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Sicherheit für Ihre Baufinanzierung

Grundschuld

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Wichtiger Bestandteil Ihrer Baufinanzierung
  • Unter einer Grundschuld versteht man die Belastung eines Grundstücks zur Finanzierung eines Baukredits oder Darlehens. Sie dient der Bank im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers als Sicherheit und kann erst dann gelöscht werden, wenn Sie Ihren Kredit/Ihr Darlehen abbezahlt haben.
  • Die Grundschuld ist wie die Hypothek ein Grundpfandrecht. Sie wird beim Notar beurkundet und über eine Grundbuchbestellung vom Grundbuchamt ins Grundbuch einer Immobilie eingetragen.
  • Es gibt verschiedene Grundschuldarten, abhängig vom Gläubiger und der Art des Grundbucheintrags: Eigentümer- und Fremdgrundschuld sowie Buch- und Briefgrundschuld. Bei mehreren Grundschuld-Einträgen spielt bei einer Zwangsvollstreckung zudem noch die Rangfolge der Grundschuld eine Rolle.
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Illustration - Eine dunkelhaariger Mann mit einem blauen Shirt hat eine Sprechblase mit einem Fragezeichen neben seinem Kopf.
Was ist Grundschuld?
Illustration - Eine dunkelhaariger Mann mit einem blauen Shirt hat eine Sprechblase mit einem Fragezeichen neben seinem Kopf.

Eine Grundschuld meint die dingliche Belastung eines Grundstücks und ist in aller Regel Voraussetzung für einen Kredit zum Hausbau oder Hauskauf. 

Wofür wird eine Grundschuld verwendet?

Zur Erklärung: Eine Grundschuld dient der Bank als Absicherung für ein Darlehen oder einen Baukredit. Wollen Sie sich von Ihrer Bank Geld für den Kauf einer Immobilie oder den Bau eines Hauses leihen, verlangt diese dafür Sicherheiten. Dazu gehört die Eintragung einer sogenannten Sicherungsgrundschuld im Namen der Bank und in Höhe des Kreditvolumens in das Grundbuch des Hauses oder Grundstücks.

Wie funktioniert die Grundschuld?

Eine Grundschuld erlaubt es dem Kreditgeber im Falle einer Zahlungsunfähigkeit das Haus zu versteigern, um mit dem Erlös aus der Versteigerung die offene Kreditsumme plus Zinsen zu begleichen. Damit gehört die Grundschuld zu den Grundpfandrechten und wird ins Grundbuch der Immobilie eingetragen. Erst wenn der Sicherungszweck wegfällt, d. h. der Kredit oder das Darlehen abbezahlt sind, kann der Grundstückseigentümer die Grundschuld wieder löschen lassen. 

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Welche Formen der Grundschuld gibt es?

Abhängig vom jeweiligen Grundschuldgläubiger (Eigentümer- oder Fremdgrundschuld) und dem Vorhandensein eines Grundschuldbriefs (Buch- oder Briefgrundschuld) gibt es verschiedene Arten von Grundschuld:

Eigentümergrundschuld

Eine Grundschuld, die nicht der Bank oder einem Dritten, sondern Ihnen als Eigentümer gehört, ist eine Eigentümergrundschuld. Sie liegt z. B. dann vor, wenn Sie Ihr Baudarlehen komplett abbezahlt haben, also der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und die Bank Ihnen die Grundschuld zurück gewährt hat.

Fremdgrundschuld

Die Fremdschuld ist das Gegenteil der Eigentümergrundschuld und der Standardfall der Grundschuld. Sie besteht dann, wenn Sie zugunsten Ihrer Bank eine Grundschuld als Kreditsicherheit ins Grundbuch eintragen lassen.

Buchgrundschuld

Im Gegensatz zur Fremd- und Eigentümergrundschuld bezeichnen Buch- und Briefgrundschuld keine eigenständigen Grundschuldarten. Sie beziehen sich lediglich auf die Ausgestaltung der Grundschuld: Bleibt es bei einer einfachen Grundbucheintragung, d. h. einer Grundschuld ohne Brief, spricht man von einer Buchgrundschuld. Diese Form der Grundschuld hat sich in der Praxis etabliert.

Briefgrundschuld

Wer stellt einen Grundschuldbrief aus? Bei der Briefgrundschuld erhält der Kreditgeber bzw. die Bank zusätzlich zum Grundbucheintrag einen Grundschuldbrief. Was ist der Grundschuldbrief? Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die den Inhaber der Grundschuld sowie deren Höhe ausweist. Der Grundschuldbrief wird in aller Regel bei der Bank aufbewahrt. Nach Rückzahlung des Darlehens sendet die Bank den Grundschuldbrief zusammen mit einer Löschungsbewilligung an den Sicherungsgeber zurück. Eine Briefgrundschuld ist deutlich einfacher an einen anderen Gläubiger übertragbar als eine Buchgrundschuld. Ein Verlust des Grundschuldbriefs bedeutet erheblichen Aufwand zur Wiederbeschaffung der mit hohen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist.

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Ordnung muss sein

Was ist ein Grundbuch?

Bevor Sie ein Grundstück kaufen, ist es erforderlich, das Grundbuch zu überprüfen, um festzustellen, ob Belastungen wie eine Grundschuld oder ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen sind und ob Wegerechte vorliegen. Diese Einsichtnahme nimmt in aller Regel der Notar für Sie vor. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem jedes einzelne Grundstück in Deutschland mit einem eigenen Grundbuchblatt geführt wird. Ändern sich durch einen Verkauf die Besitzverhältnisse an einem Grundstück oder erfolgt eine Belastung durch Grundschulden oder Hypotheken, wird dies vom zuständigen Grundbuchamt im Grundbuch vermerkt.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Recht, einen Grundbucheintrag einzusehen, haben grundsätzlich juristische Personen mit einem berechtigten und nachweisbaren Interesse an einer Immobilie bzw. einem Grundstück. Neben Notaren, Behörden, Gerichten und staatlichen Vermessern zählen hierzu die aktuellen Eigentümer sowie unter Umständen die Kaufinteressenten eines Grundstücks. 

Wie bekomme ich Einblick ins Grundbuch?

Als ernsthafter Kaufinteressent erhalten Sie in der Regel vom Verkäufer oder Makler einen aktuellen Grundbuchauszug.

Wichtig: Dieser sollte zum Zeitpunkt des Kaufs allerdings nicht älter als 14 Tage sein. Bei älteren Auszügen können Sie sich nicht sicher sein, dass in der Zwischenzeit nicht noch neue Einträge hinzugekommen sind, z. B. bei finanziellen Schwierigkeiten des Verkäufers.

Alternativ können Sie die Einsicht ins Grundbuch eines Hauses auch direkt über das Grundbuchamt beantragen. Hierfür benötigen Sie einen Nachweis über Verhandlungen zum Kaufpreis; die entsprechende Bescheinigung erhalten Sie vom Makler. Damit können Sie per Brief oder Fax, dank elektronischem Grundbuch inzwischen aber auch online über die elektronischen Grundbuchämter einen Grundbuchauszug beantragen.

Schließlich bleibt Ihnen noch der Antrag auf Grundbucheinsicht über Ihren Notar, der Ihr berechtigtes Interesse kennt, dafür allerdings zusätzliche Gebühren berechnet.

Der Grundbucheintrag gliedert sich in drei Abteilungen:

  • Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
  • Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkung)
  • Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken (Sicherung einer Baufinanzierung)

Eine Grundschuld wird vom Grundbuchamt in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Je nachdem, ob es sich um eine beglaubigte oder nicht beglaubigte Kopie bzw. einen einfachen oder amtlichen Ausdruck handelt, müssen Sie mit ca. 10-20 Euro rechnen. Online-Auszüge sind mit etwa 30-50 Euro etwas teurer, die Kosten variieren allerdings je nach Anbieter. Um einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt vor Ort direkt einzusehen, entstehen keine Kosten.

Kann ein Grundbucheintrag geändert werden?

Ein Grundbucheintrag kann nur bei besonderen Vorkommnissen geändert werden. Der Grundbucheintrag wird zum Beispiel dann geändert, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern und ein Kaufvertrag vorliegt. 

Wie wird ein Grundbucheintrag gelöscht?

Grundsätzlich gilt: Jede Maßnahme muss im Grundbuch lesbar bleiben. Das bedeutet für die Dauer des Grundbucheintrags: Ob Verkauf des Hauses oder Tod der Eltern und damit Änderung der Eigentumsverhältnisse wegen Erbfall – sämtliche Einträge und Änderungen werden nie komplett entfernt. Eine Eintragung im Grundbuch kann jedoch auf Antrag gelöscht werden. Eine Löschung wird dann in Form eines Löschungsvermerks und einer „Rötung“ in der dafür vorgesehenen Spalte eingetragen, d. h. jede Zeile oder der ganze Textblock werden rot unter- bzw. gestrichen.

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Was ist der Unterschied?
Ein junges Paar lässt sich von einer jungen Frau mit Brille, Bleistift, iPad sowie Grafiken und Tabellen in der Hand beraten.

Wie die Grundschuld gehört auch die Hypothek zu den Grundpfandrechten. Sie dient ebenfalls zur Absicherung eines Baudarlehens oder Immobilienkredits, muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. 

Doch was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek? Eine Hypothek ist akzessorisch zur Darlehensschuld. Das bedeutet: Sie sinkt parallel zur Restschuld des Darlehens und erlischt schließlich komplett. Eine Grundschuld hingegen wird nicht automatisch gelöscht, wenn Sie die Kreditforderung Ihrer Bank komplett getilgt haben, sondern besteht weiterhin.

Beliebt bei Banken: die Grundschuld

Grundschuld statt Hypothek? Der folgende Vergleich zeigt, dass es gute Gründe gibt, warum die Grundschuld die Hypothek bei der Kreditabsicherung von Bauprojekten oder Immobilienkäufen fast vollständig abgelöst hat.

Die Vorteile der Grundschuld im Überblick:

  • Flexible Nutzung: Eine Grundschuld wird im Gegensatz zur Hypothek nach Tilgung des Baukredits nicht automatisch gelöscht. Eine eingetragene und komplett oder auch nur teilweise zurückgezahlte Grundschuld kann somit zur Absicherung eines anderen Darlehens genutzt und an eine andere Bank abgetreten werden.
  • Geringere Kosten: Eine eingetragene Grundschuld für eine Ab- oder Teilabtretung zu nutzen, ist deutlich günstiger als die Neueintragung einer Grundschuld. Gleiches gilt, wenn die Grundschuld nach kompletter Rückzahlung des Darlehens nicht gelöscht, sondern bei einer zukünftigen Kreditaufnahme wieder genutzt wird.
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Rangordnung im Grundbuch

Kann ein Schuldner oder Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen, hat der Kreditgeber bzw. die Bank bei einer eingetragenen Grundschuld das Recht, eine Zwangsvollstreckung in die Wege zu leiten. Ob die Bank bei einer Zwangsversteigerung allerdings ihr Geld wiederbekommt – und wenn ja, wieviel, hängt davon ab, auf welchem Rang ihre Grundschuld im Grundbuch steht.

Finden sich im Grundbuchauszug bereits Einträge zu Grundschulden oder anderen Rechten Dritter, werden die Gläubiger beim Verkauf des Hauses nach der Rangfolge bedient. Dabei haben ältere Einträge das Vorrecht vor jüngeren. Die größte Sicherheit bietet demnach der Eintrag einer Grundschuld im ersten Rang. Deshalb bestehen viele Darlehensgeber auf einem solchen erstrangigen Darlehen.

Beispiel

Im Grundbuch einer Immobilie sind eine Grundschuld im ersten Rang von 280.000 Euro und eine zweite über 100.000 Euro eingetragen. Bei einer Zwangsversteigerung bringt das noch unfertige Haus 250.000 Euro ein. Damit geht die zweite Bank leer aus, während die erste immerhin 250.000 Euro erhält.

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Ausschnitt einer Frau mit gepunkteter Bluse, die am Schreibtisch etwas ausrechnet. Vor ihr liegen Laptop, Taschenrechner, Stift und Papier, sie tippt gerade etwas in den Taschenrechner.
Sicherheit für die Sicherheit
Ausschnitt einer Frau mit gepunkteter Bluse, die am Schreibtisch etwas ausrechnet. Vor ihr liegen Laptop, Taschenrechner, Stift und Papier, sie tippt gerade etwas in den Taschenrechner.

Grundschuldzinsen sind in Wirklichkeit eine Vorsichtsmaßnahme der Bank. Sie dienen als Sicherheit, falls bei einer etwaigen Zwangsversteigerung unvorhergesehene Kosten anfallen oder das Zinsniveau steigt. Grundschuldzinsen werden von den Banken als Erhöhung für eine Grundschuld angesetzt und zusammen mit dieser ins Grundbuch eingetragen. Mit einem Zinssatz von etwa 15 Prozent jährlich liegen Grundschuldzinsen meist weit über den Darlehenszinsen, haben damit aber nichts zu tun.

Für Immobilienkäufer und Bauherren besteht kein Grund zur Sorge: Solange Sie die Raten für Ihre Baufinanzierung ordnungsgemäß und fristgerecht zurückzahlen und Ihr Darlehen tilgen, sind die Grundschuldzinsen für Sie praktisch nicht relevant.

Einmalige Nebenleistungen

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuldzinsen und Nebenleistungen?
Bei den sogenannten einmaligen Nebenleistungen handelt es sich um einen zusätzlich zu den Grundschuldzinsen festgelegten Betrag – je nach Bank zwischen fünf und zehn Prozent der gesamten Darlehenssumme. Die Grundschuld Nebenleistung spielt wie die Grundschuldzinsen nur bei einer Zwangsvollstreckung eine Rolle. Damit deckt die Bank die Kosten für die Zwangsversteigerung ab, der Betrag wird in diesem Fall sofort fällig.
 
Das heißt: Bei einem Verkauf muss der Kreditnehmer der Bank maximal die Summe zurückzahlen, die als Restschuld (plus rückständiger Darlehens- und Verzugszinsen) noch offen ist. Bei höherem Verkaufserlös bekommt er die Differenz von seiner Bank ausgezahlt. 
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Sicherheit beim Immobilienkauf

Eine Auflassungsvormerkung ist eine Art Vorreservierung im Grundbuch und dient dem Käufer und Verkäufer einer Immobilie als rechtliche Absicherung. Sie erfolgt innerhalb weniger Tage nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags und ist ein fester Bestandteil des Kaufprozesses. Die Auflassung verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie anderen Interessenten anbietet, sie „doppelt“ verkauft oder durch den Eintrag einer Grundschuld noch als finanzielle Sicherheit nutzt. Dies ist nach einer Vormerkung nur mit Zustimmung des Käufers bzw. sogenannten Auflassungsberechtigten möglich. 

Mit der Grundschuldbestellung zur Sicherung der Finanzierung sowie der Zahlung des Kaufpreises erfolgt schließlich die endgültige Eigentümerumschreibung der Immobilie im Grundbuch und damit die Löschung der Auflassungsvormerkung.

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