Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
Vorfälligkeitsentschädigung kurz erklärt
- Erklärung: Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt, das der oder die Kreditnehmer:in an den Kreditgeber zahlen muss, wenn er seinen Kredit (Darlehen) mit fest vereinbarten Zinsen vorzeitig kündigt und zurückzahlt.
- Höhe: Die Vorfälligkeitsentschädigung für einfache Kredite darf nicht höher sein als 1% der Restschuld. Die Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite ist abhängig vom Marktzins und liegt, grob vereinfacht, bei circa 5 bis 10 Prozent der Restschuld.
- Vermeiden: Sie können Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, bei Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen, wenn Ihr Darlehen länger als 10 Jahre läuft oder bei groben Fehlern im Darlehensvertrag. Bei Verkauf der Immobilie können Sie die Vorfälligkeitsentschädigung evtl. durch Pfandtausch oder Schuldnerwechsel umgehen.
- Allianz: Auch bei der Allianz müssen Sie Vorfälligkeitsentschädigung leisten, wenn Sie Ihre Baufinanzierung vorzeitig zurückzahlen. Sie können bei Abschluss einer Allianz Baufinanzierung aber, gegen einen geringen Zinsaufschlag optional ein vorzeitiges vertragliches Rückzahlungsrecht vereinbaren, so dass Sie unter bestimmten Bedingungen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
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Erklärung & Bedeutung
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt, das Sie als Kreditnehmer:in an den Kreditgeber bezahlen müssen, wenn Sie einen Kredit oder ein Darlehen vorzeitig, also vor dem Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit oder Sollzinsbindung, kündigen und zurückzahlen. Selten wird die Vorfälligkeitsentschädigung (abgekürzt VFE) auch Vorfälligkeitszinsen, Vorfälligkeitsentgelt oder Aufhebungsentgelt genannt.
Die Grafik zeigt die Höhe der Verwaltungskosten und der VFE zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 BGB als Schadenersatz oder Ausgleichszahlung für den Kreditgeber vorgesehen, um „den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung [des Kredits] zusammenhängenden Schaden“ zu verringern. Der Kreditgeber muss das zurückgezahlte Geld, das er sich sehr oft selbst bei einer anderen Bank auch nur geliehen hat, wieder neu anlegen. Sind die aktuellen Konditionen (der aktuelle Marktzins) dann schlechter als die Konditionen des gekündigten Kredits, entsteht dem Kreditgeber ein Schaden, den er, unter Berücksichtigung aller Vorteile für die Kreditnehmer:innen (z.B. Sondertilgungen, Tilgungsänderungen), als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Andere Gebühren zum Ausgleich für entgangenen Zinsen sind Nichtabnahmeentschädigung und Bereitstellungszinsen.
Vorfälligkeitsentschädigung nur für Kredite mit festen Zinsen
Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur für Kredite mit fest vereinbarten Zinsen, die über eine längere Laufzeit unverändert bleiben, erhoben werden. Bei Krediten mit einem variablen Zins (flexibles Darlehen), der in kurzen Intervallen an die aktuellen Marktzinsen angepasst wird, gibt es keine relevante Abweichung zum Marktzins und damit auch kein Schaden für den Kreditgeber. Beendet der Darlehensgeber selbst einen Darlehensvertrag vorzeitig, darf er vom Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Nichtabnahmeentschädigung
Auch wenn Sie einen Kredit oder Darlehen gar nicht erst annehmen, müssen Sie dem Darlehensgeber, als Ausgleich für entgangene Zinsen, eine Entschädigung bezahlen, die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung. Die Nichtabnahmeentschädigung entspricht in Höhe und Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Auch beim Forward-Darlehen, das ist eine Darlehensform bei dem der Zinssatz schon lange Zeit (mehrere Jahre) vor der Auszahlung vereinbart wird, muss der oder die Darlehensnehmer:in, bei Nichtabnahme in der Vorlaufzeit, eine Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Das Gesetz (§ 491 BGB) unterscheidet zwischen „Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen“, das sind einfache Kredite, wie z.B. ein Autokredit oder Ratenkredit, für die keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden müssen, und den sog „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen“. Das sind Darlehen zur Immobilienfinanzierung, für die fast immer auch eine Grundschuld auf das finanzierte Immobilienobjekt eingetragen wird, also eine Immobilie als Sicherheit dient. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für einfache Kredite darf 1 Prozent der noch offenen Restschuld nicht übersteigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt und liegt, je nach Anbieter und Marktzins, bei ca. 5 bis 10 Prozent der noch offenen Restschuld.
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Kredit-Art
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Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
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| Ratenkredit (Privatkredit) | max. 1 % bzw. 0,5 % der Restschuld |
| Immobiliendarlehen | ca. 5 bis 10 % der Restschuld |
Vorfälligkeitsentschädigung Kredit
Seit der Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie (EU-VKR) im Juni 2010 können einfache Verbraucherkredite europaweit (mit einer Kündigungsfrist von maximal einem Monat) auch vor dem Ende der Vertragslaufzeit zurückbezahlt werden. Es gibt einige wenige Kreditgeber, die für eine solche vorzeitige Rückzahlung von Privatkrediten keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Bei den allermeistern Banken müssen die Kreditnehmer:innen bei der vorzeitigen Kündigung, Ablösung und Rückzahlung eines Privatkredits aber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Krediten?
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für einfache Kredite (Ratenkredit, Konsumentenkredit, Privatkredit) ist in § 502 BGB klar und einfach geregelt: Die Vorfälligkeitsentschädigung für einen Privatkredit darf nicht höher sein als 1 Prozent der noch offenen Restschuld, also des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Wäre die Vertragslaufzeit des Kredits sowieso bald (in weniger 12 Monaten) vorbei gewesen, halbiert sich die Vorfälligkeitsentschädigung auf nur noch 0,5 Prozent der offenen Restschuld. Das Gesetz sagt außerdem, dass die Vorfälligkeitsentschädigung für Kredite nicht höher sein darf als die Summe der Zinsen, die der oder die Kreditnehmer:in bis zum Ende der Vertragslaufzeit noch gezahlt hätte.
Vorfälligkeitsentschädigung Immobiliendarlehen
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen? Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite zur Baufinanzierung (z.B. Baukredit oder Hauskredit) ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt und liegt, je nach Anbieter und Marktzins, bei ca. 5 bis 10 Prozent der noch offenen Restschuld (also des vorzeitig zurückgezahlten Betrags). Durch die Rechtsprechung hat sich, für grundpfandrechtlich besicherte Festzinsdarlehen zur Baufinanzierung (im Gesetz auch "Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge" genannt), ein Standard mit zwei Berechnungsmethoden herausgebildet.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Studienkrediten
Für Studienkredite oder Bildungskredit, aus öffentlichen oder staatlichen Mitteln, z.B. den KfW-Studienkredit, müssen Sie bei einer vorzeitigen Rückzahlung in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
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Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden
Wie kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden? Sie können eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen abschließen, Ihr Darlehen schon länger als 10 Jahre läuft oder Sie Ihrem Darlehensgeber Fehler im Darlehensvertrag nachweisen können. Bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung möglicherweise durch einen Pfandtausch oder einen Schuldnerwechsel umgehen.
Variable Verzinsung
Für ein Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen bezahlen Sie bei einer vorzeitigen Kündigung und Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur für Kredite mit fest vereinbarten Zinsen, die über eine längere Laufzeit unverändert bleiben, erhoben werden. Bei Krediten mit einem variablen Zins, der in kurzen Intervallen an die aktuellen Marktzinsen angepasst wird, gibt es keine relevante Abweichung zum Marktzins und damit auch kein Schaden für den Kreditgeber. Solche variablen Darlehen können in der Regel jederzeit, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, gekündigt und zurückgezahlt werden.
Kündigung nach zehn Jahren
Läuft Ihr Immobiliendarlehen schon länger als 10 Jahre, können Sie es, mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten, kündigen ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das Recht auf eine Kündigung nach 10 Jahren Laufzeit ist Teil des ordentlichen Kündigungsrechts für grundschuld-besicherte Darlehen mit Zinsbindung. Der Beginn der 10-Jahres-Frist ist der Tag, an dem der Darlehensbetrag vollständig ausgezahlt wurde.
Fehler im Darlehensvertrag
Bei Fehlern im Darlehensvertrag verliert der Darlehensgeber möglicherweise seinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt z. B. für eine falsche Widerrufsbelehrung oder unzureichende Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensgeber muss den Darlehnsnehmer:innen auf die Vorfälligkeitsentschädigung hinweisen und seit 2016 (Europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie) auch erklären, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Finden Sie diese Informationen nicht, oder nur unvollständig in Ihren Darlehenskonditionen, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Prüfen Sie Ihren Darlehensvertrag oder lassen Sie ihn von einem Experten prüfen.
Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf
Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit laufender Baufinanzierung vor dem Ende der Sollzinsbindung verkaufen, muss Ihr Kreditgeber eine vorzeitige Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens akzeptieren, weil der Verkauf ein berechtigtes Interesse (nach §490 BGB) darstellt. Ihr Darlehensgeber muss Sie, bei einem Verkauf von Haus oder Wohnung vor dem Ende der Zinsbindung, aus dem Vertrag lassen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf er aber trotzdem verlangen. Einige wenige Anbieter verzichten beim vorzeitigen Immobilienverkauf auf die Vorfälligkeitsentschädigung, die allermeisten aber nicht. Sie können beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Schuldnerwechsel oder eine Pfandtausch möglicherweise vermeiden.
Pfandtausch
Bei Pfandtausch für eine Immobilienfinanzierung muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es ist möglich, die als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung eingetragene Immobilie gegen eine andere Immobilie "zu tauschen". Man spricht dabei von "Pfandtausch". Die neue Immobilie wird durch den Darlehensgeber geprüft und der Darlehensgeber muss mit dem Pfandtausch einverstanden sein. Sie selbst können dann das bestehende Darlehen mit der neuen Immobilie als Sicherheit weiterführen und vermeiden bei einer laufenden Baufinanzierung die Vorfälligkeitsentschädigung.
Ist zum Zeitpunkt des Verkaufs schon ein guter Teil des Immobiliendarlehens abbezahlt, kann (um eine "Übersicherung" zu vermeiden) auch eine weniger wertvolle Immobilie als Sicherheit ausreichend sein. Pfandtausch ist in der Baufinanzierung durchaus üblich, es gibt aber kein Recht auf Pfandtausch und Sie sind dabei im Grunde auf die Kulanz Ihres Darlehensgebers angewiesen. Viele regionale Anbieter von Immobilienfinanzierungen, z.B. öffentlich-rechtliche Banken in einer Stadt oder Region stimmen einem Pfandtausch grundsätzlich nur innerhalb Ihres Geschäftsgebiets zu (Regionalprinzip).
Schuldnerwechsel
Beim Schuldnerwechsel für eine Immobilienfinanzierung muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es ist möglich, beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung mit laufender Immobilienfinanzierung mit den Käufer:innen zu vereinbaren, dass diese die Immobilienfinanzierung übernehmen und weiterführen. Dies wird "Schuldnerwechsel" genannt. Der Darlehensgeber muss nach einer Prüfung mit den Käufer:innen als neue Darlehensnehmer:innen einverstanden sein. Die Käufer:innen müssen bereit sein, die laufende Finanzierung zu den bestehenden Konditionen und mit der offenen Restschuld weiterzuführen und abzubezahlen.
Die Rückzahlungsoption der Allianz
Beim Abschluss einer Allianz Baufinanzierung können Sie, für einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten auf den Sollzinssatz, ein vorzeitiges vertragliches Rückzahlungsrecht vereinbaren. Wird eine Allianz Baufinanzierung mit Rückzahlungsrecht abgeschlossen, nimmt die Allianz das Darlehen vorzeitig und ohne die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurück, wenn die selbst genutzte Immobilie wegen beruflichen Umzugs, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder dem Tod eines Darlehensnehmers verkauft werden muss. Die Allianz legt Wert darauf, dass Ihre Baufinanzierung gelingt. Sprechen Sie uns an.
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Berechnung & Zusammensetzung
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobiliendarlehen ist nicht einheitlich geregelt. Durch die Rechtsprechung haben sich aber zwei Berechnungsmethoden herausgebildet, die Aktiv-aktiv-Methode und die Aktiv-passiv-Methode. Auch wenn diese Methoden im Kern recht einheitlich angewendet werden, kann sich die Berechnung im Detail trotzdem von Anbieter zu Anbieter unterscheiden. Eine verbindliche Formel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Baufinanzierung gibt es nicht. Die wichtigsten Faktoren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind Höhe der Restschuld, Zinssatz, Restlaufzeit und der aktuelle Marktzins.
Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in den Darlehenskonditionen
Wie genau die Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem Darlehensgeber und wie genau für Ihre Immobilienfinanzierung berechnet wird, können Sie in Ihren Darlehensvertrag nachlesen. Seit 2016 muss jeder Anbieter von Immobiliendarlehen in den Darlehenskonditionen angeben, wie die Vorfälligkeitsentschädigung für das abgeschlossene Darlehen konkret berechnet wird.
Aktiv-aktiv-Methode
Voraussetzung für die Anwendung der Aktiv-aktiv-Methode ist die Neuvergabe des an die Bank zurückgezahlten Darlehens/Kredits an einen anderen Kreditnehmer:innen. Sind die Bauzinsen seit der Erstvergabe der Darlehenssumme gesunken, ergibt sich daraus für die Bank ein Verlust - bestehend aus dem Schaden aus der Zinsdifferenz (Zinsverschlechterungsschaden) und dem kalkulierten Gewinn für die Restlaufzeit des gekündigten Darlehens (Zinsmargenschaden). Dieser finanzielle Verlust (Zinsschaden) wird über eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Dabei gilt, je länger die Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt der Kündigung ist, desto höher kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen.
Aktiv-passiv-Methode
Voraussetzung für die Aktiv-Passiv-Methode ist die Ermittlung der kalkulatorischen Darlehensrendite bei einer Fortführung des Vertrags. Hierfür werden die ausfallenden Zahlungen ab dem Zeitpunkt der Kündigung in Form eines Zahlungsstroms erfasst. Der Kreditgeber errechnet die Rendite, die sich aus einer Anlage dieser gesammelten Zahlungsausfälle in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Laufzeit ergeben hätte. Die Differenz aus entgangener Darlehensrendite und Rendite aus den Pfandbriefen bildet die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei gilt, je niedriger die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung und je länger die Restlaufzeit des Darlehensvertrags, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die von Anbietern am häufigsten gewählte Methode, um die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts zu berechnen.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Wie die Vorfälligkeitsentschädigung für Ihre Baufinanzierung genau berechnet wird, entnehmen Sie Ihren Darlehenskonditionen (Darlehensvertrag). Achten Sie bei der Prüfung besonders darauf, dass alle möglichen Reduzierungen, die theoretisch bis zum Ende der Laufzeit möglich gewesen wären, von der Restschuld auch voll abgezogen wurden. Prüfen Sie, ob Verwaltungskosten und Risikokosten abgezogen wurden und in welche Höhe Bearbeitungsgebühren berechnet wurden. Wenn Sie sich die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung nicht selbst zutrauen, können Sie die Höhe Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung durch Experten bzw. Expertinnen prüfen lassen.
Was muss von der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen werden?
Der Darlehensgeber muss bei der Festlegung der Restschuld, auf die eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist, alle möglichen Vorteile für die Darlehensnehmer:innen, z.B. optionale Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen, berücksichtigen. Wird ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt spart sich der Darlehensgeber dafür Verwaltungskosten und Risikokosten, die er von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen und den Darlehensnehmer:innen nennen muss.
Sondertilgungen
Haben Sie bei Vertragsabschluss gleichzeitig auch die Möglichkeit für Sondertilgungszahlungen mit vereinbart, müssen diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Das bedeutet: Egal, ob Sie von Ihren Sondertilgungsrechten in Zukunft Gebrauch gemacht hätten oder nicht – die Vorfälligkeit reduziert sich um alle theoretisch noch möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit bzw. bis zum Ende einer ggf. vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit.
Verwaltungskosten
Kein Kredit, keine Verwaltungskosten: Kündigen Kreditnehmer:innen ihren Vertrag, entfallen auch die entsprechenden Verwaltungskosten, die die Bank ihren Kunden und Kundinnen pro Buchungsvorgang oder Jahr in Rechnung stellt. Die Beiträge variieren dabei von ca. 5 Euro pro Buchung bis zu pauschalen 50 Euro pro Jahr. Diese werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.
Risikokosten
Bei Abschluss einer Baufinanzierung erhebt die Bank für das Risiko, dass Sie Ihre monatlichen Raten ggf. nicht mehr zahlen können, einen gesetzlich nicht näher vorgegebenen Risiko- bzw. Zinsaufschlag. Mit Vertragskündigung und Rückzahlung der Darlehenssumme entfällt dieses Risiko bzw. die damit verbundenen Kosten. Der Risikozuschlag wird von der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls abgezogen.
Bearbeitungsgebühren für Vorfälligkeitsentschädigung
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung darf der Darlehensgeber keine Gebühr verlangen. Er darf aber für die vorzeitige Rückabwicklung des Darlehens ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Ob eine solche Bearbeitungsgebühr überhaupt verlangt wird und wie hoch sie ausfällt, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich. Als Darlehensnehmer:in sollten Sie mit 100 bis 300 Euro rechnen.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen lassen
Es gibt zahlreiche online Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, z.B. auch von der Stiftung Warentest, die Sie zur Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung nutzen können. Wenn Sie sich die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung selbst nicht zutrauen, oder wenn Sie bei einer eigenen Prüfung Unregelmäßigkeiten festgestellt haben, hilft Ihnen möglicherweise das Gutachten eines Experten bzw. einer Expertin. Es gibt Rechtsanwälte, -anwältinnen und unabhängige Finanzberatungen, die eine solche Prüfung anbieten. Auch die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten, für meist unter 100 Euro, die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung an. Sie müssen mit einer Bearbeitungszeit von ca. 2 Wochen rechnen.
Baufinanzierung berechnen
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