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Zinsen, Rechner & Tipps für die Eigenheim-Finanzierung
Baukredit
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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Baukredit
- Für den Traum vom Eigenheim nehmen die meisten Bauherren einen Baukredit auf. Das Darlehen deckt die Kosten ab, die für die Herstellung eines Hauses anfallen.
- Eine gründliche Bauplanung ist bei Baukreditverträgen besonders wichtig. Denn die Kreditsumme wird in Teilbeträgen abgerufen und ausgezahlt. Kommt es zu Verzögerungen, entstehen durch Bereitstellungszinsen zusätzliche Kosten.
- Je besser Ihre Bonität und je höher Ihr Eigenkapital, desto bessere Baukredit-Konditionen erhalten Sie. Achten Sie insbesondere auf einen niedrigen Zinssatz, eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit und kostenlose Sonderkonditionen.
- Für das Baudarlehen verlangt das Kreditinstitut in der Regel eine Sicherheit. In den meisten Fällen ist es die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Kann der Bauherr die Raten nicht bezahlen, holt der Darlehensgeber sich das geliehene Geld zurück, indem er Grundstück und Immobilie zwangsversteigern lässt.
- Reicht die geliehene Geldsumme nicht aus, besteht die Möglichkeit, ein Nachtragsdarlehen abzuschließen. Haben Sie Ihren Baukredit seit ein paar Jahren, können Sie prüfen, ob Sie bei einem anderen Anbieter bessere Finanzierungsbedingungen erhalten und Ihr Baudarlehen umschulden.
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Erklärung
Was ist ein Baukredit laut Definition?
Ein Baukredit ist ein Darlehen zur Finanzierung eines Neubauprojektes – zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück erwerben, um anschließend ein Haus darauf zu bauen. Bauherren erhalten Baukredite üblicherweise bei Banken oder vergleichbaren Geldinstituten (z.B. Versicherungen). Der Baukredit ist zweckgebunden, das heißt an eine konkrete Neubaumaßnahme gebunden.
Die gängigste Form des Baukredits ist das Annuitätendarlehen, welches Sie in gleichbleibenden Raten abbezahlen. Die Bezeichnungen Baukredit, Baudarlehen, Baufinanzierung, Immobilienkredit und Immobiliendarlehen werden synonym verwendet. Auch der Begriff Baugeld meint die Kreditsumme, die neben dem Eigenkapital zur Neubaufinanzierung erforderlich ist. Er ist heute allerdings kaum noch in Gebrauch.
Was kann ich mit einem Baukredit finanzieren?
Mit einem Baukredit decken Sie üblicherweise die Herstellungskosten ab. Dazu zählen unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Gebühren für die Baugenehmigung und Kosten für etwaige Außenanlagen. Folglich finanziert das Baudarlehen nicht nur den Bau der Immobilie, sondern auch Gartenanlagen und Anbauten (z.B. Carports). Die Faustregel lautet: Alles, was fest verbaut ist und somit zum Gebäude gehört, lässt sich über einen Baukredit finanzieren.
Im Umkehrschluss bedeutet das: Alles, was Sie bei einem Umzug abbauen und mitnehmen können (z.B. Möbel, Einbauküche), darf nicht aus Ihrem Baukredit finanziert werden. Auch wenn die Küche fest eingebaut ist, ist sie kein Bestandteil der Immobilie. Tipp: Bei der Finanzierung von mobilem Inventar kann ein Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits weiterhelfen.
Abhängig vom Baufortschritt
Wie funktioniert die Auszahlung eines Baukredits?
In seinen Grundzügen ist der Baukredit ein herkömmlicher Immobilienkredit, der für eine bestimmte Laufzeit vertraglich festgelegt wird. Der Unterschied zu anderen Finanzierungsarten ist, dass das Baudarlehen nicht in einer kompletten Summe, sondern in Teilbeträgen abgerufen und ausgezahlt wird. Diese einzelnen Teilauszahlungen sind immer dann fällig, wenn ein Bauabschnitt vollendet ist – etwa der Rohbau, das Dach oder die Sanitäranlagen.
Wann ein Bauabschnitt fertig ist und wie viel Prozent der Gesamtsumme dann fällig sind, steht in der "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer" (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).
Bauschritte und Teilzahlungen beim Baukredit
Eine gründliche Bauplanung ist bei Baukreditverträgen daher besonders wichtig. Der Bauplan sollte die einzelnen Bauschritte und ihre Fertigstellungstermine enthalten. Die verschiedenen Bauschritte werden in einzelne Teilauszahlungen gebündelt und dann ausgezahlt. Die Auszahlungen erfolgen, sobald Sie dem Kreditgeber die Rechnungen der jeweiligen Bauschritte vorlegen. Er überweist Ihnen dann das Geld oder begleicht die Rechnungen direkt mit dem Bauunternehmen.
Beispiel Zahlungsplan
Sie haben einen Baukredit von 850.000 EUR aufgenommen, um Ihren Hausbau zu finanzieren. Der Zahlungsplan nach MaBV umfasst 13 mögliche Bauschritte, die durch den Bauträger so zusammengefasst werden müssen, damit sieben Teilzahlungen entstehen.
Tipp: Die einzelnen Bauschritte können je nach Bauablauf und Bauorganisation zu unterschiedlichen Teilzahlungen zusammengefasst werden.
Die Zahlungsvorgaben nach MaBV sind:
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| Bauschritt | Anteil vom Gesamtpreis in % (nach MaBV) | Teilzahlung laut Bauvertrag in Euro | Gesamtfortschritt des Hausbaus in % |
| 1. Beginn der Erdarbeiten | 30 | 255.000 | 30 |
| 2. Fertigstellung des Rohbaus inkl. Zimmererarbeiten | 28 | 238.000 | 58 |
| 3. Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 5,60 | 47.600 | 63,60 |
| 4. Rohinstallation der Heizungsanlagen | 2,10 | 17.850 | 65,70 |
| 5. Rohinstallation der Sanitäranlagen | 2,10 | 17.850 | 67,80 |
| 6. Rohinstallation der Elektroanlagen | 2,10 | 17.850 | 69,90 |
| 7. Fenstereinbau inkl. Verglasung | 7,00 | 59.500 | 76,90 |
| 8. Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten) | 4,20 | 35.700 | 81,10 |
| 9. Estrich | 2,10 | 17.850 | 83,20 |
| 10. Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 2,80 | 23.800 | 86,00 |
| 11. Bezugsfertigstellung und Besitzübergabe | 8,40 | 71.400 | 94,40 |
| 12. Fassadenarbeiten | 2,10 | 17.850 | 96,50 |
| 13. Vollständige Fertigstellung | 3,50 | 29.750 | 100 |
| 850.000 |
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Finanzierung
Welche Rolle spielt Eigenkapital beim Baukredit?
Wer ein Grundstück kaufen und eine Immobilie darauf errichten möchte, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen. Decken Sie einen Teil der Kosten selbst ab, reduziert sich automatisch die Baukreditsumme und damit die Höhe der Zinskosten.
Wie viel Eigenkapital ist beim Hausbau notwendig?
Die allgemeine Empfehlung ist, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Neubaufinanzierung einzubringen. Dadurch erhöht sich Ihre Chance, einen Baukredit mit vergleichsweise günstigen Konditionen zu erhalten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Denn je weniger Fremdkapital Sie für den Hausbau benötigen, umso weniger Bauzinsen zahlen Sie und desto schneller sind Sie schuldenfrei.
Baukredit ohne Eigenkapital
Ganz ohne Eigenkapital ein Haus zu bauen ist grundsätzlich möglich, aber meist teurer und risikoreicher. Zwar können Sie einen Baukredit ohne Eigenkapital aufnehmen. Dafür müssen Sie aber besonders kreditwürdig (= ausgezeichnete Bonität) und der geplante Neubau wertstabil sein. Das heißt: Die Immobilie sollte hochwertig sein und sich in einer beliebten Wohngegend befinden. Immobilienwert und Lage sind für Kreditinstitute sehr wichtig, wenn sie Ihnen viel Geld leihen, ohne dass Sie selbst Eigenkapital besteuern.
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Voraussetzungen
Was Sie beim Baukredit beachten sollten
Die Höhe Ihres Baukredits hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Baudarlehen Sie eigentlich benötigen – also welche Kosten für Grundstück und Bebauung auf Sie zukommen. Eine genaue Bauplanung mit Kosten- und Zeitaufstellung ist hierfür wichtig. Im Anschluss überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation. Dabei sollten Sie auf folgende Aspekte achten:
- Haben Sie eine feste Anstellung mit geregeltem Einkommen?
- Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
- Gibt es ein zweites Einkommen, zum Beispiel durch den Partner?
- Haben Sie Rücklagen, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können?
- Besitzen Sie eine zweite Immobilie oder ein Grundstück, die Sie dem Kreditgeber als Sicherheit anbieten können?
- Haben Sie weitere finanzielle Verpflichtungen wie regelmäßige Ratenkredite oder monatliche Unterhaltszahlungen?
Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanziellen Voraussetzungen, umso mehr Baukredit bekommen Sie. Der Hintergrund: Bei bonitäts- und eigenkapitalstarken Bauherren ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass sie das geliehene Baugeld vollständig und ohne Verzögerung zurückzahlen. Ist ihre finanzielle Ausgangslage weniger gut, gewähren Kreditgeber in der Regel nur kleinere Darlehen und schlechtere Zinssätze. Damit sichern sie sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko ab.
Welche Sicherheiten für Baukredite gibt es?
Um einen Kreditausfall abzufedern, sichern sich Geldinstitute mit sogenannten Kreditsicherheiten ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen, erhält der Kreditgeber die eingesetzte Sicherheit als Ausgleich. Die häufigsten Arten von Sicherheiten für Baukredite sind:
- Eintragung der Grundschuld im Grundbuch
- Bürgschaft
- Hypothek
- Pfandrechte an beweglichen Sachen
- Forderungsabtretung
- Sicherungsübereignung
In den meisten Fällen wählt der Baukreditgeber die Grundschuld als Sicherheit. Durch ihre Eintragung im Grundbuch kann er Grundstück und Immobilie zwangsversteigern lassen, falls Sie das Darlehen nicht mehr tilgen können.
Baukredite ohne Grundschuld
Eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag zu erhalten ist grundsätzlich möglich, scheitert aber meist daran, dass der maximale Darlehensbetrag für eine Finanzierung nicht ausreicht. Dabei liegt es im Ermessen des Geldinstituts, ob es Ihnen einen Baukredit ohne Grundschuld gewährt oder nicht. Verzichtet es auf diese Sicherheit, ist das Baudarlehen in der Regel an weitere Voraussetzungen geknüpft.
Neben guter Bonität und positiver Schufa-Auskunft verlangen die meisten Darlehensgeber eine Rückzahlung des geliehenen Baugeldes innerhalb von maximal zehn Jahren. Darüber hinaus erhalten Sie keine beliebig hohen Kreditsummen. Baukredite ohne Grundbucheintrag bewegen sich in der Regel zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Liegt die von Ihnen gewünschte Darlehenssumme über diesem Maximalbetrag, wird jede seriöse Bank Ihren Antrag auf Baugeld ohne Grundbucheintrag ablehnen.
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Bauzinsen
Welche Baukredit-Zinsen fallen an?
Für jede Art von Baufinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fallen die Zinsen aus, die Ihnen das Geldinstitut für den Baukredit berechnet. Da die Bauzinsen in Deutschland auf einem historisch niedrigen Niveau liegen, erhalten Sie Baukredite aktuell zu besonders günstigen Konditionen.
Was sind Bereitstellungszinsen bei einem Baukredit?
Bereitstellungszinsen sind ein zusätzlicher Zinsaufschlag, den Ihr Kreditinstitut berechnet, wenn Sie bei einem Hausbau nicht sofort die komplette Bausumme benötigen. Es handelt sich um eine Art "Parkgebühr" für den noch nicht in Anspruch genommenen Teil des Baudarlehens. In der Regel verlangen Kreditgeber dafür einen Bereitstellungszins pro Monat.
Die Bereitstellungszinsen können die monatlichen Kosten für Ihren Baukredit in die Höhe treiben. Das gilt besonders dann, wenn die Bauarbeiten sich verzögern – etwa durch schlechtes Wetter oder Fehlplanung – und ein Teilbetrag des Darlehens weiterhin bei der Bank "parkt".
Bereitstellungszinsen vermeiden
Um zusätzliche Kosten bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden, ist eine besonders lange bereitstellungszinsfreie Zeit wichtig. In diesem Zeitraum hält der Darlehensgeber das vereinbarte Baugeld ohne weitere Zinskosten für Sie bereit. Der zinsfreie Bereitstellungszeitraum beträgt in der Regel sechs bis zwölf Monate. Danach kommen durch die Bereitstellungszinsen zusätzliche Kosten auf Sie zu.
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Anpassungsmöglichkeiten
Baukredit anpassen: aufstocken, umschulden, kündigen
Zu kurze Zinsbindung, zu wenig Eigenkapital, zu hohe oder unerwartete Nebenkosten – Planungsfehler bei der Baufinanzierung können Sie viele tausend Euro kosten und im schlimmsten Fall Ihren Neubau gefährden. Zum Glück gibt es Möglichkeiten, Ihren Baukredit nachträglich anzupassen. Welche das sind, lesen Sie hier:
1. Baukredit aufstocken
Reicht das vorhandene Baugeld nicht aus, um alle Baukosten zu decken, besteht die Möglichkeit, das Geldinstitut um eine nachträgliche Aufstockung des Baukredits – also um ein Nachtragsdarlehen – zu bitten. Dafür müssen Sie in der Regel bestimmte Voraussetzungen wie eine exzellente Bonität erfüllen.
Haben Sie das Baudarlehen erst kürzlich aufgenommen, können Sie es nicht ohne weiteres aufstocken. Denn die meisten Banken haben eine Sperre von einem halben Jahr, bis sie Ihnen weitere Gelder zur Verfügung stellen. Der Hintergrund: Benötigen Sie kurze Zeit nach Kreditbeginn schon wieder Geld, ist das ein Zeichen dafür, dass Sie Ihre Finanzen nicht im Griff haben. Folglich stehen die Chancen für eine Aufstockung am besten, wenn Ihr Baukredit bereits eine gewisse Zeit läuft.
2. Baukredit umschulden
Eine weitere Möglichkeit, Ihre laufende Baufinanzierung nach ein paar Jahren an aktuelle Gegebenheiten anzupassen, ist die Umschuldung. Damit können Sie von Ihrem bisherigen Kreditgeber zu einem anderen wechseln, um niedrigere Zinsen und bessere Vertragsbedingungen zu erhalten. Der finanzielle Vorteil sollte allerdings so groß sein, dass er alle durch die Kreditablösung anfallenden Kosten übersteigt. Sie entstehen unter anderem durch die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Bank für die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrags als Ausgleich zusteht.
Wann ist eine Umschuldung des Baukredits sinnvoll?
Besonders in Niedrigzinszeiten können Hausbauer durch die Umschuldung ihres Baudarlehens Geld sparen. Ist das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits gefallen, ergeben sich deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro hat jeder ersparte Prozentpunkt große Auswirkungen auf die monatlichen Zinskosten.
3. Baukredit kündigen
Falls Sie Ihr Baudarlehen außerplanmäßig kündigen und zurückzahlen, steht Ihrem Kreditgeber in den meisten Fällen ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Eine Ausnahme davon bietet das ordentliche Kündigungsrecht nach §489 BGB, das Sie nach Ablauf von zehn Jahren automatisch haben. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie Ihren Baukredit kündigen – unabhängig davon, wie lange Ihre Sollzinsbindung noch läuft (z.B. noch fünf Jahre, noch zehn Jahre, etc.). Ihrer Bank steht dann keine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
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Versicherung
Baukredit absichern und finanziellen Ruin vermeiden
Berufsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit sowie Arbeitslosigkeit und Tod sind Eventualitäten, die den Traum vom Eigenheim gefährden können. Besonders bei hohen Kreditsummen kann es passieren, dass Sie oder Ihre Angehörigen im Ernstfall nicht mehr in der Lage sind, die Raten weiter zu bezahlen. Daher sollten Bauherren rechtzeitig vorsorgen und ihren Baukredit finanziell absichern. Folgende Optionen bieten sich an, um Ihre Baufinanzierung zu versichern:
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Tipps
So erhalten Sie einen günstigen Baukredit
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Berechnen
Baukredit-Rechner: So finden Sie die passende Baufinanzierung
Mit dem Baukreditrechner können Sie Werte wie Zinsen und Tilgung individuell anpassen und den für Sie passenden Baukredit berechnen. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch – insbesondere, wenn Sie noch nicht wissen, welchen Baukredit Sie sich leisten können.
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