Bau­zinsen

Bauzinsen sind die Kosten, die Sie als Kreditnehmer:in für einen Immobilienkredit an den Kreditgeber zahlen müssen. Sehr oft sind mit dem Begriff Bauzinsen die Standardzinsen für Immobilienkredite gemeint und nicht der individuelle Zinssatz. Wie hoch die Bauzinsen sind, hängt ab vom allgemeinen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt und individuellen Faktoren (Eigenkapital, Bonität, Zustand der Immobilie). Bauzinsen werden als durchschnittlicher Zinssatz in Prozent pro Jahr angegeben. Es wird dabei zwischen Sollzins und Effektivzins unterschieden. Der Sollzins (oder Nominalzins) ist der vereinbarte Zinssatz für den Kredit. Im Effektivzins sind zusätzlich auch alle Zusatzkosten, zum Beispiel Gebühren, enthalten. Der Effektivzins wird auch "effektiver Jahreszins" genannt. Bauzinsen sind Darlehenszinsen. Die Begriffe Hypothekenzinsen, Immobilienzinsen und Bauzinsen werden synonym verwendet.

Was sind  Zinsen? Zinsen sind die Kosten für geliehenes Geld. Sie zahlen mit den Zinsen das geliehene Geld noch nicht zurück. Eine regelmäßige Rückzahlung eines Darlehens, die sogenannte Tilgung, ist zusätzlich zu den Zinsen zu leisten. Üblicherweise zahlen Sie für Ihre Baufinanzierung eine monatliche Rate an den Kreditgeber, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt.

Die Bauzinsen (Hypothekenzinsen) für ein privates Immobiliendarlehen mit 10 und 20 Jahren Zinsbindung lagen im Mai 2025 bei 3,57 % und 4,00 % Sollzinssatz (Quelle: FMH-Finanzberatung). Im März war ein deutlicher Anstieg zu verzeichnen. Insgesamt sind die Sollzinsen wieder rückläufig.

Die Deutsche Bundesbank führt seit 1967 eine Zinsstatistik über die Zinssätze für Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke. Trotzdem ist ein Vergleich der historischen Bauzinsen über einen längeren Zeitraum hinweg schwierig, weil die Immobilienpreise, also die Kaufsumme für Immobilen, vor 20 oder vor 50 Jahren nicht so hoch waren wie heute und auch die Kaufkraft sich im Lauf der Jahrzehnte verändert hat. Vereinfacht kann gesagt werden, dass die Bauzinsen (10 Jahre Zinsbindung) im Verlauf seit 1970, in den letzten 50 Jahren konstant gesunken sind. Immobilienkäufer:innen in den 70er bis 90er Jahren mussten 5 bis 8 Prozent Zinsen für ihr Immobiliendarlehen zahlen. Zur Jahrtausendwende sanken die Bauzinsen erstmals unter 5 Prozent und erreichten dann in den Jahren 2015 bis 2022 ein historisches Tief von 3 bis 1 Prozent. Gleichzeitig kletterten die Immobilienpreise auf ein historisches Hoch. Von Februar bis Oktober 2022 stiegen die Bauzinsen bis auf ca. 4 Prozent an. Bauzinsen von ca. 4 Prozent sind vergleichbar mit den Zinsen zum Ende der 90er bis 2000er Jahre.

Wie hoch die Bauzinsen sind, hängt hauptsächlich von der Entwicklung des Kapitalmarkts aber auch von individuellen Risikofaktoren und der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt ab. Die Höhe der Bauzinsen wird unmittelbar von der Höhe der Zinsen für Pfandbriefe (Pfandbriefzinsen) beeinflusst und indirekt durch die Höhe des Leitzinses der Europäischen Zentralbank.

Um das Geld für die Immobilienkredite ihrer Kunden und Kundinnen bereitstellen zu können, geben Banken sogenannte Pfandbriefe (Refinanzierung) aus. Pfandbriefe sind festverzinsliche Wertpapiere mit einer festen Laufzeit. Pfandbriefe funktionieren ähnlich wie ein Kredit. Anleger:innen kaufen den Pfandbrief und bekommen dafür von der Bank für die Dauer der festgelegten Laufzeit festgelegte Zinsen, die normalerweise jährlich ausgezahlt werden. Am Ende der Laufzeit bekommen die Anleger:innen ihr Geld wieder zurück. Das Geld der Bank, das sie an die Darlehensnehmer:innen ausgibt, hat sich die Bank im Grunde also über Pfandbriefe selbst auch nur geliehen. Der Gewinn der Bank ist dabei ein Margengeschäft. Das heißt sie muss von ihren Kundinnen und Kunden Bauzinsen verlangen die höher sind als die Zinsen, die sie für die Refinanzierung durch Pfandbriefe auszahlen muss. Deshalb ist der Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Pfandbriefzinsen direkt: Steigen die Zinsen für Pfandbriefe, steigen auch die Bauzinsen. Fallen die Zinsen für Pfandbriefe, fallen auch die Bauzinsen. Als Referenzwert für die Entwicklung der Pfandbriefzinsen kann der Zinssatz für die 10-jährige Staatsanleihe (10-jährige Bundesanleihe) dienen. Eine Statistik über die Entwicklung der 10-jährige Bundesanleihe und auch über die durchschnittliche Zinsentwicklung von Pfandbriefen wird von der Deutschen Bundesbank regelmäßig veröffentlicht.

Es gibt einen starken Zusammenhang zwischen der Höhe des europäischen Leitzinses (EZB-Leitzins, Hauptrefinanzierungssatz) und der Höhe der Bauzinsen. Steigt der Leitzins (genauer gesagt der Hauptrefinanzierungssatz), steigen auch die Refinanzierungskosten der Banken. Die Banken müssen für die Pfandbriefe, mit denen sie die Immobiliendarlehen Ihrer Kundinnen und Kunden refinanzieren, ebenfalls höhere Zinsen an ihre Anleger:innen auszahlen. Diese Zinskosten geben sie dann über einen höheren Bauzins wieder an die Darlehensnehmer:innen von Immobilienfinanzierungen weiter. Steigt der EZB-Leitzins, steigen auch die Bauzinsen. Sinkt der EZB-Leitzins, sinken auch die Bauzinsen. Die Bauzinsen bewegen sich aber nicht immer genau mit dem Leitzins. Der Zusammenhang ist indirekt und die Änderung der Bauzinsen im Vergleich zum Leitzins erfolgen manchmal verspätet oder vorzeitig, weil die EZB eine Zinsänderung zum Beispiel vorab angekündigt hat und viele Anbieter das sofort berücksichtigen wollen.

Auch der amerikanische Leitzins (Federal Funds Rate), der von der US-Notenbank (Federal Reserve) festgelegt wird, beeinflusst die Bauzinsen in Deutschland indirekt. Steigt der US-Leitzins, wird es attraktiver, Geld in den USA anzulegen. Um zu verhindern, dass sich Investitionen aus Europa nach Amerika verschieben, steht die Europäische Zentralbank unter Druck, in der Folge auch den europäischen Leitzins anzuheben. Für Banken kann es von Vorteil sein, wenn sie präventiv und möglichst früh auf zu erwartende Zinsänderungen reagieren. Einige Banken warten deshalb vielleicht die Reaktion der EZB gar nicht mehr ab und passen ihre Bauzinsen schon mit den Änderungen des US-Leitzinses an.

Neben der Zinsentwicklung auf dem Kapitalmarkt wird die schlussendliche Höhe der Bauzinsen auch davon bestimmt, wie hoch oder niedrig der Darlehensgeber das individuelle Risiko Ihrer Immobilienfinanzierung einschätzt. Ist sich der Darlehensgeber sicher, dass Sie das Darlehen abbezahlen können, bietet er Ihnen möglicherweise einen günstigeren Zinssatz an. Sieht der Darlehensgeber für Ihre Baufinanzierung ein erhöhtes Risiko (Ausfallrisiko), wird er das möglicherweise durch Zinsaufschläge ausgleichen. Die Kriterien zur Risikobewertung unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter. Sie lassen sich grob einteilen in sehr persönliche Faktoren (z. B. Alter, Einkommenssituation und Bonität), die Bewertung der Immobilie und Faktoren, die sich aus den Rahmendaten Ihres Darlehens ergeben (z. B. Höhe des Eigenkapitals, Höhe der Tilgung, Zinsbindungsdauer, Darlehenshöhe). Häufige Faktoren mit Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen sind:

• Kreditwürdigkeit (Bonität): Je höher, desto niedriger ist der Bauzins.
• Eigenkapital: Je mehr, desto niedriger ist der Bauzins (20 bis 40 % Eigenkapital sind ein guter Wert).
• Verwendungszweck der Immobilie: bei Eigennutzung ist der Bauzins oft niedriger.
• Tilgungsrate: Je höher, desto niedriger ist der Bauzins.

Die Bauzinsen der Allianz Baufinanzierung finden Sie in dieser Zinstabelle. Mit dem Allianz Zins-Abonnement werden Sie immer dann benachrichtigt, wenn sich die Zinsen ändern. Mit dem Bauzinsrechner können Sie Ihren Bauzins und Ihre monatliche Rate für Ihre Allianz Baufinanzierung berechnen. Ihr:e Allianz Vermittler:in berät Sie gerne bei allen Fragen rund um die Immobilienfinanzierung.

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