Mietminderung: Worauf Sie achten müssen

Rechte und Pflichten für Mieter:innen und Vermieter:innen

Allianz Rechtsschutzversicherung - Mietminderung: Mann sitzt nachdenklich vor seinem Laptop

Mietminderung: Das Wichtigste in Kürze

Nach § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) haben Mieter:innen das Recht auf Mietminderung, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.
Aber Vorsicht: Auch wenn eine Mietminderung gerechtfertigt ist, dürfen Mieter:innen ihre Miete nicht einfach ohne Vorwarnung mindern. Sie müssen den oder die Vermieter:in über den Mangel informieren und ihm oder ihr eine angemessene Frist zur Behebung des Schadens setzen.
Mieter:innen haben nicht immer das Recht auf Mietminderung. Sind sie für den Mangel zum Beispiel selbst verantwortlich oder wussten sie bereits bei Abschluss des Mietvertrags, dass ihre Wohnung Mängel aufweist, wird es schwer eine Mietminderung durchzusetzen.
Auch bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht walten zu lassen: Denn kürzt der oder die Mieter:in unberechtigt oder zu viel, hat der oder die Vermieter:in das Recht auf fristlose Kündigung.

Rechtliche Grundlagen für Mietminderung

Turnen Bauarbeiter:innen auf dem Gerüst herum und lugen durchs Küchenfenster, fühlt man sich in den eigenen vier Wänden schnell unwohl. Schimmelt dann auch noch das Badezimmer, ist das zu Hause alles andere als wohnlich. In diesen Fällen kann eine Mietminderung möglich sein.

Ist der Mietvertrag erst unterzeichnet, steht die Wohnung offiziell dem oder der Mieter:in zur Verfügung. Doch damit ist der oder die Vermieter:in noch nicht aus seiner oder ihrer Verantwortung entlassen. Auch nach Abschluss des Mietvertrags ist er oder sie dazu verpflichtet, die Wohnung von Mängeln aller Art frei zu halten.

Schmälert demnach ein Mangel den Zustand der Gebrauchstauglichkeit der Wohnung oder birgt sogar ein gesundheitliches Risiko, so hat nach § 536 BGB der oder die Mieter:in das Recht auf Mietminderung. Das bedeutet, dass er oder sie einen Teil oder sogar die gesamte Miete einbehalten darf – und zwar so lange bis der Schaden beseitigt wurde.

Was ist ein Mangel?

Laute Nachbarn und Nachbarinnen, Schmutz im Treppenhaus oder der kaputte Aufzug – die Frage, was als Mangel bezeichnet wird, variiert von Fall zu Fall. Grundsätzlich liegt ein Mangel dann vor, wenn die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht mehr gegeben oder erheblich beeinträchtigt ist und das Wohnen somit unzumutbar wird. Wann jemand seine Wohnqualität jedoch als unzumutbar einstuft, hängt vom subjektiven Empfinden des Mieters oder der Mieterin sowie von den äußeren Umständen ab.

Ein kaputter Aufzug stellt zum Beispiel für einen 80-jährigen Mann mit Rollator ein größeres Problem dar, als für die Studentin, die täglich zur Uni sprintet.

Demnach muss immer im Einzelfall untersucht werden, ob die Nutzung der Wohnung so stark beeinträchtigt ist, dass eine Minderung der Miete gerechtfertigt werden kann.

Welcher Mietmangel berechtigt zu Mietminderung?

Eine vollständige Liste mit sämtlichen Mietminderungsgründen aufzuzählen, ist schier unmöglich.

Gute Anhaltspunkte geben jedoch die Mietminderungstabellen. Diese sind im Internet einsehbar und dokumentieren eine große Sammlung von Gerichtsentscheidungen, in denen Mietminderungsansprüche für Mieter:innen positiv ausgefallen sind.

Von fehlenden Briefkästen über Rattenbefall bis hin zum heimlichen Ausspionieren der Mieter:innen ist schon alles vorgekommen. Doch auch bei weniger außergewöhnlichen Fällen stehen Ihre Chancen auf Mietminderung gut – beispielsweise bei:

Feuchte- und Schimmelschäden
Lärmbelästigung durch Nachbarn und Nachbarinnen oder Bauarbeiten
Ausfall der Heizung im Winter
eingeschränkter Nutzung des Aufzugs
Unbenutzbarkeit des Balkons aufgrund eines Baugerüsts
Lagerung von Baumaterial im Treppenhaus
nicht schließenden Garagentoren
Ratten im Keller

Bestens informiert

Außergerichtliche Einigung bei Streitfragen

Nicht nur Mietminderungen, auch andere Situationen zwischen Mietenden und Vermietenden können zum Streitfall führen: sei es, dass ein kaputter Wasserhahn in der Wohnung nicht zeitnah repariert wird oder die Heizung tagelang ausfällt. Ist eine Einigung der beiden Konfliktparteien nicht in Sicht, muss es aber nicht zwangsläufig auf ein Verfahren vor Gericht hinauslaufen. Eine Mediation kann Ihnen dabei helfen, die Streitigkeiten außergerichtlich zu lösen. Weitere Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber.

Mediation

Baulärm, Schimmel und Wasserschaden

Typische Mietminderungsgründe

Insbesondere Baulärm, Schimmelbefall oder Wasserschäden sind als Gründe für eine Mietminderung weit verbreitet. Doch nicht immer steht Ihnen in diesen Fällen ein Mietminderungsrecht zu.

Baulärm: Wann darf die Miete gemindert werden?

Der Lärm von Bulldozern und anderen Maschinen ist laut und nervig – doch hat man eine Baustelle vor seiner Wohnung, ist nur unter bestimmten Umständen Mietminderung aufgrund von Baulärm gerechtfertigt.

Finden Bauarbeiten am Mietshaus selbst statt, handelt es sich in der Regel um Modernisierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen.

Bei Erhaltungsmaßnahmen wie dem Ausbessern von Putzschäden ist eine Mietminderung eher unwahrscheinlich, da es hier um die Gewährleistung der Tauglichkeit des Hauses geht. Werden hingegen Modernisierungsmaßnahmen wie Wärmedämmungen durchgeführt, können Sie die Miete unter Umständen mindern. Dies ist allerdings erst ab drei Monaten nach Baubeginn möglich.

Zielen die Modernisierungsmaßnahmen hingegen nicht auf energetische Maßnahmen ab, ist bei massiver Lärmbelästigung eine Mietminderung auch ohne eine Frist von drei Monaten berechtigt.

Übrigens: Neben der Intensität und Häufigkeit des Baulärms können auch andere Faktoren wie Schmutz im Treppenhaus zur Mietminderung berechtigen.

Mietminderung bei Schimmel

Schimmel breitet sich nicht nur schnell aus, sondern ist auch noch gesundheitsschädigend. Demnach ist die Tauglichkeit einer Wohnung bei Schimmelbefall stark beeinträchtigt und der oder die Mieter:in hat das Recht auf eine Mietminderung – zumindest wenn der Schimmel unverschuldet entstanden ist.

Um Mietminderung bei Schimmel geltend zu machen, ist es wichtig, den oder die Vermieter:in bereits bei geringen Anzeichen zu informieren. Da Schimmel nicht immer mit dem bloßen Auge zu erkennen ist, scheuen Sie sich nicht, bereits bei dem kleinsten Verdacht Ihren Vermieter oder Ihre Vermieterin zu kontaktieren. Diese:r kann die Sachlage dann prüfen und im Zweifelsfall eine:n Gutachter:in zu Rate ziehen.

Unter Umständen sind nicht ausreichend gedämmte Wände für die Schimmelsporen verantwortlich. In einem solchen Fall liegt ein Mangel der Mietsache vor, der Sie als Mieter:in zur Mietminderung berechtigen kann. Dennoch sind Sie dazu verpflichtet, Umstände, die eine erhöhte Feuchtigkeitsbildung mit sich bringen, zu vermeiden. Haben Sie zum Beispiel viele Aquarien und Pflanzen in der Wohnung, müssen Sie gegebenenfalls durch eine Lüftungsanlage dafür sorgen, dass keine Schäden durch die hohe Luftfeuchtigkeit entstehen.

Informieren Sie Ihre:n Vermieter:in hingegen nicht unverzüglich über den Schimmelbefall und kann sich dieser deshalb großflächig ausbreiten, so haben Sie kein Mietminderungsrecht. Auch wenn Sie sich nicht an die expliziten und zumutbaren Vorgaben zum Heizen und Lüften gehalten haben, steht es nicht nur um eine Mietminderung schlecht. Obendrein müssen Sie für die Beseitigung des Schimmels auch selbst die Kosten tragen.

Mehr Informationen zu Ihren Rechten bei Schimmelbefall

Mietminderung bei Wasserschaden

Möchten Sie von Ihrem Recht auf Mietminderung bei einem Wasserschaden Gebrauch machen, stellt sich auch hier die Frage, ob Sie dafür verantwortlich waren oder nicht.

Wie bei Schimmelbefall darf der oder die Mieter:in die Miete nur mindern, wenn der Wasserschaden nicht durch ihn oder sie selbst verursacht wurde. Haben Sie beispielsweise Ihre Waschmaschine nicht korrekt angeschlossen und lassen Sie diese dann auch noch unbeaufsichtigt laufen, ist Ärger vorprogrammiert.

Mietminderung bei zu hoher Miete

Der oder die Vermieter:in kann grundsätzlich selbst bestimmen, wie hoch er oder sie die Miete für eine Wohnung ansetzt. Nach oben hin sind der Miete aber Grenzen gesetzt:

Die Miete liegt mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Es handelt sich um eine Mietpreisüberhöhung (Ordnungswidrigkeit).
Die Miete liegt mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Es handelt sich um Mietwucher (Straftat).

Allerdings genügt der hohe Preis alleine noch nicht, um als Ordnungswidrigkeit oder Straftat angesehen zu werden. Zusätzlich dazu muss der oder die Vermieter:in bewusst eine Zwangslage ausgenutzt haben. Hatten Sie beispielsweise keinen Zeitdruck bei der Wohnungssuche und hätten Sie auch günstigere Objekte zur Wahl gehabt, können Sie nicht gegen den hohen Mietpreis vorgehen.

Während eine klassische Mietminderung aufgrund von Mietmängeln im Normalfall nicht rückwirkend geltend gemacht werden kann, verhält sich dies bei Mietpreisüberhöhung oder Mietwucher anders. Hier muss der oder die Vermieter:in die Differenz zurückerstatten, da es sich um ungerechtfertigte Bereicherung handelt. Darüber hinaus drohen Vermietern und Vermieterinnen hohe Bußgelder und bei Mietwucher-Extremfällen sogar Freiheitsstrafen.

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Schritt-für-Schritt-Anleitung

So machen Sie die Mietminderung geltend

Möchten Sie Ihre Miete mindern, ist es wichtig, dass Sie dabei folgende Schritte beachten.

Mietminderung berechnen

Für die Höhe der Mietminderung gibt es keine klaren Vorgaben. Auch hier können Mietminderungstabellen eine Entscheidungsstütze sein.

Grundsätzlich erfolgt die Mietminderung prozentual zur Bruttomiete – also der Monatsmiete inklusive der Nebenkosten.

Vermieter:in informieren

Bevor Sie Ihre Miete mindern, müssen Sie den oder die Vermieter:in über den Mangel informieren und zusätzlich dazu auffordern, den Mangel zu beheben. Hierzu benötigt es eine angemessene Frist. Welcher Zeitrahmen hier als angemessen gilt, ist pauschal nicht zu beantworten und variiert von Fall zu Fall. Prinzipiell muss die Frist so bemessen werden, dass der oder die Vermieter:in ausreichend Zeit hat, den Mangel zu beseitigen. Erst wenn er oder sie den Schaden nicht behebt, haben Sie das Recht auf eine Mietminderung.

Dabei liegt es in Ihrem eigenen Ermessen, wie Sie das Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung Ihrer Wohnung einschätzen. Dementsprechend können Sie in Ihrem Informationsschreiben auch gleich eine Mietminderungsquote beziffern.

Was tun, wenn Vermieter:in der Mietminderung widerspricht?

Widerspricht der bzw. die Vermieter:in der Mietminderung, ist das sein bzw. ihr gutes Recht. Denn laut Gesetz ist die Miete lediglich in angemessener Weise herabzusetzen. Was jedoch als angemessen gilt, bleibt den beiden Vertragsparteien überlassen.

Im Idealfall einigen sich beide Parteien auf eine Mietminderungsquote. Ist dies nicht der Fall und verweigert der bzw. die Vermieter:in auch nach einem Einigungsversuch die Mietminderung, kann der oder die Mieter:in grundsätzlich selbstständig die Miete kürzen.

Aber Vorsicht! Mindern Sie unberechtigt oder zu hoch, droht eine fristlose Kündigung aufgrund versäumter Mietzahlungen. Dazu sind Vermieter:innen ab zwei ausstehenden Monatsmieten berechtigt.

Mietminderung rückwirkend geltend machen

Um auf Nummer sicher zu gehen, zahlen Sie einfach Ihre Miete unter Vorbehalt weiter. Schreiben Sie dazu einen Brief an Ihre:n Vermieter:in, in dem Sie ihm bzw. ihr die Lage schildern.

Sobald Klarheit herrscht, können Sie Ihre Mietminderung rückwirkend geltend machen. Ihr:e Vermieter:in muss Ihnen dann Teile der Miete zurückzahlen.

Mietmangel schon bei Einzug: Was tun?

Versteckte Mängel

Nicht immer treten Mängel plötzlich aus dem Nichts hervor. Häufig waren sie bereits vor Bezug der neuen Wohnung vorhanden – dann ist nur unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung möglich.

Verschwiegene Mängel: Diese Optionen haben Sie

Verschweigt der oder die Vermieter:in einen Mangel, handelt er oder sie in aller Regel arglistig und verletzt damit seine oder ihre Aufklärungspflicht. Auch bei nicht einsehbaren Umständen, die für Ihre Mietentscheidung relevant sein könnten, muss Ihr:e Vermieter:in aufklären.

Hat der oder die Vermieter:in tatsächlich arglistig gehandelt und wichtige Informationen verschwiegen, so stehen Ihnen folgende Möglichkeiten offen:

Möchten Sie in der Wohnung bleiben, haben Sie das Recht auf Mietminderung.
Sie können den Mietvertrag anfechten und müssen entweder das Mietverhältnis gar nicht erst antreten oder können wieder ausziehen. Für die Anfechtung haben Sie ab dem Moment, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben, ein Jahr Zeit.
Auch eine fristlose Kündigung kommt in Betracht. Jedoch nur, wenn der Mangel einen Grund darstellt, der es Ihnen absolut unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Dies wäre der Fall, wenn sich zum Beispiel herausstellt, dass in den Wänden Ihrer Wohnung Asbest enthalten und somit Ihre Gesundheit gefährdet ist.

Ihr:e Vermieter:in hat Ihnen einen Mangel verschwiegen, Sie sind sich jedoch unsicher, ob Sie deswegen Ihre Miete mindern oder den Vertrag anfechten können? Dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.

Offensichtliche Mängel

Haben Sie zum Beispiel schon bei der Wohnungsbesichtigung erfahren, dass der Keller feucht ist, so wird es schwer, aufgrund dieses Schadens eine Mietminderung durchzusetzen. Kann der oder die Vermieter:in außerdem davon ausgehen, dass für den oder die Mieter:in die Mängel offensichtlich sind – beispielsweise bei einer Baustelle vor dem Haus – ist eine Mietminderung ebenfalls hinfällig.

Grundsätzlich gilt: War für den oder die Mieter:in offensichtlich, dass die Wohnung in ein oder mehreren Punkten nicht gebrauchstauglich ist, stellt das keinen Mietmangel und somit auch keinen Mietminderungsgrund dar.

Im Umkehrschluss heißt das jedoch auch, dass der oder die Vermieter:in auf Mängel, die nicht mit dem bloßen Auge zu erkennen sind, hinweisen muss. Den Putzeimer bei der Wohnungsbesichtigung einfach über einen vorhandenen Schimmelfleck zu stellen, geht also nicht.

Gut zu wissen

Prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung!

Bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung muss übrigens auch die Mietminderung berücksichtigt werden. Prüfen Sie als Mieter:in deshalb genau, ob Ihr:e Vermieter:in diese auch korrekt berechnet hat: Von der Jahresnettomiete werden erst die Betriebskosten, dann die Mietminderungsbeträge abgezogen.

Informationen für Vermieter:innen

Mietminderung: Welche Rechte habe ich als Vermieter:in?

Was ist zu tun, wenn auf dem Mietkonto plötzlich 20 Prozent weniger Miete eingehen und Ihr:e Mieter:in das mit einem undichten Fenster begründet? Hegen Sie als Vermieter:in den Verdacht, dass die Mietminderung zu hoch oder ungerechtfertigt ist, gilt zu überprüfen, ob der oder die Mieter:in auch korrekt vorgegangen ist.

Mietminderungsgrund prüfen

Bei einer Mietminderung haben Sie das Recht, die Wohnung des Mieters oder der Mieterin zu besichtigen. Schließlich ist zu prüfen, ob der Gebrauch der Wohnung auch tatsächlich eingeschränkt ist.

Bagatellschäden wie ein tropfender Wasserhahn oder andere Kleinreparaturen zählen übrigens nicht zu den Minderungsgründen.

Zudem können Sie auch überprüfen, inwiefern der oder die Mieter:in seiner oder ihrer Sorgfaltspflicht nachgekommen ist und die Wohnung in gutem Zustand gehalten hat. Dabei können Sie sich ein Bild davon machen, ob der oder die Mieter:in die entstandenen Mängel unverzüglich gemeldet hat.

Wenn die Mietminderung rechtens ist

Ist die Mietminderung gerechtfertigt, müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist den Schaden beheben. Auf welche Zeit sich die Frist beläuft, ist gesetzlich nicht geregelt. Nach § 242 BGB sind beide Vertragsparteien zu gegenseitiger Rücksichtnahme angehalten.

Sollten Sie für den Mangel nicht verantwortlich sein und diesen auch nicht beheben können – etwa bei Baustellenlärm – müssen Sie in der Regel die Mietminderung hinnehmen, solange bis der Mangel behoben ist.

Wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist

Ist die Mietminderung nicht berechtigt oder die Höhe der Mietminderung zu hoch, können Sie einen begründeten Widerspruch einlegen. Zudem können Sie Ihre Mieter:innen auffordern, die ausstehende Miete innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen und gegebenenfalls eine Klage ankündigen.

Vor Gericht muss der oder die Mieter:in den bestehenden Mangel nachweisen. Sie wiederum müssen belegen, dass Ihr:e Mieter:in den Mangel verursacht hat. Das Gericht entscheidet schließlich, wer für den Mangel verantwortlich ist und ob ein Mietminderungsanspruch besteht oder nicht.

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