Junges Paar steht auf einer Baustelle und spricht mit dem Bauleiter
Zinsen, Rechner & Tipps für die Eigenheim-Finanzierung

Baukredit

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihr Ansprechpartner vor Ort bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Ein Baukredit ist ein zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung eines Bauprojektes oder Bauvorhabens, z.B. wenn Sie ein Grundstück erwerben und darauf ein Haus bauen wollen. Im Unterschied zu einer Finanzierung z.B. für den Kauf einer bestehenden Immobilie, wird beim Baukredit die Darlehenssumme vom Darlehensgeber nicht sofort komplett, sondern in Teilsummen nach Baufortschritt (Bauablauf, Bauabschnitt) ausgezahlt. Höhe (Prozent der Gesamtsumme) und Anzahl der Teilzahlungen eines Baukredits sind in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt.
  • Die Allianz Baufinanzierung bietet Baukredite als Erstfinanzierung an. Einen Baukredit zu den Konditionen der Allianz können Sie mit demBaukreditrechner unverbindlich berechnen. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zum Baukredit. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
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Erklärung
Ein Baukredit ist ein Darlehen zur Finanzierung eines Neubauprojektes – zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück erwerben, um anschließend ein Haus darauf zu bauen. Bauherren erhalten Baukredite üblicherweise bei Banken oder vergleichbaren Geldinstituten (z.B. Versicherungen). Der Baukredit ist zweckgebunden, das heißt an eine konkrete Neubaumaßnahme gebunden.
Die gängigste Form des Baukredits ist das Annuitätendarlehen, welches Sie in gleichbleibenden Raten abbezahlen. Die Bezeichnungen Baukredit, Baudarlehen, Baufinanzierung, Immobilienkredit und Immobiliendarlehen werden synonym verwendet. Auch der Begriff Baugeld meint die Kreditsumme, die neben dem Eigenkapital zur Neubau­finan­zier­ung erforderlich ist. Er ist heute allerdings kaum noch in Gebrauch.

Mit einem Baukredit decken Sie üblicherweise die Herstellungskosten ab. Dazu zählen unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Gebühren für die Baugenehmigung und Kosten für etwaige Außenanlagen. Folglich finanziert das Baudarlehen nicht nur den Bau der Immobilie, sondern auch Gartenanlagen und Anbauten (z.B. Carports). Die Faustregel lautet: Alles, was fest verbaut ist und somit zum Gebäude gehört, lässt sich über einen Baukredit finan­zier­en.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Alles, was Sie bei einem Umzug abbauen und mitnehmen können (z.B. Möbel, Ein­bau­küche), darf nicht aus Ihrem Baukredit finanziert werden. Auch wenn die Küche fest eingebaut ist, ist sie kein Bestandteil der Immobilie. Tipp: Bei der Finanzierung von mobilem Inventar kann ein Modernisierungskredit in Form eines Ratenkredits weiterhelfen.

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Abhängig vom Baufortschritt
In seinen Grundzügen ist der Baukredit ein herkömmlicher Immobilienkredit, der für eine bestimmte Laufzeit vertraglich festgelegt wird. Der Unterschied zu anderen Finanzierungsarten ist, dass das Baudarlehen nicht in einer kompletten Summe, sondern in Teilbeträgen abgerufen und ausgezahlt wird. Diese einzelnen Teilauszahlungen sind immer dann fällig, wenn ein Bauabschnitt vollendet ist – etwa der Rohbau, das Dach oder die Sanitäranlagen. Wann ein Bauabschnitt fertig ist und wie viel Prozent der Gesamtsumme dann fällig sind, steht in der "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer" (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).
Wann ein Bauabschnitt fertig ist und wie viel Prozent der Gesamtsumme dann fällig sind, steht in der "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer" (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).
Eine gründliche Bauplanung ist bei Baukreditverträgen daher besonders wichtig. Der Bauplan sollte die einzelnen Bauschritte und ihre Fertigstellungstermine enthalten. Die verschiedenen Bauschritte werden in einzelne Teilauszahlungen gebündelt und dann ausgezahlt. Die Auszahlungen erfolgen, sobald Sie dem Kreditgeber die Rechnungen der jeweiligen Bauschritte vorlegen.  Er überweist Ihnen dann das Geld oder begleicht die Rechnungen direkt mit dem Bau­unternehmen.
Sie haben einen Baukredit von 850.000 EUR aufgenommen, um Ihren Hausbau zu finanzieren. Der Zahlungsplan nach MaBV umfasst 13 mögliche Bauschritte, die durch den Bauträger so zusammengefasst werden müssen, damit sieben Teilzahlungen entstehen. Die einzelnen Bauschritte können je nach Bauablauf und Bauorganisation zu unterschiedlichen Teilzahlungen zusammengefasst werden. Die Zahlungsvorgaben nach MaBV sind:

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Bauschritt Anteil vom Gesamtpreis in % (nach MaBV) Teilzahlung laut Bauvertrag in Euro  Gesamtfortschritt des Hausbaus in %
1. Beginn der Erdarbeiten 30 255.000 30
2. Fertigstellung des Rohbaus inkl. Zimmererarbeiten 28 238.000 58
3. Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen 5,60 47.600 63,60
4. Rohinstallation der Heizungsanlagen 2,10 17.850 65,70
5. Rohinstallation der Sanitäranlagen 2,10 17.850 67,80
6. Rohinstallation der Elektroanlagen 2,10 17.850 69,90
7. Fenstereinbau inkl. Verglasung 7,00 59.500 76,90
8. Innenputz (ausgenommen Beiputzarbeiten) 4,20 35.700 81,10
9. Estrich 2,10 17.850 83,20
10. Fliesenarbeiten im Sanitärbereich 2,80 23.800 86,00
11. Bezugsfertigstellung und Besitzübergabe 8,40 71.400 94,40
12. Fassadenarbeiten 2,10 17.850 96,50
13. Vollständige Fertigstellung 3,50 29.750 100
    850.000  
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Finanzierung
Wer ein Grundstück kaufen und eine Immobilie darauf errichten möchte, sollte über ausreichend Eigenkapital verfügen. Decken Sie einen Teil der Kosten selbst ab, reduziert sich automatisch die Baukreditsumme und damit die Höhe der Zinskosten.
Blonde Frau mit iPad steht am Fenster und schaut heraus
Blonde Frau mit iPad steht am Fenster und schaut heraus

Die allgemeine Empfehlung ist, mindestens 20 Prozent Eigenkapital in die Neubaufinanzierung einzubringen. Dadurch erhöht sich Ihre Chance, einen Baukredit mit vergleichsweise günstigen Konditionen zu erhalten. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser. Denn je weniger Fremdkapital Sie für den Hausbau benötigen, umso weniger Bauzinsen zahlen Sie und desto schneller sind Sie schuldenfrei.

Baukredit ohne Eigenkapital

Ganz ohne Eigenkapital ein Haus zu bauen ist grundsätzlich möglich, aber meist teurer und risikoreicher. Zwar können Sie einen Baukredit ohne Eigen­kapital aufnehmen. Dafür müssen Sie aber besonders kreditwürdig (= ausge­zeichnete Bonität) und der geplante Neubau wertstabil sein. Das heißt: Die Immobilie sollte hochwertig sein und sich in einer beliebten Wohngegend befinden. Immobilienwert und Lage sind für Kreditinstitute sehr wichtig, wenn sie Ihnen viel Geld leihen, ohne dass Sie selbst Eigenkapital besteuern.

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Voraussetzungen
Die Höhe Ihres Baukredits ist von mehreren Faktoren abhängig – beispielsweise von der höhe der Grundstücks- und Bebauungskosten. Ihre finanziellen Voraussetzungen sind maßgebend für die Höhe des Darlehens un die Zinsen. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Kredit zu besichern. Die gängiste Form ist die Grundschuld. Darlehen ohne Grundschuld sind selten und liegen im Ermessen des jeweiligen Geldinstituts.


Die Höhe Ihres Baukredits hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Baudarlehen Sie eigentlich benötigen – also welche Kosten für Grundstück und Bebauung auf Sie zukommen. Eine genaue Bauplan­ung mit Kosten- und Zeitaufstellung ist hierfür wichtig. Im Anschluss überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation. Dabei sollten Sie auf folgende Aspekte achten:

  • Haben Sie eine feste Anstellung mit geregeltem Einkommen?
  • Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
  • Gibt es ein zweites Einkommen, zum Beispiel durch den Partner?
  • Haben Sie Rücklagen, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können?
  • Besitzen Sie eine zweite Immobilie oder ein Grundstück, die Sie dem Kreditgeber als Sicherheit anbieten können?
  • Haben Sie weitere finanzielle Verpflichtungen wie regelmäßige Ratenkredite oder monatliche Unterhaltszahlungen?

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanziellen Voraussetzungen, umso mehr Baukredit bekommen Sie. Der Hinter­grund: Bei bonitäts- und eigenkapitalstarken Bauherren ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass sie das geliehene Bau­geld vollständig und ohne Verzögerung zurückzahlen. Ist ihre finanzielle Ausgangslage weniger gut, gewähren Kreditgeber in der Regel nur kleinere Darlehen und schlechtere Zinssätze. Damit sichern sie sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko ab.

Um einen Kreditausfall abzufedern, sichern sich Geldinstitute mit sogenannten Kredit­sicher­heiten ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen, erhält der Kreditgeber die eingesetzte Sicherheit als Ausgleich. Die häufigsten Arten von Sicherheiten für Baukredite sind:

  • Eintragung der Grundschuld im Grundbuch
  • Bürgschaft
  • Hypothek
  • Pfandrechte an beweglichen Sachen
  • Forderungsabtretung
  • Sicherungsübereignung

In den meisten Fällen wählt der Baukreditgeber die Grundschuld als Sicherheit. Durch ihre Eintragung im Grundbuch kann er Grundstück und Immobilie zwangsversteigern lassen, falls Sie das Darlehen nicht mehr tilgen können.

Die Forderung wird vom bisherigen Gläubiger auf einen neuen Gläubiger übertragen.

Dabei wird dem Gläubiger zur Sicherung seiner Schuld, das Eigentum an einer beweglichen Sache oder Sachgesamtheit eingeräumt (§ 930 BGB).

Eine Baufinanzierung ohne Grundbucheintrag zu erhalten ist grundsätzlich möglich, scheitert aber meist daran, dass der maximale Darlehensbetrag für eine Finanzierung nicht ausreicht. Dabei liegt es im Ermessen des Geldinstituts, ob es Ihnen einen Baukredit ohne Grundschuld gewährt oder nicht. Verzichtet es auf diese Sicherheit, ist das Baudarlehen in der Regel an weitere Voraussetzungen geknüpft.

Neben guter Bonität und positiver Schufa-Auskunft verlangen die meisten Darlehensgeber eine Rückzahlung des ge­liehenen Baugeldes innerhalb von maximal zehn Jahren. Darüber hinaus erhalten Sie keine beliebig hohen Kredit­summen. Baukredite ohne Grundbucheintrag bewegen sich in der Regel zwischen 5.000 und 50.000 Euro. Liegt die von Ihnen gewünschte Darlehens­summe über diesem Maximal­betrag, wird jede seriöse Bank Ihren Antrag auf Bau­geld ohne Grundbuch­eintrag ablehnen.

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Bauzinsen
Für jede Art von Baufinanzierung gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fallen die Zinsen aus, die Ihnen das Geldinstitut für den Bau­kredit berechnet. Da die Bauzinsen  in Deutschland auf einem historisch niedrigen Niveau liegen, erhalten Sie Baukredite aktuell zu besonders günstigen Konditionen.

Bereitstellungszinsen sind ein zusätzlicher Zinsaufschlag, den Ihr Kreditinstitut berechnet, wenn Sie bei einem Hausbau nicht sofort die komplette Bausumme benötigen. Es handelt sich um eine Art "Parkgebühr" für den noch nicht in An­spruch genommenen Teil des Baudarlehens. In der Regel verlangen Kredit­geber dafür einen Bereitstellungszins pro Monat.

Die Bereitstellungszinsen können die monatlichen Kosten für Ihren Baukredit in die Höhe treiben. Das gilt besonders dann, wenn die Bauarbeiten sich ver­zö­gern – etwa durch schlechtes Wetter oder Fehlplanung – und ein Teilbetrag des Darlehens weiterhin bei der Bank "parkt".

Um zusätzliche Kosten bei der Immobilienfinanzierung zu vermeiden, ist eine besonders lange bereitstellungs­zinsfreie Zeit wichtig. In diesem Zeitraum hält der Darlehensgeber das vereinbarte Baugeld ohne weitere Zinskosten für Sie bereit. Der zinsfreie Bereitstellungs­zeitraum beträgt in der Regel sechs bis zwölf Monate. Danach kommen durch die Bereitstellungszinsen zusätzliche Kosten auf Sie zu.
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Anpassungs­möglichkeiten
Zu kurze Zinsbindung, zu wenig Eigenkapital, zu hohe oder unerwartete Nebenkosten – Planungsfehler bei der Baufinanzierung können Sie viele tausend Euro kosten und im schlimmsten Fall Ihren Neubau gefährden. Zum Glück gibt es Möglichkeiten, Ihren Baukredit nachträglich anzupassen. Welche das sind, lesen Sie hier:
 

Reicht das vorhandene Baugeld nicht aus, um alle Baukosten zu decken, besteht die Möglichkeit, das Geldinstitut um eine nachträgliche Aufstockung des Baukredits – also um ein Nachtragsdarlehen – zu bitten. Dafür müssen Sie in der Regel bestimmte Voraussetzungen wie eine exzellente Bonität erfüllen.

Haben Sie das Baudarlehen erst kürzlich aufgenommen, können Sie es nicht ohne weiteres aufstocken. Denn die meisten Banken haben eine Sperre von einem halben Jahr, bis sie Ihnen weitere Gelder zur Verfügung stellen. Der Hintergrund: Benötigen Sie kurze Zeit nach Kreditbeginn schon wieder Geld, ist das ein Zeichen dafür, dass Sie Ihre Finanzen nicht im Griff haben. Folglich stehen die Chancen für eine Aufstockung am besten, wenn Ihr Baukredit bereits eine gewisse Zeit läuft.

Eine weitere Möglichkeit, Ihre laufende Baufinanzierung nach ein paar Jahren an aktuelle Gegebenheiten anzupassen, ist die Umschuldung. Damit können Sie von Ihrem bisherigen Kreditgeber zu einem anderen wechseln, um niedrigere Zinsen und bessere Vertragsbedingungen zu erhalten. Der finanzielle Vorteil sollte allerdings so groß sein, dass er alle durch die Kreditablösung anfallenden Kosten übersteigt. Sie entstehen unter anderem durch die Vorfälligkeitsentschädigung, die der Bank für die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrags als Ausgleich zusteht.

Die Vorfälligkeitsentschädigung (auch Nichtabnahmeentschädigung genannt) ist eine Art "Strafgebühr", die Sie an den Kreditgeber zahlen müssen, wenn Sie Ihr Baudarlehen außerplanmäßig früher zurückzahlen. Geben Sie den Baukredit früher zurück, gehen der Bank durch Zinseinnahmen verloren. Um diesen Verlust finanziell auszugleichen, verlangt sie eine Entschädigungsgebühr von Ihnen.

Besonders in Niedrigzinszeiten können Hausbauer durch die Umschuldung ihres Baudarlehens Geld sparen. Ist das Zinsniveau seit Aufnahme des Kredits gefallen, ergeben sich deutlich günstigere Finanzierungsmöglichkeiten. Gerade bei Restschulden von über 100.000 Euro hat jeder ersparte Prozentpunkt große Auswirkungen auf die monatlichen Zinskosten.
Falls Sie Ihr Baudarlehen außerplanmäßig kündigen und zurückzahlen, steht Ihrem Kreditgeber in den meisten Fällen ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Eine Ausnahme davon bietet das ordentliche Kündigungsrecht nach §489 BGB, das Sie nach Ablauf von zehn Jahren automatisch haben. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten können Sie Ihren Bau­kre­dit kündigen – unabhängig davon, wie lange Ihre Sollzinsbindung noch läuft (z.B. noch fünf Jahre, noch zehn Jahre, etc.). Ihrer Bank steht dann keine Vor­fällig­keits­entschädigung zu.
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Versicherung
Berufsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit sowie Arbeitslosigkeit und Tod sind Even­tua­litäten, die den Traum vom Eigenheim gefährden können. Besonders bei hohen Kreditsummen kann es passieren, dass Sie oder Ihre Angehörigen im Ernstfall nicht mehr in der Lage sind, die Raten weiter zu bezahlen. Daher sollten Bauherren rechtzeitig vorsorgen und ihren Baukredit finanziell absichern.

Folgende Optionen bieten sich an, um Ihre Baufinanzierung zu versichern:

  • Privates Vermögen: Sie sorgen selbst für Rücklagen, mit denen Sie das Baudarlehen im Notfall tilgen können.
  • Risikolebensversicherung: Stirbt der versicherte Bauherr, können die Hinterbliebenen den Baukredit mit der ausgezahlten Versicherungssumme decken.
  • Restschuldversicherung: Sie gewährleistet, dass die Tilgung des Darlehens sowohl im Todesfall als auch bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit fortgeführt wird.
  • Berufsunfähigkeitsversicherung  zur Kreditabsicherung: Im Falle Ihrer Berufsunfähigkeit übernimmt sie die monatlichen Raten, sodass Sie Ihren Baukredit weiter bedienen können.
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Tipps

Je mehr eigenes Vermögen Sie in den Haus­bau einbringen, desto geringer fällt der Baukredit aus. Bei einer niedrigen Darlehens­summe ist die Zinslast Ihrer Baufinanzierung verhältnis­mäßig gering und Sie sind schneller wieder schulden­frei.

Außerdem verbessert eine gute Bonität Ihre Konditionen – u.a. besserer Zinssatz, kostenfreie Sonder­tilgungs­rechte, Tilgungs­satzwechsel, usw.

Schlechte Wetterverhältnisse oder Pla­nungs­fehler können zu unvor­her­geseh­enen Bau­ver­zögerungen führen. Um eine zusätzliche finanzielle Belastungen zu vermeiden, sollten Sie im Rahmen Ihres Bau­kredits eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren.
Wände streichen oder Laminat verlegen können auch selbst erbracht werden. So sparen Sie Hand­werker­kosten und erhöhen gleichzeitig den Eigen­kapital­einsatz beim Baukredit. Das wirkt sich positiv auf die Neubau­fi­nan­zierung aus.
Je besser Sie das Bauvorhaben sowohl zeitlich als auch finanziell planen, desto weniger Probleme treten in der Bau- und Finanzie­rungs­phase auf. Planen Sie zudem einen zeitlichen und finanziellen Puffer ein, um unerwartete Änderungen in der Bauplanung auffangen zu können.
Schon wenige Prozentpunkte beim Zins­satz können die Kosten für einen Bau­kredit um einige tausend Euro senken oder erhöhen. Deshalb ist es empfeh­lens­wert, verschiedene Angebote mitein­ander zu vergleichen. Nehmen Sie sich die Zeit. Nur so finden Sie einen Bau­kredit, der Ihren Wünschen und Finanzen ent­spricht.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet diverse Förder­programme an. Die zinsgünstigen Darlehen bestehen häufig aus einem Kredit und passenden Zuschüssen, die mit dem Kredit ver­rechnet werden und Ihre Restschuld verringern.

Darüber hinaus unterstützt das staatliche Baukindergeld  Familien und Alleinerziehende mit geringem Einkommen. Wer förderberechtigt ist, erhält pro Kind jährlich 1.200 Euro – für bis zu zehn Jahre.

Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Mit dem Baukreditrechner können Sie Werte wie Zinsen und Tilgung individuell anpassen und den für Sie passenden Baukredit berechnen. Spielen Sie verschiedene Szenarien durch – insbesondere, wenn Sie noch nicht wissen, welchen Baukredit Sie sich leisten können.
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