Mehrfamilienhaus finanzieren erklärt in 30 Sekunden
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus finanzieren. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
- Ein Mehrfamilienhaus kann aus vielerlei Gründen ein lukrativer Teil des eigenen Anlageportfolios sein. Konstante Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile machen eine Investition interessant.
- Vorab sollten Sie überlegen, wie groß das Objekt sein kann und ob Sie es zum Teil selbst nutzen wollen. Prüfen Sie, ob das zur Verfügung stehende Eigenkapital für eine Investition ausreicht.
- Sehen Sie sich die Immobilie vor der Investition genau an und prüfen Sie Lage, Wohnungsaufteilung und Bausubstanz. Schätzen Sie die Höhe der langfristig erzielbaren Einnahmen.
- Die geeignete Finanzierung ergibt sich aus der Art des Objekts und der zu erwartenden Rendite. Diese muss exakt kalkuliert werden, um die langfristige Rentabilität des Objekts bestmöglich prognostizieren zu können.
Gründe für Kauf und Finanzierung eines Mehrfamilienhauses
Vorteile eines Immobilieninvestments in eine vermietete Immobilie
- Zusätzliche, stabile, regelmäßige Einnahmen; Altersvorsorge
- Sichere Geldanlage, Schutz vor Inflation
- Steuerliche Vorteile durch z. B. Abschreibungen
- Teils Bezahlung der monatlichen Rate für eine Baufinanzierung aus den Mieteinnahmen möglich
Nachteile
- Kapitalbindung an die Immobilie
- Verpflichtungen als Vermieter und Eigentümer
- Investitionsrisiko
Wie können Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren?


Der Kreditgeber prüft das Vorhaben und ermittelt den Beleihungswert und den Beleihungsauslauf, um die maximal mögliche Darlehenshöhe zu berechnen.
Zur Finanzierung bieten sich folgende Darlehensvarianten an:
- Volltilgerdarlehen, also eine Finanzierung ohne Restschuld
- Annuitätendarlehen für eine ausgewählte Zinsbindungszeit
- endfälliges Darlehen
Mit dem Zinsrechner der Allianz können Sie Finanzierungen mit einer Darlehenssumme bis unter 1 Mio. Euro berechnen. Zinsen für höhere Darlehenssummen werden individuell ermittelt.
Mehrfamilienhaus kaufen oder bauen?
Falls Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, als Investor eines Mehrfamilienhauses aktiv zu werden, sollten Sie sich über die Art der Investition im Klaren sein. Möchten Sie eine neue Immobilie bauen oder übernehmen Sie vorzugsweise ein bestehendes Mehrfamilienhaus und sanieren es?
Zwar bietet ein Neubau mehr Möglichkeiten zur individuellen, energieeffizienten und modernen Gestaltung; allerdings sind damit auch hohe Kosten für Baugrund, Architekt, Baustoffe und Herstellung verbunden. Ein Neubau ist auch zeitaufwändiger als ein Kauf, wodurch sich auch der Vermietungsstart verschiebt. Falls Sie regelmäßig Immobilien und Wohnanlagen oder Wohn- und Geschäftshäuser bauen oder kaufen, eignet sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Allianz besser für Ihre Zwecke.
Die Finanzierung eines bestehenden Immobilienobjekts als Geldanlage ist für private Anleger oftmals eine sinnvollere Investition.
- Es wird weniger Fremdkapital benötigt, da der Kaufpreis oft niedriger ist als die Bau- oder Herstellungskosten.
- Die Sanierung des Objekts geht schneller vonstatten.
- Das Mehrfamilienhaus ist bereits vermietet oder früher bezugsfertig und die Mieteinnahmen fließen.
Welchen Weg Sie einschlagen, hängt schlussendlich von Ihrer langfristigen Planung und Liquidität ab. Sprechen Sie mit Experten wie z. B. Immobilienmakler, Ihrem Steuerberater und Bausachverständigen, um sich über Ihr Vorhaben zu informieren und die passende Entscheidung zu treffen.
Worauf müssen Sie beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses achten?

Standort
Zustand
Instandhaltung
Energieeffizienz
Altlasten
Einsicht in Versicherungsdaten
Mögliche Rendite
Führen Sie eine Einnahmenüberschussrechnung durch und stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber.
Nutzen Sie alle diese Erkenntnisse, um sich ein Bild über die prognostizierte Rendite (in Prozent) und die Entwicklung der Einnahmen bei Sanierung und Steigerung der Attraktivität der Immobilie zu machen. Setzen Sie die erwarteten Mieteinnahmen (steuerpflichtig) mit dem Kaufpreis und den ggf. geplanten Sanierungskosten ins Verhältnis.
Baufinanzierung und Eigenkapital
Eigenkapital berechnen
Eine nachhaltige und zuverlässige Bonität und Vermögen in der notwendigen Größenordnung sind für Kreditgeber wie z. B. Banken entscheidend, wenn Sie sich nach einer Baufinanzierung erkundigen. Es stellt sich die Frage, zu wie viel Prozent der Kreditgeber die Immobilie finanziert. Die Differenz zum Kaufpreis oder zu den Baukosten müssen dann mit Eigenkapital bezahlt werden.
Je mehr Investitionssumme Sie aus Ihrem Vermögen für die Finanzierung einsetzen, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme und desto höher die Chance eines erfolgreichen Baufinanzierungsabschlusses. Selbstständige und Freiberufler müssen aufgrund Ihrer schwankenden Einnahmen mehr Kapital beisteuern.
Erwerbsnebenkosten
Beleihungswert
Da ein Mehrfamilienhaus ab vier Wohneinheiten meist ganz vermietet wird, ermitteln Kreditgeber zunächst den Ertragswert mit dem sog. Ertragswertverfahren. Dabei liegt der Fokus auf den Mieteinnahmen und der damit erzielbaren Rendite. Nach einem Abschlag liegt der Beleihungswert vor.
Die Höhe des Beleihungswertes ist niedriger als der Kaufpreis, weil darin Sicherheits- und Risikoabschläge enthalten sind. Meist geht eine Bank bei der Höhe der Beleihung von 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises aus. Die Differenz aus Kaufpreis und Darlehenssumme muss von Investoren aus eigenem Vermögen aufgebracht werden können. Die Wertermittlung ist eine Voraussetzung für eine Baufinanzierung.
Häufige Fragen zur Immobilienfinanzierung eines Mehrfamilienhauses
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Welche Arten von Mehrfamilienhäusern gibt es?
Grundsätzlich kann man Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte in drei Kategorien unterteilen:
- Kleine Mehrfamilienhäuser mit zwei bis drei Einheiten werden meist vom Vermieter mit bewohnt. Aufgrund der steuerlichen Situation sind diese Objekte als Kapitalanlage bedingt geeignet.
- Wesentlich interessanter sind Objekte der mittleren Größenordnung mit vier bis 10 Wohnungen. Diese können von Privatanlegern zur kompletten Fremdvermietung genutzt werden und stellen ein vielversprechendes Renditeobjekt dar.
- Großprojekte ab 10 Einheiten fallen eher in den Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung und eignen sich nur bedingt für Privatanleger.
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Soll ich ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten bauen oder kaufen?
Die schnellere und günstigere Option ist definitiv der Kauf eines Mehrfamilienhauses. Hier fallen zwar Instandhaltungskosten an, die aber weniger Budget benötigen und schneller abgeschlossen sind als der komplette Neubau. Falls Sie dennoch bauen möchten, müssen Sie sich vorab entscheiden, ob Sie als Bauherr fungieren und einen Architekten beauftragen oder alles an einen Generalunternehmer bzw. Bauträger übergeben möchten. -
Wie hoch muss meine eigene Investition sein?
Je höher Ihr Budget, desto höher ist die Chance auf eine Bewilligung der Immobilienfinanzierung und desto geringer die tatsächliche Belastung durch Fremdkapital. Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren, sollten Sie generell in der Lage sein, durch Ihr Budget alle Erwerbsnebenkosten decken zu können. -
Wie finde ich die richtige Immobilie als Renditeobjekt?
Es gibt zahlreiche Faktoren, die eine passende Immobilie auszeichnen. Natürlich sind Lage und Zustand absolut entscheidend. Wichtiger ist jedoch, dass Sie sich vorab eine Prognose über die zu erwartenden Renditen einholen und eine Wertermittlung durchführen lassen. Mit diesen Angaben können Sie abschätzen, ob Ihr präferiertes Mehrfamilienhaus als lohnendes Anlageobjekt geeignet ist.



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