Was ist ein Darlehen?

Darlehen & Darlehens­arten

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Darlehen wird meist synonym mit dem Begriff "Kredit" verwendet. Es bezeichnet einen schuldrechtlichen Vertrag, bei dem ein Darlehensgeber Darlehensnehmer:innen in der Regel Geld für eine bestimmte Zeit zum Gebrauch überlässt.
  • Für alle Darlehensarten werden vom Darlehensgeber üblicherweise Zinsen verlangt. Dabei wird zwischen dem festgelegten Sollzins und dem effektiven Jahreszins unterschieden, der die Vergleichbarkeit verschiedener Darlehensangebote ermöglicht.
  • Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Darlehensnehmer:in Ihr Darlehen vorzeitig ablösen oder kündigen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zu Darlehen und Darlehensarten. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
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Was bedeutet der Begriff Darlehen?
Obwohl das Darlehen im Sprachgebrauch häufig synonym mit dem Begriff "Kredit" verwendet wird, bildet es nach genauer Definition eine Unterform des Kredits und bezeichnet einen schuldrechtlichen Vertrag, mit dem ein Darlehensgeber einem oder einer Darlehensnehmer:in meist Geld (oder andere vertretbare Sachen) für eine bestimmte Zeit zum Gebrauch überlässt. Da Darlehen für verschiedene Zwecke eingesetzt werden können, gibt es unterschiedliche Darlehensarten.

Mit einem Darlehen werden meist große Anschaffungen, wie z. B. der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung finanziert, für die Darlehensnehmer:innen nicht über ausreichend eigene finanziellen Mittel verfügen, also Fremdkapital aufnehmen müssen. Die Darlehensrate besteht in der Regel aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil, denn Darlehensnehmer:innen zahlen üblicherweise Zinsen für den überlassenen Darlehensbetrag.

Ein Darlehen von einem Kreditinstitut wird im Normalfall für eine definierte (mehrjährige) Laufzeit zu einem bestimmten Zweck vergeben. Darüber hinaus gibt es auch frei verwendbare Darlehen, die in Abhängigkeit zur persönlichen Bonität häufig bis zu einem Betrag von 100.000 Euro vergeben werden. Sowohl zweckgebundene als auch frei verwendbare, nicht zweckgebundene Darlehen enden entweder nach Ablauf der Zinsbindungsfrist oder des vereinbarten Zeitraums sowie mit der vollständigen Rückzahlung bzw. Tilgung des Darlehensbetrages (zzgl. der vereinbarten Zinsen) durch den oder die Darlehensnehmer:in oder durch eine Kündigung.

Können die Darlehensnehmer:innen das Darlehen nicht zum vereinbarten Zeitpunkt zurückzahlen, beginnt zum folgenden 31.12. eine dreijährige Verjährungsfrist. Nach Ablauf dieser Frist sind die Rückzahlungsansprüche des Darlehensgebers rechtlich verjährt, sofern nicht der Darlehensgeber die Ansprüche anderweitig abgesichert hat. Um eine Verjährung seiner Ansprüche abzuwenden, muss der Darlehensgeber vor Ablauf der Verjährungsfrist z. B. einen gerichtlichen Mahnbescheid beantragen oder eine Klage gegen die Darlehensnehmer:innen einreichen.

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Gut zu wissen
Die Begriffe Darlehen und Kredit werden häufig gleichgesetzt. In der Finanzwelt steht der Kredit als Oberbegriff für alle Formen von Finanzierungsmöglichkeiten und Darlehen. Das Darlehen ist somit eine Unterform des Kredits. Von Darlehen wird allgemein gesprochen, wenn es sich dabei um Verträge mit längeren Laufzeiten und höheren Beträgen handelt. Bei Krediten sind die Laufzeiten in der Regel kürzer und die Kreditsummen geringer. Rein rechtlich besteht aber kein Unterschied zwischen einem Kredit oder Darlehen, die in Deutschland üblicherweise von Kreditinstituten und Versicherungen vergeben werden. Bis zum Jahr 2001 bestand der Unterschied darin, dass ein Darlehensvertrag erst gültig wurde, wenn die Auszahlung des Darlehensbetrags erfolgt war. Seit 2002 gilt aber für das Darlehen wie für den Kredit, dass die getroffene Vereinbarung mit Vertragsunterschrift bindend ist.
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Welche Darlehen gibt es?
An der Ausgestaltung eines Darlehensvertrags, insbesondere daran, wie Tilgung (Rückzahlung) und Zinsen (Kosten) geregelt sind, lassen sich zwei hauptsächliche Darlehensarten bzw. Darlehensformen unterscheiden. Zum einen das Tilgungsdarlehen mit Annuitätendarlehen und Laufzeitzinsdarlehen (Ratendarlehen) und zum anderen das Fälligkeitsdarlehen. Meist werden Zinsen fest vereinbart, es gibt aber auch die Möglichkeit eines variablen Zinses (variables Darlehen). Diese Darlehensarten können zusätzlich mit Bedingung kombiniert werden, die zwar klingen wie eigene Darlehensarten, aber keine sind. Dazu zählen Volltilgerdarlehen, Forward-Darlehen und Nachrangdarlehen.
 
Was ist ein Tilgungsdarlehen? Ein Tilgungsdarlehen, auch Abzahlungsdarlehen genannt, ist eine Darlehensart mit fest vereinbartem Zinssatz (Kosten) und Tilgungssatz (Rückzahlung). Weil der Tilgungssatz gleichbleibt und der Zinssatz nur auf die verbleibende Restschuld gezahlt wird, verringert sich die monatliche Rate je länger das Darlehen läuft. Der Begriff "Tilgungsdarlehen" wird oft über diese funktionale Definition hinaus auch als Sammelbezeichnung für alle Ratendarlehen verwendet, also für alle Darlehensformen bei denen regelmäßig Tilgungen geleistet werden.
Ein Annuitätendarlehen ist eine Darlehensart mit Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil der Rate, der durch die Tilgung jeden Monat weniger gezahlt werden müsste, wird durch eine höhere Tilgung ausgeglichen. So bleibt die Rate eines Annuitätendarlehens über die Zinsbindungszeit gleich, während der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt.
Bei einem Laufzeitzinsdarlehen handelt es sich um ein Ratendarlehen. Auf den vereinbarten Darlehensbetrag wird zu Beginn der Zinsbetrag für die gesamte Darlehenslaufzeit aufgeschlagen. Über die Laufzeit ist jeden Monat die gleiche Rate fällig, also bis zur vollständigen Rückzahlung.
Was ist ein Fälligkeitsdarlehen? Ein Fälligkeitsdarlehen, auch endfälliges Darlehen, Festdarlehen oder Endfälligkeitsdarlehen genannt, ist eine Darlehensart bei der über die vereinbarte Zinsbindungsfrist nur Zinsen (Kosten) gezahlt, aber keine Tilgung (Rückzahlung) geleistet wird. Die vollständige Darlehenssumme muss dann am Ende der Laufzeit zurückgezahlt werden. Das durch die fehlende Tilgung während der Laufzeit frei gewordene Geld, wird beim Fälligkeitsdarlehen oft monatlich in eine Kapitallebensversicherung oder einen Sparvertrag eingezahlt, um dann später die Gesamt-Darlehenssumme zurückzahlen zu können.
Was ist ein variables Darlehen? Ein Variables Darlehen, auch Flex-Darlehen oder flexibles Darlehen genannt, ist eine Darlehensart bei der kein fester Zinssatz vereinbart wird (ohne Zinsbindung). Der Zinssatz eines variablen Darlehens wird alle ein bis drei Monate an die aktuellen Zinsen auf dem Geldmarkt angepasst. In den meisten Fällen orientiert sich die Anpassung am "Euribor" (kurz für "Euro Interbank Offered Rate"), einem Referenzzinssatz den Banken verwenden, wenn sie untereinander Geldgeschäfte durchführen. Weil der Euribor so häufig zur Bemessung der Zinsänderungen zugrundgelegt wird, werden variable Darlehen oft auch "Euribor-Darlehen" genannt. Variable Darlehen sind fast immer auch in der Tilgung variabel. Tilgungen während der Laufzeit werden nicht verlangt, können vom Darlehensnehmer aber in fast immer beliebiger Höhe geleistet werden. Die komplette Darlehenssumme muss am Ende der Laufzeit zurückgezahlt sein. So gesehen ist ein variables Darlehen also auch ein endfälliges Darlehen mit komplett flexiblen Sondertilgungen. Im Vergleich zu anderen Darlehensarten mit langfristig vereinbarten Zinssätzen, die oft lange Kündigungs-Konditionen haben, kann man ein Darlehen mit variablem Zinssatz, fast immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen.
Eine Sonderform des variablen Darlehens ist das Cap-Darlehen bei dem der Zinssatz variabel ist, aber zusätzlich eine Zinsobergrenze (der "Zinscap" von englisch "Cap" = Deckel) vereinbart wird, die der Darlehensgeber nicht überschreiten darf. Beim Cap-Floor-Darlehen wird eine Zinsobergrenze und ein Mindestzins (der "Floor" von englisch "Floor" = Boden) vereinbart.
Das Volltilgerdarlehen, Forward-Darlehen, und Nachrangdarlehen sind keine eigenen Darlehensarten, sondern nur eine zusätzliche Bedingung oder Anforderungen an das Darlehen. Es können verschieden Darlehensarten zusätzlich auch noch ein Volltilgerdarlehen, Forward-Darlehen oder Nachrangdarlehen sein.
Ein Darlehen ist ein Volltilgerdarlehen, wenn die Rückzahlungskonditionen (Tilgung) so berechnet sind, dass zum Ende der Zinsbindungszeit das Darlehen komplett zurückgezahlt ist. Der Begriff Volltilgerdarlehen beschreibt damit keine eigene Darlehensart, sondern nur eine zusätzliche Bedingung oder Anforderungen an das Darlehen. Zum Ende der Zinsbindung ist der Darlehensnehmer schuldenfrei. Eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig, weil keine Restschuld mehr besteht. Meistens werden Volltilgerdarlehen in Form von Annuitätendarlehen abgeschlossen.
Ein Darlehen ist ein Forward Darlehen, wenn der Zinssatz (Kosten) für das Darlehen schon lange Zeit (mehrere Jahre) vor der Inanspruchnahme des Darlehens verbindlich abgeschlossen wird. Der Begriff Forward Darlehen beschreibt keine eigene Darlehensart, sondern nur eine zusätzliche Bedingung oder Anforderungen an das Darlehen: Es wurde im Voraus (mit einer Vorlaufzeit) abgeschlossen. Die meisten Forward Darlehen werden in Form von Annuitätendarlehen abgeschlossen.

Nachrangdarlehen, auch Nachrangfinanzierung, Nachrangiges Darlehen, Revalutierung oder Neuvalutierung genannt, ist ein "Zusatzkredit", der zur Unternehmens- und Baufinanzierung abgeschlossen werden kann, wenn die ursprüngliche Finanzierung nicht ausreicht. Es wird meist spät in einer laufenden Finanzierung, im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ohne Anbieterwechsel, abgeschlossen, um zusätzliche Kosten z.B. für eine energetische Sanierung abzudecken. Weil zu dem Zeitpunkt schon ein großer Teil der Darlehenssumme zurückgezahlt wurde, kann die bestehende Grundschuld dann wieder als Sicherheit für den Zusatzkredit dienen.

Weil der Begriff Nachrangdarlehen nur die Art der Sicherung, nicht aber die Konditionen des Darlehens beschreibt, ist ein Nachrangdarlehen eigentlich keine eigene Darlehensform, sondern nur eine zusätzliche Bedingung oder Anforderungen an das Darlehen: Die meisten Nachrangdarlehen werden in Form eines Annuitätendarlehens abgeschlossen.

Das Baudarlehen, auch Immobiliendarlehen genannt, ist eine häufig genutzte Darlehensart in der Immobilienfinanzierung. Dabei handelt es sich um ein zweckgebundenes und in der Regel langfristiges Darlehen für den Erwerb einer Wohnung, Hausbau, Hauskauf oder die (energetische) Sanierung einer Immobilie. Das Darlehen soll einen entsprechend großen Finanzierungsbedarf decken.

Die Zweckbindung des Baudarlehens bedeutet, dass das Darlehen nur zum vereinbarten Zweck verwendet werden darf. Ein Darlehen zur Modernisierung einer Immobilie stattdessen z. B. für den Erwerb eines neuen Autos einzusetzen, ist vertraglich nicht zulässig. Eine weitere Besonderheit bei der Vergabe von Baudarlehen ist die sogenannte Grundschuld. Sie sichert den Darlehensgeber für den Fall ab, dass der oder die Darlehensnehmer:in seine oder ihre Schuld nicht mehr begleichen kann. Die finanzierte Immobilie wird deshalb mit einer Grundschuld, d. h. einem Grundpfandrecht des Darlehensgebers, belastet. Dieser ist im Falle einer Zahlungsunfähigkeit der Darlehensnehmer:innen z. B. dazu berechtigt, die Immobilie zu versteigern oder anderweitig zu verwerten.

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Was unterscheidet Soll­zins und effektiven Jahres­zins?
Warum es wichtig ist, beim Vergleich von Darlehensangeboten zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins zu unterscheiden.
Bei einem Darlehen fallen in der Regel Darlehenszinsen auf die geliehene Summe an. Diese von einem Kreditinstitut oder einem anderen Darlehensgeber berechneten Zinsen werden üblicherweise Sollzins genannt. Der fällige Sollzins wird meist im Darlehensvertrag festgelegt und kann entweder in einem Festzinsdarlehen über die Zinsbindungszeit gleichbleibend - oder bei einem Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung veränderlich sein. Eine wichtige Rolle insbesondere beim Vergleich von unterschiedlichen Darlehensangeboten spielt der sogenannte effektive Jahreszins. Dieser Wert bündelt die unterschiedlichen jährlichen Kosten des Darlehens. Dazu zählen zum Beispiel der Sollzinssatz, der Tilgungssatz und Auszahlungsgebühren (z.B. Disagio). Die Berechnung erfolgt nach der Preisangabenverordnung.
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Wann kann ich ein Darlehen vorzeitig ablösen?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie Ihr Darlehen vorzeitig ablösen oder kündigen. Das ist insbesondere dann relevant, wenn Sie Ihr Darlehen umschulden möchten.

Je nach Art des Darlehensvertrages gibt es unterschiedliche Möglichkeiten für Darlehensnehmer, diesen vorzeitig abzulösen oder zu kündigen. Maßgeblich hierfür sind die vertraglichen Vereinbarungen, aber auch abseits davon definiert das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Fälle, in denen Darlehensnehmer ein Kündigungsrecht besitzen. Häufig wird die Möglichkeit zur Kündigung oder Auflösung des Darlehens genutzt, um Umschuldungen auf günstigere Kreditangebote (z. B.  Anschlussfinanzierung) mit zum Beispiel geringerer monatlicher Belastung vorzunehmen.

Darlehen können z. B. gekündigt werden, wenn…

  • … das Darlehen über eine Zinsbindung verfügt, die kürzer ist als die Gesamtlaufzeit und nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch keine neue Vereinbarung (Prolongation) über den Zinssatz mit dem Darlehensgeber getroffen wurde (§ 489 Abs. 1 Nr. 1, 1. Halbsatz BGB).
  • … bei einem Darlehen mit einer Zinsbindung die zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme (bzw. Neuverhandlung des Zinssatzes) abgelaufen sind und die Kündigungsfrist von sechs Monaten eingehalten wird (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BGB).
  • … das Darlehen mit einem variablen Zinssatz vereinbart wurde (unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten § 489 Abs. 2 BGB).
  • … ein Verbraucherdarlehensvertrag im Sinne des § 491 BGB abgeschlossen wurde, der nicht über ein Grundpfandrecht abgesichert ist.
  • … bei einem Darlehen mit einer Zinsbindung bis zu zehn Jahre, das durch eine Grundschuld gesichert ist, ein berechtigtes Interesse an der Weiterverwertung der zur Darlehenssicherung beliehen Sache besteht, die eine Beendigung des Kreditvertrages bedingt. Der Darlehensgeber darf hierfür nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. 
Wie berechne ich ein Darlehen?
Mit einem Darlehens- oder Zinsrechner lässt sich eine Baufinanzierung einfach kalkulieren. Der Rechner für Baudarlehen der Allianz gibt Ihnen einen Überblick über Ihren zu erwartenden Zinssatz und die monatlichen Raten bei verschiedenen Darlehensarten.
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Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld?
Hypothekendarlehen und Grundschulddarlehen haben gemeinsam, dass beide Darlehensformen dem Darlehensgeber im Rahmen einer Baufinanzierung ein im Grundbuch eingetragenes sowie notariell bekundetes Grundpfandrecht an der finanzierten Immobilie oder dem Grundstück einräumen. Es besteht rechtlich aber ein Unterschied, ob Sie Ihr Baugeld über ein Hypothekendarlehen oder Grundschulddarlehen generieren.

Hypothek und Grundschuld bezeichnen jeweils gleichermaßen das Recht eines Kredit- oder Darlehensgebers z. B. ein Grundstück oder eine Immobilie im Falle eines Zahlungsausfalls oder Zahlungsverzuges des Darlehensnehmers zu versteigern bzw. zu verwerten. Sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld dienen dem Darlehensgeber als Sicherheit. Während sich die Hypothek (Restschuld) eines Baudarlehens aber während der Vertragslaufzeit durch die Tilgungszahlungen stetig verringert und erlischt, sobald die Hypothek vollständig (plus Zinsen) zurückgezahlt wurde, bleibt die Grundschuld unabhängig vom Darlehen bestehen. Das heißt, die Grundschuld verringert sich nicht parallel zur Tilgung des Darlehens und bleibt sogar nach vollständiger Rückzahlung in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen, wenn sie nicht per Antrag und mit Zustimmung des Darlehensgebers aus dem Grundbuch gelöscht wird.

Das Grundschulddarlehen bietet für Darlehensnehmer eine größere Flexibilität. Eine teilweise oder vollständig abbezahlte Grundschuld kann beispielsweise zur Absicherung eines weiteren Darlehens genutzt oder bei einem Verkauf der Immobilie auf den Käufer übertragen werden, wenn der Darlehensgeber dem zustimmt. Der zweite Grund, warum die Grundschuld bei der Baufinanzierung der Hypothek inzwischen den Rang abgelaufen hat, sind die geringen Kosten. Wenn Sie z. B. Ihr Darlehen nach kompletter Rückzahlung nicht aus dem Grundbuch löschen, sondern für eine zukünftige Kreditaufnahme nutzen, ist das für Sie deutlich günstiger als die Neuaufnahme einer Grundschuld.

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