Bauzinsen

Politische Entscheidungen und internationale Ereignisse beeinflussen die Höhe der Bauzinsen. Unvorhersehbare Entwicklungen und plötzliche Katastrophen und Krisen führen ebenfalls zu Schwankungen bei den Zinsen. Grund dafür ist das Verhalten der Anleger, die bei wirtschaftlichen Unsicherheiten vermehrt sichere Bundesanleihen kaufen. Die Anleihen sind oft Wegweiser für die Bauzinsentwicklung. Aber auch die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt beeinflusst die Bauzinsen sowie der aktuelle Leitzins der Europäischen Zentralbank. Dass die Bauzinsen sich bis Ende 2021 auf einem niedrigen Niveau befanden, ist zum großen Teil der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) geschuldet. Mit Niedrigzinsen unterstützte die Währungsbehörde die europäische Wirtschaft. Zudem hielt sie den europäischen Leitzins viele Jahre auf einem niedrigen Niveau. In der Folge sanken die Zinsen für Baudarlehen. 

Um der gestiegenen Inflationsrate im europäischen Währungsraum, getrieben durch stark erhöhte Energie- und Nahrungsmittelpreise, entgegenzuwirken, hat sich die EZB im Juli 2022 dazu entschlossen, den Leitzins um 0,5 %-Punkte auf 0,5% zu erhöhen. Der Leitzins ist wichtig, weil sich Geschäftsbanken zu diesem Zinssatz neues Geld bei der EZB leihen. Nachdem die Inflationsrate weiterhin auf sehr hohem Niveau lag, beschloss die EZB am 08.09.2022 eine weitere Erhöhung des Leitzinses um 0,75 %-Punkte auf 1,25 %. Das ist der höchste Zinssprung seit 2002. Die Inflationsrate stieg im Oktober 2022 weiter, erhöhte die EZB den Leitzins am 27.10.2022 um 0,75 %-Punkte auf 2 %.

Wegen der nach wie vor hohen Teuerungsrate im Euroraum beschloss die EZB am 15.12.2022 den Leitzins um 0,5 %-Punkte auf 2,5% zu erhöhen. Bei Ihrer Tagung am 02.02.2023 hob die EZB erneut den Leitzins um 0,5 %-Punkte auf 3 % an. Eine weitere Erhöhung um 0,5%-Punkte auf 3,5 % erfolgte am 16.03.2023. Nachdem die Inflationsrate nach wie vor hoch ist, wurde der Leitzins am 04.05.2023 um 0,25%-Punkte auf jetzt 3,75 % ein weiteres Mal erhöht. Grund für die Erhöhungen des Leitzinses ist das Ziel der EZB für den gesamten Europäischen Währungsraum mittelfristig eine Jahresteuerungsrate von etwa 2 % zu erreichen.

 

Die verschiedenen Anpassungen des Leitzinses durch die EZB haben in den vergangenen Jahren die Wirtschaftsentwicklung und die Inflation im Euroraum beeinflusst. Ab 2011 wurde der Leitzins schrittweise bis auf 0% gesenkt, um die europäische Wirtschaft zu stärken und zu sichern. Aufgrund starker Veränderungen in der Wirtschaft, hervorgerufen durch politische Konflikte in 2022, gefolgt von sprunghaft steigenden Energie- und Lebensmittelpreisen, sah sich die EZB gezwungen, ihre Politik zu ändern. Sie erhöhte den Leitzins ab Juli 2022 und in den Folgemonaten immer wieder, um die stark gestiegene Inflation zu dämpfen. Die Bauzinsen und deren Höhe hängen nicht direkt vom Leitzins ab. Als Orientierungsgröße dient die Verzinsung von Bundesanleihen. Schon bevor die EZB eine Leitzinserhöhung im Sommer 2022 beschloss, waren die Bauzinsen bereits seit Januar 2022 deutlich angestiegen. 

 

Die Grafik zeigt die Veränderungen der Inflationsrate in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt bis 2022, Quelle 2023 und 2024: Gemeinschaftsdiagnose der führenden Wirtschaftsinstitute, Stand April 2023) gegenüber dem Vorjahr. In 2021 erreichte sie einen Wert von 3,1 % und nahm dann in 2022 sprunghaft zu auf 6,9 %. Nach der Intervention der EZB ab Juli 2022 durch wiederholte Erhöhung des Leitzinses, ist die Inflationsrate wieder leicht gefallen.

In 2022 begann die die Zinsentwicklung im Januar mit einem rasanten Anstieg. Die Bauzinsen fanden Ihren bisherigen Höhepunkt im Juni 2022. Anschließend waren die Zinsen bis Ende August rückläufig, stiegen aber erneut bis Oktober. Im November fielen die Zinssätze leicht. Im Dezember blieben die Bauzinsen auf gleichem Niveau wie im November. Im Januar 2023 war wieder ein leichter Zinsanstieg festzustellen wie auch in den folgenden Monaten bis Ende März. Im April gab es eine seitwärts Bewegung knapp unter 4%. Wie sich die Bauzinsen in den nächsten fünf bis zehn Jahren entwickeln, ist aktuell nicht absehbar. Zu groß sind die politischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten. 

Durch den deutlichen Zinsanstieg verringert sich die Anzahl der Nachfrager im Markt, weil mehr Eigenkapital als bisher für den Immobilienerwerb erforderlich ist. Das wirkt sich auf die Immobilienpreise aus, die in verschiedenen Regionen zurückgehen.

Mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner können Sie sich den aktuellen Zinssatz und die monatliche Rate für Ihr Immobilienvorhaben berechnen. Wenn Sie zum Beispiel 30 Jahre Zinsbindung vereinbaren wollen, so sichern Sie sich mit einem Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgerdarlehens den aktuellen Zinssatz für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens. So sind Sie unabhängig von einem möglicherweise in Zukunft höheren Zinsniveau. Der Zins für eine längere Zinsbindungszeit liegt etwas höher als bei kürzeren, wegen der langfristigen Zinssicherheit. Sie bleiben flexibel, weil die Allianz Tilgungssatzwechsel und Tilgungsaussetzung anbietet.

Um den gestiegenen Energiepreisen entgegen zu wirken und zur Reduzierung des CO2-Austoßes zum Schutz des Klimas, können Sie Ihre Immobilie energetisch sanieren oder gleich energieeffizient bauen. Die Allianz unterstützt Sie bei der Finanzierung einer bestehenden Immobilie mit gleichzeitiger energetischer Modernisierung. Sie erhalten einen Zinsvorteil, wenn Ihre Immobilie nach Abschluss der Maßnahmen die Energieeffizienzklasse A+, A oder B erreicht. Das gilt auch bei Neubau mit den gleichen Energieeffizienzklassen. Diese Aktion gilt bis 30.09.2023.

Die Zinsen der Allianz für unterschiedliche Zinsbindungen zeigen, dass besonders die langen Zinsbindungszeiten ab 20 Jahren und mehr besonders attraktiv sind. Denn der Abstand zwischen 20 und 30 Jahren Zinsbindung ist deutlich geringer im Vergleich zu einer zehnjährigen Zinsfestschreibung. Je länger die Zinsbindung gewählt wird, desto attraktiver wird der Zinssatz. Eine lange Zinsbindung bringt Zins- und Planungssicherheit, da die Baufinanzierung entweder vollständig getilgt ist oder die Restschuld zum Ende der Zinsbindung deutlich geringer ist. Das gilt insbesondere dann, wenn sich zukünftig ein höheres Zinsniveau einstellen sollte.

Ein Blick in die Vergangenheit der Bauzinsentwicklung zeigt, wie sich die Zinsen im Zeitablauf geändert haben und wie günstig die Zinsen zum Beispiel von 2015 bis 2021 waren. Viele Jahre davor lagen die Zinssätze für Baudarlehen deutlich über 4 Prozent, zeitweise auch über 5 Prozent. Nach Jahren der Niedrigzinsen teilweise unter 1 Prozent für 10 Jahre Zinsbindung sind die Zinsen 2022 deutlich angestiegen.

Während Anfang der 1990er-Jahre die Hypotheken­zinsen bei neun Prozent und mehr standen, begann mit der Jahrtausend­wende die Niedrigzins­ära. Bei zehnjähriger Zinsfestschreibung lag der Effektivzins für Baufinanzierungen im Jahr 2000 bei durchschnittlich 6,4 Prozent pro Jahr. Bis 2009 sanken die Bauzinsen auf 4,4 Prozent.

Ab 2010 ließen Bankenkrise und die weltweite Erlahmung der Konjunktur die Konditionen für Baufinanzierungen weiter sinken. 2011 lag der durchschnittliche Zinssatz bereits bei 3,3 Prozent. Laut FMH-Finanzbe­ratung erreichten Baukredite mit zehn­jähriger Zinsbindung ihren vorläufigen Tiefststand im Juli 2019, als sie bei einem effektivem Jahreszins von 0,6 Prozent landeten.

Unerwartet stiegen die Zinsen im ersten Halbjahr 2022 stark an auf etwa 4 %. In 2023 setzte sich dieses Zinsniveau bis April fort.

Die für Sie richtige Baufinanzierung finden Sie, indem Sie die Bauzinsangebote verschiedener Anbieter vergleichen. Da es sich in der Regel um Immobilien­finanzierungen im sechs­stelligen Bereich handelt, können Sie schon mit einem geringen Zinsunterschied mehrere tausend Euro einsparen. Mit folgenden Tipps finden Sie attraktive Bauzinsen für Ihr Immobiliendarlehen:

• Achten Sie immer auf das Zinsniveau und nutzen Sie günstige Hypothekenzinsen für Ihre Baufinanzierung.
• Beobachten Sie die aktuelle Zinsentwicklung und lesen Sie Zinsprognosen.
• Nutzen Sie Hilfsmittel wie Bauzinsen-Charts oder Baufinanzierungsrechner, um sich einen Überblick zu verschaffen.
• Vergleichen Sie die Immobilien­finanzierungs­angebote verschiedener Kreditgeber.
• Sind die Bauzinsen gerade niedrig, wählen Sie eine lange Zinsbindung und eine hohe Anfangstilgung.
• Legen Sie beim Vertragsabschluss Wert auf Optionen zur Sondertilgung und zum Tilgungssatzwechsel.

Bei der Zinsbindungsfrist haben Sie die Wahl zwischen verschiedenen Zeiträumen: Je nach Darlehensbetrag eignen sich fünf, zehn oder 15 Jahre. Bei höheren und hohen Kreditbeträgen eignen sich längere Fristen von 20, 30 oder gar 40 Jahren. Wann sich welche Zinsbindung anbietet, richtet sich vor allem nach der aktuellen Zinsentwicklung.

• Stehen die Zinsen für Baufinanzierungen gerade hoch, ist eine kurze Sollzinsbindung zwischen 5 und 10 Jahren empfehlenswert. So können Sie günstiger weiter finanzieren, wenn das Zinsniveau nach dieser Zeit gesunken ist.
• Bei steigenden Zinsen bietet es sich an, eine mittlere Zinsbindung von 15 bis 20 Jahren zu wählen. So machen Sie sich unabhängig vom Zinsanstieg. 
• Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hingegen niedrig, sollten Sie eine möglichst lange Zinsfestschreibung wählen. So profitieren Sie über einen möglichst langen Zeitraum von günstigen Bauzinsen.

Der Sollzins gibt an, wie hoch die Verzinsung Ihres Baukredits ist. Als Kreditnehmer zahlen Sie dem Kreditgeber nicht nur das geliehene Geld zurück, sondern auch den Sollzins. Er kann für einige Jahre oder für die gesamte Darlehenslaufzeit festgelegt werden. 

Der Effektivzins – auch effektiver Jahreszins genannt – berücksichtigt neben dem Sollzins auch Zusatzkosten. Dazu gehören unter anderem Tilgungssatz, Tilgungshöhe und Auszahlungskurs. Die Gebühren für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch (ohne Notarkosten) sind ebenfalls im Effektivzins enthalten. Er eignet sich als Grundlage, um verschiedene Darlehensangebote miteinander zu vergleichen. Für einen Vergleich sollte die Zinsfestschreibungszeit gleich sein.

Hypothekenzinsen sind Zinsen, die Sie im Rahmen der Immobilienfinanzierung für eine Hypothek aufbringen. Für das gewährte Darlehen nimmt das Kreditinstitut Ihre Immobilie als Pfand. In der Praxis werden die Begriffe Hypothekenzinsen und Bauzinsen allerdings synonym verwendet.

Der Grund: Echte Hypotheken­darlehen sind mittlerweile selten. Die meisten Kreditanstalten sichern Immobiliendarlehen über die Eintragung einer sogenann­ten Grundschuld im Grundbuch ab. Können Sie die Darlehensraten nicht mehr bedienen oder den Kredit insgesamt nicht zurückzahlen, kann das Kreditinstitut z.B. über eine Zwangsverwaltung oder eine Zwangsversteigerung auf die Immobilie zugreifen.

  

1. Bonität: Der Kreditanbieter prüft Ihre Einkommens- und Vermögensverhältnisse – zum Beispiel, ob Sie sich in einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis befinden und ein regelmäßiges Einkommen haben. Auch die Art des Beschäftigungsverhältnisses spielt eine Rolle, also ob Sie angestellt oder selbständig sind. 
2. Beleihungsauslauf: Dieser Kennwert gibt das Verhältnis der Darlehenssumme zum Wert der Immobilie an. Einen günstigen Zinssatz erhalten Sie, wenn Sie rund 60 bis 80 Prozent des Immobilienwerts für Ihren Kredit benötigen – also 20 bzw. 40 Prozent Eigenkapital aufbringen. Grundsätzlich gilt: Je höher die Eigenkapital­quote, desto geringer sind die Hypothekenzinsen (Darlehenszinsen). Zusätzlich kommen noch die Erwerbsnebenkosten wie z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten etc. dazu.
3. Tilgungsrate: Je höher die jährliche Tilgung, desto schneller ist der Kredit abbezahlt. Das geringere Kreditrisiko wird mit einem niedrigeren Zinssatz belohnt.
4. Immobiliennutzung: Immobilien, die Sie selbst bewohnen, werden anders als vermietete oder gewerblich genutzte Objekte bewertet. Bei Eigennutzung ist Ihr persönliches Interesse, das Darlehen ordnungsgemäß zurückzuzahlen und Ihr Eigenheim nicht durch Zwangsversteigerung zu verlieren, größer als bei Fremdnutzung. Daher schätzen einige Kreditgeber das Ausfallrisiko bei Baukrediten für fremdgenutzte Wohnimmobilien höher ein und erheben einen Zinsaufschlag.