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Heute günstige Zinsen für die Zukunft sichern

Forward-Darlehen

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihr Ansprechpartner vor Ort bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
Das finden Sie hier
  • Erklärung: Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen (Kredit), bei dem der Zinssatz (Kosten für den Kredit), lange Zeit vor Inanspruchnahme und Auszahlung des Darlehens vereinbart wird. Der Darlehensnehmer kann sich so einen aktuell günstigen Zinssatz für ein Darlehen in der Zukunft sichern. Den vorab vereinbarten Zinssatz für ein Darlehen nennt man Forward Zins. Forward-Darlehen sind fast immer Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung nach Ende der Zinsbindung einer Immobilienfinanzierung.
  • Zinsaufschlag: Um das Zinsänderungsrisiko auszugleichen, verlangen Anbieter für Forward-Darlehen zusätzlich zum normalen Zinssatz einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit.
  • Vorlaufzeit: Sie können ein Forward-Darlehen, je nach Anbieter, zwischen 6 Monaten und bis zu 66 Monate (5 1/2 Jahre) im Voraus abschließen.
  • Allianz Forward-Darlehen: Die Allianz Baufinanzierung bietet Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung mit einer maximalen Vorlaufzeit von 36 Monaten (3 Jahre) als Forward-Darlehen an. Ein Forward-Darlehen zu den Konditionen der Allianz Baufinanzierung können Sie mit unserem Forward-Darlehen Rechner unverbindlich berechnen. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zum Forward-Darlehen. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
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Forward-Darlehen Definition & Erklärung
Ein Forward-Darlehen (selten auch Forward Kredit genannt) ist ein Darlehen, bei dem der Zinssatz, also die Kosten für den Kredit, schon längere Zeit vor der tatsächlichen Inanspruchnahme und Auszahlung des Darlehens vereinbart wird. Zwischen der Zinszusage (Vertragsabschluss) und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens (Auszahlung) gibt es beim Forward-Darlehen eine Vorlaufzeit oder Vorlaufwartezeit (englisch „forward“ = der Vorlauf). Mit einem Forward-Darlehen kann sich der Darlehensnehmer schon heute einen aktuell günstigen Zinssatz für ein Darlehen sichern, das er erst Jahre später benötigt. In der Fachsprache der Finanzinstitute ist das Forward-Darlehen deshalb ein „Sicherungsgeschäft zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken“.
Abgesehen davon, dass der Zinssatz im Voraus vereinbart wurde, sagt die Bezeichnung „Forward-Darlehen“ noch gar nichts über alle weiteren Konditionen dieses Darlehens (z.B. Laufzeit, Zinsbindung oder Tilgung) aus. Theoretisch könnte jede Art von Darlehen mit Forward Zinsen, und damit als "Forward-Darlehen", vergeben werden. Tatsächlich aber sind Forward-Darlehen fast ausschließlich Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung.
Den vorab vereinbarten Zinssatz für ein Darlehen, das erst in der Zukunft angenommen und ausgezahlt wird, nennt man Forward Zins (oder kurz "der Forward"). Zwischen der Zinszusage (Vertragsabschluss) und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens (Auszahlung) gibt es bei Krediten mit Forward Zinsen eine Vorlaufzeit (auch Forward-Phase oder Vorlaufwartezeit, selten auch Aufschubfrist genannt). Ein Darlehen mit Forward Zinsen nennt man „Forward-Darlehen“ oder "Forward Kredit". Für den Darlehensnehmer geht die „Zinswette", die er mit dem Forward Zins eingeht, nur dann auf, wenn die Marktzinsen zum Ausübungszeitpunkt (Auszahlung) des Darlehens höher sind als der vorab vereinbarte Forward Zins.
Forward-Darlehen sind etwas teurer als Finanzierungen ohne Vorlaufzeit. Um das Zinsänderungsrisiko während der Vorlaufzeit auszugleichen, verlangen Anbieter für Forward-Darlehen zusätzlich zum normalen Zinssatz (Forward Zinsen) einen sog. Forward-Aufschlag, das ist ein geringer Zinsaufschlag von üblicherweise 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit. Je mehr Zeit (Monate) zwischen der Zinszusage (dem Vertragsabschluss) und dem tatsächlichen Beginn des Darlehens (der Auszahlung) liegt, umso höher wird der Zinszuschlag, also die Kosten für den Kredit, die mit jeder kommenden Rate pro Monat gezahlt werden müssen.
Forward-Darlehen ohne Zinsaufschlag sind nicht üblich und es gibt auch keinen Standard ab wann, also ab welcher Vorlaufzeit, ein Forward-Darlehen mit oder ohne Aufschlag vergeben wird. Einige wenige Anbieter verzichten bei Forward-Darlehen mit geringen Vorlaufzeiten (unter einem Jahr = unter 12 Monaten) darauf einen Zinsaufschlag zu verlangen. Zinsabschlagsfreie Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten über 12 Monaten sind fast immer zeitlich begrenzte Aktionsangebote.
Der aktuelle Zins für Immobiliendarlehen liegt beispielsweise bei zwei Prozent. Da Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen, möchten Sie drei Jahre (bzw. 36 Monate), bevor Ihr ursprüngliches Darlehen ausläuft, ein Forward-Darlehen abschließen. Ihre Bank berechnet einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Bei 36 Monaten ergeben sich Zusatzzinsen von 1,08 Prozent. Ihr Forward-Darlehen hat damit einen Zinssatz von 3,08 Prozent. Die Formel lautet: Aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen (2 % + 36 * 0,03 %-Punkte = 3,08 %)

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Aktueller
Zinssatz
Zinsaufschlag
pro Monat der Vorlaufzeit
Vorlaufzeit
Gesamter
Zinsaufschlag
Zinssatz
Forward-Darlehen
2,0 % 0,01 % 24 Monate 0,24 % 2,24 %
2,0 % 0,02 % 30 Monate 0,60 % 2,60 %
2,0 % 0,03% 36 Monate 1,08 % 3,08 %
Forward-Darlehen werden üblicherweise mit einer maximalen Vorlaufzeit von fünf Jahren (60 Monate) und einer minimalen Vorlaufzeit von sechs Monaten angeboten. Einige Anbieter gehen auch noch ein halbes Jahr weiter in die Zukunft und bieten Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von 66 Monaten an. Sie können ein Forward-Darlehen je nach Anbieter also maximal 66 Monate, das sind fünfeinhalb Jahre, im Voraus abschließen. Ob und wann eine lange Vorlaufzeit sinnvoll ist und wie lange im Voraus man ein Forward-Darlehen abschließen sollte, lässt sich pauschal nicht beantworten. Immer wieder wird empfohlen drei Jahre vor Ende der Erstfinanzierung zu prüfen, ob eine Anschlussfinanzierung mit Forward Zins sinnvoll sein kann. Noch besser wäre, wenn Sie während der gesamten Laufzeit Ihrer Erstfinanzierung beobachten, ob (und wann) die Bauzinsen steigen oder fallen. Wenn Sie die Zinsentwicklung im Auge behalten, können Sie das aktuelle Zinsniveau besser bewerten.
Achten Sie beim Abschluss eines Forward-Darlehens darauf, wann die Zinsbindungsfrist beginnt. Die normale Erwartung an ein echtes Forward-Darlehen wäre ja, dass die Zinsbindungsfrist (Zeit die der vereinbarte Zinssatz gilt) erst mit der Auszahlung beginnt, also dann, wenn man das Darlehen nach der Vorlaufzeit (Forward-Phase) braucht, antritt und "beginnt". Bei manchen Anbietern beginnt die Zinsbindungsfrist aber nicht erst mit der Auszahlung, sondern bereits mit dem Vertragsabschluss (also schon mit dem Beginn der Vorlaufzeit). Bei solchen sog. "unechten Forward-Darlehen" geht dem Darlehensnehmer die gesamte Vorlaufzeit bei der Zinsbindung verloren. Ein echtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bietet in Summe für 13 Jahre Zinssicherheit. Ein unechtes Forward-Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Vorlaufzeit von 3 Jahren bietet in Summe nur für 10 Jahre Zinssicherheit und hat nach der Auszahlung nur noch eine Zinsbindung von 7 Jahren. Bei allen Forward-Darlehen der Allianz beginnt die Zinsbindungsfrist mit der Auszahlung, also erst nach der Vorlaufzeit (Forward-Phase).
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Vorteile & Nachteile
Wann ein Forward-Darlehen sinnvoll erscheint und ob sich das für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst gilt: Da der Kreditgeber einen Zinsaufschlag verlangt, ist ein Forward-Darlehen in der Regel teurer als ein normaler Kredit. Zudem ist ein Forward-Darlehen ein verbindlicher Darlehensvertrag, den Sie in jedem Fall abnehmen müssen. Deshalb ist es wichtig, die Entscheidung für ein Forward-Darlehen mit seinen Vorteilen und Nachteilen abzuwägen.
  • Heute die niedrigen Zinsen für morgen sichern: Ein Forward-Darlehen bedeutet Sicherheit gegenüber künftig steigenden Zinsen. 
  • Finanzielle Planungssicherheit weit in die Zukunft: Die Monatsrate für das Forward-Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt. Selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen auf Ihre monatlichen Ausgaben. Das erleichtert die persönliche Finanzplanung.
  • Sorglose Anschlussfinanzierung: Zahlreiche Immobilieneigentümer möchten das aktuelle Zinsumfeld nicht ständig beobachten, um den besten Augenblick für die Anschlussfinanzierung abzupassen. Mit einem Forward-Darlehen ist das Thema frühzeitig geregelt.
  • Keine Bereitstellungszinsen während der Forward-Periode: Zwischen Abschluss des Forward-Darlehens und dem vertraglich vereinbarten Auszahlungstermin fallen für Sie keine Bereitstellungszinsen an.
  • Unflexibler Vertrag: Sie legen sich frühzeitig auf einen Anbieter und einen fixen Zinssatz fest. Besonders, wenn Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutz­ung der Immobilie denkbar sind, sollten Sie sich nicht an ein starres Forward-Darlehen binden.
  • Abnahmepflicht: Ändert sich das Zinsniveau unerwartet, können Sie die Konditionen des Forward-Darlehens weder nachverhandeln noch kündigen.
  • Spekulation bei der Zinsentwicklung: Wenn Sie ein Forward-Darlehen abschließen, erwarten Sie, dass das Zinsniveau künftig steigt. Trifft Ihre Zinserwartung nicht ein, müssen Sie den vereinbarten Zinssatz dennoch bezahlen.
  • Teurer als herkömmliche Immobilienkredite: Für die garantierte Zinssicherheit verlangt der Anbieter einen Zinsaufschlag. Je weiter im Voraus Sie das Forward-Darlehen in Anspruch nehmen, desto höher ist der Zuschlag.
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Welche Anpassungen sind möglich?
Wenn Sie ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, können Sie es nicht mehr ändern, anpassen oder erhöhen. Sie müssen Ihr Forward-Darlehen zu den vereinbarten Konditionen und mit der vereinbarten Darlehenssumme antreten. Kündigen Sie Ihr Forward-Darlehen während der Vorlaufzeit, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.
  

Die allermeisten Forward-Darlehen sind Annuitätendarlehen zur Anschlussfinanzierung einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierung. Für solche Forward-Darlehen gelten die Kündigungsbedingungen eines Annuitätendarlehens zur Immobilienfinanzierung mit zwei wichtigen Ausnahmen: Wenn Sie Ihr Forward-Darlehen nicht annehmen, müssen Sie eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen und die Frist für das Sonderkündigungsrecht bei Prolongation (nach BGB § 489) beginnt beim Forward-Darlehen nicht ab Auszahlung, sondern schon mit der Vertragsunterzeichnung.

Die Allianz bietet Ihnen folgende Möglichkeiten, um Ihre Finanzierung an veränderte Lebenssituationen anzupassen: Auf Wunsch können Sie bei der Allianz in bestimmten Lebensphasen einmalig Ihre Tilgung innerhalb der Sollzinsfestschreibung bis zu 12 Monate aussetzen. Mit einem vorzeitigen vertraglichen Rückzahlungsrecht gegen einen kleinen Zinsaufschlag können Sie bei der Allianz in folgenden Lebenssituationen außerplanmäßig das Darlehen ohne Kosten für die vorzeitige Vertragsauflösung zurückzahlen: Unfall, längere Krankheit, Kurzarbeit oder Arbeitslosigkeit, Berufsunfähigkeit oder Erwerbsunfähigkeit, Trennung oder Scheidung, Geburt oder Adoption eines Kindes oder Elternzeit.

Die gesetzlichen Regeln zur vorzeitigen Kündigung von Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierungen sind sehr streng und sie gelten uneingeschränkt auch für die Vorlaufzeit eines Forward-Darlehens. Wenn Sie ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, müssen Sie es auch in Anspruch nehmen und können es erst zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist oder nach frühestens 10 Jahren und sechs Monaten Laufzeit nach Vollauszahlung (BGB §489) wieder kündigen (umschulden). Wenn Sie sich in der Vorlaufzeit (Forward-Phase) entscheiden ein Forward-Darlehen nicht anzunehmen, müssen Sie als Ausgleich für entgangene Zinsen eine Nichtabnahmeentschädigung an den Anbieter zahlen. Die Nichtabnahmeentschädigung entspricht in der Höhe einer Vorfälligkeitsentschädigung (ca 5-10% der Restschuld) und wird auch genauso berechnet.

Darüber hinaus sind Sie außerdem auf die Kulanz des Anbieters angewiesen, denn nach aktueller Gesetzgebung muss der Kreditgeber einer Grundschuld gesicherten Immobilienfinanzierungen sie nur aus dem Vertrag lassen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Alle anderen Gründe, so ernst und lebensverändern sie auch sein mögen, muss der Anbieter nicht anerkennen und kann Ihre Kündigung ablehnen.

Haben Sie Ihr Forward-Darlehen (als Prolongation) bei demselben Anbieter abgeschlossen wie Ihre Erstfinanzierung, beginnt die Frist für das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB) bereits mit der Vertragsunterzeichnung des Forward-Darlehen, also schon zum Beginn der Vorlaufzeit und nicht erst ab dem Zeitpunkt der Auszahlung.
Kann ein Forward-Darlehen nachträglich erhöht werden? Nein, Sie können ein abgeschlossenes Forward-Darlehen nachträglich nicht einfach erhöhen oder aufstocken. Auch wenn Sie während der Forward-Phase feststellen, dass das vereinbarte Anschlussdarlehen zu niedrig angesetzt ist, müssen Sie Ihr Forward-Darlehen zu den vereinbarten Konditionen und mit der vereinbarten Darlehenssumme antreten. Wenn Sie für Ihre Anschlussfinanzierung mehr Geld benötigen, können Sie einen zusätzlichen Kredit, ein sog. Nachtragsdarlehen zur Ergänzung Ihrer Anschlussfinanzierung aufnehmen.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Prüfen Sie mit unserem Forward-Darlehen Rechner zu welchen Konditionen Sie Ihre Anschlussfinanzierung bei der Allianz realisieren können. Die Berechnung unseres Zinsvorschlags für Ihr Forward-Darlehens erfolgt online, anonym und unverbindlich.
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