Schönheitsreparaturen: Wann Mieter:innen renovieren müssen

Klauseln im Mietvertrag prüfen

Allianz Rechtsschutzversicherung - Schönheitsreparaturen: Frau mit Farbrolle streicht eine Säule in ihrer Wohnung

Schönheitsreparaturen: Das Wichtigste in Kürze

Schönheitsreparaturen sind kleinere Renovierungsarbeiten und in einer Mietwohnung in der Regel Sache des Mieters oder der Mieterin. Sie dienen dazu, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Sie umfassen unter anderem das Streichen von Wänden und das Verschließen von Dübellöchern.
Grundsätzlich ist die Endrenovierung Sache des Vermieters oder der Vermieterin. Sie kann jedoch per Mietvertrag auf den bzw. die Mieter:in übertragen werden.
Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Sie haben dann das Recht, die Wohnung unrenoviert zu übergeben.

Streichen oder nicht streichen ...

Definition: Was zählt zu den Schönheitsreparaturen und was nicht?

Ist von Schönheitsreparaturen die Rede, dann sind damit oberflächliche Renovierungsarbeiten, die durch das normale Abnutzen der Wohnung entstehen, gemeint. Dazu zählen das Streichen von Wänden oder das Verschließen von Dübellöchern. Diese Renovierungsarbeiten sind dazu gedacht, normale Gebrauchsspuren zu beseitigen. Größere Arbeiten, wie Türen abschleifen, zählen hingegen nicht zu den Schönheitsreparaturen.

Als Faustregel könnte also gelten: Für Schönheitsreparaturen genügt in der Regel ein wenig Farbe, Lack, Spachtelmasse und unter Umständen eine neue Tapete.

Zu den Schönheitsreparaturen zählt:

Streichen und Kalken von Wänden und Decken
Tapezieren
Verschließen von Dübellöchern
Streichen von Fußböden
Streichen bzw. Lackieren von Heizungen und Rohren
Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren

Zu den Schönheitsreparaturen zählt nicht:

Fußbodenarbeiten (darunter Schleifen und Versiegeln von Parkett, Verlegen von Teppichboden)
Verschließen von Bohrlöchern in Fliesen und Kacheln
Streichen von Kellerräumen oder Dachbodenabteilen
Ausbesserungsarbeiten auf Balkonen

Vormieter:in, Nachmieter:in oder Vermieter:in?

Wer ist für Schönheitsreparaturen bei Auszug zuständig?

Gute Nachrichten für alle Mieter:innen: Grundsätzlich sind nicht Sie, sondern Ihr:e Vermieter:in dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Laut Gesetz hat der bzw. die Vermieter:in dem oder der Mieter:in die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Allerdings kann er bzw. sie diese Pflicht per Mietvertrag auf den oder die Mieter:in übertragen. Das Mietrecht spricht hier auch von der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter:innen.

Die meisten Vermieter:innen machen von diesem Recht auch Gebrauch, weshalb Mietverträge ohne Schönheitsreparaturklauseln eine wahre Seltenheit sind. Bei der Übertragung der Pflicht muss der bzw. die Vermieter:in jedoch viele Vorgaben beachten. So darf die Klausel nicht zu pauschal formuliert sein. Auch dürfen Sie als Mieter:in beispielsweise nicht dazu aufgefordert werden, unrenovierte Wohnungen bei Ihrem Auszug zu streichen. Die genaue gesetzliche Regelung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist vielen Vermietern und Vermieterinnen nicht bekannt, weshalb der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass rund 75 Prozent aller Mietverträge ungültige Schönheitsreparaturklauseln enthalten.

Schönheitsreparaturen sind zudem von den sogenannten Instandhaltungsarbeiten zu unterscheiden. Der bzw. die Vermieter:in ist hierbei dazu verpflichtet, Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, zu beseitigen. Dazu zählen beispielsweise kaputte Rohre oder eine defekte Heizung.

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Fristenplan

Renovierungsfristen für Mieter:innen: Auzug, Urteile und Klauseln

Viele Mieter:innen fragen sich: Muss ich meine Wohnung bei Auszug streichen oder tatsächlich schon nach einer gewissen Mietzeit? In vielen Mietverträgen sind sogenannte Fristenklauseln zu finden. Demnach muss der oder die Mieter:in einzelne Räume oder sogar die gesamte Wohnung nach einer bestimmten Zeit streichen. Beispielsweise kann darin stehen, dass das Bad nach zwei Jahren, die Küche nach drei Jahren und alle Wohnräume nach vier Jahren renoviert werden müssen.

Zwar hält sich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinsichtlich derartiger Fristen bedeckt, doch hat der Bundesgerichtshof (BGH) in maßgeblichen Urteilen bestimmte Renovierungsfristen zur Orientierung etabliert.

Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die vor dem 31.3.2008 geschlossen wurden

Wischen um mehr anzuzeigen

Küche, Bäder, Duschen	Alle 3 Jahre
Wohn- und Schlafräume	Alle 5 Jahre
Flure, Dielen, Toiletten	Alle 5 Jahre
Nebenräume	Alle 7 Jahre

Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die nach dem 1.4.2008 geschlossen wurden

Wischen um mehr anzuzeigen

Küche, Bäder, Duschen	Alle 5 Jahre
Wohn- und Schlafräume	Alle 8 Jahre
Flure, Dielen, Toiletten	Alle 8 Jahre
Nebenräume	Alle 10 Jahre

Diese Intervalle gelten jedoch nur der Orientierung. Wichtig ist, dass bei der Vereinbarung der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Tragen kommt. Beispielsweise kann das Streichen der Wohnung in einem Raucherhaushalt sehr viel früher nötig sein als in einem Nichtraucherhaushalt.

Entsprechend sind starre Fristenklauseln wie diese unwirksam: "Mieter:innen müssen die Küche alle fünf Jahre, das Wohnzimmer alle acht Jahre und das Schlafzimmer alle zehn Jahre streichen." Hierbei wird der tatsächliche Renovierungsbedarf nicht beachtet, weshalb die zu strenge Klausel eine Benachteiligung des Mieters oder der Mieterin darstellt.

Wichtig: Ist die Klausel durch Zusätze wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" aufgeweicht, ist sie gültig!

Unwirksam ist eine Fristenklausel auch dann, wenn sie die vom BGH vorgegebenen Orientierungsintervalle klar unterschreitet. So kann der oder die Mieter:in nicht pauschal dazu verpflichtet werden, die Küche alle zwei Jahre zu streichen. Dasselbe gilt übrigens, wenn Sie die Immobilie für ein Gewerbe nutzen: Auch in Gewerbemietverträgen ist die starre Fristenklausel unwirksam.

Farbdiktat und Quotenklausel

Unwirksame Schönheitsreparaturklauseln

Sollte Ihr:e Vermieter:in hinsichtlich der Schönheitsreparaturen in der Wohnung Folgendes vereinbart haben, müssen Sie nicht renovieren, da diese Klauseln unwirksam sind:

Schönheitsreparaturen bei unrenovierter Wohnung

Ebenfalls verbreitet ist folgende Renovierungsvereinbarung: Mieter:innen ziehen in eine unrenovierte Wohnung ein und verpflichten sich per Mietvertrag dazu, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Häufig bietet der oder die Vermieter:in hierfür einen Nachlass bei der Miete oder eine Ausgleichszahlung an.

Als Mieter:in sollten Sie von solchen Endrenovierungsklausel Abstand nehmen. Die Klausel ist unwirksam. Allerdings müssen Sie als Mieter:in nachweisen, dass die Wohnung bei Ihrem Einzug unrenoviert war. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof im Januar 2024 (BGH, Urteil vom 30.1.2024, Az. VIII ZB 43/23). Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll und Fotos der Wohnung sind in dem Fall zu empfehlen.

Ziehen Sie in eine unrenovierte Wohnung und wird der Zustand mit der Zeit unerträglich, können Sie Ihre:n Vermieter:in dazu zwingen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die Hälfte der Kosten selbst tragen (BGH-Urteil vom 8.7.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Quotenklausel

Ebenso wie die Fristenklausel ist auch eine starre Quotenklausel unwirksam. Darin wird vereinbart, dass der oder die Mieter:in bei einer kurzen Dauer der Miete pauschal anteilige Renovierungskosten übernimmt. Die Klausel könnte beispielsweise so aussehen: "Zieht der oder die Mieter:in nach einem Jahr aus, übernimmt er oder sie 20 Prozent der Renovierungskosten. Zieht er oder sie nach zwei Jahren aus, trägt er oder sie 30 Prozent."

Lange Zeit hielten derartige Formularklauseln vor Gericht nicht Stand, doch im Jahr 2015 schob der BGH einer derartigen Vereinbarung endgültig den Riegel vor. Die Karlsruher Richter erklärten formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln pauschal für unwirksam (Az. VIII ZR 242/13).

Renovierung durch Fachbetrieb

Einige Wohnungseigentümer:innen vertrauen nicht auf die handwerklichen Fähigkeiten ihrer Mieter:innen und fordern daher im Mietvertrag, dass das Renovieren bei Auszug von einem Fachbetrieb übernommen werden muss. Die Kosten dafür soll üblicherweise der oder die Mieter:in tragen.

Auch eine derartige Klausel ist unwirksam. Der oder die Mieter:in muss die Schönheitsreparaturen zwar "fachgerecht" durchführen. Das bedeutet jedoch nicht, dass er oder sie hierfür einen Fachmann bezahlen muss. Vermieter:innen müssen ihren Mietern und Mieterinnen das Recht einräumen, sich selbst um die Renovierungsarbeiten zu kümmern.

Wenn Sie die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt haben, kann der bzw. die Vermieter:in Schadensersatz verlangen oder Sie zur Nachbesserung oder Neuverrichtung auffordern.

Farbdiktat

Häufig versteckt sich in der Schönheitsreparaturklausel auch eine Farbvorgabe: So geben Vermieter:innen gerne vor, dass die Wände weiß gestrichen werden müssen. Dieses Farbdiktat ist allerdings unzulässig, da es auch die Zeit betrifft, in der Sie noch in der Wohnung leben. Es würde somit einen Einschnitt in Ihre Privatsphäre bedeuten.

Finden Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag, ist die gesamte Schönheitsreparaturenvereinbarung unwirksam. Das bedeutet also nicht nur, dass Sie das Farbdiktat überlesen und die Wände beliebig streichen können. Es bedeutet sogar, dass Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug nicht renovieren müssen.

Müssen Sie die Wohnung renoviert zurückgeben, sollten Sie sich hingegen nicht allzu kreativ austoben. Hier gilt, dass die Wände in einem neutralen Farbton gestrichen werden müssen. Es muss zwar nicht zwangsläufig reinweiß sein, doch sollten Sie auch nicht zur roten Wandfarbe greifen. Ansonsten kann der bzw. die Vermieter:in die Kosten für die erneute Renovierung von Ihnen einfordern.

Beispiel

Welche Folgen hat eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel?

Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Klausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Dies gilt selbst dann, wenn nur ein Teil der Schönheitsreparaturvereinbarung unwirksam ist.

Ein Beispiel: Der Mietvertrag verpflichtet Sie dazu, das Wohnzimmer nach acht Jahren und die Küche bereits nach zwei Jahren zu streichen. Eine auflockernde Formulierung wie "in der Regel" oder "nach Bedarf" fehlt. Da die Klausel unwirksam ist, haben Sie das Recht, die gesamte Mietsache unrenoviert zu übergeben.

Vorsicht: Sie sollten sich wirklich sicher sein, dass die Klausel unwirksam ist. Stellt sich heraus, dass sie doch rechtens ist und Sie haben die Wohnung unrenoviert übergeben, kann Ihr:e Vermieter:in die Kosten für die Renovierung von Ihnen zurückfordern.

Stellen Sie erst nach Ihrem Auszug und nach der Renovierung fest, dass die entsprechende Klausel unwirksam war, können Sie unter Umständen das Geld für die Renovierung und auch finanziellen Ersatz für die aufgebrachte Freizeit zurückfordern. Hier gilt jedoch eine verkürzte Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags.

Für Vermietende: Was tun, wenn Mieter:innen nicht renovieren?

Für Vermieter:innen ist es sehr ärgerlich, wenn der bzw. die Mieter:in sich trotz wirksamer Schönheitsreparaturklausel weigert, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben.

Steht fest, dass der bzw. die Mieter:in die Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, können Sie die Kosten für die Renovierungsarbeiten zurückfordern. Sie haben sogar das Recht, diese von der Mietkaution abzuziehen und einzubehalten.

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