Schönheits­reparaturen: Wann Mieter renovieren müssen

Ebenfalls verbreitet ist folgende Renovierungsvereinbarung: Mieter ziehen in eine unrenovierte Wohnung ein und verpflichten sich per Mietvertrag dazu, die Wohnung bei Auszug zu renovieren. Häufig bietet der Vermieter hierfür einen Nachlass bei der Miete oder eine Ausgleichszahlung an.

Als Mieter sollten Sie von solchen Endrenovierungsklausel Abstand nehmen. Die Klausel ist unwirksam. Allerdings müssen Sie als Mieter nachweisen, dass die Wohnung bei Ihrem Einzug unrenoviert war. Ein detailliertes Wohnungsübergabeprotokoll und Fotos der Wohnung sind in dem Fall zu empfehlen.

Ziehen Sie in eine unrenovierte Wohnung und wird der Zustand mit der Zeit unerträglich, können Sie Ihren Vermieter dazu zwingen, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Allerdings müssen Sie in diesem Fall die Hälfte der Kosten selbst tragen (BGH-Urteil vom 8.7.2020, Az. VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Ebenso wie die Fristenklausel ist auch eine starre Quotenklausel unwirksam. Darin wird vereinbart, dass der Mieter bei einer kurzen Dauer der Miete pauschal anteilige Renovierungskosten übernimmt. Die Klausel könnte beispielsweise so aussehen: "Zieht der Mieter nach einem Jahr aus, übernimmt er 20 Prozent der Renovierungskosten. Zieht er nach zwei Jahren aus, trägt er 30 Prozent."

Lange Zeit hielten derartige Formularklauseln vor Gericht nicht Stand, doch im Jahr 2015 schob der BGH einer derartigen Vereinbarung endgültig den Riegel vor. Die Karlsruher Richter erklärten formularvertragliche Quotenabgeltungsklauseln pauschal für unwirksam (Az. VIII ZR 242/13).

Einige Wohnungseigentümer vertrauen nicht auf die handwerklichen Fähigkeiten ihrer Mieter und fordern daher im Mietvertrag, dass das Renovieren bei Auszug von einem Fachbetrieb übernommen werden muss. Die Kosten dafür soll üblicherweise der Mieter tragen.

Auch eine derartige Klausel ist unwirksam. Der Mieter muss die Schönheitsreparaturen zwar "fachgerecht" durchführen. Das bedeutet jedoch nicht, dass er hierfür einen Fachmann bezahlen muss. Vermieter müssen ihren Mietern das Recht einräumen, sich selbst um die Renovierungsarbeiten zu kümmern.

Wenn Sie die Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht durchgeführt haben, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen oder Sie zur Nachbesserung oder Neuverrichtung auffordern.

Häufig versteckt sich in der Schönheitsreparaturklausel auch eine Farbvorgabe: So geben Vermieter gerne vor, dass die Wände weiß gestrichen werden müssen. Dieses Farbdiktat ist allerdings unzulässig, da es auch die Zeit betrifft, in der Sie noch in der Wohnung leben. Es würde somit einen Einschnitt in Ihre Privatsphäre bedeuten.

Finden Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag, ist die gesamte Schönheitsreparaturenvereinbarung unwirksam. Das bedeutet also nicht nur, dass Sie das Farbdiktat überlesen und die Wände beliebig streichen können. Es bedeutet sogar, dass Sie die Wohnung bei Ihrem Auszug nicht renovieren müssen.

Müssen Sie die Wohnung renoviert zurückgeben, sollten Sie sich hingegen nicht allzu kreativ austoben. Hier gilt, dass die Wände in einem neutralen Farbton gestrichen werden müssen. Es muss zwar nicht zwangsläufig reinweiß sein, doch sollten Sie auch nicht zur roten Wandfarbe greifen. Ansonsten kann der Vermieter die Kosten für die erneute Renovierung von Ihnen einfordern.