Immobilien klima­gerecht modernisieren

Energetische Sanierung

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihr Ansprechpartner vor Ort bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Die Festlegung ambitionierter Klimaziele durch die Bundesregierung und die EU betrifft auch den deutschen Immobiliensektor. Die Losung: die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden und energieeffiziente Neubauten.
  • Mehr erneuerbare Energien, weniger Treibhausgas-Emissionen, höhere Effizienzhaus-Standards – diese neuen gesetzlichen Regelungen sollen in Deutschland Häuser und Wohnungen zukünftig umweltfreundlicher machen.
  • Umweltschutz kostet: Wie sich Immobilienkauf und Sanierung oder auch eine größer angelegte Altbausanierung finanziell stemmen lassen und welche staatlichen Fördermittel  Sie beantragen können, werden erläutert.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Finanzierung der energetischen Sanierung von Neu- und Bestandsbauten. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
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Das ehrgeizige Klimaschutz­paket der EU
Bereits heute spüren wir die Auswirkungen der weltweiten Klimakrise. Vor dem Hintergrund von Artensterben, globaler Erderwärmung, Verschmutzung der Ozeane oder Hungersnöten und Flucht aufgrund von Extremwetterereignissen hat die EU ein neues Klimaschutzpaket auf den Weg gebracht. Damit soll Europa bis 2050 klimaneutral werden und bereits bis 2030 55 Prozent der Treibhausgase im Vergleich zu 1990 einsparen. Doch was bedeutet das für Immobilieneigentümer?

Die Europäische Union drückt aufs Tempo: Das umfangreiche Maßnahmenpaket für Klimaschutz und CO
2-Reduktion der EU-Kommission enthält mehr als 12 neue Gesetzesvorschläge zur Umsetzung der Klimaziele. Ein wichtiges Ziel bleibt der Ausbau erneuerbarer Energien, die zukünftig ganze 40 Prozent der in der Europäischen Union gewonnenen Energie ausmachen sollen – in Deutschland bis 2030 sogar ganze 80 Prozent. Geht es nach dem Willen der Bundesregierung, soll Deutschland bis zum Jahr 2045 sogar Treibhausgasneutralität erreichen, also ein Gleichgewicht zwischen Erzeugung und Abbau von Treibhausgas-Emissionen. So sieht es das Klimaschutzgesetz vom 31. August 2021 vor. Um solch ehrgeizige Klimaschutzpläne einzuhalten, bedarf es nicht nur starker Einsparungen im allgemeinen Energieverbrauch. Neue Vorgaben, effiziente Sofortmaßnahmen und strengere Richtlinien im Gebäudesektor haben auch Auswirkungen auf Immobilieneigentümer oder Käufer von Bestandsbauten, die beispielsweise eine Sanierung planen.
Ab 01.01.2024 werden die Standards im bestehenden Gebäudeenergiegesetz (GEG) für den Um- und Ausbau von Bestandsgebäuden so angepasst, dass die neuen oder auszutauschenden Teile bei einer Sanierung dem Energiehaus-Standard (EH) 70 entsprechen müssen. Neubauten müssen ab 01. Januar 2025 die Vorgaben eines Effizienzhaus-Stufe 40 erfüllen. Und noch wichtiger: Ab dem 01. Januar 2025 soll jede neu eingebaute Heizungsanlage mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden, um Investitionen, beispielsweise in eine Wärmepumpenheizung, attraktiver zu machen.
Zu den von Wirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck vorgestellten Sofortmaßnahmen für den Klimaschutz im Gebäudesektor gehört die Nutzung aller geeigneten Dachflächen für die Solarstromproduktion. Sind alle aktuellen Beschränkungen und bürokratische Hürden weitestgehend abgebaut, wird die Installation einer Fotovoltaikanlage zumindest für alle gewerblichen Neubauten verpflichtend eingeführt. Bei privaten Neubauten sollte die Gewinnung von Solarenergie zumindest die Regel sein.
Bisher lag die finanzielle Belastung durch die von der Bundesregierung seit 1. Januar 2021 erhobene, sogenannte CO2-Ökostromabgabe auf fossile Brennstoffe allein auf Seiten der Mieter. Je höher deren Verbrauch an Öl oder Gas, desto mehr muss der Einzelne zahlen. Ab 2023 sollen Vermieter sich am CO2-Preis beteiligen. Für eine faire Teilung ist ein Stufenmodell nach Gebäudeenergieklassen geplant, bei dem der Anteil des Vermieters an der CO2-Abgabe pro Jahr und Quadratmeter steigt. Das Ziel: Vermieter sollen nach und nach ihre Heizungsanlagen umweltfreundlich umrüsten, Mieter mehr Energie sparen.

Parallel zur finanziellen Unterstützung erfolgt der Abbau bürokratischer Hürden beim Wohnungsbau. Durch standardisiertes Bauen, serielles Sanieren, genormte Prozesse und mehr Digitalisierung sollen die Kosten sinken und auch energieeffizientes Bauen insgesamt günstiger werden.

Der neue Maßnahmenkatalog des Klimaschutzpakets macht deutlich: Immobilienkauf und energetische Sanierung bzw. energieeffiziente Neubauprojekte sind die Zukunft. Das hat Auswirkungen auf die Immobilien- und Baufinanzierung. So gewähren Banken und Baufinanzierer Immobilien- und Modernisierungskredite, z. B. für Dachausbau, Altbausanierung oder Neubau künftig wohl nur auf Basis eines tragfähigen energetischen Gesamtkonzepts.

Quellen: bundesregierung.de und vermieter-ratgeber.de, Stand Juni 2022

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Energie­effizient und klima­gerecht – Erklärung
Der Begriff „Energetische Sanierung“ ist im Immobiliensektor in aller Munde, ein Hauskauf oder Kauf von Bestandsgebäuden ohne entsprechende Modernisierungsmaßnahmen heute kaum denkbar. Doch welche Einzelmaßnahmen verbergen sich konkret hinter diesem Begriff, und unter welchen Voraussetzungen bzw. wie kann klimagerecht saniert werden?

Bei der Sanierung von Wohngebäuden steht Energieeffizienz inzwischen an erster Stelle. Wer sein Haus klimagerecht sanieren möchte, hat hierfür mehrere Möglichkeiten. Hohes Einsparpotenzial haben gerade bei Altbauten u. a. folgende Baumaßnahmen:

  • Austausch von Türen und Fenstern
  • Dämmung von Außenwänden und/oder Dach bzw. Dachsanierung
  • Erneuerung der Heizungsanlage, d.h. Einbau einer Wärmepumpe, Brennwertheizung, Solarthermie- oder Fotovoltaikanlage zur Reduzierung fossiler Brennstoffe (Öl, Gas, Kohle) sowie der Anschluss an ein Gebäude- bzw. Wärmenetz auf der Basis erneuerbarer Energien (Erdwärme, Fernwärme, Wasserstoff)
  • Heizungsoptimierung, beispielsweise durch neue Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Einbau von Flächenheizungen oder Dämmung von Rohrleitungen
  • Neue Anlagentechnik, z. B. der Einbau einer energieeffizienten raumlufttechnischen Anlage zur Wärme-/Kälterückgewinnung
Das neue Klimaschutzgesetz und die damit verbundenen Gesetzesänderungen der Bundesregierung machen derartige Sanierungsmaßnahmen nicht nur notwendig, sondern auch attraktiv. So erfüllen Sie mit der Investition in eine Wärmepumpenheizung nicht nur die ab Januar 2025 geltende GEG-Gesetzesänderung, dass jede neu eingebaute Heizungsanlage zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Ab 2023 soll zudem der Strompreis für Verbraucher sinken. Er wird über die Erneuerbare-Energien-Umlage (EEG) vom Bund bezahlt und damit günstiger als Öl und Gas, was Luft-Wasser-Wärmepumpen neben der Umweltfreundlichkeit einen deutlichen Marktvorteil verschafft.
Auch für Vermieter ist eine energetische Sanierung sinnvoll: Mit der Aufteilung des CO2-Preises zwischen Mietern und Vermietern ab 2023 und seiner Erhöhung um mehr als das Doppelte bis 2025, verbirgt sich hier deutliches Einsparpotenzial. Da der Anteil des Vermieters an der CO2-Abgabe pro m2 Wohnfläche jedes Jahr steigt, kann es sein, dass Vermieter bei Gebäuden mit einer schlechten Energiebilanz in Zukunft beispielsweise bis zu 90 oder 100 Prozent der Kosten selbst tragen müssen – ihre Mieter perspektivisch nur noch 0-10 Prozent.
Sie sind sich als Vermieter unsicher, wie Ihr Mietobjekt energetisch dasteht? Aufschluss über den CO2-Ausstoß eines Gebäudes bzw. die Treibhausgas-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche, gibt der „Energiepass“ oder Energieausweis. Er enthält auf mehreren Seiten Daten zu Baujahr, Energieträger und Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes sowie bei Bestandsbauten u. a. auch Vorschläge für mögliche energetische Sanierungsmaßnahmen. So bietet er Immobilieneigentümern, die energieeffizient sanieren wollen, erste Anhaltspunkte für die Planung etwaiger Baumaßnahmen. Ein aktueller Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre) muss bei der Vermietung eines Gebäudes oder einer Wohnung vorliegen, was von den Behörden anhand der jeweiligen Registriernummer stichprobenartig kontrolliert wird.

Ein weiterer Pluspunkt einer energetischen Sanierung: Energiesparende Gebäude, die mit einer Modernisierung den Effizienzhaus-Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erreichen, können für eine derartige Sanierung staatliche Fördergelder beantragen. Nicht zuletzt müssen Um- und Ausbauten, z. B. Altbausanierung, bei Bestandsgebäuden ab 1. Januar 2024 den Effizienzhaus-Standard 70, Neubauten ab 1. Januar 2025 sogar den KfW Effizienzhaus-Standard 40 erfüllen.

Weitere Informationen zur Definition der einzelnen KfW Effizienzhaus-Klassen sind im Ratgeber zur Immobilienförderung zusammengestellt.

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Kaufpreis und Sanierungs­kosten – oder nur Sanierung?
Neue gesetzliche Regelungen (Klimagesetz) und das Klimaschutzpaket der EU setzen verstärkt Anreize für energetische Sanierungen im Gebäudesektor. Doch wie können Käufer und Immobilieneigentümer umfassende Modernisierungsmaßnahmen finanzieren? Und wie lässt sich eine Immobilienfinanzierung gestalten, wenn sowohl Kaufpreis als auch Sanierung nur mithilfe von Krediten und Darlehen möglich sind?
Eine klimafreundliche und nachhaltig angelegte Altbausanierung, beispielsweise, um einen bestimmten Energiehaus-Standard zu erreichen, kann schnell hohe Summen im fünf- oder sogar sechsstelligen Bereich erreichen. Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und diese energetische sanieren, muss die grundlegende Finanzierung des Kaufpreises gesichert sein und Mittel für eine Modernisierung . In beiden Fällen gilt: Für Projekte dieser Größenordnung ist neben einer gründlichen Planung eine solide Finanzierung besonders wichtig.

Mit einem zuverlässigen Partner an Ihrer Seite können Sie Ihr Vorhaben umsetzen. Die Allianz bietet Ihnen maßgeschneiderte Finanzierungslösungen sowie Flexibilität auch während der Zinsbindungszeit z.B. durch einen Tilgungssatzwechsel. Denken Sie beim Erwerb von bestehenden Häusern und Wohnungen auch daran, dass nicht nur der Kaufpreis wichtig ist, sondern auch der Energiestandard und die damit verbundenen möglicherweise notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Das kann den Kreditbedarf erhöhen. Sie können eine Immobilienfinanzierung, ein Modernisierungsdarlehen für eine Sanierung oder beides erhalten.

Für eine Finanzierung gibt es je nach Bedarf verschiedene Möglichkeiten und Darlehensvarianten:

  • Annuitätendarlehen: hohe Planungssicherheit, sowohl als Erst- wie auch als Anschlussfinanzierung geeignet
  • Volltilgerdarlehen: Annuitätendarlehen, das zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist
  • BestAger Finanzierung: ab 60 Jahren kann ein Eigentümer seine eigengenutzte und abgezahlte Immobilie bis zu 40% des ermittelten Marktwerts beliehen, um zum Beispiel seinen Lebensunterhalt zu sichern, energetisch zu sanieren oder altersgerecht umzubauen.

Die Vorteile einer Allianz Baufinanzierung liegen in langen Zinsbindungszeiten, für die Sie sich attraktive Konditionen und Zinssätze sichern können. So kann der Traum vom sanierten Eigenheim wahr werden. Auch während der Zinsbindungsfrist bietet die Allianz Anpassungsmöglichkeiten, wie zum Beispiel einen Tilgungssatzwechsel.

Mit unserem Rechner ermitteln Sie unverbindlich Ihren Zinssatz und die monatliche Rate für ein Annuitäten-, Volltilger- oder Forward-Darlehen.
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Förder­möglichkeiten für energie­effizientes Sanieren
Die ehrgeizigen Klimaziele der Bundesregierung sowie das umfassende Klimaschutzpaket der EU erhöhen zum Schutz der Umwelt den Druck auf Bauwirtschaft und Immobilieneigentümer. So sollen die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden und der Neubau von Energieeffizienzhäusern vorantreiben werden. Zur Umsetzung derartiger Vorhaben gibt es unterschiedliche staatliche und regionale Förderprogramme.

Verschiedene Institutionen bieten unterschiedliche Möglichkeiten zur Förderung von energieeffizientem Sanieren oder Bauen. Dazu zählen zum Beispiel folgende Immobilienförderungen:

KfW Fördermittel: umweltbewusste Darlehen und Kredite bis zu 100.000 Euro der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Förderung energetischer Gebäudesanierungen nach bestimmten KfW Effizienzhaus-Klassen (Effizienzhaus-Standard 40, 55 oder 70)

BAFA-Förderung: Zuschüsse für Einbau oder Modernisierung einer Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energien sowie den Austausch von Ölheizungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)

Regionale Zuschüsse: Neben der staatlichen Immobilien-Förderung durch KfW und BAFA, vergeben auch die Förderbanken der Bundesländer bzw. Städte und Gemeinden kommunale Baukredite, Darlehen und Investitionszuschüsse (Bauförderung) zu günstigen Konditionen.

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