Bauzinsen

Dass die Bauzinsen sich bis Ende 2021 auf einem konstant niedrigen Niveau befanden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen versucht die Währungsbehörde, die europäische Wirtschaft anzukurbeln. Zudem hielt sie den europäischen Leitzins seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sanken die Zinsen für Baudarlehen. Darüber hinaus beeinflussen politische Entscheidungen und internationale Ereignisse die Höhe der Bauzinsen. Um der steigenden Inflationsrate in Deutschland, getrieben durch deutlich gestiegene Energie- und Nahrungsmittelpreise, entgegenzuwirken, hat sich die EZB im Juli 2022 dazu entschlossen den Leitzins um 0,5%-Punkte auf 0,5 % zu erhöhen. Der Leitzins ist wichtig, weil sich Geschäftsbanken zu diesem Zinssatz neues Geld bei der EZB leihen. Nach dem die Inflationsrate nach wie vor auf sehr hohem Niveau liegt, im August 2022 bei 9,1 %, beschloss die EZB am 08.09.2022 eine weitere Erhöhung des Leitzinses um 0,75 %-Punkte auf jetzt 1,25 %. Das ist der höchsten Zinssprung seit 2002. Für den gesamten Währungsraum wird mittelfristig eine Jahresteuerungsrate von 2 % angestrebt.

Unvorhersehbare Ereignisse wie die Corona-Krise führen ebenfalls zu Schwankungen der Bauzinsen. Der Grund: Kommt es zu wirtschaftlichen Unsicherheiten, kaufen Anleger vermehrt sichere Bundesanleihen. Sie sind oft Wegweiser für die Bauzinsentwicklung. Bauzinsen hängen auch ab von der Nachfrage im Immobilienmarkt und vom aktuellen Leitzins der Europäischen Zentralbank.

Nachdem im zweiten Halbjahr 2021 wenig Bewegung im Zinsmarkt festzustellen war und die EZB ihre „Nullzinspolitik“ weiterverfolgte, zeigt sich seit Januar 2022 eine ganz neue Entwicklung. Seit Jahresanfang stiegen die Bauzinsen schnell und stark bis Juni. Im Juli und August gaben die Zinsen nach und fielen langsam. Im September zeichnet sich wieder ein Zinsanstieg ab.

Mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner können Sie sich den aktuellen Zinssatz und die monatliche Rate für Ihr Immobilienvorhaben berechnen. Wenn Sie z.B. 25 Jahre Zinsbindung vereinbaren wollen, so sichern Sie sich mit einem Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgerdarlehens zum Beispiel den aktuellen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens. So sind Sie unabhängig von einem möglicherweise in Zukunft höheren Zinsniveau. Der Zins für eine längere Zinsbindungszeit liegt etwas höher als bei kürzeren, wegen der langfristigen Zinssicherheit.

Insbesondere in Zeiten von hohen Energiepreisen und Klimawandel sollte beim Immobilienkauf darauf geachtet werden, gleich Modernisierungsmaßnahmen für ein energieeffizientes Haus zu ermitteln und mitzufinanzieren.

Die Bauzinsentwicklung in der Vergangenheit zeigt, wie sich die Zinsen im Zeitablauf geändert haben und wie günstig die Zinsen zum Beispiel von 2015 bis 2021 waren. Viele Jahre davor lagen die Zinssätze für Baudarlehen deutlich über 4 Prozent, zeitweise auch über 5 Prozent. Nach Jahren der Niedrigzinsen teilweise unter 1 Prozent für 10 Jahre Zinsbindung sind die Zinsen 2022 deutlich angestiegen. Die Baupreise und Immobilienpreise erhöhten sich im gleichen Zeitraum ebenfalls.

Während Anfang der 1990er-Jahre noch Hypotheken­zinsen von neun Prozent und mehr verlangt wurden, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen um weitere zwei Prozentpunkte auf durchschnittlich 4,4 Prozent.

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Konditionen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Laut FMH-Finanzbe­ratung erreichten Baukredite mit zehn­jähriger Zinsbindung ihren vorläufigen Tiefststand im Juli 2019, als sie bei einem effektivem Jahreszins von 0,6 Prozent landeten.

Wie die Bauzinsen sich in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. 

Zinsen sind der Preis für die geliehene Darlehenssumme und damit wichtig. Aber auch der Preis für eine Wohnung oder ein Haus muss bei einer Baufinanzierung berücksichtigt werden. Dabei spielen die eigene Bonität und die Höhe des Eigenkapitals eine zentrale Rolle, um festzustellen wie hoch die monatliche Rate sein darf, um ein Darlehen auch wieder zurückzuzahlen zu können.

Durch die in 2022 gestiegenen Bauzinsen verteuern sich Immobilienfinanzierungen. Dadurch werden zum Beispiel Eigentumswohnungen zur Vermietung für Kapitalanleger weniger interessant, weil die Renditen zurückgehen. Insgesamt verringert sich die Anzahl der Nachfrager im Markt, weil mehr Eigenkapital als bisher für den Immobilienerwerb erforderlich ist. Das wirkt sich auf die Immobilienpreise aus, die in manchen Regionen nicht weiter steigen oder schon etwas nachgeben.

Die für Sie richtige Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

• Achten Sie immer auf das Zinsniveau und nutzen Sie günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
• Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung und lesen Sie Zinsprognosen.
• Nutzen Sie Hilfsmittel wie Bauzinsen-Charts oder Baufinanzierungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen.
• Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber.
• Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
• Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.
• Holen Sie sich eine zweite Meinung ein.

Bei der Zinsbindungsfrist haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Üblich sind fünf, zehn oder 15 Jahre. Auch längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren sind möglich. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung. Als Faustregel gilt:

• Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung zwischen 5 und 10 Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
• Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer zahlen Sie dem Kreditgeber nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. Er kann für einige Jahre oder für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt werden. 

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten. Dazu gehören unter anderem Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. Für einen Vergleich sollte die Zinsfestschreibungszeit gleich sein.

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, kann das Kreditinstitut z.B. über eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung auf die Immobilie zugreifen.

1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle, also ob Sie angestellt oder selbständig sind. 
2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 30 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen.
3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.