Mietminderung: Worauf Sie achten müssen

Turnen Bauarbeiter auf dem Gerüst herum und lugen durchs Küchenfenster, fühlt man sich in den eigenen vier Wänden schnell unwohl. Schimmelt dann auch noch das Badezimmer, ist das zu Hause alles andere als wohnlich. In diesen Fällen kann eine Mietminderung möglich sein. 

Ist der Mietvertrag erst unterzeichnet, steht die Wohnung offiziell dem Mieter zur Verfügung. Doch damit ist der Vermieter noch nicht aus seiner Verantwortung entlassen. Auch nach Abschluss des Mietvertrags ist er dazu verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art frei zu halten.

Schmälert demnach ein Mangel den Zustand der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder birgt sogar ein gesundheitliches Risiko, so hat nach § 536 BGB der Mieter das Recht auf Mietminderung. Das bedeutet, dass er einen Teil oder sogar die gesamte Miete einbehalten darf – und zwar so lange bis der Schaden beseitigt wurde.

Was ist ein Mangel?

Laute Nachbarn, Schmutz im Treppenhaus oder der kaputte Aufzug – die Frage, was als Mangel bezeichnet wird, variiert von Fall zu Fall. Grundsätzlich liegt ein Mangel dann vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gegeben oder erheblich beeinträchtigt ist und das Wohnen somit unzumutbar wird. Wann jemand seine Wohnqualität jedoch als unzumutbar einstuft, hängt vom subjektiven Empfinden des Mieters sowie von den äußeren Umständen ab.  

Ein kaputter Aufzug stellt zum Beispiel für einen 80-jährigen Mann mit Rollator ein größeres Problem dar, als für die Studentin, die täglich zur Uni sprintet. 

Demnach muss immer im Einzelfall untersucht werden, ob die Nutzung der Wohnung so stark beeinträchtigt ist, dass eine Minderung der Miete gerechtfertigt werden kann.

Welcher Mietmangel berechtigt zu Mietminderung?

Eine vollständige Liste mit sämtlichen Mietminderungsgründen aufzuzählen, ist schier unmöglich.

Gute Anhaltspunkte geben jedoch die Mietminderungstabellen. Diese sind im Internet einsehbar und dokumentieren eine große Sammlung von Gerichtsentscheidungen, in denen Mietminderungsansprüche für Mieter positiv ausgefallen sind. 

Von fehlenden Briefkästen über Rattenbefall bis hin zum heimlichen Ausspionieren der Mieter ist schon alles vorgekommen. Doch auch bei weniger außergewöhnlichen Fällen stehen Ihre Chancen auf Mietminderung gut – beispielsweise bei:

• Feuchte- und Schimmelschäden
• Lärmbelästigung durch Nachbarn oder Bauarbeiten
• Ausfall der Heizung im Winter
• eingeschränkter Nutzung des Aufzugs
• Unbenutzbarkeit des Balkons aufgrund eines Baugerüsts
• Lagerung von Baumaterial im Treppenhaus
• nicht schließenden Garagentoren
• Ratten im Keller

Nicht immer treten Mängel plötzlich aus dem Nichts hervor. Häufig waren sie bereits vor Bezug der neuen Wohnung vorhanden – dann ist nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung möglich. 

Offensichtliche Mängel

Haben Sie zum Beispiel schon bei der Wohnungsbesichtigung erfahren, dass der Keller feucht ist, so wird es schwer, aufgrund dieses Schadens eine Mietminderung durchzusetzen. Kann der Vermieter außerdem davon ausgehen, dass für den Mieter die Mängel offensichtlich sind – beispielsweise bei einer Baustelle vor dem Haus – ist eine Mietminderung ebenfalls hinfällig.

Grundsätzlich gilt: War für den Mieter offensichtlich, dass die Wohnung in ein oder mehreren Punkten nicht gebrauchstauglich ist, stellt das keinen Mietmangel und somit auch keinen Mietminderungsgrund dar.

Im Umkehrschluss heißt das jedoch auch, dass der Vermieter auf Mängel, die nicht mit dem bloßen Auge zu erkennen sind, hinweisen muss. Den Putzeimer bei der Wohnungsbesichtigung einfach über einen vorhandenen Schimmelfleck zu stellen, geht also nicht.

Verschwiegene Mängel: Diese Optionen haben Sie

Verschweigt der Vermieter einen Mangel, handelt er in aller Regel arglistig und verletzt damit seine Aufklärungspflicht. Auch bei nicht einsehbaren Umständen, die für Ihre Mietentscheidung relevant sein könnten, muss der Vermieter aufklären. 

Hat der Vermieter tatsächlich arglistig gehandelt und wichtige Informationen verschwiegen, so stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

1. Möchten Sie in der Wohnung bleiben, haben Sie das Recht auf Mietminderung.
2. Sie können den Mietvertrag anfechten und müssen entweder das Mietverhältnis gar nicht erst antreten oder können wieder ausziehen. Für die Anfechtung haben Sie ab dem Moment, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben, ein Jahr Zeit. 
3. Auch eine fristlose Kündigung kommt in Betracht. Jedoch nur, wenn der Mangel einen Grund darstellt, der es Ihnen absolut unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies wäre der Fall, wenn sich zum Beispiel herausstellt, dass in den Wänden Ihrer Wohnung Asbest enthalten und somit Ihre Gesundheit gefährdet ist.

Ihr Vermieter hat Ihnen einen Mangel verschwiegen, Sie sind sich jedoch unsicher, ob Sie deswegen Ihre Miete mindern oder den Vertrag anfechten können? Dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.