Paar steht vor einem großen Haus

Hauskredit

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Für Sie zusammengefasst
  • Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sich für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung entschieden. Bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben, sollten Sie wissen, wie Sie das Haus finanzieren.
  • In der Regel können Hauskäufer die Kaufsumme nicht vollständig aus eigener Tasche bezahlen. Das heißt: Sie müssen Fremdkapital nutzen. In den meisten Fällen kommt ein Hauskredit zum Einsatz. 
  • Trotz zinsgünstiger Darlehen ist Eigenkapital ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung. Je mehr Vermögen Sie einbringen, desto niedriger fällt die Kreditsumme aus. Und umso geringer sind Ihre monatlichen Zinskosten. 
  • Neben dem Kaufpreis kommen unter anderem Erwerbsnebenkosten für Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Notar auf Sie zu. Bei Bestandsimmobilien können Sanierungskosten entstehen. Eine Hausfinanzierung inklusive Modernisierung könnte hier die richtige Wahl sein. 
  • Damit Sie Ihren Hauskredit auch in finanziell schwierigen Zeiten abbezahlen können, sollten Sie ihn auf ein solides Fundament stellen. Sichern Sie den Hauskauf rechtzeitig ab – etwa mit einer Risikolebens- oder Restschuldversicherung, die im Ernstfall Ihre Raten abdeckt.  
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Erklärung

Der Hauskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, das Sie gezielt aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Für das geliehene Geld zahlen Sie dem Kreditgeber monatlich Zinsen. Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Neben dem klassischen Einfamilienhaus können Sie Reihen-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen mit einem Hauskredit finanzieren.

Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate, die während der Dauer der Zinsbindung gleich bleibt. Am Ende dieser Sollzinsbindung bleibt beim Hauskredit üblicherweise eine Restschuld übrig. Diese können Sie mit einer Anschlussfinanzierung  ebenfalls in Raten tilgen. Hauskredite ohne Restschuld nennen sich Volltilgerdarlehen.  

Wie funktioniert die Auszahlung eines Hauskredits?

Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie , stellt die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen in einer Summe zur Verfügung. Das heißt: Sobald Sie den Kaufvertrag mit den Kontodaten des Verkäufers erhalten, leiten Sie eine Kopie an Ihren Kreditgeber weiter. Dieser zahlt dem Verkäufer dann in Ihrem Namen den Kaufpreis aus.

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Finanzierung
Paar am Küchentisch kalkuliert mit Taschenrechner und Laptop

Um eine Bestandsimmobilie zu kaufen, ist neben einem Hauskredit mit guten Konditionen auch Eigenkapital notwendig. Die allgemeine Empfehlung ist, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten durch eigene Mittel zu bezahlen. Je mehr Ersparnisse Sie in die Hauskauffinanzierung einbringen können, desto besser. Hintergrund: Eigenkapital reduziert sowohl die notwendige Darlehenssumme als auch Ihre monatlichen Zinskosten. Gleichzeitig profitieren Sie von besseren Vertragskonditionen. 

Hauskredit ohne Eigenkapital 

Einen Hauskredit ohne Eigenkapital abzuschließen, ist schwierig, aber nicht unmöglich. Um einen Hauskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen, ist eine sogenannte Vollfinanzierung notwendig. Das heißt: Das Kreditinstitut übernimmt 100 Prozent des Kaufpreises. Das höhere Kreditausfallrisiko gleicht es mit einem Zinsaufschlag aus. Dadurch fallen die Zinskosten bei Hausfinanzierungen ohne Eigenanteil in der Regel deutlich höher aus. 

Damit der Darlehensgeber Ihren Antrag bewilligt, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen – etwa über ein solides, regelmäßiges Einkommen und hervorragende Bonität verfügen. Auch Lage und Zustand Ihrer Wunschimmobilie spielen eine Rolle. Bewertet die Bank beides als gut, steigen Ihre Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital.

Behalten Sie die Nebenkosten im Blick

In der Regel deckt eine Vollfinanzierung keine Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören unter anderem Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt machen sie circa zehn bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis aus. Der Kreditnehmer sollte zumindest diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Bei älteren Immobilen können Sanierungskosten hinzukommen. All diese Posten fließen in die Gesamtkalkulation ein.

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Illustration Information gut zu wissen
Gut zu wissen
Illustration Information gut zu wissen
Wie viel Geld Ihnen das Kreditinstitut leiht, hängt neben der Höhe Ihres Eigenkapitals auch von Ihrem Einkommen ab. Grundsätzlich gilt: Je mehr sie verdienen, desto höher fällt das Hausdarlehen aus.
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Konditionen

Neben Einkommen, Gehalt  und Eigenkapital hängt Ihr Immobiliendarlehen von weiteren Faktoren ab. Um Ihre Kreditwürdigkeit für eine Baufinanzierung zu ermitteln, prüfen Banken unter anderem folgende Voraussetzungen: 

  • Beschäftigungsverhältnis (unbefristet angestellt vs. selbstständig ) 
  • Familienstand (Gibt es einen zweiten Kreditnehmer?)
  • SCHUFA-Auskunft
  • Wert der Immobilie (Wie hochwertig ist das Objekt? Wie ist seine Lage?)
  • Vermögenswerte (z.B. Wertpapiere, Ersparnisse, vorhandene Immobilien), die Sie dem Darlehensgeber als Sicherheit anbieten können

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanzielle Situation, desto kreditwürdiger sind Sie. Und je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto günstiger sind die Konditionen (z.B. Zinssatz), die Sie für Ihren Hauskredit erhalten. 

 Welche Sicherheiten für Hauskredite gibt es? 

Darlehensgeber wollen sichergehen, dass Sie sich die Hausfinanzierung und die damit verbundenen Monatsraten leisten können. Daher verlangen sie im Gegenzug sogenannte Sicherheiten. Folgende Positionen kommen für Hauskredite als Sicherheit in Betracht:

  •  Eintrag der Grundschuld im Grundbuch 
  • Hypothek
  • Forderungsabtretung
  • Bürgschaft
  • Sicherungsübereignung

Grundschuld als Sicherheit 

Im Regelfall verlangt der Hauskreditgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Sie ist die häufigste Art der Darlehensabsicherung. Durch das gewährte Grundpfandrecht sichert sich der Darlehensgeber die Bank einen Anspruch auf die Immobilie – für den Fall, dass Sie die Kreditraten nicht zurückzahlen können. Erst mit der letzten Tilgung erlischt der Anspruch auf das Wohnobjekt.

Tritt hingegen der Ernstfall ein, dass Sie die Tilgungsraten nicht bedienen können,  nimmt der Kreditgeber sein Grundpfandrecht in Anspruch und lässt Ihr Haus zwangsversteigern. Mit dem Versteigerungserlös wird die ausstehende Darlehenssumme und damit Ihre Schuld gegenüber dem Kreditinstitut beglichen

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Paar liest Dokument und sttzt am Notebook
Wie stehen die Zinsen für einen Hauskredit?
Paar liest Dokument und sttzt am Notebook

Einen Hauskredit aufzunehmen und damit den Hausbau zu finanzieren ist heute günstiger denn je. Bauzinsen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau und ermöglichen Hauskredite zu besonders günstigen Konditionen. Das liegt hauptsächlich am niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank.

Trotzdem gilt: Bevor Sie eine Hauskauffinanzierung abschließen, sollten Sie die aktuelle Zinsentwicklung beobachten und verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Denn der Zinssatz Ihres Hauskredits bestimmt, welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie auf Sie zukommen. 

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Anpassungsmöglichkeiten
Fehler bei Planung und Kalkulation Ihrer Hauskauffinanzierung können Sie teuer zu stehen kommen. Im schlimmsten Fall reicht der Hauskredit nicht aus, um Ihre Immobilie zu finanzieren. 

Hauskredit aufstocken

Ihre Hausfinanzierung läuft bereits, doch Sie merken, dass die ursprünglich angesetzte Summe nicht ausreicht, um Kaufpreis, Nebenkosten und die geplante Modernisierung zu finanzieren. Eine nachträgliche Aufstockung Ihres laufenden Hauskredits ist nicht möglich. Stattdessen wird ein Nachtragsdarlehen abgeschlossen, sofern die zusätzlichen Raten bezahlt werden können und der Betrag in den Beleihungsauslauf passt. Das bedeutet für Sie aber höhere Kreditraten. Daher stimmt Ihr Darlehensgeber in der Regel nur zu, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen. 

Da Hauskauffinanzierungen üblicherweise über Hypothek oder Grundschuld abgesichert werden, sollten Sie beim Beleihungswert der Immobilie noch Spielraum nach oben haben. Darüber hinaus benötigen Sie ein positives SCHUFA-Ergebnis und hervorragende Bonität. 

Hauskredit umschulden

Einen Hauskredit umzuschulden lohnt sich immer dann, wenn der ursprüngliche Zinssatz zu hoch ist im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau und Sie durch die Umfinanzierung günstigere Konditionen erhalten. 

Eine Umschuldung kommt häufig nach Ablauf der Zinsbindungsfrist infrage. Die Restschuld, welche Sie im Rahmen Ihres Hauskredits noch tilgen müssen, lösen Sie durch eine kostengünstigere Anschlussfinanzierung  ab. In der Regel schließen Sie den neuen Kreditvertrag bei einem anderen Geldinstitut ab. 

Bleiben Sie beim gleichen Kreditgeber, handelt es sich nicht um eine Umschuldung, sondern um eine Prolongation. Das heißt: Ihr bestehender Hauskredit wird verlängert und an den aktuellen Zinssatz angepasst.

Hauskredit vorzeitig umschulden 

Selbst wenn die Sollzinsbindung noch läuft, können Sie Ihren Hauskredit umschulden lassen. Durch die vorzeitige Umschuldung entgehen dem Kreditgeber allerdings Ihre monatlichen Tilgungsraten und Zinskosten. Als finanzieller Ausgleich steht ihm daher eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie kann sich auf mehrere tausend Euro belaufen. 

Hauskredit kündigen

In der Theorie können Sie Ihren Hauskredit jederzeit kündigen und zurückzahlen. Allerdings ist eine vorzeitige Kündigung in der Praxis meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Denn dem Darlehensgeber steht eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, die den finanziellen Verlust durch entgangene Zinsen ausgleicht.

Erst nach Ablauf von zehn Jahren können Sie Ihren Hauskredit kündigen, ohne die Bank für Ihren außerplanmäßigen Austritt entschädigen zu müssen. Dieses Kündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten geltend machen – unabhängig davon, ob Ihre Sollzinsbindung noch läuft oder nicht.

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Versicherung

Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder ein Todesfall sind schwere Schicksalsschläge, die finanzielle Auswirkungen haben und Ihren Hauskredit gefährden können. Damit Hauskäufer oder Ihre Angehörigen mit der Ratentilgung nicht in Verzug geraten, sollten sie vorsorgen und den Hauskredit absichern. 

Folgende Möglichkeiten gibt es, Ihre Hausfinanzierung zu sichern:

  • Restschuldversicherung: Bei Arbeitsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit und im Todesfall nutzen Sie das Geld aus Ihrer Restschuldversicherung, um Ihren Hauskredit weiter abzubezahlen.
  • Risikolebensversicherung: Stirbt der Hauskäufer, deckt die ausgezahlte Versicherungssumme die noch ausstehenden Hauskreditraten.
  • Berufsunfähigkeitsversicherung: Werden Sie berufsunfähig, erhalten Sie eine BU-Rente, die Sie ggf. für die Hausfinanzierung einsetzen können.
  • Privates Vermögen: Sie sparen Kapital an, das Sie im Ernstfall zur Tilgung Ihres Hauskredits nutzen können.
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Worauf Sie bei der Hausfinanzierung achten sollten 

Zukünftige Eigenheimbesitzer, die bereits mit einer Immobilie liebäugeln und den Hauskauf über einen Kredit finanzieren wollen, sollten bedacht vorgehen und genau planen. Folgende Tipps helfen, wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen möchten:  

  • Zinssatz: Der effektive Jahreszins Ihres Kredits sollte möglichst niedrig sein.
  • Eigenkapital: Finanzieren Sie mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche. 
  • Zinsbindung: Bei günstigem Zinsniveau mit steigender Tendenz sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Ist das Zinsniveau hoch mit eher fallenden Tendenzen, ist eine kurze Zinsbindungsfrist vorteilhafter.
  • Tilgung: Wählen Sie einen Tilgungssatz von drei Prozent, um Ihren Hauskredit schnellstmöglich abzubezahlen und schuldenfrei zu sein. Zwei Prozent sollten es mindestens sein. 
  • Bearbeitungsgebühren: Vermeiden Sie zusätzliche Gebühren und Nebenkosten bzw. halten Sie sie so gering wie möglich. 
  • Sonderkonditionen: Vereinbaren Sie im Kreditvertrag eine Option zur jährlichen Sondertilgung, also Zahlungen außerhalb der monatlichen Raten. Nicht jeder Kreditgeber bietet diese Option automatisch an – fragen Sie danach.
  • Hauskredit-Vergleich: Studieren Sie mehrere Hauskreditangebote und vergleichen Sie die Vertragsbedingungen. Damit können Sie bares Geld sparen. 
  • Kapital ansparen: Sparen Sie nach Möglichkeit zusätzliches Vermögen an, um am Ende der Zinsbindungsfrist einen Teil der Restschuld tilgen zu können. Dadurch senken Sie Kredithöhe und Kosten Ihrer Anschlussfinanzierung. 
  • Absicherung: Eine Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung sichert Sie und Ihre Angehörigen für den Ernstfall ab. Gegen Schäden am Eigenheim (zum Beispiel Wasserrohrbruch, Elementarschäden) ist eine Wohngebäudeversicherung ratsam.
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Kaufnebenkosten

Bei der Hausfinanzierung fallen neben dem Kaufpreis auch sogenannte Erwerbsnebenkosten an. Sie werden bei der Planung gerne vergessen, können aber beachtliche Zusatzkosten verursachen. Je nach Standort müssen Sie zwischen 9 und 16 Prozent des Immobilienpreises als Nebenkosten einplanen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung. Sie sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) einheitlich geregelt. Das heißt: In ganz Deutschland gelten die gleichen, festen Gebührensätze. Im Gegensatz dazu gibt es bei Maklerprovision und Grunderwerbsteuer (GrESt) große regionale Unterschiede. Letztere fällt beim Kauf eines Grundstücks (bebaut oder unbebaut) an und variiert von Bundesland zu Bundesland. 

Tabelle: Grunderwerbsteuer der Bundesländer

Während Sie beim Immobilienkauf in Brandenburg derzeit eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent bezahlen, beläuft sich der Steuersatz in Sachsen-Anhalt auf fünf Prozent. In Bayern und Sachsen kommen lediglich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf Sie zu.

Beispiel: Kaufen Sie ein Haus im Wert von 400.000 Euro, zahlen Sie im Saarland 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz 20.000 Euro und in Bayern 14.000 Euro.

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Bundesland Steuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %
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