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Rendite­objekt für Privat­anleger

Mehr­familien­haus finanzieren

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zum Thema Mehrfamilienhaus finanzieren. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Ein Mehrfamilienhaus kann aus vielerlei Gründen ein lukrativer Teil des eigenen Anlageportfolios sein. Konstante Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile machen eine Investition interessant. 
  • Vorab sollten Sie überlegen, wie groß das Objekt sein kann und ob Sie es zum Teil selbst nutzen wollen. Prüfen Sie, ob das zur Verfügung stehende Eigenkapital für eine Investition ausreicht.
  • Sehen Sie sich die Immobilie vor der Investition genau an und prüfen Sie Lage, Wohnungsaufteilung und Bausubstanz. Schätzen Sie die Höhe der langfristig erzielbaren Einnahmen. 
  • Die geeignete Finanzierung ergibt sich aus der Art des Objekts und der zu erwartenden Rendite. Diese muss exakt kalkuliert werden, um die langfristige Rentabilität des Objekts bestmöglich prognostizieren zu können.
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Eigen­nutzung oder Kapital­anlage?
Eine Immobilie mit mehreren Wohneinheiten ist eine sichere und langfristige Anlagemöglichkeit für große Geldbeträge und eine Alternative zum Kapitalmarkt. Laufende Einnahmen durch Vermietung und möglichem steigenden Immobilienwert machen die Investition in ein Mehrfamilienhaus attraktiv. Zu berücksichtigen sind jedoch die Aufwände für Verwaltung sowie Instandhaltung des Objekts.
Der Schwerpunkt beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses ab etwa vier Wohneinheiten liegt in der Vermietung und den daraus resultierenden Mieteinnahmen. Mit einem vermieteten Mehrfamilienhaus können Sie Renditen von bis zu fünf Prozent, in Einzelfällen sogar noch höher, erwirtschaften. Voraussetzung dafür ist, dass Sie die Immobilie mindestens 10 Jahre oder länger halten. Bei einem früheren Verkauf fällt eine Spekulationssteuer an.
  • Zusätzliche, stabile, regelmäßige Einnahmen; Altersvorsorge
  • Sichere Geldanlage, Schutz vor Inflation
  • Steuerliche Vorteile durch z. B. Abschreibungen
  • Teils Bezahlung der monatlichen Rate für eine Baufinanzierung aus den Mieteinnahmen möglich
  • Kapitalbindung an die Immobilie
  • Verpflichtungen als Vermieter und Eigentümer
  • Investitionsrisiko
Im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung spielt bei einem Mehrfamilienhaus die mögliche eigene Nutzung weniger eine Rolle. Dies trifft meist auf Objekte mit zwei bis drei Wohneinheiten zu. Vielmehr ist die Finanzierung eines vollvermieteten Mehrfamilienhauses eine lukrative Möglichkeit der Kapitalanlage. 
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Kredite und Zins­rechner
Um ein Mehrfamilienhaus finanzieren zu können, ist für Kapitalanleger eine gute Bonität und entsprechendes Budget Voraussetzung. Meist wird Fremdkapital benötigt, um den Kaufpreis oder die Baukosten finanzieren zu können. Eine entsprechende Baufinanzierung kann bei einem Kreditgeber abgeschlossen werden. 

Der Kreditgeber prüft das Vorhaben und ermittelt den Beleihungswert und den Beleihungsauslauf, um die maximal mögliche Darlehenshöhe zu berechnen.

Zur Finanzierung bieten sich folgende Darlehensvarianten an:

Mit dem Zinsrechner der Allianz können Sie Finanzierungen mit einer Darlehenssumme bis unter 1 Mio. Euro berechnen. Zinsen für höhere Darlehenssummen werden individuell ermittelt. 

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Die erste wichtige Entscheidung
Mehrfamilienhäuser, umgangssprachlich auch Zinshäuser genannt, sind seit geraumer Zeit wegen den niedrigen Sparzinsen beliebte Renditeobjekte. Private Anleger, Handwerker, Unternehmer oder Genossenschaften nutzen diese Objekte seit jeher als Anlageform.

Falls Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, als Investor eines Mehrfamilienhauses aktiv zu werden, sollten Sie sich über die Art der Investition im Klaren sein. Möchten Sie eine neue Immobilie bauen oder übernehmen Sie vorzugsweise ein bestehendes Mehrfamilienhaus und sanieren es? 

Zwar bietet ein Neubau mehr Möglichkeiten zur individuellen, energieeffizienten und modernen Gestaltung; allerdings sind damit auch hohe Kosten für Baugrund, Architekt, Baustoffe und Herstellung verbunden. Ein Neubau ist auch zeitaufwändiger als ein Kauf, wodurch sich auch der Vermietungsstart verschiebt. Falls Sie regelmäßig Immobilien und Wohnanlagen oder Wohn- und Geschäftshäuser bauen oder kaufen, eignet sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung der Allianz besser für Ihre Zwecke.

Die Finanzierung eines bestehenden Immobilienobjekts als Geldanlage ist für private Anleger oftmals eine sinnvollere Investition. 

  • Es wird weniger Fremdkapital benötigt, da der Kaufpreis oft niedriger ist als die Bau- oder Herstellungskosten.
  • Die Sanierung des Objekts geht schneller vonstatten.
  • Das Mehrfamilienhaus ist bereits vermietet oder früher bezugsfertig und die Mieteinnahmen fließen. 

Welchen Weg Sie einschlagen, hängt schlussendlich von Ihrer langfristigen Planung und Liquidität ab. Sprechen Sie mit Experten wie z. B. Immobilienmakler, Ihrem Steuerberater und Bausachverständigen, um sich über Ihr Vorhaben zu informieren und die passende Entscheidung zu treffen. 

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Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser
Der Kauf und die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses ist eine wichtige und langfristige Entscheidung. Deshalb sollten Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung die Chancen und Risiken abwägen, Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen und eine Rendite prognostizieren. Auf welche Punkte Sie vor Ihrer Investition achten sollten, lesen Sie hier.
 
Grundsätzlich ist die Lage und die Region, in der das Mehrfamilienhaus liegt, sehr entscheidend für die zukünftige Vermietung und Wertsteigerung. Auch die wirtschaftliche Entwicklung und die Arbeitsmöglichkeiten in der Umgebung sollten berücksichtigt werden. Wichtig sind vor allem die Verkehrsanbindung, kulturelle Möglichkeiten, Einkaufsgelegenheiten und die generelle Infrastruktur. Befinden sich in dem Objekt Drei- und Vierzimmerwohnungen, so eignen sich diese z. B. für Familien mit Kindern, die dann einen Kindergarten und Schulen in der Nähe suchen. Wichtig ist auch, dass die Immobilie nicht weit weg von Ihrem Wohnort ist. So können Sie bei Mieterwechsel oder Instandhaltungsarbeiten vor Ort sein. Zudem kennen Sie sich in Ihrem näheren Umfeld gut aus und können die Lage besser einschätzen.
Gehen Sie dem Haus auf den Grund. Informieren Sie sich ausführlich über den aktuellen Zustand der Bausubstanz wie z. B. der Wasserrohre, der Heizung, des Daches und des Mauerwerks. So erkennen Sie mögliche (zukünftig) notwendige Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen. Experten können Sie dabei unterstützen.
Ein großes Mehrfamilienhaus oder eine Wohnanlage benötigt Pflege und Wartung. Machen Sie sich vorab ein Bild, welche erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen nach dem Kauf wann auf Sie zukommen können.
Überprüfen Sie, welche Energieeffizienz Ihr Wunschobjekt hat und welche Maßnahmen Sie zur Verbesserung angehen müssen. Gibt es bereits eine Solaranlage oder einen Wärmetauscher und mit welchem Energieträger wird geheizt?
Informieren Sie sich über mögliche Altlasten. Welche Gebäude standen früher auf diesem Areal? War es ein gewerblich genutztes Baugrundstück? Wurde z. B. der Baugrund belastet?
Informieren Sie sich über die aktuellen Versicherungsdaten und prüfen Sie, ob das Gebäude einem besonderen Risiko ausgesetzt ist, welches auf den ersten Blick nicht gleich ersichtlich ist.

Führen Sie eine Einnahmenüberschussrechnung durch und stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber.

Nutzen Sie alle diese Erkenntnisse, um sich ein Bild über die prognostizierte Rendite (in Prozent) und die Entwicklung der Einnahmen bei Sanierung und Steigerung der Attraktivität der Immobilie zu machen. Setzen Sie die erwarteten Mieteinnahmen (steuerpflichtig) mit dem Kaufpreis und den ggf. geplanten Sanierungskosten ins Verhältnis.

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Wie viel Eigen­kapital wird benötigt?
Egal ob Sie sich einen hohen Geldbetrag erarbeitet, oder durch eine Erbschaft, den Verkauf Ihres Unternehmens oder aus einem anderen Grund Investitionskapital besitzen – Sie benötigen ein ausreichendes Budget, um ein Mehrfamilienhaus finanzieren zu können. Mit einem Darlehen können Sie die Immobilie teilweise finanzieren und haben steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten durch die Zinsen.

Eine nachhaltige und zuverlässige Bonität und Vermögen in der notwendigen Größenordnung sind für Kreditgeber wie z. B. Banken entscheidend, wenn Sie sich nach einer Baufinanzierung erkundigen. Es stellt sich die Frage, zu wie viel Prozent der Kreditgeber die Immobilie finanziert. Die Differenz zum Kaufpreis oder zu den Baukosten müssen dann mit Eigenkapital bezahlt werden.

Je mehr Investitionssumme Sie aus Ihrem Vermögen für die Finanzierung einsetzen, desto geringer ist die erforderliche Darlehenssumme und desto höher die Chance eines erfolgreichen Baufinanzierungsabschlusses. Selbstständige und Freiberufler müssen aufgrund Ihrer schwankenden Einnahmen mehr Kapital beisteuern.

Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie sind in der Regel aus dem Eigenkapital zu zahlen und können nicht finanziert werden. Erwerbsnebenkosten beinhalten alle Kosten, die im Zuge des Kaufes zusätzlich anfallen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren und ggf. Maklerkosten. Sie können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen. Zusätzlich zählen z. B. die Erstellung von Gutachten zu den Erwerbsnebenkosten.

Da ein Mehrfamilienhaus ab vier Wohneinheiten meist ganz vermietet wird, ermitteln Kreditgeber zunächst den Ertragswert mit dem sog. Ertragswertverfahren. Dabei liegt der Fokus auf den Mieteinnahmen und der damit erzielbaren Rendite. Nach einem Abschlag liegt der Beleihungswert vor.

Die Höhe des Beleihungswertes ist niedriger als der Kaufpreis, weil darin Sicherheits- und Risikoabschläge enthalten sind. Meist geht eine Bank bei der Höhe der Beleihung von 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises aus. Die Differenz aus Kaufpreis und Darlehenssumme muss von Investoren aus eigenem Vermögen aufgebracht werden können. Die Wertermittlung ist eine Voraussetzung für eine Baufinanzierung.

Träume verwirklichen
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FAQ
  • Welche Arten von Mehrfamilienhäusern gibt es?

    Grundsätzlich kann man Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekte in drei Kategorien unterteilen:

    • Kleine Mehrfamilienhäuser mit zwei bis drei Einheiten werden meist vom Vermieter mit bewohnt. Aufgrund der steuerlichen Situation sind diese Objekte als Kapitalanlage bedingt geeignet.
    • Wesentlich interessanter sind Objekte der mittleren Größenordnung mit vier bis 10 Wohnungen. Diese können von Privatanlegern zur kompletten Fremdvermietung genutzt werden und stellen ein vielversprechendes Renditeobjekt dar. 
    • Großprojekte ab 10 Einheiten fallen eher in den Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung und eignen sich nur bedingt für Privatanleger.
  • Soll ich ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohneinheiten bauen oder kaufen?

    Die schnellere und günstigere Option ist definitiv der Kauf eines Mehrfamilienhauses. Hier fallen zwar Instandhaltungskosten an, die aber weniger Budget benötigen und schneller abgeschlossen sind als der komplette Neubau. Falls Sie dennoch bauen möchten, müssen Sie sich vorab entscheiden, ob Sie als Bauherr fungieren und einen Architekten beauftragen oder alles an einen Generalunternehmer bzw. Bauträger übergeben möchten.
  • Wie hoch muss meine eigene Investition sein?

    Je höher Ihr Budget, desto höher ist die Chance auf eine Bewilligung der Immobilienfinanzierung und desto geringer die tatsächliche Belastung durch Fremdkapital. Möchten Sie ein Mehrfamilienhaus finanzieren, sollten Sie generell in der Lage sein, durch Ihr Budget alle Erwerbsnebenkosten decken zu können.
  • Wie finde ich die richtige Immobilie als Renditeobjekt?

    Es gibt zahlreiche Faktoren, die eine passende Immobilie auszeichnen. Natürlich sind Lage und Zustand absolut entscheidend. Wichtiger ist jedoch, dass Sie sich vorab eine Prognose über die zu erwartenden Renditen einholen und eine Wertermittlung durchführen lassen. Mit diesen Angaben können Sie abschätzen, ob Ihr präferiertes Mehrfamilienhaus als lohnendes Anlageobjekt geeignet ist.
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