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  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Grunderwerbsteuer. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Erwerben Sie in Deutschland ein Grundstück oder eine Immobilie, müssen Sie in der Regel Grunderwerbsteuer bezahlen.
  • Je nach Bundesland variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer. Sie wird an das zuständige Finanzamt abgeführt.
  • Nur durch Zahlung der Grunderwerbsteuer werden Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und erhalten die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung.
  • In bestimmten Fällen können Sie sich von einer Zahlung der Grunderwerbsteuer befreien lassen. Dazu zählen vor allem Familienangelegenheiten.
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Allgemeines und Definition
Beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks werden verschiedene Baunebenkosten beziehungsweise Kaufnebenkosten fällig. Dazu zählt unter anderem die Grunderwerbsteuer – eine Abgabe an das Finanzamt, welche Sie zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch leisten müssen. In diesem Ratgeber erklären wir Ihnen, was Sie zum Thema Grunderwerbsteuer wissen sollten und welche Kosten dabei auf Sie zukommen können.
Ob Grundstück, Grundstücksanteil oder Immobilie: Sobald Sie Grund in Deutschland kaufen, ist die Abgabe der sogenannten Grunderwerbsteuer Pflicht. Dabei handelt es sich um eine Verkehrssteuer, die einmalig und meist vom Immobilienkäufer bezahlt werden muss. Sie zählt zu den Baunebenkosten beziehungsweise Kaufnebenkosten und ist im Grunderwerbsteuergesetz geregelt. Meist müssen Käufer einen recht hohen Betrag entrichten – berücksichtigen Sie die Steuer also unbedingt bei der Finanzierungsplanung Ihres Grundstücks.
Grundlage der Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt ein wirksamer notarieller Kaufvertrag über den Grundstückskauf oder den Immobilienkauf dar. Darin wird festgelegt, ob der bisherige Eigentümer oder der Erwerber die Grunderwerbsteuer entrichten soll, denn: In §13 Nr. 2 GrEStG ist geregelt, dass beide Parteien zunächst gemeinsam Steuerschuldner sind. In der Regel übernimmt am Ende der Immobilienkäufer die Zahlung. 
Nach der Beurkundung schickt der Notar den Kaufvertrag an das zuständige Finanzamt. Dieses kontaktiert daraufhin die zu belastende Partei und sendet ihr den Grunderwerbsteuerbescheid zu. Die Zahlung der Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Laut §15 GrEStG darf das Finanzamt gegebenenfalls auch eine spätere Zahlungsfrist gewähren. Sobald die Zahlung beim Finanzamt eingegangen ist, wird die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Diese benötigen Sie zwingend zur Eintragung des Eigentums im Grundbuch.
Unter Umständen ist es möglich, den Kaufpreis zu senken und so den Anteil an Grunderwerbsteuer zu minimieren. Denn: Zu einer Immobilie und ihrem Preis gehört in der Regel alles, was untrennbar mit ihr verbunden ist. Sogenanntes Zubehör, also jederzeit entfernbare, bewegliche Dinge, zählen nicht dazu. Dazu zählen unter anderem Küche, Schränke oder Saunen. Rechnen Käufer und Verkäufer das Zubehör aus der Summe heraus, sinkt demnach auch die Steuer. Beachten Sie jedoch, dass das Finanzamt jederzeit einen Nachweis über den Umfang des Zubehörs verlangen kann, um dessen Wert zu überprüfen. Rechnen Sie also nur Gegenstände aus dem Kaufpreis der Immobilie heraus, die auch tatsächlich zum Zubehör gehören.
Bei der Grundsteuer und der Grunderwerbsteuer handelt es sich um zwei verschiedene Steuerarten. Während die Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Grundstücks bezahlt werden muss, ist die Grundsteuer eine regelmäßige steuerliche Abgabe für Immobilieneigentum. Die Grundsteuer wird also erst wichtig für Sie, nachdem Sie eine Immobilie erworben haben. Sie muss jährlich vom Eigentümer an die Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, bezahlt werden.
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Abgabe und Befreiungen
Beim Kauf eines Grundstücks wird in der Regel die Grunderwerbsteuer fällig. Dabei gibt es jedoch vor allem bei Familienangelegenheiten Ausnahmen, wodurch Sie unter Umständen von einer Zahlung der Steuer befreit werden können. 

Sobald sie ein inländisches Grundstück erwerben, wird laut §1 GrEStG für unter anderem folgende Rechtsgeschäfte die Grunderwerbsteuer fällig:

  • Kaufverträge
  • Grundstücksteilungen
  • Grundstückstauschverträge
  • Bestimmte Schenkungen und Überlassungen
  • Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren
  • sonstige Rechtsvorgänge die einen Anspruch auf Übertragung eines inländischen Grundstücks begründen

Es ist möglich, sich unter bestimmten Voraussetzungen von einer Abgabe der Grunderwerbsteuer befreien zu lassen. Dazu zählen:

  • Schenkungen zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder zwischen Eltern und Kindern
  • Verkäufe unter geradlinigen Verwandten
  • Grunderwerb durch Miterben im Zuge der Teilung eines Nachlasses
  • Geringwertige Grundstücke oder Immobilien unter einem Wert von 2.500 Euro
  • Grunderwerb im Zuge einer Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung bzw. Aufhebung einer Lebenspartnerschaft
  • Grunderwerb unter Ehegatten und Lebenspartnern
  • bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (§§ 5 bis 7 GrEStG)
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Grund­erwerb­steuer berechnen
Um sich einen Überblick über die Höhe der Baunebenkosten beziehungsweise der Kaufnebenkosten zu verschaffen, ist es wichtig die Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Sie kann mit nur wenigen Faktoren selbst berechnet werden. 

Abhängig davon, in welchem Bundesland Sie ein Grundstück oder eine Immobilie kaufen, variiert die Grunderwerbsteuer zurzeit zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent. Bis zum 01.09.2006 galt bundesweit ein Steuersatz von einheitlichen 3,5 Prozent, seitdem ist die genaue Höhe Sache der jeweiligen Bundesländer. Wichtig: Berechnungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist immer der Kaufpreis des erworbenen Grundstücks zum Beurkundungstermin. Hat Ihr Bundesland nach der Beurkundung eine Änderung des Steuersatzes veranlasst, zahlen Sie dennoch den zum Stand der Beurkundung des Kaufvertrags angefallenen Satz der Grunderwerbsteuer. Folgende Aufwendungen fallen unter die Grunderwerbsteuer:

  • übernommene Verbindlichkeiten
  • dem Immobilienverkäufer vorbehaltene Nutzungen (z. B. Wohn- und Nutzungsrechte)
  • übernommene Grundstücksbelastungen (z. B. Nießbrauch, Reallasten wie Altenteil, Leibgeding)
  • der kapitalisierte Erbbauzins
  • unter gewissen Voraussetzungen auch Gebäudeerrichtungskosten
Der Grunderwerbsteuersatz unterscheidet sich je nachdem, in welchem Bundesland Sie das Grundstück erwerben möchten. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht über die aktuellen Steuersätze der Bundesländer (Stand 10.08.2021):

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Bundesland
Steuersatz der Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %
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