Mann sitzt nachdenklich vor seinem laptop
Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Mietminderung: Worauf Sie achten müssen

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Die wichtigsten Informationen zur Mietminderung auf einen Blick
  • Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Mieter das Recht auf Mietminderung, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.
  • Aber Vorsicht: Auch wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, dürfen Mieter ihre Miete nicht einfach ohne Vorwarnung mindern. Sie müssen den Vermieter über den Mangel informieren und ihm eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens setzen.
  • Mieter haben nicht immer das Recht auf Mietminderung. Sind sie für den Mangel zum Beispiel selbst verantwortlich oder wussten sie bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass ihre Wohnung Mängel aufweist, wird es schwer eine Mietminderung durchzusetzen. 
  • Auch bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht walten zu lassen: Denn kürzt der Mieter unberechtigt oder zu viel, hat der Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung.
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Rechtliche Grundlagen

Turnen Bauarbeiter auf dem Gerüst herum und lugen durchs Küchenfenster, fühlt man sich in den eigenen vier Wänden schnell unwohl. Schimmelt dann auch noch das Badezimmer, ist das zu Hause alles andere als wohnlich. In diesen Fällen kann eine Mietminderung möglich sein. 

Ist der Mietvertrag erst unterzeichnet, steht die Wohnung offiziell dem Mieter zur Verfügung. Doch damit ist der Vermieter noch nicht aus seiner Verantwortung entlassen. Auch nach Abschluss des Mietvertrags ist er dazu verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art frei zu halten.

Schmälert demnach ein Mangel den Zustand der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder birgt sogar ein gesundheitliches Risiko, so hat nach § 536 BGB der Mieter das Recht auf Mietminderung. Das bedeutet, dass er einen Teil oder sogar die gesamte Miete einbehalten darf – und zwar so lange bis der Schaden beseitigt wurde.

Was ist ein Mangel?

Laute Nachbarn, Schmutz im Treppenhaus oder der kaputte Aufzug – die Frage, was als Mangel bezeichnet wird, variiert von Fall zu Fall. Grundsätzlich liegt ein Mangel dann vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gegeben oder erheblich beeinträchtigt ist und das Wohnen somit unzumutbar wird. Wann jemand seine Wohnqualität jedoch als unzumutbar einstuft, hängt vom subjektiven Empfinden des Mieters sowie von den äußeren Umständen ab.  

Ein kaputter Aufzug stellt zum Beispiel für einen 80-jährigen Mann mit Rollator ein größeres Problem dar, als für die Studentin, die täglich zur Uni sprintet. 

Demnach muss immer im Einzelfall untersucht werden, ob die Nutzung der Wohnung so stark beeinträchtigt ist, dass eine Minderung der Miete gerechtfertigt werden kann.

Welcher Mietmangel berechtigt zu Mietminderung?

Eine vollständige Liste mit sämtlichen Mietminderungsgründen aufzuzählen, ist schier unmöglich.

Gute Anhaltspunkte geben jedoch die Mietminderungstabellen. Diese sind im Internet einsehbar und dokumentieren eine große Sammlung von Gerichtsentscheidungen, in denen Mietminderungsansprüche für Mieter positiv ausgefallen sind. 

Von fehlenden Briefkästen über Rattenbefall bis hin zum heimlichen Ausspionieren der Mieter ist schon alles vorgekommen. Doch auch bei weniger außergewöhnlichen Fällen stehen Ihre Chancen auf Mietminderung gut – beispielsweise bei:

  • Feuchte- und Schimmelschäden
  • Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Bauarbeiten
  • Ausfall der Heizung im Winter
  • eingeschränkter Nutzung des Aufzugs
  • Unbenutzbarkeit des Balkons aufgrund eines Baugerüsts
  • Lagerung von Baumaterial im Treppenhaus
  • nicht schließenden Garagentoren
  • Ratten im Keller
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Typische Mietminderungsgründe
Insbesondere Baulärm, Schimmelbefall oder Wasserschäden sind als Gründe für eine Mietminderung weit verbreitet. Doch nicht immer steht Ihnen in diesen Fällen ein Mietminderungsrecht zu.

Schimmel breitet sich nicht nur schnell aus, sondern ist auch noch gesundheitsschädigend. Demnach ist die Tauglichkeit einer Wohnung bei Schimmelbefall stark beeinträchtigt und der Mieter hat das Recht auf eine Mietminderung – zumindest wenn der Schimmel unverschuldet entstanden ist.

Um Mietminderung bei Schimmel geltend zu machen, ist es wichtig, den Vermieter bereits bei geringen Anzeichen zu informieren. Da Schimmel nicht immer mit dem bloßen Auge zu erkennen ist, scheuen Sie sich nicht, bereits bei dem kleinsten Verdacht Ihren Vermieter kontaktieren. Dieser kann die Sachlage dann prüfen und im Zweifelsfall einen Gutachter zu Rate ziehen.

Unter Umständen sind nicht ausreichend gedämmte Wände für die Schimmelsporen verantwortlich. In einem solchen Fall liegt ein Mangel der Mietsache vor, der Sie als Mieter zur Mietminderung berechtigen kann. Dennoch sind Sie dazu verpflichtet, Umstände, die eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung mit sich bringen, zu vermeiden. Haben Sie zum Beispiel viele Aquarien und Pflanzen in der Wohnung, müssen Sie gegebenenfalls durch eine Lüftungsanlage dafür sorgen, dass keine Schäden durch die hohe Luftfeuchtigkeit entstehen.

Informieren Sie Ihren Vermieter hingegen nicht unverzüglich über den Schimmelbefall und kann sich dieser deshalb großflächig ausbreiten, so haben Sie kein Mietminderungsrecht. Auch wenn Sie sich nicht an die expliziten und zumutbaren Vorgaben zum Heizen und Lüften gehalten haben, steht es nicht nur um eine Mietminderung schlecht. Obendrein müssen Sie für die Beseitigung des Schimmels auch selbst die Kosten tragen.  

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Versteckte Mängel

Nicht immer treten Mängel plötzlich aus dem Nichts hervor. Häufig waren sie bereits vor Bezug der neuen Wohnung vorhanden – dann ist nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung möglich. 

Offensichtliche Mängel

Haben Sie zum Beispiel schon bei der Wohnungsbesichtigung erfahren, dass der Keller feucht ist, so wird es schwer, aufgrund dieses Schadens eine Mietminderung durchzusetzen. Kann der Vermieter außerdem davon ausgehen, dass für den Mieter die Mängel offensichtlich sind – beispielsweise bei einer Baustelle vor dem Haus – ist eine Mietminderung ebenfalls hinfällig.

Grundsätzlich gilt: War für den Mieter offensichtlich, dass die Wohnung in ein oder mehreren Punkten nicht gebrauchstauglich ist, stellt das keinen Mietmangel und somit auch keinen Mietminderungsgrund dar.

Im Umkehrschluss heißt das jedoch auch, dass der Vermieter auf Mängel, die nicht mit dem bloßen Auge zu erkennen sind, hinweisen muss. Den Putzeimer bei der Wohnungsbesichtigung einfach über einen vorhandenen Schimmelfleck zu stellen, geht also nicht.

Verschwiegene Mängel: Diese Optionen haben Sie

Verschweigt der Vermieter einen Mangel, handelt er in aller Regel arglistig und verletzt damit seine Aufklärungspflicht. Auch bei nicht einsehbaren Umständen, die für Ihre Mietentscheidung relevant sein könnten, muss der Vermieter aufklären. 

Hat der Vermieter tatsächlich arglistig gehandelt und wichtige Informationen verschwiegen, so stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

  1. Möchten Sie in der Wohnung bleiben, haben Sie das Recht auf Mietminderung.
  2. Sie können den Mietvertrag anfechten und müssen entweder das Mietverhältnis gar nicht erst antreten oder können wieder ausziehen. Für die Anfechtung haben Sie ab dem Moment, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben, ein Jahr Zeit. 
  3. Auch eine fristlose Kündigung kommt in Betracht. Jedoch nur, wenn der Mangel einen Grund darstellt, der es Ihnen absolut unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies wäre der Fall, wenn sich zum Beispiel herausstellt, dass in den Wänden Ihrer Wohnung Asbest enthalten und somit Ihre Gesundheit gefährdet ist.

Ihr Vermieter hat Ihnen einen Mangel verschwiegen, Sie sind sich jedoch unsicher, ob Sie deswegen Ihre Miete mindern oder den Vertrag anfechten können? Dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.

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Schritt-für-Schritt-Anleitung
Möchten Sie Ihre Miete mindern, ist es wichtig, dass Sie dabei folgende Schritte beachten. 
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Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine klaren Vorgaben. Auch hier können Mietminderungstabellen eine Entscheidungsstütze sein. 

Grundsätzlich erfolgt die Mietminderung prozentual zur Bruttomiete – also der Monatsmiete inklusive der Nebenkosten. 

Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt in ihrem Sessel und notiert sich etwas auf einem Block.
Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt in ihrem Sessel und notiert sich etwas auf einem Block.
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Illustration - Eine junge Frau sitzt an einem Schreibtisch an ihrem Laptop und telefoniert.

Bevor Sie Ihre Miete mindern, müssen Sie den Vermieter über den Mangel informieren und zusätzlich dazu auffordern, den Mangel zu beheben. Hierzu benötigt es eine angemessene Frist. Welcher Zeitrahmen hier als angemessen gilt, ist pauschal nicht zu beantworten und variiert von Fall zu Fall. Prinzipiell muss die Frist so bemessen werden, dass der Vermieter ausreichend Zeit hat, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn er den Schaden nicht behebt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung. 

Dabei liegt es in Ihrem eigenen Ermessen, wie Sie das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung Ihrer Wohnung einschätzen. Dementsprechend können Sie in Ihrem Informationsschreiben auch gleich eine Mietminderungsquote beziffern.

Illustration - Eine junge Frau sitzt an einem Schreibtisch an ihrem Laptop und telefoniert.
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Widerspricht der Vermieter der Mietminderung, ist das sein gutes Recht. Denn laut Gesetz ist die Miete lediglich in angemessener Weise herabzusetzen. Was jedoch als angemessen gilt, bleibt den beiden Vertragsparteien überlassen. 

Im Idealfall einigen sich beide Parteien auf eine Mietminderungsquote. Ist dies nicht der Fall und verweigert der Vermieter auch nach einem Einigungsversuch die Mietminderung, kann der Mieter grundsätzlich selbstständig die Miete kürzen. 

Aber Vorsicht! Mindern Sie unberechtigt oder zu hoch, droht eine fristlose Kündigung aufgrund versäumter Mietzahlungen. Dazu sind Vermieter ab zwei ausstehenden Monatsmieten berechtigt.

Illustration - Ein Mann fässt sich nachdenklich an den Kopf, während er in der anderen Hand ein Tablet hält.
Illustration - Ein Mann fässt sich nachdenklich an den Kopf, während er in der anderen Hand ein Tablet hält.
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Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt an einem Schreibtisch mit aufgeklapptem Laptop und hält einen Stift in den Händen. Vor ihr liegt Briefpapier.

Um auf Nummer sicher zu gehen, zahlen Sie einfach Ihre Miete unter Vorbehalt weiter. Schreiben Sie dazu einen Brief an Ihren Vermieter, in dem Sie ihm die Lage schildern. 

Sobald Klarheit herrscht, können Sie Ihre Mietminderung rückwirkend geltend machen. Ihr Vermieter muss Ihnen dann Teile der Miete zurückzahlen.  

Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt an einem Schreibtisch mit aufgeklapptem Laptop und hält einen Stift in den Händen. Vor ihr liegt Briefpapier.
Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt an einem Schreibtisch und hält ein Schild mit einem Info i in der rechten Hand.
Gut zu wissen
Illustration - Eine dunkelhaarige Frau sitzt an einem Schreibtisch und hält ein Schild mit einem Info i in der rechten Hand.
Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss übrigens auch die Mietminderung berücksichtigt werden. Prüfen Sie als Mieter deshalb genau, ob Ihr Vermieter diese auch korrekt berechnet hat: Von der Jahresnettomiete werden erst die Betriebskosten, dann die Mietminderungsbeträge abgezogen. 
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