Bauzinsen

Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Bauzinssatz

Ob Neubau oder Kauf, wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchte, sollte nicht nur das aktuelle Zinsniveau und den Preis des Objekts im Auge behalten. Auch die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist (sog. Sollzinsbindung) ist von großer Bedeutung. Denn abhängig von ihrer Laufzeit variiert der Zinssatz, den Sie vom Kreditgeber für Ihr Baudarlehen erhalten. Die richtige Zinsbindung ist außerdem wichtig, da der Zinssatz sich für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung nicht mehr ändern lässt – so zumindest die Regel.

Bei der Zinsbindung haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Üblich sind fünf, zehn oder 15 Jahre. Doch auch längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren sind möglich. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung. Als Faustregel gilt:

• Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung von bis zu fünf Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
• Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Was bedeuten Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer zahlen Sie der Bank nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. In der Regel wird der Sollzinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt und verändert sich nicht.

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten und spiegelt damit die tatsächliche Verzinsung Ihres Darlehens wider. Dazu gehören unter anderem Bearbeitungsgebühren, Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich daher perfekt als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. 

Was sind Hypotheken­zinsen und wo liegt der Unterschied zu Bauzinsen?

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung  für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, hat das Geldinstitut Zugriffsrecht auf das Wohnobjekt und kann es zum Beispiel zwangs­versteigern.

Die Folge der aktuellen Niedrigzinsen: Wer jetzt einen Kredit aufnimmt, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, zahlt sehr viel weniger Zinsen für die Baufinanzierung als in der Vergangenheit. Selbst Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung werden zu Konditionen von unter einem Prozent angeboten.

Zum Vergleich: Noch im Mai 2011 waren Immobilien­käufer und Bauherren froh über einen Baukredit zu vier Prozent.

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Dass die Bauzinsen sich auf einem konstant niedrigen Niveau befinden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen versucht die Währungsbehörde, die europäische Wirtschaft anzukurbeln. Zudem hält sie den europäischen Leitzins seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sinken die Zinsen für Baudarlehen und ermöglichen so entsprechend günstige Immobilienkredite. Darüber hinaus beeinflussen politische Unruhen die Höhe der Bauzinsen 2020 – etwa der Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union oder der Handelskrieg zwischen China und den USA.

Unvorhersehbare Ereignisse wie die Corona-Krise führen ebenfalls zu Schwankungen der Bauzinsen. Der Grund: Kommt es zu wirtschaftlichen Unsicherheiten, kaufen Anleger vermehrt sichere Bundesanleihen. Dadurch sinken deren Renditen, die gleichzeitig Wegweiser für die Bauzinsentwicklung sind. Kurz gesagt: Sinken die Renditen von Bundesanleihen, sinkt auch das Zinsniveau für Baufinanzierungen.

Mittel- bis langfristige Bauzins­entwicklung bleibt unklar

Wie die Bauzinsen sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. Fest steht: Bleiben die Renditen der Bundesanleihen weiterhin niedrig, sollten auch die Bauzinsen in den nächsten Jahren nicht signifikant steigen.

Jedoch ist nicht auszuschließen, dass der Markt sich unerwartet erholt und der Zinssatz für Baudarlehen entsprechend steigt. Bedenken Sie darüber hinaus, dass die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung nur die halbe Miete sind. Auch die Immobilie hat ihren Preis. Und im Gegensatz zum Zinsniveau steigen die Immobilienpreise bislang in Großstädten immer weiter an.

Negative Bauzinsen: Kommt die zinslose Baufinan­zier­ung?

Die Europäischen Zentralbank setzt weiterhin auf Niedrigzinsen. Dieser Abwärtstrend könnte negative Bauzinsen zur Folge haben. Negativ­zinsen würden zu einer zinslosen Immobilien­finanzierung führen. Das heißt: Sie müssten weniger zurückzahlen als Sie sich ursprünglich ausgeliehen haben.

Ein Beispiel: Wenn Sie einen Hauskredit über 200.000 Euro aufnehmen und sich Minuszinsen in Höhe von -0,2 Prozent für zehn Jahre sichern, zahlen Sie am Ende der Zinsbindungsfrist nur 196.000 Euro an den Darlehensgeber zurück.

In Dänemark und der Schweiz sind Minuszinsen bei Immobiliendarlehen bereits möglich. Ob negative Bauzinsen auch in Deutschland spruchreif werden, bleibt abzuwarten. Aktuell halten es Baufinanzierungsexperten eher für unwahrscheinlich, dass Banken und Sparkassen in Deutschland Immobilienkredite mit Minuszins vergeben werden.

Steigt der Bauzinssatz von 1,4 auf 2,5 Prozent, verlängert sich einerseits die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens um knapp fünf Jahre. Zum anderen verdoppeln sich die Zinskosten, die Sie im Laufe der Zinsbindung an das Geldinstitut zahlen müssen. Statt circa 38.500 Euro kommen Zinszahlungen von rund 75.500 Euro auf Sie zu. Diese Mehrkosten hätten Sie sich bei einem früheren Darlehensabschluss gespart.

Fazit: Behalten Sie die aktuelle Zinsentwicklung im Auge, um sich die bestmöglichen Konditionen für Ihre Baufinanzierung zu sichern.

Während Anfang der 1990er-Jahre noch Hypotheken­zinsen von neun Prozent und mehr verlangt wurden, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen um weitere zwei Prozentpunkte auf durchschnittlich 4,4 Prozent.

Bauzinsentwicklung in den letzten zehn Jahren

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Konditionen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Laut FMH-Finanzbe­ratung erreichten Baukredite mit zehn­jähriger Zinsbindung ihren vorläufigen Tiefststand im Juli 2019, als sie bei einem effektivem Jahreszins von 0,6 Prozent landeten.

Fazit: In den 1980ern und 1990ern zahlten Kredit­nehmer fast die komplette Kredit­summe (z.B. 200.000 Euro) nochmal als Zinskosten an die Bank – insgesamt also fast 400.000 Euro. Bei heutiger Bauzinsenent­wick­lung kommt nur noch circa ein Drittel davon als Bauzinsen auf Sie zu.

Welches Angebot Ihnen der Darlehensgeber für den Kauf einer Immobilie oder für ein Bauvorhaben macht, hängt wesentlich davon ab, wie er das Risiko eines Kreditausfalls bzw. einer Zwangsversteigerung einschätzt. Normalerweise möchte das Geldinstitut den Kredit am Ende der Laufzeit von Ihnen zurückbekommen.

Aus diesem Grund werden Ihre wirtschaftliche Situation und der Wert der Immobilie genau überprüft, bevor Sie einen Vertrag erhalten. Nur bei optimalen Voraussetzungen profitieren Sie vom besten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung.

Folgende vier Aspekte sind dem Kreditgeber besonders wichtig:

1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle. Beamte beispielsweise stellen als Kreditnehmer ein besonders geringes Risiko dar.
2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 30 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen.
3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.
   

Die für Sie richtige Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

• Achten Sie immer auf das Zinsniveau und nutzen Sie aktuell günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
• Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung und lesen Sie Zinsprognosen.
• Nutzen Sie Hilfsmittel wie Bauzinsen-Charts oder Baufinanzierungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen.
• Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber – insbesondere den angebotenen Effektivzinssatz.
• Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
• Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.
• Holen Sie sich eine zweite Meinung ein – zum Beispiel von einem unabhängigen Vermittler.