Energetische Sanierung

Eine energetische Sanierung umfasst bauliche Maßnahmen, die den Energieverbrauch eines Gebäudes dauerhaft senken, zum Beispiel eine neue Heizung, eine Wärmedämmung, neue Fenster oder eine Fotovoltaikanlage. Sie senkt Ihre Energiekosten, steigert den Wert Ihrer Immobilie und hilft Eigentümer:innen, die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und die Klimaziele zu erfüllen. Kauf und Sanierung lassen sich über eine Baufinanzierung der Allianz finanzieren, bei Bedarf mit eingebundenen Fördermitteln von KfW und BAFA.

Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber zu Zwischenfinanzierung. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.

Eine energetische Sanierung senkt dauerhaft Ihre Energiekosten, steigert den Wert Ihrer Immobilie und schont zudem die Umwelt.

Sie suchen eine Baufinanzierung, weil Sie zum Beispiel den Erwerb einer bestehenden Immobilie und deren energetische Sanierung planen. Mit energetischen Maßnahmen können Sie eine höhere Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie erreichen und so deren Wert steigern. Solche Maßnahmen können beispielsweise eine neue Heizung – verbindlich geregelt mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024) , neue Fenster und/ oder ein neues Dach, Wärmedämmung, Fotovoltaik-/ Solarthermie-Anlage und Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung sein.

Mit einer Baufinanzierung der Allianz können Sie den Kauf und die energetische Modernisierung Ihrer Immobilie finanzieren. Auch besteht die Möglichkeit, Fördermittel der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einzubinden.
Beispiel Heizungsanlage: Immobilieneigentümer:innen, die ihre fossile Heizung gegen eine klimafreundliche Heizung auf Basis erneuerbarer Energien austauschen, können bei Selbstnutzung der Immobilie Förderungen erhalten.

Sie wollen komplette Planungs- und Zinssicherheit erreichen? Dann finanzieren Sie in Form eines Allianz Volltilgerdarlehens. Dadurch erhalten Sie 0,10 Prozentpunkte Rabatt auf den Sollzins. Mit dem Volltilgerdarlehen decken Sie den Kaufbetrag für die Immobilie und deren energetische Modernisierung ab. Finanzielle Flexibilität in verschiedenen Lebenslagen erhalten Sie zum Beispiel durch Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsmöglichkeiten.

Bei der Sanierung von Wohngebäuden steht Energieeffizienz inzwischen an erster Stelle. Wer sein Haus klimagerecht sanieren möchte, hat hierfür mehrere Möglichkeiten. Hohes Einsparpotenzial haben gerade bei Altbauten unter anderem folgende Baumaßnahmen: Austausch von Türen und Fenstern, Dämmung von Außenwänden und/oder Dach beziehungsweise Dachsanierung, Erneuerung der Heizungsanlage, das heißt Einbau einer Wärmepumpe, Brennwertheizung, Solarthermie- oder Fotovoltaikanlage zur Reduzierung fossiler Brennstoffe (Öl, Gas, Kohle). Ebenfalls denkbar ist der Anschluss an ein Gebäude- beziehungsweise Wärmenetz auf der Basis erneuerbarer Energien (Erdwärme, Fernwärme, Wasserstoff), eine Heizungsoptimierung, beispielsweise durch neue Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Einbau von Flächenheizungen oder Dämmung von Rohrleitungen und neue Anlagentechnik. Hier beispielsweise der Einbau einer energieeffizienten raumlufttechnischen Anlage zur Wärme-/Kälterückgewinnung.

Das neue Klimaschutzgesetz und die damit verbundenen Gesetzesänderungen der Bundesregierung machen derartige Sanierungsmaßnahmen nicht nur notwendig, sondern auch attraktiv. So erfüllen Sie mit der Investition in eine Wärmepumpenheizung die seit 2024 geltende GEG-Gesetzesänderung, dass jede neu eingebaute Heizungsanlage mindestens mit 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Der für den Betrieb von Wärmepumpen benötigte "grüne" Strom wird über die Erneuerbare-Energien-Umlage (EEG-Umlage) vom Bund mit finanziert und damit günstiger als Öl und Gas. Das verschafft Luft-Wasser-Wärmepumpen neben der Umweltfreundlichkeit einen deutlichen Marktvorteil.

Sie sind sich als Vermieter:in unsicher, wie Ihr Mietobjekt energetisch dasteht? Aufschluss über den CO2-Ausstoß eines Gebäudes beziehungsweise die Treibhausgas-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche, gibt der „Energiepass“ oder Energieausweis. Er enthält auf mehreren Seiten Daten zu Baujahr, Energieträger und Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes sowie bei Bestandsbauten auch Vorschläge für mögliche energetische Sanierungsmaßnahmen. So bietet er Immobilieneigentümer:innen, die energieeffizient sanieren wollen, erste Anhaltspunkte für die Planung etwaiger Baumaßnahmen. Ein aktueller Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre) muss bei der Vermietung oder Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung vorliegen. Das wird von den Behörden anhand der jeweiligen Registriernummer stichprobenartig kontrolliert.

Ein weiterer Pluspunkt einer energetischen Sanierung: Energiesparende Gebäude, die mit einer Modernisierung den Effizienzhaus-Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erreichen, können für eine derartige Sanierung staatliche Fördergelder beantragen. Nicht zuletzt müssen Um- und Ausbauten, zum Beispiel im Rahmen einer Altbausanierung, bei Bestandsgebäuden den Effizienzhaus-Standard 70 oder 85 erfüllen. Bei Neubauten gilt seit 1. Januar 2024 sogar der KfW Effizienzhaus-Standard 40.

Weitere Informationen zur Definition der einzelnen KfW Effizienzhaus-Klassen sind im Ratgeber zur Immobilienförderung zusammengestellt.

Seit dem 01. Januar 2024 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz "GEG 2024". Es regelt maßgeblich die energetische Qualität von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien in der Wärmeversorgung. Zusammen mit dem bereits bestehenden GEG, das bei Um- und Ausbau oder der Sanierung von Bestandsgebäuden die Einhaltung bestimmter Energiehaus- bzw. Effizienzhaus-Standards vorsieht, gelten folgende gesetzliche Vorgaben:

Neubauten müssen seit Januar 2024 die Vorgaben eines Effizienzhaus 40 erfüllen. Das bedeutet: Ein Neubau darf maximal noch 40 Prozent des Jahres-Primärenergiebedards eines vergleichbaren Referenzgebäudes benötigen.

Jede neu eingebaute Heizungsanlage in einem Neubaugebiet muss seit Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen. Verschiedene Fördermöglichkeiten machen diese Investition attraktiv, beispielsweise bei Einbau einer Wärmepumpe zum Heizen. Gefördert werden alternativ auch der Anschluss an ein Wärmenetz, Heizen mit Solarthermie sowie Biomasse-, Stromdirekt- oder Hybridheizungen.

Bestehende Heizungsanlagen sind von dieser Regelung nicht betroffen. Sie dürfen weiter genutzt und auch repariert werden. Übergangsfristen bis zum 30.06.2026 (Großstädte) bzw. 30.06.2028 gelten zudem für den Einbau neuer Heizungsanlagen in Bestandsbauten oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.

Um die energetische Bewertung von Wohngebäuden nachvollziehbar zu machen, wurde die Berechnung des Energiebedarfs von beheizten Wohn- und Nichtwohngebäuden vereinheitlicht. Sie muss künftig nach der DIN-Norm DIN V 18599 vorgenommen werden.

Globale Erd­erwärmung, Extrem­wetter­ereignisse, Hungers­nöte oder Flucht: Bereits heute spüren wir die Aus­wirkungen der welt­weiten Klima­krise. Mit einem neuen Klimaschutz­paket soll Europa bis 2050 klima­neutral werden. Entsprechend ambitioniert sind die deutschen Klima­ziele. Doch was bedeutet das für Immobilien­eigentümer:innen?

Die Europäische Union drückt aufs Tempo: Ein wichtiges Ziel ist der Ausbau erneuerbarer Energien, die zukünftig 40 Prozent der in der Europäischen Union gewonnenen Energie ausmachen sollen – in Deutschland bis 2030 sogar 80 Prozent. Geht es nach dem Willen der Bundesregierung, soll Deutschland bis 2045 sogar Treibhausgasneutralität erreichen. Also ein Gleichgewicht zwischen Erzeugung und Abbau von Treibhausgas-Emissionen. So sieht es das Klimaschutzgesetz vom 31. August 2021 vor.

Um solch ehrgeizige Klimaschutzpläne einzuhalten, bedarf es nicht nur starker Einsparungen im allgemeinen Energieverbrauch: Neue Vorgaben, effiziente Sofortmaßnahmen und strengere Richtlinien im Gebäudesektor haben Auswirkungen auf Immobilieneigentümer:innen. So greift bei Eigentümerwechsel oder Eigentumsübergang von Bestandsimmobilien das Gebäudeenergiegesetz (§ 47 GEG 2024). Das verpflichtet Eigentümer:innen, die eine Bestandsimmobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben, zu verschiedenen energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des GEG 2024. Hierzu gehört unter anderem der Austausch ineffizienter Heizungen zur Förderung der Energiewende. Diese Sanierungsmaßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden (Quelle: § 47 GEG 2024).

Zu den vom Wirtschafts- und Klimaschutzministerium veröffentlichten Sofortmaßnahmen für den Klimaschutz im Gebäudesektor gehört die Nutzung aller geeigneten Dachflächen für die Solarstromproduktion. Sind alle aktuellen Beschränkungen und bürokratische Hürden weitestgehend abgebaut, wird die Installation einer Fotovoltaikanlage zumindest für alle gewerblichen Neubauten verpflichtend eingeführt. Bei privaten Neubauten sollte die Gewinnung von Solarenergie zumindest die Regel sein.

Bis Ende 2022 lag die finanzielle Belastung durch die von der Bundesregierung seit 1. Januar 2021 erhobene, sogenannte CO₂-Ökostromabgabe auf fossile Brennstoffe allein auf Seiten der Mieter:innen. Je höher deren Verbrauch an Öl oder Gas, desto mehr musste jede:r Einzelne zahlen. Seit 2023 werden Vermieter:innen am CO₂-Preis beteiligt. Je mehr Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter, desto mehr steigt der Kostenanteil der Vermieter und Vermieterinnen.

Das Ziel: Vermieter:innen sollen nach und nach ihre Heizungsanlagen umweltfreundlich umrüsten, Mieter:innen mehr Energie sparen. Die schrittweise Erhöhung des CO₂-Preises bis 2027 kann für Vermieter:innen von nicht gedämmten Gebäuden heißen, dass sie bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen müssen.

Parallel zur finanziellen Unterstützung erfolgt der Abbau bürokratischer Hürden beim Wohnungsbau. Durch standardisiertes Bauen, serielles Sanieren, genormte Prozesse und mehr Digitalisierung sollen die Kosten sinken und auch energieeffizientes Bauen insgesamt günstiger werden.

Der neue Maßnahmenkatalog des Klimaschutzpakets zeigt laut Bundesregierung bereits Wirkung und macht deutlich: Immobilienkauf und energetische Sanierung beziehungsweise energieeffiziente Neubauprojekte sind die Zukunft.

Neue gesetzliche Regelungen (Klimagesetz) und das Klimaschutzpaket der EU setzen verstärkt Anreize für energetische Sanierungen im Gebäudesektor. Doch wie können Käufer:innen und Immobilieneigentümer:innen ihre Immobilienfinanzierung gestalten, wenn sowohl Kaufpreis als auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nur mithilfe von Krediten und Darlehen möglich sind?

Eine klimafreundliche und nachhaltig angelegte Altbausanierung, beispielsweise, um einen bestimmten Energiehaus-Standard zu erreichen, kann schnell hohe Summen im fünf- oder sogar sechsstelligen Bereich erreichen. Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und diese energetische sanieren, muss die grundlegende Finanzierung des Kaufpreises gesichert sein – Mittel für eine Modernisierung inklusive . In beiden Fällen gilt: Für Projekte dieser Größenordnung ist neben einer gründlichen Planung eine solide Finanzierung besonders wichtig.

Mit der Allianz an Ihrer Seite können Sie Ihr Sanierungsvorhaben zuverlässig umsetzen. Wir bieten Ihnen maßgeschneiderte Finanzierungslösungen sowie Flexibilität auch während der Zinsbindungszeit zum Beispiel durch einen Tilgungssatzwechsel. Denken Sie beim Erwerb von bestehenden Häusern und Wohnungen auch daran, dass nicht nur der Kaufpreis wichtig ist, sondern auch der Energiestandard und die damit verbundenen möglicherweise notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Das kann den Kreditbedarf erhöhen. Sie können eine Immobilienfinanzierung, ein Modernisierungsdarlehen für eine Sanierung oder beides erhalten. Für eine Finanzierung gibt es je nach Bedarf verschiedene Möglichkeiten und Darlehensvarianten: Annuitätendarlehen: Hohe Planungssicherheit, sowohl als Erst- wie auch als Anschlussfinanzierung geeignet, Volltilgerdarlehen: Annuitätendarlehen, das zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist und BestAger Finanzierung: Ab 60 Jahren können Eigentümer:innen Ihre eigengenutzte und abgezahlte Immobilie bis zu 40 Prozent des ermittelten Marktwerts beleihen. So können Sie um zum Beispiel den eigenen Lebensunterhalt sichern, energetisch sanieren oder altersgerecht umbauen.

Die Vorteile einer Allianz Baufinanzierung liegen in Zins- und Planungssicherheit durch lange Zinsbindungszeiten. Hierfür können Sie sich attraktive Konditionen und Zinssätze sichern und Ihren Traum vom sanierten Eigenheim verwirklichen.

Die ehrgeizigen Klimaziele der Bundesregierung sowie das umfassende Klimaschutzpaket der EU erhöhen den Druck auf Bauwirtschaft und Immobilieneigentümer:innen. Energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden und der Neubau von Energieeffizienzhäusern werden zum Schutz der Umwelt vorangetrieben. Zur Umsetzung derartiger Vorhaben bieten verschiedene Institutionen unterschiedliche Möglichkeiten zur Förderung von energieeffizientem Sanieren oder Bauen. Dazu zählen zum Beispiel folgende staatliche und regionale Immobilienförderungen:

KfW Fördermittel: Umweltbewusste Darlehen und Kredite bis zu 100.000 Euro der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Förderung energetischer Gebäudesanierungen nach bestimmten KfW Effizienzhaus-Klassen (Effizienzhaus-Standard 40, 55 oder 70).

BAFA-Förderung: Zuschüsse für Einbau oder Modernisierung einer Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energien sowie den Austausch von Ölheizungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Regionale Zuschüsse: Neben der staatlichen Immobilien-Förderung durch KfW und BAFA, vergeben auch die Förderbanken der Bundesländer beziehungsweise Städte und Gemeinden kommunale Baukredite, Darlehen und Investitionszuschüsse (Bauförderung) zu günstigen Konditionen.