Über­brückungs­kredit für Immobilien

Zwischen­finanzierung

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
Eine Zwischenfinanzierung ist ein kurzfristiges Darlehen ohne Tilgung während der Laufzeit, bei dem der Zeitpunkt für eine vollständige Rückzahlung oder Ablösung bereits feststeht. Eine Zwischenfinanzierung wird auch als Überbrückungskredit, Zwischenkredit oder Brückenfinanzierung bezeichnet. Sie ist üblich in der Baufinanzierung, wenn z.B. eine Immobilie gekauft wird, eine andere eigene Immobilie aber noch nicht verkauft werden konnte, um mit dem Geld die neue Immobile teilweise zu finanzieren.
Ein Merkmal der Zwischenfinanzierung, ist eine kurze Laufzeit, die üblicherweise auf maximal 24 Monate (zwei Jahre) begrenzt ist. Zwischenfinanzierungen haben außerdem sehr oft die Zinskonditionen eines variablen Darlehens, das heißt, der Zinssatz wird über die Laufzeit nicht festgeschrieben, sondern üblicherweise alle drei Monate an die aktuellen Zinsen des Geldmarktes angepasst.
Weil eine Zwischenfinanzierung nur für einen kurzen Zeitraum benötigt wird und die vollständige Ablösung feststeht, ist es üblich, dass Darlehensnehmer:innen während der Laufzeit nur die Zinsen (Kosten für das Darlehen) bezahlen und keine Tilgungen (Rückzahlungen) leisten müssen. Bei vielen Anbietern sind aber Tilgungen, oder die vorzeitige vollständige Rückzahlung des Darlehens alle drei Monate ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Im Zusammenhang mit der Zwischenfinanzierung von Immobilien wird immer wieder auch der Begriff Vorfinanzierung verwendet. Beide Finanzierungsformen gehen von einer sicheren vollständigen Rückzahlung des Darlehens aus. Der Unterschied zwischen Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung besteht darin, dass bei der Zwischenfinanzierung der Zeitpunkt der Rückzahlung z.B. durch einen bereits unterschriebenen Kaufvertrag bereits feststeht, während bei der Vorfinanzierung der Zeitpunkt der Rückzahlung noch offen ist.
Eine Vorfinanzierung, auch Sofortfinanzierung genannt, kommt oft im Zusammenhang mit Bausparverträgen vor, wenn ein Kreditgeber zusätzlich zu einem Bausparvertrag ein Darlehen anbietet das es dem oder der Kreditnehmer:in ermöglicht, über die Summe aus dem Bausparvertrag sofort zu verfügen und nicht erst, wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Vorfinanzierung führt für die Kreditnehmer:innen zu einer Doppelbelastung aus Einzahlungen in den Bausparvertrag und Zinsen für das Darlehen der Vorfinanzierung. Ob sich eine Vorfinanzierung am Ende rechnet, sollten Sie gründlich prüfen.
Eine Zwischenfinanzierung, auch Überbrückungskredit genannt, hat oft die Konditionen eines variablen Darlehens. Der Unterschied zwischen einem variablen Darlehen und einer Zwischenfinanzierung ist, dass die Laufzeit der Zwischenfinanzierung üblicherweise auf 24 Monate (zwei Jahre) begrenzt ist, während die Laufzeit eines "normalen" variablen Darlehen nicht begrenzt ist.
Sehr oft wird eine Zwischenfinanzierung mit einer langfristigen Baufinanzierung verbunden, die sich anschließt. Wenn Sie z.B. durch einen unterschriebenen Kaufvertrag oder einen Bausparvertrag verlässlich nachweisen können, dass das Kapital der Zwischenfinanzierung zu einem nahen Zeitpunkt sicher zur Verfügung steht, sehen viele Darlehensgeber die Summe der Zwischenfinanzierung als Eigenkapital für die anschließende Baufinanzierung an. Ihre Konditionen für die langfristige Finanzierung sind dann möglicherweise günstiger als bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Zwischenfinanzierungen ohne die Eintragung einer Grundschuld sind möglich aber selten. In den meisten Fällen wird der Darlehensgeber die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch als Sicherheit verlangen. Wenn Sie Ihre Zwischenfinanzierung durch den Verkauf einer Immobilie ablösen und dann die langfristige Finanzierung einer anderen Immobilie beim selben Anbieter anschließen wollen, kann die Grundschuld auf die zu verkaufende Immobile auch auf die neuerworbene Immobile eingetragen werden.
Die Laufzeit einer Zwischenfinanzierung ist üblicherweise auf 24 Monate (zwei Jahre) begrenzt. Während dieser Laufzeit zahlen Sie meist monatlich, selten vierteljährlich Zinsen für das Darlehen.
Weil die meisten Zwischenfinanzierung zu den Konditionen eines variablen Darlehens angeboten werden, ist eine teilweise Tilgung aber auch die vorzeitige vollständige Rückzahlung des Darlehens, alle drei Monate (mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten), ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.
Viele Anbieter sind möglicherweise kulant, wenn sich die Rückzahlung nach dem Ende der Laufzeit noch eine kleine Weile verzögert. Grundsätzlich kann man auch eine Zwischenfinanzierung verlängern. Bei einer solchen Prolongation einer Zwischenfinanzierung können sich Vertragskonditionen verändern und möglicherweise auch Gebühren erneut anfallen.
Die Kosten für eine Zwischenfinanzierung sind höher als die eine langfristige Finanzierung, weil der Darlehensgeber bei einer Zwischenfinanzierung ein höheres Risiko trägt und in der kurzen Laufzeit der Zwischenfinanzierung enger kalkulieren muss. Der Anbieter darf eine Bearbeitungsgebühr berechnen und für den oder die Notar:in und Grundbucheintrag fallen möglicherweise zusätzliche Kosten an.
Zinsen für eine Zwischenfinanzierung sind üblicherweise zwischen 1 bis 5 Prozentpunkte höher als die Zinsen für eine langfristige Finanzierung gleicher Höhe. Auch bei einer Zwischenfinanzierung mit variablen Zinsen bleibt der Zinsaufschlag bei jeder Zinssenkung oder Zinserhöhung in dieser Höhe erhalten.
Eine Alternative zur Zwischenfinanzierung könnte z.B. sein, wenn Kapital früh in der Laufzeit einer langfristigen Baufinanzierung verfügbar wird, um es für Sondertilgungen einzusetzen. Besonders wenn Sie solche zusätzlichen Tilgungen sehr früh in der Laufzeit Ihres Darlehens leisten können, wirkt sich das möglicherweise insgesamt günstiger aus, als eine Zwischenfinanzierung. Ob das auf Ihre Finanzierung zutrifft, sollten Sie gründlich prüfen.
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