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Junge Familie glücklich im Wohnzimmer miz Umzugskartons
Baufinanzierung mit vollständiger Tilgung
Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zum Volltilgerdarlehen. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Ein Volltilgerdarlehen bzw. Darlehen mit Volltilgung bezeichnet eine Immobilien- oder Baufinanzierung, in der während einer Zinsfestschreibungszeit das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird. Das bedeutet: Der Kreditnehmer ist am Ende komplett schuldenfrei.
  • Um ohne Restschuld zu finanzieren, bedarf es häufig einer langfristigen Zinsbindung bzw. Laufzeit von 20 bis 30 Jahren oder mehr. Das schützt Bauherren und Immobilieneigentümer vor einem zukünftigen möglicherweise gestiegenen Zinsniveau.
  • Angesichts der hohen Planungssicherheit und ggf. schnelleren Rückzahlung, wenn ein höherer Tilgungssatz gewählt wird, gewähren Anbieter wie Banken oder Versicherungen bei Volltilgerdarlehen häufig Zinsrabatte. Eine Änderung des Darlehens, z. B. in Form eines Tilgungswechsels, ist bei Volltilgung allerdings deutlich schwieriger als z. B. beim Annuitätendarlehen.
  • Ob ein Volltilgerdarlehen sich für Ihre Neufinanzierung oder als Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung eignet, sehen Sie am besten, wenn Sie mithilfe eines Volltilgungsrechners verschiedene Finanzierungsvarianten kalkulieren und einen Tilgungsplan erstellen.
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Was ist Volltilgung?
Das Volltilgerdarlehen ist ein Darlehen mit einer Tilgung über die vereinbarte Laufzeit (Zinsbindung). Das bedeutet: Bei Vertragsende bleibt keine Restschuld übrig. Das gibt Zins- und Planungssicherheit bis zur letzten Rate. Eine Anschlussfinanzierung entfällt.
Infografik - Balkendiagramm zum Volltilgerdarlehen mit Entwicklung der Zinsen, Tilgung und Ende der Zinfestschreibung.
Volltilgerdarlehen zählen als Varianten des Annuitätendarlehens zu den Tilgungsdarlehen bzw. Abzahlungsdarlehen. Die Besonderheit: Die gesamte Darlehenssumme wird innerhalb einer Zinsfestschreibung, die bei einem Darlehen mit Volltilgung identisch mit der Laufzeit des Kredits ist, komplett zurückgezahlt. Der Darlehensnehmer ist nach Ablauf der Zinsbindungsfrist schuldenfrei.
Für eine solche Finanzierung ohne Restschuld sind lange Laufzeiten bzw. Zinsbindungen von 10 bis zu 40 Jahren möglich. Da viele Banken oft keine Darlehen mit einer längeren Zinsbindung als 20 oder 25 Jahre anbieten, können sich Bauherren oder Immobilienkäufer für eine langfristige Finanzierung auch an Versicherungen mit eigener Baufinanzierungsabteilung wenden, wie z. B. die Allianz. 
Während Kreditnehmer beim Volltilgerdarlehen nach nur einer Finanzierungsrunde die ganze Darlehenssumme abbezahlt haben, bleibt beim Annuitätendarlehen zwar auch die monatliche Rate (Annuität) aus Zins und Tilgung über die gesamte erste Zinsbindungszeit  konstant. Nach Ende der Zinsbindungsfrist besteht aber meist noch eine oft recht hohe Restschuld. 
Ein weiterer Unterschied: Bei klassischen Annuitätendarlehen vereinbaren Sie als Kreditnehmer mit Ihrem Anbieter eine anfängliche Tilgung (z. B. 2%). Aus dieser errechnet sich anhand von Kreditsumme und Zinssatz die monatliche Rate und damit auch die Zinsbindungszeit. Anders beim Volltilgerdarlehen: Hier stehen die Laufzeit für die vollständige Abzahlung des Darlehens und die benötigte Darlehenssumme im Vordergrund; daraus ergeben sich dann die Tilgung sowie die Höhe der monatlichen Rate.
Je kürzer die Laufzeit (Zinsbindung oder Zinsbindungsfrist), desto höher der Tilgungssatz und die monatliche Rate (Zins + Tilgung). Gleichzeitig belohnen Banken höhere Tilgungsraten (bzw. einen höheren Tilgungssatz) in der Regel mit Zinsrabatten.
Das heißt: Bei kürzerer Laufzeit profitieren Sie meist auch von einem günstigeren Zinssatz für Ihre Bauzinsen.

Eine Anschlussfinanzierung in Form eines Volltilgerdarlehens ist möglich. Der Vorteil eines Darlehens mit Volltilgung: Sie müssen bis zur vollen Entschuldung nur noch eine Zinsbindung abschließen. Eine nochmalige Anschlussfinanzierung entfällt. Da Sie in Ihrer ersten Zinsbindung bzw. Finanzierungsrunde bereits einen Teil des Darlehens getilgt haben, können Sie sich jetzt zudem eine etwas höhere Tilgung leisten und damit schneller zurückzahlen. So wird die Finanzierung für Sie noch günstiger.
Plus: Als Darlehensnehmer müssen Sie in der Zukunft keine schlechteren Konditionen einer weiteren Anschlussfinanzierung fürchten und können sich daher guten Gewissens für eine längere Zinsbindung entscheiden. Der Aufwand einer erneuten Anbietersuche und lange Vertragsverhandlungen entfallen – Sie sparen Zeit und Kosten.

Das Allianz VolltilgerDarlehen bietet Ihnen Zins- und Planungssicherheit dank gleichbleibender Raten bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme. Es schützt Sie vor einem möglichen zukünftigen höheren Zinsniveau und eignet sich sowohl für Neufinanzierungen als auch für Anschlussfinanzierungen.

Eine Sondertilgung ist bei Volltilgerdarlehen eher die Ausnahme. Warum? Bei einer Volltilgung steht der Tag der vollständigen Rückzahlung des Darlehens bei Vertragsunterzeichnung fest. Weil der Tilgungssatz genau auf die Zeit berechnet ist, sollten während der Rückzahlungsphase keine Änderungen vorkommen. Manche Kreditgeber bieten dennoch die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung an und berechnen dann jeweils den Tilgungssatz neu. Eine Sondertilgung führt zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit. Auch das VolltilgerDarlehen der Allianz bietet die Möglichkeit, Sondereinnahmen wie Urlaubs- und Weihnachtsgeld oder andere Prämien als Sondertilgung in die Finanzierung der eigenen vier Wände zu investieren. Darüber hinaus können je nach Vertrag weitere Sonderkonditionen, wie ein tilgungsfreies Jahr, ein Tilgungssatzwechsel oder die Tilgungsaussetzung in besonderen Lebenslagen vereinbart werden.
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Tilgungsrechnung
Ein Darlehen mit kompletter Tilgung ist günstiger als andere Darlehensformen, wie z. B. ein Annuitätendarlehen. Warum? Durch den höheren Tilgungssatz sind Sie früher schuldenfrei und zahlen insgesamt weniger Zinsen. Doch wie genau lässt sich ein Volltilgerdarlehen berechnen?
Junges Paar kalkuliert am Computer

Anhand der benötigten Kreditsumme, der Dauer der Zinsbindung (beim Darlehen mit Volltilgung identisch mit der Laufzeit des Darlehens) und dem angebotenen Sollzinssatz Ihrer Bank oder Versicherung können Sie mithilfe eines Volltilgungsrechners die monatliche Rate berechnen.

Vereinfacht gilt folgende Formel zur Berechnung der Monatsrate:

Monatsrate = Zins + Tilgung
Der Zins in Euro ergibt sich wie folgt:
Zins = Darlehenssumme / 100 x Sollzinssatz p.a.

Um zu verdeutlichen, welche Kosten Sie durch höhere Monatsraten und Zinsrabatte des Anbieters sparen können, hier ein Rechenbeispiel bzw. eine Vergleichsrechnung Volltilgerdarlehen vs. Annuitätendarlehen. Ausgangspunkt: die Finanzierung einer bestehenden Doppelhaushälfte zum Kaufpreis von 500.000 € für eine Familie im Raum Aschaffenburg mit einer Darlehenssumme von 350.000 € über 20 Jahre. Eine Sondertilgung von 2% pro Jahr wird berücksichtigt.

Wischen um mehr anzuzeigen

  Volltilgerdarlehen Annuitätendarlehen
Darlehenssumme 350.000 € 350.000 €
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 0,94 % 1,04 %
Zinsaufwand gesamt 33.791,88 € 57.100.90 €
Tilgung 4,55 % 2,00 %
Monatsrate 1.599, 21 € 886,67 €
Restschuld 0 € 194.300, 10 €

 

Der Vergleich zeigt: Zwar sind die Monatsraten beim Volltilgerdarlehen fast doppelt so hoch wie beim Annuitätendarlehen. Trauen Sie sich diese finanzielle Belastung jedoch zu, sind Sie nicht nur nach 20 Jahren komplett schuldenfrei, sondern sparen am Ende auch Zinskosten von insgesamt 23.309,02 €.

Mit unserem Rechner ermitteln Sie unverbindlich Ihren Zinssatz und die monatliche Rate für ein Annuitäten-, Volltilger- oder Forward-Darlehen.
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Vorteile und Nachteile der Volltilgung
Die Immobilien- oder Baufinanzierung über ein Darlehen mit Volltilgung eignet sich besonders für Kredit- oder Darlehensnehmer, die ihre Schulden überdurchschnittlich schnell abzahlen und bei Zinssicherheit und Zinsänderungen kein Risiko eingehen möchten.
  • Finanzieren garantiert ohne Restschuld
  • Zins- und Planungssicherheit bis zur vollständigen Rückzahlung
  • raschere Abzahlung der Schulden wegen höherer Tilgung
  • Schutz vor künftigen Zinserhöhungen durch lange Zinsbindung
  • konstante Raten bis zum Ende der Zinsbindungsfrist
  • Flexibilität durch Kündigungsmöglichkeit nach 10 Jahren
  • geeignet für Neu- und Anschlussfinanzierungen
  • Aufschlag für eine längere Zinsfestschreibungszeit (Zinsbindung)
  • Monatliche meist höhere Raten als beim Annuitätendarlehen wegen höherer Tilgung
  • während der Finanzierung kein Wechsel des Anbieters möglich
Bei einer individuellen Beratung erhalten Sie einen maßgeschneiderten Finanzierungsvorschlag. Senden Sie einfach Ihre Anfrage.
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Illustration - Ein schwarzhaariger Mann blickt auf eine Wand mit verschiedenen Graphen.
Aktuelle Zinsen bei Volltilgung
Illustration - Ein schwarzhaariger Mann blickt auf eine Wand mit verschiedenen Graphen.
Profitieren Sie vom derzeit historisch niedrigen Zinsniveau bis zum Ende Ihrer Finanzierung und sichern Sie sich zum Beispiel zusätzlich einen attraktiven Zinsrabatt für Ihr Allianz VolltilgerDarlehen.
Träume verwirklichen
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Ist Volltilgung unflexibel?
Ein Darlehen mit Volltilgung bietet dem Darlehensnehmer eine hohe finanzielle Planungssicherheit, die allerdings in bestimmten Bereichen zu Lasten der Flexibilität geht. Hier finden Sie Informationen zu Anpassung, Umschuldung oder Kündigung Ihres Volltilgerdarlehens.
Ein Mann kalkuliert auf einem Taschenrechner
 
Bei Volltilgerdarlehen sind der Zeitpunkt, an dem die Darlehenssumme abbezahlt ist, sowie die Zinssätze genau festgelegt. Die Option, ein Volltilgerdarlehen vorzeitig abzulösen bzw. das Darlehen umzuschulden, d. h. nach einer kürzeren Laufzeit den Anbieter zu wechseln, um durch niedrigere Zinssätze oder bessere Konditionen Kosten zu sparen, haben Darlehensnehmer bei einem Volltilgerdarlehen nicht. 
Für Darlehensnehmer, die Ihr Volltilgerdarlehen kündigen möchten, besteht, wie bei anderen Darlehensverträgen mit gebundenem Sollzinssatz auch, nach 10 Jahren gemäß § 489 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Die Kündigungsfrist beträgt dabei sechs Monate. Nach Ablauf dieser Frist können Sie die Restschuld der Darlehenssumme ganz oder teilweise (Sondertilgung) kostenfrei, d.h. ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen.
Viele Banken gewähren Volltilgerdarlehen nur bis zu einer Laufzeit von 25 Jahren. Bessere Konditionen und längere Zinsbindungen von 30 oder sogar 40 Jahren für Ihr Darlehen bekommen Sie oft bei Versicherern mit einer eigenen Abteilung für Baufinanzierung wie der Allianz. 
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Tilgungs­rechner Volltilgung
Illustration - Eine Frau streckt freudig die Hände in die Luft. Hinter ihr ist ein Rechner sowie ein Blatt Papier abgebildet.

Sie planen die Baufinanzierung eines Hauses mit einem Volltilgerdarlehen? Oder denken Sie über eine Neufinanzierung respektive Anschlussfinanzierung eines Immobilienkaufs nach? Mit einem Online-Finanzierungsrechner wie dem Volltilgungsrechner der Allianz können Sie anhand weniger Eckdaten verschiedene Finanzierungsvarianten mit unterschiedlichen Zinsbindungen durchspielen. So sehen Sie mit wenigen Klicks und auf einen Blick, bei welcher Laufzeit Sie die finanzielle Belastung durch die monatlichen Raten bzw. Tilgung in Ihrer persönlichen Situation am besten leisten können. Dabei lassen sich weitere Parameter einstellen und beispielsweise etwaige Sondertilgungen in Ihrer Finanzierung berücksichtigen.

Der Allianz Zinsrechner eignet sich darüber hinaus auch zur Berechnung eines Annuitätendarlehens oder eines Forward-Darlehens mit Volltilgung als Anschlussfinanzierung für ein bestehendes Annuitätendarlehen.

Illustration - Eine Frau streckt freudig die Hände in die Luft. Hinter ihr ist ein Rechner sowie ein Blatt Papier abgebildet.
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