Vorfälligkeits-entschädigung

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt, das Sie als Kreditnehmer:in an den Kreditgeber zahlen, wenn Sie einen Kredit oder ein Darlehen mit fest vereinbarten Zinsen vorzeitig kündigen und zurückzahlen. Der Kreditgeber gleicht damit den Zinsschaden aus, der ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfällt, hängt von der Kreditart, der Restschuld, der Restlaufzeit und dem aktuellen Marktzins ab.

Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zu Zwischenfinanzierung. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Entgelt, das Sie als Kreditnehmer:in an den Kreditgeber bezahlen müssen, wenn Sie einen Kredit oder ein Darlehen vorzeitig, also vor dem Ende der vereinbarten Vertragslaufzeit oder Sollzinsbindung, kündigen und zurückzahlen. Selten wird die Vorfälligkeitsentschädigung (abgekürzt VFE) auch Vorfälligkeitszinsen, Vorfälligkeitsentgelt oder Aufhebungsentgelt genannt.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in § 502 BGB als Schadenersatz oder Ausgleichszahlung für den Kreditgeber vorgesehen, um „den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung [des Kredits] zusammenhängenden Schaden“ zu verringern. Der Kreditgeber muss das zurückgezahlte Geld, das er sich sehr oft selbst bei einer anderen Bank auch nur geliehen hat, wieder neu anlegen. Sind die aktuellen Konditionen (der aktuelle Marktzins) dann schlechter als die Konditionen des gekündigten Kredits, entsteht dem Kreditgeber ein Schaden. Diesen darf er, unter Berücksichtigung aller Vorteile für die Kreditnehmer:innen (zum Beispiel Sondertilgungen, Tilgungsänderungen), als Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Andere Gebühren zum Ausgleich für entgangenen Zinsen sind Nichtabnahmeentschädigung und Bereitstellungszinsen.

Das Gesetz (§ 491 BGB) unterscheidet zwischen „Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen“, das sind einfache Kredite, wie zum Beispiel ein Autokredit oder Ratenkredit, für die keine zusätzlichen Sicherheiten hinterlegt werden müssen, und den sogenannten „Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen“. Das sind Darlehen zur Immobilienfinanzierung, für die fast immer auch eine Grundschuld auf das finanzierte Immobilienobjekt eingetragen wird, also eine Immobilie als Sicherheit dient. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für einfache Kredite darf ein Prozent der noch offenen Restschuld nicht übersteigen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt und liegt, je nach Anbieter und Marktzins, bei circa 5 bis 10 Prozent der noch offenen Restschuld.

Seit der Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie (EU-VKR) im Juni 2010 können einfache Verbraucherkredite europaweit (mit einer Kündigungsfrist von maximal einem Monat) auch vor dem Ende der Vertragslaufzeit zurückbezahlt werden. Es gibt einige wenige Kreditgeber, die für eine solche vorzeitige Rückzahlung von Privatkrediten keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Bei den allermeistern Banken müssen Kreditnehmer:innen bei der vorzeitigen Kündigung, Ablösung und Rückzahlung eines Privatkredits aber eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für einfache Kredite (Ratenkredit, Konsumentenkredit, Privatkredit) ist in § 502 BGB klar und einfach geregelt: Die Vorfälligkeitsentschädigung für einen Privatkredit darf nicht höher sein als ein Prozent der noch offenen Restschuld, also des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Wäre die Vertragslaufzeit des Kredits sowieso bald (in weniger 12 Monaten) vorbei gewesen, halbiert sich die Vorfälligkeitsentschädigung auf nur noch 0,5 Prozent der offenen Restschuld. Das Gesetz sagt außerdem, dass die Vorfälligkeitsentschädigung für Kredite nicht höher sein darf als die Summe der Zinsen, die der oder die Kreditnehmer:in bis zum Ende der Vertragslaufzeit noch gezahlt hätte.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen? Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobilienkredite zur Baufinanzierung (zum Beispiel Baukredit oder Hauskredit) ist gesetzlich nicht einheitlich geregelt und liegt, je nach Anbieter und Marktzins, bei circa 5 bis 10 Prozent der noch offenen Restschuld (also des vorzeitig zurückgezahlten Betrags). Durch die Rechtsprechung hat sich, für grundpfandrechtlich besicherte Festzinsdarlehen zur Baufinanzierung (im Gesetz auch "Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge" genannt), ein Standard mit zwei Berechnungsmethoden herausgebildet.

Sie können eine Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, wenn Sie Ihr Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen abschließen, Ihr Darlehen schon länger als 10 Jahre läuft oder Sie Ihrem Darlehensgeber Fehler im Darlehensvertrag nachweisen können. Bei einem Hausverkauf oder Wohnungsverkauf können Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung möglicherweise durch einen Pfandtausch oder einen Schuldnerwechsel umgehen.

Für ein Immobiliendarlehen mit variablen Zinsen bezahlen Sie bei einer vorzeitigen Kündigung und Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nur für Kredite mit fest vereinbarten Zinsen, die über eine längere Laufzeit unverändert bleiben, erhoben werden. Bei Krediten mit einem variablen Zins, der in kurzen Intervallen an die aktuellen Marktzinsen angepasst wird, gibt es keine relevante Abweichung zum Marktzins und damit auch kein Schaden für den Kreditgeber. Solche variablen Darlehen können in der Regel jederzeit, mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten, gekündigt und zurückgezahlt werden.

Läuft Ihr Immobiliendarlehen schon länger als 10 Jahre, können Sie es mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Das Recht auf eine Kündigung nach 10 Jahren Laufzeit ist Teil des ordentlichen Kündigungsrechts für grundschuld-besicherte Darlehen mit Zinsbindung. Der Beginn der 10-Jahres-Frist ist der Tag, an dem der Darlehensbetrag vollständig ausgezahlt wurde.

Bei Fehlern im Darlehensvertrag verliert der Darlehensgeber möglicherweise seinen Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt zum Beispiel für eine falsche Widerrufsbelehrung oder unzureichende Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensgeber muss den Darlehensnehmer:innen auf die Vorfälligkeitsentschädigung hinweisen und seit 2016 (Europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie) auch erklären, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Finden Sie diese Informationen nicht oder nur unvollständig in Ihren Darlehenskonditionen, müssen Sie keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Prüfen Sie Ihren Darlehensvertrag oder lassen Sie ihn von einem Experten oder einer Expertin prüfen.

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit laufender Baufinanzierung vor dem Ende der Sollzinsbindung verkaufen, muss Ihr Kreditgeber eine vorzeitige Rückzahlung Ihres Immobiliendarlehens akzeptieren, weil der Verkauf ein berechtigtes Interesse (nach §490 BGB) darstellt. Ihr Darlehensgeber muss Sie, bei einem Verkauf von Haus oder Wohnung vor dem Ende der Zinsbindung, aus dem Vertrag lassen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung darf er aber trotzdem verlangen. Einige wenige Anbieter verzichten beim vorzeitigen Immobilienverkauf auf die Vorfälligkeitsentschädigung, die allermeisten aber nicht. Sie können beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf eine Vorfälligkeitsentschädigung durch einen Schuldnerwechsel oder eine Pfandtausch möglicherweise vermeiden.

Bei Pfandtausch für eine Immobilienfinanzierung muss keine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden. Es ist möglich, die als Sicherheit für eine Immobilienfinanzierung eingetragene Immobilie gegen eine andere Immobilie "zu tauschen". Man spricht dabei von "Pfandtausch". Die neue Immobilie wird durch den Darlehensgeber geprüft und der Darlehensgeber muss mit dem Pfandtausch einverstanden sein. Sie selbst können dann das bestehende Darlehen mit der neuen Immobilie als Sicherheit weiterführen und vermeiden bei einer laufenden Baufinanzierung die Vorfälligkeitsentschädigung.

Ist zum Zeitpunkt des Verkaufs schon ein guter Teil des Immobiliendarlehens abbezahlt, kann auch eine weniger wertvolle Immobilie als Sicherheit ausreichend sein (um eine "Übersicherung" zu vermeiden). Pfandtausch ist in der Baufinanzierung durchaus üblich, es gibt aber kein Recht auf Pfandtausch und Sie sind dabei im Grunde auf die Kulanz Ihres Darlehensgebers angewiesen. Viele regionale Anbieter von Immobilienfinanzierungen, zum Beispiel öffentlich-rechtliche Banken in einer Stadt oder Region, stimmen einem Pfandtausch grundsätzlich nur innerhalb Ihres Geschäftsgebiets zu (Regionalprinzip).

Beim Abschluss einer Allianz Baufinanzierung können Sie, für einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten auf den Sollzinssatz, ein vorzeitiges vertragliches Rückzahlungsrecht vereinbaren. Wird eine Allianz Baufinanzierung mit Rückzahlungsrecht abgeschlossen, nimmt die Allianz das Darlehen vorzeitig und ohne die Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung zurück, wenn die selbst genutzte Immobilie wegen beruflichen Umzugs, Krankheit, Pflegebedürftigkeit oder dem Tod eines Darlehensnehmers verkauft werden muss. Die Allianz legt Wert darauf, dass Ihre Baufinanzierung gelingt. Sprechen Sie uns an.

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für Immobiliendarlehen ist nicht einheitlich geregelt. Durch die Rechtsprechung haben sich aber zwei Berechnungsmethoden herausgebildet, die Aktiv-aktiv-Methode und die Aktiv-passiv-Methode. Auch wenn diese Methoden im Kern recht einheitlich angewendet werden, kann sich die Berechnung im Detail trotzdem von Anbieter zu Anbieter unterscheiden. Eine verbindliche Formel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung in der Baufinanzierung gibt es nicht. Die wichtigsten Faktoren für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind Höhe der Restschuld, Zinssatz, Restlaufzeit und der aktuelle Marktzins.

Voraussetzung für die Anwendung der Aktiv-aktiv-Methode ist die Neuvergabe des an die Bank zurückgezahlten Darlehens/Kredits an einen anderen Kreditnehmer:innen. Sind die Bauzinsen seit der Erstvergabe der Darlehenssumme gesunken, ergibt sich daraus für die Bank ein Verlust. Dieser besteht aus dem Schaden aus der Zinsdifferenz (Zinsverschlechterungsschaden) und dem kalkulierten Gewinn für die Restlaufzeit des gekündigten Darlehens (Zinsmargenschaden). Der finanzielle Verlust (Zinsschaden) wird über eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeglichen. Dabei gilt: Je länger die Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsbindungsfrist zum Zeitpunkt der Kündigung ist, desto höher kann die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen.

Voraussetzung für die Aktiv-Passiv-Methode ist die Ermittlung der kalkulatorischen Darlehensrendite bei einer Fortführung des Vertrags. Hierfür werden die ausfallenden Zahlungen ab dem Zeitpunkt der Kündigung in Form eines Zahlungsstroms erfasst. Der Kreditgeber errechnet die Rendite, die sich aus einer Anlage dieser gesammelten Zahlungsausfälle in Hypothekenpfandbriefe mit gleicher Laufzeit ergeben hätte. Die Differenz aus entgangener Darlehensrendite und Rendite aus den Pfandbriefen bildet die Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei gilt: Je niedriger die Zinsen für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Kündigung und je länger die Restlaufzeit des Darlehensvertrags, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. Die Aktiv-Passiv-Methode ist die von Anbietern am häufigsten gewählte Methode, um die Höhe des Vorfälligkeitsentgelts zu berechnen.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung für Ihre Baufinanzierung genau berechnet wird, entnehmen Sie Ihren Darlehenskonditionen (Darlehensvertrag). Achten Sie bei der Prüfung besonders darauf, dass alle möglichen Reduzierungen, die theoretisch bis zum Ende der Laufzeit möglich gewesen wären, von der Restschuld auch voll abgezogen wurden. Prüfen Sie, ob Verwaltungskosten und Risikokosten abgezogen wurden und in welcher Höhe Bearbeitungsgebühren berechnet wurden. Wenn Sie sich die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung nicht selbst zutrauen, können Sie die Höhe Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung durch Experten beziehungsweise Expertinnen prüfen lassen.

Der Darlehensgeber muss bei der Festlegung der Restschuld, auf die eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist, alle möglichen Vorteile für die Darlehensnehmer:innen berücksichtigen. Beispielsweise optionale Sondertilgungen oder Tilgungssatzänderungen. Wird ein Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, spart sich der Darlehensgeber dafür Verwaltungskosten und Risikokosten, die er von der Vorfälligkeitsentschädigung abziehen und den Darlehensnehmer:innen nennen muss.

Haben Sie bei Vertragsabschluss gleichzeitig auch die Möglichkeit für Sondertilgungszahlungen mit vereinbart, müssen diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Das bedeutet: Egal, ob Sie von Ihren Sondertilgungsrechten in Zukunft Gebrauch gemacht hätten oder nicht – die Vorfälligkeit reduziert sich um alle theoretisch noch möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit beziehungsweise bis zum Ende einer gegebenefalls vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit.

Kein Kredit, keine Verwaltungskosten: Kündigen Kreditnehmer:innen ihren Vertrag, entfallen auch die entsprechenden Verwaltungskosten, die die Bank ihren Kunden und Kundinnen pro Buchungsvorgang oder Jahr in Rechnung stellt. Die Beiträge variieren dabei von circa 5 Euro pro Buchung bis zu pauschalen 50 Euro pro Jahr. Diese werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.

Bei Abschluss einer Baufinanzierung erhebt die Bank für das Risiko, dass Sie Ihre monatlichen Raten unter Umständen nicht mehr zahlen können, einen gesetzlich nicht näher vorgegebenen Risiko- bzw. Zinsaufschlag. Mit Vertragskündigung und Rückzahlung der Darlehenssumme entfällt dieses Risiko beziehungweise die damit verbundenen Kosten. Der Risikozuschlag wird von der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls abgezogen.

Es gibt zahlreiche online Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, zum Beispiel auch von der Stiftung Warentest, die Sie zur Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung nutzen können. Wenn Sie sich die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung selbst nicht zutrauen, oder wenn Sie bei einer eigenen Prüfung Unregelmäßigkeiten festgestellt haben, hilft Ihnen möglicherweise das Gutachten eines Experten oder einer Expertin. Es gibt Rechtsanwälte, -anwältinnen und unabhängige Finanzberatungen, die eine solche Prüfung anbieten. Auch die Verbraucherzentralen der Bundesländer bieten, die Prüfung Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung für meist unter 100 Euro an. Sie müssen mit einer Bearbeitungszeit von etwa 2 Wochen rechnen.