Kündigung eines Mietvertrags: Auf den Punkt gebracht
- Eine Kündigung ist nur in schriftlicher Form gültig.
- Für Mieter gilt im Regelfall eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Per Mietvertrag kann jedoch auch eine kürzere Frist vereinbart werden.
- Um die Frist zu wahren, muss die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
- Für eine fristlose Kündigung muss eine ausreichende Begründung vorliegen.
- Bei einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.
Was muss in der Kündigung stehen?
Die Kündigung für Ihren Mietvertrag ist nur in schriftlicher Form gültig. Das heißt: Sie können nicht über E-Mail, Fax oder WhatsApp kündigen. Um Ihren Mietvertrag ordentlich zu kündigen, müssen Sie allerdings auch noch einige inhaltliche Aspekte beachten.
In der Kündigung für Ihre Wohnung sollten diese Punkte enthalten sein:
- Anschrift des Vermieters
- Zeitpunkt der Kündigung
- Adresse der Mietwohnung mit Stockwerk
- Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen (Es besteht allerdings kein Anspruch auf eine Bestätigung durch den Vermieter.)
- Hinweis zur Kontaktaufnahme, um einen Übergabetermin zu vereinbaren
- Unterschrift aller Hauptmieter
Sie sollten außerdem in der Kündigung festhalten, um welche Kündigungsform es sich handelt. Es wird grundsätzlich zwischen einer ordentlichen und fristlosen Kündigung unterschieden.
Wichtig: Wurde das Mietverhältnis mit mehreren Mietern geschlossen, müssen alle Mieter der Kündigung des Mietvertrags zustimmen.
Wenn Sie die vereinbarte Kündigungsfrist einhalten, handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Als Mieter müssen Sie bei einer ordentlichen Kündigung keine Begründung angeben. Anderes gilt, wenn die Kündigung vom Vermieter ausgeht: Dieser muss seine Beweggründe für eine Kündigung immer offenlegen.
Bei einer fristlosen Kündigung müssen sowohl der Mieter als auch der Vermieter eine angemessene und nachvollziehbare Begründung für die Kündigung vorlegen.
Häufig vereinbaren Vermieter mit Ihrem Mietern einen Kündigungsverzicht – auch Kündigungsausschluss genannt – auf bestimmte Zeit. Beispielsweise stimmen Sie zu, dass Sie das Mietverhältnis vor Ablauf von zwei Jahren nicht beenden. Die Klausel ist nur gültig, wenn sie nicht nur für Sie als Mieter, sondern auch für Ihren Vermieter gilt. Unter gewissen Umständen können Sie aber auch bei diesen Mietverträgen vorzeitig kündigen, beispielsweise wegen Mietmängeln oder wenn die Wohnung aufgrund von unerwarteten Familienzuwachses schlicht zu klein wäre.
Wie lange steht dem Mieter zu?
Für Mieter gilt bei einem unbefristeten Mietverhältnis die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese ist in § 573c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verankert. Die Mietdauer hat keinen Einfluss auf die Frist. Selbst wenn Sie also nur eine Woche in der Wohnung verbracht haben, können Sie nicht ausnahmsweise direkt zum Monatsende wieder kündigen. Das Kündigungsschreiben muss spätestens bis zum dritten Werktag bei Ihrem Vermieter eingehen.
Beispiel: Wenn Sie Ihre Kündigung am 3. September (dritter Werktag) bei Ihrem Vermieter einreichen, endet das Mietverhältnis zum 30. November. Nicht der Poststempel, sondern der Zeitpunkt, an dem Ihr Vermieter die Kündigung erhält, ist entscheidend für die Einhaltung der Frist. Wenn Sie also Ihre Kündigung erst am 3. September um 23 Uhr per Post abschicken, gilt sie nicht als rechtzeitig beim Vermieter eingegangen. Ihr Mietverhältnis endet entsprechend erst am 31. Dezember.
Tipp: Um auf Nummer sicher zu gehen, dass Ihre Kündigung auch rechtzeitig bei Ihrem Vermieter eingeht, ist ein Einwurfeinschreiben sinnvoll. Dabei wird die Zustellung, beziehungsweise der Erhalt der Kündigung, bestätigt.
Mieter können ihren Mietvertrag auch schon vor Mietbeginn kündigen. Das heißt, grundsätzlich können Sie bereits vor Schlüsselübergabe oder offiziellem Einzug das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten beenden. In der Realität geschieht dies häufig, wenn der Mieter nach Unterzeichnung des Mietvertrags doch noch eine attraktivere Wohnung findet.
Vorsicht: In einigen Mietverträgen wird die Kündigung vor Mietbeginn ausgeschlossen. Dann können Sie erst ab Beginn des Mietverhältnisses kündigen.
Ausnahmen für die Kündigungsfrist
Kündigung bei Trennung, Tod oder vor Einzug
Neben den üblichen Kündigungsgründen, wie etwa einem Umzug aus beruflichen Gründen, gibt es auch noch andere, weniger schöne Gründe für die Kündigung einer Wohnung.
Was passiert zum Beispiel mit einem gemeinsamen Mietvertrag bei einer Trennung? Grundsätzlich besteht bei einer Trennung kein Recht auf eine Sonderkündigung: Das heißt, dass Sie die gesetzliche Kündigungsfrist für Ihren Mietvertrag einhalten müssen. Außerdem müssen Sie bei einem gemeinsamen Mietvertrag auch gemeinsam kündigen.
Tipp: Suchen Sie bei einer Trennung das Gespräch mit Ihrem Vermieter. So können Sie eventuell eine einvernehmliche Lösung finden und unter Umständen früher den Mietvertrag beenden.
Beim Tod eines Mieters gilt hingegen ein Sonderkündigungsrecht. Die Erben des Hauptmieters können innerhalb eines Monats das Mietverhältnis außerordentlich kündigen. An die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist müssen Sie sich in diesem Fall jedoch trotzdem halten.
Je nachdem wie die Mietsituation des Verstorbenen war, muss zwischen verschiedenen Fällen unterschieden werden.
- Lebte der Mieter alleine, geht das Mietverhältnis auf seine/n Erben über.
- Haben mehrere Personen die Wohnung gemietet, bleibt das Mietverhältnis bestehen.
- Ist nur ein Ehepartner Mieter und verstirbt, geht das Mietverhältnis automatisch auf den noch lebenden Ehepartner über.
Wichtig: Der Mietvertrag ist auch noch nach dem Tod des Mieters rechtswirksam und muss schriftlich gekündigt werden.
Kündigungsfristen für Vermieter
Ihr Vermieter kann den Mietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Zudem gelten für ihn strengere Kündigungsfristen, die sich nach der Mietdauer richten.
- Mietdauer weniger als 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Wurde Ihr Mietvertrag vor Herbst 2001 geschlossen, gilt bei einer Mietdauer von über 10 Jahren für den Vermieter eine Kündigungsfrist von 12 Monaten.
Als Mieter können Sie der Kündigung des Mietvertrags durch Ihren Vermieter unter gewissen Umständen widersprechen. Ein Härtefall kann beispielsweise ein stark verwurzelter, älterer Mieter sein, dem ein Umzug nicht mehr zuzumuten ist. Wollen Sie sich also aufgrund eines Härtefalls gegen die ordentliche Kündigung Ihres Vermieters zur Wehr setzen, können Sie sich auf die Sozialklausel berufen.
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wann darf der Vermieter kündigen?
Der häufigste Grund für eine Kündigung durch den Vermieter ist die Eigenbedarfskündigung. Braucht Ihr Vermieter die Wohnung für den eigenen Gebrauch, darf er den Mietvertrag kündigen. Das bedeutet aber, dass nach der Kündigung er selbst oder nahe Familienmitglieder in die Wohnung einziehen müssen. Für eine wirksame Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben klar angeben, wer die Wohnung ab wann und aus welchen Gründen benötigt. Er kann nicht pauschal „wegen Eigenbedarfs“ kündigen.
Der Vermieter darf auch kündigen, wenn zum Beispiel benötigtes Pflegepersonal oder die Kinder eines Lebenspartners einziehen. Die Kündigungsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung richtet sich nach der Mietdauer.
Eigenbedarfskündigung bei Sperrfrist
Wann dürfen die Mietparteien fristlos kündigen?
- … nicht zahlen kann, bzw. relevante Mietrückstände vorliegen.
- … den Vermieter beleidigt.
- … die Hausordnung nicht akzeptieren will.
- … die Wohnung in Gefahr bringt (zum Beispiel durch mehrfache Wasserschäden).
- … ohne Genehmigung baut.
- … den Hausfrieden stört.
- … ohne Erlaubnis untervermietet.
- ... die Mietkaution in Höhe von zwei Kaltmieten nicht zahlt.
Sie haben allerdings auch als Mieter unter bestimmten Umständen das Recht, Ihre Wohnung fristlos zu kündigen. Sie müssen die Kündigung immer zeitnah zum Auftreten des Kündigungsgrundes aussprechen.
- …die Wohnung gesundheitsgefährdend ist (beispielsweise bei großflächigem Schimmel).
- …die Wohnung nicht wie vereinbart genutzt werden kann.
- …die Wohnung erhebliche Mängel aufweist (beispielsweise regelmäßige Stromausfälle oder Lärm von permanenten Großbaustellen).
- …der Vermieter unerlaubt die Wohnung betritt.
- …der Vermieter den Mieter beleidigt.
- …der Vermieter den Hausfrieden stört.
Komme ich dank Nachmieter früher aus dem Mietvertrag?
Um doppelte Mietzahlungen nach der Kündigung des Mietvertrags zu verhindern und früher aus dem Vertrag zu kommen, machen sich viele Mieter eigenständig auf die Suche nach einem Nachmieter. Aber Vorsicht: Der Vermieter muss sich darauf nicht einlassen. Nur wenn es eine Nachmieterklausel im Mietvertrag gibt, die ausdrücklich besagt, dass die Mieter einen Nachmieter vorschlagen dürfen, können Sie das Mietverhältnis früher beenden.
Laut Bundesgerichtshof können Mieter ihren Mietvertrag vorzeitig beenden, wenn sie ein „berechtigtes Interesse“ daran haben. Dieses liegt zum Beispiel vor, wenn Sie berufsbedingt in eine andere Stadt umziehen müssen oder Sie Familienzuwachs erwarten und die Wohnung nun zu klein ist.
Kaution und Übergabeprotokoll
Ein Übergabeprotokoll ist bei einem Auszug zwar nicht verpflichtend, doch durchaus zu empfehlen. Mieter und Vermieter sollten beim Auszug gemeinsam durch die Wohnung gehen, um Mängel und Schäden zu dokumentieren. Auch die Zählerstände sollten protokolliert werden. So können sich beide Seiten absichern.
Tipp: Machen Sie Fotos von Ihrer leer geräumten Wohnung. Diese können Sie dem Übergabeprotokoll anfügen.
Für die Kaution hat der Vermieter eine Prüffrist von sechs Monaten. Weist die Wohnung keine Schäden auf, muss er diese aber früher zurückzahlen. Für die Betriebskosten kann Ihr Vermieter einen Sicherheitsabschlag einbehalten. Dieser wird aus der Höhe der vergangenen Nebenkostenabrechnung plus einem Sicherheitsaufschlag von zehn Prozent berechnet.
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