- Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Mieter:innen das Recht auf Mietminderung, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.
- Aber Vorsicht: Auch wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, dürfen Mieter:innen ihre Miete nicht einfach ohne Vorwarnung mindern. Sie müssen den oder die Vermieter:in über den Mangel informieren und ihm oder ihr eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens setzen.
- Mieter:innen haben nicht immer das Recht auf Mietminderung. Sind sie für den Mangel zum Beispiel selbst verantwortlich oder wussten sie bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass ihre Wohnung Mängel aufweist, wird es schwer eine Mietminderung durchzusetzen.
- Auch bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht walten zu lassen: Denn kürzt der oder die Mieter:in unberechtigt oder zu viel, hat der oder die Vermieter:in das Recht auf fristlose Kündigung.
Mietminderung: Worauf Sie achten müssen

Mietminderung: Das Wichtigste in Kürze
Rechtliche Grundlagen für Mietminderung
Ist der Mietvertrag erst unterzeichnet, steht die Wohnung offiziell dem oder der Mieter:in zur Verfügung. Doch damit ist der oder die Vermieter:in noch nicht aus seiner oder ihrer Verantwortung entlassen. Auch nach Abschluss des Mietvertrags ist er oder sie dazu verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art frei zu halten.
Schmälert demnach ein Mangel den Zustand der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder birgt sogar ein gesundheitliches Risiko, so hat nach § 536 BGB der oder die Mieter:in das Recht auf Mietminderung. Das bedeutet, dass er oder sie einen Teil oder sogar die gesamte Miete einbehalten darf – und zwar so lange bis der Schaden beseitigt wurde.
Was ist ein Mangel?
Laute Nachbarn und Nachbarinnen, Schmutz im Treppenhaus oder der kaputte Aufzug – die Frage, was als Mangel bezeichnet wird, variiert von Fall zu Fall. Grundsätzlich liegt ein Mangel dann vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gegeben oder erheblich beeinträchtigt ist und das Wohnen somit unzumutbar wird. Wann jemand seine Wohnqualität jedoch als unzumutbar einstuft, hängt vom subjektiven Empfinden des Mieters oder der Mieterin sowie von den äußeren Umständen ab.
Ein kaputter Aufzug stellt zum Beispiel für einen 80-jährigen Mann mit Rollator ein größeres Problem dar, als für die Studentin, die täglich zur Uni sprintet.
Demnach muss immer im Einzelfall untersucht werden, ob die Nutzung der Wohnung so stark beeinträchtigt ist, dass eine Minderung der Miete gerechtfertigt werden kann.
Welcher Mietmangel berechtigt zu Mietminderung?
Eine vollständige Liste mit sämtlichen Mietminderungsgründen aufzuzählen, ist schier unmöglich.
Gute Anhaltspunkte geben jedoch die Mietminderungstabellen. Diese sind im Internet einsehbar und dokumentieren eine große Sammlung von Gerichtsentscheidungen, in denen Mietminderungsansprüche für Mieter:innen positiv ausgefallen sind.
Von fehlenden Briefkästen über Rattenbefall bis hin zum heimlichen Ausspionieren der Mieter:innen ist schon alles vorgekommen. Doch auch bei weniger außergewöhnlichen Fällen stehen Ihre Chancen auf Mietminderung gut – beispielsweise bei:
- Feuchte- und Schimmelschäden
- Lärmbelästigung durch Nachbarn und Nachbarinnen oder Bauarbeiten
- Ausfall der Heizung im Winter
- eingeschränkter Nutzung des Aufzugs
- Unbenutzbarkeit des Balkons aufgrund eines Baugerüsts
- Lagerung von Baumaterial im Treppenhaus
- nicht schließenden Garagentoren
- Ratten im Keller
Außergerichtliche Einigung bei Streitfragen


Mietminderung bei zu hoher Miete
- Die Miete liegt mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Es handelt sich um eine Mietpreisüberhöhung (Ordnungswidrigkeit).
- Die Miete liegt mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Es handelt sich um Mietwucher (Straftat).
Allerdings genügt der hohe Preis alleine noch nicht, um als Ordnungswidrigkeit oder Straftat angesehen zu werden. Zusätzlich dazu muss der oder die Vermieter:in bewusst eine Zwangslage ausgenutzt haben. Hatten Sie beispielsweise keinen Zeitdruck bei der Wohnungssuche und hätten Sie auch günstigere Objekte zur Wahl gehabt, können Sie nicht gegen den hohen Mietpreis vorgehen.
Während eine klassische Mietminderung aufgrund von Mietmängeln im Normalfall nicht rückwirkend geltend gemacht werden kann, verhält sich dies bei Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher anders. Hier muss der oder die Vermieter:in die Differenz zurückerstatten, da es sich um ungerechtfertigte Bereicherung handelt. Darüber hinaus drohen Vermietern und Vermieterinnen hohe Bußgelder und bei Mietwucher-Extremfällen sogar Freiheitsstrafen.

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So machen Sie die Mietminderung geltend
Mietminderung berechnen
Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine klaren Vorgaben. Auch hier können Mietminderungstabellen eine Entscheidungsstütze sein.
Grundsätzlich erfolgt die Mietminderung prozentual zur Bruttomiete – also der Monatsmiete inklusive der Nebenkosten.



Vermieter:in informieren
Bevor Sie Ihre Miete mindern, müssen Sie den oder die Vermieter:in über den Mangel informieren und zusätzlich dazu auffordern, den Mangel zu beheben. Hierzu benötigt es eine angemessene Frist. Welcher Zeitrahmen hier als angemessen gilt, ist pauschal nicht zu beantworten und variiert von Fall zu Fall. Prinzipiell muss die Frist so bemessen werden, dass der oder die Vermieter:in ausreichend Zeit hat, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn er oder sie den Schaden nicht behebt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung.
Dabei liegt es in Ihrem eigenen Ermessen, wie Sie das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung Ihrer Wohnung einschätzen. Dementsprechend können Sie in Ihrem Informationsschreiben auch gleich eine Mietminderungsquote beziffern.

Was tun, wenn Vermieter:in der Mietminderung widerspricht?
Widerspricht der bzw. die Vermieter:in der Mietminderung, ist das sein bzw. ihr gutes Recht. Denn laut Gesetz ist die Miete lediglich in angemessener Weise herabzusetzen. Was jedoch als angemessen gilt, bleibt den beiden Vertragsparteien überlassen.
Im Idealfall einigen sich beide Parteien auf eine Mietminderungsquote. Ist dies nicht der Fall und verweigert der bzw. die Vermieter:in auch nach einem Einigungsversuch die Mietminderung, kann der oder die Mieter:in grundsätzlich selbstständig die Miete kürzen.
Aber Vorsicht! Mindern Sie unberechtigt oder zu hoch, droht eine fristlose Kündigung aufgrund versäumter Mietzahlungen. Dazu sind Vermieter:innen ab zwei ausstehenden Monatsmieten berechtigt.



Mietminderung rückwirkend geltend machen
Um auf Nummer sicher zu gehen, zahlen Sie einfach Ihre Miete unter Vorbehalt weiter. Schreiben Sie dazu einen Brief an Ihre:n Vermieter:in, in dem Sie ihm bzw. ihr die Lage schildern.
Sobald Klarheit herrscht, können Sie Ihre Mietminderung rückwirkend geltend machen. Ihr:e Vermieter:in muss Ihnen dann Teile der Miete zurückzahlen.

Versteckte Mängel
Nicht immer treten Mängel plötzlich aus dem Nichts hervor. Häufig waren sie bereits vor Bezug der neuen Wohnung vorhanden – dann ist nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung möglich.
Verschwiegene Mängel: Diese Optionen haben Sie
Verschweigt der oder die Vermieter:in einen Mangel, handelt er oder sie in aller Regel arglistig und verletzt damit seine oder ihre Aufklärungspflicht. Auch bei nicht einsehbaren Umständen, die für Ihre Mietentscheidung relevant sein könnten, muss Ihr:e Vermieter:in aufklären.
Hat der oder die Vermieter:in tatsächlich arglistig gehandelt und wichtige Informationen verschwiegen, so stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:
- Möchten Sie in der Wohnung bleiben, haben Sie das Recht auf Mietminderung.
- Sie können den Mietvertrag anfechten und müssen entweder das Mietverhältnis gar nicht erst antreten oder können wieder ausziehen. Für die Anfechtung haben Sie ab dem Moment, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben, ein Jahr Zeit.
- Auch eine fristlose Kündigung kommt in Betracht. Jedoch nur, wenn der Mangel einen Grund darstellt, der es Ihnen absolut unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies wäre der Fall, wenn sich zum Beispiel herausstellt, dass in den Wänden Ihrer Wohnung Asbest enthalten und somit Ihre Gesundheit gefährdet ist.
Ihr:e Vermieter:in hat Ihnen einen Mangel verschwiegen, Sie sind sich jedoch unsicher, ob Sie deswegen Ihre Miete mindern oder den Vertrag anfechten können? Dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.
Offensichtliche Mängel
Haben Sie zum Beispiel schon bei der Wohnungsbesichtigung erfahren, dass der Keller feucht ist, so wird es schwer, aufgrund dieses Schadens eine Mietminderung durchzusetzen. Kann der oder die Vermieter:in außerdem davon ausgehen, dass für den oder die Mieter:in die Mängel offensichtlich sind – beispielsweise bei einer Baustelle vor dem Haus – ist eine Mietminderung ebenfalls hinfällig.
Grundsätzlich gilt: War für den oder die Mieter:in offensichtlich, dass die Wohnung in ein oder mehreren Punkten nicht gebrauchstauglich ist, stellt das keinen Mietmangel und somit auch keinen Mietminderungsgrund dar.
Im Umkehrschluss heißt das jedoch auch, dass der oder die Vermieter:in auf Mängel, die nicht mit dem bloßen Auge zu erkennen sind, hinweisen muss. Den Putzeimer bei der Wohnungsbesichtigung einfach über einen vorhandenen Schimmelfleck zu stellen, geht also nicht.

Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung!

Mietminderung: Welche Rechte habe ich als Vermieter:in?


