Eigentumswohnung kaufen: Wohnungskauf-Tipps

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Eigennutzung oder Kapitalanlage?

Gründe für den Wohnungskauf

Ob es die eigenen vier Wände für Sie sind oder der ideale Alterswohnsitz oder das perfekte Anlageobjekt: Es gibt viele gute Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung. „Eigentum verpflichtet“, wie es so schön heißt. Neben vielen Vorteilen gehen mit dem Kauf einer Eigentumswohnung auch eine Reihe von Pflichten, wie Verwaltungsaufwand und Reparaturen sowie eine langfristige finanzielle und persönliche Planung einher.

Gründe für den Kauf einer Eigentumswohnung im Überblick:

Eigennutzung: Wer sich eine Wohnung zur Selbstnutzung kauft, ist frei in der Gestaltung der Räume. Statt Miete zu bezahlen, investieren Sie in Ihr Eigentum. Eine Wohnung ist meist pflegeleichter und günstiger als ein Haus. Extras wie Fahrstuhl oder Tiefgarage bieten im Alltag zusätzlichen Komfort.
Kapitalanlage: Viele Kapitalanleger:innen und Privatinvestoren bzw. -investorinnen versprechen sich vom Immobilienkauf durch die aktuell niedrigen Zinsen eine attraktive Rendite und weniger Risiken als bei anderen, eher spekulativen Anlageformen, wie z. B. dem Aktienhandel. Aber Vorsicht: Im Falle eines Wiederverkaufs der Immobilie vor Ablauf einer zehnjährigen Frist, wird (außer bei Eigennutzung) eine Spekulationssteuer auf die Wohnung fällig.
Altersvorsorge – und das in zweifacher Hinsicht: Mit den Mieteinnahmen können Sie entweder Ihre Rente aufstocken oder im Alter selbst mietfrei und idealerweise barrierefrei wohnen. Natürlich erleichtert bestehendes Eigentum nicht nur Ihnen, sondern auch Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin, Ihren Kindern, Enkeln und Enkelinnen später das Leben.
Steuervorteile: Immobilieneigentümer:innen müssen zwar Rücklagen für etwaige Reparaturen und Instandhaltung bilden. Auf der anderen Seite können sie die Kosten, z. B. für Handwerkerleistungen, Kaminkehrer:innen oder haushaltsnahe Dienstleistungen wie Schnee räumen sowie Modernisierungsmaßnahmen, von der Steuer absetzen.

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Was ist besser?

Neubau oder Altbau kaufen?

Viele Wohnungskäufer:innen träumen von einer großzügigen Altbauwohnung mit hohen Stuckdecken, knarzenden Holzdielen und Kassettentüren. Doch gurgelnde Heizkörper oder zugige Fenster gehören ebenso zum Altbau-Charme. Dagegen ziehen Käufer:innen eines Neubaus zwar oft schon ein, wenn die letzten Bauarbeiten noch laufen – dafür profitieren Sie von geringen Wohnnebenkosten und individuellen Gestaltungsmöglichkeiten. Was ist also besser: Neubau oder Altbau?

Die Vor- und Nachteile von Bestandsimmobilien und Neubauten im Einzelnen:

Auf was sollte man bei einer Neubau-Wohnung achten?

Vorteile einer Neubauwohnung

Individualität: Bei einem Neubauprojekt in der Planungsphase haben Sie viel Gestaltungsfreiheit. Sie können mit Ihrem Architekten oder Ihrer Architektin und Ihrem Bauträger Ideen und Wünsche für Grundriss, Ausstattung oder Extras wie offene Küche oder Kamin umsetzen.
Energieeffizienz: Für einen Neubau gelten die gesetzlichen Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) für die Energieeffizienz von Bauelementen, wie Wände, Türen, Fenster, Dach oder Heizungsanlage. Durch gute Dämmung, moderne Baustoffe und die Nutzung regenerativer Energien ist die Kosteneinsparung enorm.
Komfort: Fußbodenheizung, Fahrstuhl, Tiefgarage, Sicherheitsanlage – in puncto Bequemlichkeit und Stand der Technik bietet eine Neubauwohnung eine Reihe an Vorteilen, auf die Käufer:innen einer Altbauwohnung oft verzichten müssen.
Geringe Instandhaltungskosten: Die meisten Hausbestandteile wie Dach oder Fassade müssen in bestimmten Abständen erneuert werden. Eigentümer:innen einer Neubauwohnung können sich die ersten Jahre. zurücklehnen und müssen nicht so hohe Instandhaltungsrücklagen bilden.

Nachteile eines Neubaus

Preis: Im Vergleich zu einer Bestandsimmobilie vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung ist ein Neubau deutlich teurer als eine Altbauwohnung. Die Gründe dafür liegen in den gestiegenen Baukosten aufgrund der energetischen Anforderungen und moderner Technik. Je nach Fertigstellungstermin müssen Käufer:innen zudem für einige Zeit mit einer finanziellen Doppelbelastung von Miete und Kreditraten rechnen.
Baumaßnahmen: Neubauten werden bereits vor Beginn oder während ihrer Planungsphase zum Verkauf angeboten. Das bedeutet für Käufer:innen eine laufende Abstimmung mit Handwerker:innen, Architekt oder Architektin und Baufirma, die viel Zeit kostet.
Baumängel: Bei aller Umsicht und Qualität der Handwerkerleistungen können sich im Neubau auch nach Jahren Baumängel wie Schimmelbefall durch eine schlechte Dämmung offenbaren, deren Gewährleistungsfrist dann bereits verjährt ist.

Was muss ich beim Kauf einer gebrauchten Wohnung beachten?

Vorteile einer Altbauwohnung

Sofortige Verfügbarkeit: Für den Verkauf einer Bestandsimmobilie ist die komplette Räumung Voraussetzung. Das bedeutet: Käufer:innen einer „gebrauchten“ Eigentumswohnung können in der Regel direkt nach Kauf einziehen, sofern nicht Renovierungs- oder Umbaumaßnahmen erforderlich sind.
Gewachsene Infrastruktur: Ein alter Baumbestand, eine etablierte Nachbarschaft mit Bildungs- und Freizeiteinrichtungen sowie Einkaufsmöglichkeiten: Während Neubaugebiete oft erst erschlossen werden müssen, liegen Altbauten häufig in belebten Wohn- und Geschäftsvierteln mit guter öffentlicher Verkehrsanbindung.
Großzügige Bebauung: Eigentumswohnungen in einem Altbau bieten oft den Blick in eingewachsene Gärten oder Gemeinschaftsanlagen und viel Platz zu den nächsten Nachbarn bzw. Nachbarinnen. Bei Neubauten wird aufgrund des Platzmangels und steigender Immobilienpreise oft nachverdichtet, Bebauungsgrenzen werden maximal ausgenutzt.
Fördermöglichkeiten: Sanierungs- oder notwendige Instandsetzungsmaßnahmen zur Förderung der Energieeffizienz im Altbau oder im Denkmalschutz werden von staatlicher Seite wie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen speziell gefördert. Einen Überblick darüber, welche Fördergelder für Immobilien Sie wofür beantragen können, finden Sie in unserem Ratgeber zu den Förderungen.

Nachteile einer Bestandsimmobilie

Alte Bausubstanz: Gegen eine Eigentumswohnung aus zweiter Hand spricht meist der aktuelle Zustand der Immobilie. Elektroinstallationen und Leitungen sind veraltet, Fenster, Dach und Fassade müssen je nach Zustand in absehbarer Zeit nach dem Kauf repariert oder ausgetauscht werden. Das bedeutet hohe Kosten für die Käufer:innen.
Unsichtbare Schäden: Gerade bei Wohnungen mit mehreren Vorbesitzer:innen lässt sich der Objektzustand auch nach der Begutachtung durch eine:n Sachverständige:n nur schwer einschätzen. Feuchtigkeitsschäden sind vielleicht nur unter bestimmten Witterungsbedingungen sichtbar. Bergbau- bzw. Naturereignisse können das Gebäude auf den ersten Blick möglicherweise nicht erkennbar, aber dauerhaft beschädigt haben.
Begrenzte Umbaumöglichkeiten: Hier ein Küchendurchbruch, dort eine neue Wand einziehen? Im Altbau sind die Gestaltungsoptionen für An- oder Umbau eingeschränkt, insbesondere bei Immobilien unter Denkmal- oder Bestandsschutz.
Hohe Nebenkosten: Klassische Heizsysteme arbeiten deutlich ineffizienter als beispielsweise moderne Fußbodenheizungen und im Winter muss in einer Altbauwohnung deutlich mehr geheizt werden als im Neubau, um die fehlende Dämmung und Energieeffizienz auszugleichen.

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Marktwert & Verkehrswert

Bewertung einer Eigentumswohnung

Wichtigstes Kriterium beim Kauf einer Eigentumswohnung, neben dem Verwendungszweck und der Frage nach Alt- oder Neubau ist der Preis. Doch wie erkennen Sie, ob der Kaufpreis für ein Immobilienobjekt gerechtfertigt bzw. was eine Wohnung wirklich wert ist? Für eine Immobilienbewertung, z. B. im Rahmen eines Verkaufs, werden Gutachter:innen oder Sachverständige bestellt, die den sogenannten Verkehrswert einer Eigentumswohnung ermittelt. Für die Erstellung eines solchen Verkehrswertgutachtens gibt es drei Bewertungsverfahren:

Vergleichswertverfahren

Bei dieser Methode erfolgt die Bewertung einer Wohnung durch den Vergleich von Verkaufspreisen, die für vergleichbare Immobilien erzielt wurden. Der Idealfall: eine baugleiche Eigentumswohnung im selben Wohnhaus mit der gleichen Ausstattung, die quasi gestern erst zum Marktpreis verkauft wurde. Da dieser Fall selten ist, kommt meist das indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz, das tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Wohnungen zur Wertermittlung heranzieht. Folgende Merkmale sind hierbei u. a. relevant:

Lage: ländlich oder stadtnah, Grundstücksausrichtung und Belichtung (Himmelsrichtungen) sowie Verkehrslage
Größe: Grundriss, Anzahl und Schnitt der Zimmer
Bodenbeschaffenheit: Art und Tragfähigkeit des Untergrunds
Erschließungsgrad: Anschlüsse für Zu- und Abwasser, Strom, Internet, Fernwärme oder Gasleitungen
Umwelteinflüsse: Belästigungen durch Lärm (Verkehrsknotenpunkt), Gerüche (z. B. Nähe zu einer Brauerei), Rauch oder Bedrohungen durch Hochwasser
Bauliche Nutzung und -möglichkeiten: Mischnutzung von Gewerbe und Privat, Ausnutzung von Flächen- und Bebauungsplan hinsichtlich möglicher Anbauten

Das Vergleichswertverfahren ist unabhängig vom lokalen Mietspiegel oder Mietobergrenzen, bildet das Marktgeschehen in Bezug auf die aktuellen Immobilienpreise am besten ab. Es eignet sich besonders zur Wertermittlung von selbst genutzten Immobilien, wie Eigentumswohnungen und Ein- oder Mehrfamilienhäusern, und gilt unter Fachleuten auch in Bezug auf die Wertentwicklung von Immobilien als die präziseste Methode zur Marktwerteinschätzung eines Objekts.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist das komplizierteste der drei Verfahren zur Wohnungsbewertung. Es eignet sich hauptsächlich für industriell genutzte Gebäude und ist aufgrund der mangelnden Datenbasis für moderne Häuser nur mit Vorbehalt zur Bewertung einer Eigentumswohnung geeignet. Der Sachwert berechnet sich wie folgt:

(Bodenwert + Gebäudesachwert) x Marktanpassungsfaktor = finaler Sachwert

Bodenrichtwert und Bodenwert

Der Bodenrichtwert spiegelt den Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnfläche einer Immobilie in der jeweiligen Lage wider und wird vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt. Multipliziert man den Bodenrichtwert mit der Anzahl der Gesamtquadratmeter, erhält man den sogenannten Bodenwert.

Herstellungskosten und Gebäudesachwert

Für die Bestimmung der Baukosten eines Hauses oder einer Wohnung werden der Ausbaugrad (Keller/Dachgeschoss vorhanden?) und die Qualität der einzelnen Bauteile, wie Fenster, Wände, Dach etc. bewertet. Zusätzlich fließen Außenanlagen, wie Garagen oder Gartenwege in die Berechnung mit ein. Aus diesen Angaben errechnet ein Gutachter oder eine Gutachterin die Regelherstellungskosten der Immobilie pro Quadratmeter. Multipliziert mit der Grundfläche, ergibt das die gesamten Gebäudeherstellungskosten.

Um das Alter einer Immobilie in diesen Berechnungen mit einzubeziehen, zieht man bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern bis zum Alter von 80 Jahren von den Gebäudeherstellungskosten pro Jahr 1,25 Prozent ab – als Alterswertminderung.

Marktanpassungsfaktor

Natürlich kostet eine Eigentumswohnung in ländlichen Regionen deutlich weniger als in beliebten Innenstadtlagen von Ballungszentren. Da der Bodenrichtwert diese Preisunterschiede nicht ausreichend abbilden kann, ermöglicht ein definierter Marktanpassungsfaktor dem Gutachter oder der Gutachterin, den Sachwert dem Preisniveau des lokalen Immobilienmarktes anzugleichen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren eignet sich nur dann zur Bewertung Ihrer Immobilie, wenn Sie die gekaufte Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzen und vermieten oder verpachten wollen. Denn dann steht nicht der Sachwert der Wohnung im Vordergrund, sondern welchen Ertrag, d. h. welche Mieteinnahmen Sie über die Jahre mit der Eigentumswohnung erzielen können.

Für die Berechnung des Ertragswertverfahrens sind folgende Faktoren entscheidend:

Bodenwert: Wert des Grundstückanteils Ihrer Wohnung (Multiplikation von Bodenrichtwert pro Quadratmeter und Grundstücksfläche)
Gebäudeertragswert: Restnutzungsdauer des Wohngebäudes
Liegenschaftszins: Prozentsatz, mit dem Immobilienvermögen – im Ertragswertverfahren nur der Bodenwert – marktüblich verzinst wird (etwa 5 % bei Wohnobjekten)
Reinertrag: Rohertrag (marktübliche Jahresmiete der Wohnung) abzüglich Bewirtschaftungskosten (Betrieb, Instandhaltung, Verwaltung)
Vervielfältiger: zentrale Größe, mit der der Ertragswert eines Gebäudes/einer Wohnung ohne den Bodenwert berechnet werden kann
Wertbeeinflussende Faktoren: wertsteigernde oder wertmindernde Umstände, wie z. B. notwendige anstehende Sanierungsmaßnahmen

Anhand dieser Faktoren errechnet ein Gutachter oder eine Gutachterin den endgültigen Ertragswert Ihrer Eigentumswohnung. Dieses Verfahren liefert einerseits eine reale Werteinschätzung einer Immobilie. Auf der anderen Seite ist es sehr abhängig von der vorhandenen Datenlage, insbesondere beim Liegenschaftszins, und berücksichtigt steigende Mieten nur in begrenztem Umfang.

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Die wichtigsten Kriterien

Darauf sollten Sie bei einer Wohnungsbesichtigung achten

Ein großer Vorteil beim Kauf einer Eigentumswohnung in einer Bestandsimmobilie im Vergleich zu einer Neubauwohnung, die sich zum Kaufzeitpunkt oft noch in der Planung oder im Bau befindet: Sie können die Wohnung persönlich besichtigen und sich selbst ein Bild vom Zustand des Objekts machen. Doch worauf sollten Sie bei der Besichtigung einer Eigentumswohnung achten? Welche Fragen sind wichtig beim Kauf einer Eigentumswohnung und sollten Sie sich vor Ort stellen?

Kriterien zur Wohnungsbesichtigung

Entscheidende Kriterien für den Kauf einer Eigentumswohnung sind:

Grundriss: Schnitt, Größe und Aufteilung der Räume
Lage: Infrastruktur und lokale Gegebenheiten
Zustand: baulicher Zustand des Objekts
Historie: Informationen zu Schäden oder Vorbelastungen, z. B. Hypotheken

Grundsätzlich gilt: Vier Augen sehen mehr als zwei! Gehen Sie daher zu Besichtigungen wenn möglich immer zu zweit, um keine etwaigen Mängel zu übersehen. Mit den folgenden Abschnitten zu den wichtigsten Punkten, auf die Sie bei einer Wohnungsbesichtigung achten sollten, sind Sie darüber hinaus bestens auf Ihren ersten Besichtigungstermin vorbereitet.

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Größe, Schnitt und Raumaufteilung

Der Grundriss

Als Käufer:in einer Eigentumswohnung haben Sie grundsätzlich das Recht auf die Vorlage eines Grundrisses bzw. Bauplans (bei Neubauten) mit den aktuellen Abmessungen des Objekts. Er bietet einen ersten wichtigen Überblick darüber, ob die betreffende Wohnung für Ihre Zwecke geeignet ist und verrät Ihnen mehr als nur die reine Raumgröße. Doch worauf sollten Sie beim Grundriss einer Eigentumswohnung achten?

Größe der Wohnung

Ob eine Wohnung groß genug ist, hängt grundsätzlich von der Anzahl der darin lebenden Personen ab. Die Wohnfläche pro Kopf hat in Deutschland in den letzten Jahren immer weiter zugenommen und liegt im Bundesdurchschnitt aktuell bei knapp 47 Quadratmetern Wohnfläche. Da in Mehrpersonen-Haushalten Räume wie Küche, Bad oder Flur gemeinsam genutzt werden, liegt die Wohnfläche pro Bewohner:in in Haushalten mit 3 oder mehr Personen bei nur knapp 31 m², während Single-Haushalte im Schnitt gut 66 m² beanspruchen.

Da der Kaufpreis einer Wohnung direkt von ihrer Größe abhängt, ist gerade bei Angaben zur Wohnfläche Vorsicht geboten: Terrasse, Balkon oder ausgebaute Kellerräume fließen in die Flächenberechnung mit ein, sodass Ihnen eine Wohnung mit großer Dachterrasse innen klein vorkommen kann, während eine optimal geschnittene Wohnung mit weniger Quadratmetern und ohne Balkon großzügig wirkt.

Raumschnitt und Raumaufteilung

Für den Schnitt der Wohnräume gilt: Durchschnitt ist Trumpf. Ideal sind Eigentumswohnungen mit einem quadratischen oder rechteckigen Grundriss, bei dem die einzelnen Räume in etwa gleich groß geschnitten sind. So lassen sich zwei sehr unterschiedliche Kinderzimmer nur schwer unter mehreren Kindern aufteilen, lange und schmale Zimmer sind oft kaum bzw. nur als kleines Büro, Abstellkammer oder begehbarer Kleiderschrank nutzbar. Überlegen Sie bei Durchgangsräumen vorab genau, wie diese sich nutzen lassen und ob Ihnen ein spezieller Grundriss, wie ein offener Wohn-/Essbereich oder eine große Wohnküche wichtig sind. Je nach Kaufpreis kann es sich durchaus lohnen, den Grundriss durch Wanddurchbrüche bzw. zusätzliche Trennwände zu verändern.

Lichteinfall und Ausrichtung

Bei größeren Eigentumswohnungen sollten die Wohn- und Aufenthaltsräume nach Süden bzw. Westen ausgerichtet sein, Funktionsräume wie Küche, Bad, Abstellkammer oder Flur können dank entsprechender Lichtquellen gen Norden liegen. Anders sieht es mit der Sonnenausrichtung bei einer modernen offenen Wohnküche aus, deren Lichteinfall insgesamt heller sein sollte. Interessieren Sie sich für eine lichtdurchflutete Wohnung mit vielen Fensterflächen, eventuell mit Dachterrasse, prüfen Sie mit Blick auf die heißen Sommermonate die Möglichkeit zur Verdunkelung oder Kühlung der Räume.

Barrierefreiheit

Wer eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge kauft und diese selbst mietfrei bewohnen möchte, für den spielen neben der reinen Raumaufteilung noch weitere Fragen zum Grundriss eine Rolle: Liegt die Wohnung im Erdgeschoss bzw. ist sie durch einen Fahrstuhl auch seniorengerecht mit Rollator oder Rollstuhl bequem erreichbar? Wie sieht es mit Türschwellen, Höhenunterschieden durch Bodenungleichheiten oder einer ebenerdigen und rollstuhlgerechten Dusche aus? Und bieten die Räume genug Platz für beispielsweise ein Pflegebett bzw. verfügt die Wohnung ggf. über ein extra Zimmer zur Unterbringung einer Haushaltshilfe/Pflegekraft?

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Infrastruktur und Umgebung

Lage

Abhängig davon, ob Sie die Wohnung nach dem Kauf selbst nutzen oder vermieten wollen, können unterschiedliche Lagekriterien für Sie bzw. die Wertentwicklung Ihrer Wohnung relevant sein. Worauf sollten Sie bei der Infrastruktur einer Eigentumswohnung achten? Generell sind Wohnungen bei Eigentümer:innen und Mieter:innen fast gleichermaßen beliebt, die folgende Kriterien erfüllen:

Verkehrsanbindung: Hierzu zählt die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, aber auch die Nähe zur Autobahn oder Bundesstraßen ist für Berufspendler relevant.
Einkaufsmöglichkeiten: Sind Supermärkte und Geschäfte des täglichen Bedarfs vorhanden, wie Apotheke, Post und Bäckerei, aber auch Friseure oder Bekleidungsgeschäfte?
Grünanlagen und Freizeitmöglichkeiten: Parks und Sportstätten, Bars, Cafés & Restaurants oder Kinos in der Nähe machen eine Wohnlage attraktiv.
Ärzte und Ärztinnen, Schulen und Bildungsmöglichkeiten: Kindergarten, Hausarzt-Praxis oder Volkshochschule – (medizinische) Betreuungs- und Bildungsangebote sind bei Senioren und Seniorinnen und jungen Familien gleichermaßen beliebt.
Ausblick und Ausrichtung: Bei Balkon oder Dachterrasse ist die Aussicht entscheidend, aber auch die Helligkeit der Räume macht viel aus.
Lärmpegel und Ruf des Viertels: Verkehrs- und Baulärm oder ein buntes Nachtleben sind nicht jedermanns Sache, auch der Ruf eines Viertels und seine Bewohnerstruktur spielen eine Rolle. Liegt die Wohnung im aufstrebenden Trend-Viertel oder gibt es im Gegenteil Probleme mit einer zu hohen Kriminalitätsrate?
Umweltbelastung: Ein hohes Verkehrsaufkommen oder die Nähe zu Produktionsanlagen sorgen für eine erhöhte Feinstaubbelastung und zu viel CO² in der Luft, was sich auf die Gesundheit der Bewohner:innen auswirken kann.

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Beurteilung der Bausubstanz

Zustand

Während Ihnen die Prüfung der Baubeschreibung beim Neubau viel über Art, Umfang und Begutachtung der einzelnen Arbeiten und Baumaßnahmen verrät, sind Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Ihr eigenes Urteil oder die Hilfe der Sachverständigen angewiesen. Egal, ob Altbau oder Neubau: Generell empfiehlt es sich, bei echtem Kaufinteresse einen zweiten Termin zur Wohnungsbesichtigung in fachkundiger Begleitung (Gutachter:in, Architekt:in) zu vereinbaren. Auf diese Punkte sollten sie dabei besonders achten:

Erster Eindruck: Vertrauen Sie auf Ihre Sinne und Ihr Bauchgefühl und überlegen Sie, wie die Wohnung auf Sie wirkt: einladend und gemütlich? Oder nehmen Sie unangenehme Gerüche wahr (Zigarettenrauch, Feuchtigkeit)?
Wände und Decken: Achten Sie auf die Beschaffenheit und Höhe von Wänden und Decken und halten Sie je nach Alter des Hauses Ausschau nach Setzrissen, Stockflecken, zugemauerten Türen oder unterschiedlichem Mauerwerk, das spätere Installationen erschwert.
Boden und Bodenbeläge: Mit welchem Untergrund haben Sie es zu tun – Parkett, Laminat, Linoleum oder Teppich? Sind die Bodenbeläge in Ordnung oder müssen Sie ausgebessert werden? Und was ist darunter: Estrich, alte Fliesen oder Holzdielen?
Fenster und Türen: Prüfen Sie genau: Handelt es sich um Holz-, Alu- oder Kunststoffrahmen? Mit Einfach-, Zweifach- oder Dreifachverglasung? Sind sie innen beschlagen oder durch Schimmel verfärbt? Lassen sie sich problemlos öffnen und schließen?
Dach und Leitungen/Rohre: Fragen Sie kritisch nach, wann das Dach zuletzt eingedeckt/gedämmt wurde (Neudeckung ca. alle 30 Jahre) und wann die Rohre sowie elektrischen Leitungen gelegt wurden (Erdung und FI-Schalter vorhanden?).
Bäder und Küche: Wie sehen die Fugen, Armaturen und Rohre in Bad und Toilette aus? Kommt ausreichend temperiertes Wasser aus den Hähnen? Sind Schäden durch Rohrbrüche bekannt? In welchem Zustand sind die Einbauschränke?
Heizungsanlage: Beachten Sie, dass z. B. beim Kauf einer Eigentumswohnung mit alter Ölheizung ggf. der Heizkessel nach den gesetzlichen Modernisierungsvorschriften ausgetauscht und die Leitungen gedämmt werden müssen.
Balkone und Terrassen: Wirken die vorhandenen Balkone stabil, ist der Terrassenbelag in Ordnung? Ist eine Nachrüstung von Vorstell- bzw. Anbaubalkonen geplant, was Sie in Ihren Kosten berücksichtigen sollten?
Keller und Dachboden: Zu fast allen Wohnungen gehört ein eigenes Kellerabteil. Ist dieser Raum trocken oder aufgrund von Feuchtigkeit nur bedingt als Lager geeignet? Und falls vorhanden: Ist der Dachboden sauber und frei von Tierspuren (Tauben, Mäuse)?
Außenanlagen: Selbst wenn Ihre Eigentumswohnung nur eine von vielen in einem großen Wohnhaus ist, vergessen Sie nicht die Prüfung der Außenanlagen bzw. die Besichtigung von Garage oder Parkplatz – falls vorhanden. Ist der zur Wohnung gehörige Stellplatz gut anfahrbar, in welchem Zustand sind Garage und Garagentor? Und wie steht es um Briefkasten, Klingelanlage oder Aufzug?

Tipps

Energieausweis

Lassen Sie sich von den Verkäufer:innen den Energieausweis der Wohnung bzw. des gesamten Hauses vorlegen. Anhand des Energieverbrauchs pro Quadratmeter Wohnfläche können Sie einschätzen, wie energieeffizient das Wohnhaus gebaut/isoliert wurde. Erkundigen Sie sich auch, ob eine nachträgliche Dämmung von Dach oder Fassade geplant ist.

Giftige Baustoffe

Vorsicht bei Wohnimmobilien, die in den 1940er bis 1980er Jahre gebaut oder in dieser Zeit renoviert wurden: Damals wurden teilweise hochgiftige oder krebserregende Baustoffe und Materialien, wie Platten und Rohrummantelungen aus Asbest, Kleber aus Teeröl oder giftige Holzschutzmittel verwendet, die bei einer Sanierung heute aufwendig und teuer entsorgt werden müssen.

Historische Gebäude

Spezielle Anforderungen gelten für Wohnungen in historischen Gebäuden, die unter Denkmalschutz oder Bestandsschutz stehen. Möchten Sie eine solche Eigentumswohnung kaufen und renovieren, informieren Sie sich vorher über mögliche Auflagen und Kosten, die auf Sie zukommen.

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Wichtige Vorgeschichte

Historie

Zu den wichtigen Fragen, die man bei einer Wohnungsbesichtigung bzw. dem Kauf einer Eigentumswohnung stellen sollte, zählt auch die nach der Vorgeschichte des Hauses. So bekommen Sie die Antworten auf Ihre Fragen:

Grundbuch einsehen: Ein aktueller Grundbuchauszug der Immobilie verrät Ihnen einiges über mögliche Vorbesitzer:innen der Wohnung sowie finanzielle und baurechtliche Vorbelastungen, wie Schulden und offene Hypotheken, Erbpacht oder Wegerechte.
Kontakt mit Eigentümer:innen/Mieter:innen: Sehen Sie den Besichtigungstermin auch als Gelegenheit, mit anderen Eigentümer:innen oder Mieter:innen im Haus zu sprechen, um mehr über die Hausgemeinschaft, mögliche Schäden und Baumängel oder anstehende Sanierungsmaßnahmen zu erfahren.
Protokolle von Eigentümerversammlungen: Aus den Protokollen der letzten Sitzungen lassen sich zusätzliche und detailliertere Informationen zur Stimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft, Problemen mit der Bausubstanz oder Dienstleister:innen wie der Hausverwaltung herauslesen. Aus ihnen geht zudem hervor, wie hoch die Instandhaltungsrücklagen sind, die alle Eigentümer:innen zahlen müssen, und ob sich in den letzten Jahren ein sogenannter Investitionsstau gebildet hat, weil z. B. notwendige Renovierungsarbeiten (noch) nicht durchgeführt wurden.

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Mitgliedschaft und Aufgaben

Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Mitglied der entsprechenden Eigentümergemeinschaft. Doch was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Darunter versteht man nach juristischer Definition „die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage“. Eine solche Wohneigentümergemeinschaft wird in der Kurzform auch als WEG bezeichnet. Aber Vorsicht: „WEG“ ist gleichzeitig die Abkürzung für „Wohnungseigentumsgesetz“.

Wie entsteht eine Eigentümergemeinschaft?

Eine Eigentümergemeinschaft entsteht, wenn das Eigentum an einer Immobilie aufgeteilt und die einzelnen Teile z. B. über einen Bauträger an unterschiedliche Eigentümer:innen verkauft werden.

Wer vertritt die Eigentümergemeinschaft?

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen kann der zuständigen Hausverwaltung durch einen entsprechenden Beschluss oder eine Vereinbarung eine Vertretungsmacht einräumen.

Wichtigstes Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung, auf der Beschlüsse nach dem Willen der Wohnungseigentümer:innen gefasst und in einem Protokoll zu jeder Eigentümerversammlung dokumentiert werden.

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat?

Der Verwaltungsbeirat einer Eigentümergemeinschaft unterstützt den Verwalter oder die Verwalterin bzw. die Hausverwaltung bei der Wahrnehmung ihrer Aufgaben. Das bedeutet: Sie prüft Kostenvoranschläge und Rechnungen für Handwerkerleistungen und Dienstleistungen (Reinigung, Gärtnerarbeiten) und nimmt Stellung zum Wirtschaftsplan und dessen Abrechnung.

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Bestandteile und Teilungserklärung

Kaufvertrag

Für den Kauf einer Eigentumswohnung müssen Sie nach deutschem Recht einen notariell beglaubigten Kaufvertrag abschließen, der diesen einmaligen Vorgang besiegelt. Er schafft Rechtssicherheit für Käufer:innen und Verkäufer:innen, schützt vor Risiken und bildet die juristische Grundlage eines Immobilienverkaufs.

Hauptbestandteile

Zu den Inhalten, die zwingend im Kaufvertrag einer Eigentumswohnung stehen müssen, zählen grundlegende Angaben wie:

Name, Adresse und Güterstand von Verkäufer:in und Käufer:in
Kaufpreis und dessen Fälligkeitsdatum
Beschreibung und Lage der Immobilie
Eingetragene Belastungen (Grundbuch), etwaige Mängel
Ausstattung der Eigentumswohnung
Zeitpunkt der Schlüsselübergabe

Um zu verhindern, dass die Wohnung vor Kaufabschluss noch finanziell belastet oder weiterverkauft wird, können Sie eine Auflassungsvormerkung in den Vertrag mit aufnehmen lassen. Haben Sie mit dem oder der Verkäufer:in eine Anzahlung vereinbart oder verbleiben bewegliche Gegenstände wie eine Küche in der Wohnung, sollte dies ebenfalls im Kaufvertrag festgehalten werden.

Gemeinschaftseigentum

Mit dem Wohnungskauf werden Sie Teil einer Eigentümergemeinschaft mit den entsprechenden Rechten und Pflichten. Deshalb spielen noch folgende Punkte für den Kaufvertrag der Eigentumswohnung eine Rolle:

Sondereigentum: zur Wohnung gehörende Räume wie Keller oder Garage
Sondernutzungsrechte: Alleinige Nutzung von Gemeinschaftseigentum wie Gärten
Gemeinschaftseigentum und Ihre Nutzungsrechte daran
Gemeinschaftsordnung: Regelwerk zum Gemeinschaftseigentum
Höhe des Hausgeldes, Anteil der Instandhaltungsrücklagen
Bei Neubauten: Aktuelle Baupläne und Baubeschreibung (Bauakte)

Aus Basis dieser gesammelten Angaben übernimmt der oder die Notar:in die Ausgestaltung des Kaufvertrags. Dieser Kaufvertragsentwurf wird beiden Parteien zur Prüfung vorgelegt, bei der Unterzeichnung verlesen und dann beglaubigt. Bei Eigentumswohnungen, die über einen Immobilienmakler verkauft werden, setzt unter Umständen der zuständige Makler oder Maklerin direkt den Kaufvertragsentwurf auf. Vor Ihrer Unterschrift sollten Sie nicht nur den Kaufvertrag für die Wohnung prüfen, sondern unbedingt auch folgende Unterlagen:

Grundbuchauszug: Prüfung auf Vorbelastungen (mehr Informationen hier bzw. Wissenswertes zu Grundschuld und Grundbucheintrag)
Verweisungs- oder Bezugsurkunde
Teilungserklärung

TIPP: Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf in jedem Fall von einer Juristin oder von einem Juristen, einem erfahrenen Immobilienkäufer bzw. einer erfahrenen Immobilienkäuferin oder bei Neubauten von einer bausachverständigen Person gegenlesen. So vermeiden Sie, Risiken, juristische Lücken oder Ungenauigkeiten zu übersehen.

Verweisungs- oder Bezugsurkunde

Die Verweisungsurkunde, auch Bezugsurkunde genannt, ist eine Anlage zum Kaufvertrag und beinhaltet Dokumente wie Zeichnungen oder Karten und die Gemeinschaftsordnung der Eigentümer:innen. Bei einer Neubauwohnung wird zusätzlich die Baubeschreibung beigefügt.

Die Kenntnis der Verweisungsurkunde wird vom Notar oder der Notarin vorausgesetzt, sie wird beim Notartermin nicht mit verlesen.

Gemeinschaftsordnung und Hausordnung

Die Gemeinschaftsordnung (kurz: GemO) bildet einen Leitfaden bzw. eine Beschlusssammlung aller Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen untereinander. Ihre Gültigkeit bleibt nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) auch beim Verkauf einer Wohnung bestehen, Änderungen sind nur mit dem notariellen Einverständnis aller Eigentümer:in möglich.

Im Gegensatz zur Gemeinschaftsordnung regelt die Hausordnung das alltägliche Zusammenleben aller Parteien der Wohnanlage – Mieter:innen eingeschlossen. Die Hausordnung wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und umfasst Vorgaben zur Nutzung der Grünflächen, der Haltung von Tieren, dem Verbot von Musik oder der Reinigung von Fluren und Treppenhaus.

Teilungserklärung

Die sogenannte Teilungserklärung einer Eigentumswohnung wird in die Wohnungsgrundbücher eingetragen und ist für alle Eigentümer:innen eines Wohnhauses verbindlich. Die Teilungserklärung enthält einen Aufteilungsplan zur Lage, Größe und Aufteilung der Immobilie, d. h. Angaben zu sämtlichen Flächen an Wohneigentum, Teileigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, das der betreffenden Wohnung zugeordnet ist.

Um die Richtigkeit des Aufteilungsplans sicherzustellen, prüft die Bauaufsichtsbehörde, ob die genannten Miteigentumsanteile bzw. Nutzungseinheiten baulich hinreichend voneinander abgegrenzt sind. Ist das der Fall und verfügen sie über eigene, abschließbare Zugänge (z. B. bei Tiefgarage, Kellerräumen, Gartenanlage), stellt die Bauaufsichtsbehörde für die Immobilie zudem eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Sie ist ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrags.

Wann ist ein Wohnungskauf abgeschlossen?

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist dann endgültig vollzogen, wenn der Käufer oder die Käuferin als neue:r Eigentümer:in im Grundbuch eingetragen ist. Für die Durchführung dieser rechtlichen Übertragung erteilen Sie dem Notar oder der Notarin im Kaufvertrag üblicherweise eine entsprechende Vollmacht.

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Nebenkosten und Hausgeld

Kosten

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte seine Kaufentscheidung nicht allein vom Kaufpreis abhängig machen. Um abschätzen zu können, worauf Sie sich beim Kauf finanziell insgesamt einlassen, müssen Sie die Nebenkosten sowie weitere Kosten, wie z. B. die Betriebskosten (Hausgeld & Rücklagen) mit einkalkulieren, die beim Kauf einer Immobilie bzw. Eigentumswohnung fällig werden. Wie sich die Kaufnebenkosten und sonstigen Kosten genau zusammensetzen, haben wir Ihnen hier kurz zusammengestellt.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf setzen sich aus festen und flexiblen Kosten zusammen. Zu den festen Kosten gehören:

Notarkosten: Die Notarkosten beim Immobilienkauf werden meist von den Käufer:innen übernommen und liegen bei rund einem Prozent des Kaufpreises.
Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland und Vereinbarung mit den Verkäufer:innen können Sie hier mit ca. 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises rechnen.
Kosten Grundbuchamt: Für die Auflassungsvormerkung sowie die finale Eigentümerübertragung im Grundbuch fallen etwa 0,5 % des Kaufpreises an.

Zu den flexiblen Kosten zählen z. B. die Maklercourtage beim Wohnungsverkauf über einen Immobilienmakler (je nach Bundesland zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises).

TIPP: Wer beim Wohnungskauf Kosten sparen will, kann beispielsweise die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Das gilt dann, wenn Käufer:in und Verkäufer:in der Eigentumswohnung verheiratet sind bzw. in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft leben, oder wenn die Wohnung an direkte Verwandte (Kinder, Enkel, Enkelinnen) verkauft wird. Gleiches gilt für Schenkungen und Erbschaften.

Baufinanzierung

Fast jeder Immobilienkäufer in Deutschland finanziert einen Teil des Kaufpreises mit Fremdkapital, nimmt also einen Kredit oder ein Darlehen auf. Welche Kosten durch eine Baufinanzierung (bei Neubauten) oder Immobilienfinanzierung im Einzelfall auf Sie zukommen, z. B. in Form von Bereitstellungszinsen, Vermittlungsgebühren oder Wertermittlungsgebühren, erfahren Sie in einem ausführlichen Beratungsgespräch mit Ihrem Kreditgeber. Weitere Informationen zum Thema Baufinanzierung finden Sie hier.

Hausgeld & Rücklagen

Das Hausgeld ist vergleichbar mit den Nebenkosten, die in einer Mietwohnung anfallen. Es deckt bei einer Eigentumswohnung alle laufenden Nebenkosten und Investitionen für die Verwaltung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Das Hausgeld wird nach einem speziellen Verteilungsschlüssel auf die Eigentümer:innen einer Wohneigentümergemeinschaft umgelegt, monatlich an den zuständigen Hausverwalter entrichtet und am Ende eines Jahres mit der Jahresabrechnung verrechnet.

Das Hausgeld umfasst folgende Bestandteile:

Instandhaltungsrücklagen: Diese werden zur Zahlung zukünftiger Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen gebildet.
Reparatur- oder Instandhaltungskosten, die nicht mit durch die Rücklagen abgedeckt sind, z. B. kleinere laufende Reparaturen im Haus.
Verwaltungskosten: Kosten für Kontoführung, Hausverwaltung, Post/Porto etc.
Wasser: Versorgung und Entsorgung, Verbrauchskosten gemeinschaftlich/individuell, Grund- und Berechnungsgebühren sowie Zählerkosten.
Heizkosten: inkl. Warmwasserverbrauch gemeinschaftlich/individuell, Grundgebühren, Wartung und Schornsteinfeger:innen.
Reinigung & Pflege: Gebäudereinigung, Straßenreinigung, Gartenpflege, Winterdienst und Müllgebühren.
Versicherungskosten: z. B. Beiträge Haftpflichtversicherung.
Hausmeistervergütung: inkl. Steuern und Sozialabgaben.
Sonstige Kosten: Strom, Beleuchtung, Aufzug, Wasch- und Hobbyräume, Schwimmbad, Sauna.

TIPP: Wohnungseigentümer:innen, die ihre Eigentumswohnung vermieten, können die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung auf ihre Mieter:innen umlegen.

Sonderumlagen

Reichen die gebildeten Instandhaltungsrücklagen nicht aus oder ist eine Wohnungseigentümergesellschaft kurzfristig nicht mehr liquide, kann die Erhebung von Sonderumlagen notwendig sein. Hierzu beruft die Hausverwaltung eine außerordentlich Eigentümerversammlung ein, um über die Bereitstellung der Sonderumlage abzustimmen.

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Rundum-Schutz für Wohnungseigentümer:innen

Versicherungen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, sollte sich am besten direkt beim Kauf bereits Gedanken über eine mögliche Absicherung der neuerworbenen Immobilie machen. Denn der richtige Versicherungsschutz einer Eigentumswohnung ist etwas umfassender als der einer Mietwohnung, für deren Nutzung meist eine Hausratversicherung ausreichend ist.

Diese Versicherungen sind für Wohnungseigentümer:innen und Grundbesitzer:innen empfehlenswert:

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Kredite und Zinsrechner

Finanzierung

Wenn es um die Finanzierung einer Eigentumswohnung geht, haben Sie je nach Verwendungszweck und persönlichen Vorlieben verschiedene Möglichkeiten.

Entscheiden Sie sich für einen Hauskredit bzw. eine von mehreren Darlehensvarianten, wie Volltilgerdarlehen, Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen und profitieren Sie mit der Allianz Baufinanzierung von

attraktiven Konditionen,
Sondertilgungsmöglichkeiten,
Planungssicherheit und
flexiblen Laufzeiten.

Möchten Sie sich vorab einen Überblick über die Kosten der Finanzierung eines Wohnungskaufs verschaffen, hilft Ihnen der Allianz Zinsrechner. Je nach beruflicher und finanzieller Ausgangssituation und Form des gewünschten Darlehens sehen Sie hier sofort, mit welchen Zinssätzen und monatlichen Raten sich Ihre Traumwohnung finanzieren lässt.

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