Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
Hauskredit
Kredit für Haus und Wohnung
Hauskredit ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für ein zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie. Mit einem Hauskredit können Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, kaufen, renovieren, neu bauen oder umbauen. Auch Modernisierungen oder Sanierungen können Sie mit einem Hauskredit finanzieren. Die Allianz Baufinanzierung bietet Hauskredite als Erstfinanzierung oder Anschlussfinanzierung an. Einen Hauskredit zu den Konditionen der Allianz können Sie mit dem Hauskreditrechner unverbindlich berechnen. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zum Thema Hauskredit. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
Was ist ein Hauskredit?
Hauskredit ist eine umgangssprachliche Bezeichnung für ein Darlehen, das zweckgebunden zur Finanzierung einer Immobilie dient. Für das geliehene Geld zahlen Sie dem Kreditgeber monatlich Zinsen. Die Immobilie, die Sie finanzieren, dient üblicherweise als Sicherheit für den Kredit. Eine Hausfinanzierung läuft in der Regel über viele Jahre, wenn nicht Jahrzehnte. Hauskredit sagt nichts darüber aus, ob ein Haus gekauft oder gebaut werden soll und wird oft auch im Zusammenhang mit Eigentumswohnungen, also nicht nur für Häuser, verwendet. Ein anderes Wort für Hauskredit ist Baufinanzierung.
Die häufigste Form des Hauskredits ist das Annuitätendarlehen. Die Konditionen für einen Hauskredit werden üblicherweise für eine bestimmte Zeit, die sog. Sollzinsbindung, fest vereinbart. Ist der Hauskredit am Ende der Sollzinsbindung nicht komplett zurückbezahlt, ist also noch eine sogenannte Restschuld offen, können Sie für die weitere Finanzierung (Anschlussfinanzierung) den Anbieter wechseln.
Was darf man vom Hauskredit kaufen?
Mit einem Hauskredit können Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung, kaufen, renovieren, neu bauen oder umbauen. Auch Modernisierungen z.B. eine energetische Sanierung können Sie mit einem Hauskredit finanzieren. Das Besondere am Hauskredit ist, dass die Immobile, die Sie finanzieren als Sicherheit dient. Weil dafür der Wert der Immobile geprüft und eine Grundschuld eingetragen werden muss, vergeben die meisten Anbieter Hauskredite erst ab einer Mindestsumme von 50.000 Euro. Kleiner und vor allem bewegliche Güter, wie z.B. Küchen, Garagen oder Gartenhäuschen, können Sie deshalb nicht mit einem Hauskredit kaufen.
Der Hauskredit wird direkt und zweckgebunden ausgezahlt. Das heißt der Kreditgeber zahlt das Geld nicht an Sie aus, sondern direkt an den Verkäufer oder die Verkäuferin der Immobile, oder bei einem Neubau an den Bauunternehmer. So ist sichergestellt, dass der Hauskredit auch tatsächlich für die Immobile verwendet wird, die als Sicherheit für den Kredit dient. Der Darlehensgeber bezahlt mit dem Hauskredit üblicherweise nur der Kaufpreis oder die direkten Baukosten Ihres Hauses. Nebenkosten beim Immobilienkauf, z.B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Maklerprovision, oder die Baunebenkosten bei einem Neubau, müssen Sie normalerweise selbst bezahlen.
Kann man einen Hauskredit auf ein anderes Haus übertragen?
Es ist möglich, einen Hauskredit auf eine andere Immobile zu übertragen. Dieses Vorgehen bezeichnet man als Pfandtausch. Der Darlehensgeber prüft die neue Immobilie. Wenn er mit der neuen Immobilie als Sicherheit einverstanden ist, wird der Eintrag im Grundbuch geändert und Sie können Ihren Hauskredit mit der anderen Immobilie als Sicherheit weiterführen. Vor allem wenn Sie Ihr Haus vor dem Ende der Sollzinsbindung verkaufen wollen, hat ein Pfandtausch den Vorteil, dass Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung an Ihren Darlehensgeber bezahlen müssen. Alternativ können Sie beim Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, wenn der Käufer einverstanden ist Ihren Hauskredit zu übernehmen und weiterzuführen.
Was passiert mit einem Hauskredit nach Trennung?
Können Sie den gemeinsamen Hauskredit nach einer Trennung oder Scheidung allein übernehmen? Wenn Sie einen Hauskredit zusammen mit einer anderen Person unterschrieben haben, haften beide Unterzeichner voll für diese Schulden. Eine solche "gesamtschuldnerische Haftung" nach § 426 BGB ist vor allem bei Eheleuten üblich und bedeutet, dass beide Partner:innen nicht nur für die Hälfte, sondern für die Gesamtschuld haften, wenn einer von beiden nicht mehr zahlen kann. Wenn Sie als Ehepaar, oder auch als nicht verheiratete Lebensgemeinschaft einen Hauskredit gemeinsam unterschieben haben, besteht bei einer Trennung grundsätzlich die Möglichkeit, den Hauskredit allein zu übernehmen und die andere Partnerin oder den anderen Partner aus der Schuld zu entlassen. Ein solche sogenannte Schuldhaftentlassung ist möglich aber nicht einfach. Der Kreditgeber muss eine Schuldhaftentlassung nicht erlauben und er wird nur zustimmen, wenn beide Partner:innen einwilligen und der oder die verbleibende Partner:in glaubhaft machen kann, dass er oder sie auch alleine in der Lage ist den Hauskredit abzubezahlen.
Stimmt Ihr Anbieter einer Schuldhaftentlassung nicht zu, kann auch ein Wechsel zu einem anderen Kreditgeber eine Lösung sein. Insbesondere, wenn schon ein größerer Teil des Hauskredits getilgt worden ist, ist es bei einem anderen Anbieter möglicherweise kein Problem einen neuen Hauskredit über die geringere Summe mit nur einem Schuldner abzuschließen. Besteht Ihr Partner oder Ihre Partnerin darauf ausgezahlt zu werden, können Sie eine Auszahlung möglicherweise bei einer Umschuldung in einen neuen Hauskredit übernehmen, indem Sie das Geld für die Auszahlung als Teil des neuen Kredits aufnehmen, weil eine vielleicht schon reduzierte Restschuld dafür Freiraum lässt.
Kann man einen Hauskredit von einer anderen Person übernehmen?
Es ist möglich, den Hauskredit einer anderen Person z.B. von den Eltern, zu übernehmen. Man spricht bei einem solchen Vorgehen von Schuldnerwechsel. Ihr Anbieter prüft bei einem Schuldnerwechsel Ihre Bonität und Ihr Einkommen und wird dem Schuldnerwechsel nur zustimmen, wenn Sie glaubhaft machen können, dass Sie über dieselbe Finanzstärke verfügen wie der oder die ursprüngliche Schuldner:in. Vor allen beim Hausverkauf kommen Schuldnerwechsel vor, weil damit eine Vorfälligkeitsentschädigung für das vorzeitige Beenden des laufenden Hauskredits vermieden werden kann. Alternativ können Sie beim Hausverkauf die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, wenn Sie selbst den Hauskredit mit einer anderen Immobile als Sicherheit weiterführen.
Voraussetzungen für einen Hauskredit
Voraussetzung für einen Hauskredit ist eine Immobilie, die geeignet ist, als Sicherheit für den Kredit zu dienen, ein sicheres Beschäftigungsverhältnis (unbefristet angestellt oder erfolgreich selbstständig) und insgesamt eine sichere finanzielle Situation. Je besser Ihre finanzielle Situation, desto kreditwürdiger sind Sie. Und je besser Ihre Kreditwürdigkeit ist, desto günstiger sind die Konditionen (z.B. Zinssatz), die Sie für Ihren Hauskredit erhalten.
Wieviel Eigenkapital ist für einen Hauskredit erforderlich?
Es gibt keine verbindliche Vorgabe wieviel Eigenkapital Sie brauchen, um einen Hauskredit zu bekommen. Es wird allgemein empfohlen, dass Sie mindestens 20% des Kaufpreises und alle Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlen können. Bringen Sie weniger Eigenkapital mit, werden einige Anbieter höhere Zinsen verlangen, weil die Anbieter dann ein höheres Risiko tragen müssen. Sie bekommen also möglicherweise einen Hauskredit zu besseren Konditionen, wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen.
Ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital möglich?
Es ist grundsätzlich möglich, einen Hauskredit ohne Eigenkapital zu erhalten. Aber leicht ist es nicht. Die Voraussetzung für einen Hauskredit ohne Eigenkapital sind ein solides, regelmäßiges Einkommen und eine sehr gute Bonität. Die Immobile, die Sie als Sicherheit hinterlegen, sollte wertbeständig sein und in gutem Zustand. Aber auch wenn das gegeben ist, gibt es viele Anbieter, die an Darlehensnehmer ganz ohne Eigenkapital grundsätzlich keine Hauskredite vergeben. Wenn ein Anbieter die Finanzierung Ihrer Immobilie voll übernimmt, wird er hohe Zinsen verlangen, um sein Risiko auszugleichen. Er wird darüber hinaus möglicherweise noch zusätzliche Sicherheiten verlangen wie z.B. eine Kreditausfallversicherung (Restschuldversicherung). Zusätzlich zu höheren Zinsen kann eine solche Versicherung Ihre monatliche finanzielle Belastung deutlich erhöhen.
Hauskredit anpassen: Umschuldung & kündigen
Die Konditionen für einen Hauskredit werden üblicherweise für eine bestimmte Zeit, die sog. Sollzinsbindung, fest vereinbart. Nach dem Ende dieser Zinsbindungsfrist dürfen Sie Ihren Hauskredit vollständig zurückzahlen oder, wenn Sie das nicht können, zu einem anderen Anbieter wechseln. Natürlich können Sie auch nach dem Ende der Sollzinsbindung weiterhin bei Ihrem alten Darlehensgeber bleiben. Man spricht dann von Prolongation. Üblicherweise wird bei einer solchen Verlängerung (Fortführung) eines Hauskredits ein neuer, an die aktuellen Marktzinsen angepasster Zinssatz vereinbart, während andere Konditionen unverändert bleiben.
Wie kann ich einen Hauskredit umschulden?
Wenn Sie mit Ihrem Hauskredit zu einem anderen Anbieter wechseln, schließen Sie mit dem neuen Anbieter einen neuen Kreditvertrag ab. Der neue Anbieter zahlt dann den bisherigen Kreditgeber vollständig aus, so dass Ihre Schulden beim bisherigen Anbieter getilgt sind und Sie jetzt Schulden bei Ihrem neuen Anbieter haben. Einen solchen Anbieterwechsel beim Hauskredit nennt man deshalb auch Umschuldung. Weil Sie einen neuen Hauskredit abschließen, wird der neue Anbieter Ihre finanzielle Situation und den Wert Ihrer Immobilie wieder neu prüfen. Auch der Grundbucheintrag muss geändert werden, wodurch Kosten entstehen. Einen Hauskredit umzuschulden lohnt sich meist dann, wenn der ursprüngliche Zinssatz höher ist im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau und Sie durch die Umfinanzierung bessere Konditionen erhalten.
Kann ich einen Hauskredit vorzeitig ablösen?
Wenn Sie Ihren Hauskredit vor dem Ende der Sollzinsbindung (Zinsbindungsfrist) ablösen oder zurückzahlen wollen, sind Sie auf die Kulanz Ihres Anbieters angewiesen. Ihr Anbieter muss Sie nur dann vorzeitig aus dem Vertrag lassen, wenn Sie ein Berechtigtes Interesse nach §491 BGB nachweisen können, weil Sie zum Beispiel Ihre Immobilie verkaufen. Wenn Sie Ihren Hauskredit vorzeitig beenden, müssen Sie in jedem Fall, auch wenn Sie die Immobilie verkaufen, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Vorfälligkeitsentschädigung beim Hauskredit
Wenn Sie Ihren Hauskredit vorzeitig beenden, müssen Sie eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Ausgleichszahlung an den Kreditgeber für den unmittelbaren Schaden, der ihm durch die vorzeitige Rückzahlung des Hauskredits entsteht. Eine solche Vorfälligkeitsentschädigung kann zwischen 5 bis 10 Prozent der offenen Restschuld betragen. Wenn Ihr Hauskredit schon 10 Jahre läuft, dürfen Sie ihn jederzeit vollständig zurückzahlen oder umschulden ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen.
Hauskredit Zinsen
Wie hoch sind die Zinsen für einen Hauskredit? Wie hoch die Zinsen für einen Hauskredit sind, ist von vielen Faktoren abhängig, wie zum Beispiel von politischen Entscheidungen, der wirtschaftlichen Entwicklung und dem Immobilienmarkt oder der Verzinsung von Pfandbriefen. Aber auch Ihre eigenen finanziellen Möglichkeiten beeinflussen den Zinssatz. Dazu zählen beispielsweise die Höhe des Eigenkapitals, das Sie in Ihre Baufinanzierung einbringen. Daher ist die Höhe der Zinsen bei einer Finanzierung immer individuell. Ein Orientierungspunkt für die Höhe der Zinsen für einen Hauskredit kann ein Effektivzinsvergleich nach Zinsbindungszeiten sein. Er bietet Ihnen einen unverbindlichen Anhaltspunkt, wie hoch Ihr Hauskredit-Zins ungefähr sein kann.
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