Bauzinsen

Politische Entscheidungen und internationale Ereignisse beeinflussen die Höhe der Bauzinsen. Unvorhersehbare Katastrophen und Krisen führen ebenfalls zu Schwankungen bei den Zinsen. Grund dafür ist das Verhalten der Anleger:innen, die bei wirtschaftlichen Unsicherheiten vermehrt sichere Bundesanleihen kaufen. Die Anleihen sind oft Wegweiser für die Bauzinsentwicklung. Aber auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst die Bauzinsen und auch der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank. Dass die Bauzinsen sich bis Ende 2021 auf einem sehr niedrigen Niveau befanden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen unterstützte die Währungsbehörde die europäische Wirtschaft und hielt den europäischen Leitzins viele Jahre auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sanken die Zinsen für Baudarlehen. 

Um der gestiegenen Inflationsrate im europäischen Währungsraum, getrieben durch stark erhöhte Energie- und Nahrungsmittelpreise, entgegenzuwirken, hat sich die EZB im Juli 2022 dazu entschlossen, den Leitzins um 0,5 %-Punkte auf 0,5% zu erhöhen. Zu diesem Leitzins leihen sich Geschäftsbanken neues Geld bei der EZB.

Nachdem die Inflationsrate in den Folgemonaten weiterhin auf sehr hohem Niveau lag, beschloss die EZB immer wieder neue Erhöhungen des Leitzinssatzes. Im September 2023 hat die EZB zum zehnten Mal in Folge den Leitzinssatz angehoben auf 4,50 %. Grund für die Erhöhungen des Leitzinses ist das Ziel der EZB für den gesamten Europäischen Währungsraum mittelfristig eine Jahresteuerungsrate von etwa 2 % zu erreichen. Im Dezember 2023 wurde der Leitzins zum zweiten Mal nicht erhöht und verharrt bei 4,5%.

Die verschiedenen Anpassungen des Leitzinses durch die EZB haben in den vergangenen Jahren die Wirtschaftsentwicklung und die Inflation im Euroraum stark beeinflusst. Ab 2011 wurde der Leitzins schrittweise bis auf 0% gesenkt, um die europäische Wirtschaft zu stärken und zu sichern. Aufgrund großer Veränderungen in der Wirtschaft, hervorgerufen durch politische Konflikte in 2022, gefolgt von sprunghaft steigenden Energie- und Lebensmittelpreisen, sah sich die EZB gezwungen, ihre Politik zu ändern. Sie erhöhte den Leitzins ab Juli 2022 und in den Folgemonaten immer wieder, um die stark gestiegene Inflation wieder zu senken. Die Bauzinsen und deren Höhe hängen nicht direkt vom Leitzins ab. Als Orientierungsgröße dient die Verzinsung von Bundesanleihen. Schon bevor die EZB eine Leitzinserhöhung im Sommer 2022 beschloss, waren die Bauzinsen bereits seit Januar 2022 deutlich angestiegen. 

Die Grafik zeigt die Veränderungen der Inflationsrate in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt bis 2022, Quelle 2023 und 2024: Gemeinschaftsdiagnose der führenden Wirtschaftsinstitute, Stand April 2023) gegenüber dem Vorjahr. In 2021 erreichte sie einen Wert von 3,1 % und nahm dann in 2022 sprunghaft zu auf 6,9 %. Nach der Intervention der EZB von Juli 2022 bis September 2023 durch wiederholte Erhöhung des Leitzinses, ist die Inflationsrate wieder deutlich gefallen. Sie betrug im September 2023 in Deutschland +4,5% gegenüber dem Vorjahresmonat.

Im Januar 2022 begannen die Zinsen für Baufinanzierung unerwartet deutlich anzusteigen. Sie fanden Ihren ersten Höhepunkt im Juni 2022. Anschließend waren die Bauzinsen bis Ende August rückläufig, stiegen aber erneut bis Oktober. Im November fielen die Zinssätze leicht. Im Januar 2023 war wieder ein leichter Zinsanstieg festzustellen wie auch in den folgenden Monaten bis Ende März. Von April bis November gab es eine Seitwärtsbewegung um die 4% Effektivzins bei 10 Jahren Zinsbindungszeit. Im Dezember sind die Zinsen gesunken. Wie sich die Bauzinsen in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten sowie die Entwicklung der Inflation. 

Durch den deutlichen Zinsanstieg verringert sich die Nachfrage am Markt, weil mehr Eigenkapital als bisher für den Immobilienerwerb erforderlich ist. Der politische Druck, Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren, trägt dazu bei, dass die Kaufpreise bei Immobilien langsam sinken. Das liegt daran, dass bei der Neubewertung der Preise auch die Sanierungskosten berücksichtigt werden müssen.

Mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner können Sie sich den aktuellen Zinssatz und die monatliche Rate für Ihr Immobilienvorhaben berechnen. Wenn Sie zum Beispiel 30 Jahre Zinsbindung vereinbaren wollen, so sichern Sie sich mit einem Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgerdarlehens den aktuellen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens. So sind Sie unabhängig von einem möglicherweise in Zukunft höheren Zinsniveau. Sie bleiben flexibel, weil die Allianz Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzung anbietet.

Um den gestiegenen Energiepreisen entgegen zu wirken und zur Reduzierung des CO2-Austoßes zum Schutz des Klimas, können Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren oder gleich energieeffizient bauen. Die Allianz bietet Ihnen bei Kauf einer bestehenden Immobilie mit  gleichzeitiger energetischer Modernisierung eine maßgeschneiderte Finanzierung mit Zinsvorteilen. Auch bei Neubau profitieren Sie von den Sollzinsrabatten.

Ein Blick in die Vergangenheit der Bauzinsentwicklung zeigt, wie sich die Zinsen im Zeitablauf geändert haben und wie günstig die Zinsen zum Beispiel von 2015 bis 2021 waren. Viele Jahre davor lagen die Zinssätze für Baudarlehen deutlich über 4 Prozent, zeitweise auch über 5 Prozent. Nach Jahren der Niedrigzinsen teilweise unter 1 Prozent für 10 Jahre Zinsbindung sind die Zinsen 2022 deutlich angestiegen.

Während Anfang der 1990er-Jahre die Hypotheken­zinsen bei neun Prozent und mehr standen, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen auf 4,4 Prozent.

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Zinsen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Unerwartet stiegen die Zinsen im ersten Halbjahr 2022 stark an auf etwa 4 %. In 2023 setzte sich dieses Zinsniveau bis November fort. Im Dezember ist ein Rückgang bei den Bauzinsen zu verzeichnen.

Die für Sie passende Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

• Achten Sie auf das Zinsniveau und nutzen Sie günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
• Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung, nutzen Sie den Baufinanzierungsrechner und lesen Sie Zinsprognosen.
• Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber.
• Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
• Bei steigenden Zinsen können sich längere Zinsbindungszeiten lohnen, wenn zukünftig ein höheres Zinsniveau erwartet wird.
  
• Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.

Bei der Zinsbindungsfrist haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Je nach Darlehensbetrag eignen sich fünf, zehn oder 15 Jahre. Bei höheren und hohen Kreditbeträgen eignen sich längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung.

• Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung zwischen 5 und 10 Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
• Bei steigenden Zinsen bietet es sich an, eine mittlere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren zu wählen. So machen Sie sich unabhängig vom Zinsanstieg. 
• Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer:in zahlen Sie dem Kreditgeber nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. Er kann für einige Jahre oder für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt werden. 

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten. Dazu gehören unter anderem Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. Für einen Vergleich sollte die Zinsfestschreibungszeit gleich sein.

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, kann das Kreditinstitut z.B. über eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung auf die Immobilie zugreifen.

1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle, also ob Sie angestellt oder selbständig sind. 
2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 80 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 20 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen (Darlehenszinsen). Zusätzlich kommen noch die Erwerbsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten etc. dazu.
3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.