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Den Haus­bau richtig kalkulieren

Bau­nebenkosten

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zu Baunebenkosten. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Bauherren sollten sich bewusst sein: Die Kosten für den Bau des Traumhauses umfassen nicht nur den reinen Hauspreis (Herstellungskosten), sondern auch unterschiedliche Nebenkosten. Bereits vor dem ersten Spatenstich und auch nach dem Richtfest fallen Kosten an, die Sie in der Kalkulation und Finanzierung Ihres Eigenheims berücksichtigen sollten.
  • Baunebenkosten entstehen bereits beim Erwerb eines Baugrundstücks oder geeigneten Bauplatzes – in Form von Erwerbs- oder Kaufnebenkosten wie Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage.
  • Vor, während und nach dem Hausbau bzw. der eigentlichen Bauphase folgen weitere Kosten, etwa für die Baugenehmigung, Bauvorbereitung oder das Einrichten der Baustelle.
  • Bauherren sind zudem für alle Schäden, die im Zusammenhang mit dem Hausbau entstehen, verantwortlich und sollten sich und Ihr Bauvorhaben daher mit entsprechenden Versicherungen, wie z. B. einer Bauherren-Haftpflicht finanziell absichern.
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Illustration - Ein Mann fässt sich fragend an den Hinterkopf. Neben ihm ist eine Sprechblase mit einem Fragezeichen abgebildet.
Erklärung
Illustration - Ein Mann fässt sich fragend an den Hinterkopf. Neben ihm ist eine Sprechblase mit einem Fragezeichen abgebildet.

Kaufpreis Grundstück + Baukosten laut Bauträger = Kosten für den Hausbau?

Leider ist die Rechnung nicht ganz so einfach, denn viele Bauherren vergessen, beim Bau ihres Eigenheims die sogenannten Baunebenkosten zu berücksichtigen. Dabei machen diese 15-20 % der Gesamtkosten aus und sind damit alles andere als nebensächlich.

Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Baunebenkosten, die jeweils in unterschiedlichen Phasen des Haus- oder Wohnungsbaus anfallen. Dazu zählen zum einen die Kaufnebenkosten, die bereits beim Grundstückskauf fällig werden, wie beispielsweise Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerkosten. Dann folgen Nebenkosten für die Bauvorbereitung, zusätzliche Kosten während des Hausbaus sowie Kosten, die nach Abschluss der Bauphase noch entstehen können – z. B. für Außenanlagen. Darüber hinaus müssen Sie Versicherungs- und Finanzierungskosten mit einkalkulieren.

Im Folgenden haben wir Ihnen zusammengestellt, mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen müssen, wenn Sie ein Haus neu bauen wollen. So werden Sie am Ende nicht von den Nebenkosten überrascht oder kalkulieren die Finanzierung zu knapp.

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Notar- und Grundbuch­gebühren, Grund­erwerb­steuer, Makler­courtage
Sie haben einen geeigneten Baugrund für Ihr Traumhaus gefunden und bereits einen Notartermin vereinbart? Glückwunsch! Und bevor Sie überhaupt mit der Bauplanung begonnen haben, flattern schon die ersten Rechnungen für die sogenannten Kaufnebenkosten ins Haus – Kosten für Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler.
 

Haben Sie den Zuschlag für Ihren Baugrund bekommen, folgt für Käufer und Verkäufer als Nächstes der Gang zum Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Kosten bzw. Notargebühren für diesen Termin übernimmt in der Regel der Grundstückskäufer. Abhängig von regionalen Unterschieden in der Gebührenordnung liegen die Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Immobilien- oder Grundstückskauf bei gut 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Mithilfe eines Online-Grundbuchrechners und den offiziellen Gebührensätzen aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) können Sie die Notar- und Grundbuchkosten bereits im Voraus kalkulieren.

Für alle Bauherren, die ihr Eigenheim mithilfe von Fremdkapital finanzieren und bei einem Kreditinstitut oder Versicherer einen Baukredit oder eine Baufinanzierung beantragt haben, gilt: Etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der gesamten Kosten für Notar und Grundbuchamt entfallen auf die sogenannte Grundschuldbestellung. Die Grundschuld wird ebenfalls im Grundbucheintrag des entsprechenden Grundstücks/der Immobilie vermerkt und dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das Darlehen.

Auf Basis des Grunderwerbsteuergesetzes wird beim Kauf eines inländischen Grundstücks oder Grundstückanteils eine Grunderwerbsteuer (GrESt) erhoben. Abhängig vom jeweiligen Bundesland liegt der Steuersatz für diese Ländersteuer zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Für vererbte Grundstücke oder Schenkungen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von der Besteuerung.

Falls Sie bei Ihrer Suche nach einem passenden Bauplatz von einem Immobilienmakler unterstützt wurden, fällt hierfür eine Maklercourtage an – und zwar unabhängig davon, ob Sie ein leeres Grundstück, ein Grundstück mit Altbestand, den Sie abreißen oder umbauen wollen, oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Die Maklerprovision oder Maklercourtage zählt zu den flexiblen Kosten der Kaufnebenkosten. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt zwischen 3 % und 7 % (zzgl. gesetzliche MwSt.) des Kaufpreises. Mit Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" gilt seit Dezember 2020 bei der Berechnung der Maklerkosten das Halbteilungsprinzip. 

Nach der gesetzlichen Neuregelung bedarf der Maklervertrag mindestens der Textform. Zukünftig dürfte in der Regel eine Provisionsteilung stattfinden. Denn es sind nach dem neuen Gesetz keine Vereinbarungen mehr möglich, nach denen der Verbraucher die volle anfallende (marktübliche) Provision zu tragen hat. Wenn also (auch) der Verkäufer den Makler beauftragt hat, dann kann der Käufer nicht mehr verpflichtet werden, die Provision allein zu tragen. Vielmehr müssen beide Vertragsparteien die Provision (hälftig) in derselben Höhe tragen. Der Verkäufer hat die Zahlung seines Teils nachzuweisen, siehe § 656d BGB.

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Bau­neben­kosten vor dem ersten Spaten­stich
Sie sind stolzer Eigentümer eines Grundstücks, haben bereits einen zuverlässigen Partner für Ihr Bauprojekt an der Hand und wollen am liebsten direkt mit dem Hausbau beginnen? Bevor Sie jedoch das Fundament für Ihr neues Eigenheim legen können, fallen je nach Zustand des Bauplatzes und lokalen Vorschriften eine Reihe von Vorarbeiten und damit verbundene Nebenkosten an.
  • Vermessung

    Ist der Neubau auf einem noch unerschlossenen Grundstück geplant, z. B. bei neu ausgewiesenen Baugebieten, sind Vermessungsarbeiten vonnöten, um Grundstücksgrenzen und Baulinien genau festzulegen. Das gilt auch, wenn für den Hausbau nur ein Grundstücksanteil erworben wird, beispielsweise bei Kauf und Bau einer Doppelhaushälfte, und für das bestehende Grundstück eine Realteilung erfolgt. Eine ordentliche Vermessung durch einen qualifizierten Vermessungsingenieur ist Voraussetzung für die Bauplanung und eine Baugenehmigung.
  • Bauantrag, Baugenehmigung & Bauanzeige

    Kein Hausbau ohne Baugenehmigung – sonst drohen hohe Strafzahlungen und Zwangsabriss. Für eine Baugenehmigung stellen Bauherren einen Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde/dem jeweiligen Bauamt. Einige Gemeinden verlangen vor Baubeginn zudem die Prüfung des Bauprojekts durch einen Prüfstatiker, auch können spezielle Genehmigungen für bestimmte technische Anlagen (Wärmepumpe) erforderlich sein. Die Bauanzeige schließlich dient der öffentlichen Bekanntgabe und dem offiziellen Startschuss des Bauvorhabens.
  • Erschließung des Grundstücks

    Zu den Baunebenkosten für die Erschließung eines Grundstücks zählen Kosten für die Frischwasserzufuhr sowie die Anschlüsse an die Kanalisation und das Strom- und Gasnetz (je nach Heizart). Hierfür sollten Sie 5.000 bis 10.000 Euro einkalkulieren. Auch wenn Sie ein altes Haus abreißen und an derselben Stelle einen Neubau setzen, können noch Anschlusskosten anfallen – beispielsweise für neuere/schnellere Internet- und Telefonleitungen oder den Anschluss an Fernwärme bzw. Geothermie.
  • Abriss und Baumfällarbeiten

    Beim Erwerb eines Grundstücks mit Altbestand, der nicht umgebaut oder erweitert werden soll, fallen Kosten für die Bereinigung des Bauplatzes an. Das betrifft zum einen den Abriss des bestehenden Gebäudes und die Beseitigung von Bauschutt sowie die Mülltrennung. Auch die Beseitigung alten Baumbestands, der z. B. aus Platzgründen für den Aushub der Baugrube weichen muss, zählt zu den Baunebenkosten. Aber Achtung: Eine solche Fällung muss zuvor von der zuständigen Gemeinde geprüft und genehmigt werden, um spätere Strafzahlungen zu vermeiden. Unter Umständen müssen zudem Ersatzpflanzungen als Ausgleich eingeplant werden.
  • Einrichten der Baustelle

    Baustraße, Baustrom, Wasser für das Betreiben von Baugeräten, insbesondere beim Gießen des Fundaments: Je nach Lage des Bauplatzes (Zufahrt) und Witterung/Saison müssen Bauherren für das Einrichten der Baustelle mit weiteren Kosten rechnen. So betragen die Kosten für Wasserverbrauch und Miete eines Baustromkastens beim Bau eines Einfamilienhauses beispielsweise ca. 500 € (Mehrkosten für Baustellen-Heizungen im Winter). Hinzu kommen das Errichten eines Schotterwegs für schwere Baufahrzeuge oder alternativ der Schutz einer bestehenden befestigten Zufahrtsstraße mit etwa 1.000 €. Da diese Baunebenkosten in vielen Fällen bereits in der Baubeschreibung enthalten sind, sollten Bauherren solche Rechnungen ihrer Baufirma prüfen – gerade bei „schlüsselfertigen“ Bauprojekten.
  • Aushübe und Erdarbeiten

    Die Kosten für den Aushub der Baugrube für den Hausbau, z. B. für Keller oder Tiefgarage, sind in der Regel in den Baukosten mit inbegriffen, die Bauträger oder Projektpartner für das Bauprojekt veranschlagen. Anders sieht es mit Erdschiebearbeiten oder Aushüben aus, die Voraussetzung für den Beginn der eigentlichen Baumaßnahmen sind. Hier sind Qualität und Beschaffenheit des Bodens von entscheidender Bedeutung. Denn treten bei Aushubarbeiten unbrauchbare Erde oder Giftstoffe zutage, u. a. bei Bauarbeiten auf Grundstücken ehemaliger Lager oder Werkstätten, hat der Bauherr diese sachgemäß zu entsorgen und die Kosten dafür zu tragen.

    Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei Baugrundstücken mit altem Haus- oder Baumbestand diesen vorab genau zu prüfen, um nicht von Mehrkosten überrascht zu werden. Auch sollten Sie sich erkundigen, welche vertraglichen Leistungen Ihr Bauträger anbietet und ob vielleicht bestimmte Anschlusskosten bereits im Bauangebot inkludiert sind.

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In der Bau­phase und nach dem Hausbau
Endlich, es geht los: Bagger, Lkw und Bauarbeiter rücken an, der eigentliche Hausbau kann beginnen. Doch auch während der Bauphase und nachdem Ihr neues Eigenheim bereits steht, fallen weitere Nebenkosten an, die nicht in den Baukosten enthalten sind.
 
Manche Bauherren verpflichten einen Architekten oder sachverständigen Baugutachter für die Begleitung und Koordination Ihres Bauprojekts. Das spart Arbeit, Zeit und Nerven, kostet aber auch. Während Sachverständige Ihr Honorar meist auf Stundenbasis abrechnen, orientiert sich das Nettohonorar von Architekten häufig an der Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI). Es ist abhängig von den Baukosten sowie Leistungsumfang und Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts.
Die Auszahlung von Darlehen zur Baufinanzierung eines Hausbaus sind oft an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelt. Dabei wird die Darlehenssumme nach und nach für bereits in Anspruch genommene Leistungen ausgezahlt. Für die bereits bereitgestellten Gelder zahlen Sie als Bauherr und Darlehensnehmer Zinsen an Ihren Kreditgeber – die Bauleitzinsen.
Selbst ein „schlüsselfertiges“ Haus ist nach dem Bau nicht unbedingt sofort beziehbar. Je nach Ausstattung, Extras und Wunschliste seiner Eigentümer addieren sich zu der Liste an Baunebenkosten weitere Posten, wie Küche, offener Kamin, Sonderanfertigungen, Einbaumöbel vom Schreiner etc.
Das Haus ist fertig, die Baukasse leer – aber der Garten ähnelt einer Mondlandschaft? Ob Pflasterarbeiten, Gartenzaun, Carport, Terrasse, Hecke, Teich oder sogar ein Pool: Zwar lässt sich gerade bei den Außenanlagen durch Eigenleistung viel Geld sparen; Bauherren sollten dennoch von Anfang an über das Haus hinausdenken und bei der Kalkulation ihrer Baukosten ein finanzielles Polster für die Außenanlagen zurücklegen.
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Absicherung für Hausbau und Bau­herren
Ob Abriss, Neubau oder Sanierung bzw. Umbau: Als Bauherr haften Sie grundsätzlich für Schäden auf Ihrer Baustelle bzw. für alles, was mit dem Bau im Zusammenhang steht. Und zwar ab dem Moment, in dem Sie ein (Bau-)Grundstück erworben haben. Umso wichtiger, dass Sie sich für den Schadenfall ausreichend absichern – allen voran mit einer Bauherren-Haftpflicht. Diese Versicherungskosten zählen ebenfalls zu den Baunebenkosten.
Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung wie die der Allianz schützt Sie vor Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die im Rahmen Ihres Bauvorhabens auftreten können. Das betrifft sowohl die Sicherung von Baustelle und Baumaterial, den Einsatz versicherungspflichtiger Arbeitsmaschinen, Unfälle Unbeteiligter und helfender Personen, Eigenleistungen als auch Schäden an Nachbargrundstücken oder -gebäuden, z. B. durch Bodenabsenkung. Im Schadenfall übernimmt die Allianz die Prüfung von Schadenersatzforderungen, die Schadenregulierung sowie die Abwehr unberechtigter Ansprüche, notfalls auch vor Gericht.
Statistisch gesehen kommt es auf jeder zweiten Baustelle zum Schadenfall, für den Sie als Bauherr das finanzielle Risiko tragen. Die Bauleistungsversicherung der Allianz sichert Sie und Ihren Bauunternehmer gegen unvorhergesehene Schäden und Zerstörungen am Bau, u. a. durch höhere Gewalt (Überschwemmung, Sturm/Hagel), Diebstahl fest eingebauter Teile (Türen, Fenster, Sanitäreinrichtungen), Vandalismus oder Fahrlässigkeit. Durch verschiedene Zusatzbausteine können Sie Ihren Versicherungsschutz individuell erweitern, z. B. um Schäden durch Feuer oder die Absicherung der Bausubstanz bei Altbauten.
Der Umzug ist gerade vollbracht – da zerstört ein Sturm das Dach Ihres eben fertiggestellten Traumhauses? Die Allianz Wohngebäudeversicherung sichert das Eigenheim sowie alle Nebengebäude frischgebackener Hausbesitzer ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung gegen wichtige Gefahren ab, darunter Hagel und Sturm, Überspannung, Rohrbruch oder Schäden durch Brand bzw. Leitungswasser. Über die Wohngebäudeversicherung können im Schadenfall die Kosten für notwendige Reparaturarbeiten bis hin zum kompletten Wiederaufbau des Gebäudes – Baunebenkosten, wie z. B. Architektenhonorare inklusive, erstattet werden.
TIPP: Mit den Versicherungen für Bauen und Wohnen der Allianz sind Sie nicht nur ab dem ersten Spatenstich abgesichert. Kombinieren Sie z. B. eine Bauherren-Haftpflicht mit einer Privat- oder Haus-Haftpflichtversicherung bzw. einer Wohngebäudeversicherung, sparen Sie 50 % auf den Beitrag Ihrer Bauherren-Haftpflicht und profitieren von besonders günstigen Konditionen.
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Finanz­beratung & Bau­zeit­zinsen
Die meisten Bauherren finanzieren Ihr Bauprojekt mithilfe von Fremdkapital. Im Rahmen einer Baufinanzierung über Baugeld in Form von Baudarlehen oder Baukredit fallen jedoch verschieden Kosten an, die bei der Berechnung der Baunebenkosten berücksichtigt werden müssen:
 
Unabhängige Finanzberater erheben für Beratung, Vermittlung und Zusammenstellung eines Baudarlehens eine Gebühr. Bei Finanzberatern von Banken wird diese Art der Provision oft über den jeweiligen Kreditgeber abgerechnet, der den Baukredit oder das Darlehen zur Verfügung stellt.
Hierunter fallen sämtliche Zinsen einer Immobilienfinanzierung, die während der Bauphase anfallen – bestehend aus den Zinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge sowie die Bereitstellungszinsen.
Diese Zinsen werden nach der sogenannten „bereitstellungszinsfreien Zeit“ (je nach Kreditgeber ca. 4 bis 12 Monate) fällig, wenn ein Baudarlehen zwar genehmigt, aber vom Darlehensnehmer nicht in Anspruch genommen wird.
Um ein Darlehen schneller zurückzuzahlen, können Sie Sondertilgungen vereinbaren. Die Allianz Baufinanzierung bietet Ihnen neben weiteren attraktiven Konditionen diese flexible Möglichkeit gegen entsprechenden Sollzinsaufschlag.
Manche Banken berechnen eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), wenn die Finanzierung früher als geplant gekündigt oder zurückgezahlt wird.
Sie suchen noch nach einer passenden Baufinanzierung oder einer passenden Anschlussfinanzierung für den Hausbau bzw. Ihre bestehende Immobilie? Mit einem Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder Forward-Darlehen der Allianz Baufinanzierung profitieren Sie von einer langfristigen Zinsbindung und besonders flexiblen und günstigen Konditionen. 
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Bauneben­kosten im Überblick
Vor, während und nach dem Hausbau fallen eine Reihe von Kosten an, die Bauherren von Anfang an in Ihrer Kalkulation der Baukosten berücksichtigen sollten. Hier noch einmal alle Baunebenkosten auf einen Blick:

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Kaufnebenkosten (Erwerbsnebenkosten)

Notar- und Grundbuchgebühren

Grunderwerbsteuer

Maklercourtage

Bauvorbereitung

Vermessung

Bauantrag, Baugenehmigung & Bauanzeige

Erschließung

Abriss- und Baumfällarbeiten

Aushübe und Erdarbeiten

Baunebenkosten beim Hausbau

Baubegleitung

Innenausbau

Außenanlagen

Versicherungen

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Bauleistungsversicherung

Wohngebäudeversicherung

Baunebenkosten der Baufinanzierung

Vermittlungsgebühren

Bauzeitzinsen

Bereitstellungszinsen

Sondertilgung

Vorfälligkeitsentschädigung

Träume verwirklichen
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