Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
Umschuldung (Baufinanzierung umschulden)
Anbieter wechseln & Immobilienkredit ablösen
Umschuldung erklärt in 30 Sekunden
- Bei einer Umschuldung Ihrer Baufinanzierungwechseln Sie den Kredit- bzw. Darlehensgeber und schließen für die bestehende Restschuld einen neuen Kredit ab. Gegenüber der Prolongation profitieren Sie bei einem Umschuldungskredit im Normalfall von einem niedrigeren Zinssatz und besseren Konditionen.
- Regulär erfolgt eine Umschuldung mit Umschreiben des Grundbuchs eines Darlehens zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Nach 10 Jahren können Sie außerdem vom gesetzlichen Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Entwickeln sich die Zinsen günstig oder hat sich Ihre persönliche Einkommenssituation verbessert, können Sie gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigungfrühzeitig umschulden.
- Der Aufwand für eine Umfinanzierung ist meist geringer als gedacht, denn viele der benötigten Unterlagen für eine solche Anschlussfinanzierung haben Sie bereits vorliegen. In der Regel überwiegt die Zinsersparnis bei einer Kreditumschuldung die Notar- und Grundbuchkosten, weil das Darlehen bereits teilweise getilgt ist.
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Umschuldung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an. Im Zuge einer Umfinanzierung kann auch eine energetische Sanierung finanziert werden.
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Was ist eine Umschuldung?
Eine Immobilienkredit-Umschuldung liegt dann vor, wenn Sie Ihre bestehende Finanzierung ablösen und die noch bestehende Restschuld als Anschlussfinanzierung bei einem neuen Kreditgeber unterschreiben. Das ist sinnvoll, wenn Ihr bestehendes Immobiliendarlehen bald ausläuft oder Sie bessere Konditionen für Ihre Baufinanzierung suchen.
Zins und Tilgung werden im Darlehensvertrag für Ihr Immobiliendarlehen für die Dauer der Zinsbindungszeit festgeschrieben. Nach ein paar Jahren lohnt es sich, den bestehenden Baukredit der Erstfinanzierung bzw. das laufende Immobiliendarlehen zu überprüfen: Wie sind die aktuellen Konditionen auf dem Finanzmarkt? Wie entwickelt sich das Zinsniveau? Sind bei einem anderen Darlehensgeber günstigere Zinsen oder Konditionen zu erhalten als bei der bisherigen Bank? Denn ein Wechsel des Kreditgebers lohnt sich oft auch dann, wenn er mit zusätzlichen Kosten und Gebühren verbunden ist.
Umschuldung mit Forward Darlehen
Sie suchen frühzeitig nach einer Anschlussfinanzierung für Ihr bisheriges Darlehen oder die Zinsbindung Ihres Immobilienkredits läuft demnächst aus? Schützen Sie sich vor steigenden Zinsen und sichern Sie sich mit einem Forward-Darlehen schon heute einen günstigen Zinssatz für Ihre Finanzierung von morgen. Die Allianz bietet Ihnen z. B. Annuitätendarlehen in Form eines Forward-Darlehens mit einer Vorlaufzeit von maximal 3 Jahren als Anschlussfinanzierung an.
Kann ich meinen KfW-Kredit umschulden?
Ein bestehender KfW-Kredit kann unter bestimmten Voraussetzungen auf ein ganz normales Darlehen bei einem anderen Baufinanzierer oder Kreditanbieter umgeschuldet werden. So fällt bei der vorzeitigen Ablösung eines derartigen Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Auch kostenlose Sondertilgungen sind für ältere KfW-Darlehen (Abschluss vor Mitte April 2018) weiterhin möglich. Die Zinsen für Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) sind im Vergleich meist günstig. Allerdings sind KfW-Kredite in der Regel rein zweckgebunden, d. h. für eine Neufinanzierung, Modernisierung oder Baumaßnahmen in einem festgelegten Rahmen, wie z. B. eine energetische Sanierung vorgesehen. Hinzu kommt, dass ein KfW-Antrag mit einigem Aufwand verbunden ist, da bestimmte Auflagen und Voraussetzungen erfüllt sowie entsprechende Unterlagen eingereicht werden müssen.
Bausparvertrag umschulden
Ein Bausparvertrag eignet sich dann, wenn Sie über einen längeren Zeitraum hinweg eine bestimmte Summe als Eigenkapital für eine spätere Baufinanzierung ansparen möchten. Denn eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist aus finanzieller Sicht nicht empfehlenswert und nur unter bestimmten Bedingungen möglich. Bausparverträge bieten sich an, wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, ein Haus kaufen oder bauen oder Ihre Immobilie später renovieren, beispielsweise den Dachboden ausbauen möchten.
Beim Bausparvertrag sparen Sie in einem ersten Schritt über einen vereinbarten Zeitraum hinweg bis zu 50 % einer bestimmten Bausparsumme an. Ist dieser Prozentsatz erreicht, erhalten Sie im zweiten Schritt die zweite Hälfte Ihrer Bausparsumme als zinsgünstiges Darlehen.
Zu diesem Zeitpunkt können Sie das Darlehen ggf. auch nicht in Anspruch nehmen, sich Ihren bisher angesparten Betrag auszahlen lassen und für andere Zwecke verwenden. Soll der Bausparvertrag ausgezahlt werden, bevor er zuteilungsreif ist, werden eine Vorfälligkeitsentschädigung sowie eine Bearbeitungsgebühr erhoben. Einen Bausparvertrag umschulden oder umschreiben lohnt sich daher kaum.
Restschuldversicherung bei Umschuldung
Krankheit, Unfall oder Tod: Eine Restschuldversicherung schützt Sie als Darlehensnehmer:in, Ihre Familie und Angehörige vor Zahlungsausfällen, wenn Sie Ihre Baufinanzierung oder Ihren Baukredit einmal nicht bedienen können.
Möchten Sie Ihr Darlehen vor Ende der Laufzeit kündigen und zu einem günstigeren Baufinanzierer wechseln, müssen Sie in der Regel auch die Kreditversicherung kündigen. Einen bestehenden Versicherungsvertrag auf den neuen Kredit zu übertragen, ist nicht möglich.
Umschulden und aufstocken
Bei Kreditaufstockung und Umschuldung handelt es sich um zwei unterschiedliche Kreditprodukte. Wird die noch bestehende Restschuld eines Kredits (die verbleibende Darlehenssumme) in einen neuen Kredit (Umschuldungskredigt) überführt und durch diesen ersetzt, spricht man von einer Umschuldung (Umfinanzierung). Wird die Restschuld eines noch laufenden Kredits um einen sogenannten Aufstockungsbetrag erhöht, spricht man von einer Aufstockung. Dabei ergibt sich eine neue Darlehenssumme, die alten Kreditkonditionen bleiben in der Regel bestehen. Eine solche Aufstockung ist jedoch nicht bei Krediten möglich, die erst vor Kurzem abgeschlossen wurden.
Mehrere Kredite zusammenführen
Häufig haben Immobilieneigentümer:innen Ihren Hausbau oder Hauskauf mit mehreren Krediten finanziert. Das können Bausparverträge, KfW-Kredite, ein Modernisierungskredit und/oder das eigentliche Immobiliendarlehen sein. Der Vorteil eines solchen Finanzierungsmix: anfängliche Zinsvorteile durch die Kombination verschiedener Zinsbindungen.
Demgegenüber steht ein günstigerer Zinssatz bei Abschluss eines neuen Kredits mit geringerer Kreditsumme und kürzerer Laufzeit als die alten Kredite. Denn in der Regel wurde zum Zeitpunkt der Umschuldung bereits ein Teil der Kreditschuld abbezahlt. Damit sinkt die Anzahl der Gläubiger:innen, Ihre Kreditwürdigkeit steigt. Bitte beachten Sie, dass die Umschuldung mehrerer Kredite nur möglich ist, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu zählt das Auslaufen der Sollzinsbildung aller Kredite zum selben Zeitpunkt. Ist dies nicht gegeben, da die Finanzierungen nicht gleichzeitig abgeschlossen wurden, sollte die Möglichkeit einer Sonderkündigung, ggf. gegen Zahlung einer entsprechenden Vorfälligkeitsentschädigung gegeben sein. Für die Zusammenlegung und Umschuldung mehrerer Darlehen oder Baukredite sollten Sie sich in jedem Fall Unterstützung holen.
Ab wann ist eine Umschuldung möglich?
Die Umschuldung einer Baufinanzierung ist normalerweise erst mit Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich. Ausnahmen sind das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gemäß § 489 BGB nach 10 Jahren, der Abschluss eines Forward-Darlehens oder die Ablösung des Darlehens durch Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung
Am einfachsten ist eine Umschuldung einer bestehenden Baufinanzierung nach Ende der Sollzinsbindung. Das bedeutet: Hat Ihr Baukredit eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren und wird in diesem Zeitrahmen nicht vollständig abbezahlt, können Sie den Kredit bzw. die verbleibende Darlehenssumme (Restschuld) mit Ablauf der 15 Jahre regulär ablösen und umschulden. Mit einer passenden Anschlussfinanzierung können Sie dann von Zinsspareffekten profitieren.
Umschuldung nach 10 Jahren
Ihr Darlehens- oder Kreditvertrag läuft bereits seit 10 Jahren oder schon länger? Dann können Sie mit einer Frist von 6 Monaten den bestehenden Vertrag kündigen und das Darlehen umschulden. Die Grundlage hierfür liefert das gesetzliche Sonderkündigungsrecht nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 des BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Das Sonderkündigungsrecht greift unabhängig von der noch laufenden Sollzinsbindung und ermöglicht Ihnen den Ausstieg aus einem Darlehens- oder Kreditvertrag.
Baufinanzierung vorzeitig umschulden
Der früheste Zeitpunkt, um eine Umschuldung der Baufinanzierung zu planen, ist nach 5 Jahren. Vor dieser 5-Jahres-Grenze können Sie weder kündigen noch den Kredit ablösen. Nach mindestens 5 Jahren Laufzeit können Sie Ihren Immobilien-, Bau- oder Modernisierungskredit umschulden und sich durch einen Wechsel attraktivere Konditionen sichern. Je nach Anbieter ist mit einer Vorlaufzeit von 5 ½ Jahren der Abschluss eines Forward-Darlehens mit einem vorab vereinbarten Forward Zins möglich. Der bestehende Kreditvertrag läuft zwar noch bis zum Ende der Zinsbindungsfrist weiter. Dann beginnt direkt Ihre Anschlussfinanzierung.
Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Umschuldung
Möchten Immobilieneigentümer:innen, Bauherrinnen und Bauherren Ihre Baufinanzierung kündigen oder ein Darlehen frühzeitig zurückzahlen, erheben Banken und Kreditgeber eine Art Schadenersatz – die sogenannteVorfälligkeitsentschädigung (VFE).
Nicht für jede vorzeitige Auflösung eines Immobilienkredits, z. B. in Form eines Annuitätendarlehens, wird eine solche Ausgleichszahlung fällig. Bei bestimmten Vertragsarten oder Vertragskonditionen (Bausparvertrag, variabler Zinssatz) entfällt die VFE.
Die Höhe der VFE können Banken und Kreditgeber selbst festlegen. Sie beläuft sich in der Regel auf 10 Prozent der verbleibenden Restschuld. Das klingt erst einmal teuer. Können Sie jedoch mit der durch das neue Immobiliendarlehen eingesparten Summe die VFE bezahlen und zusätzlich Kosten sparen, dann lohnt sich eine Umschuldung.
Haus mit laufendem Immobilienkredit verkaufen
Sie haben vor wenigen Jahren ein Haus gebaut, doch jetzt hat sich Ihre familiäre oder wirtschaftliche Situation verändert? Bei Umzug, Scheidung, Arbeitslosigkeit oder auch im Todesfall können Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen – trotz laufendem Kredit. Hierfür haben Sie verschiedene Möglichkeiten: die (vorzeitige) Kündigung des Darlehens mit Inkaufnahme einer Vorfälligkeitsentschädigung, die Übertragung der laufenden Baufinanzierung auf den oder die Käufer:in Ihrer Immobilie. Beispielsweise, weil Sie sich in einer anderen Stadt ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen wollen.
Wie läuft eine Umschuldung ab?
Haben Sie Ihre Finanzierungsoptionen geprüft und sich für eine Umschuldung entschieden, also den Anbieter zu wechseln, ist die Abwicklung selbst meist reine Formsache. Sie tragen die benötigten Dokumente zusammen und klären alle offenen Fragen – die Formalitäten regeln alter und neuer Kreditgeber direkt untereinander.
Bei einer Umschuldung handelt es sich um einen neu abgeschlossenen Darlehensvertrag bei einem neuen Kreditgeber für die selbe Immobilie. Einen Großteil der für den Vertragsabschluss benötigten Unterlagen haben Sie bereits von Ihrer Erstfinanzierung vorliegen. Hierzu zählen vor allem Objektunterlagen, bei Bestandsbauten Grundriss und Lageplan (Flurkarte) der Immobilie, ggf. der Nachweis über geplante Modernisierungen und bei Neubauten Baupläne, Baugenehmigung und sonstige Bauunterlagen. Stets von Neuem angeforderte Unterlagen sind Einkommensunterlagen (Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vor Vertragsabschluss, Einkommenssteuerbescheid) sowie ein gegenwärtiger Grundbuchauszug des Hauses oder der Wohnung (nicht älter als 12 Monate).
Umschulden Schritt für Schritt
Prüfen Sie im Vorfeld anhand der Unterlagen zu Ihrem aktuellen Hauskredit, zu welchem Termin Ihre Zinsbindung abläuft. Damit können Sie Ihre Umfinanzierung zeitlich planen und wissen, welche Optionen einer Anschlussfinanzierung für Sie infrage kommen (Forward-Darlehen, Annuitätendarlehen).
Schritt 1 – Anfrage: Holen Sie sich verschiedene Angebote für eine Umschuldung ein und vergleichen Sie den Zins. Schon geringe Abweichungen in den Prozentpunkten bedeuten über die Zeit mehrere tausend Euro Ersparnis.
Schritt 2 – Antrag: Sie haben sich für einen Anbieter für die Anschlussfinanzierung Ihrer bestehenden Baufinanzierung entschieden? Beantragen Sie bei Ihrem neuen Kreditgeber eine Vorabzusage für die neue Finanzierung, bevor Sie die alte Baufinanzierung kündigen. Gibt es gute Gründe für eine Umschuldung und können Sie die benötigten Unterlagen vorlegen, ist es unwahrscheinlich, dass Ihr Antrag auf Umschuldung abgelehnt wird.
Schritt 3 – Vertrag: Beachten Sie bei der Kündigung Ihrer laufenden Baufinanzierung die Kündigungsfristen und Sollzinsbindung des Darlehens und teilen Sie Ihrem aktuellen Kreditgeber in jedem Fall vor Ende der Zinsbindung schriftlich mit, dass Sie das Immobiliendarlehen nicht verlängern (prolongieren) möchten.
Schritt 4 – Auszahlung: Haben Sie Ihrem neuen Kreditgeber alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung gestellt und fristgerecht Ihre alte Baufinanzierung gekündigt, regeln die beiden Kreditgeber den Übertrag der Restschuld sowie die Übertragung der Grundschuld untereinander.
Wichtig: Informieren Sie den neuen Kreditgeber über den Ablösetermin zum Begleichen der Restschuld bzw. Überweisung des Darlehensbetrags; ansonsten wird die Kündigung des Kreditvertrags unwirksam. Sind die fristgerechte Kündigung und Ablösung des alten Darlehens erfolgt, zahlen Sie mit sofortiger Wirkung Ihre Monatsraten an Ihren neuen Darlehensgeber.
Wann lohnt sich eine Umschuldung?
Eine Umschuldung kann Sparpotenzial bieten. Grundsätzlich gilt: Hat sich Ihre Einkommenssituation verändert oder sind die Zinsen seit Abschluss Ihrer ersten Finanzierung günstiger, lohnt sich eine Umschuldung fast immer.
Eine Baufinanzierung vorzeitig umschulden macht dann Sinn, wenn sich die Zinssätze günstig entwickeln und die Konditionen auf dem Finanzmarkt zu Ihren Gunsten verändert haben. Auch wenn Sie ein Immobilien- oder Baudarlehen durch eine Sonderzahlung schneller abbezahlen können als gedacht oder die Darlehenssumme aufstocken wollen, kann eine Umschuldung sinnvoll sein. Dabei sind bereits geringe Unterschiede in den Zinssätzen von altem und neuem Kreditgeber entscheidend: Nach einer Faustformel lohnt sich die Umschuldung Ihres Immobiliendarlehens oder Baukredits bereits ab einer Differenz von mindestens 0,2 Prozentpunkten. Weitere Gründe können anderen Bedingungen bei einem neuen Kreditgeber sein.
Umschuldung oder Prolongation
Sie möchten mit Ihrem Immobiliendarlehen in die Verlängerung gehen? Führen Sie Ihren Darlehensvertrag bei demselben Anbieter fort, spricht man von Prolongation. Dabei bleiben die Vertragskonditionen in der Regel unverändert, lediglich der Zinssatz wird aktualisiert.
Kurz vor Ablauf der Zinsbindungsfrist (mindestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung) kommt Ihr bisheriger Anbieter auf Sie zu und unterbreitet Ihnen ein Prolongationsangebot. Dies enthält neben der Höhe der bestehenden Restschuld ein Angebot für eine Verlängerung Ihres Darlehens mit aktuellem Zinssatz und verschiedenen Varianten (unterschiedliche Zinsbindungszeiten) für Ihre Anschlussfinanzierung. Eine automatische Verlängerung Ihres Immobiliendarlehens auf Basis einer dieser Varianten erfolgt nicht. Sie müssen die Prolongation aktiv annehmen oder den Kreditvertrag kündigen. Beide Möglichkeiten der Anschlussfinanzierung – Prolongation und Umschuldung (Umfinanzierung) – bieten Vor- und Nachteile.
Kosten für die Umschuldung
Der zeitliche und finanzielle Aufwand für eine Umschuldung hält sich meist in Grenzen. Denn verglichen mit einer möglichen Ersparnis durch den Wechsel zu einem neuen Darlehensgeber fallen die Notarkosten und Gebühren für die Änderung des Grundbucheintrags eher gering aus.
Haben Sie sich für die Umschuldung Ihrer bestehenden Immobilienfinanzierung für einen neuen Darlehensgeber entschieden und die Konditionen Ihres Darlehensvertrags verhandelt, fallen für den Wechsel an sich keine weiteren Gebühren an. Für die Umschuldung muss als Sicherheit für das neue Darlehen allerdings wieder eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Vorgang kann auf zwei Arten erfolgen: als Grundschuldübertragung oder als Grundschuldlöschung mit nachfolgendem Neueintrag der Grundschuld. Die Abwicklung muss über einen Notar oder eine Notarin und das Grundbuchamt erfolgen. Hierfür werden Notarkosten und Grundbuchgebühren fällig.
Grundschuldübertragung
Üblicherweise kann die bestehende Grundschuld im Grundbuch bei einer Umschuldung wieder verwendet und auf den neuen Darlehensgeber übertragen bzw. abgetreten werden (Grundschuldabtretung). Das ist günstiger und bedeutet weniger Aufwand, da kein gesonderter Notartermin nötig ist. Rechnen Sie hierfür mit etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Restschuld bzw. neuen Darlehenssumme (bei Aufstockung).
Grundschuldlöschung und Neueintragung
Hierfür wird die alte Grundschuld gelöscht (Grundschuldlöschung oder Grundbuchlöschung) und über eine sogenannte Grundschuldbestellung für die Anschlussfinanzierung neu ins Grundbuch eingetragen. Diese Vorgehensweise des Grundbucheintrags ist deutlich (zeit)aufwändiger für die Notarin bzw. den Notar – und damit teurer für Sie. Kalkulieren Sie in diesem Fall mit ca. 0,5 Prozent der Restschuld oder Darlehenssumme.
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