Schönheitsreparaturen: Kosten müssen geteilt werden

(16.07.2020) Wer in eine unrenovierte Mietwohnung zieht und die Abnutzung nach einigen Jahren nicht mehr erträgt, kann seinen Vermieter oder seine Vermieterin zwingen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Doch die Sache hat einen Haken: Die Mieter müssen sich in diesem Fall an den Kosten für die Renovierung beteiligen.

Mieter muss sich an Kosten beteiligen

Die Frage, wer für sogenannte Schönheitsreparaturen aufkommen muss, beschäftigt die Gerichte seit Jahrzehnten. Immer wieder führten Verfahren bis vor den Bundesgerichtshof. Meist ging es dabei aber um die anfallenden Arbeiten nach dem Auszug der Mieter. Was aber, wenn die Wohnung dringend renoviert werden muss, während das Mietverhältnis noch andauert? Über diese Frage entschied der Bundesgerichtshof jetzt in zwei Fällen (Az. VIII ZR 163/18 u. VIII ZR 270/18).

Das Urteil fiel salomonisch aus: Mieter können ihre Vermieter zu den Schönheitsreparaturen zwingen, müssen sich jedoch an den Kosten beteiligen. Aber Vorsicht! Das gilt nur, wenn die Wohnung:

1.     beim Einzug nicht renoviert war und

2.     inzwischen in einem deutlich schlechteren Zustand ist als zum Einzug.

Was auf den ersten Blick nach einem mieterfreundlichen Urteil klingt, kann in der Realität aber ganz neue Fragen und Konflikte aufwerfen. Der BGH hat nämlich weder festgelegt, wann der Zustand einer Wohnung als „deutlich verschlechtert“ gilt, noch in welchem Verhältnis die Kosten aufgeteilt werden. Auch ist unklar, wer entscheiden darf, welche Arbeiten erledigt werden und wer den Auftrag bekommt.

Unwirksame Klauseln im Mietvertrag

Wenn es um Schönheitsreparaturen geht, sollten Sie sich Ihren Mietvertrag genauer ansehen. Viele sehr gebräuchliche Klauseln haben die Gerichte nämlich in den vergangenen Jahren gekippt. Das bedeutet: Finden sich solche Formulierungen in Ihrem Mietvertrag, können Sie sie einfach ignorieren.

Ungültig sind zum Beispiel:

• starre Renovierungsfristen: Schreibt Ihr Mietvertrag genau vor, in welchem Zeitabstand Sie bestimmte Wohnräume renovieren müssen? Daran müssen Sie sich nicht halten, denn die Formulierung ist unwirksam. Aber Vorsicht: Enthalten die Klauseln Verallgemeinerungen wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ ist auch ein Fristenplan unter Umständen rechtmäßig und Sie müssen die Arbeiten durchführen.
• Renovierungspflicht bei Auszug: Schreibt Ihr Mietvertrag vor, dass Sie die Wohnung grundsätzlich renovieren müssen, wenn Sie ausziehen, kommt es auf die genaue Formulierung an. Pauschal ist diese Klausel unwirksam. Laut BGH ist stattdessen ausschlaggebend, ob die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist oder nicht.
• Renovierungspflicht bei unrenoviert übernommener Wohnung: Sind Sie in eine unrenovierte Mietwohnung eingezogen, kann der Vermieter Sie nicht zwingen, beim Auszug eine renovierte Wohnung zu übergeben. 

Aber Achtung: Das gilt nicht, wenn Sie einen Ausgleich bekommen haben, weil Sie die Wohnung zum Einzug selbst renovieren mussten. Wer also zum Beispiel die ersten zwei oder drei Monate keine Miete zahlen musste, weil die Wohnung nicht renoviert war, kann sich gegen die Renovierungspflicht beim Auszug nicht wehren.

Mieter sollten im Zweifel zunächst das Gespräch mit Ihrem Gegenüber suchen, um eine gemeinsame Lösung zu finden. Funktioniert das nicht, bleibt nur, jeden Fall individuell vor Gericht zu klären.

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