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Allianz - Die Wohnung vermieten heißt andere Menschen im eigenen Bett liegen zu haben

Wohnung vermieten: Der Fremde im eigenen Bett

Online-Plattformen zur Zimmervermietung wie Airbnb boomen. Seit seiner Gründung 2008 hat das Unternehmen weltweit 30 Millionen Reisenden Übernachtungen in Privatwohnungen vermittelt. Damit wird es eine immer größere Konkurrenz zur Hotellerie. Wer selbst Couch oder Gästezimmer vermietet, um etwas dazuzuverdienen, sollte einiges beachten.

Welche Anbieter gibt es?

Ob es ein Iglu in Kanada oder ein Schloss mit 18-Loch-Golfplatz in Wales sein soll: Die Auswahl an von privat vermieteten Unterkünften im Internet ist riesig. Plattformen wie Airbnb, wimdu und 9flats ermöglichen es, im Urlaub bei fremden Leuten zu übernachten – in mehr als 190 Ländern weltweit.

Finanzspritze durch Wohnungs-Sharing

Wenn man selbst in einer Mietwohnung lebt, scheint es verlockend, diese bei den Internetportalen unterzuvermieten. Entweder nimmt man tageweise wechselnde Mitbewohner auf der Wohnzimmercouch oder im Gästezimmer auf. Oder man vermietet seine komplette Wohnung, wenn man im Urlaub oder auf Dienstreise ist. Klingt einfach, ist es aber nicht – zumindest nicht, wenn man es legal tun möchte.

„Nach § 540 BGB ist es dem Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht gestattet, die Wohnung einem Dritten zu überlassen“, erklärt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet-, Wohnungseigentums- und Steuerrecht aus München. Damit Sie auf der sicheren Seite sind, sollten Sie Ihren Vermieter um eine schriftliche Genehmigung bitten, in der er sich mit der Untervermietung als Ferienwohnung einverstanden erklärt. Wichtig zu wissen: Einen Anspruch darauf, dass er zustimmt, haben Sie nicht (anders, als wenn es darum geht, ob Ihr Lebenspartner in die Wohnung mit einzieht). Denn es kann sich hier um eine gewerbliche Tätigkeit handeln, und die Wohnung könnte unter ständig wechselnden Gästen leiden.

„Nach herrschender Meinung ist auch ein Wohnungstausch mit einem Dritten während der Ferienzeit erlaubnispflichtig“, weiß Rechtsanwalt Ponholzer. „Wenn Sie sich keine Erlaubnis des Vermieters einholen oder er sich nicht einverstanden erklärt und sie trotzdem untervermieten, riskieren Sie die fristlose Kündigung.“

Allianz - Wohnung vermieten - Ein Mann trinkt im Bett Kaffee

Touristen statt Mieter – ist das erlaubt?

Auch für Wohnungsbesitzer klingt Airbnb erst einmal nach einer lukrativen Möglichkeit, die eigene Immobilie noch effizienter zu vermieten. Touristen gelten als pflegeleichter, weil sie sich nur wenige Tage in der Stadt befinden und pro Nacht gerechnet mehr zahlen. Doch das führt dazu, dass dem meist sowieso angespannten Mietmarkt weiterer Wohnraum entzogen wird. In München etwa geht man von 2.000 Wohnungen aus, die illegal als Feriendomizile genutzt werden.

Immer mehr Städte gehen hiergegen vor. Berlin und Hamburg haben bereits Gesetze geändert. Dort ist es ohne behördliche Genehmigung illegal, eine Wohnung für Touristen zweckzuentfremden. Anderswo gibt es noch keine klaren Vorschriften, aber rechtliche Tendenzen: „In München zum Beispiel kann man gemäß der städtischen Satzung davon ausgehen, dass die Vermietung an Feriengäste unzulässig ist“, erklärt Ponholzer. „Im Zweifel gilt das auch, wenn diese in nur zeitlich eingeschränktem Umfang geschieht.“

Achtung vor Steuerhinterziehung

Viele Vermieter zahlen keine Steuern auf ihre Einnahmen, oft im Glauben, es merke schon niemand. Das allerdings ist illegal: Auch wenn Sie nur gelegentlich Ihre Wohnung vermieten, müssen Sie die Einnahmen nach § 21 Abs. 1 EStG dem Finanzamt melden, das heißt, in Ihrer Steuererklärung erwähnen. Ob und welche Art von Steuern Sie auf den Gewinn zahlen müssen, hängt vom Einzelfall ab, vor allem davon, wie regelmäßig Sie vermieten (und ob Sie daher als gewerblicher Vermieter gelten) und wie viel Sie damit verdienen.

In der Regel wird es sich um Einkommensteuer handeln. „Gewerbesteuer dürfte bei den meisten aber nicht anfallen, auch wenn die Vermietung gewerblich erfolgt, da der Gewerbesteuerfreibetrag derzeit bei 24.500 Euro liegt“, erklärt Fachanwalt Ponholzer.

Allianz - Ein gebrochenes Fenster – die Wohnung vermieten heißt Risiken zu akzeptieren

Vandalismus, Raub, Beschädigungen: So sind Sie geschützt

Airbnb bietet seinen Nutzern eine sogenannte Gastgeber-Garantie an. Diese soll helfen, wenn Untermieter das Eigentum beschädigen und man sich im Nachhinein nicht auf einen Kompromiss einigen kann. Sie erstattet Schäden bis zu 800.000 Euro. Aber Vorsicht: Die Garantie gilt für zu Hause aufbewahrtes Bargeld und einige andere Gegenstände gar nicht und für manche Gegenstände nur beschränkt – dazu zählen Schmuck und Kunstwerke.

„Die Gastgeber-Garantie ist keine Versicherung und sollte nicht als Ersatz für eine Hausrat- oder Haftpflichtversicherung betrachtet werden“, schreibt Airbnb auf seiner Website. Der Konkurrent Wimdu rät in seinen FAQs zu prüfen, ob der Gast haftpflichtversichert ist – was in der Praxis jedoch kaum machbar ist. Empfehlenswerter ist es, von jedem Mieter vorab eine Kaution zu verlangen. Bei den meisten Portalen kann man das sogar direkt bei der Eingabe des Angebotes einstellen.

Welche Versicherung im Notfall hilft

Für Sie als Vermieter ist vor allem die Hausratversicherung wichtig. Sie zahlt zum Beispiel bei einem Feuerschaden oder wenn die Waschmaschine ausläuft. Solange Sie nicht gewerblich vermieten. Wichtig zu wissen: Sollte der Untermieter Sie beklauen, ist der Schaden nicht versichert.

Beschädigt der Untermieter Einrichtungsgegenstände, etwa, indem er die alte Ming-Vase im Wohnzimmer zerdeppert, ist dies ein Fall für die Privat-Haftpflichtversicherung Hier müsste er selbst zahlen oder dies seiner eigenen Privat-Haftpflichtversicherung melden.

Für Vermieter von Wohneinheiten, Gewerbeeinheiten und Grundstücken empfiehlt sich neben der Rechtsschutzversicherung für den privaten Bereich außerdem der Vermieter-Rechtsschutz. Er ist einzeln abschließbar und wird für jede vermietete Einheit separat benötigt.

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