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Junges Paar diskutiert mit Dokumenten und Rechner am Tisch.
Schaden­ersatz bei vorzeitiger Rückzahlung

Vorfälligkeits­entschädigung

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Eine Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) wird dann fällig, wenn Darlehensnehmer die zinsgebundene Baufinanzierung vor Ende der Vertragslaufzeit kündigen.
  • Ob die vorzeitige Auflösung eines Kreditvertrags möglich ist, hängt vom Kündigungsgrund (z. B. Verkauf der finanzierten Immobilie) und weiteren Umständen, wie beispielsweise der Zinsfestschreibungszeit ab.
  • Nicht jede Baukredit-Kündigung zieht die Zahlung einer VFE nach sich. Bestimmte Vertragsarten (Bausparvertrag) oder -konditionen (variabler Zinssatz) erlauben eine Kündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Zur Berechnung der VFE gibt es zwei Vorgehensweisen: die Aktiv-passiv-Methode und die Aktiv-aktiv-Methode unter Berücksichtigung verschiedener Kosten und Abschläge. 
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Was ist eine Vorfälligkeits­entschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist eine Art Schadenersatz oder Ausgleichszahlung an den Kreditgeber. Sie wird dann fällig, wenn Bauherren oder Immobilieneigentümer ihre Baufinanzierung bzw. den Darlehensvertrag bei ihrer Bank frühzeitig kündigen oder das Darlehen vorzeitig zurückzahlen wollen.

Bei Abschluss eines Kredit- oder Darlehensvertrags verhandeln Kredit- bzw. Darlehensnehmer und das beteiligte Kreditinstitut gemeinsam die Konditionen. Sie einigen sich vertraglich auf eine feste Laufzeit (Zinsfestschreibungszeit) sowie einen bestimmten Kredit-/Sollzins. In Verbindung mit der Festlegung bzw. Vereinbarung der Höhe der Tilgung ergibt sich dann die Höhe der monatlichen Rate. Im Gegensatz zu anderen Ratenkrediten werden Baufinanzierungen üblicherweise durch sogenannte Grundpfandrechte abgesichert – in der Regel der Eintrag einer entsprechenden Grundschuld auf das finanzierte Immobilienobjekt.
Kündigt der Darlehensnehmer einen solchen Vertrag mit Sollzinsbindung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist, entgehen dem Kreditgeber entsprechende Zinserträge. Auf diese erhebt er einen Ausgleichsanspruch und verlangt vom Kunden für die Vertragsaufhebung daher eine Ausgleichzahlung, die Vorfälligkeitsentschädigung – auch bekannt als Vorfälligkeitszinsen, Vorfälligkeitsentgelt oder Aufhebungsentgelt.

Selbst wenn ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Baukredit teuer werden kann – Gründe, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf zu nehmen, gibt es einige:

  • (berufsbedingter) Umzug
  • Änderung der persönlichen Lebensumstände (Familienzuwachs, Scheidung etc.)
  • Umschuldung, z. B. für bessere Konditionen/günstigere Zinsen
  • Erbschaft oder Bonuszahlungen & Rückzahlung des Darlehens
  • Verkauf der finanzierten Immobilie

Nehmen Sie die Darlehenssumme aus einer Baufinanzierung gar nicht erst an, z. B. weil Sie vom Kauf einer Eigentumswohnung oder dem Hausbau zurücktreten, so spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung.

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Das sollten Sie bei der VFE beachten
Ein frühzeitiger Ausstieg aus einem Darlehens- oder Kreditvertrag ist teuer – und nicht immer verhandelbar. Wann muss ein Darlehensgeber einer Vertragskündigung während der Zinsbindungsfrist überhaupt zustimmen? Und unter welchen Umständen können Darlehensnehmer die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden? Antworten auf diese Fragen finden Sie hier.
Drei Personen an einem Schreibtisch mit Papieren, jemand unterschreibt ein Papier.
 

Wer einen Bau- oder Immobilienkredit mit Festzins kündigen möchte, hat in der Regel einen guten Grund dafür. Das bedeutet jedoch nicht, dass die finanzierende Bank einer solchen Vertragskündigung auch zustimmen muss.

Beispiele, in denen Darlehensnehmer auf die Kulanz ihrer Bank angewiesen sind:

  • Kündigung der Baufinanzierung aufgrund einer Veränderung der privaten Lebensumstände
  • Umschulden eines Darlehens bzw. Wechsel des Kreditinstituts zugunsten besserer Konditionen

Anders sieht es aus, wenn…

  • ...ein Hausverkauf der Grund für die Vertragsauflösung ist.
  • ...Sie die Darlehenssumme erhöhen möchten und Ihre Bank dem nicht zustimmt.

In diesen Fällen haben Sie das Recht auf eine Kündigung des Darlehensvertrags. Ihre Bank berechnet Ihnen hierfür jedoch eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie suchen nach einer Möglichkeit, wie Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können? Dann sollten Sie wissen, in welchen Ausnahmefällen die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeit hat:

  • Sonderkündigungsrecht: Alle Darlehen, auch solche mit einer sehr langen Laufzeit (Zinsbindung) von 15 oder 20 Jahren, können nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach § 489 BGB gekündigt werden. Als Stichtag für diese Zehn-Jahres-Frist gilt das Datum des vollständigen Erhalts der Darlehenssumme.
  • Bausparvertrag: Erfolgte die Bau- oder Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag und hat der Bausparer das entsprechende Bauspardarlehen bereits erhalten, kann er es jederzeit kostenfrei wieder zurückzahlen.
  • fehlende/fälschliche Vertragsangaben: Unter Umständen kann die Bank bei Fehlern im Darlehensvertrag ihren Anspruch auf eine VFE verlieren. Das gilt z. B. für eine falsche Widerrufsbelehrung oder auch unzureichende Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung. Für diese Möglichkeit sollten Sie Ihren Vertrag vorab juristisch prüfen lassen.
  • Kündigung durch die Bank: Beendet die Bank selbst den Kredit- oder Darlehensvertrag, z. B. aufgrund von Zahlungsrückständen, darf sie nach der Rechtsprechung vom Kreditnehmer lediglich Verzugszinsen, nicht aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
  • variable Verzinsung: Haben Kreditnehmer bei ihrer Bank einen Kredit mit variablem Zins abgeschlossen, können sie diesen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Diese Kredite sind in der privaten Baufinanzierung allerdings selten.
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Illustration - Ein schwarzhaariger Mann sitzt an einem Tisch und lächelt zufrieden mit seinen Armen hinter seinem Kopf. Auf dem Tisch steht eine blaue Tasse und hinter ihm ist ein Kalender zu sehen.
Flexibel bleiben mit der Allianz Bau­finanzierung
Illustration - Ein schwarzhaariger Mann sitzt an einem Tisch und lächelt zufrieden mit seinen Armen hinter seinem Kopf. Auf dem Tisch steht eine blaue Tasse und hinter ihm ist ein Kalender zu sehen.

Der wohl häufigste Grund für eine Vorfälligkeitsentschädigung ist der Verkauf einer Immobilie. Zwar muss der Kreditgeber im Verkaufsfall der Kündigung eines Baukredits zustimmen; ein solch meist ungeplanter Verkauf kann Bauherren oder Immobilieneigentümer bei einer laufenden Finanzierung aber leicht mehrere Tausend Euro kosten.

Gute Nachrichten für Kunden einer Allianz Baufinanzierung: Bei Vertragsabschluss können Sie die sogenannte „Flexibilitätsoption“ mit vereinbaren. Das bedeutet: Bei Verkauf einer eigengenutzten Immobilie profitieren Allianz Kunden von einem vorzeitigen Rückzahlungsrecht; gegen einen Aufschlag von 0,03 Prozentpunkten auf den Sollzinssatz nimmt die Allianz das Darlehen vorzeitig und kostenfrei zurück, d. h. ohne die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme dieser Option ist das Vorliegen einer der folgenden Verkaufsgründe:

  • Umzug/Wohnort-Änderung aus beruflichen Gründen (Arbeitsplatzwechsel oder Versetzung durch den Arbeitgeber um mindestens 50 km, Eintritt in den Ruhestand)
  • Längere (ununterbrochene) Krankheit von mindestens 6 Monaten (Berufsunfähigkeit oder Pflegebedürftigkeit (ab gesetzlichem Pflegegrad I)
  • Tod eines in der finanzierten Immobilie lebenden Darlehensnehmers
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Aktiv-aktiv- und Aktiv-passiv-Methode
Zur Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung können Kreditinstitute auf zwei verschiedene Methoden zurückgreifen: die Aktiv-aktiv-Methode und die Aktiv-passiv-Methode. Beide Berechnungsmethoden sind vom Bundesgerichtshof (BGH) anerkannt und beruhen auf denselben Faktoren, wie der Höhe der Restschuld und des vereinbarten Zinssatzes, der Restlaufzeit des Darlehens und dem aktuellen Zinsniveau.
  • Voraussetzung für die Anwendung der Aktiv-aktiv-Methode ist die Neuvergabe des an die Bank zurückgezahlten Darlehens/Kredits an einen anderen Kreditnehmer.
  • Sind die Bauzinsen seit der Erstvergabe der Darlehenssumme gesunken, ergibt sich daraus für die Bank ein Verlust – bestehend aus dem Schaden aus der Zinsdifferenz (Zinsverschlechterungsschaden) und dem kalkulierten Gewinn für die Restlaufzeit des gekündigten Darlehens (Zinsmargenschaden). Dieser finanzielle Verlust (Zinsschaden) wird über eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen.
  • Dabei gilt: Je länger die Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt der Kündigung, desto höher kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen.
  • Voraussetzung für die Aktiv-Passiv-Methode ist die Ermittlung der kalkulatorischen Darlehensrendite bei einer Fortführung des Vertrags.
  • Hierfür werden die ausfallenden Zahlungen ab dem Zeitpunkt der Kündigung in Form eines Zahlungsstroms erfasst. Die Bank errechnet dann die Rendite, die sich aus einer Anlage dieser gesammelten Zahlungsausfälle in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Laufzeit ergeben hätte. Die Differenz aus entgangener Darlehensrendite und Rendite aus den Pfandbriefen bildet die Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Dabei gilt: Je niedriger die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung und je länger die Restlaufzeit des Darlehensvertrags, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus.
  • Die Aktiv-Passiv-Methode ist die von Banken am häufigsten gewählte Methode, um die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts zu berechnen.
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Kosten und Gebühren
Unabhängig davon, mit welcher Methode Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Bei einer Kündigung eines Kredit- oder Darlehensvertrags können Kreditinstitute in einem gewissen Rahmen zusätzliche Entgelte verlangen, müssen aber auch Abschläge berücksichtigen. Mit folgenden Kosten und Abzügen können Sie als Kreditnehmer bei einer Vertragskündigung im Einzelnen rechnen:
Paar mit Rechner kalkuliert Kosten.
 
Für Rückabwicklung und Kündigung eines Darlehens dürfen Banken ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Dessen Höhe richtet sich nach dem Arbeitsaufwand. Kunden sollten aber mit 200-300 € rechnen.
Haben Sie bei Vertragsabschluss gleichzeitig auch die Möglichkeit für Sondertilgungszahlungen mit vereinbart, müssen diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Das bedeutet: Egal, ob Sie von Ihren Sondertilgungsrechten in Zukunft Gebrauch gemacht hätten oder nicht – die Vorfälligkeit reduziert sich um alle theoretisch noch möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit bzw. bis zum Ende einer ggf. vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit.
Kein Kredit, keine Verwaltungskosten: Kündigen Kreditnehmer ihren Vertrag, entfallen auch die entsprechenden Verwaltungskosten, die die Bank ihren Kunden pro Buchungsvorgang oder Jahr in Rechnung stellt. Die Beiträge variieren dabei von ca. 5 € pro Buchung bis zu pauschalen 50 € pro Jahr. Diese werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.

Bei Abschluss einer Baufinanzierung erhebt die Bank für das Risiko, dass Sie Ihre monatlichen Raten ggf. nicht mehr zahlen können, einen gesetzlich nicht näher vorgegebenen Risiko- bzw. Zinsaufschlag. Mit Vertragskündigung und Rückzahlung der Darlehenssumme entfällt dieses Risiko bzw. die damit verbundenen Kosten – der Risikozuschlag wird von der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls abgezogen.

Die genaue Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung hängt insgesamt von vielen verschiedenen Faktoren ab und kann individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Nutzen Sie entsprechende Online-Rechner im Netz, um sich ein Bild der anfallenden Kosten zu machen. So lässt sich auch der günstigste Zeitpunkt für eine Vertragskündigung herausfinden.

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