Sonder­tilgung

Gibt es ein Recht auf Sondertilgung? Nein, ein gesetzlich geregeltes Recht auf Sondertilgung gibt es nicht. Für Höhe und Häufigkeit hat sich aber ein gewisser Standard etabliert. In der Baufinanzierung sind Sondertilgungen meist einmal pro Jahr in Höhe von 1 bis 10 Prozent der Nettodarlehenssumme möglich. Bei Bauspardarlehen sind Sondertilgungen (in der Darlehensphase des Bausparvertrags) fast immer in beliebiger Höhe und zu jedem Zeitpunkt möglich.

Welche Arten der Sondertilgung gibt es? Man unterscheidet optionale (Optionsrecht) und feste Sondertilgung. Wenn in Ihrer Immobilienfinanzierung Sondertilgungen möglich sind, ist es wichtig zu verstehen, ob diese Sondertilgungen optional oder fest vereinbart sind: Optionale Sondertilgungen sind Tilgungen, die Sie zusätzlich leisten können, aber nicht leisten müssen (nutzen oder verzichten). Feste Sondertilgungen dagegen sind fest vereinbarte Tilgungen, die Sie leisten müssen. Sie haben sich verpflichtet, den vereinbarten Geldbetrag in einem vereinbarten Zeitraum als Sondertilgung zu bezahlen. Bitte prüfen Sie Ihr Angebot oder Ihre Darlehenskonditionen darauf, ob Sie ein optionales Recht auf Sondertilgung (Optionsrecht) oder feste Sondertilgungen vereinbart haben. Wenn Sie unsicher sind, sprechen Sie mit Ihrem Anbieter. Sondertilgungen, die Sie verpflichtend leisten müssen, sind sehr unüblich. Wenn Ihnen ein Immobiliendarlehen mit verpflichtenden Sondertilgungen angeboten wird, sollten Sie die Darlehenskonditionen gründlich mit den Konditionen andere Anbieter vergleichen und möglicherweise den Darlehensvertrag durch eine unabhängige Stelle prüfen lassen.

Eine jährlich vereinbarte optionale Sondertilgung für eine Immobilienfinanzierung können Sie nicht nachholen. Für optionale Sondertilgung wird ein Zeitraum oder Zeitpunkt festgelegt, zu dem Sie von Ihrem Optionsrecht auf Sondertilgung aktiv Gebrauch machen müssen. Überweisen Sie in einem Jahr die Sondertilgung nicht im vereinbarten Zeitraum (oder zum vereinbarten Zeitpunkt), können Sie diese zusätzliche Tilgung im nächsten Jahr, oder in einem späteren Jahr, nicht mehr nachholen. Einen vereinbarten Sollzinsaufschlag für das Recht auf optionale Sondertilgung müssen Sie auch dann (auf jede monatliche Rate Ihres Immobiliendarlehens) bezahlen, wenn Sie von diesem Recht keinen Gebrauch machen.

Üblicherweise müssen Sie eine optionale Sondertilgung nicht ankündigen, bevor Sie sie leisten. In den meisten Fällen ist es ausreichend, wenn Sie die Sondertilgung innerhalb des vereinbarten Zeitraums bzw. zum vereinbarten Zeitpunkt überweisen und bei der Überweisung als Verwendungszweck Ihre Darlehensnummer und den Hinweis "Sondertilgung" angeben. In jedem Fall sollten Sie Sondertilgungen nicht zusammen mit Ihren monatlichen Zahlungen, sondern als eigene Zahlung überweisen, damit Ihr Anbieter die Zahlung von Ihren regelmäßigen Raten unterscheiden kann. Wenn Sie Sondertilgungen in Ihrem Tilgungsplan fest eingeplant haben und sicher leisten können, bietet sich ein eigener Dauerauftrag an. Wenn Sie eine jährlich vereinbarte optionale Sondertilgung nicht nützen, können Sie diese zusätzliche Tilgung im nächsten Jahr (oder in einem späteren Jahr) nicht mehr nachholen. Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Anbieter, wie Sie Ihr Optionsrecht auf Sondertilgung ausüben können und wie Sie die zusätzliche Tilgung überweisen müssen.

Das in § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzlich festgeschriebene Recht auf eine ordentliche Kündigung von Grundschuld gesicherte Darlehen mit Sollzinsbindung wird oft falsch als "Recht auf Sondertilgung nach 10 Jahren" bezeichnet und missverstanden. 10 Jahren nach der vollständigen Auszahlung eines Darlehens zur Baufinanzierung hat der Darlehensnehmer das Recht auf eine vollständige oder teilweise Kündigung (Rückzahlung des Darlehens). Mit Sondertilgung hat das nichts zu tun. Wenn Sie Ihr Recht nach §489 BGB in Anspruch nehmen und nach 10 Jahren einen Teil Ihres Darlehens zurückzahlen, ist das keine Sondertilgung, sondern eine Teilkündigung. Verwenden Sie diesen Zeitpunkt nach 10 Jahren, um sich über aktuelle Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen zu erkundigen oder sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Anbieter, wenn Sie Ihre Finanzierung nicht umschulden wollen.

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Mit welchen Kosten das Recht auf optionale (oder feste) Sondertilgung in einem Immobiliendarlehen verbunden ist, ist nicht einheitlich geregelt und kann sehr unterschiedlich ausfallen. Manche Anbieter verlangen einen Zinsaufschlag von etwa 0,1 bis 0,5 Prozent auf den Sollzins. Damit wird das Darlehen etwas teurer. Andere vergeben das Recht auf Sondertilgung zwischen 1 und 10 Prozent der ursprünglichen Nettodarlehenssumme kostenlos unabhängig davon, ob es sich um eine optionale oder feste Sondertilgung handelt. Auch wenn das Sondertilgungsrecht mit einem Zinsaufschlag verbunden ist, so lohnt es sich fast immer, wenn je nach Konstellation mindestens einmal eine Sondertilgung gezahlt wird. Passen die Konditionen beim ausgewählten Anbieter, so ist ein Zinsaufschlag für ein Sonderkündigungsrecht meist nicht entscheidend. Bedenken Sie, dass Sie einen möglichen Sollzinsaufschlag auf jede monatliche Rate Ihres Immobiliendarlehens bezahlen müssen, und das auch dann, wenn Sie, bei einem optionalen Recht auf Sondertilgung, nicht von diesem Recht Gebrauch machen.

In der Baufinanzierung wird die Höhe möglicher Sondertilgungen üblicherweise in Prozent der Nettodarlehenssumme angeben, also als Anteil des Auszahlungsbetrags (oder Gesamtkreditbetrags), den Sie erhalten. Dabei sind 1 bis 10 Prozent der Nettodarlehenssumme, einmal pro Jahr, eine mögliche Höhe für Sondertilgungen. Ob Ihnen für optionale und feste Sondertilgung zusätzliche Kosten entstehen, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Weniger tilgen als vereinbart: Bei den allermeisten Anbietern dürfen Sie bei einer optionalen Sondertilgung auch weniger als den vereinbarten Betrag tilgen, wenn Sie also z.B. fünf Prozent pro Jahr vereinbart haben, aber in einem Jahr nur drei Prozent tilgen. Mindestbeträge für einzelne Sondertilgungen sind unüblich, können aber vorkommen.

Mehr tilgen als vereinbart: Überweisen Sie zum Zeitpunkt einer Sondertilgung mehr als die vereinbarte Summe, wird der Anbieter das nicht akzeptieren und Ihnen üblicherweise den überschüssigen oder gesamten Betrag zurücküberweisen.

Die Zahlung von optionalen Sondertilgungen für eine Baufinanzierung ist nicht jederzeit und immer möglich. Wann im Jahr, wie oft (Zahlungsrhythmus) und zu welchem Zeitpunkt Sie für Ihre Baufinanzierung eine Sondertilgung leisten können, kann von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich sein. Üblicherweise können Sie optionale Sondertilgungen einmal pro Jahr, entweder in diesem Kalenderjahr (also zwischen dem 01.01. und dem 31.12.) oder in einem bestimmten Zeitfenster in diesem Jahr (z.B. vom 01.01. bis zum 30.11.) leisten. Geht Ihre Überweisung nicht im vereinbarten Zeitfenster oder nicht in dem Kalenderjahr ein, dann haben Sie in diesem Jahr auf Ihr optionales Recht auf Sondertilgung verzichtet und können diese Tilgung auch später (in einem anderen Jahr) nicht mehr nachholen. Einige Anbieter erlauben keine Sondertilgungen im ersten oder in den ersten zwei Jahren der Laufzeit.

Je früher Sie Ihr Recht auf Sondertilgung nützen können, umso günstiger wirkt sich das durch eine schnelle Reduzierung der Restschuld auf Ihre Zinskosten aus. Am besten leisten Sie Sondertilgungen früh in der Laufzeit und früh im Jahr.

Ab wann Sie für Ihre Baufinanzierung frühestens eine Sondertilgung leisten können, ist nicht einheitlich geregelt. Einige Anbieter erlauben keine Sondertilgungen im ersten oder in den ersten zwei Jahren der Laufzeit. Andere Anbieter erlauben Sondertilgungen auch schon zu Beginn der Laufzeit. Bitte prüfen Sie Ihre Darlehenskonditionen oder informieren Sie sich bei Ihrem Anbieter darüber, wann Sie frühestens Sondertilgungen leisten dürfen.

Wenn Sie Ihre Sondertilgung im Kalenderjahr frei (zu einem beliebigen Zeitpunkt) leisten können, geht die allgemeine Empfehlung dahin die zusätzliche Tilgung am Jahresanfang (Januar) und nicht erst am Jahresende zu leisten. So profitieren Sie vom Zinseszinseffekt. Denn mit der Sondertilgung reduzieren Sie die Darlehenssumme und sparen Zinskosten ein. Es unterliegt dann nur noch der Rest der Darlehenssumme dem vereinbarten Zinssatz.

Die Möglichkeit Sondertilgungen mehrmals im Jahr leisten zu können, ist bei Immobiliendarlehen unüblich und kommt selten vor. Sollte Ihr Darlehensgeber diese Möglichkeit anbieten und sollten Sie planen, eine mögliche jährliche Tilgungssumme auf mehrere monatliche Zahlungen aufzuteilen, dann achten Sie besonders darauf, dass Ihr Anbieter Ihre Überweisungen auch als Sondertilgungen erkennen kann.

Bei Immobilienfinanzierungen mit einer regelmäßigen oder optionalen Sondertilgung, müssen alle Extrazahlungen, die theoretisch noch möglich gewesen wären, bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird auf der Basis der zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung noch offenen Restschuld berechnet. Haben Sie regelmäßige oder optionale Sondertilgung vereinbart, muss Ihr Darlehensgeber bei der Kündigung davon ausgehen, dass Sie alle möglichen Sonderzahlungen auch genutzt hätten und eine entsprechend niedrigere Restschuld bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ansetzen.

Tilgungsanteile, zu welchen auch Sondertilgungen gehören, sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Nutzen Sie das Darlehen, um dauerhaft Einkünfte zu generieren wie zum Beispiel Mieteinnahmen durch eine vermietete Wohnung, dann können Sie anfallende Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen. Eine Sondertilgung würde die Zinslast senken und damit den steuerlichen Effekt.

Sie haben eine Immobilienfinanzierung als Annuitätendarlehen über eine Nettodarlehenssumme von 400.000 Euro abgeschlossen, mit vier Prozent Zinsen, anfänglicher Tilgung von zwei Prozent und einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren. Ihr Recht auf Sondertilgung ist in diesem Beispiel kostenlos. Sie können einmal im Jahr 5 Prozent der Nettodarlehenssumme (das sind 20.000 Euro) als Sondertilgung leisten.

Die Tabelle zeigt: Schon wenn Sie Ihr Recht auf Sondertilgung nur einmal (in frühen Jahren der Zinsbindungsfrist) nutzen, sparen Sie Zinskosten. Mit jeder weiteren Sondertilgung steigt diese Zinsersparnis. Wenn Sie für Ihr Recht auf Sondertilgung bezahlen müssen, lohnt sich das nur wenn Sie früh und oft Sondertilgungen leisten können.

Ein kostenloses optionales Recht auf Sondertilgung lohnt sich immer: Sie verpflichten sich zu nichts und Sie bezahlen nichts extra. Außerdem zahlen Sie im Falle einer vorzeitigen Kündigung möglicherweise weniger Vorfälligkeitsentschädigung, weil der Darlehensgeber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, alle optionalen Sondertilgungen, die noch möglich gewesen wären von der Restschuld abziehen muss. Manche Anbieter bieten ein optionales Recht auf Sondertilgung im Rahmen zwischen 1 und 10 Prozent der Nettodarlehenssumme, kostenlos (ohne Extrakosten) an.

Sondertilgung gegen einen Zinsaufschlag lohnt sich nur, wenn die Summe der Zinskosten, die sie durch die zusätzlichen Tilgungen einsparen, höher ist als die Summe der zusätzlichen Zinskosten, die Sie für den Zinsaufschlag bezahlen. Damit die Zinsersparnis die Kosten für den Zinsaufschlag übersteigt, ist es meist nötig über mehrere Jahre hinweg Sondertilgungen zu leisten. Außerdem ist es nicht egal, in welchen Jahren der Laufzeit Sie Sondertilgungen leisten. Weil Sie Zinsen auf die Restschuld bezahlen, ist es natürlich sinnvoll, die Restschuld so schnell wie möglich durch Sondertilgungen zu reduzieren. Wenn Sie über eine Laufzeit von z.B. 10 Jahren nicht jedes Jahr tilgen können, lohnt sich ein Sondertilgungsrecht gegen Zinsaufschlag nur, wenn Sie die Sondertilgungen, die Sie leisten können, in den ersten Jahren der Laufzeit leisten. Sie reduzieren damit auch sofort die Zinskosten für die Sondertilgung, weil auch diese Zinsen auf die Restschuld bezahlt werden.

Beispiel: Sie haben eine Immobilienfinanzierung als Annuitätendarlehen über eine Nettodarlehenssumme von 400.000 Euro abgeschlossen und zahlen dafür 4 Prozent Zinsen im Jahr. Gegen einen Zinsaufschlag von 0,5 Prozent auf den Sollzins können Sie einmal im Jahr 5 Prozent der Nettodarlehenssumme (das sind 20.000 Euro) als Sondertilgung zurückzahlen. Sie haben eine anfängliche Tilgung von 2 Prozent und eine Zinsbindungsfrist von 10 Jahren vereinbart.

Die Tabelle zeigt: Wenn Sie in (drei) frühen Jahren der Zinsbindungsfrist die maximal möglichen Sondertilgungen nutzen, übersteigen die gesparten Zinskosten durch zusätzliche Tilgung die zusätzlichen Zinskosten für das Sondertilgungsrecht. Nutzen Sie aber ein Sondertilgungsrecht gegen Zinsaufschlag jahrelang nicht und erst in (drei) späteren Jahren der Laufzeit entsteht Ihnen durch die vorher gezahlten zusätzlichen Zinskosten ein Verlust. Dieser Effekt ist beim Annuitätendarlehen besonders stark, weil der Zinsaufschlag für die Sondertilgung den Tilgungsanteil in der Annuität langsamer steigen lässt. Das führt dazu, dass Sie bei einem Annuitätendarlehen mit der gleichen Höhe von gezahlten Sondertilgungen tatsächlich über die Laufzeit weniger tilgen, wenn Sie diese Zahlungen nicht in den ersten, sondern erst in späteren Jahren leisten.

Soll für die Zinsersparnis über Jahre hinweg Sondertilgungen geleistet werden, oder bringt es mehr, wenn das Geld für diese Zeit angelegt wird, z.B. in Aktien oder ETFs? Die Frage ist berechtigt. Wenn Sie für Ihr Immobiliendarlehen sehr geringe Zinsen bezahlen, kann es sich lohnen statt Sondertilgungen zu leisten diese Beträge in ETFs oder Aktien anzulegen und erst am Ende der Laufzeit die Gesamtsumme zu tilgen. Bitte prüfen Sie sorgfältig, ob das auf Ihre Baufinanzierung und Ihre aktuelle Zinssituation tatsächlich zutrifft.

Im Mittel aber liegt oft die Sondertilgung vorne: Die durchschnittliche Rendite für ETFs in 10 Jahren kann mit dem MSCI World Index sehr grob mit ca. 9 Prozent angesetzt werden. Wenn Sie zum Beispiel für ein Annuitätendarlehen (Darlehenssumme 400.000 €, Zinsen 4%, Tilgung 2%, Zinsbindungsfrist 10 Jahren, kostenlose Sondertilgungen von maximal 20.000 €/Jahr) in 10 Jahren 4 Sondertilgungen leisten (ab dem 2. Jahr und jeweils am 01.01.), gewinnen Sie ca. 28.000 Euro, die sie weniger an Zinsen bezahlen müssen. Dafür ist eine Tilgungssumme von 80.000 Euro nötig. Würden Sie 80.000 Euro über 10 Jahre in ETFs anlegen, und gehen wir von einer Rendite von 9% aus, ergeben sich 7.200 Euro. Diese Beträge berücksichtigen aber natürlich in keiner Weise die Risiken oder Möglichkeiten von ETFs. Und das Beispiel ist stark vereinfacht, weil vorausgesetzt wird, dass Sie die Gesamtsumme für 4 Sondertilgungen von Anfang an zur Verfügung haben und sofort für 10 Jahre anlegen können. Trotzdem müsste die Rendite der Fonds mit über 25% beachtlich hoch ausfallen, um einen Wert zu erreichen, der mit dem Zinsgewinn durch Sondertilgungen aus diesem Beispiel vergleichbar ist (ca. 28.000 Euro).

Was ist besser Sondertilgung oder sparen? Wenn Sie für Ihr Immobiliendarlehen sehr geringe Zinsen bezahlen und gleichzeitig die Zinsen auf Tagesgeld oder Festgeldkonten hoch sind, kann es sich lohnen, statt Sondertilgungen zu zahlen diese Beträge regelmäßig z.B. in ein Festgeldkonto einzuzahlen und erst am Ende der Laufzeit die Gesamtsumme zu tilgen. Bitte prüfen Sie sorgfältig, ob das auf Ihre Immobilienfinanzierung und Ihre aktuelle Zinssituation tatsächlich zutrifft. Sie sollten auch eine Mischform prüfen, denn es kann unter Umständen sinnvoll sein nur z.B. in den ersten drei Jahren der Laufzeit Sondertilgungen zu leisten, um die Restschuld schnell zu reduzieren und danach Beträge, die Sie zur Verfügung haben zu sparen oder anzulegen.