Attraktive Zinsen für die Bau- und Immobilien­finanzierung

Bauzinsen

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihr Ansprechpartner vor Ort bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Der Zinssatz ist unter anderem abhängig von Zinsbindung, Darlehens­höhe (Finanzierungsbetrag) und Beleihungs­auslauf Ihres Baudarlehens beziehungsweise Ihrem Eigenkapitalanteil. In der Regel können Sie zwischen fünf und 30 Jahren – manchmal Zins­bindungs­fristen bis zu 40 Jahren – wählen.
  • Welches Angebot zur Immobilien­finanzierung Sie erhalten, hängt auch von persönlichen Faktoren ab. Dazu gehören z.B. Ihre Bonität, Ihr Eigenkapital, die Höhe der Tilgungsrate, der Wert des Objekts und bei manchen Anbietern auch die Art der Immobiliennutzung.
  • Um ein Baudarlehen mit günstigem Zinssatz zu finden, sollten Sie die aktuelle Zinsentwicklung beobachten und verschiedene Angebote vergleichen. Bauzins­rechner und Info-Charts sorgen für einen umfassenden Überblick.
  • Konditionen: Mit dem Bauzinsrechner können Sie Ihren Bauzins und Ihre monatliche Rate für Ihre Allianz Baufinanzierung berechnen. Die aktuellen Bauzinsen erhalten Sie mit dem Allianz Zins-Abonnement, wenn sich die Zinsen ändern. Dieser allgemeine Ratgeber dient dazu Sie über Bauzinsen zu informieren. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an. 
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Baufinanzierung
Zinsen für Baufinanzierungen befanden sich viele Jahre bis Ende 2021 auf einem historisch niedrigen Zinsniveau. Im Januar 2022 begann ein starker Zinsanstieg bis Juni. Nach einem Rückgang im Sommer erhöhten sich die Zinsen erneut. Im Herbst sanken die Bauzinsen wieder etwas.

Politische Entscheidungen und internationale Ereignisse beeinflussen die Höhe der Bauzinsen. Unvorhersehbare Entwicklungen und plötzliche Katastrophen und Krisen führen ebenfalls zu Schwankungen bei den Zinsen. Grund dafür ist das Verhalten der Anleger, die bei wirtschaftlichen Unsicherheiten vermehrt sichere Bundesanleihen kaufen. Die Anleihen sind oft Wegweiser für die Bauzinsentwicklung. Aber auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst die Bauzinsen sowie der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank. Dass die Bauzinsen sich bis Ende 2021 auf einem konstant niedrigen Niveau befanden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen unterstützte die Währungsbehörde die europäische Wirtschaft. Zudem hielt sie den europäischen Leitzins viele Jahre auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sanken die Zinsen für Baudarlehen. 

Um der steigenden Inflationsrate im europäischen Währungsraum, getrieben durch deutlich gestiegene Energie- und Nahrungsmittelpreise, entgegenzuwirken, hat sich die EZB im Juli 2022 dazu entschlossen den Leitzins um 0,5%-Punkte auf 0,5 % zu erhöhen. Der Leitzins ist wichtig, weil sich Geschäftsbanken zu diesem Zinssatz neues Geld bei der EZB leihen. Nach dem die Inflationsrate weiterhin auf sehr hohem Niveau lag, beschloss die EZB am 08.09.2022 eine weitere Erhöhung des Leitzinses um 0,75 %-Punkte auf 1,25 %. Das ist der höchsten Zinssprung seit 2002. Nach dem die Inflationsrate im Oktober 2022 weiter gestiegen ist, erhöhte die EZB erneut den Leitzins am 27.10.2022 um 0,75 %-Punkte auf 2 %.

Wegen der nach wie vor hohen Teuerungsrate im Euroraum beschloss die EZB am 15.12.2022 den Leitzins um 0,5 % auf jetzt in Summe 2,5% zu erhöhen. Die EZB strebt für den gesamten Währungsraum mittelfristig eine Jahresteuerungsrate von etwa 2 % an.

Die Bauzinsen und deren Höhe hängen nicht direkt vom Leitzins ab. Die Verzinsung von Bundesanleihen sind die Orientierungsgröße. Schon bevor die EZB eine Leitzinserhöhung beschloss, sind die Bauzinsen bereits gestiegen

Die Zinsentwicklung in 2022 begann im Januar mit einem rasanten Anstieg. Die Bauzinsen faden Ihren Höhepunkt im Juni. Anschließend waren die Zinsen rückläufig bis Ende August, stiegen aber erneut bis Oktober. Im November fielen die Zinssätze leicht. Bis Mitte Dezember blieben die Zinsen auf gleichem Niveau wie im November. Wie sich die Bauzinsen in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. 

Durch den deutlichen Zinsanstieg verringert sich die Anzahl der Nachfrager im Markt, weil mehr Eigenkapital als bisher für den Immobilienerwerb erforderlich ist. Das wirkt sich auf die Immobilienpreise aus, die teilweise in verschiedenen Regionen leicht zurückgehen.

Mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner können Sie sich den aktuellen Zinssatz und die monatliche Rate für Ihr Immobilienvorhaben berechnen. Wenn Sie zum Beispiel 30 Jahre Zinsbindung vereinbaren wollen, so sichern Sie sich mit einem Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgerdarlehens zum Beispiel den aktuellen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens. So sind Sie unabhängig von einem möglicherweise in Zukunft höheren Zinsniveau. Der Zins für eine längere Zinsbindungszeit liegt etwas höher als bei kürzeren, wegen der langfristigen Zinssicherheit. Sie bleiben flexibel, weil die Allianz Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzung anbietet.

Um den gestiegenen Energiepreisen entgegen zu wirken und zur Reduzierung des CO2-Austoßes zum Schutz des Klimas, können Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren oder gleich energieeffizient bauen. Die Allianz unterstützt Sie bei der Finanzierung einer bestehenden Immobilie mit gleichzeitiger energetischer Modernisierung. Sie erhalten einen Zinsvorteil, wenn Ihre Immobilie nach Abschluss der Maßnahmen die Energieeffizienzklasse A+, A oder B erreicht. Das gilt auch bei Neubau mit den gleichen Energieeffizienzklassen. Diese Aktion gilt bis 30.06.2023.

Die Entwicklung der Allianz Bauzinsen (Effektivzinssatz) für eine 10-jährige Zinsfestschreibung in 2022 begann mit 1,43 % im Januar, fortgesetzt im Februar mit 1,78 %, im März 2,19 % und im April mit 2,81 % sowie im Mai mit 3,17 %. Der bisherige Höhepunkt wurde im Juni mit 4,19 % erreicht. Im Juli (3,67 %) und August (3,03 %) sanken die Zinsen etwas, um im Oktober wieder auf 4,17 % anzuziehen. Im November sank der Zinssatz auf 3,65 % und blieb bis Mitte Dezember stehen. 

Ein Rückblick in die Vergangenheit der Bauzinsentwicklung zeigt, wie sich die Zinsen im Zeitablauf geändert haben und wie günstig die Zinsen zum Beispiel von 2015 bis 2021 waren. Viele Jahre davor lagen die Zinssätze für Baudarlehen deutlich über 4 Prozent, zeitweise auch über 5 Prozent. Nach Jahren der Niedrigzinsen teilweise unter 1 Prozent für 10 Jahre Zinsbindung sind die Zinsen 2022 deutlich angestiegen.

Während Anfang der 1990er-Jahre die Hypotheken­zinsen bei neun Prozent und mehr standen, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen auf 4,4 Prozent.

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Konditionen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Laut FMH-Finanzbe­ratung erreichten Baukredite mit zehn­jähriger Zinsbindung ihren vorläufigen Tiefststand im Juli 2019, als sie bei einem effektivem Jahreszins von 0,6 Prozent landeten.

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Bauzinsen-Überblick
Egal, ob Sie Ihr Eigenheim bauen oder eine Immobilie kaufen möchten: Die Allianz steht Ihnen mit persönlicher Beratung und individuellen Lösungen für Ihre Baufinanzierung zur Seite. Ihr Allianz Vermittler berät Sie gerne bei allen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

Die für Sie richtige Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

  • Achten Sie immer auf das Zinsniveau und nutzen Sie günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
  • Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung und lesen Sie Zinsprognosen.
  • Nutzen Sie Hilfsmittel wie Bauzinsen-Charts oder Baufinanzierungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen.
  • Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber.
  • Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
  • Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.
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Erklärung
Bieten Ihnen Versicherungsunternehmen oder Banken ein Immobiliendarlehen an, so berechnen sie Ihnen Bauzinsen – auch Hypothekenzinsen, Immobilienzinsen oder Darlehenszinsen genannt. Zinsen sind die Kosten für das geliehene Geld. Es handelt sich dabei um den durchschnittlichen Zinssatz in Prozent pro Jahr. Sie zahlen monatlich eine Rate an das Geldinstitut, die sich aus Sollzins und Tilgungssatz zusammensetzt. Dies gilt sowohl für eine Baufinanzierung als auch für eine Anschlussfinanzierung, egal ob es sich um eine Wohnung oder ein Haus handelt.
Ob Neubau oder Kauf, wer ein Immobiliendarlehen aufnehmen möchte, sollte nicht nur das aktuelle Zinsniveau und die Immobilienpreise im Auge behalten. Auch die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist (sog. Sollzinsbindung) ist von großer Bedeutung. Denn abhängig davon variiert der Zinssatz, den Sie vom Kreditgeber für Ihr Baudarlehen erhalten. Die passende Zinsbindung ist wichtig, da der Zinssatz sich für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung in der Regel nicht mehr ändern lässt. Nach 10 Jahren besteht eine Kündigungsmöglichkeit nach § 489 BGB.

Bei der Zinsbindungsfrist haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Je nach Darlehensbetrag eignen sich fünf, zehn oder 15 Jahre. Bei höheren und hohen Kreditbeträgen eignen sich längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung.

  • Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung zwischen 5 und 10 Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
  • Bei steigenden Zinsen bietet es sich an, eine mittlere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren zu wählen. So machen Sie sich unabhängig vom Zinsanstieg. 
  • Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer zahlen Sie dem Kreditgeber nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. Er kann für einige Jahre oder für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt werden. 

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten. Dazu gehören unter anderem Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. Für einen Vergleich sollte die Zinsfestschreibungszeit gleich sein.

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, kann das Kreditinstitut z.B. über eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung auf die Immobilie zugreifen.

Illustration Info: Gut zu wissen
Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Obwohl das allgemeine Zinsumfeld für alle gleich ist, erhalten Sie bei verschiedenen Darlehensanbietern verschiedene Bauzinssätze.

Die Gründe: Jeder Kreditgeber schlägt auf die reinen Finanzierungskosten neben seiner Gewinnmarge die internen Kosten sowie die Verwaltungskosten auf. Dabei kann die Gewinnmarge insbesondere auch von den Zielen des Kreditinstituts abhängen, unter anderem auch, welche Zinspolitik und Anlagestrategie sie verfolgt.

Lebensversicherungen bevorzugen beispielsweise eher lange Zinsbindungen und bieten diese günstiger an als kürzere. Banken dagegen setzen meist auf kürzere, da sie anderen rechtlichen Bedingungen unterliegen.

Welche Darlehensgeber gerade attraktive Bauzinsen anbietet, zeigt nur ein direkter Vergleich. Hierbei helfen Bauzinsen-Charts und -tabellen. Die Zinsen der Allianz können Sie mit dem Bauzinsrechner ermitteln.

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Bauzinsen im Vergleich
Steigende Darlehenszinsen können erheblichen Einfluss auf Ihre Bau- oder Anschlussfinanzierung nehmen. Wie stark sich ein höherer Sollzins – bei gleichbleibender Rate und Zinsbindung – auf Darlehenslaufzeit und Zinskosten auswirkt, zeigt folgende Bauzins-Tabelle.
Rechenbeispiel:

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Niedrige Bauzinsen
Höhere Bauzinsen
Darlehenssumme 250.000 Euro
250.000 Euro
Sollzinsbindung 15 Jahre
15 Jahre
Sollzins 1,4 % 2,5 %
Tilgungssatz 3,4 % 2,3 %
Monatliche Rate 
1.000 Euro
1.000 Euro
Gesamtlaufzeit 24 Jahre und 9 Monate
29 Jahre und 4 Monate
Zinszahlung nach 15 Jahren 38.507,26 € 75.482,49 €
Steigt der Bauzinssatz von 1,4 auf 2,5 Prozent, verlängert sich zum einen die Gesamtlaufzeit Ihres Darlehens um knapp fünf Jahre. Zum anderen verdoppeln sich die Zinskosten, die Sie im Laufe der Zinsbindung an das Geldinstitut zahlen müssen. Statt circa 38.500 Euro kommen Zinszahlungen von rund 75.500 Euro auf Sie zu.
Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Wer sich in der ersten Finanzierungsrunde seiner Immobilie befindet, kann die aktuelle Bauzinsentwicklung sinnvoll für sich nutzen. Diese Möglichkeiten bieten sich für eine günstige Anschluss­finanzierung an:

  1. Das Forward DarlehenZweck dieser Darlehensform ist es, die heutigen Zinsen für die Zukunft im Voraus zu sichern. Dabei wird vermutet, dass das Zinsniveau zukünftig höher liegt als heute. Bis zu drei und mehr Jahren können Sie ein Forward-Darlehen als Annuitätendarlehen mit Restschuld oder auch als Volltilgerdarlehen ohne Restschuld abschließen. Pro Monat Vorlaufzeit ist zum Beispiel ein Sollzinsaufschlag von 0,01 %-Punkten bis 0,03 %-Punkten zu entrichten.
  2. Die Umschuldung: Die Zinsbindungszeit Ihres bisherigen Darlehens läuft aus. Dann habe Sie die Möglichkeit zu einem anderen Kreditgeber umzuschulden, der oft attraktivere Konditionen bietet.
  3. Der Bausparvertrag: In einen Bausparvertrag zahlen Sie monatlich einen bestimmten Geldbetrag ein, um einen Teil der von Ihnen gewählten Darlehenssumme anzusparen. Den anderen Teil erhalten Sie als Bauspardarlehen, das Sie nach der Wartezeit und Zuteilung erhalten und anschließend monatlich mit Zins und Tilgung zurückzahlen. Der Zinssatz für dieses Darlehen wird bereits bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegt. Entscheiden Sie sich jetzt für einen Bausparvertrag, sichern sich damit die aktuellen Bausparkonditionen und Darlehenszinsen.
Illustration Info: Gut zu wissen
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Bewertungskriterien
Welches Angebot Ihnen der Darlehensgeber für den Kauf einer Immobilie oder für ein Bauvorhaben macht, hängt wesentlich davon ab, wie er das Risiko eines Kreditausfalls bzw. einer Zwangsversteigerung einschätzt. 
  
Aus diesem Grund werden Ihre wirtschaftliche Situation und der Wert der Immobilie genau überprüft, bevor Sie einen Vertrag erhalten. Je weniger Risiko eine Baufinanzierung für den Kreditgeber bedeutet, desto günstiger sind die Zinsen. Ein Beispiel ist der Finanzierungsauslauf, auch Beleihungsauslauf genannt. Je höher der Finanzierungsauslauf, desto höher ist der Zinssatz für Ihre Baufinanzierung. Umgekehrt, je höher der Eigenkapitalanteil, desto günstiger ist der Zins.
  1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle, also ob Sie angestellt oder selbständig sind. 
  2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 80 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 20 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen (Darlehenszinsen). Zusätzlich kommen noch die Erwerbsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten etc. dazu.
  3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
  4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.
Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Zinsen berechnen
Illustration Frau am Computer Zinsen berechnen
Mit dem Bauzinsen-Rechner können Sie berechnen, welche Zinsen Ihnen die Allianz Baufinanzierung bietet. Neben den aktuellen Bauzinsen erhalten Sie einen Überblick über Ihre monatliche Rate und erfahren, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ausfällt.
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Häufige Fragen
  • Gibt es Baufinanzierungen ohne Zinsbindung?

    Ja. Sie haben die Möglichkeit, ein Baudarlehen ohne festen Zinssatz abzuschließen. Es handelt sich um ein sogenanntes variables Darlehen. Im Gegensatz zu einer regulären Immobilien­finanzierung mit Sollzinsbindung verfügen variable Darlehen nicht über einen festen Zinssatz. Stattdessen passen die Hypotheken­zinsen sich alle drei Monate an die aktuellen Marktzinsen an.

    Der Vorteil variabler Zinsen: Sie bleiben flexibel und können Ihre Restschuld mit einer kurzen Kündigungsfrist spontan tilgen. Andererseits besteht das Risiko, dass die Marktzinsen unerwartet steigen und Ihr variables Darlehen am Ende sehr viel teurer ist als ein regulärer Immobilienkredit mit fester Zinsbindung.

  • Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung?

    Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist ein Schadensersatzanspruch des Kreditgebers im Rahmen Ihrer Baufinanzierung. Die VFE ist fällig, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist aus Ihrem Baudarlehen aussteigen.

    Da das Geldinstitut durch Ihren vorzeitigen Austritt einen Teil der versprochenen Bauzinsen verliert, verlangt es als Ausgleich eine finanzielle Entschädigung. Die Höhe der Vorfälligkeits­ent­schädigung liegt schnell bei mehreren tausend Euro. In der Regel berechnet das Kreditinstitut, wie viel Gewinn es bei normaler Weiterführung Ihrer Baufinanzierung gemacht hätte.

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