Verkürzung der Darlehens­laufzeit

Sonder­tilgung

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihr Ansprechpartner vor Ort bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Die Rückzahlung eines Kredits oder Darlehens wird "Tilgung" genannt. Sondertilgung ist eine teilweise Rückzahlung eines Kredits, die zusätzlich zu den regelmäßigen Rückzahlungen erfolgt. Es wird unterschieden in  optional und fest vereinbarte Sondertilgungen: Optionale Sondertilgungen sind Rückzahlungen, die Sie zusätzlich leisten können. Feste Sondertilgungen sind fest vereinbarte Rückzahlungen, die Sie leisten müssen.
  • Es gibt kein Recht auf Sondertilgung und auch Höhe, Zeitpunkt und Anzahl von Sondertilgungen sind nicht gesetzlich geregelt. Bei vielen Anbietern sind Sondertilgungen in Höhe von 1 % bis 10 % der Nettodarlehenssumme üblich, die einmal pro Jahr getätigt werden können. Manche Anbieter verlangen einen Zinsaufschlag für das Recht auf Sondertilgung, andere nicht.
  • Für alle Darlehensarten einer Allianz Baufinanzierung können Sie gegen einen Zinsaufschlag das Recht auf optionale Sondertilgung von 1 % bis 5 % wählen. Bei der Allianz können Sie diese Sondertilgung einmal pro Jahr zu einem festgelegten Zeitpunkt ausüben. Sie lesen im Folgenden einen allgemeinen Ratgeber über Sondertilgung. Die Allianz bietet nicht alle genannten Produkte und Varianten an.
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Sondertilgung Definition & Bedeutung
Die Rückzahlung eines Darlehens (Kredits) wird "Tilgung" genannt (von althochdeutsch "tīligunga" = löschen. Bedeutung ungefähr: "Aus den Schulden-Büchern löschen"). Bei den meisten Darlehens- und Kreditverträgen gibt es eine in Höhe und Häufigkeit festvereinbarte, planmäßige Tilgung, üblicherweise monatlich. Eine Sondertilgung ist eine teilweise Rückzahlung eines Kredits (Darlehens), die zusätzlich zu den vereinbarten regelmäßigen Rückzahlungen (Tilgungen) erfolgt. Durch Sondertilgungen können Sie die Restschuld Ihres Kredits schneller reduzieren, also die Gesamttilgung beschleunigen, eine Verkürzung Ihrer Darlehenslaufzeit erreichen und damit Zinsen (Kosten für den Kredit) sparen.
   
Ein gesetzlich geregeltes Recht auf Sondertilgung gibt es nicht. Für Höhe und Häufigkeit hat sich aber ein gewisser Standard etabliert. In der Baufinanzierung sind Sondertilgungen meist einmal pro Jahr in Höhe von 1 bis 10 Prozent der Nettodarlehenssumme möglich. Bei Bauspardarlehen sind Sondertilgungen (in der Darlehensphase des Bausparvertrags) fast immer in beliebiger Höhe und zu jedem Zeitpunkt möglich.
Wenn in Ihrer Immobilienfinanzierung Sondertilgungen möglich sind, ist es wichtig zu verstehen, ob diese Sondertilgungen optional oder fest vereinbart sind: Optionale Sondertilgungen sind Tilgungen, die Sie zusätzlich leisten können, aber nicht leisten müssen (nutzen oder verzichten). Feste Sondertilgungen dagegen sind fest vereinbarte Tilgungen, die Sie leisten müssen. Sie haben sich verpflichtet, den vereinbarten Geldbetrag in einem vereinbarten Zeitraum als Sondertilgung zu bezahlen. Bitte prüfen Sie Ihr Angebot oder Ihre Darlehenskonditionen darauf, ob Sie ein optionales Recht auf Sondertilgung (Optionsrecht) oder feste Sondertilgungen vereinbart haben. Wenn Sie unsicher sind, sprechen Sie mit Ihrem Anbieter.
Eine jährlich vereinbarte optionale Sondertilgung für eine Immobilienfinanzierung können Sie nicht nachholen. Für optionale Sondertilgung wird ein Zeitraum oder Zeitpunkt festgelegt, zu dem Sie von Ihrem Optionsrecht auf Sondertilgung aktiv Gebrauch machen müssen. Überweisen Sie in einem Jahr die Sondertilgung nicht im vereinbarten Zeitraum (oder zum vereinbarten Zeitpunkt), können Sie diese zusätzliche Tilgung im nächsten Jahr, oder in einem späteren Jahr, nicht mehr nachholen. Einen vereinbarten Sollzinsaufschlag für das Recht auf optionale Sondertilgung müssen Sie auch dann (auf jede monatliche Rate Ihres Immobiliendarlehens) bezahlen, wenn Sie von diesem Recht keinen Gebrauch machen.
Bitte informieren Sie sich bei Ihrem Anbieter, wie Sie Ihr Optionsrecht auf Sondertilgung ausüben können und wie Sie die zusätzliche Tilgung überweisen müssen. Üblicherweise müssen Sie eine optionale Sondertilgung nicht ankündigen, bevor Sie sie leisten. In den meisten Fällen ist es ausreichend, wenn Sie die Sondertilgung innerhalb des vereinbarten Zeitraums bzw. zum vereinbarten Zeitpunkt überweisen und bei der Überweisung als Verwendungszweck Ihre Darlehensnummer und den Hinweis „Sondertilgung“ angeben. In jedem Fall sollten Sie Sondertilgungen nicht zusammen mit Ihren monatlichen Zahlungen, sondern als eigene Zahlung überweisen, damit Ihr Anbieter die Zahlung von Ihren regelmäßigen Raten unterscheiden kann. Wenn Sie Sondertilgungen in Ihrem Tilgungsplan fest eingeplant haben und sicher leisten können, bietet sich ein eigener Dauerauftrag an. Wenn Sie eine jährlich vereinbarte optionale Sondertilgung nicht nützen, können Sie diese zusätzliche Tilgung im nächsten Jahr (oder in einem späteren Jahr) nicht mehr nachholen.
Das in § 489 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gesetzlich festgeschriebene Recht auf eine ordentliche Kündigung von Grundschuld gesicherte Darlehen mit Sollzinsbindung wird oft falsch als "Recht auf Sondertilgung nach 10 Jahren" bezeichnet und missverstanden. 10 Jahren nach der vollständigen Auszahlung eines Darlehens zur Baufinanzierung hat der Darlehensnehmer das Recht auf eine vollständige oder teilweise Kündigung (Rückzahlung des Darlehens). Mit Sondertilgung hat das nichts zu tun. Wenn Sie Ihr Recht nach §489 BGB in Anspruch nehmen und nach 10 Jahren einen Teil Ihres Darlehens zurückzahlen, ist das keine Sondertilgung, sondern eine Teilkündigung. Verwenden Sie diesen Zeitpunkt nach 10 Jahren, um sich über aktuelle Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen zu erkundigen oder sprechen Sie frühzeitig mit Ihrem Anbieter, wenn Sie Ihre Finanzierung nicht umschulden wollen.
  
Mit welchen Kosten das Recht auf optionale (oder feste) Sondertilgung in einem Immobiliendarlehen verbunden ist, ist nicht einheitlich geregelt und kann sehr unterschiedlich ausfallen. Manche Anbieter verlangen einen Zinsaufschlag von etwa 0,1 bis 0,5 Prozent auf den Sollzins. Damit wird das Darlehen etwas teurer. Andere vergeben das Recht auf Sondertilgung zwischen 1 und 10 Prozent der ursprünglichen Nettodarlehenssumme kostenlos unabhängig davon, ob es sich um eine optionale oder feste Sondertilgung handelt. Auch wenn das Sondertilgungsrecht mit einem Zinsaufschlag verbunden ist, so lohnt es sich fast immer, wenn je nach Konstellation mindestens einmal eine Sondertilgung gezahlt wird. Passen die Konditionen beim ausgewählten Anbieter, so ist ein Zinsaufschlag für ein Sonderkündigungsrecht meist nicht entscheidend. Bedenken Sie, dass Sie einen möglichen Sollzinsaufschlag auf jede monatliche Rate Ihres Immobiliendarlehens bezahlen müssen, und das auch dann, wenn Sie, bei einem optionalen Recht auf Sondertilgung, nicht von diesem Recht Gebrauch machen.

In der Baufinanzierung wird die Höhe möglicher Sondertilgungen üblicherweise in Prozent der Nettodarlehenssumme angeben, also als Anteil des Auszahlungsbetrags (oder Gesamtkreditbetrags), den Sie erhalten. Dabei sind 1 bis 10 Prozent der Nettodarlehenssumme, einmal pro Jahr, eine mögliche Höhe für Sondertilgungen. Ob Ihnen für optionale und feste Sondertilgung zusätzliche Kosten entstehen, ist von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich.

Weniger tilgen als vereinbart: Bei den allermeisten Anbietern dürfen Sie bei einer optionalen Sondertilgung auch weniger als den vereinbarten Betrag tilgen, wenn Sie also z.B. fünf Prozent pro Jahr vereinbart haben, aber in einem Jahr nur drei Prozent tilgen. Mindestbeträge für einzelne Sondertilgungen sind unüblich, können aber vorkommen.

Mehr tilgen als vereinbart: Überweisen Sie zum Zeitpunkt einer Sondertilgung mehr als die vereinbarte Summe, wird der Anbieter das nicht akzeptieren und Ihnen üblicherweise den überschüssigen oder gesamten Betrag zurücküberweisen.

Die Zahlung von optionalen Sondertilgungen für eine Baufinanzierung ist nicht jederzeit und immer möglich. Wann im Jahr, wie oft (Zahlungsrhythmus) und zu welchem Zeitpunkt Sie für Ihre Baufinanzierung eine Sondertilgung leisten können, ist abhängig von der Höhe und kann von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich sein. Üblicherweise können Sie optionale Sondertilgungen einmal pro Jahr, entweder in diesem Kalenderjahr (also zwischen dem 01.01. und dem 31.12.) oder in einem bestimmten Zeitfenster in diesem Jahr (z.B. vom 01.01. bis zum 30.11.) leisten. Geht Ihre Überweisung nicht im vereinbarten Zeitfenster oder nicht in dem Kalenderjahr ein, dann haben Sie in diesem Jahr auf Ihr optionales Recht auf Sondertilgung verzichtet und können diese Tilgung auch später (in einem anderen Jahr) nicht mehr nachholen.
Wenn Sie Ihre Sondertilgung im Kalenderjahr frei (zu einem beliebigen Zeitpunkt) leisten können, geht die allgemeine Empfehlung dahin die zusätzliche Tilgung am Jahresanfang (Januar) und nicht erst am Jahresende zu leisten. So profitieren Sie vom Zinseszinseffekt. Denn mit der Sondertilgung reduzieren Sie die Darlehenssumme und sparen Zinskosten ein. Es unterliegt dann nur noch der Rest der Darlehenssumme dem vereinbarten Zinssatz. 
Die Möglichkeit Sondertilgungen mehrmals im Jahr leisten zu können, ist bei Immobiliendarlehen unüblich und kommt selten vor. Sollte Ihr Darlehensgeber diese Möglichkeit anbieten und sollten Sie planen, eine mögliche jährliche Tilgungssumme auf mehrere monatliche Zahlungen aufzuteilen, dann achten Sie besonders darauf, dass Ihr Anbieter Ihre Überweisungen auch als Sondertilgungen erkennen kann.
Bei Immobilienfinanzierungen mit einer regelmäßigen oder optionalen Sondertilgung, müssen alle Extrazahlungen, die theoretisch noch möglich gewesen wären, bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt werden. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird auf der Basis der zum Zeitpunkt der vorzeitigen Kündigung noch offenen Restschuld berechnet. Haben Sie regelmäßige oder optionale Sondertilgung vereinbart, muss Ihr Darlehensgeber bei der Kündigung davon ausgehen, dass Sie alle möglichen Sonderzahlungen auch genutzt hätten und eine entsprechend niedrigere Restschuld bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ansetzen.
Tilgungsanteile, zu welchen auch Sondertilgungen gehören, sind in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Nutzen Sie das Darlehen, um dauerhaft Einkünfte zu generieren wie zum Beispiel Mieteinnahmen durch eine vermietete Wohnung, dann können Sie anfallende Zinsaufwendungen steuerlich geltend machen. Eine Sondertilgung würde die Zinslast senken und damit den steuerlichen Effekt.
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Vorteile & Nachteile
Zwar können Sie mit einer Sondertilgung die Laufzeit Ihres Kredits in der Regel deutlich verkürzen, Sie sollten jedoch vor allem bei Vertragsabschluss auf die Einzelheiten bei Ihrem Darlehen achten und Ihre finanzielle Situation ausreichend im Blick behalten.
  • Sondertilgungen haben einige Vorteile für Darlehensnehmer. Sie reduzieren die Restschuld schneller als allein durch die monatliche Rate.
  • Zusätzlich werden durch die Verkürzung der Laufzeit, die Zinskosten reduziert.
  • Sondertilgungen müssen meist nicht zwangsläufig gezahlt oder in Anspruch genommen werden. So bleiben Sie finanziell flexibel.
  • Ist die Möglichkeit von Sondertilgungen mit einem geringen Zinsaufschlag verbunden, so ist es sinnvoll zu klären, ob Sie regelmäßig finanzielle Mittel frei haben, um die Zahlungen zu leisten. So lohnt sich die Option.
  • Besteht die Verpflichtung zur Zahlung von Sondertilgungen, so müssen Sie sicher sein, dass die finanziellen Mittel auch vorhanden sind.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Illustration - Eine Frau sitzt auf einem Sessel und berechnet ihre Zinsen.
Prüfen Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner mit Sondertilgung zu welchen Konditionen Sie eine Baufinanzierung mit Sondertilgung (z.B. als Annuitätendarlehen) bei der Allianz realisieren können. Die Berechnung unseres Zinsvorschlags erfolgt online, anonym und unverbindlich und berücksichtigt Sondertilgungen pro Jahr in Höhe von 1 bis 5 % der Darlehenssumme.
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