Junge Frau sitzt mit einem Mann auf einem Balkon und lächelt
Günstige Zinsen für die Bau- und Immobilien­finanzierung

Bauzinsen

1 von 8
Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Das heutige Zinsniveau befindet sich auf einem historischen Tiefstand. Prognosen deuten darauf hin, dass die Bauzinsen weiterhin auf einem ähnlich niedrigen Level bleiben.
  • Der Zinssatz ist unter anderem abhängig von Zinsbindung, Darlehens­höhe und Beleihungs­auslauf Ihres Baudarlehens. In der Regel können Sie Zins­bindungs­dauern zwischen fünf und 30 Jahren – manchmal bis zu 40 Jahren – wählen. Dabei gilt: Je länger Ihr Kredit festgeschrieben ist, desto höher der Zinssatz.
  • Welches Angebot zur Immobilien­finanzierung Sie erhalten, hängt auch von persönlichen Faktoren ab. Dazu gehören z.B. Ihre Bonität, Ihr Eigenkapital, die Höhe der Tilgungsrate, der Wert des Objekts und bei manchen Anbietern auch die Art der Immobiliennutzung.
  • Um ein Baudarlehen mit günstigem Zinssatz zu finden, sollten Sie die aktuelle Zinsentwicklung im Auge behalten und verschiedene Angebote vergleichen. Bauzins­rechner und Info-Charts sorgen für einen umfassenden Überblick.
2 von 8
Erklärung
Gewähren Banken oder Versicherungsunternehmen Ihnen ein Immobiliendarlehen, berechnen sie Ihnen Bauzinsen – auch Hypotheken­zinsen, Immobilien­zinsen oder Darlehens­zinsen genannt. Laut Definition handelt es sich dabei um den durchschnittlichen Zinssatz (in Prozent %), den Sie dem Geldinstitut jeden Monat für Ihren Kredit bezahlen. Dieser finanziert in der Regel den Kauf oder Bau eines Hauses oder einer Wohnung – egal, ob als Baufinanzierung  oder Anschluss­finanzierung.
 

Je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Bauzinssatz

Ob Neubau oder Kauf, wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchte, sollte nicht nur das aktuelle Zinsniveau und den Preis des Objekts im Auge behalten. Auch die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist (sog. Sollzinsbindung) ist von großer Bedeutung. Denn abhängig von ihrer Laufzeit variiert der Zinssatz, den Sie vom Kreditgeber für Ihr Baudarlehen erhalten. Die richtige Zinsbindung ist außerdem wichtig, da der Zinssatz sich für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung nicht mehr ändern lässt – so zumindest die Regel.

Bei der Zinsbindung haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Üblich sind fünf, zehn oder 15 Jahre. Doch auch längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren sind möglich. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung. Als Faustregel gilt:

  • Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung von bis zu fünf Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
  • Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Was bedeuten Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer zahlen Sie der Bank nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. In der Regel wird der Sollzinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt und verändert sich nicht.

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten und spiegelt damit die tatsächliche Verzinsung Ihres Darlehens wider. Dazu gehören unter anderem Bearbeitungsgebühren, Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich daher perfekt als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. 

Was sind Hypotheken­zinsen und wo liegt der Unterschied zu Bauzinsen?

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung  für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, hat das Geldinstitut Zugriffsrecht auf das Wohnobjekt und kann es zum Beispiel zwangs­versteigern.

Illustration Info: Gut zu wissen
Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Obwohl das allgemeine Zinsumfeld für alle gleich ist, erhalten Sie bei verschiedenen Darlehensanbietern verschiedene Bauzinssätze.

Der Grund: Jeder schlägt auf die reinen Finanzierungs­kosten seine Gewinnmarge auf. Wie hoch diese ausfällt, hängt von den Zielen des Kreditinstituts ab – unter anderem, welche Zinspolitik und Anlagestrategien sie verfolgt.

Lebensversicherungen bevorzugen beispielsweise eher lange Zinsbindungen, da sie auch längere Laufzeiten haben, und bieten diese günstiger an als kürzere. Banken dagegen setzen meist auf kürzere Laufzeiten, da sie anderen rechtlichen Bedingungen unterliegen.

Welche Darlehensgeber gerade die besten Bauzinsen anbietet, zeigt nur ein direkter Vergleich. Hierbei helfen Bauzinsen-Charts, -tabellen und Bauzinsrechner.

3 von 8
Baufinanzierung 2020
Für Baufinanzierungen sind die Zinsen aktuell so günstig wie noch nie in der Geschichte der Bundesrepublik. Für Baudarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung wird im Juni 2020 ein effektiver Jahreszins von durchschnittlich 0,76 Prozent verlangt. Damit liegt der aktuelle Zinssatz knapp über dem Allzeittief von März 2020 (0,65 Prozent). Für die zweite Jahreshälfte 2020 prognostizieren Finanzexperten für Baudarlehen ein ähnlich niedriges Zinsniveau wie bisher.
Junger Mann mit Brille sitzt auf Bänkchen im Wohnzimmer und blickt konzentriert auf Tablet

Die Folge der aktuellen Niedrigzinsen: Wer jetzt einen Kredit aufnimmt, um ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, zahlt sehr viel weniger Zinsen für die Baufinanzierung als in der Vergangenheit. Selbst Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung werden zu Konditionen von unter einem Prozent angeboten.

Zum Vergleich: Noch im Mai 2011 waren Immobilien­käufer und Häuslebauer froh über einen Baukredit zu vier Prozent.

Was beeinflusst die Bauzinsen 2020?

Dass die Bauzinsen sich auf einem konstant niedrigen Niveau befinden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen versucht die Währungsbehörde, die europäische Wirtschaft anzukurbeln. Zudem hält sie den europäischen Leitzins seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sinken die Zinsen für Baudarlehen und ermöglichen so entsprechend günstige Immobilienkredite. Darüber hinaus beeinflussen politische Unruhen die Höhe der Bauzinsen 2020 – etwa der Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union oder der Handelskrieg zwischen China und den USA.

Unvorhersehbare Ereignisse wie die Corona-Krise führen ebenfalls zu Schwankungen der Bauzinsen. Der Grund: Kommt es zu wirtschaftlichen Unsicherheiten, kaufen Anleger vermehrt sichere Bundesanleihen. Dadurch sinken deren Renditen, die gleichzeitig Wegweiser für die Bauzinsentwicklung sind. Kurz gesagt: Sinken die Renditen von Bundesanleihen, sinkt auch das Zinsniveau für Baufinanzierungen.

Mittel- bis langfristige Bauzins­entwicklung bleibt unklar

Wie die Bauzinsen sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. Fest steht: Bleiben die Renditen der Bundesanleihen weiterhin niedrig, sollten auch die Bauzinsen in den nächsten Jahren nicht signifikant steigen.

Jedoch ist nicht auszuschließen, dass der Markt sich unerwartet erholt und der Zinssatz für Baudarlehen entsprechend steigt. Bedenken Sie darüber hinaus, dass die Zinskosten Ihrer Baufinanzierung nur die halbe Miete sind. Auch die Immobilie hat ihren Preis. Und im Gegensatz zum Zinsniveau steigen die Immobilienpreise bislang in Großstädten immer weiter an.

Negative Bauzinsen: Kommt die zinslose Baufinan­zier­ung?

Die Europäischen Zentralbank setzt weiterhin auf Niedrigzinsen. Dieser Abwärtstrend könnte negative Bauzinsen zur Folge haben. Negativ­zinsen würden zu einer zinslosen Immobilien­finanzierung führen. Das heißt: Sie müssten weniger zurückzahlen als Sie sich ursprünglich ausgeliehen haben.

Ein Beispiel: Wenn Sie einen Hauskredit über 200.000 Euro aufnehmen und sich Minuszinsen in Höhe von -0,2 Prozent für zehn Jahre sichern, zahlen Sie am Ende der Zinsbindungsfrist nur 196.000 Euro an den Darlehensgeber zurück.

In Dänemark und der Schweiz sind Minuszinsen bei Immobiliendarlehen bereits möglich. Ob negative Bauzinsen auch in Deutschland spruchreif werden, bleibt abzuwarten. Aktuell halten es Baufinanzierungsexperten eher für unwahrscheinlich, dass Banken und Sparkassen in Deutschland Immobilienkredite mit Minuszins vergeben werden.

Bauzinsen im Vergleich
Steigende Darlehenszinsen können erheblichen Einfluss auf Ihre Bau- oder Anschlussfinanzierung  nehmen. Wie stark sich ein höherer Sollzins – bei gleichbleibender Rate und Zinsbindung – auf Darlehenslaufzeit und Zinskosten auswirkt, zeigt folgende Bauzins-Tabelle:

Wischen um mehr anzuzeigen

  Niedrige Bauzinsen Höhere Bauzinsen
Darlehenssumme 250.000 Euro 250.000 Euro
Sollzinsbindung 15 Jahre 15 Jahre
Sollzins 1,4 % 2,5 % 
Monatliche Rate  1.000 Euro 1.000 Euro
Gesamtlaufzeit 24 Jahre und 9 Monate 29 Jahre und 4 Monate
Gesamt-Zinskosten nach 15 Jahren 38.507,26 Euro 75.482,49 Euro

Steigt der Bauzinssatz von 1,4 auf 2,5 Prozent, verlängert sich einerseits die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens um knapp fünf Jahre. Zum anderen verdoppeln sich die Zinskosten, die Sie im Laufe der Zinsbindung an das Geldinstitut zahlen müssen. Statt circa 38.500 Euro kommen Zinszahlungen von rund 75.500 Euro auf Sie zu. Diese Mehrkosten hätten Sie sich bei einem früheren Darlehensabschluss gespart.

Fazit: Behalten Sie die aktuelle Zinsentwicklung im Auge, um sich die bestmöglichen Konditionen für Ihre Baufinanzierung zu sichern.

Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Wer sich bereits in der ersten Finanzierungsrunde seiner Immobilie befindet, kann die aktuell positive Bauzinsentwicklung ebenfalls sinnvoll für sich nutzen. Diese drei Möglichkeiten bieten sich für eine günstige Anschluss­finanzierung an:

  1. Forward Darlehen: Mit dieser besonderen Form der Anschluss­fi­nan­zierung können Sie sich den aktuell günstigen Zinssatz bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus sichern. Potenziell steigende Bauzinsen können Ihnen dann nichts mehr anhaben.
  2. Umschuldung: Damit lösen Sie Ihren laufenden Kredit ab, übertragen ihn zu einem neuen Darlehensgeber und profitieren dort meist von noch günstigeren Zinsen.
  3. Bausparvertrag: In einen Bausparvertrag zahlen Sie monatlich einen bestimmten Geldbetrag ein, um eine von Ihnen gewählte Darlehens­summe anzusparen. Der Zinssatz für dieses Darlehen wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt. Entscheiden Sie sich jetzt für einen Bausparvertrag, sichern sich damit den aktuell günstigen Zinssatz.
Illustration Info: Gut zu wissen
4 von 8
Rückblick
Die Bauzinsenentwicklung in der Vergangenheit zeigt, wie günstig Immobilienkredite heute tatsächlich sind. Über Jahrzehnte hinweg lagen die Zinssätze für Baudarlehen um ein Vielfaches über dem jetzigen Niveau. 
Infografik Entwicklung der Bauzinsen von 1990 bis 2020

Während Anfang der 1990er-Jahre noch Hypotheken­zinsen von neun Prozent und mehr verlangt wurden, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen um weitere zwei Prozentpunkte auf durchschnittlich 4,4 Prozent.

Bauzinsentwicklung in den letzten zehn Jahren

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Konditionen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Laut FMH-Finanzbe­ratung erreichten Baukredite mit zehn­jähriger Zinsbindung ihren vorläufigen Tiefststand im Juli 2019, als sie bei einem effektivem Jahreszins von 0,6 Prozent landeten.

Fazit: In den 1980ern und 1990ern zahlten Kredit­nehmer fast die komplette Kredit­summe (z.B. 200.000 Euro) nochmal als Zinskosten an die Bank – insgesamt also fast 400.000 Euro. Bei heutiger Bauzinsenent­wick­lung kommt nur noch circa ein Drittel davon als Bauzinsen auf Sie zu.

5 von 8
Bewertungskriterien
Junge Bänkerin zeigt älterem Mann Dokument mit Vertragsinformationen zur Baufinanzierung

Welches Angebot Ihnen der Darlehensgeber für den Kauf einer Immobilie oder für ein Bauvorhaben macht, hängt wesentlich davon ab, wie er das Risiko eines Kreditausfalls bzw. einer Zwangsversteigerung einschätzt. Normalerweise möchte das Geldinstitut den Kredit am Ende der Laufzeit von Ihnen zurückbekommen.

Aus diesem Grund werden Ihre wirtschaftliche Situation und der Wert der Immobilie genau überprüft, bevor Sie einen Vertrag erhalten. Nur bei optimalen Voraussetzungen profitieren Sie vom besten Zinssatz für Ihre Baufinanzierung.

Folgende vier Aspekte sind dem Kreditgeber besonders wichtig:

 

  1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle. Beamte beispielsweise stellen als Kreditnehmer ein besonders geringes Risiko dar.
  2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 30 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen.
  3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
  4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.
6 von 8
Bauzinsen-Überblick

Egal, ob Sie Ihr Eigenheim bauen oder eine Immobilie kaufen möchten: Die Allianz steht Ihnen mit persönlicher Beratung und individuellen Lösungen für Ihre Baufinanzierung zur Seite.

Bis zu einem Beleihungswert von 50 Prozent des Objektwertes erhalten Sie die besten Finanzierungs­konditionen. Ihr Allianz Vermittler berät Sie gerne bei allen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

Tipps

Die für Sie richtige Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

  • Achten Sie immer auf das Zinsniveau und nutzen Sie aktuell günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
  • Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung und lesen Sie Zinsprognosen.
  • Nutzen Sie Hilfsmittel wie Bauzinsen-Charts oder Baufinanzierungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen.
  • Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber – insbesondere den angebotenen Effektivzinssatz.
  • Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
  • Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.
  • Holen Sie sich eine zweite Meinung ein – zum Beispiel von einem unabhängigen Vermittler.
7 von 8
Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Zinsen berechnen
Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Mit dem Bauzinsen-Rechner können Sie berechnen, welche Zinsen Ihnen die Allianz Baufinanzierung bietet. Neben den aktuellen Bauzinsen erhalten Sie einen Überblick über Ihre monatliche Rate und erfahren, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt.
Träume verwirklichen
Häufige Fragen
  • Gibt es Baufinanzierungen ohne Zinsbindung?

    Ja. Sie haben die Möglichkeit, ein Baudarlehen ohne festen Zinssatz abzuschließen. Es handelt sich um ein sogenanntes variables Darlehen. Im Gegensatz zu einer regulären Immobilien­finanzierung mit Sollzinsbindung verfügen variable Darlehen nicht über einen festen Zinssatz. Stattdessen passen die Hypotheken­zinsen sich alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen an.

    Der Vorteil variabler Zinsen: Sie bleiben flexibel und können Ihre Restschuld mit einer kurzen Kündigungsfrist spontan tilgen. Andererseits besteht das Risiko, dass die Marktzinsen unerwartet steigen und Ihr variables Darlehen am Ende sehr viel teurer ist als ein regulärer Immobilienkredit mit fester Zinsbindung.

  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung?

    Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist ein Schadensersatzanspruch des Kreditgebers im Rahmen Ihrer Baufinanzierung. Die VFE ist fällig, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aus Ihrem Baudarlehen aussteigen.

    Da das Geldinstitut durch Ihren vorzeitigen Austritt einen Teil der versprochenen Bauzinsen verliert, verlangt es als Ausgleich eine finanzielle Entschädigung. Die Höhe der Vorfälligkeits­ent­schädigung liegt schnell bei mehreren tausend Euro. In der Regel berechnet das Kreditinstitut, wie viel Gewinn es bei normaler Weiterführung Ihrer Baufinanzierung gemacht hätte.

8 von 8
Service und Kontakt
Haben Sie noch Fragen zur Allianz Baufinanzierung?
Die Allianz Agentur in Ihrer Nähe
Schnelle Hilfe im Allianz Forum "Allianz hilft"
Allianz Service
Jetzt kontaktieren
Schreiben Sie Ihr Anliegen in unser Kontaktformular - wir kümmern uns darum.
Berechnen Sie Ihren Tarif zur Allianz Versicherung
Online-Rechner
Jetzt berechnen
Berechnen Sie Ihre Baufinanzierung.
Sie benötigen Hilfe?

Hier finden Sie:

  • wichtige Kontakt-Angebote
  • nützliche Service-Links
  • auf Sie persönlich zugeschnitten
Jetzt ausprobieren
+
  • Ansprechpartner vor Ort
  • Hotline