- Schönheitsreparaturen sind kleinere Renovierungsarbeiten und in einer Mietwohnung in der Regel Sache des Mieters oder der Mieterin. Sie dienen dazu, Gebrauchsspuren zu beseitigen. Sie umfassen unter anderem das Streichen von Wänden und das Verschließen von Dübellöchern.
- Grundsätzlich ist die Endrenovierung Sache des Vermieters oder der Vermieterin. Sie kann jedoch per Mietvertrag auf den bzw. die Mieter:in übertragen werden.
- Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Renovierungsklausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Sie haben dann das Recht, die Wohnung unrenoviert zu übergeben.
Schönheitsreparaturen: Wann Mieter:innen renovieren müssen

Schönheitsreparaturen: Das Wichtigste in Kürze

Wer ist für Schönheitsreparaturen bei Auszug zuständig?

Gute Nachrichten für alle Mieter:innen: Grundsätzlich sind nicht Sie, sondern Ihr:e Vermieter:in dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen.
Laut Gesetz hat der bzw. die Vermieter:in dem oder der Mieter:in die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Allerdings kann er bzw. sie diese Pflicht per Mietvertrag auf den oder die Mieter:in übertragen. Das Mietrecht spricht hier auch von der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter:innen.
Die meisten Vermieter:innen machen von diesem Recht auch Gebrauch, weshalb Mietverträge ohne Schönheitsreparaturklauseln eine wahre Seltenheit sind. Bei der Übertragung der Pflicht muss der bzw. die Vermieter:in jedoch viele Vorgaben beachten. So darf die Klausel nicht zu pauschal formuliert sein. Auch dürfen Sie als Mieter:in beispielsweise nicht dazu aufgefordert werden, unrenovierte Wohnungen bei Ihrem Auszug zu streichen. Die genaue gesetzliche Regelung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ist vielen Vermietern und Vermieterinnen nicht bekannt, weshalb der Bundesgerichtshof davon ausgeht, dass rund 75 Prozent aller Mietverträge ungültige Schönheitsreparaturklauseln enthalten.
Schönheitsreparaturen sind zudem von den sogenannten Instandhaltungsarbeiten zu unterscheiden. Der bzw. die Vermieter:in ist hierbei dazu verpflichtet, Schäden, die den Gebrauch der Mietsache beeinträchtigen, zu beseitigen. Dazu zählen beispielsweise kaputte Rohre oder eine defekte Heizung.

Renovierungsfristen für Mieter:innen: Auzug, Urteile und Klauseln
Zwar hält sich das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) hinsichtlich derartiger Fristen bedeckt, doch hat der Bundesgerichtshof (BGH) in maßgeblichen Urteilen bestimmte Renovierungsfristen zur Orientierung etabliert.
Üblicher Fristenplan für Mietverträge, die vor dem 31.3.2008 geschlossen wurden
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Küche, Bäder, Duschen |
Alle 3 Jahre |
Wohn- und Schlafräume |
Alle 5 Jahre |
Flure, Dielen, Toiletten |
Alle 5 Jahre |
Nebenräume |
Alle 7 Jahre |
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Küche, Bäder, Duschen |
Alle 5 Jahre |
Wohn- und Schlafräume |
Alle 8 Jahre |
Flure, Dielen, Toiletten |
Alle 8 Jahre |
Nebenräume |
Alle 10 Jahre |
Diese Intervalle gelten jedoch nur der Orientierung. Wichtig ist, dass bei der Vereinbarung der tatsächliche Zustand der Wohnung zum Tragen kommt. Beispielsweise kann das Streichen der Wohnung in einem Raucherhaushalt sehr viel früher nötig sein als in einem Nichtraucherhaushalt.
Entsprechend sind starre Fristenklauseln wie diese unwirksam: "Mieter:innen müssen die Küche alle fünf Jahre, das Wohnzimmer alle acht Jahre und das Schlafzimmer alle zehn Jahre streichen." Hierbei wird der tatsächliche Renovierungsbedarf nicht beachtet, weshalb die zu strenge Klausel eine Benachteiligung des Mieters oder der Mieterin darstellt.
Wichtig: Ist die Klausel durch Zusätze wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" aufgeweicht, ist sie gültig!
Unwirksam ist eine Fristenklausel auch dann, wenn sie die vom BGH vorgegebenen Orientierungsintervalle klar unterschreitet. So kann der oder die Mieter:in nicht pauschal dazu verpflichtet werden, die Küche alle zwei Jahre zu streichen. Dasselbe gilt übrigens, wenn Sie die Immobilie für ein Gewerbe nutzen: Auch in Gewerbemietverträgen ist die starre Fristenklausel unwirksam.

Welche Folgen hat eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel?

Finden Sie in Ihrem Mietvertrag eine unwirksame Klausel, müssen Sie die Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Dies gilt selbst dann, wenn nur ein Teil der Schönheitsreparaturvereinbarung unwirksam ist.
Ein Beispiel: Der Mietvertrag verpflichtet Sie dazu, das Wohnzimmer nach acht Jahren und die Küche bereits nach zwei Jahren zu streichen. Eine auflockernde Formulierung wie "in der Regel" oder "nach Bedarf" fehlt. Da die Klausel unwirksam ist, haben Sie das Recht, die gesamte Mietsache unrenoviert zu übergeben.
Vorsicht: Sie sollten sich wirklich sicher sein, dass die Klausel unwirksam ist. Stellt sich heraus, dass sie doch rechtens ist und Sie haben die Wohnung unrenoviert übergeben, kann Ihr:e Vermieter:in die Kosten für die Renovierung von Ihnen zurückfordern.
Stellen Sie erst nach Ihrem Auszug und nach der Renovierung fest, dass die entsprechende Klausel unwirksam war, können Sie unter Umständen das Geld für die Renovierung und auch finanziellen Ersatz für die aufgebrachte Freizeit zurückfordern. Hier gilt jedoch eine verkürzte Frist von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags.
Für Vermietende: Was tun, wenn Mieter:innen nicht renovieren?

Für Vermieter:innen ist es sehr ärgerlich, wenn der bzw. die Mieter:in sich trotz wirksamer Schönheitsreparaturklausel weigert, die Wohnung in renoviertem Zustand zu übergeben.
Steht fest, dass der bzw. die Mieter:in die Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, können Sie die Kosten für die Renovierungsarbeiten zurückfordern. Sie haben sogar das Recht, diese von der Mietkaution abzuziehen und einzubehalten.
Möchte Ihr:e Mieter:in vor Gericht gegen Ihre Entscheidung vorgehen, klärt unser Ratgeber wichtige Fragen zum Thema Streitwert und Kosten in Gerichtsverfahren.



