Umschuldung (Bau­finanzierung umschulden)

Sie suchen frühzeitig nach einer Anschluss­finanzierung für Ihr bisheriges Darlehen oder die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits läuft demnächst aus? Schützen Sie sich vor steigenden Zinsen und sichern Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon heute einen günstigen Zinssatz für Ihre Finanzierung von morgen. Die Allianz bietet Ihnen z. B. Annuitätendarlehen in Form eines Forward-Darlehens mit einer Vorlaufzeit von maximal 3 Jahren als Anschluss­finanzierung an.

Ein bestehender KfW-Kredit kann unter bestimmten Voraussetzungen auf ein ganz normales Darlehen bei einem anderen Baufinanzierer oder Kreditanbieter umgeschuldet werden. So fällt bei der vorzeitigen Ablösung eines derartigen Kredits eine Vorfälligkeits­entschädigung an. Auch kostenlose Sondertilgungen sind für ältere KfW-Darlehen (Abschluss vor Mitte April 2018) weiterhin möglich. Die Zinsen für Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind im Vergleich meist günstig. Allerdings sind KfW-Kredite in der Regel rein zweckgebunden, d. h. für eine Neufinanzierung, Modernisierung oder Baumaßnahmen in einem festgelegten Rahmen, wie z. B. eine energetische Sanierung vorgesehen. Hinzu kommt, dass ein KfW-Antrag mit einigem Aufwand verbunden ist, da bestimmte Auflagen und Voraussetzungen erfüllt sowie entsprechende Unterlagen eingereicht werden müssen.

Ein Bausparvertrag eignet sich dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg eine bestimmte Summe als Eigenkapital für eine spätere Baufinanzierung ansparen möchten. Denn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aus finanzieller Sicht nicht empfehlenswert und nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Bausparverträge bieten sich an, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ein Haus kaufen oder bauen oder Ihre Immobilie später renovieren, beispielsweise den Dachboden ausbauen möchten.

Beim Bausparvertrag sparen Sie in einem ersten Schritt über einen vereinbarten Zeitraum hinweg bis zu 50 % einer bestimmten Bausparsumme an. Ist dieser Prozentsatz erreicht, erhalten Sie im zweiten Schritt die zweite Hälfte Ihrer Bausparsumme als zinsgünstiges Darlehen.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie das Darlehen ggf. auch nicht in Anspruch nehmen, sich Ihren bisher angesparten Betrag auszahlen lassen und für andere Zwecke verwenden. Soll der Bausparvertrag ausgezahlt werden, bevor er zuteilungsreif ist, werden eine Vorfälligkeits­entschädigung sowie eine Bearbeitungs­gebühr erhoben. Einen Bausparvertrag umschulden oder umschreiben lohnt sich daher kaum.

Krankheit, Unfall oder Tod: Eine Restschuld­versicherung schützt Sie als Darlehensnehmer:in, Ihre Familie und Angehörige vor Zahlungs­ausfällen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung oder Ihren Baukredit einmal nicht bedienen können.

Möchten Sie Ihr Darlehen vor Ende der Laufzeit kündigen und zu einem günstigeren Baufinanzierer wechseln, müssen Sie in der Regel auch die Kreditversicherung kündigen. Einen bestehenden Versicherungsvertrag auf den neuen Kredit zu übertragen, ist nicht möglich.

Häufig haben Immobilieneigentümer:innen Ihren Hausbau oder Hauskauf mit mehreren Krediten finanziert. Das können Bausparverträge, KfW-Kredite, ein Modernisierungskredit und/oder das eigentliche Immobiliendarlehen sein. Der Vorteil eines solchen Finanzierungsmix: anfängliche Zinsvorteile durch die Kombination verschiedener Zinsbindungen.

Demgegenüber steht ein günstigerer Zinssatz bei Abschluss eines neuen Kredits mit geringerer Kreditsumme und kürzerer Laufzeit als die alten Kredite. Denn in der Regel wurde zum Zeitpunkt der Umschuldung bereits ein Teil der Kreditschuld abbezahlt. Damit sinkt die Anzahl der Gläubiger:innen, Ihre Kreditwürdigkeit steigt. Bitte beachten Sie, dass die Umschuldung mehrerer Kredite nur möglich ist, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählt das Auslaufen der Sollzinsbildung aller Kredite zum selben Zeitpunkt. Ist dies nicht gegeben, da die Finanzierungen nicht gleichzeitig abgeschlossen wurden, sollte die Möglichkeit einer Sonderkündigung, ggf. gegen Zahlung einer entsprechenden Vorfälligkeits­entschädigung gegeben sein. Für die Zusammenlegung und Umschuldung mehrerer Darlehen oder Baukredite sollten Sie sich in jedem Fall Unterstützung holen.

Prüfen Sie im Vorfeld anhand der Unterlagen zu Ihrem aktuellen Hauskredit, zu welchem Termin Ihre Zinsbindung abläuft. Damit können Sie Ihre Umfinanzierung zeitlich planen und wissen, welche Optionen einer Anschluss­finanzierung für Sie infrage kommen (Forward-Darlehen, Annuitätendarlehen).

Schritt 1 – Anfrage: Holen Sie sich verschiedene Angebote für eine Umschuldung ein und vergleichen Sie den Zins. Schon geringe Abweichungen in den Prozentpunkten bedeuten über die Zeit mehrere tausend Euro Ersparnis.

Schritt 2 – Antrag: Sie haben sich für einen Anbieter für die Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Baufinanzierung entschieden? Beantragen Sie bei Ihrem neuen Kreditgeber eine Vorabzusage für die neue Finanzierung, bevor Sie die alte Baufinanzierung kündigen. Gibt es gute Gründe für eine Umschuldung und können Sie die benötigten Unterlagen vorlegen, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Antrag auf Umschuldung abgelehnt wird.

Schritt 3 – Vertrag: Beachten Sie bei der Kündigung Ihrer laufenden Baufinanzierung die Kündigungsfristen und Sollzinsbindung des Darlehens und teilen Sie Ihrem aktuellen Kreditgeber in jedem Fall vor Ende der Zinsbindung schriftlich mit, dass Sie das Immobiliendarlehen nicht verlängern (prolongieren) möchten.

Schritt 4 – Auszahlung: Haben Sie Ihrem neuen Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt und fristgerecht Ihre alte Baufinanzierung gekündigt, regeln die beiden Kreditgeber den Übertrag der Restschuld sowie die Übertragung der Grundschuld untereinander.

Wichtig: Informieren Sie den neuen Kreditgeber über den Ablösetermin zum Begleichen der Restschuld bzw. Überweisung des Darlehensbetrags; ansonsten wird die Kündigung des Kreditvertrags unwirksam. Sind die fristgerechte Kündigung und Ablösung des alten Darlehens erfolgt, zahlen Sie mit sofortiger Wirkung Ihre Monatsraten an Ihren neuen Darlehensgeber.