Junges Paar unterschreibt Kreditvertrag für Hausbau
Klassische Baufinanzierung mit konstanten Raten

Annuitäten­darlehen

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Für Sie zusammengefasst
  • Das Annuitätendarlehen oder der Annuitätenkredit ist die beliebteste Form der Baufinanzierung in Deutschland, weil es Bauherren und Immobilienkäufern eine hohe Planungssicherheit bietet.
  • Beim Annuitätendarlehen bleibt die finanzielle Belastung, d. h. die monatlichen Raten oder Rückzahlungen (Annuitäten), über die gesamte vereinbarte Laufzeit gleich.
  • Im Laufe der Jahre ändert sich allerdings die Zusammensetzung der Raten, bestehend aus Zins und Tilgung. Ist der Zinsanteil anfangs deutlich höher, steigt mit der Zeit der Tilgungsanteil – das Darlehen wird schneller zurückgezahlt.
  • Wie genau ein Annuitätendarlehen funktioniert, welche Vor- und Nachteile es bietet und wie Sie es genau berechnen, erfahren Sie in den folgenden Abschnitten.
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Definition und Erklärung
Unter einem „Annuitätendarlehen“ (von lat. „annus“= das Jahr) versteht man einen Kredit mit gleichbleibenden Raten in Form von monatlichen oder vierteljährlichen Rückzahlungen an den Kreditgeber. Diese sogenannten monatlichen Annuitäten oder Annuitätsraten (Kurzdefinition: Annuität) setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Annuität gilt bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist.
 
Beim Annuitätendarlehen oder auch Annuitätenkredit wird der Zinssatz für eine gewisse Zeit festgeschrieben. In der Regel fünf bis 15 Jahre, bis hin zu 30 Jahren (Sollzinsbindung) – oft auch bis zum Kreditende. Dabei werden die Zinsen auf den geschuldeten Betrag, d. h. die noch offene Kreditsumme berechnet. Die Tilgung sorgt gleichzeitig dafür, dass die Kreditschuld ab der ersten Annuität mit jeder Rückzahlung weiter sinkt. Bei konstanten monatlichen Raten ändert sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung: In demselben Maße, in dem der Zinsanteil abnimmt, steigt die Annuitätentilgung. Die Darlehenssumme wird also immer schneller zurückgezahlt.
Eine andere Möglichkeit der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte endfällige Darlehen, also mit Tilgungsaussetzung. Hier zahlen Sie nur die Zinsen. Stattdessen wird z. B. eine Lebensversicherung abgeschlossen, mit deren Betrag am Ende der Kredit zurückgezahlt wird.
Das Annuitätendarlehen zählt zu den Tilgungsdarlehen bzw. Abzahlungsdarlehen, also zu den Darlehen mit einer Tilgung über die Laufzeit (Zinsbindung). Neben dem Annuitätendarlehen, bei dem zwar die monatlichen Raten gleich bleiben, sich aber Zins und Tilgung verändern, gibt es noch Tilgungsdarlehen mit gleichbleibender Tilgungsrate über die gesamte Laufzeit. Dabei bleibt zwar die monatliche Tilgungshöhe konstant – nicht aber die Zinshöhe. Da jede Ratenzahlung die Kreditsumme verringert, verändert sich auch der Anteil der Zinsen und damit die Rückzahlung.
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Schritt für Schritt
Sie möchten sich Ihren Traum vom Eigenheim erfüllen und wünschen sich eine solide Baufinanzierung, die Ihnen Planungssicherheit für die nächsten Jahre bietet? So kommen Sie zu einem Annuitätendarlehen, das ganz auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist:
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Traumhaus gefunden oder ein passendes Grundstück im Auge? Teilen Sie Ihrem Kreditgeber mit, welche Kreditsumme Sie für den Immobilienkauf oder Hausbau benötigen.
Illustration - Ein braunhaariger Mann gibt einer schwarzhaarigen Frau ein Formular.
Illustration - Ein braunhaariger Mann gibt einer schwarzhaarigen Frau ein Formular.
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Illustration - Ein Mann zeigt einer Frau und einem Mann ein Tablet, welches die Zahl 50% anzeigt.
Legen Sie die Kreditlaufzeit fest: Wie lange wollen Sie die Sollzinsbindung festschreiben? Je niedriger die Zinsen, desto länger die Laufzeit. Ein Allianz Zinsrechner hilft, verschiedene Varianten durchzuspielen.
Illustration - Ein Mann zeigt einer Frau und einem Mann ein Tablet, welches die Zahl 50% anzeigt.
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Je höher die anfängliche Tilgung, desto geringer die Zinskosten im Zeitablauf. Vereinbaren Sie zusätzlich jährliche Sonderzahlungen, um noch schneller schuldenfrei zu werden.
Illustration - Eine Frau steht hinter einem Thresen, auf dem ein Computer steht und hält ein Blatt Papier in der Hand. Vor dem Tisch steht ein Mann und wartet.
Illustration - Eine Frau steht hinter einem Thresen, auf dem ein Computer steht und hält ein Blatt Papier in der Hand. Vor dem Tisch steht ein Mann und wartet.
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Illustration - Ein Mann hält ein kleines Geldsäckchen in der Hand und lehnt sich an einen großen Geldsack.
Mit den vorgenannten Daten und der gewünschten Zinsbindungszeit wird jetzt der individuelle Zinssatz berechnet. Passen der Zins und die Rate für Sie und haben Sie ein Objekt, kann ein Antrag für eine Baufinanzierung gestellt werden.
Illustration - Ein Mann hält ein kleines Geldsäckchen in der Hand und lehnt sich an einen großen Geldsack.
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Der Kreditgeber prüft Ihre Bonität, bewertet das Objekt und erstellt dann den Darlehensvertrag. Stimmt alles, geben Sie ihn unterschrieben zurück. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt dann nach Vereinbarung. Bei Kauf in einem Betrag, bei einem Baukredit nach Baufortschritt.
Illustration - Ein Mann sitzt an einem Tisch und schreibt mit einem Stift in ein Notizbuch.
Illustration - Ein Mann sitzt an einem Tisch und schreibt mit einem Stift in ein Notizbuch.
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Annuitätenformel

Wenn Sie wissen möchten, wie lange Sie Ihre Immobilie abbezahlen müssen und wie hoch Ihre monatliche Belastung ausfällt, hilft Ihnen ein detaillierter Tilgungsplan. Mit einem Zinsrechner können Sie unterschiedliche Varianten der Finanzierung durchspielen. Um herauszufinden, wie sich die monatlichen Raten Ihres Annuitätendarlehens zusammensetzen, und wie sich der Anteil von Zins und Tilgung im Laufe der Jahre verändert, benötigen Sie folgende Angaben:

  • Höhe des benötigten Darlehens
  • Auszahlungszeitpunkt der Darlehenssumme
  • Häufigkeit der Raten
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • Angebotener Sollzinssatz des Kreditgebers
  • Angaben zur Rückzahlung des Darlehens: Höhe der Rate und der anfänglichen Tilgung in Prozent

Liegt Ihnen noch kein konkretes Angebot zur Baufinanzierung vor, können Sie mit unseren Zinsrechner online Ihren möglichen Zinssatz ermitteln. Auf dieser Basis berechnen Sie dann Ihre Annuität und erstellen einen individuellen Tilgungsplan.

Allianz Zinsrechner

Anhand eines Beispiels sehen Sie, wie die Finanzierung eines Annuitätendarlehens aussehen kann:

Sie kaufen z. B. eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von 450.000 €. 
Mit 90.000 € Eigenkapital nehmen Sie ein Annuitätendarlehen über die Darlehenssumme von 360.000 € auf.
Die
Sollzinsbindung legen Sie für 20 Jahre fest, bei zwei Prozent Tilgung.
Die Bank bietet Ihnen hierfür einen
Sollzins von 1,21 % bzw. einen effektiven Jahreszins von 1,23 %.

Ihre monatliche Rate beträgt demnach 963,00 €. Der Restbetrag Ihre Darlehens beträgt nach 20 Jahren noch etwa 197.174 €.

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Für wen sinnvoll?
Das Annuitätendarlehen ist ein Klassiker der Baufinanzierung und eignet sich besonders für Darlehensnehmer, die eine gekaufte oder gebaute Immobilie selbst bewohnen wollen. Folgende Gründe sprechen für ein Annuitätendarlehen oder für eine andere Form der Immobilienfinanzierung:
  • Die zuzahlende Rate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindungszeit gleich.
  • Eine lange Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren und mehr schützt vor zukünftigen Zinserhöhungen und bietet Immobilienkäufern wegen der konstanten Raten Planungssicherheit.
  • Eine Änderung des Kreditvertrags für ein Annuitätendarlehen ist nur schwer möglich. Die Höhe der Sondertilgung muss immer vorab festgelegt und vereinbart werden.
  • Bei vorzeitiger Rückzahlung wird meist eine Entschädigung an den Kreditgeber fällig, die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt allerdings nicht nur für das Annuitätendarlehen, sondern auch für andere Arten der Finanzierung.
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Zinssätze und Sollzinsbindung

Zurzeit befinden sich nicht nur für Annuitätendarlehen die Zinsen aktuell auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Preise für Immobilien sind gleichzeitg relativ hoch. Dennoch ermöglichen die niedrigen Zinsen die Finanzierung eines Immobilienerwerbs. Hier ein paar wichtige Zinsbegriffe im Überblick:

Der Sollzins gibt die Höhe der Verzinsung Ihres Baukredits oder -darlehens an. Er wird für die gesamte Darlehenslaufzeit unveränderlich festgelegt und zusätzlich zur Tilgung an den Kreditgeber gezahlt.

Der Effektivzins oder effektive Jahreszins eignet sich am besten, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. Er setzt sich aus dem Sollzins zzgl. Zusatzkosten wie zum Beispiel Bearbeitungsgebühren und Tilgungssatz/Tilgungshöhe zusammen.

Unter der Zinsbindungsfrist oder Zinsbindungszeit versteht man die Dauer der Zinsfestschreibung Ihres Darlehens, also über welchen Zeitraum der vereinbarte Sollzins gleich bleibt. Sie geht oft einher mit der Laufzeit der Finanzierung und beträgt üblicherweise 10, 15 oder 20 Jahre.

Bauzinsen sind wichtig. Genauso wichtig wie die Zinssätze Ihres Annuitätendarlehens ist allerdings auch die Höhe der monatlichen Rate Ihres Annuitätendarlehens und dass sie während der Zinsbindung dauerhaft bezahlt werden kann.

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Tilgung ändern
Ein großer Vorteil eines Annuitätendarlehens liegt in seiner Planungssicherheit für den Darlehensnehmer, wenn Laufzeit und Zinssatz vorab vertraglich so festgelegt werden, dass am Ende der Zinsbindung keine Restschuld mehr bleibt. Mit einer Sondertilgung haben Sie das Recht, zusätzliche Geldbeträge wie Weihnachtsgeld oder Bonuszahlungen für die Darlehensrückzahlung während der Zinsbindung einzusetzen.

 

Manche Kreditgeber bieten vertraglich die Option an, während der Laufzeit den Tilgungssatz bzw. die Tilgung zu ändern. Informieren Sie sich im Vorfeld genau über die Vertragskonditionen und lassen Sie sich ausführlich zu Ihrer Baufinanzierung beraten.

Bleibt nach Ende der Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung noch eine Restschuld stehen, geht es an die Suche einer günstigen Anschlussfinanzierung, um Ihr Annuitätendarlehen umzuschulden. Da Sie auf lange Sicht bereits bei minimalen Zinsunterschieden mit einer Umschuldung Kosten sparen können, lohnt sich eine Prüfung der aktuellen Zinssätze und Marktkonditionen. Mit einem Forward Darlehen können Sie sich schon einige Jahre im Voraus das aktuell günstige Zinsniveau sichern und Ihr Annuitätendarlehen ablösen.

Wechsel des Kreditgebers?

Viele Kredit- und Darlehensnehmer scheuen den Aufwand und die Kosten, mit Ihrer Immobilienfinanzierung zu einem neuen Kreditgeber zu wechseln. Hierfür sind jedoch lediglich die gleichen Unterlagen einzureichen wie bei Abschluss der Erstfinanzierung, wie z. B. Gehaltsnachweise, Grundrisse oder der Grundbuchauszug des betreffenden Objekts. Vor einer Kreditzusage führt die neue Bank zusätzlich eine Bonitätsprüfung durch. Hinzu kommen u. a. Gebühren für Grundbucheintrag und Notar, um die Grundschuld der Immobilie von einer auf die andere Bank zu übertragen. Diese liegen in der Regel unter 0,3 Prozent der gesamten Darlehenssumme. 

Wann ist der beste Zeitpunkt, Ihr Annuitätendarlehen umzuschulden?

Spätestens bei Ende der Zinsbindung Ihrer Finanzierung und einer bestehenden Restschuld müssen Sie sich nach einer Anschlussfinanzierung umsehen. Frühzeitig können Sie sich das niedrige Zinsniveau sichern, wenn Sie sich für ein Annuitätendarlehen als Forward Darlehen entscheiden. Dabei schließen Sie heute den Darlehensvertrag mit den gültigen Zinsen ab, z.B. 2 Jahre bevor Ihre bestehende Finanzierung ausläuft. Jedoch wird die Rate erste dann fällig, wenn die Zinsbindung des ersten Darlehens ausgelaufen ist.

Die Vertragslaufzeit eines Annuitätendarlehens ist grundsätzlich für beide Seiten eines Darlehensvertrags bindend.

Gesetzliches Kündigungsrecht

Nach §489 BGB können Sie nach mindestens zehn Jahren Laufzeit mit einer Frist von sechs Monaten Ihr Annuitätendarlehen schriftlich kündigen. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt erst nach vollständiger Auszahlung der Darlehenssumme.
Der Vorteil: Die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber für entgangene Gewinne entfällt nach Ablauf dieser Frist. Zwar muss die Restschuld dann innerhalb von ca. zwei Wochen zurückgezahlt werden; das kann aber einfach mit der Anschlussfinanzierung einer anderen Bank geschehen.

Es kann verschiedene Gründe geben, einen Baukredit oder ein Immobiliendarlehen vorzeitig zu kündigen – etwa, wenn ein Haus im Rahmen einer Scheidung oder zur Finanzierung eines anderen Objekts verkauft werden soll. Bei einer vorzeitigen Kündigung verlangt die kreditgebende Bank eine sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ für die Zinsen, die ihr durch die wegfallende Kreditlaufzeit entgehen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich aus der Summe der Zinsen, die im Laufe der noch kommenden Zeit fällig geworden wären. Hiervon wird die Summe der Vorteile abgezogen, die dem Kreditgeber durch die frühzeitige Kündigung entstehen. Dazu zählen beispielsweise

  • mögliche Zinsgewinne durch Wiederanlage des Rückzahlungsbetrags in Hypothekenpfandbriefen,
  • eingesparte Verwaltungskosten in Höhe eines festgelegten Fixbetrags pro Jahr der Restlaufzeit und
  • das wegfallende Darlehensrisiko, dessen Kosten in Prozent des Darlehensbetrags pro Jahr berechnet werden.
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Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Annuitätendarlehen berechnen
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.

Um herauszufinden, wie sich die monatlichen Raten Ihres Annuitätendarlehens zusammensetzen und wie sich der Anteil von Zins und Tilgung im Laufe der Jahre verändert, benötigen Sie folgende Angaben:

  • Höhe des benötigten Darlehens
  • Auszahlungszeitpunkt der Darlehenssumme
  • Häufigkeit der Raten
  • Dauer der Sollzinsbindung
  • angebotener Sollzinssatz der Bank
  • Angaben zur Rückzahlung des Darlehens

Auf dieser Basis berechnen Sie dann Ihre Annuität und erstellen einen persönlichen Tilgungsplan, mit dem Sie unterschiedliche Varianten der Finanzierung durchspielen können. Doch wie berechnet man die Annuität?

Annuität berechnen

Um die Höhe der Annuität eines Kredits oder Darlehens zu bestimmen, benötigen Sie:

  • den Zinssatz (in Dezimalschreibweise, d. h. 1 Prozent = 0,01)
  • die Laufzeit (in ganzen Jahren)
  • die Höhe der Darlehenssumme (in Euro)

Zur Berechnung der Höhe der Raten für Ihr Annuitätendarlehen verwenden Sie die entsprechende Annuitätenformel. Sie lautet:

Annuität = Darlehenssumme * [(1 + Zinssatz)Laufzeit * Zinssatz] / [(1 + Zinssatz)Laufzeit – 1]

Dabei beschreibt „[(1 + Zinssatz)Laufzeit * Zinssatz] / [(1 + Zinssatz)Laufzeit – 1]“ die Berechnung des sogenannten Annuitätenfaktors, auch als Kapitaldienstfaktor oder Wiedergewinnungsfaktor bekannt. Für eine einfache Ermittlung des Annuitätenfaktors unter Annahme verschiedener Zinssätze und unterschiedlicher Laufzeiten finden sich im Internet entsprechende Übersichtstabellen. Vereinfacht lassen sich die Annuitäten Formeln daher wie folgt zusammenfassen:

Annuität = Darlehenssumme * Annuitätenfaktor

Deutlich einfacher macht Ihnen die Kalkulierung Ihres Annuitätendarlehens ein entsprechender Annuitätenrechner.

Annuitätenrechner

Für Sie kommt eine Baufinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens infrage? Dann berechnen Sie mit dem Zinsrechner bequem online und in nur wenigen Schritten Ihre Finanzierung.

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