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Immobilien Förderung erklärt in 30 Sekunden
- Der Bund setzt mit seiner breit angelegten Immobilienförderung besonders auf die Stärkung von Familien und nachhaltiges Bauen. Er bietet aber auch spezielle Förderung für denkmalgeschützte Gebäude oder altersgerechte Umbauten.
- Als staatliche Investitionsbank und größter öffentlicher Geldgeber steht die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) hinter einer Reihe von Förderprogrammen, zum Beispiel für klimafreundliche Wohngebäude. Sie vergibt Zuschüsse bzw. zinsgünstige Kredite zu besonderen Konditionen.
- Auf regionaler Ebene legen die Bundesländer und Kommunen eigene Förderprogramme für Hauskauf oder Hausbau auf, die von subventionierten Grundstücken bis zur Entlastung bei städtischen Kindergartengebühren reichen.
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Immobilienförderung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
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Förderungen für Hausbau und Hauskauf
Fördermittel: Welche Arten gibt es?
Sie können für die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs oder Neubaus verschiedene Förderquellen und Baufinanzierungszuschüsse in Anspruch nehmen. Die Förderungen unterscheiden sich je nach Träger oder Förderer (Staat, Kirche, Arbeitgeber) und Verwendungszweck – beispielsweise allgemeine Bauzuschüsse oder eine spezielle Förderung für nachhaltige Modernisierungen.
Arten der Immobilienförderung im Überblick
- Staatliche Förderung (Bund, überregional)
- Nachhaltige Förderung (z. B. KfW-Förderung für energetische Sanierung und effiziente Gebäude)
- Förderung für Energieeffizienz (BAFA-Förderung für die Dämmung der Gebäudehülle, Heizungs- und Anlagentechnik)
- Regionale Förderung (Bundesländer, Städte & Kommunen)
- Kirchliche Förderung (Evangelische oder Katholische Landeskirche)
- Förderung vom Arbeitgeber (Personalkredite, Mitarbeiterdarlehen)
- Denkmalschutz-Förderung
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Staatliche Förderung für Immobilien
Staat fördert Wohneigentum
Wer in Deutschland ein Haus bauen oder eine Wohnung kaufen will, kann dafür unter bestimmten Umständen von verschiedenen Förderprogrammen und Zuschüssen profitieren. Einen Schwerpunkt bilden die Maßnahmen des Bundes zur Förderung sozialen Wohnraums für Personen mit niedrigem Einkommen und die Wohnraumförderung für Familien mit Kindern.
Wohnraumförderungsgesetz: Ziele und Maßnahmen
Die Ziele und Maßnahmen der Schwerpunktförderung des Bundes für Familien oder sozial benachteiligte Menschen sind im sogenannten "Wohnraumförderungsgesetz" (WoFG) von 2002 zusammengefasst. Einen Überblick über die Möglichkeiten der staatlichen Immobilienförderung sind nachfolgend zusammengestellt.
Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine staatliche Förderbank, die je nach Förderprogramm Kredite und Darlehen in unterschiedliche Höhe vergibt. Mit einer KfW-Förderung beim Hauskauf können Sie mithilfe zinsgünstiger und langfristiger Darlehen sowie verschiedener Zuschüsse Ihre Baufinanzierung gestalten. Auch können Sie mehrere Förderprodukte der KfW miteinander kombinieren, um die Gesamtsumme Ihrer Förderungen zu erhöhen.
Zu den zentralen KfW-Programmen zur Wohnraumförderung, zählen Projekte zum Schutz der Umwelt, die Förderung erneuerbarer Energien sowie energetische Gebäudesanierungen und Modernisierungen. Einen Antrag für ein KfW-Darlehen stellen Sie nicht direkt bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau, sondern bei Ihrem Finanzierungspartner. Die Darlehenskonditionen sind von der KfW fest vorgegeben.
Wohneigentum für Familien
"Wohneigentum für Familien" ist ein Förderprogramm der KfW für Neubau oder Erstkauf klimafreundlicher Wohnhäuser und Eigentumswohnungen für Alleinerziehende und Familien mit Kindern unter 18 Jahren. Die Förderung erfolgt einkommensabhängig für selbstgenutzte Immobilien, die mindestens Effizienzhaus Stufe 40 erreichen. Wohngebäude, deren Heizungsanlagen hingegen fossile Energieträger wie Öl, Gas oder Biomasse nutzen, sind von der Förderung ausgeschlossen. Der Kredithöchstbetrag liegt bei 140.000 - 240.000 Euro.
Das neue, 2023 aufgelegte KfW-Programm Wohneigentum für Familien, löst das staatlich geförderte Baukindergeld als Förderprodukt ab. Letzteres ist ausgelaufen, Neuanträge hierfür sind nicht mehr möglich.
Wohn-Riester
Die „Riester“-Förderung ist vielen Menschen nur im Zusammenhang mit der „Riester-Rente“ ein Begriff. Dabei zahlen Sie zur Altersvorsorge monatlich Beiträge in einen Riester-Vertrag ein, der vom Bund bezuschusst wird. Seit 2008 können Sie diese Form der Zusatzrente auch als eine Art Eigenheimrente im Alter nutzen, den sogenannten „Wohn-Riester“. Mit einem Wohn-Riester-Vertrag, z. B. einem Riester-Bausparvertrag oder Riester-Fondssparplan für den langfristigen Vermögensaufbau, beschleunigen Sie die Finanzierung bzw. Entschuldung einer selbst genutzten Immobilie. Alternativ können Sie auch das Guthaben aus einem bestehenden Riester-Vertrag ganz oder teilweise für den Hausbau, Hauskauf oder die Rückzahlung eines Baukredits oder den Erwerb von Genossenschaftsanteilen verwenden. So kann das Eigenkapital erhöht werden.
Voraussetzungen
Die wichtigsten Kriterien für die Wohn-Riester Förderung sehen vor, dass Sie grundsätzlich Riesterförderberechtigt sind, Allein- oder zumindest Miteigentümer:innen der begünstigten Immobilie sind, diese Immobilie selbst bewohnen bzw. Ihren Lebensmittelpunkt und Hauptwohnsitz dort haben (gilt nur innerhalb der Europäischen Union).
Daneben können Sie den Wohn-Riester auch dann in Anspruch nehmen, wenn Sie den Dachboden ausbauen, Ihr Haus barrierefrei umbauen, Pflichtanteile einer Wohngenossenschaft oder ein Dauerwohnrecht in einem Pflege- oder Altenheim erwerben.
Besteuerung des Wohn-Riester
Bei allen Riester-Verträgen gilt das Prinzip der nachgelagerten Besteuerung. Das heißt: In der Sparphase zahlen Sie weniger Abgaben an das Finanzamt, müssen aber die erhaltenen Fördergelder im Alter nachträglich versteuern – zuzüglich einer jährlichen Verzinsung von zwei Prozent als Ausgleich für die frühe Nutzung. Als Grundlage für die spätere Besteuerung führt der Gesetzgeber ein „Wohnförderkonto“ über sämtliche geförderte Tilgungen und Zulagen Ihres Wohn-Riester.
Wohnungsbauprämie
Die Wohnungsbauprämie (WoP), umgangssprachlich auch Wohnbauprämie genannt, ist ein staatlicher Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die WoP soll Hauskauf, Hausbau oder die Renovierung Ihres Eigenheims fördern und gehört seit 1952 zu den staatlichen Subventionen im Bereich Wohnungsbauförderung. Sie sollte zur Beseitigung des Wohnraummangels beitragen und ärmere Familien bei der Vermögensbildung unterstützen.
Die Voraussetzungen für diese Art der staatlichen Wohnbauförderung regelt das "Wohnungsbau-Prämiengesetz". Anspruch auf die Wohnungsbauprämie haben Personen über 16 Jahre, deren zu versteuerndes Bruttoeinkommen unter 35.000 Euro im Jahr liegt. Bei Ehepaaren liegt die Grenze bei 70.000 Euro brutto.
Wichtig: Anders als eine KfW-Förderung ist die WoP kein direkter Zuschuss für einen Immobilienerwerb oder die Kostenerstattung konkreter baulicher Maßnahmen. Sie bekommen lediglich eine Prämie auf „wohnwirtschaftlich“ angelegtes Sparvermögen mit dem Ziel eines Bau- oder Sanierungsvorhabens. In der Regel handelt es sich dabei um Bausparverträge.
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Förderung von Heizungstechnik und Anlagentechnik
Energieeffizienz mit neuer Heiztechnik – BAFA-Förderungen
Nicht immer müssen es gleich ein kompletter Neubau oder eine umfangreiche energetische Sanierung sein. Auch für Modernisierung oder Einbau einer Heizungsanlage, die erneuerbare Wärme nutzt, können Sie Finanzhilfen beantragen. Ähnliches gilt für den Einbau von Anlagen zur Erhöhung der Energieeffizienz eines Gebäudes. Hierfür stellen Sie einen Förderantrag beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).
Das BAFA verwaltet die vom Klimakabinett für 2020 beschlossenen Marktanreize für das Heizen mit erneuerbaren Energien. Es bewilligt die entsprechenden Fördermittel für den Einbau effizienter Wärmeerzeuger, moderne Heizungstechnik oder den Anschluss an ein nachhaltiges Wärme-/Gebäudenetz mit einem Anteil von mindestens 25 % erneuerbarer Energien.
Fördermaßnahmen und Höhe der Förderung
Das Investitionsvolumen für eine BAFA-Förderung liegt bei mindestens 2.000 Euro brutto. Der Fördersatz beträgt mindestens 10 Prozent der förderfähigen Ausgaben. Die förderfähigen Kosten sind auf 60.000 Euro pro Wohneinheit und Kalenderjahr, und auf maximal 600.000 Euro pro Gebäude gedeckelt.
Förderfähig mit anteiliger Kostenübernahme sind Solarkollektoranlagen (bis zu 35 Prozent der förderfähigen Kosten) oder Biomasseanlagen (bis zu 20 Prozent der förderfähigen Kosten), Brennstoffzellenheizungen (bis zu 35 Prozent der förderfähigen Kosten) und Wärmepumpenanlagen (bis zu 40 Prozent der förderfähigen Kosten) möglich.
In Bestandsgebäuden werden Solarthermieanlagen, Biomasse, effiziente Wärmepumpenanlagen, Gas-Brennwertheizungen „Renewable Ready“ sowie Hybridheizungen gefördert.
Heizungs-Tausch-Bonus
Zusätzlich besteht die Möglichkeit eines erhöhten BAFA-Fördersatzes (Bonus) von zehn Prozent für den Austausch (Ersetzen, fachgerechte Entsorgung) sowie die Optimierung betriebsfähiger Öl-, Gas-, Kohle- und Nachtspeicherheizungen. Diese müssen zum Zeitpunkt der Antragsstellung älter als 20 Jahre sein.
Planung, Umsetzung und Begleitung solch energetischer Maßnahmen erfordert ein hohes Maß an Fachwissen. Deshalb sind auch die Fachplanung und Baubegleitung von entsprechend geförderten Maßnahmen selbst förderfähig.
Den Antrag auf eine BAFA-Förderung Ihrer Heizungs- oder Raumluftanlage können Sie über ein elektronisches Antragsformular stellen. Die Antragstellung muss vor Vorhabenbeginn erfolgen, d. h. in jedem Fall bevor Sie mit Handwerkern oder Heizungsbauerinnen einen entsprechenden Lieferungs- bzw. Leistungsvertrag abgeschlossen haben.
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Eigenheimförderung durch die katholische oder evangelische Kirche
Kirchliche Förderungen
Sie oder Ihre Familie engagieren sich vielleicht in einer der beiden großen Landeskirchen – aber über ein Baugeld von der Kirche haben Sie noch nie nachgedacht? Dabei zählen die Evangelisch-Lutherische (Ev.-Luth.) sowie die Katholische Landeskirche zu den großen Immobilieneigentümern in Deutschland. Zum Immobilienbestand der christlichen Landeskirchen gehören neben Kirchen und Pfarrhäusern bzw. Pastoraten auch Gemeindehäuser, Kindergärten, Altenheime, Spielplätze oder noch unbebaute Grundstücke.
Erbbaurechte und Erbpacht
Die evangelische Kirche sowie einige katholische Bistümer unterstützen Familien durch vergünstigte Erbbaurechte bzw. Immobilienobjekte mit Erbpacht oder Darlehen bei Kauf oder Neubau eines Eigenheims. Beim Erbbaurecht werden Baugrundstücke oder Immobilien statt eines Kaufpreises gegen eine jährliche Zinszahlung zur Verfügung gestellt. Ein solcher Erbbauvertrag wird meist über einen sehr langen Zeitraum geschlossen, meist zwischen 60 und 90 Jahre. Über die Erbpacht erfolgt wie bei einem „normalen“ Hauskauf ein entsprechender Grundbucheintrag sowie zusätzlich ein Eintrag im Erbbaurechtsgrundbuch. Allerdings bleibt die Kirche Eigentümerin des Grundstücks.
Das bedeutet: Läuft ein Erbbauvertrag aus und erfolgt keine Verlängerung oder ein Verkauf der Immobilie/des Grundstücks an einen neuen Erbpächter oder eine neue Erbpächterin, gehen diese gegen eine Entschädigungszahlung in vorher vereinbarter Höhe zurück an die Kirche. Unabhängig davon haben Erbpächter:innen grundsätzlich die gleichen Rechte wie Eigentümer:innen. Sie können auf einem Erbbaugrundstück ein Haus bauen und die Immobilie selbst nutzen, sie aber auch vermieten oder sogar verkaufen.
Kontakt und Förderanträge
Wenden Sie sich zur Baufinanzierung über die katholische Kirche wie auch die evangelische Kirche an spezielle Finanzdienstleister aus diesem Bereich, wie die Evangelische Bank oder die DKM, die Darlehenskasse Münster eG. Einen Antrag auf Fördermittel der evangelischen Kirche stellen Sie am besten ebenfalls dort. Mehr Informationen zu einer Baufinanzierung der evangelischen Kirche oder der Förderung eines Hausbaus über die katholische Kirche erhalten Sie online auf den Seiten der jeweiligen Landeskirche.
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Arbeitgeberdarlehen zur Baufinanzierung
Arbeitgeberdarlehen
Der eigene Chef oder Chefin als Kreditgeber bei der Baufinanzierung? Für viele Bauherren und Immobilienkäuferinnen eine ungewöhnliche Art der Eigenheimfinanzierung. Dabei sind die Konditionen eines Arbeitgeberdarlehens oft günstiger als ein Immobilienkredit der Bank.
Der Grund: Die Basis eines Baukredits vom Arbeitgeber ist meist ein gutes Vertrauensverhältnis. Bei längerer Betriebszugehörigkeit, einem soliden Gehalt und einer guten Stellung im eigenen Unternehmen sind neben Branchenriesen daher auch kleinere Unternehmen manchmal bereit, Ihren Mitarbeiter:innen Geld zur Finanzierung der eigenen Immobilie zu leihen. Und das schnell und unkompliziert. Das bedeutet: ohne weitere Bearbeitungsgebühren oder Schufa-Auskunft, mit weniger Sicherheiten wie einer nachrangigeren Grundschuld sowie zu einem niedrigen oder keinem Zinssatz.
Günstige Konditionen dank Eigenkapitalersatz
Ein Personalkredit oder Mitarbeiterdarlehen bringt Ihnen außerdem Vorteile bei der weiteren Finanzierung des neuen Eigenheims. Denn viele Banken werten das Arbeitgeberdarlehen aufgrund des dahinterstehenden Vertrauensbeweises wie eine Art Bürgschaft des Arbeitsgebers und damit als Eigenkapitalersatz. Das wiederum verbessert Ihre Bonität und verhilft Ihnen bei Verhandlungen unter Umständen zu günstigeren Konditionen.
Sonderfall Organkredite
„Organkredite“ sind eine Sonderform des Personalkredits. Grundsätzlich funktionieren sie wie andere Mitarbeiterdarlehen auch; ihre Vergabe erfolgt allerdings nur an leitende Angestellte oder Prokuristen und Prokuristinnen. Eine Besonderheit liegt in dem Beschluss über ein solches Darlehen: Ist das kreditgebende Unternehmen eine Aktiengesellschaft, müssen aufgrund der besonderen Stellung der Mitarbeiter:innen, Vorstand und Aufsichtsrat über das Arbeitgeberdarlehen entscheiden.
Nachteile eines Arbeitgeberdarlehens
Seien Sie sich als Angestellte:r darüber bewusst, dass mit einem z.B. zinslosen Arbeitgeberkredit auch die Abhängigkeit steigt. Regeln Sie daher vor Inanspruchnahme eines Personalkredits vertraglich, was mit dem Kredit passiert, wenn das Arbeitsverhältnis vor der Tilgung des Mitarbeiterdarlehens endet. Läuft der Vertrag zu den gleichen Konditionen weiter oder wird er abgeändert bzw. gar beendet? Die Konsequenz im letzten Fall ist die sofortige Rückzahlung der ausstehenden Kreditsumme.
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Zuschüsse für eine fachgerechte Sanierung
Denkmalschutz-Förderungen
Ein denkmalgeschütztes Haus ist nur etwas für Liebhaber:innen? So denken die meisten Immobilienkäuferinnen und Kapitalanleger über Baudenkmäler. In Denkmalimmobilien steckt oft eine Menge Arbeit und für die Sanierung der Bausubstanz oder eine Modernisierung gelten deutlich strengere Regeln als bei gewöhnlichen Häusern. Dennoch, der höhere finanzielle und bürokratische Aufwand kann sich durchaus lohnen.
Die Denkmalpflege eröffnet Ihnen neue Förderungs- und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. So ist eine Kombination mehrerer Denkmalschutz-Förderungen möglich. Hier ein Überblick über die verschiedenen Zuschüsse von Kreditinstituten und Denkmalschutzbehörden.
KfW-Förderung denkmalgeschützter Häuser
Die KfW unterstützt die fachgerechte und professionelle energetische Sanierung von Baudenkmalen und Wohngebäuden mit „besonders erhaltenswerter Bausubstanz“. Dabei müssen Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen. Das Gebäude hat jedoch in puncto Energiebedarf bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen, um als „KfW-Effizienzhaus-Denkmal“ gefördert zu werden. So darf das Gebäude nur einen 60 Prozent schlechteren Energiebedarf als vergleichbare Neubauten aufweisen. Zudem ist relevant, ob es sich bei dem betreffenden Gebäude um ein Baudenkmal oder erhaltenswerte Bausubstanz handelt. Allerdings bietet die KfW bei der Antragstellung für eine Denkmalschutz-Förderung vereinfachte Fördervoraussetzungen, wie die Anpassung des erforderlichen Gebäudeenergiebedarfs an die erhaltenswerte Bausubstanz. Sachverständige bzw. Energieeffizienz-Experten mit Spezialqualifikation Denkmalschutz helfen Ihnen bei der Umsetzung und haben stets die Einhaltung der Denkmalschutzauflagen im Blick.
Deutsche Stiftung Denkmalschutz
Das Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz oder die Stiftung Denkmalschutz unterstützen Immobilienkäuferinnen oder Bauherren bei Erhalt oder Erneuerung der historischen Bausubstanz. Diese Zuschüsse müssen nicht zurückgezahlt werden und können mit anderen Förderungen für Denkmalschutz kombiniert werden. Der Zuschuss erfolgt jedoch nicht über feste Programme, sondern ist abhängig vom jeweiligen Objekt und den geplanten Sanierungsmaßnahmen.
Denkmal-AfA
Unter der „Absetzung für Abnutzung“ (AfA) denkmalgeschützter Gebäude versteht man die steuerliche Förderung bei der Finanzierung (Sanierung, Erhalt) von Denkmalimmobilien. So können Vermieter:innen über die Denkmal-AfA über einen Zeitraum von 8 Jahren jeweils 9 Prozent ihrer Kosten als Abschreibungen steuerlich geltend machen – danach weitere vier Jahre mit jährlich 7 Prozent. Selbstnutzer:innen eines denkmalgeschützten Hauses können über ganze zehn Jahre hinweg 9 Prozent aller Kosten zum Denkmalerhalt pro Jahr von der Steuer absetzen.
Neben der KfW, der Stiftung Denkmalschutz und der Denkmal-AfA, können Sie auch eine steuerliche Förderung Ihres Baudenkmals über das Finanzamt beantragen. Oder Sie fragen direkt bei den Ländern und Kommunen bzw. deren jeweiligen Landesdenkmalämtern nach Denkmalschutz Fördermitteln.
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