Hauskredit

Der Hauskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, das Sie gezielt aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Für das geliehene Geld zahlen Sie dem Kreditgeber monatlich Zinsen. Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Neben dem klassischen Einfamilienhaus können Sie Reihen-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen mit einem Hauskredit finanzieren.

Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate, die während der Dauer der Zinsbindung gleich bleibt. Am Ende dieser Sollzinsbindung bleibt beim Hauskredit üblicherweise eine Restschuld übrig. Diese können Sie mit einer Anschlussfinanzierung  ebenfalls in Raten tilgen. Hauskredite ohne Restschuld nennen sich Volltilgerdarlehen.  

Wie funktioniert die Auszahlung eines Hauskredits?

Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie , stellt die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen in einer Summe zur Verfügung. Das heißt: Sobald Sie den Kaufvertrag mit den Kontodaten des Verkäufers erhalten, leiten Sie eine Kopie an Ihren Kreditgeber weiter. Dieser zahlt dem Verkäufer dann in Ihrem Namen den Kaufpreis aus.

Um eine Bestandsimmobilie zu kaufen, ist neben einem Hauskredit mit guten Konditionen auch Eigenkapital notwendig. Die allgemeine Empfehlung ist, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten durch eigene Mittel zu bezahlen. Je mehr Ersparnisse Sie in die Hauskauffinanzierung einbringen können, desto besser. Hintergrund: Eigenkapital reduziert sowohl die notwendige Darlehenssumme als auch Ihre monatlichen Zinskosten. Gleichzeitig profitieren Sie von besseren Vertragskonditionen. 

Hauskredit ohne Eigenkapital 

Einen Hauskredit ohne Eigenkapital abzuschließen, ist schwierig, aber nicht unmöglich. Um einen Hauskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen, ist eine sogenannte Vollfinanzierung notwendig. Das heißt: Das Kreditinstitut übernimmt 100 Prozent des Kaufpreises. Das höhere Kreditausfallrisiko gleicht es mit einem Zinsaufschlag aus. Dadurch fallen die Zinskosten bei Hausfinanzierungen ohne Eigenanteil in der Regel deutlich höher aus. 

Damit der Darlehensgeber Ihren Antrag bewilligt, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen – etwa über ein solides, regelmäßiges Einkommen und hervorragende Bonität verfügen. Auch Lage und Zustand Ihrer Wunschimmobilie spielen eine Rolle. Bewertet die Bank beides als gut, steigen Ihre Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital.

Behalten Sie die Nebenkosten im Blick

In der Regel deckt eine Vollfinanzierung keine Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören unter anderem Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt machen sie circa zehn bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis aus. Der Kreditnehmer sollte zumindest diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Bei älteren Immobilen können Sanierungskosten hinzukommen. All diese Posten fließen in die Gesamtkalkulation ein.

Neben Einkommen, Gehalt  und Eigenkapital hängt Ihr Immobiliendarlehen von weiteren Faktoren ab. Um Ihre Kreditwürdigkeit für eine Baufinanzierung zu ermitteln, prüfen Banken unter anderem folgende Voraussetzungen: 

• Beschäftigungsverhältnis (unbefristet angestellt vs. selbstständig ) 
• Familienstand (Gibt es einen zweiten Kreditnehmer?)
  
• SCHUFA-Auskunft
• Wert der Immobilie (Wie hochwertig ist das Objekt? Wie ist seine Lage?)
• Vermögenswerte (z.B. Wertpapiere, Ersparnisse, vorhandene Immobilien), die Sie dem Darlehensgeber als Sicherheit anbieten können

Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanzielle Situation, desto kreditwürdiger sind Sie. Und je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto günstiger sind die Konditionen (z.B. Zinssatz), die Sie für Ihren Hauskredit erhalten. 

 Welche Sicherheiten für Hauskredite gibt es? 

Darlehensgeber wollen sichergehen, dass Sie sich die Hausfinanzierung und die damit verbundenen Monatsraten leisten können. Daher verlangen sie im Gegenzug sogenannte Sicherheiten. Folgende Positionen kommen für Hauskredite als Sicherheit in Betracht:

•  Eintrag der Grundschuld im Grundbuch 
• Hypothek
• Forderungsabtretung
• Bürgschaft
• Sicherungsübereignung

Grundschuld als Sicherheit 

Im Regelfall verlangt der Hauskreditgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Sie ist die häufigste Art der Darlehensabsicherung. Durch das gewährte Grundpfandrecht sichert sich der Darlehensgeber einen Anspruch auf die Immobilie – für den Fall, dass Sie die Kreditraten nicht zurückzahlen können. Erst mit der letzten Tilgung erlischt der Anspruch auf das Wohnobjekt.

Tritt hingegen der Ernstfall ein, dass Sie die Tilgungsraten nicht bedienen können,  nimmt der Kreditgeber sein Grundpfandrecht in Anspruch und lässt Ihr Haus zwangsversteigern. Mit dem Versteigerungserlös wird die ausstehende Darlehenssumme und damit Ihre Schuld gegenüber dem Kreditinstitut beglichen

Hauskredit aufstocken

Ihre Hausfinanzierung läuft bereits, doch Sie merken, dass die ursprünglich angesetzte Summe nicht ausreicht, um Kaufpreis und die geplante Modernisierung zu finanzieren. Eine nachträgliche Aufstockung Ihres laufenden Hauskredits ist nicht möglich. Stattdessen wird ein Nachtragsdarlehen abgeschlossen, sofern die zusätzlichen Raten von Ihnen bezahlt werden können und der Betrag in den Beleihungsauslauf passt. Das bedeutet für Sie aber höhere Kreditraten. Daher stimmt Ihr Darlehensgeber in der Regel nur zu, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen. 

Da Hauskauffinanzierungen üblicherweise über Hypothek oder Grundschuld abgesichert werden, sollten Sie beim Beleihungswert der Immobilie noch Spielraum nach oben haben. Darüber hinaus benötigen Sie ein positives SCHUFA-Ergebnis und hervorragende Bonität. 

Hauskredit umschulden

Einen Hauskredit umzuschulden lohnt sich immer dann, wenn der ursprüngliche Zinssatz höher ist im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau und Sie durch die Umfinanzierung bessere Konditionen erhalten. 

Läuft die Zinsbindungsfrist Ihrer derzeitigen Finanzierung ab, so bleibt meist eine Restschuld. Da die Darlehenssumme jetzt niedriger ist, erhalten Sie günstigere Zinsen. Eine kostengünstige Anschlussfinanzierung  oder Umschuldung für Ihren Hauskredit schließen Sie in der Regel bei einem neuen Kreditgeber ab.

Bleiben Sie beim gleichen Kreditgeber, handelt es sich nicht um eine Umschuldung, sondern um eine Prolongation. Das heißt: Ihr bestehender Hauskredit wird verlängert und an den aktuellen Zinssatz angepasst.

Hauskredit vorzeitig umschulden 

Selbst wenn die Sollzinsbindung noch läuft, können Sie Ihren Hauskredit umschulden lassen. Durch die vorzeitige Umschuldung entgehen dem Kreditgeber allerdings Ihre monatlichen Tilgungsraten und Zinskosten. Als finanzieller Ausgleich steht ihm daher eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie kann sich auf mehrere tausend Euro belaufen. 

Hauskredit kündigen

In der Theorie können Sie Ihren Hauskredit jederzeit kündigen und zurückzahlen. Allerdings ist eine vorzeitige Kündigung in der Praxis meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Denn dem Darlehensgeber steht eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, die den finanziellen Verlust durch entgangene Zinsen ausgleicht.

Erst nach Ablauf von zehn Jahren können Sie Ihren Hauskredit kündigen, ohne die Bank für Ihren außerplanmäßigen Austritt entschädigen zu müssen. Dieses Kündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten geltend machen – unabhängig davon, ob Ihre Sollzinsbindung noch läuft.

Zukünftige Eigenheimbesitzer, die bereits mit einer Immobilie liebäugeln und den Hauskauf über einen Kredit finanzieren wollen, sollten bedacht vorgehen und genau planen. Folgende Tipps helfen, wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen möchten:  

• Zinssatz: Der effektive Jahreszins Ihres Kredits sollte möglichst niedrig sein.
• Eigenkapital: Finanzieren Sie mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigener Tasche. 
• Zinsbindung: Bei niedrigem Zinsniveau mit steigender Tendenz sollten Sie eine möglichst lange Zinsbindung vereinbaren. Ist das Zinsniveau hoch mit eher fallenden Tendenzen, ist eine kurze Zinsbindungsfrist vorteilhafter.
• Tilgung: Wählen Sie einen Tilgungssatz von drei Prozent, um Ihren Hauskredit schnellstmöglich abzubezahlen und schuldenfrei zu sein. Zwei Prozent sollten es mindestens sein. 
• Bearbeitungsgebühren: Vermeiden Sie zusätzliche Gebühren und Nebenkosten bzw. halten Sie sie so gering wie möglich. 
• Sonderkonditionen: Vereinbaren Sie im Kreditvertrag eine Option zur jährlichen Sondertilgung, also Zahlungen außerhalb der monatlichen Raten. 
• Hauskredit-Vergleich: Studieren Sie mehrere Hauskreditangebote und vergleichen Sie die Vertragsbedingungen. Damit können Sie bares Geld sparen. 
• Kapital ansparen: Sparen Sie nach Möglichkeit zusätzliches Vermögen an, um am Ende der Zinsbindungsfrist einen Teil der Restschuld tilgen zu können. Dadurch senken Sie Kredithöhe und Kosten Ihrer Anschlussfinanzierung. 
• Absicherung: Eine Risikolebensversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung sichert Sie und Ihre Angehörigen für den Ernstfall finanziell ab. Gegen Schäden am Eigenheim (zum Beispiel Wasserrohrbruch, Elementarschäden) ist eine Wohngebäudeversicherung ratsam.