Baukredit

Mit einem Baukredit decken Sie üblicherweise die Herstellungskosten ab. Dazu zählen unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Gebühren für die Baugenehmigung und Kosten für etwaige Außenanlagen. Folglich finanziert das Baudarlehen nicht nur den Bau der Immobilie, sondern auch Gartenanlagen und Anbauten (z.B. Carports). Die Faustregel lautet: Alles, was fest verbaut ist und somit zum Gebäude gehört, lässt sich über einen Baukredit finan­zier­en.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Alles, was Sie bei einem Umzug abbauen und mitnehmen können (z.B. Möbel, Ein­bau­küche), darf nicht aus Ihrem Baukredit finanziert werden. Auch wenn die Küche fest eingebaut ist, ist sie kein Bestandteil der Immobilie. Tipp: Bei der Finanzierung von mobilem Inventar kann ein Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits weiterhelfen.

Sie haben einen Baukredit von 850.000 EUR aufgenommen, um Ihren Hausbau zu finanzieren. Der Zahlungsplan nach MaBV umfasst 13 mögliche Bauschritte, die durch den Bauträger so zusammengefasst werden müssen, damit sieben Teilzahlungen entstehen. 

Tipp: Die einzelnen Bauschritte können je nach Bauablauf und Bauorganisation zu unterschiedlichen Teilzahlungen zusammengefasst werden. 

Die Zahlungsvorgaben nach MaBV sind:

Die Höhe Ihres Baukredits hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Baudarlehen Sie eigentlich benötigen – also welche Kosten für Grundstück und Bebauung auf Sie zukommen. Eine genaue Bauplan­ung mit Kosten- und Zeitaufstellung ist hierfür wichtig. Im Anschluss überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation. Dabei sollten Sie auf folgende Aspekte achten:

• Haben Sie eine feste Anstellung mit geregeltem Einkommen?
• Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
• Gibt es ein zweites Einkommen, zum Beispiel durch den Partner?
• Haben Sie Rücklagen, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können?
• Besitzen Sie eine zweite Immobilie oder ein Grundstück, die Sie dem Kreditgeber als Sicherheit anbieten können?
• Haben Sie weitere finanzielle Verpflichtungen wie regelmäßige Ratenkredite oder monatliche Unterhaltszahlungen?

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanziellen Voraussetzungen, umso mehr Baukredit bekommen Sie. Der Hinter­grund: Bei bonitäts- und eigenkapitalstarken Bauherren ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass sie das geliehene Bau­geld vollständig und ohne Verzögerung zurückzahlen. Ist ihre finanzielle Ausgangslage weniger gut, gewähren Kreditgeber in der Regel nur kleinere Darlehen und schlechtere Zinssätze. Damit sichern sie sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko ab.

Eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag zu erhalten ist grundsätzlich möglich, scheitert aber meist daran, dass der maximale Darlehensbetrag für eine Finanzierung nicht ausreicht. Dabei liegt es im Ermessen des Geldinstituts, ob es Ihnen einen Baukredit ohne Grundschuld gewährt oder nicht. Verzichtet es auf diese Sicherheit, ist das Baudarlehen in der Regel an weitere Voraussetzungen geknüpft.

Neben guter Bonität und positiver Schufa-Auskunft verlangen die meisten Darlehensgeber eine Rückzahlung des ge­liehenen Baugeldes innerhalb von maximal zehn Jahren. Darüber hinaus erhalten Sie keine beliebig hohen Kredit­summen. Baukredite ohne Grundbucheintrag bewegen sich in der Regel zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Liegt die von Ihnen gewünschte Darlehens­summe über diesem Maximal­betrag, wird jede seriöse Bank Ihren Antrag auf Bau­geld ohne Grundbuch­eintrag ablehnen.

Bereitstellungszinsen sind ein zusätzlicher Zinsaufschlag, den Ihr Kreditinstitut berechnet, wenn Sie bei einem Hausbau nicht sofort die komplette Bausumme benötigen. Es handelt sich um eine Art "Parkgebühr" für den noch nicht in An­spruch genommenen Teil des Baudarlehens. In der Regel verlangen Kredit­geber dafür einen Bereitstellungszins pro Monat.

Die Bereitstellungszinsen können die monatlichen Kosten für Ihren Baukredit in die Höhe treiben. Das gilt besonders dann, wenn die Bauarbeiten sich ver­zö­gern – etwa durch schlechtes Wetter oder Fehlplanung – und ein Teilbetrag des Darlehens weiterhin bei der Bank "parkt".

Reicht das vorhandene Baugeld nicht aus, um alle Baukosten zu decken, besteht die Möglichkeit, das Geldinstitut um eine nachträgliche Aufstockung des Baukredits – also um ein Nachtragsdarlehen – zu bitten. Dafür müssen Sie in der Regel bestimmte Voraussetzungen wie eine exzellente Bonität erfüllen.

Haben Sie das Baudarlehen erst kürzlich aufgenommen, können Sie es nicht ohne weiteres aufstocken. Denn die meisten Banken haben eine Sperre von einem halben Jahr, bis sie Ihnen weitere Gelder zur Verfügung stellen. Der Hintergrund: Benötigen Sie kurze Zeit nach Kreditbeginn schon wieder Geld, ist das ein Zeichen dafür, dass Sie Ihre Finanzen nicht im Griff haben. Folglich stehen die Chancen für eine Aufstockung am besten, wenn Ihr Baukredit bereits eine gewisse Zeit läuft.

Folgende Optionen bieten sich an, um Ihre Baufinanzierung zu versichern:

• Privates Vermögen: Sie sorgen selbst für Rücklagen, mit denen Sie das Baudarlehen im Notfall tilgen können.
• Risikolebensversicherung: Stirbt der versicherte Bauherr, können die Hinterbliebenen den Baukredit mit der ausgezahlten Versicherungssumme decken.
• Restschuldversicherung: Sie gewährleistet, dass die Tilgung des Darlehens sowohl im Todesfall als auch bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit fortgeführt wird.
• Berufsunfähigkeitsversicherung  zur Kreditabsicherung: Im Falle Ihrer Berufsunfähigkeit übernimmt sie die monatlichen Raten, sodass Sie Ihren Baukredit weiter bedienen können.

Je mehr eigenes Vermögen Sie in den Haus­bau einbringen, desto geringer fällt der Baukredit aus. Bei einer niedrigen Darlehens­summe ist die Zinslast Ihrer Baufinanzierung verhältnis­mäßig gering und Sie sind schneller wieder schulden­frei.

Außerdem verbessert eine gute Bonität Ihre Konditionen – u.a. besserer Zinssatz, kostenfreie Sonder­tilgungs­rechte, Tilgungs­satzwechsel, usw.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet diverse Förder­programme an. Die zinsgünstigen Darlehen bestehen häufig aus einem Kredit und passenden Zuschüssen, die mit dem Kredit ver­rechnet werden und Ihre Restschuld verringern.

Darüber hinaus unterstützt das staatliche Baukindergeld  Familien und Alleinerziehende mit geringem Einkommen. Wer förderberechtigt ist, erhält pro Kind jährlich 1.200 Euro – für bis zu zehn Jahre.