Prolongation

Wann und warum müssen Immobiliendarlehen verlängert werden? Darlehen für eine Baufinanzierung werden mit einer sog. Sollzinsbindung (auch Zinsbindung oder Zinsbindungsfrist genannt) vergeben. Während dieser Zinsfestschreibungszeit kann der oder die Darlehensnehmer:in den Vertrag nicht (oder nur sehr eingeschränkt) ändern oder kündigen. Der Zinssatz (Sollzins) eines Immobiliendarlehens wird für die Dauer der (Soll-)Zinsbindungsfrist verbindlich vereinbart und festgeschrieben. Er kann in dieser Zinsbindungszeit vom Darlehensgeber nicht verändert werden.

Endet die Zinsbindung, und ist dann noch eine Restschuld offen, können die Darlehensnehmer:innen diese Restschuld zurückbezahlen und das Darlehen beenden. Haben Sie als Darlehensnehmer:in nach dem Ende der Zinsbindungsfrist nicht das Kapital für eine vollständige Rückzahlung der Restschuld, dann müssen Sie Ihren Baukredit mit einer Anschlussfinanzierung weiterführen. Mit dem Ende der Zinsbindung sind Sie bei einer Anschlussfinanzierung nicht mehr an die Konditionen der vorausgegangenen (ersten) Finanzierung gebunden. Für Ihre Anschlussfinanzierung haben Sie jetzt verschiedene Möglichkeiten: Sie können bei Ihren bisherigen Anbieter (Prolongation), oder Sie wechseln den Darlehensgeber (Umschuldung).

Die Prolongation einer Baufinanzierung ist die (zeitliche) Verlängerung eines bestehenden Darlehensvertrages nach dem Ende der Zinsbindungsfrist (Sollzinsbindung). Wenn die Zinsbindungsfrist endet und noch eine Restschuld besteht, die nicht gleich zurückgezahlt werden kann, muss eine neue Zinsbindungsfrist vereinbart werden. Fast immer wird dabei auch ein geänderter Zinssatz vereinbart, der sich an der aktuellen Marktlage orientiert. Weil der Vertrag nur verlängert, nicht neu verhandelt wird, sind Änderung von anderen Konditionen (wie z.B. die Höhe der regelmäßigen Tilgung oder die Häufigkeit von Sondertilgungen) bei einer Prolongation nicht üblich. Eine Teilrückzahlung der Darlehenssumme vor dem Beginn einer Prolongation ist bei vielen Anbietern möglich. Eine Erhöhung der Darlehenssumme (über die bis zum Ende der Sollzinsbindung erreichte Restschuld) ist bei einer Prolongation meist ausgeschlossen.

Wenn Sie das Prolongationsangebot Ihres Anbieters annehmen wollen und trotzdem Ihren Kredit aufstocken, also die Kreditsumme erhöhen wollen, weil z.B. durch Modernisierungsmaßnahmen oder eine energetische Sanierung zusätzliche Kosten entstehen, dann können Sie das über ein sog. Nachtragsdarlehen oder Revalutierung (Neuvalutierung) tun. Das ist ein neuer und zusätzlicher Immobilienkredit über den von Ihnen gewünschten Betrag. Als Sicherheit für den "Zusatzkredit" dienen die durch die bisherige Rückzahlung freigewordenen Teile Ihrer eingetragenen Grundschuld.

Alternativen zur Prolongation (also zu einer Darlehensverlängerung ohne Anbieterwechsel) sind der Anbieterwechsel, also eine Umschuldung Ihrer Restschuld zu anderen Darlehensgebern, oder die Beendung des Darlehens, weil Sie als Darlehensnehmer:in entweder dazu in der Lage sind, die zum Ende der Sollzinsbindung noch offene Restschuld zurückzuzahlen, oder weil sowieso keine Restschuld mehr offen ist (z.B. bei einem Volltilgerdarlehen). Eine Prolongation in der Sonderform eines Forward Darlehen können Sie als Ihre Anschlussfinanzierung zwischen 6 Monaten und bis zu 66 Monate (5 1/2 Jahre) im Voraus abschließen.

Ein Prolongationsangebot ist ein Finanzierungsangebot Ihres Anbieters, mit dem Ihnen, vor Ende einer laufenden Zinsbindungsfrist, eine neue Zinsbindung und ein aktueller Zinssatz für eine Anschlussfinanzierung vorgeschlagen werden. Oft wird Ihnen nicht nur ein Angebot gemacht, sondern gleich eine ganze Auswahl von Varianten mit z.B. verschiedenen Laufzeiten angeboten, aus denen Sie dann eine passende Finanzierung auswählen können. Üblicherweise gilt das Angebot 14 Tage lang. Wenn Sie das Prolongationsangebot Ihres Anbieters annehmen wollen, müssen Sie den passenden Vorschlag einfach nur auswählen, unterschreiben und zurückschicken. Bitte denken Sie daran, dass bei einem Immobiliendarlehen mit mehreren Darlehensnehmer:innen auch bei einer Prolongation alle Darlehensnehmer:innen zustimmen und unterschreiben müssen.

Eine automatische Prolongation (Vertragsverlängerung), wie z.B. bei Festgeldkonten, gibt es in der Baufinanzierung nicht. Aber ein Immobiliendarlehen endet mit dem Ende der Zinsbindungsfrist auch nicht automatisch. Es muss aktiv von den Darlehensnehmer:innen oder vom Darlehensgeber gekündigt werden. Wenn Sie das Prolongationsangebot Ihres Darlehensgebers nicht annehmen wollen, weil sie z.B. bei einem anderen Anbieter bessere Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung bekommen, müssen Sie Ihr Immobiliendarlehen bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber aktiv kündigen. Versäumen Sie die Kündigung, wird der Kreditgeber Ihr Darlehen zu den ursprünglichen Konditionen (nicht etwa zu den neuen Konditionen eines Prolongationsangebots) fortführen. Ihr Recht auf Kündigung geht nicht verloren. Nach dem Ende der Zinsbindung können Sie weiterhin jeden Tag mit einer Frist von einem Monat kündigen.

In den meisten Fällen wird Ihr Anbieter Ihnen ein Prolongationsangebot machen. Es kann aber auch sein, dass Ihnen Ihr Darlehensgeber keine Prolongation anbietet und Sie darüber informiert, dass er Ihr Immobiliendarlehen nach dem Ende der Zinsbindungsfrist nicht fortzuführen wird. Es gibt kein Recht auf Prolongation oder Anschlussfinanzierung. Ein Immobilienkredit wird für die Zeit der vereinbarten Zinsbindungsfrist verbindlich abgeschlossen und kann zum Ende der Zinsbindung von den Darlehensnehmer:innen, aber auch vom Darlehensgeber, mit einer Frist von einem Monat gekündigt werden. Die zu diesem Zeitpunkt offene Restschuld muss dann bis zwei Wochen nach dem Ende der Kündigungsfrist vollständig zurückbezahlt werden. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Darlehensgeber, um zum Ende der Zinsbindungsfrist nicht unter Zugzwang zu geraten. Wenn sich Ihr Anbieter nicht mindestens 3 Monate vor dem Ende der Zinsbindung bei Ihnen gemeldet hat, sollten Sie ihn aktiv ansprechen.

Der Darlehensgeber muss Sie 3 Monate vorher auf das Ende der Zinsbindung Ihrer Immobilienfinanzierung hinweisen. Statt aber einfach nur auf ein Prolongationsangebot Ihres Anbieters zu warten, sollten Sie Ihre Anschlussfinanzierung besser frühzeitig, aktiv und informiert angehen: Mindestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindungsfrist sollten Sie sich mit den verschiedenen Möglichkeiten einer Anschlussfinanzierung auseinandersetzen. Sprechen Sie mindestens 6 Monate vorher mit Ihrem Anbieter um zu erfahren, ob er überhaupt an einer Prolongation Ihrer Immobilienfinanzierung interessiert ist. Wenn Sie auch die Möglichkeit eines Forward-Darlehen für Ihre Prolongation nützen wollen, sollten Sie sich idealerweise sogar schon drei Jahre vor dem Ende der Zinsbindung regelmäßig über die aktuelle Entwicklung der Bauzinsen informieren.

Mit einer Prolongation in Form eines Forward-Darlehens können Sie Ihre Baufinanzierung schon vorzeitig verlängern. Je nach Anbieter besteht die Möglichkeit, ein Forward-Darlehen zwischen 6 Monaten und bis zu 66 Monate (5 1/2 Jahre) vor dem Ende der Zinsbindungsfrist abzuschließen und sich so einen aktuell günstigen Zinssatz für Ihre Anschlussfinanzierung zu sichern. Um bewerten zu können, ob sich eine solche "Forward Prolongation" für Sie lohnt, sollten Sie die Zinsentwicklung frühzeitig und regelmäßig verfolgen.

Bei fast allen Anbietern kann eine Baufinanzierung erst ab einer Mindestdarlehenssumme (Mindestfinanzierungsbetrag) von 50.000 Euro (manchmal auch 75.000 Euro) überhaupt abgeschlossen werden. Diese Mindestgrenzen für die Darlehenssumme gelten für die Erstfinanzierung genauso wie für die Anschlussfinanzierung. Eine Baufinanzierung mit einer geringen Restschuld umzuschulden, ist schwierig oder unter Umständen gar nicht möglich, wenn die Restschuld geringer ist als die geforderte Mindestdarlehenssumme des Anbieters. Wenn Ihnen Ihr aktueller Kreditgeber für ein Immobiliendarlehen mit geringer Restschuld eine Prolongation anbietet, ist das eine sehr schnelle und einfache Lösung. Prolongation ist nicht die einzige Möglichkeit für eine Anschlussfinanzierung bei geringer Restschuld: Ist die Restschuld gering genug, ist eine Absicherung durch eine Grundschuld möglicherweise gar nicht mehr notwendig. Sie sollten deshalb prüfen, ob – und zu welchen Konditionen – Sie Ihre Restschuld vielleicht nicht mehr als Baufinanzierung, sondern als normalen Verbraucherkredit (Ratenkredit) weiterfinanzieren können.