Bau­kredit: Zinsen, Voraussetzungen und Absicherung

Wer ein Haus bauen möchte, braucht in der Regel einen Baukredit. Anders als beim Kauf einer bestehenden Immobilie unterscheidet sich der Neubau in einigen Punkten, etwa bei der Auszahlung über mehrere Bauphasen. Ein Baukredit dient der Finanzierung eines Hausbaus und wird nicht in einer Summe, sondern in Teilzahlungen nach Baufortschritt ausgezahlt. Die Höhe der Zinsen, die auf den Baukredit zu zahlen sind, hängt von Bonität, Eigenkapitalanteil und Beleihungsauslauf ab. Als Faustregel gilt eine Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent. Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist unter strengeren Voraussetzungen grundsätzlich möglich. Eine finanzielle Absicherung zum Beispiel der Familie, etwa durch eine Risikolebensversicherung, sollte Teil einer soliden Baufinanzierung sein. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zum Baukredit. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.

Die Allianz Baufinanzierung bietet Baukredite als Erstfinanzierung an. Einen Baukredit zu den Konditionen der Allianz können Sie mit dem Baukredit-Rechner unverbindlich berechnen.

Ein Baukredit ist ein zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung eines Bauvorhabens, etwa wenn Sie ein Grundstück erwerben und darauf ein Haus errichten möchten. Die Begriffe Baukredit, Baudarlehen und Baufinanzierung werden häufig synonym verwendet, auch für den Kauf einer Immobilie. Die gängigste Form des Baukredits ist das Annuitätendarlehen, bei dem Sie während der Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate aus Zins und Tilgung zahlen.

Ein Baukredit wird nicht auf einmal, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt ausgezahlt. Der Kreditgeber zahlt die Teilbeträge aus, sobald ein Bauabschnitt (zum Beispiel der Rohbau, das Dach oder der Innenausbau) abgeschlossen ist. Wie viel Prozent der Gesamtsumme bei welchem Bauabschnitt fällig wird, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), allerdings nur beim Kauf von einem Bauträger. Baut ein Bauherr oder eine Bauherrin in Eigenregie, orientieren sich die Kreditgeber meist an diesen Sätzen, ohne dass die MaBV direkt gilt. Zum Vergleich: Beim Kauf einer bestehenden Immobilie wird die Kreditsumme in der Regel als Einmalzahlung ausgezahlt, weil der Kaufpreis auf einen Schlag fällig wird.

Die folgende, vereinfachte Übersicht zeigt beispielhaft, wie sich ein Baukredit über 500.000 Euro (bei einem Bauträgervertrag nach MaBV) auf zusammengefasste Bauphasen verteilen kann. Die tatsächliche Verteilung richtet sich im Einzelfall nach dem Bauvertrag und den MaBV-Vorgaben und kann abweichen. Die vollständige, gesetzlich vorgesehene Aufteilung umfasst bis zu 13 Einzelschritte, die der Bauträger je nach Bauablauf zu Teilzahlungen zusammenfasst.

Auf einen Kredit zahlen Sie in der Regel Zinsen, so auch beim Baukredit. Bauzinsen unterliegen Marktschwankungen: Sie hängen vom allgemeinen Zinsniveau am Kapitalmarkt ab, das sich unter anderem durch Anpassungen des EZB-Leitzinses und hauptsächlich an den Pfandbriefrenditen orientiert, die sich laufend ändern.

Die Zinsbindung legt fest, für welchen Zeitraum der vereinbarte Sollzins auf den Baukredit gleich bleibt. Üblich sind zum Beispiel 10, 15, 20 oder 30 Jahre. Welche Zinsbindung sinnvoll ist, hängt von der individuellen finanziellen Situation, der gewünschten Planungssicherheit und der persönlichen Risikobereitschaft ab.

Eine kurze Zinsbindung ist in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz verbunden, birgt jedoch das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen abgeschlossen werden muss, wenn das zukünftige Zinsniveau höher ist. Eine lange Zinsbindung bietet dagegen mehr Planungssicherheit, da die monatliche Rate über einen längeren Zeitraum feststeht, aber mit einem höheren Zinssatz verbunden ist.

Läuft die Zinsbindung aus, werden im Rahmen der sogenannten Prolongation, also der Weiterführung des Kredits beim bisherigen Kreditgeber, neue Zinsen für den verbleibenden Darlehensbetrag vereinbart.

Für den Vergleich unterschiedlicher Baukredite ist der Effektivzins die relevante Vergleichsgröße, nicht der Sollzins. Der Sollzins (auch Nominalzins) gibt nur den reinen Zinssatz für das Darlehen an, während der Effektivzins zusätzliche Kosten, zum Beispiel Auszahlungskurs, Tilgungssatz, Tilgungsbeginn, einrechnet und damit die tatsächliche jährliche Kostenbelastung besser widerspiegelt. Schon geringe Unterschiede beim Effektivzins können die Gesamtkosten erheblich verändern.

Neben dem Zinssatz sollten Sie beim Anbietervergleich weitere Vertragsbedingungen berücksichtigen, etwa:

Eine individuelle Beratung lohnt sich, insbesondere bei komplexeren Finanzierungssituationen, etwa wenn mehrere Finanzierungsbausteine kombiniert werden sollen, Fördermöglichkeiten geprüft oder individuelle Fragen zur Absicherung bestehen. 

Für die Beantragung eines Baukredits verlangen Kreditinstitute üblicherweise mehrere Unterlagen. Sie sollen dem Kreditgeber zeigen, dass Sie sich die monatliche Rate leisten können und wie das Bauvorhaben aussieht:

Welche Unterlagen im Einzelfall erforderlich sind, kann je nach Kreditinstitut variieren.

Wie hoch der Baukredit ausfallen kann, den Sie sich leisten können, hängt maßgeblich vom Verhältnis zwischen Ihrem Einkommen und Ihren laufenden Kosten ab. Eine Haushaltsrechnung hilft dabei, die monatlich frei verfügbare Summe zu ermitteln: Ziehen Sie von Ihrem monatlichen Nettoeinkommen alle laufenden Ausgaben ab, wie zum Beispiel Miete, Lebenshaltungskosten, Versicherungen und bestehende Kreditraten. Der verbleibende Betrag zeigt, welche monatliche Kreditrate grundsätzlich tragbar wäre. Dabei sollte immer auch ein finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben eingeplant werden.

Wie hoch die monatliche Rate für Ihre individuelle Baufinanzierung ausfällt, können Sie unverbindlich mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner berechnen. Dort lassen sich Zinssatz und monatliche Rate für unterschiedliche Finanzierungsformen ermitteln.

Die folgenden Berechnungen zeigen beispielhaft, wie sich unterschiedliche Kreditsummen auf die monatliche Rate auswirken können. Sie basieren auf einer angenommenen Zinsspanne (nicht auf dem aktuellen Marktzins) und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent sowie für eine Zinsbindung von 10 Jahren. Sie dienen ausschließlich der Veranschaulichung, nicht als Angebot.

Modellrechnung bei angenommener Zins- und Tilgungsspanne von zusammen 5,5 bis 6,5 Prozent pro Jahr

Hinweis: Die Spanne von 5,5 bis 6,5 Prozent ergibt sich aus einem angenommenen Sollzins von rund 3,5 bis 4,5 Prozent zuzüglich der angenommenen anfänglichen Tilgung von 2 Prozent. Die angegebene Rate bleibt konstant, solange der vereinbarte Zinssatz gilt – also während der Zinsbindung. Sie sagt nichts über die gesamte Rückzahlungsdauer des Kredits aus, da diese zusätzlich vom weiteren Tilgungsverlauf abhängt. Die tatsächliche Rate hängt vom individuell vereinbarten Zinssatz, der Tilgungshöhe und weiteren Vertragsbedingungen ab.

Als Faustregel gilt: Wer mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital einbringt, erhöht seine Chancen auf einen günstigen Baukredit mit attraktiven Konditionen. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer fällt die benötigte Kreditsumme aus – das senkt in der Regel auch die monatliche Belastung. 

Neben dem Eigenkapital für den eigentlichen Bau sollten Sie zusätzlich die Kaufnebenkosten (ca. 10 Prozent der Bausumme) einkalkulieren, die üblicherweise nicht über den Baukredit finanziert werden. Dazu zählen insbesondere:

Unter bestimmten Voraussetzungen können Förderprogramme wie ein KfW-Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau den benötigten Eigenkapitalanteil senken: Die KfW unterstützt im Rahmen des Wohneigentumsprogramms (124) den Kauf oder Neubau von selbstgenutzten Eigenheimen mit zinsgünstigen Kreditbeträgen bis zu 100.000 Euro (Stand: Oktober 2026). Weil sich Förderbedingungen und Förderprogramme häufig ändern, empfiehlt sich vor der Finanzierungsplanung eine individuelle Prüfung der aktuell verfügbaren Fördermöglichkeiten.

Ein Baukredit ganz ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich, jedoch an strengere Voraussetzungen geknüpft. Dafür ist in der Regel eine besonders gute Bonität notwendig, und die zu finanzierende Immobilie sollte wertstabil sein, also hochwertig gebaut und in einer gefragten Lage errichtet werden. Ein Baukredit ohne Eigenkapital ist zudem häufig mit höheren Zinsen verbunden, da das Kreditinstitut ein größeres Ausfallrisiko trägt.

Mit den passenden Versicherungen können Sie Ihre Familie und weitere Personen finanziell absichern. Sie sind dann in der Lage, die monatlichen Raten Ihrer Baufinanzierung auch dann weiterzuzahlen, wenn Ihnen etwas zustößt. Darüber hinaus sollte auch Ihre Immobilie selbst gegen mögliche Schäden versichert werden. In der Bauphase tragen Sie als Bauherr oder Bauherrin zudem eine besondere Verantwortung. Auch dafür gibt es geeignete Versicherungen, die Sie vor finanziellen Risiken schützen.

Verstirbt eine kreditnehmende Person, können die Hinterbliebenen mit der ausgezahlten Versicherungssumme einer Risikolebensversicherung die verbleibende Restschuld tilgen. Dabei kann die Versicherungssumme entweder konstant bleiben oder fallend vereinbart werden, sodass sie sich an die im Zeitverlauf sinkende Restschuld des Baukredits anpasst.

Arbeitslosigkeit oder Tod sowie Berufsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit sind Even­tua­litäten, die den Traum vom Eigenheim gefährden können. Besonders bei hohen Kreditsummen kann es passieren, dass Sie oder Ihre Angehörigen im Ernstfall nicht mehr in der Lage sind, die Raten weiter zu bezahlen. Daher sollten Bauherrinnen und Bauherren rechtzeitig vorsorgen und ihren Baukredit finanziell absichern. Folgende Optionen bieten sich an:

• Privates Vermögen: Sie sorgen selbst für Rücklagen, mit denen Sie das Baudarlehen im Notfall tilgen können.
• Restschuldversicherung: Sie gewährleistet, dass zum Beispiel die Tilgung des Darlehens sowohl im Todesfall als auch bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit fortgeführt werden kann.
• Berufsunfähigkeitsversicherung zur Kreditabsicherung: Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sichert Sie vor den finanziellen Folgen bei Verlust der Arbeitskraft, zum Beispiel wenn Sie aufgrund schwerer Krankheit oder eines Unfalls Ihren Beruf dauerhaft nicht mehr ausüben können, ab. Die ausgezahlte BU-Rente kann frei verwendet werden – also auch zur Weiterbedienung von Kreditraten, einschließlich Ihres Baukredits.
• Baufinanzierungs-Schutzbrief: Im Fall von Arbeitsunfähigkeit, Tod oder optional bei Arbeitslosigkeit bietet dieser Schutzbrief eine temporäre Absicherung Ihrer Raten für eine Immobilienfinanzierung.

Ja, ein bestehender Baukredit lässt sich grundsätzlich auf drei Wegen anpassen: durch Aufstockung, Umschuldung oder vorzeitige Kündigung. Diese Anpassungen können relevant werden, da Bauvorhaben nicht immer wie ursprünglich geplant verlaufen und sich mitunter verzögern oder verteuern.

Reicht die ursprünglich vereinbarte Kreditsumme nicht aus, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Aufstockungsdarlehen beim bestehenden Kreditinstitut beantragt werden. Dafür wird in der Regel eine gute Bonität vorausgesetzt. Eine Aufstockung ist üblicherweise erst nach einer gewissen Kreditlaufzeit möglich.

Bei einer Umschuldung wechseln Sie zu einem anderen Kreditgeber, um günstigere Zinsen oder bessere Vertragsbedingungen zu erhalten. Für die Ablösung des bestehenden Kredits verlangt der bisherige Kreditgeber in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist eine Entschädigung für die Zinseinnahmen, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgehen. Eine Umschuldung lohnt sich daher nur, wenn der finanzielle Vorteil durch die neuen Konditionen höher ausfällt als diese Kosten.

Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens dürfen Sie den Baukredit vorzeitig beenden – also die verbleibende Restschuld auf einen Schlag zurückzahlen, etwa um (mit einem neuen Kredit) zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln. Dieses gesetzliche Recht (ordentliches Kündigungsrecht nach § 489 BGB) gilt unabhängig davon, wie lange die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung eigentlich noch laufen würde. Die Kündigungsfrist beträgt in diesem Fall sechs Monate, und anders als bei einer vorzeitigen Kündigung innerhalb dieser zehn Jahre fällt hier keine Vorfälligkeitsentschädigung an.