach ordentlich und fristgerecht kündigen:
Wie lang ist die Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter?
Für Mieter:innen gilt bei einem unbefristeten Mietverhältnis die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese ist in § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. Die Mietdauer hat bei einer Kündigung durch den Mieter oder die Mieterin keinen Einfluss auf die Frist.
Sind individuelle Kündigungsfristen im Mietvertrag erlaubt?
Grundsätzlich gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Ausnahmen sind jedoch möglich: Mieter:innen und Vermieter:innen können im Mietvertrag eine individuelle Kündigungsfrist vereinbaren. Diese ist jedoch nur gültig, wenn sie kürzer als drei Monate ist. Eine längere Kündigungsfrist würde die Mieter:innen zu sehr einschränken und entsprechend benachteiligen.
Ist eine Kündigung trotz Kündigungsausschluss möglich?
Häufig integrieren Vermieter:innen in ihre Mietverträge einen Kündigungsverzicht – auch Kündigungsausschluss genannt. Mit dieser Klausel verzichtet der Mieter oder die Mieterin für bestimmte Zeit, beispielsweise zwei Jahre, auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Allerdings ist der Kündigungsausschluss nur gültig, wenn er sowohl für Mieter:in als auch Vermieter:in gilt. Innerhalb dieser Zeit haben Sie dennoch das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen. Dafür muss aber ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegen, etwa ein Mietmangel.
Gelten bei Trennung besondere Kündigungsfristen für Wohnungen?
Was passiert zum Beispiel mit einem gemeinsamen Mietvertrag bei einer Trennung? Grundsätzlich besteht bei einer Trennung kein Recht auf Sonderkündigung: Das heißt, dass Sie die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten müssen. Außerdem müssen Sie bei einem gemeinsamen Mietvertrag auch gemeinsam kündigen.
Tipp: Suchen Sie bei einer Trennung das Gespräch mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin. So können Sie eventuell eine einvernehmliche Lösung finden und unter Umständen früher den Mietvertrag beenden.
Gibt es beim Tod der Mieter:innen eine verkürzte Kündigungsfrist?
Beim Tod eines Mieters oder einer Mieterin besteht ein Sonderkündigungsrecht. Je nachdem, wie die Mietsituation des oder der Verstorbenen war, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden:
- Lebte der oder die Mieter:in alleine, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese können innerhalb eines Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, müssen sich aber an die gesetzlich und vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist halten.
- Wenn mehrere Personen gemeinsam als Mieter:innen auftreten, wird das Mietverhältnis im Falle des Todes eines Mieters oder einer Mieterin mit den verbleibenden Mietern und Mieterinnen fortgeführt. Die verbleibenden Mieter:innen haben jedoch die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.
- Ist bei Eheleuten oder Lebenspartnern und Lebenspartnerinnen nur eine:r Mieter:in und verstirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf den oder die noch lebenden Partner:in über. Auch hier hat der oder die überlebende Ehepartner:in das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich mit einer Frist von einem Monat zu kündigen.
Wichtig: Der Mietvertrag ist auch nach dem Tod des Mieters oder der Mieterin rechtswirksam und kann nur schriftlich gekündigt werden.
Wie läuft die Kündigung des Mietvertrags bei Wohngemeinschaften ab?
Hier gilt es zwischen zwei Fällen zu unterscheiden:
Alle Mitbewohner:innen sind Hauptmieter:innen
Sind alle Mitbewohner:innen einer WG als Hauptmieter:innen im Mietvertrag eingetragen, kann die Wohnung nur von allen gemeinsam gekündigt werden. Das bedeutet, dass sämtliche Mitglieder der WG die Kündigung unterzeichnen und die Kündigungsfrist einhalten müssen. Wenn nur eine Person ausziehen möchte, während die anderen bleiben wollen, wird die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin sowie der übrigen Mitbewohner:innen benötigt. Bei Einverständnis des Vermieters oder der Vermieterin kann ein neuer Mietvertrag mit den verbleibenden Mietern und Mieterinnen abgeschlossen oder der bestehende angepasst werden.
Nur ein:e Hauptmieter:in – alle anderen sind Untermieter:innen
Bei einem oder einer Hauptmieter:in und mehreren Untermietern oder Untermieterinnen gestaltet sich die Kündigung einfacher. Der Hauptmietvertrag bleibt unverändert, während die Untermieter:innen das Untermietverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden können. Vermieter:in ist in diesem Fall der oder die Hauptmieter:in, nicht der oder die Eigentümer:in der Wohnung. Ebenso kann der oder die Hauptmieter:in den Untermietern und Untermieterinnen kündigen und sich dabei auf das Sonderkündigungsrecht nach § 573a BGB berufen, da sie in einer gemeinsamen Wohnung leben. Hierbei verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Sollte der oder die Hauptmieter:in seinen oder ihren eigenen Mietvertrag kündigen, müssen auch die Untermieter:innen mit verkürzter Frist ausziehen.
Wann steht Mieter:innen eine Sonderkündigung zu?
Verändern sich die Bedingungen des Mietverhältnisses, können Sie als Mieter:in unter bestimmten Umständen von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Beispielsweise, wenn umfassende Sanierungen geplant sind oder der Vermieter oder die Vermieterin eine Mieterhöhung ankündigt. In diesem Fall können Sie bis zum Ende des Folgemonats kündigen und das Mietverhältnis zum übernächsten Monat beenden. Zum Beispiel: Informiert Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Sie im März über eine Modernisierung, können Sie im Laufe des Aprils Ihr Mietverhältnis zum 31. Mai kündigen.
Sie sind Vermieter:in?
Der Allianz Vermieterrechtsschutz sichert Sie bei Konflikten ab, in denen Sie in Ihrer Rolle als Vermieter:in auftreten. Dabei kann es sich um Streit mit Mieter:innen, der Nachbarschaft, aber auch Behörden handeln.
Kann ich meine Wohnung vor Mietbeginn kündigen?
Ja, Mieter:innen können ihren Mietvertrag auch schon vor Mietbeginn kündigen. Das heißt: Grundsätzlich können Sie bereits vor Schlüsselübergabe oder offiziellem Einzug das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden.
Vorsicht: In einigen Mietverträgen wird die Kündigung vor Mietbeginn ausgeschlossen. Dann können Sie erst ab Beginn des Mietverhältnisses kündigen.
Kündigungsfristen für Vermieterinnen und Vermieter
Vermieter:innen können den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Die Kündigungsfristen für Vermieter:innen sind in § 573 c Abs. 1 BGB geregelt und sind von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig. Die schriftliche Kündigung muss dem Mieter oder der Mieterin spätestens am dritten Werktag zugestellt werden.
Welche Kündigungsfristen müssen Vermieter:innen beachten?
Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Zudem gelten für Vermieter:innen strengere gesetzliche Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten:
- Mietdauer unter fünf Jahre: drei Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer fünf bis acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über zehn Jahre: zwölf Monate Kündigungsfrist (gilt nur für Mietverträge, die vor Herbst 2001 geschlossen wurden)
Wann können die Vermieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen?
Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin ist die Eigenbedarfskündigung. Braucht Ihr Vermieter bzw. Ihre Vermieterin die Wohnung für den eigenen Gebrauch, darf er oder sie den Mietvertrag kündigen. Eigenbedarf liegt unter anderem vor, wenn er oder sie selbst, nahe Familienmitglieder, Kinder eines Lebenspartners bzw. einer Lebenspartnerin oder benötigtes Pflegepersonal in die Wohnung einziehen müssen. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter oder die Vermieterin im Kündigungsschreiben klar angeben, wer die Wohnung, ab wann und aus welchen Gründen benötigt. Eine pauschale Kündigung "wegen Eigenbedarfs" ist unwirksam. Die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf entsprechen den oben genannten gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter:innen.
Eigenbedarfskündigung bei Sperrfrist nicht möglich
Liegt eine Sperrfrist vor, ist eine Eigenbedarfskündigung nicht erlaubt. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und anschließend verkauft wird. Die Sperrfrist beträgt grundsätzlich drei Jahre, kann aber unter Umständen auf bis zu zehn Jahre durch die jeweilige Landesregierung verlängert werden. Die neuen Wohnungseigentümer:innen können erst nach Ablauf der Sperrfrist eine Eigenbedarfskündigung aussprechen und dem Mieter oder der Mieterin kündigen.
Sonderkündigung durch den oder die Vermieter:in
Vermieter:innen haben in bestimmten Situationen ein Sonderkündigungsrecht, das es ihnen ermöglicht, den Mietvertrag beispielsweise fristlos oder ohne die Angabe von Gründen zu kündigen. Hier sind drei Beispiele:
Fristlose Kündigung bei erheblichem Zahlungsverzug
Vermieter oder Vermieterin haben ein Sonderkündigungsrecht, wenn Mieter oder Mieterin in erheblichem Mietzahlungsverzug sind. Dies ist der Fall, wenn Mieter:innen entweder
- für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete gar nicht oder nur teilweise zahlen, und der fehlende Betrag insgesamt mehr als eine Monatsmiete beträgt oder wenn
- über einen längeren Zeitraum hinweg zwei Monatsmieten insgesamt offen sind (§ 543 BGB).
In solchen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich.
Fristlose Kündigung bei unerlaubter Untervermietung:
Vermieter oder Vermieterin können den Mietvertrag außerordentlich kündigen, wenn ihr Mieter oder ihre Mieterin die Wohnung ohne Zustimmung untervermieten. Gemäß § 543 BGB kann eine fristlose Kündigung erfolgen, wenn Mieter:innen entgegen den vertraglichen Vereinbarungen Dritte in die Wohnung aufnehmen, ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin einzuholen. Eine unerlaubte Untervermietung stellt einen schweren Vertragsverstoß dar.
Erleichterte Kündigung für Einliegerwohnungen
Vermieter:innen, die im gleichen Gebäude wie ihr Mieter oder ihre Mieterin wohnen und das Gebäude nur aus zwei Wohneinheiten besteht, können ohne Angabe eines besonderen Kündigungsgrundes kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate. Dieses Sonderkündigungsrecht erleichtert es Vermieter oder Vermieterin in kleineren Wohnverhältnissen, sich von Mietverhältnissen zu trennen, die für sie unzumutbar geworden sind.
Kündigung der Vermieter:innen widersprechen
Sie sind schwanger, schwer krank, haben ein hohes Alter und Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin kündigt Ihnen die Wohnung? Dann können Sie sich auf die Sozialklausel berufen, dass die Kündigung eine unzumutbare soziale Härte darstellt. Nach § 574 Abs. 1 BGB haben Sie das Recht der Kündigung schriftlich zu widersprechen. Das ist übrigens auch dann der Fall, wenn Ihnen sonst Obdachlosigkeit droht, weil Sie auf dem Wohnungsmarkt keine Alternative haben.
Aber: Widerspruch können Sie nur nach einer ordentlichen Kündigung einlegen. Bei einer fristlosen Kündigung gibt es keine Möglichkeit zu widersprechen.
Wenn Sie sich in einem solchen oder ähnlichen Streitfall nicht mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin einigen können, aber einen Rechtsstreit vermeiden möchten, können Sie einen Mediator oder eine Mediatorin hinzuziehen, der oder die zwischen beiden Parteien vermittelt.
Mehr Informationen darüber haben wir in unserem Ratgeber zur Mediation für Sie zusammengestellt.
Gut zu wissen
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Wann dürfen die Mietparteien fristlos kündigen?
Eine außerordentliche oder fristlose Kündigung der Wohnung oder des Hauses stellt sowohl für Mieter:innen als auch für Vermieter und Vermieterinnen einen besonderen Fall dar, da sie das Mietverhältnis ohne Einhaltung der üblichen Kündigungsfristen beendet. Sie ist nur in Ausnahmefällen und bei schwerwiegenden Gründen zulässig, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Man spricht hier von einer "fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit". Für Mieter und Mieterinnen kann diese Unzumutbarkeit zum Beispiel der Fall sein, wenn die Wohnung aufgrund massiven Schimmelbefalls unbewohnbar ist. Vermieter und Vermieterinnen haben das Recht, fristlos zu kündigen, wenn Mieter und Mieterinnen erheblich gegen ihre Pflichten verstoßen, wie bei Zahlungsverzug oder wiederholter Störung des Hausfriedens.
Vermieter:innen dürfen fristlos kündigen, wenn …
- die Mieter:innen in der Wohnung illegale Aktivitäten (z. B. Drogenhandel) betreiben (keine Abmahnung nötig).
- die Mieter:innen die Miete nicht zahlen können bzw. ein relevanter Mietrückstand vorliegt.
- die Mieter:innen den Vermieter oder die Vermieterin beleidigen.
- die Mieter:innen die Hausordnung nicht akzeptieren wollen.
- die Mieter:innen die Wohnung oder das Haus in Gefahr bringen (z. B. durch mehrfache selbst verschuldete Wasserschäden).
- die Mieter:innen ohne Genehmigung (Um-)Bauten vornehmen.
- die Mieter:innen wiederholt den Hausfrieden stören.
- die Mieter:innen die Wohnung ohne Erlaubnis untervermieten.
- die Mieter:innen die Mietkaution nicht bezahlen.
Mieter:innen dürfen fristlos kündigen,
wenn …
wenn …
- das Wohnen in der Mietsache gesundheitsgefährdend ist (z. B. bei großflächigem Schimmel).
- die Wohnung oder das Haus nicht wie vereinbart genutzt werden kann.
- die Mietsache erhebliche Mängel aufweist (z. B. Stromausfälle oder Dauerlärm von Großbaustellen).
- die Vermieter:innen unerlaubt die gemietete Wohnung oder das gemietete Haus betreten.
- die Vermieter:innen die Mieter:innen beleidigen.
- die Vermieter:innen den Hausfrieden stören.
Kündigungsfrist verkürzen: Komme ich dank Nachmieter:in früher aus dem Mietvertrag?
Lena hat endlich die perfekte Wohnung gefunden – hell, mit Balkon, genau im richtigen Stadtteil. Nach monatelanger Suche kann sie ihr Glück kaum fassen, als der Vermieter ihr zusagt. Einziger Haken: Der Einzug soll bereits zum nächsten Ersten erfolgen, in genau zwei Wochen.
Die Freude schlägt in leichte Panik um, denn Lenas aktuelle Wohnung ist noch nicht gekündigt. Drei Monate Kündigungsfrist – das bedeutet drei Monate doppelte Miete. Sie rechnet schnell im Kopf: Es wird teuer, sehr teuer. "Was mache ich jetzt?", denkt Lena. Den Mietvertrag für die neue Wohnung wird sie auf jeden Fall unterschreiben, die Chance lässt sie sich nicht entgehen. Sie überlegt: "Habe ich nicht das Recht, meiner Vermieterin drei Nachmieter:innen zu präsentieren, die die Wohnung sofort nehmen würden? Und ich bin somit fein (aus dem Mietvertrag) raus?"
Die Antwort: So einfach ist es leider nicht. Das Recht, als Mieter oder Mieterin vorzeitig aus einem Mietvertrag auszutreten, indem man dem Vermieter oder der Vermieterin drei Nachmieter:innen präsentiert, gibt es im deutschen Mietrecht nicht. Es handelt sich dabei eher um einen weit verbreiteten Irrtum.
Es liegt rein im Ermessen des Vermieters oder der Vermieterin, ob er oder sie einer vorzeitigen Vertragsauflösung zustimmt, wenn potenzielle Folgemieter:innen präsentiert werden. Manche Vermieter und Vermieterinnen sind offen dafür und lassen sich auf eine einvernehmliche Lösung ein, wenn ein geeigneter Nachmieter oder eine Nachmieterin gefunden wird, aber sie sind rechtlich nicht dazu verpflichtet.
Es gibt jedoch eine Ausnahme: Wenn im Mietvertrag eine sogenannte "Nachmieterklausel" enthalten ist, kann dies dem oder der Mieter:in das Recht einräumen, vorzeitig zu kündigen, sofern geeignete Nachmieter:innen gefunden wurden. Ohne eine solche Klausel bleibt es jedoch Verhandlungssache.
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