Umschuldung (Baufinanzierung umschulden)

Umschuldung erklärt in 30 Sekunden
- Bei einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierungwechseln Sie den Kredit- bzw. Darlehensgeber und schließen für die bestehende Restschuld einen neuen Kredit ab. Gegenüber der Prolongation profitieren Sie bei einem Umschuldungskredit im Normalfall von einem niedrigeren Zinssatz und besseren Konditionen.
- Regulär erfolgt eine Umschuldung mit Umschreiben des Grundbuchs eines Darlehens zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Nach 10 Jahren können Sie außerdem vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Entwickeln sich die Zinsen günstig oder hat sich Ihre persönliche Einkommenssituation verbessert, können Sie gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigungfrühzeitig umschulden.
- Der Aufwand für eine Umfinanzierung ist meist geringer als gedacht, denn viele der benötigten Unterlagen für eine solche Anschlussfinanzierung haben Sie bereits vorliegen. In der Regel überwiegt die Zinsersparnis bei einer Kreditumschuldung die Notar- und Grundbuchkosten, weil das Darlehen bereits teilweise getilgt ist.
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Umschuldung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an. Im Zuge einer Umfinanzierung kann auch eine energetische Sanierung finanziert werden.


Was ist eine Umschuldung?
Umschuldung mit Forward Darlehen
Kann ich meinen KfW-Kredit umschulden?
Bausparvertrag umschulden
Ein Bausparvertrag eignet sich dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg eine bestimmte Summe als Eigenkapital für eine spätere Baufinanzierung ansparen möchten. Denn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aus finanzieller Sicht nicht empfehlenswert und nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Bausparverträge bieten sich an, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ein Haus kaufen oder bauen oder Ihre Immobilie später renovieren, beispielsweise den Dachboden ausbauen möchten.
Beim Bausparvertrag sparen Sie in einem ersten Schritt über einen vereinbarten Zeitraum hinweg bis zu 50 % einer bestimmten Bausparsumme an. Ist dieser Prozentsatz erreicht, erhalten Sie im zweiten Schritt die zweite Hälfte Ihrer Bausparsumme als zinsgünstiges Darlehen.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie das Darlehen ggf. auch nicht in Anspruch nehmen, sich Ihren bisher angesparten Betrag auszahlen lassen und für andere Zwecke verwenden. Soll der Bausparvertrag ausgezahlt werden, bevor er zuteilungsreif ist, werden eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine Bearbeitungsgebühr erhoben. Einen Bausparvertrag umschulden oder umschreiben lohnt sich daher kaum.
Restschuldversicherung bei Umschuldung
Krankheit, Unfall oder Tod: Eine Restschuldversicherung schützt Sie als Darlehensnehmer:in, Ihre Familie und Angehörige vor Zahlungsausfällen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung oder Ihren Baukredit einmal nicht bedienen können.
Möchten Sie Ihr Darlehen vor Ende der Laufzeit kündigen und zu einem günstigeren Baufinanzierer wechseln, müssen Sie in der Regel auch die Kreditversicherung kündigen. Einen bestehenden Versicherungsvertrag auf den neuen Kredit zu übertragen, ist nicht möglich.
Umschulden und aufstocken
Mehrere Kredite zusammenführen
Häufig haben Immobilieneigentümer:innen Ihren Hausbau oder Hauskauf mit mehreren Krediten finanziert. Das können Bausparverträge, KfW-Kredite, ein Modernisierungskredit und/oder das eigentliche Immobiliendarlehen sein. Der Vorteil eines solchen Finanzierungsmix: anfängliche Zinsvorteile durch die Kombination verschiedener Zinsbindungen.
Demgegenüber steht ein günstigerer Zinssatz bei Abschluss eines neuen Kredits mit geringerer Kreditsumme und kürzerer Laufzeit als die alten Kredite. Denn in der Regel wurde zum Zeitpunkt der Umschuldung bereits ein Teil der Kreditschuld abbezahlt. Damit sinkt die Anzahl der Gläubiger:innen, Ihre Kreditwürdigkeit steigt. Bitte beachten Sie, dass die Umschuldung mehrerer Kredite nur möglich ist, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählt das Auslaufen der Sollzinsbildung aller Kredite zum selben Zeitpunkt. Ist dies nicht gegeben, da die Finanzierungen nicht gleichzeitig abgeschlossen wurden, sollte die Möglichkeit einer Sonderkündigung, ggf. gegen Zahlung einer entsprechenden Vorfälligkeitsentschädigung gegeben sein. Für die Zusammenlegung und Umschuldung mehrerer Darlehen oder Baukredite sollten Sie sich in jedem Fall Unterstützung holen.
Ab wann ist eine Umschuldung möglich?

Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung
Umschuldung nach 10 Jahren
Baufinanzierung vorzeitig umschulden
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Umschuldung
Möchten Immobilieneigentümer:innen, Bauherrinnen und Bauherren Ihre Baufinanzierung kündigen oder ein Darlehen frühzeitig zurückzahlen, erheben Banken und Kreditgeber eine Art Schadenersatz – die sogenannteVorfälligkeitsentschädigung (VFE).
Nicht für jede vorzeitige Auflösung eines Immobilienkredits, z. B. in Form eines Annuitätendarlehens, wird eine solche Ausgleichszahlung fällig. Bei bestimmten Vertragsarten oder Vertragskonditionen (Bausparvertrag, variabler Zinssatz) entfällt die VFE.
Die Höhe der VFE können Banken und Kreditgeber selbst festlegen. Sie beläuft sich in der Regel auf 10 Prozent der verbleibenden Restschuld. Das klingt erst einmal teuer. Können Sie jedoch mit der durch das neue Immobiliendarlehen eingesparten Summe die VFE bezahlen und zusätzlich Kosten sparen, dann lohnt sich eine Umschuldung.
Haus mit laufendem Immobilienkredit verkaufen
Wie läuft eine Umschuldung ab?

Umschulden Schritt für Schritt
Prüfen Sie im Vorfeld anhand der Unterlagen zu Ihrem aktuellen Hauskredit, zu welchem Termin Ihre Zinsbindung abläuft. Damit können Sie Ihre Umfinanzierung zeitlich planen und wissen, welche Optionen einer Anschlussfinanzierung für Sie infrage kommen (Forward-Darlehen, Annuitätendarlehen).
Schritt 1 – Anfrage: Holen Sie sich verschiedene Angebote für eine Umschuldung ein und vergleichen Sie den Zins. Schon geringe Abweichungen in den Prozentpunkten bedeuten über die Zeit mehrere tausend Euro Ersparnis.
Schritt 2 – Antrag: Sie haben sich für einen Anbieter für die Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Baufinanzierung entschieden? Beantragen Sie bei Ihrem neuen Kreditgeber eine Vorabzusage für die neue Finanzierung, bevor Sie die alte Baufinanzierung kündigen. Gibt es gute Gründe für eine Umschuldung und können Sie die benötigten Unterlagen vorlegen, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Antrag auf Umschuldung abgelehnt wird.
Schritt 3 – Vertrag: Beachten Sie bei der Kündigung Ihrer laufenden Baufinanzierung die Kündigungsfristen und Sollzinsbindung des Darlehens und teilen Sie Ihrem aktuellen Kreditgeber in jedem Fall vor Ende der Zinsbindung schriftlich mit, dass Sie das Immobiliendarlehen nicht verlängern (prolongieren) möchten.
Schritt 4 – Auszahlung: Haben Sie Ihrem neuen Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt und fristgerecht Ihre alte Baufinanzierung gekündigt, regeln die beiden Kreditgeber den Übertrag der Restschuld sowie die Übertragung der Grundschuld untereinander.
Wichtig: Informieren Sie den neuen Kreditgeber über den Ablösetermin zum Begleichen der Restschuld bzw. Überweisung des Darlehensbetrags; ansonsten wird die Kündigung des Kreditvertrags unwirksam. Sind die fristgerechte Kündigung und Ablösung des alten Darlehens erfolgt, zahlen Sie mit sofortiger Wirkung Ihre Monatsraten an Ihren neuen Darlehensgeber.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?


Umschuldung oder Prolongation
Kosten für die Umschuldung

Grundschuldübertragung
Grundschuldlöschung und Neueintragung


