Der Hauskredit ist ein zweckgebundenes Darlehen, das Sie gezielt aufnehmen, um eine Immobilie zu kaufen. Für das geliehene Geld zahlen Sie dem Kreditgeber monatlich Zinsen. Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel über mehrere Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Neben dem klassischen Einfamilienhaus können Sie Reihen-, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen mit einem Hauskredit finanzieren.
Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Kreditnehmer eine monatliche Rate, die während der Dauer der Zinsbindung gleich bleibt. Am Ende dieser Sollzinsbindung bleibt beim Hauskredit üblicherweise eine Restschuld übrig. Diese können Sie mit einer Anschlussfinanzierung ebenfalls in Raten tilgen. Hauskredite ohne Restschuld nennen sich Volltilgerdarlehen.
Kaufen Sie eine Bestandsimmobilie , stellt die Bank Ihnen das Immobiliendarlehen in einer Summe zur Verfügung. Das heißt: Sobald Sie den Kaufvertrag mit den Kontodaten des Verkäufers erhalten, leiten Sie eine Kopie an Ihren Kreditgeber weiter. Dieser zahlt dem Verkäufer dann in Ihrem Namen den Kaufpreis aus.
Um eine Bestandsimmobilie zu kaufen, ist neben einem Hauskredit mit guten Konditionen auch Eigenkapital notwendig. Die allgemeine Empfehlung ist, mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten durch eigene Mittel zu bezahlen. Je mehr Ersparnisse Sie in die Hauskauffinanzierung einbringen können, desto besser. Hintergrund: Eigenkapital reduziert sowohl die notwendige Darlehenssumme als auch Ihre monatlichen Zinskosten. Gleichzeitig profitieren Sie von besseren Vertragskonditionen.
Einen Hauskredit ohne Eigenkapital abzuschließen, ist schwierig, aber nicht unmöglich. Um einen Hauskredit ohne Eigenkapital aufzunehmen, ist eine sogenannte Vollfinanzierung notwendig. Das heißt: Das Kreditinstitut übernimmt 100 Prozent des Kaufpreises. Das höhere Kreditausfallrisiko gleicht es mit einem Zinsaufschlag aus. Dadurch fallen die Zinskosten bei Hausfinanzierungen ohne Eigenanteil in der Regel deutlich höher aus.
Damit der Darlehensgeber Ihren Antrag bewilligt, müssen Sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen – etwa über ein solides, regelmäßiges Einkommen und hervorragende Bonität verfügen. Auch Lage und Zustand Ihrer Wunschimmobilie spielen eine Rolle. Bewertet die Bank beides als gut, steigen Ihre Chancen auf einen Hauskredit ohne Eigenkapital.
In der Regel deckt eine Vollfinanzierung keine Kaufnebenkosten ab. Dazu gehören unter anderem Grunderwerbssteuer, Makler-, Notar- und Grundbuchkosten. Insgesamt machen sie circa zehn bis 15 Prozent zusätzlich zum Kaufpreis aus. Der Kreditnehmer sollte zumindest diese Nebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren können. Bei älteren Immobilen können Sanierungskosten hinzukommen. All diese Posten fließen in die Gesamtkalkulation ein.
Neben Einkommen, Gehalt und Eigenkapital hängt Ihr Immobiliendarlehen von weiteren Faktoren ab. Um Ihre Kreditwürdigkeit für eine Baufinanzierung zu ermitteln, prüfen Banken unter anderem folgende Voraussetzungen:
Grundsätzlich gilt: Je besser Ihre finanzielle Situation, desto kreditwürdiger sind Sie. Und je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto günstiger sind die Konditionen (z.B. Zinssatz), die Sie für Ihren Hauskredit erhalten.
Darlehensgeber wollen sichergehen, dass Sie sich die Hausfinanzierung und die damit verbundenen Monatsraten leisten können. Daher verlangen sie im Gegenzug sogenannte Sicherheiten. Folgende Positionen kommen für Hauskredite als Sicherheit in Betracht:
Im Regelfall verlangt der Hauskreditgeber die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch. Sie ist die häufigste Art der Darlehensabsicherung. Durch das gewährte Grundpfandrecht sichert sich der Darlehensgeber die Bank einen Anspruch auf die Immobilie – für den Fall, dass Sie die Kreditraten nicht zurückzahlen können. Erst mit der letzten Tilgung erlischt der Anspruch auf das Wohnobjekt.
Tritt hingegen der Ernstfall ein, dass Sie die Tilgungsraten nicht bedienen können, nimmt der Kreditgeber sein Grundpfandrecht in Anspruch und lässt Ihr Haus zwangsversteigern. Mit dem Versteigerungserlös wird die ausstehende Darlehenssumme und damit Ihre Schuld gegenüber dem Kreditinstitut beglichen
Einen Hauskredit aufzunehmen und damit den Hausbau zu finanzieren ist heute günstiger denn je. Bauzinsen befinden sich auf einem historisch niedrigen Niveau und ermöglichen Hauskredite zu besonders günstigen Konditionen. Das liegt hauptsächlich am niedrigen Leitzins der Europäischen Zentralbank.
Trotzdem gilt: Bevor Sie eine Hauskauffinanzierung abschließen, sollten Sie die aktuelle Zinsentwicklung beobachten und verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Denn der Zinssatz Ihres Hauskredits bestimmt, welche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie auf Sie zukommen.
Ihre Hausfinanzierung läuft bereits, doch Sie merken, dass die ursprünglich angesetzte Summe nicht ausreicht, um Kaufpreis, Nebenkosten und die geplante Modernisierung zu finanzieren. Eine nachträgliche Aufstockung Ihres laufenden Hauskredits ist nicht möglich. Stattdessen wird ein Nachtragsdarlehen abgeschlossen, sofern die zusätzlichen Raten bezahlt werden können und der Betrag in den Beleihungsauslauf passt. Das bedeutet für Sie aber höhere Kreditraten. Daher stimmt Ihr Darlehensgeber in der Regel nur zu, wenn Sie gewisse Voraussetzungen erfüllen.
Da Hauskauffinanzierungen üblicherweise über Hypothek oder Grundschuld abgesichert werden, sollten Sie beim Beleihungswert der Immobilie noch Spielraum nach oben haben. Darüber hinaus benötigen Sie ein positives SCHUFA-Ergebnis und hervorragende Bonität.
Einen Hauskredit umzuschulden lohnt sich immer dann, wenn der ursprüngliche Zinssatz zu hoch ist im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau und Sie durch die Umfinanzierung günstigere Konditionen erhalten.
Eine Umschuldung kommt häufig nach Ablauf der Zinsbindungsfrist infrage. Die Restschuld, welche Sie im Rahmen Ihres Hauskredits noch tilgen müssen, lösen Sie durch eine kostengünstigere Anschlussfinanzierung ab. In der Regel schließen Sie den neuen Kreditvertrag bei einem anderen Geldinstitut ab.
Bleiben Sie beim gleichen Kreditgeber, handelt es sich nicht um eine Umschuldung, sondern um eine Prolongation. Das heißt: Ihr bestehender Hauskredit wird verlängert und an den aktuellen Zinssatz angepasst.
Selbst wenn die Sollzinsbindung noch läuft, können Sie Ihren Hauskredit umschulden lassen. Durch die vorzeitige Umschuldung entgehen dem Kreditgeber allerdings Ihre monatlichen Tilgungsraten und Zinskosten. Als finanzieller Ausgleich steht ihm daher eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu. Sie kann sich auf mehrere tausend Euro belaufen.
In der Theorie können Sie Ihren Hauskredit jederzeit kündigen und zurückzahlen. Allerdings ist eine vorzeitige Kündigung in der Praxis meist mit zusätzlichen Kosten verbunden. Denn dem Darlehensgeber steht eine Vorfälligkeitsentschädigung zu, die den finanziellen Verlust durch entgangene Zinsen ausgleicht.
Erst nach Ablauf von zehn Jahren können Sie Ihren Hauskredit kündigen, ohne die Bank für Ihren außerplanmäßigen Austritt entschädigen zu müssen. Dieses Kündigungsrecht nach § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können Sie mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten geltend machen – unabhängig davon, ob Ihre Sollzinsbindung noch läuft oder nicht.
Berufsunfähigkeit, Arbeitslosigkeit oder ein Todesfall sind schwere Schicksalsschläge, die finanzielle Auswirkungen haben und Ihren Hauskredit gefährden können. Damit Hauskäufer oder Ihre Angehörigen mit der Ratentilgung nicht in Verzug geraten, sollten sie vorsorgen und den Hauskredit absichern.
Folgende Möglichkeiten gibt es, Ihre Hausfinanzierung zu sichern:
Zukünftige Eigenheimbesitzer, die bereits mit einer Immobilie liebäugeln und den Hauskauf über einen Kredit finanzieren wollen, sollten bedacht vorgehen und genau planen. Folgende Tipps helfen, wenn Sie einen Hauskredit aufnehmen möchten:
Bei der Hausfinanzierung fallen neben dem Kaufpreis auch sogenannte Erwerbsnebenkosten an. Sie werden bei der Planung gerne vergessen, können aber beachtliche Zusatzkosten verursachen. Je nach Standort müssen Sie zwischen 9 und 16 Prozent des Immobilienpreises als Nebenkosten einplanen.
Zu den Kaufnebenkosten zählen unter anderem die Gebühren für den Notar und die Grundbucheintragung. Sie sind über das Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) einheitlich geregelt. Das heißt: In ganz Deutschland gelten die gleichen, festen Gebührensätze. Im Gegensatz dazu gibt es bei Maklerprovision und Grunderwerbsteuer (GrESt) große regionale Unterschiede. Letztere fällt beim Kauf eines Grundstücks (bebaut oder unbebaut) an und variiert von Bundesland zu Bundesland.
Während Sie beim Immobilienkauf in Brandenburg derzeit eine Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent bezahlen, beläuft sich der Steuersatz in Sachsen-Anhalt auf fünf Prozent. In Bayern und Sachsen kommen lediglich 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer auf Sie zu.
Beispiel: Kaufen Sie ein Haus im Wert von 400.000 Euro, zahlen Sie im Saarland 26.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Rheinland-Pfalz 20.000 Euro und in Bayern 14.000 Euro.
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Bundesland | Steuersatz |
Baden-Württemberg | 5,0 % |
Bayern | 3,5 % |
Berlin | 6,0 % |
Brandenburg | 6,5 % |
Hamburg | 4,5 % |
Hessen | 6,0 % |
Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % |
Nordrhein-Westfalen | 6,5 % |
Rheinland-Pfalz | 5,0 % |
Saarland | 6,5 % |
Sachsen | 3,5 % |
Sachsen-Anhalt | 5,0 % |
Schleswig-Holstein | 6,5 % |
Thüringen | 6,5 % |