Alle Baunebenkosten beim Hausbau im Überblick

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Erklärung

Was für Kosten kommen beim Hausbau auf mich zu?

Während des Haus- oder Wohnungsbaus werden Ihnen verschiedene Arten von Baunebenkosten begegnen: Neben den Kaufnebenkosten sind das Nebenkosten für die Bauvorbereitung, Zusatzkosten während und nach der Bauphase sowie Versicherungs- und Finanzierungskosten.

Kaufpreis Grundstück + Baukosten laut Bauträger = Kosten für den Hausbau?Leider ist die Rechnung nicht ganz so einfach, denn viele Bauherren bzw. Bauherrinnen vergessen, beim Bau ihres Eigenheims die sogenannten Baunebenkosten zu berücksichtigen. Dabei machen diese 15-20 % der Gesamtkosten aus und sind damit alles andere als nebensächlich.

Grundsätzlich gibt es verschiedene Arten von Baunebenkosten, die jeweils in unterschiedlichen Phasen des Haus- oder Wohnungsbaus anfallen. Dazu zählen zum einen die Kaufnebenkosten, die bereits beim Grundstückskauf fällig werden, wie beispielsweise Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerkosten. Dann folgen Nebenkosten für die Bauvorbereitung, zusätzliche Kosten während des Hausbaus sowie Kosten, die nach Abschluss der Bauphase noch entstehen können – z. B. für Außenanlagen. Darüber hinaus müssen Sie Versicherungs- und Finanzierungskosten mit einkalkulieren.

Im Folgenden haben wir Ihnen zusammengestellt, mit welchen Kosten Sie zusätzlich zum Kaufpreis rechnen müssen, wenn Sie ein Haus neu bauen wollen. So werden Sie am Ende nicht von den Nebenkosten überrascht oder kalkulieren die Finanzierung zu knapp.

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Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage

Kaufnebenkosten (Erwerbsnebenkosten)

Sie haben einen geeigneten Baugrund für Ihr Traumhaus gefunden und bereits einen Notartermin vereinbart? Glückwunsch! Und bevor Sie überhaupt mit der Bauplanung begonnen haben, flattern schon die ersten Rechnungen für die sogenannten Kaufnebenkosten ins Haus – Kosten für Notar:innen, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und ggf. Makler:innen.

Notar- und Grundbuchgebühren

Haben Sie den Zuschlag für Ihren Baugrund bekommen, folgt für Käufer:innen und Verkäufer:innen als Nächstes der Gang zur Notarin bzw. zum Notar zur Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Eigentumsübertragung im Grundbuch. Die Kosten bzw. Notargebühren für diesen Termin übernimmt in der Regel der oder die Grundstückskäufer:in. Abhängig von regionalen Unterschieden in der Gebührenordnung liegen die Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Immobilien- oder Grundstückskauf bei gut 1 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Mithilfe eines Online-Grundbuchrechners und den offiziellen Gebührensätzen aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) können Sie die Notar- und Grundbuchkosten bereits im Voraus kalkulieren.

Für alle Bauherren bzw. Bauherrinnen, die ihr Eigenheim mithilfe von Fremdkapital finanzieren und bei einem Kreditinstitut oder Versicherer einen Baukredit oder eine Baufinanzierung beantragt haben, gilt: Etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der gesamten Kosten für Notar:in und Grundbuchamt entfallen auf die sogenannte Grundschuldbestellung. Die Grundschuld wird ebenfalls im Grundbucheintrag des entsprechenden Grundstücks/der Immobilie vermerkt und dient dem Kreditgeber als Sicherheit für das Darlehen.

Grunderwerbsteuer

Auf Basis des Grunderwerbsteuergesetzes wird beim Kauf eines inländischen Grundstücks oder Grundstückanteils eine Grunderwerbsteuer (GrESt) erhoben. Abhängig vom jeweiligen Bundesland liegt der Steuersatz für diese Ländersteuer zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen). Für vererbte Grundstücke oder Schenkungen gibt es unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von der Besteuerung.

Maklercourtage

Falls Sie bei Ihrer Suche nach einem passenden Bauplatz von einem Immobilienmakler bzw. einer Immobilienmaklerin unterstützt wurden, fällt hierfür eine Maklercourtage an – und zwar unabhängig davon, ob Sie ein leeres Grundstück, ein Grundstück mit Altbestand, den Sie abreißen oder umbauen wollen, oder eine Eigentumswohnung kaufen.

Die Maklerprovision oder Maklercourtage zählt zu den flexiblen Kosten der Kaufnebenkosten. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland und beträgt zwischen 3 % und 7 % (zzgl. gesetzliche MwSt.) des Kaufpreises. Mit Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" gilt seit Dezember 2020 bei der Berechnung der Maklerkosten das Halbteilungsprinzip.

Nach der gesetzlichen Neuregelung bedarf der Maklervertrag mindestens der Textform. Zukünftig dürfte in der Regel eine Provisionsteilung stattfinden. Denn es sind nach dem neuen Gesetz keine Vereinbarungen mehr möglich, nach denen der oder die Verbraucher:in die volle anfallende (marktübliche) Provision zu tragen hat. Wenn also (auch) der Verkäufer die Maklerin beauftragt hat, dann kann der Käufer bzw. die Käuferin nicht mehr verpflichtet werden, die Provision allein zu tragen. Vielmehr müssen beide Vertragsparteien die Provision (hälftig) in derselben Höhe tragen. Der Verkäufer hat die Zahlung seines Teils nachzuweisen, siehe § 656d BGB.

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Baunebenkosten vor dem ersten Spatenstich

Bauvorbereitung

Sie sind stolze:r Eigentümer:in eines Grundstücks, haben bereits einen zuverlässige:n Partner:in für Ihr Bauprojekt an der Hand und wollen am liebsten direkt mit dem Hausbau beginnen? Bevor Sie jedoch das Fundament für Ihr neues Eigenheim legen können, fallen je nach Zustand des Bauplatzes und lokalen Vorschriften eine Reihe von Vorarbeiten und damit verbundene Nebenkosten an.

Vermessung

Ist der Neubau auf einem noch unerschlossenen Grundstück geplant, z. B. bei neu ausgewiesenen Baugebieten, sind Vermessungsarbeiten vonnöten, um Grundstücksgrenzen und Baulinien genau festzulegen. Das gilt auch, wenn für den Hausbau nur ein Grundstücksanteil erworben wird, beispielsweise bei Kauf und Bau einer Doppelhaushälfte, und für das bestehende Grundstück eine Realteilung erfolgt. Eine ordentliche Vermessung durch einen qualifizierte:n Vermessungsingenieur:in ist Voraussetzung für die Bauplanung und eine Baugenehmigung.

Bauantrag, Baugenehmigung & Bauanzeige

Kein Hausbau ohne Baugenehmigung – sonst drohen hohe Strafzahlungen und Zwangsabriss. Für eine Baugenehmigung stellen Bauherren bzw. Bauherrinnen einen Bauantrag bei der zuständigen Gemeinde/dem jeweiligen Bauamt. Einige Gemeinden verlangen vor Baubeginn zudem die Prüfung des Bauprojekts durch eine:n Prüfstatiker:in, auch können spezielle Genehmigungen für bestimmte technische Anlagen (Wärmepumpe) erforderlich sein. Die Bauanzeige schließlich dient der öffentlichen Bekanntgabe und dem offiziellen Startschuss des Bauvorhabens.

Erschließung des Grundstücks

Zu den Baunebenkosten für die Erschließung eines Grundstücks zählen Kosten für die Frischwasserzufuhr sowie die Anschlüsse an die Kanalisation und das Strom- und Gasnetz (je nach Heizart). Hierfür sollten Sie 5.000 bis 10.000 Euro einkalkulieren. Auch wenn Sie ein altes Haus abreißen und an derselben Stelle einen Neubau setzen, können noch Anschlusskosten anfallen – beispielsweise für neuere/schnellere Internet- und Telefonleitungen oder den Anschluss an Fernwärme bzw. Geothermie.

Abriss und Baumfällarbeiten

Beim Erwerb eines Grundstücks mit Altbestand, der nicht umgebaut oder erweitert werden soll, fallen Kosten für die Bereinigung des Bauplatzes an. Das betrifft zum einen den Abriss des bestehenden Gebäudes und die Beseitigung von Bauschutt sowie die Mülltrennung. Auch die Beseitigung alten Baumbestands, der z. B. aus Platzgründen für den Aushub der Baugrube weichen muss, zählt zu den Baunebenkosten. Aber Achtung: Eine solche Fällung muss zuvor von der zuständigen Gemeinde geprüft und genehmigt werden, um spätere Strafzahlungen zu vermeiden. Unter Umständen müssen zudem Ersatzpflanzungen als Ausgleich eingeplant werden.

Einrichten der Baustelle

Baustraße, Baustrom, Wasser für das Betreiben von Baugeräten, insbesondere beim Gießen des Fundaments: Je nach Lage des Bauplatzes (Zufahrt) und Witterung/Saison müssen Bauherren und Bauherrinnen für das Einrichten der Baustelle mit weiteren Kosten rechnen. So betragen die Kosten für Wasserverbrauch und Miete eines Baustromkastens beim Bau eines Einfamilienhauses beispielsweise ca. 500 € (Mehrkosten für Baustellen-Heizungen im Winter). Hinzu kommen das Errichten eines Schotterwegs für schwere Baufahrzeuge oder alternativ der Schutz einer bestehenden befestigten Zufahrtsstraße mit etwa 1.000 €. Da diese Baunebenkosten in vielen Fällen bereits in der Baubeschreibung enthalten sind, sollten Bauherrinnen und Bauherren solche Rechnungen ihrer Baufirma prüfen – gerade bei „schlüsselfertigen“ Bauprojekten.

Aushübe und Erdarbeiten

Die Kosten für den Aushub der Baugrube für den Hausbau, z. B. für Keller oder Tiefgarage, sind in der Regel in den Baukosten mit inbegriffen, die Bauträger oder Projektpartner:in für das Bauprojekt veranschlagen. Anders sieht es mit Erdschiebearbeiten oder Aushüben aus, die Voraussetzung für den Beginn der eigentlichen Baumaßnahmen sind. Hier sind Qualität und Beschaffenheit des Bodens von entscheidender Bedeutung. Denn treten bei Aushubarbeiten unbrauchbare Erde oder Giftstoffe zutage, u. a. bei Bauarbeiten auf Grundstücken ehemaliger Lager oder Werkstätten, hat der oder die Bauherr:in diese sachgemäß zu entsorgen und die Kosten dafür zu tragen.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, bei Baugrundstücken mit altem Haus- oder Baumbestand diesen vorab genau zu prüfen, um nicht von Mehrkosten überrascht zu werden. Auch sollten Sie sich erkundigen, welche vertraglichen Leistungen Ihr Bauträger anbietet und ob vielleicht bestimmte Anschlusskosten bereits im Bauangebot inkludiert sind.

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In der Bauphase und nach dem Hausbau

Baunebenkosten beim Hausbau

Endlich, es geht los: Bagger, Lkw und Bauarbeiter:innen rücken an, der eigentliche Hausbau kann beginnen. Doch auch während der Bauphase und nachdem Ihr neues Eigenheim bereits steht, fallen weitere Nebenkosten an, die nicht in den Baukosten enthalten sind.

Baubegleitung

Manche Bauherren und Bauherrinnen verpflichten einen Architekten bzw. eine Architektin oder sachverständige:n Baugutachter:in für die Begleitung und Koordination Ihres Bauprojekts. Das spart Arbeit, Zeit und Nerven, kostet aber auch. Während Sachverständige Ihr Honorar meist auf Stundenbasis abrechnen, orientiert sich das Nettohonorar von Architekten und Architektinnen häufig an der Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI). Es ist abhängig von den Baukosten sowie Leistungsumfang und Schwierigkeitsgrad des Bauprojekts.

Bauleitzinsen

Die Auszahlung von Darlehen zur Baufinanzierung eines Hausbaus sind oft an den jeweiligen Baufortschritt gekoppelt. Dabei wird die Darlehenssumme nach und nach für bereits in Anspruch genommene Leistungen ausgezahlt. Für die bereits bereitgestellten Gelder zahlen Sie als Bauherr:in und Darlehensnehmer:in Zinsen an Ihren Kreditgeber – die Bauleitzinsen.

Innenausbau

Selbst ein „schlüsselfertiges“ Haus ist nach dem Bau nicht unbedingt sofort beziehbar. Je nach Ausstattung, Extras und Wunschliste seiner Eigentümer:innen addieren sich zu der Liste an Baunebenkosten weitere Posten, wie Küche, offener Kamin, Sonderanfertigungen, Einbaumöbel vom Schreiner oder der Schreinerin etc.

Außenanlagen

Das Haus ist fertig, die Baukasse leer – aber der Garten ähnelt einer Mondlandschaft? Ob Pflasterarbeiten, Gartenzaun, Carport, Terrasse, Hecke, Teich oder sogar ein Pool: Zwar lässt sich gerade bei den Außenanlagen durch Eigenleistung viel Geld sparen; Bauherrinnen und Bauherren sollten dennoch von Anfang an über das Haus hinausdenken und bei der Kalkulation ihrer Baukosten ein finanzielles Polster für die Außenanlagen zurücklegen.

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Absicherung für Hausbau und Bauherren

Versicherungen

Ob Abriss, Neubau oder Sanierung bzw. Umbau: Als Bauherr:in haften Sie grundsätzlich für Schäden auf Ihrer Baustelle bzw. für alles, was mit dem Bau im Zusammenhang steht. Und zwar ab dem Moment, in dem Sie ein (Bau-)Grundstück erworben haben. Umso wichtiger, dass Sie sich für den Schadenfall ausreichend absichern – allen voran mit einer Bauherren-Haftpflicht. Diese Versicherungskosten zählen ebenfalls zu den Baunebenkosten.

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Eine Bauherren-Haftpflichtversicherung wie die der Allianz schützt Sie vor Personen-, Sach- oder Vermögensschäden, die im Rahmen Ihres Bauvorhabens auftreten können. Das betrifft sowohl die Sicherung von Baustelle und Baumaterial, den Einsatz versicherungspflichtiger Arbeitsmaschinen, Unfälle Unbeteiligter und helfender Personen, Eigenleistungen als auch Schäden an Nachbargrundstücken oder -gebäuden, z. B. durch Bodenabsenkung. Im Schadenfall übernimmt die Allianz die Prüfung von Schadenersatzforderungen, die Schadenregulierung sowie die Abwehr unberechtigter Ansprüche, notfalls auch vor Gericht.

Bauherren-Haftpflicht

Bauleistungsversicherung

Statistisch gesehen kommt es auf jeder zweiten Baustelle zum Schadenfall, für den Sie als Bauherr:in das finanzielle Risiko tragen. Die Bauleistungsversicherung der Allianz sichert Sie und Ihre:n Bauunternehmer:in gegen unvorhergesehene Schäden und Zerstörungen am Bau, u. a. durch höhere Gewalt (Überschwemmung, Sturm/Hagel), Diebstahl fest eingebauter Teile (Türen, Fenster, Sanitäreinrichtungen), Vandalismus oder Fahrlässigkeit. Durch verschiedene Zusatzbausteine können Sie Ihren Versicherungsschutz individuell erweitern, z. B. um Schäden durch Feuer oder die Absicherung der Bausubstanz bei Altbauten.

Bauleistungsversicherung

Wohngebäudeversicherung

Der Umzug ist gerade vollbracht – da zerstört ein Sturm das Dach Ihres eben fertiggestellten Traumhauses? Die Allianz Wohngebäudeversicherung sichert das Eigenheim sowie alle Nebengebäude frischgebackene:r Hausbesitzer:in ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung gegen wichtige Gefahren ab, darunter Hagel und Sturm, Überspannung, Rohrbruch oder Schäden durch Brand bzw. Leitungswasser. Über die Wohngebäudeversicherung können im Schadenfall die Kosten für notwendige Reparaturarbeiten bis hin zum kompletten Wiederaufbau des Gebäudes – Baunebenkosten, wie z. B. Architektenhonorare inklusive, erstattet werden.

Wohngebäudeversicherung

TIPP: Mit den Versicherungen für Bauen und Wohnen der Allianz sind Sie nicht nur ab dem ersten Spatenstich abgesichert. Kombinieren Sie z. B. eine Bauherren-Haftpflicht mit einer Privat- oder Haus-Haftpflichtversicherung bzw. einer Wohngebäudeversicherung, sparen Sie 50 % auf den Beitrag Ihrer Bauherren-Haftpflicht und profitieren von besonders günstigen Konditionen.

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Finanzberatung & Bauzeitzinsen

Baunebenkosten der Baufinanzierung

Die meisten Bauherrinnen und Bauherren finanzieren Ihr Bauprojekt mithilfe von Fremdkapital. Im Rahmen einer Baufinanzierung über Baugeld in Form von Baudarlehen oder Baukredit fallen jedoch verschieden Kosten an, die bei der Berechnung der Baunebenkosten berücksichtigt werden müssen:

Vermittlungsgebühren

Unabhängige Finanzberater:innen erheben für Beratung, Vermittlung und Zusammenstellung eines Baudarlehens eine Gebühr. Bei Finanzberater:innen von Banken wird diese Art der Provision oft über den jeweiligen Kreditgeber abgerechnet, der den Baukredit oder das Darlehen zur Verfügung stellt.

Bauzeitzinsen

Hierunter fallen sämtliche Zinsen einer Immobilienfinanzierung, die während der Bauphase anfallen – bestehend aus den Zinsen für bereits ausgezahlte Teilbeträge sowie die Bereitstellungszinsen.

Bereitstellungszinsen

Diese Zinsen werden nach der sogenannten „bereitstellungszinsfreien Zeit“ (je nach Kreditgeber ca. 4 bis 12 Monate) fällig, wenn ein Baudarlehen zwar genehmigt, aber vom Darlehensnehmer nicht in Anspruch genommen wird.

Sondertilgung

Um ein Darlehen schneller zurückzuzahlen, können Sie Sondertilgungen vereinbaren. Die Allianz Baufinanzierung bietet Ihnen neben weiteren attraktiven Konditionen diese flexible Möglichkeit gegen entsprechenden Sollzinsaufschlag.

Vorfälligkeitsentschädigung

Manche Banken berechnen eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE), wenn die Finanzierung früher als geplant gekündigt oder zurückgezahlt wird.

So finanzieren Sie Ihren Hausbau

Sie suchen noch nach einer passenden Baufinanzierung oder einer passenden Anschlussfinanzierung für den Hausbau bzw. Ihre bestehende Immobilie? Mit einem Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen oder Forward-Darlehen der Allianz Baufinanzierung profitieren Sie von einer langfristigen Zinsbindung und besonders flexiblen und günstigen Konditionen.

Baufinanzierung

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Baunebenkosten im Überblick

Checkliste der Nebenkosten beim Hausbau

Vor, während und nach dem Hausbau fallen eine Reihe von Kosten an, die Bauherrinnen und Bauherren von Anfang an in Ihrer Kalkulation der Baukosten berücksichtigen sollten. Hier noch einmal alle Baunebenkosten auf einen Blick:

Wischen um mehr anzuzeigen

Kaufnebenkosten (Erwerbsnebenkosten)

Notar- und Grundbuchgebühren

Grunderwerbsteuer

Maklercourtage

Bauvorbereitung

Vermessung

Bauantrag, Baugenehmigung & Bauanzeige

Erschließung

Abriss- und Baumfällarbeiten

Aushübe und Erdarbeiten

Baunebenkosten beim Hausbau

Baubegleitung

Innenausbau

Außenanlagen

Versicherungen

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Bauleistungsversicherung

Wohngebäudeversicherung

Baunebenkosten der Baufinanzierung

Vermittlungsgebühren

Bauzeitzinsen

Bereitstellungszinsen

Sondertilgung

Vorfälligkeitsentschädigung

Bau­nebenkosten

Bau­neben­kosten erklärt in 30 Sekunden

Was für Kosten kommen beim Haus­bau auf mich zu?

Kauf­neben­kosten (Erwerbs­neben­kosten)

Notar- und Grundbuch­gebühren

Grund­erwerb­steuer

Makler­courtage

Bau­vorbereitung

Vermessung

Bauantrag, Baugenehmigung & Bauanzeige

Erschließung des Grundstücks

Abriss und Baumfällarbeiten

Einrichten der Baustelle

Aushübe und Erdarbeiten

Bau­neben­kosten beim Haus­bau

Bau­begleitung

Bau­leit­zinsen

Innen­ausbau

Außen­anlagen

Versicherungen

Bauherren-Haftpflichtversicherung

Bauleistungsversicherung

Wohngebäudeversicherung

Bau­neben­kosten der Bau­finanzierung

Vermittlungs­gebühren

Bauzeit­zinsen

Bereitstellungs­zinsen

Sonder­tilgung

Vorfälligkeits­entschädigung

So finanzieren Sie Ihren Haus­bau

Checkliste der Neben­kosten beim Hausbau

Baunebenkosten

Baunebenkosten erklärt in 30 Sekunden

Was für Kosten kommen beim Hausbau auf mich zu?

Kaufnebenkosten (Erwerbsnebenkosten)

Notar- und Grundbuchgebühren

Grunderwerbsteuer

Maklercourtage

Bauvorbereitung

Baunebenkosten beim Hausbau

Baubegleitung

Bauleitzinsen

Innenausbau

Außenanlagen

Baunebenkosten der Baufinanzierung

Vermittlungsgebühren

Bauzeitzinsen

Bereitstellungszinsen

Sondertilgung

Vorfälligkeitsentschädigung

So finanzieren Sie Ihren Hausbau

Checkliste der Nebenkosten beim Hausbau