Baukredit

Ein Baukredit ist ein Darlehen zur Finanzierung eines Neubauprojektes – zum Beispiel, wenn Sie ein Grundstück erwerben, um anschließend ein Haus darauf zu bauen. Bauherren erhalten Baukredite üblicherweise bei Banken oder vergleichbaren Geldinstituten (z.B. Versicherungen). Der Baukredit ist zweckgebunden, das heißt an eine konkrete Neubaumaßnahme gebunden.

Die gängigste Form des Baukredits ist das Annuitätendarlehen, welches Sie in gleichbleibenden Raten abbezahlen. Die Bezeichnungen Baukredit, Baudarlehen, Baufinanzierung, Immobilienkredit und Immobiliendarlehen werden synonym verwendet. Auch der Begriff Baugeld meint die Kreditsumme, die neben dem Eigenkapital zur Neubau­finan­zier­ung erforderlich ist. Er ist heute allerdings kaum noch in Gebrauch.

Was kann ich mit einem Baukredit finanzieren?

Mit einem Baukredit decken Sie üblicherweise die Herstellungskosten ab. Dazu zählen unter anderem Baukosten, Architektenhonorare, Gebühren für die Baugenehmigung und Kosten für etwaige Außenanlagen. Folglich finanziert das Baudarlehen nicht nur den Bau der Immobilie, sondern auch Gartenanlagen und Anbauten (z.B. Carports). Die Faustregel lautet: Alles, was fest verbaut ist und somit zum Gebäude gehört, lässt sich über einen Baukredit finan­zier­en.

Im Umkehrschluss bedeutet das: Alles, was Sie bei einem Umzug abbauen und mitnehmen können (z.B. Möbel, Ein­bau­küche), darf nicht aus Ihrem Baukredit finanziert werden. Auch wenn die Küche fest eingebaut ist, ist sie kein Bestandteil der Immobilie. Tipp: Bei der Finanzierung von mobilem Inventar kann ein Modernisierungskredit  in Form eines Ratenkredits weiterhelfen.

In seinen Grundzügen ist der Baukredit ein herkömmlicher Immobilienkredit, der für eine bestimmte Laufzeit vertraglich festgelegt wird. Der Unterschied zu anderen Finanzierungsarten ist, dass das Baudarlehen nicht in einer kompletten Summe, sondern in Teilbeträgen abgerufen und ausgezahlt wird. Diese einzelnen Teilauszahlungen sind immer dann fällig, wenn ein Bauabschnitt vollendet ist – etwa der Rohbau, das Dach oder die Sanitäranlagen.

Wann ein Bauabschnitt fertig ist und wie viel Prozent der Gesamtsumme dann fällig sind, steht in der "Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer" (Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).

Bauschritte und Teilzahlungen beim Baukredit

Eine gründliche Bauplanung ist bei Baukreditverträgen daher besonders wichtig. Der Bauplan sollte die einzelnen Bauschritte und ihre Fertigstellungstermine enthalten. Die verschiedenen Bauschritte werden in einzelne Teilauszahlungen gebündelt und dann ausgezahlt. Die Auszahlungen erfolgen, sobald Sie dem Kreditgeber die Rechnungen der jeweiligen Bauschritte vorlegen.  Er überweist Ihnen dann das Geld oder begleicht die Rechnungen direkt mit dem Bau­unternehmen.

Beispiel Zahlungsplan

Sie haben einen Baukredit von 850.000 EUR aufgenommen, um Ihren Hausbau zu finanzieren. Der Zahlungsplan nach MaBV umfasst 13 mögliche Bauschritte, die durch den Bauträger so zusammengefasst werden müssen, damit sieben Teilzahlungen entstehen. 

Tipp: Die einzelnen Bauschritte können je nach Bauablauf und Bauorganisation zu unterschiedlichen Teilzahlungen zusammengefasst werden. 

Die Zahlungsvorgaben nach MaBV sind:

Die Höhe Ihres Baukredits hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst sollten Sie überlegen, wie viel Baudarlehen Sie eigentlich benötigen – also welche Kosten für Grundstück und Bebauung auf Sie zukommen. Eine genaue Bauplan­ung mit Kosten- und Zeitaufstellung ist hierfür wichtig. Im Anschluss überprüfen Sie Ihre finanzielle Situation. Dabei sollten Sie auf folgende Aspekte achten:

• Haben Sie eine feste Anstellung mit geregeltem Einkommen?
• Wie hoch ist Ihr monatliches Einkommen?
• Gibt es ein zweites Einkommen, zum Beispiel durch den Partner?
• Haben Sie Rücklagen, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können?
• Besitzen Sie eine zweite Immobilie oder ein Grundstück, die Sie dem Kreditgeber als Sicherheit anbieten können?
• Haben Sie weitere finanzielle Verpflichtungen wie regelmäßige Ratenkredite oder monatliche Unterhaltszahlungen?

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanziellen Voraussetzungen, umso mehr Baukredit bekommen Sie. Der Hinter­grund: Bei bonitäts- und eigenkapitalstarken Bauherren ist die Wahrscheinlichkeit größer, dass sie das geliehene Bau­geld vollständig und ohne Verzögerung zurückzahlen. Ist ihre finanzielle Ausgangslage weniger gut, gewähren Kreditgeber in der Regel nur kleinere Darlehen und schlechtere Zinssätze. Damit sichern sie sich gegen das erhöhte Ausfallrisiko ab.

Berufsunfähigkeit durch Unfall oder Krankheit sowie Arbeitslosigkeit und Tod sind Even­tua­litäten, die den Traum vom Eigenheim gefährden können. Besonders bei hohen Kreditsummen kann es passieren, dass Sie oder Ihre Angehörigen im Ernstfall nicht mehr in der Lage sind, die Raten weiter zu bezahlen. Daher sollten Bauherren rechtzeitig vorsorgen und ihren Baukredit finanziell absichern. Folgende Optionen bieten sich an, um Ihre Baufinanzierung zu versichern:

• Privates Vermögen: Sie sorgen selbst für Rücklagen, mit denen Sie das Baudarlehen im Notfall tilgen können.
• Risikolebensversicherung: Stirbt der versicherte Bauherr, können die Hinterbliebenen den Baukredit mit der ausgezahlten Versicherungssumme decken.
• Restschuldversicherung: Sie gewährleistet, dass die Tilgung des Darlehens sowohl im Todesfall als auch bei Arbeitsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit fortgeführt wird.
• Berufsunfähigkeitsversicherung  zur Kreditabsicherung: Im Falle Ihrer Berufsunfähigkeit übernimmt sie die monatlichen Raten, sodass Sie Ihren Baukredit weiter bedienen können.