Bei Abschluss eines Kredit- oder Darlehensvertrags verhandeln Kredit- bzw. Darlehensnehmer und das beteiligte Kreditinstitut gemeinsam die Konditionen. Sie einigen sich vertraglich auf eine feste Laufzeit (Zinsfestschreibungszeit) sowie einen bestimmten Kredit-/Sollzins. In Verbindung mit der Festlegung bzw. Vereinbarung der Höhe der Tilgung ergibt sich dann die Höhe der monatlichen Rate. Im Gegensatz zu anderen Ratenkrediten werden Baufinanzierungen üblicherweise durch sogenannte Grundpfandrechte abgesichert – in der Regel der Eintrag einer entsprechenden Grundschuld auf das finanzierte Immobilienobjekt.
Kündigt der Darlehensnehmer einen solchen Vertrag mit Sollzinsbindung vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist, entgehen dem Kreditgeber entsprechende Zinserträge. Auf diese erhebt er einen Ausgleichsanspruch und verlangt vom Kunden für die Vertragsaufhebung daher eine Ausgleichzahlung, die Vorfälligkeitsentschädigung – auch bekannt als Vorfälligkeitszinsen, Vorfälligkeitsentgelt oder Aufhebungsentgelt.

Selbst wenn ein vorzeitiger Ausstieg aus einem Baukredit teuer werden kann – Gründe, eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf zu nehmen, gibt es einige:

• (berufsbedingter) Umzug
• Änderung der persönlichen Lebensumstände (Familienzuwachs, Scheidung etc.)
• Umschuldung, z. B. für bessere Konditionen/günstigere Zinsen
• Erbschaft oder Bonuszahlungen & Rückzahlung des Darlehens
• Verkauf der finanzierten Immobilie

Nehmen Sie die Darlehenssumme aus einer Baufinanzierung gar nicht erst an, z. B. weil Sie vom Kauf einer Eigentumswohnung oder dem Hausbau zurücktreten, so spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung.

 

Wer einen Bau- oder Immobilienkredit mit Festzins kündigen möchte, hat in der Regel einen guten Grund dafür. Das bedeutet jedoch nicht, dass die finanzierende Bank einer solchen Vertragskündigung auch zustimmen muss.

Beispiele, in denen Darlehensnehmer auf die Kulanz ihrer Bank angewiesen sind:

• Kündigung der Baufinanzierung aufgrund einer Veränderung der privaten Lebensumstände
• Umschulden eines Darlehens bzw. Wechsel des Kreditinstituts zugunsten besserer Konditionen

Anders sieht es aus, wenn…

• ...ein Hausverkauf der Grund für die Vertragsauflösung ist.
• ...Sie die Darlehenssumme erhöhen möchten und Ihre Bank dem nicht zustimmt.

In diesen Fällen haben Sie das Recht auf eine Kündigung des Darlehensvertrags. Ihre Bank berechnet Ihnen hierfür jedoch eine entsprechende Vorfälligkeitsentschädigung.

Sie suchen nach einer Möglichkeit, wie Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung umgehen können? Dann sollten Sie wissen, in welchen Ausnahmefällen die Bank keinen Anspruch auf eine Vorfälligkeit hat:

• Sonderkündigungsrecht: Alle Darlehen, auch solche mit einer sehr langen Laufzeit (Zinsbindung) von 15 oder 20 Jahren, können nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten nach § 489 BGB gekündigt werden. Als Stichtag für diese Zehn-Jahres-Frist gilt das Datum des vollständigen Erhalts der Darlehenssumme.
• Bausparvertrag: Erfolgte die Bau- oder Immobilienfinanzierung über einen Bausparvertrag und hat der Bausparer das entsprechende Bauspardarlehen bereits erhalten, kann er es jederzeit kostenfrei wieder zurückzahlen.
• fehlende/fälschliche Vertragsangaben: Unter Umständen kann die Bank bei Fehlern im Darlehensvertrag ihren Anspruch auf eine VFE verlieren. Das gilt z. B. für eine falsche Widerrufsbelehrung oder auch unzureichende Angaben zur Vorfälligkeitsentschädigung. Für diese Möglichkeit sollten Sie Ihren Vertrag vorab juristisch prüfen lassen.
• Kündigung durch die Bank: Beendet die Bank selbst den Kredit- oder Darlehensvertrag, z. B. aufgrund von Zahlungsrückständen, darf sie nach der Rechtsprechung vom Kreditnehmer lediglich Verzugszinsen, nicht aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
• variable Verzinsung: Haben Kreditnehmer bei ihrer Bank einen Kredit mit variablem Zins abgeschlossen, können sie diesen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Diese Kredite sind in der privaten Baufinanzierung allerdings selten.

 

Für Rückabwicklung und Kündigung eines Darlehens dürfen Banken ein Bearbeitungsentgelt verlangen. Dessen Höhe richtet sich nach dem Arbeitsaufwand. Kunden sollten aber mit 200-300 € rechnen.

Haben Sie bei Vertragsabschluss gleichzeitig auch die Möglichkeit für Sondertilgungszahlungen mit vereinbart, müssen diese bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Das bedeutet: Egal, ob Sie von Ihren Sondertilgungsrechten in Zukunft Gebrauch gemacht hätten oder nicht – die Vorfälligkeit reduziert sich um alle theoretisch noch möglichen Sondertilgungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit bzw. bis zum Ende einer ggf. vorzeitigen Kündigungsmöglichkeit.

Kein Kredit, keine Verwaltungskosten: Kündigen Kreditnehmer ihren Vertrag, entfallen auch die entsprechenden Verwaltungskosten, die die Bank ihren Kunden pro Buchungsvorgang oder Jahr in Rechnung stellt. Die Beiträge variieren dabei von ca. 5 € pro Buchung bis zu pauschalen 50 € pro Jahr. Diese werden bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen.

Bei Abschluss einer Baufinanzierung erhebt die Bank für das Risiko, dass Sie Ihre monatlichen Raten ggf. nicht mehr zahlen können, einen gesetzlich nicht näher vorgegebenen Risiko- bzw. Zinsaufschlag. Mit Vertragskündigung und Rückzahlung der Darlehenssumme entfällt dieses Risiko bzw. die damit verbundenen Kosten – der Risikozuschlag wird von der Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls abgezogen.

Die genaue Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung hängt insgesamt von vielen verschiedenen Faktoren ab und kann individuell sehr unterschiedlich ausfallen. Nutzen Sie entsprechende Online-Rechner im Netz, um sich ein Bild der anfallenden Kosten zu machen. So lässt sich auch der günstigste Zeitpunkt für eine Vertragskündigung herausfinden.