Warnung: Sie verwenden einen veralteten Browser. Bitte wechseln Sie zu einem moderneren Browser wie Chrome, Firefox oder Microsoft Edge.

Junges Paar unterschreibt Kreditvertrag für Hausbau
Finanzierung mit konstanten Raten

Annuitäten­darlehen

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Ein Annuitätendarlehen (selten auch Annuitätenkredit genannt) ist ein Kredit mit gleichbleibenden Raten. Die Raten des Annuitätendarlehens nennt man Annuität (von lateinisch "annus" = das Jahr). Sie setzen sich aus einem Zinsanteil (Kosten)  und einem Tilgungsanteil (Rückzahlung)  zusammen. Durch die laufende Rückzahlung des Darlehens nimmt der Zinsanteil der Annuität beständig ab und der Tilgungsanteil beständig zu.
  • Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Baufinanzierung. Weil die regelmäßig gezahlte Rate für eine vereinbarte Zeit, die sog. Zinsbindungsfrist, in Ihrer Höhe unverändert bleibt, bietet das Annuitätendarlehen dem Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit.
  • Die Allianz Baufinanzierung bietet das Annuitätendarlehen als Erstfinanzierung oder Anschlussfinanzierung an. Ein Annuitätendarlehen zu den Konditionen der Allianz Baufinanzierung können Sie mit unserem Annuitätenrechner unverbindlich berechnen. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zum Annuitätendarlehen. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
1 von 4
Annuitätendarlehen Definition & Erklärung
Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit (Darlehen) mit gleichbleibenden monatlichen, vierteljährlichen oder jährlichen Raten. Diese gleichbleibenden Raten des Annuitätendarlehens nennt man "Annuität" (von lateinisch "annus" = das Jahr). Die Annuität setzt sich aus einem Zinsanteil (Zinsen sind ein Entgelt für das Leihen von Geld) und einem Tilgungsanteil (Tilgung ist die tatsächliche Rückzahlung des Darlehens) zusammen. Durch die laufende Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil der Annuität beständig ab und der Tilgungsanteil nimmt beständig zu.
Auch beim Annuitätendarlehen muss man zwischen Zinsen und Zinssatz unterscheiden. Der Zinssatz ist ein Anteil in Prozent, der als Entgelt für die Bereitstellung des Darlehens gezahlt werden muss. Der Zins ist ein Geldbetrag, der sich ergibt, wenn man den Zinssatz auf die Darlehenssumme, oder wenn schon ein Teil zurückbezahlt wurde, die Restschuld, anwendet. Die Darlehenszinsen ohne Nebenkosten werden auch beim Annuitätendarlehen als Sollzins (auch Nominalzins oder Nettozinssatz) bezeichnet. Den Zins(satz) inklusive aller Kosten und Gebühren nennt man Effektivzins oder effektiven Jahreszins. Nebenkosten für ein Annuitätendarlehen können z.B. Vermittlungsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Transaktionskosten, Notarkosten oder Kosten für den Eintrag in das Grundbuch sein.
Der Zinssatz (in Prozent) für ein Annuitätendarlehen bleibt über eine vereinbarte Zeit, die sog. Zinsbindungszeit oder Zinsbindungsfrist, unverändert. Man spricht dabei auch von Sollzinsbindung. Zinsbindungszeit und Laufzeit eines Annuitätendarlehen müsse nicht gleich sein. Als Laufzeit bezeichnet man die Zeit bis ein Darlehen wirklich vollständig abbezahlt worden ist. Wird die Zinsbindungsfrist kürzer gewählt als die Laufzeit, bleibt eine Restschuld, die dann über ein neues Darlehen weiterfinanziert werden muss. Man spricht bei einem solchen Wechsel auch von Umschuldung. Natürlich kann das bestehende Darlehen beim selben Anbieter auch neu verhandelt und weitergeführt werden. Das heißt dann Prolongation.
Das Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit laufender Rückzahlung (Tilgung), auch Tilgungsdarlehen (oder: Abzahlungsdarlehen) genannt. Es unterscheidet sich durch seine gleichbleibende Ratenhöhe von Ratenkredit (oder Tilgungsdarlehen mit konstanter Tilgung) bei dem die Raten über die Laufzeit immer geringer werden. Beim Tilgungs- oder Abzahlungsdarlehen wird mit jeder Rate ein kleiner Teil des Kredits zurückbezahlt, dadurch bleibt mit der Zeit immer weniger geliehenes Geld übrig, auf das Zinsen gezahlt werden müssen. Bei einem normalen Ratenkredit werden die regelmäßigen Raten deshalb im Laufe der Zeit (durch den sinkenden Zinsanteil) geringer. Beim Annuitätendarlehen hingegen bliebt die regelmäßige Rate gleich. Der Anteil an der Rate, der für Zinsen weniger gezahlt werden muss, wird für die Rückzahlung genützt, so dass im Laufe der Zeit der Zinsanteil an der Rate immer mehr abnimmt und der Rückzahlungsanteil immer mehr zunimmt.
Das Annuitätendarlehen (selten auch Annuitätenkredit genannt) ist die häufigste Form der Baufinanzierung und kann als Erstfinanzierung oder als Anschlussfinanzierung in Anspruch genommen werden. Ist das Darlehen zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt, handelt es sich um ein Volltilgerdarlehen. Ist Ihr Annuitätendarlehen keine Erstfinanzierung, sondern eine Anschlussfinanzierung und wurde der Zinssatz bereits lange Zeit (Jahre) vor der tatsächlichen Inanspruchnahme des Darlehens vereinbart, wird es Forward-Darlehen genannt.
Ist bei Annuitätendarlehen eine Sondertilgung möglich? Ja, viele Anbieter (darunter auch die Allianz) bieten für ein Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung zusätzlich die Möglichkeit von Sondertilgungen an, die üblicherweise einmal jährlich geleistet werden können.
Die gleichbleibende Rate eines Annuitätendarlehens bezeichnet man als "Annuität" oder Annuitätsrate. Das Wort Annuität (Plural: Annuitäten) kommt daher, weil Annuitätendarlehen ursprünglich immer nur jährlich berechnet wurde. Die Annuität war dabei der "jährliche Teil" (von lateinisch "annus" = das Jahr), also der Teil, der jedes Jahr für das Darlehen geleistet werden musste. Heute werden Annuitätendarlehen üblicherweise monatlich oder vierteljährlich abbezahlt, die alte Bezeichnung "Annuität" für die jährliche Rate ist geblieben und wird heute auch für monatliche oder vierteljährliche Raten verwendet. Die Annuität setzt sich aus einem Zinsanteil (Kosten) und einem Tilgungsanteil (Rückzahlung) zusammen. Weil die gesamte Annuität aber über die Laufzeit unverändert gleich hoch bleibt, bietet das Annuitätendarlehen dem Darlehensnehmer eine große Planungssicherheit.
2 von 4
Berechnung & Rechenbeispiel
Um ein Annuitätendarlehen berechnen zu können, müssen Darlehenshöhe (in Euro), Zinssatz (in Prozent) und anfängliche Tilgung (in Prozent) bekannt sein. Errechnet wird dann aus Darlehenshöhe und Zinssatz den Zinsanteil der Annuität, aus Darlehenshöhe und Tilgungsanteil den Tilgungsanteil der Annuität und aus der Summe von Zinsanteil und Tilgungsanteil schließlich die Annuität. Die jeweils neue Restschuld ergibt sich, indem der Tilgungsanteil von der Darlehenshöhe (bzw. der Restschuld) abgezogen wird. Auf Basis der neuen Restschuld erfolgt dann die Ermittlung der neuen Zins- und Tilgungsanteile. Die genannten Rechenschritte müssen dann für jedes Jahr oder Monat der Laufzeit wiederholt werden.
1. Festlegungen vor der Berechnung
Der Zinssatz (in Prozent) und die Darlehenshöhe (in Euro) für das Annuitätendarlehen stehen schon vor der Berechnung fest. Für den Zinssatz gelten die Konditionen des Anbieters und die Darlehenshöhe ist die Summe des Geldes, das Sie benötigen. Um das Annuitätendarlehen berechnen zu können, müssen Sie zusätzlich den anfänglichen Tilgungssatz (in Prozent) festlegen. Ein Annuitätendarlehen muss einen Tilgungsanteil haben. Üblicherweise liegt der Tilgungssatz anfänglich zwischen 1 bis 6 Prozent. Über die Laufzeit des Annuitätendarlehen wird der Tilgungssatz dann, mit jeder Rate, ansteigen. Vor der Berechnung sind also bereits Darlehenshöhe (in Euro), Zinssatz (in Prozent) und anfängliche Tilgung (in Prozent) bekannt.
2. Annuität (mit Zinsanteil & Tilgungsanteil) berechnen

Auf der Basis von Darlehenshöhe, Zinssatz und anfängliche Tilgung kann die Annuität berechnet werden. Die Annuität ist die regelmäßige Rate des Annuitätendarlehen, die sich aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Den Zinsanteil (Euro) errechnen sich, indem der Zinssatz (Prozent) auf die Darlehenshöhe (Euro) angewendet wird.

(Darlehenshöhe € / 100) * Zinssatz % = (initialer) Zinsanteil €

Den Tilgungsanteil (in Euro) errechnet sich, indem der anfänglichen Tilgungssatz (in Prozent) auf die Darlehenshöhe (in Euro) angewendet wird.

(Darlehenshöhe € / 100) * Tilgungssatz % = (initialer) Tilgungsanteil €

Werden Zinsanteil (Euro) und Tilgungsanteil (Euro) addiert, ergibt sich die Annuität (Euro). Sie bleibt für die gesamte Laufzeit des Annuitätendarlehen gleich.

Zinsanteil € + Tilgungsanteil € = Annuität €

3. Restschuld (und neuen Zins- & Tilgungsanteil) berechnen

Die Restschuld (Euro) des Annuitätendarlehen für das Ende des ersten Jahres, wird berechnet, indem der Tilgungsanteil (Euro) von der Darlehenshöhe (Euro) abgezogen wird.

Darlehenshöhe € - Tilgungsanteil € = Restschuld €

Wird der unterveränderten Zinssatzes (Prozent) auf die Restschuld (Euro) angewendet, ergibt sich der neue Zinsanteil (Euro).

(Restschuld € / 100) * Zinssatz % = (neuer) Zinsanteil €

Dann erfolgt die Berechnung des neuen Tilgungsanteil (Euro), indem der Zinsanteil (in Euro) von der Annuität (in Euro) abgezogen wird. 

Annuität € -Zinsanteil € = (neuer) Tilgungsanteil €

Für das folgende Jahr wird wieder den Tilgungsanteil von der Restschuld abgezogen, wieder die Zinsen auf die neue Restschuld berechnet und wieder den neuen Tilgungsanteil bestimmt, indem der Zinsanteil von der Annuität abgezogen wird. So ist für jedes Jahr der Laufzeit zu verfahren. Das Vorgehen für die monatliche oder jährliche Berechnung des Annuitätendarlehen ist gleich.

Die Darstellung eines Annuitätendarlehen (jährliche Berechnung) über seine Laufzeit als Tabelle nennt man Tilgungsplan. Der Tilgungsplan ist für Darlehensverträge gesetzlich vorgeschrieben. Er zeigt die jährliche Entwicklung von Tilgung und Schuldenstand als Tabelle.

Das Beispiel zeigt den Tilgungsplan für ein Annuitätendarlehen mit einer Kreditsumme von 400.000 Euro, bei einem Sollzinssatz von 2 Prozent, einer anfänglichen Tilgung von 5 Prozent, über eine Laufzeit von 10 Jahren. Nach 10 Jahren bleibt im gezeigten Beispiel eine Restschuld von 181.005,58 Euro offen.

Wischen um mehr anzuzeigen

Jahr
Zinssatz
Tilgungssatz
Annuität
Zinsanteil €
Tilgungsanteil €
Restschuld €
0 2 % 5 % 28.000 € 8.000,00 € 20.000,00 € 400.000,00 €
1 2 % 5,37 % 28.000 € 7.600,00 € 20.400,00 € 380.000,00 €
2 2 % 5,79 % 28.000 € 7.192,00 € 20.808,00 € 359.600,00 €
3 2 % 6,26 % 28.000 € 6.775,84 € 21.224,16 € 338.792,00 €
4 2 % 6,82 % 28.000 € 6.351,36 € 21.648,64 € 317.567,84 €
5 2 % 7,46 % 28.000 € 5.918,38 € 22.081,62 € 295.919,20 €
6 2 % 8,23 % 28.000 € 5.476,75 € 22.532,25 € 273.837,58 €
7 2 % 9,14 % 28.000 € 5.026,29 € 22.973,71 € 251.314,33 €
8 2 % 10,26 % 28.000 € 4.566,81 € 23.433,19 € 228.340,62 €
9 2 % 11,66 % 28.000 € 4.098,15 € 23.901,85 € 204.907,43 €
10 2 % 13,47 % 28.000 € 3.620,11 € 24.379,89 € 181.005,58 €
Die Tabelle veranschaulicht wie ein Annuitätendarlehen funktioniert: Durch die laufende Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil der Annuität beständig ab und der Tilgungsanteil nimmt zu. Der Kredit wird zurückbezahlt, deshalb bleibt weniger geliehenes Geld übrig, auf das Zinsen gezahlt werden muss. Weil gleichzeitig aber die regelmäßige Rate (Annuität) gleichbleibt, kann wiederum ein noch höherer Anteil dieser Rate für die Rückzahlung verwendet werden. Die Darlehenssumme wird mit zunehmender Laufzeit dadurch immer schneller zurückgezahlt. Diese Methode der Rückzahlung wird auch als Annuitätentilgung bezeichnet.

Zur Berechnung der Höhe der Annuität für ein Annuitätendarlehen dient die Annuitätenformel. Sie hat ihren Ursprung in der Annuitätenmethode, einer Methode der Investitionsrechnung, die den Wert unterschiedlicher Investition über einen Zeitraum vergleichbar macht. Die Annuitätenformel lautet:

Annuität = Darlehenssumme * [(1 + Zinssatz)Laufzeit * Zinssatz] / [(1 + Zinssatz)Laufzeit – 1]

Dabei beschreibt „[(1 + Zinssatz)Laufzeit * Zinssatz] / [(1 + Zinssatz)Laufzeit – 1]“ die Berechnung des sogenannten Annuitätenfaktors, auch als Kapitaldienstfaktor oder Wiedergewinnungsfaktor bekannt. Vereinfacht lässt sich die Annuitäten Formeln so zusammenfassen: Annuität = Darlehenssumme * Annuitätenfaktor

3 von 4
Wann ist ein Annuitätendarlehen sinnvoll?
Das Annuitätendarlehen ist ein Klassiker der Baufinanzierung und eignet sich besonders für Darlehensnehmer, die eine gekaufte oder gebaute Immobilie selbst bewohnen wollen. Folgende Gründe sprechen für ein Annuitätendarlehen oder für eine andere Form der Immobilienfinanzierung:
  • Die zu zahlende Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindungszeit gleich.
  • Eine lange Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren und mehr schützt vor zukünftigen Zinserhöhungen und bietet Immobilienkäufern wegen der konstanten Raten Planungssicherheit.
  • Eine Änderung des Kreditvertrags für ein Annuitätendarlehen ist nur schwer möglich. Die Höhe der Sondertilgung muss immer vorab festgelegt und vereinbart werden.
  • Bei vorzeitiger Rückzahlung wird meist eine Entschädigung an den Kreditgeber fällig, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt allerdings nicht nur für das Annuitätendarlehen, sondern auch für andere Arten der Finanzierung.
4 von 4
Welche Anpassungen sind möglich?
Ein großer Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in seiner Planungssicherheit für den Darlehensnehmer, wenn Laufzeit und Zinssatz vorab vertraglich so festgelegt werden, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr bleibt. Mit Sondertilgungen haben Sie das Recht, zusätzliche Geldbeträge wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen für die Darlehensrückzahlung während der Zinsbindung einzusetzen.

Manche Kreditgeber bieten vertraglich die Option an, während der Laufzeit den Tilgungssatz bzw. die Tilgung zu ändern. Informieren Sie sich im Vorfeld genau über die Vertragskonditionen und lassen Sie sich ausführlich zu Ihrer Baufinanzierung beraten.

Bleibt nach Ende der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung noch eine Restschuld stehen, geht es an die Suche einer günstigen Anschlussfinanzierung, um Ihr Annuitätendarlehen umzuschulden. Da Sie auf lange Sicht bereits bei minimalen Zinsunterschieden mit einer Umschuldung Kosten sparen können, lohnt sich eine Prüfung der aktuellen Zinssätze und Marktkonditionen. Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon einige Jahre im Voraus das aktuell günstige Zinsniveau sichern und Ihr Annuitätendarlehen ablösen.
Viele Kredit- und Darlehensnehmer scheuen den Aufwand und die Kosten, mit Ihrer Immobilienfinanzierung zu einem neuen Kreditgeber zu wechseln. Hierfür sind jedoch lediglich die gleichen Unterlagen einzureichen wie bei Abschluss der Erstfinanzierung, wie z. B. Gehaltsnachweise, Grundrisse oder der Grundbuchauszug des betreffenden Objekts. Vor einer Kreditzusage führt die neue Bank zusätzlich eine Bonitätsprüfung durch. Hinzu kommen u. a. Gebühren für Grundbucheintrag und Notar, um die Grundschuld der Immobilie von einer auf die andere Bank zu übertragen. Diese liegen in der Regel unter 0,3 Prozent der gesamten Darlehenssumme.
Die Vertragslaufzeit eines Annuitätendarlehens ist grundsätzlich für beide Seiten eines Darlehensvertrags bindend. Gesetzliches Kündigungsrecht: Nach §489 BGB können Sie nach mindestens zehn Jahren Laufzeit, mit einer Frist von sechs Monaten, Ihr Annuitätendarlehen schriftlich kündigen. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt erst nach vollständiger Auszahlung der Darlehenssumme. Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber für entgangene Gewinne entfällt nach Ablauf dieser Frist. Zwar muss die Restschuld dann innerhalb von ca. zwei Wochen zurückgezahlt werden; das kann aber einfach mit einer Anschlussfinanzierung geschehen.
Es kann verschiedene Gründe geben, einen Baukredit oder ein Immobiliendarlehen vorzeitig zu kündigen – etwa, wenn ein Haus im Rahmen einer Scheidung oder zur Finanzierung eines anderen Objekts verkauft werden soll. Bei einer vorzeitigen Kündigung verlangt der Kreditgeber eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung für die Zinsen, die ihr durch die wegfallende Kreditlaufzeit entgehen. Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich aus der Summe der Zinsen, die im Laufe der noch kommenden Zeit fällig geworden wären. Hiervon wird die Summe der Vorteile abgezogen, die dem Kreditgeber durch die frühzeitige Kündigung entstehen. Dazu zählen beispielsweise mögliche Zinsgewinne durch Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags in Hypothekenpfandbriefen, eingesparte Verwaltungskosten in Höhe eines festgelegten Fixbetrags pro Jahr der Restlaufzeit und das wegfallende Darlehensrisiko, dessen Kosten in Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr berechnet werden.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Zu welchen Konditionen können Sie Ihren Wohntraum mit der Baufinanzierung der Allianz realisieren? Berechnen Sie Ihr Annuitätendarlehen schnell, unverbindlich und online mit dem Annuitätendarlehenrechner.
Ihre Meinung ist uns wichtig
Geben Sie uns ein Feedback
Träume verwirklichen
Service und Kontakt
Haben Sie Fragen zur Allianz Baufinanzierung?
Die Allianz Agentur in Ihrer Nähe
Allianz Service jetzt kontaktieren
Melden Sie sich bei dem Allianz Service
Schicken Sie uns Ihre Beratungsanfrage - wir melden uns bei Ihnen.
Berechnen Sie Ihren Tarif zur Allianz Versicherung
Finden Sie den
passenden Zins
Berechnen Sie Ihren individuellen Zins zur Baufinanzierung.
+
  • Leider ist der Live-Chat momentan nicht verfügbar. Bitte versuchen Sie es zu einem späteren Zeitpunkt erneut.