Mehr­familien­haus finanzieren

Der Schwerpunkt beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses ab etwa vier Wohneinheiten liegt in der Vermietung und den daraus resultierenden Mieteinnahmen. Mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus können Sie Renditen von bis zu fünf Prozent, in Einzelfällen sogar noch höher, erwirtschaften. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre oder länger halten. Bei einem früheren Verkauf fällt eine Spekulationssteuer an.

• Zusätzliche, stabile, regelmäßige Einnahmen; Altersvorsorge
• Sichere Geldanlage, Schutz vor Inflation
• Steuerliche Vorteile durch z. B. Abschreibungen
• Teils Bezahlung der monatlichen Rate für eine Baufinanzierung aus den Mieteinnahmen möglich

• Kapitalbindung an die Immobilie
• Verpflichtungen als Vermieter:in und Eigentümer:in
• Investitionsrisiko

Im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung spielt bei einem Mehrfamilienhaus die mögliche eigene Nutzung weniger eine Rolle. Dies trifft meist auf Objekte mit zwei bis drei Wohneinheiten zu. Vielmehr ist die Finanzierung eines vollvermieteten Mehrfamilienhauses eine lukrative Möglichkeit der Kapitalanlage. 

Falls Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, als Investor:in eines Mehrfamilienhauses aktiv zu werden, sollten Sie sich über die Art der Investition im Klaren sein. Möchten Sie eine neue Immobilie bauen oder übernehmen Sie vorzugsweise ein bestehendes Mehrfamilienhaus und sanieren es? 

Zwar bietet ein Neubau mehr Möglichkeiten zur individuellen, energieeffizienten und modernen Gestaltung; allerdings sind damit auch hohe Kosten für Baugrund, Architekt:in, Baustoffe und Herstellung verbunden. Ein Neubau ist auch zeitaufwändiger als ein Kauf, wodurch sich auch der Vermietungsstart verschiebt. Falls Sie regelmäßig Immobilien und Wohnanlagen oder Wohn- und Geschäftshäuser bauen oder kaufen, eignet sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Allianz besser für Ihre Zwecke.

Die Finanzierung eines bestehenden Immobilienobjekts als Geldanlage ist für private Anleger:innen oftmals eine sinnvollere Investition. 

• Es wird weniger Fremdkapital benötigt, da der Kaufpreis oft niedriger ist als die Bau- oder Herstellungskosten.
• Die Sanierung des Objekts geht schneller vonstatten.
• Das Mehrfamilienhaus ist bereits vermietet oder früher bezugsfertig und die Mieteinnahmen fließen. 

Welchen Weg Sie einschlagen, hängt schlussendlich von Ihrer langfristigen Planung und Liquidität ab. Sprechen Sie mit Experten und Expertinnen wie z. B. Immobilienmakler:innen, Ihrem Steuerberater, Ihrer Steuerberaterin und Bausachverständigen, um sich über Ihr Vorhaben zu informieren und die passende Entscheidung zu treffen. 

 

Grundsätzlich ist die Lage und die Region, in der das Mehrfamilienhaus liegt, sehr entscheidend für die zukünftige Vermietung und Wertsteigerung. Auch die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsmöglichkeiten in der Umgebung sollten berücksichtigt werden. Wichtig sind vor allem die Verkehrsanbindung, kulturelle Möglichkeiten, Einkaufsgelegenheiten und die generelle Infrastruktur. Befinden sich in dem Objekt Drei- und Vierzimmerwohnungen, so eignen sich diese z. B. für Familien mit Kindern, die dann einen Kindergarten und Schulen in der Nähe suchen. Wichtig ist auch, dass die Immobilie nicht weit weg von Ihrem Wohnort ist. So können Sie bei Mieterwechsel oder Instandhaltungsarbeiten vor Ort sein. Zudem kennen Sie sich in Ihrem näheren Umfeld gut aus und können die Lage besser einschätzen.

Gehen Sie dem Haus auf den Grund. Informieren Sie sich ausführlich über den aktuellen Zustand der Bausubstanz wie z. B. der Wasserrohre, der Heizung, des Daches und des Mauerwerks. So erkennen Sie mögliche (zukünftig) notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Expertinnen und Experten können Sie dabei unterstützen.

Ein großes Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage benötigt Pflege und Wartung. Machen Sie sich vorab ein Bild, welche erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nach dem Kauf wann auf Sie zukommen können.

Überprüfen Sie, welche Energieeffizienz Ihr Wunschobjekt hat und welche Maßnahmen Sie zur Verbesserung angehen müssen. Gibt es bereits eine Solaranlage oder einen Wärmetauscher und mit welchem Energieträger wird geheizt?

Informieren Sie sich über mögliche Altlasten. Welche Gebäude standen früher auf diesem Areal? War es ein gewerblich genutztes Baugrundstück? Wurde z. B. der Baugrund belastet?

Informieren Sie sich über die aktuellen Versicherungsdaten und prüfen Sie, ob das Gebäude einem besonderen Risiko ausgesetzt ist, welches auf den ersten Blick nicht gleich ersichtlich ist.

Führen Sie eine Einnahmenüberschussrechnung durch und stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber.

Nutzen Sie alle diese Erkenntnisse, um sich ein Bild über die prognostizierte Rendite (in Prozent) und die Entwicklung der Einnahmen bei Sanierung und Steigerung der Attraktivität der Immobilie zu machen. Setzen Sie die erwarteten Mieteinnahmen (steuerpflichtig) mit dem Kaufpreis und den ggf. geplanten Sanierungskosten ins Verhältnis.

Eine nachhaltige und zuverlässige Bonität und Vermögen in der notwendigen Größenordnung sind für Kreditgeber wie z. B. Banken entscheidend, wenn Sie sich nach einer Baufinanzierung erkundigen. Es stellt sich die Frage, zu wie viel Prozent der Kreditgeber die Immobilie finanziert. Die Differenz zum Kaufpreis oder zu den Baukosten müssen dann mit Eigenkapital bezahlt werden.

Je mehr Investitionssumme Sie aus Ihrem Vermögen für die Finanzierung einsetzen, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme und desto höher die Chance eines erfolgreichen Baufinanzierungsabschlusses. Selbstständige und Freiberufler:innen müssen aufgrund Ihrer schwankenden Einnahmen mehr Kapital beisteuern.

Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie sind in der Regel aus dem Eigenkapital zu zahlen und können nicht finanziert werden. Erwerbsnebenkosten beinhalten alle Kosten, die im Zuge des Kaufes zusätzlich anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und ggf. Maklerkosten. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Zusätzlich zählen z. B. die Erstellung von Gutachten zu den Erwerbsnebenkosten.

Da ein Mehrfamilienhaus ab vier Wohneinheiten meist ganz vermietet wird, ermitteln Kreditgeber zunächst den Ertragswert mit dem sog. Ertragswertverfahren. Dabei liegt der Fokus auf den Mieteinnahmen und der damit erzielbaren Rendite. Nach einem Abschlag liegt der Beleihungswert vor.

Die Höhe des Beleihungswertes ist niedriger als der Kaufpreis, weil darin Sicherheits- und Risikoabschläge enthalten sind. Meist geht eine Bank bei der Höhe der Beleihung von 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises aus. Die Differenz aus Kaufpreis und Darlehenssumme muss von Investoren aus eigenem Vermögen aufgebracht werden können. Die Wertermittlung ist eine Voraussetzung für eine Baufinanzierung.