Erschließungskosten

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Erklärung

Erschließung eines Grundstücks als Voraussetzung für den Hausbau

Möchten Sie ein Grundstück bebauen? Dann stellt die Kommune vor dem Baubeginn sicher, dass Ihr Grundstück ausreichend an die Infrastruktur der Gemeinde angeschlossen ist. Denn: Eine versorgungstechnische und verkehrstechnische Erschließung ist Voraussetzung für die Baugenehmigung. Im Zuge dessen fallen entsprechende Erschließungskosten an.

Was sind Erschließungskosten?

Erschließungskosten, auch Erschließungsbeitrag genannt, sind Teil der anfallenden Baunebenkosten. Es handelt sich bei ihnen um Aufwendungen, die für die Erschließung von Bauland neben den Beiträgen für Baumfällung, eventuellen Bodengutachten und Vermessung an die Kommune geleistet werden müssen. Dazu zählen insbesondere:

Straßen
Wasserkanäle
Stromversorgung
Straßenbeleuchtung
Gas
Kabel/Internet
Bepflanzung der Straßen und öffentlicher Plätze
Freiflächen
Spielplätze
Lärmschutz

Wann ist eine Erschließung notwendig?

Hat eine Gemeinde oder eine Stadt bestimmte Flächen als Baugebiet oder Bauland ausgewiesen, werden diese von der Kommune erschlossen. Meistens werden erst dann die Grundstücke verkauft.

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Unterschiede

Arten von Erschließung

Es gibt verschiedene Erschließungsarten, die auf unbebautem Grund erfolgen müssen. Nur so kann gewährleistet werden, dass Sie am Ende ausreichend mit Infrastruktur ausgestattet sind. Dabei gibt es Unterschiede zwischen der Erschließung außerhalb und innerhalb des Grundstücks.

Private und öffentliche Erschließung

Ist der Grund noch unbebaut, wird zwischen der privaten und öffentlichen Erschließung unterschieden. Bei der öffentlichen Erschließung führt die Kommune alle Arbeiten bis zu Ihrer Grundstücksgrenze durch. Das heißt, es werden alle notwendigen Leitungen für den Anschluss an das öffentliche Straßen-, Wege- sowie an das Versorgungsnetz verlegt.

Eine private Erschließung beschränkt sich hingegen auf die anschließende Weiterverlegung aller wichtigen Anschlüsse von der Straße aus bis zu Ihrem Haus. Diese Arbeiten müssen von Ihnen selbst organisiert und finanziert werden. Je nach Bereich werden dabei verschiedene Zahlungen an Handwerker, Versorger oder weitere Dienstleister fällig. Dieser Ratgeber bezieht sich jedoch lediglich auf die öffentliche Erschließung, da sich Erschließungskosten ausschließlich auf die Arbeiten der Kommune beziehen.

Technische und verkehrsmäßige Erschließung

Ein unbebautes Grundstück wird durch die Kommune auf zwei Weisen erschlossen: technisch und verkehrsmäßig. Zur technischen Erschließung zählt die Anbindung des Grundstücks an die Versorgungs- und Entsorgungsnetze. Dies beinhaltet den Anschluss an Elektrizität, Gas, öffentliche Wasserversorgung sowie der Anschluss an die Kanalisation. Die verkehrsmäßige Erschließung hingegen umfasst den Straßenbau, die Anbindung an Gehwege, öffentliche Grünflächen, Kinderspielplätze sowie den Lärmschutz. Darüber hinaus erfolgt der Anschluss an das Telefon- und Kabelnetz.

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Regelungen

Beachtenswertes zur Erschließung eines Grundstücks

Nicht jeder Grund muss erschlossen werden, falls in der Vergangenheit bereits entsprechende Arbeiten durchgeführt wurden. Ist dies nicht der Fall, legt die Gemeinde fest, welche Maßnahmen zur Erschließung notwendig sind. Aufgrund dieser Maßnahmen ergeben sich die Erschließungskosten.

Grundstück erschließen lassen

Möchten Sie ein Grundstück bebauen, ist eine vorherige Erschließung immer dann Pflicht, wenn noch nie zuvor auf dem jeweiligen Grund entsprechende Erschließungsarbeiten durchgeführt wurden. Eine Erschließung kann veranlasst werden, sobald ein Grundstück dem Gesetz nach im Bebauungsplan der Kommune ausgeschrieben wurde. Da es sich bei ihr um eine Angelegenheit der Gemeinde handelt, beantragen Sie als Grundstückseigentümer die Erschließung vor Ort. Die Arbeiten werden nach Antragstellung von der Kommune organisiert und in Auftrag gegeben. Sobald der Grund erfolgreich erschlossen wurde, ist er baureif und Sie können mit den Bauarbeiten beginnen.

Verteilung der Erschließungskosten laut BauGB

Die Verteilung der Erschließungskosten auf den Grundstücken einer Gemeinde ist im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt. Um ein Grundstück zu erschließen, werden zunächst die anfallenden Kosten durch die bauliche Art sowie die Nutzungsart des Grundstücks bestimmt. Die Kosten verteilen sich anhand der Grundstücksfläche sowie der Grundstücksbreite an denjenigen Stellen, an welchen letztendlich die jeweiligen Anschlüsse liegen werden. Übrigens: Der Verteilungsmaßstab kann je nach Kommune variieren. Laut Baugesetzbuch haben Gemeinden die Auswahl zwischen drei verschiedenen Verteilungsmaßstäben zur Berechnung der Kosten.

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Kosten

Höhe der Erschließungskosten

Erschließungsbeiträge variieren je nach Kommune sowie nach Lage des Grundstücks. Muss beispielsweise erst eine Straße gebaut werden, um Ihren Grund an das Straßennetz anzuschließen, steigen auch die Erschließungskosten. Hinzukommen weitere Faktoren wie die Vermessung des Grundstücks, ein eventuelles Bodengutachten sowie die preislichen Unterschiede innerhalb verschiedener Gemeinden, welche sich auf die Höhe der Kosten auswirken. Dadurch ist eine pauschale Angabe zur Höhe der Erschließungskosten nicht möglich.

Die Kosten können sich aus den folgenden Faktoren zusammensetzen:

Strom: Je nach Länge der Leitungen variieren die Kosten für den Stromanschluss etwa zwischen 2.000 und 3.000 Euro.
Gas: Der Anschluss an eine Gasleitung ist nicht zwingend notwendig bzw. je nach Baugebiet durch ein fehlendes Leitungsnetz gar nicht möglich. Ist eine Erschließung dennoch von Ihnen vorgesehen, können Kosten in Höhe von etwa 2.000 bis 3.000 Euro anfallen.
Wasser: Die Kosten der Erschließung hängen beim Wasseranschluss von der Entfernung zur nächsten Anschlussstelle ab. Sie bewegen sich circa zwischen 2.000 Euro und 5.000 Euro.
Telekommunikation: Aufwendungen für einen Telefon- oder Breitbandanschluss sind bei der Erschließung vergleichsweise niedrig. Dabei entstehen Kosten von lediglich einigen Hundert Euro.

Die Kosten müssen laut §129 BauGB zu maximal 90% vom Grundstückskäufer getragen werden, der zum Zeitpunkt der Rechnungsstellung Eigentümer des Grunds ist. Die Gemeinde hat nach Fertigstellung der letzten Maßnahme vier Jahre Zeit, um die Kosten für die Erschließung in Rechnung zu stellen. Nach dem Rechnungseingang sollten Sie prüfen, ob wirklich alle enthaltenen Bestandteile und Leistungen durchgeführt wurden. Ist dem nicht so, haben Sie im berechtigten Fall die Möglichkeit, Widerspruch einzulegen.

Übrigens: Erschließungskosten können Sie als Eigentümer nicht von der Steuer absetzen, da sie zu den Anschaffungskosten für Grund und Boden zählen. Einzige Ausnahme: Wenn Erschließungskosten im Rahmen von Modernisierungskosten ein zweites Mal anfallen, dürfen Sie diese steuerlich geltend machen.