Der BGH hat zugunsten von Mietern entschieden

Mieterrecht nach Modernisierungsmaßnahmen gestärkt

(21.10.2019) Größere Balkone, besserer Dämmschutz und ein reparierter Fahrstuhl. Modernisierungen bringen oft Mieterhöhungen mit sich. Doch nicht jeder Mieter kann sich das auch leisten. Eine Härtefall-Regelung soll Mieter, die ihre Wohnung kaum bezahlen können, vor drastischen Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe stärkte nun die Rechte eines Berliner Mieters.

 

Kläger lebt seit seiner Kindheit in Wohnung

Seit seinem fünften Lebensjahr wohnt ein Berliner Hartz-IV-Empfänger in einer 86 Quadratmeter großen Wohnung. Auch nach dem Tod seiner Eltern blieb er dort wohnen. Nun, nach über 55 Jahren, soll die Kaltmiete von 574 Euro um 240 Euro erhöht werden.

Die Vermieterin begründete die Mieterhöhung mit Modernisierungsmaßnahmen. Die obere Geschossdecke und die Außenfassade wurden gedämmt, die Balkone durch größere ersetzt und ein in den 1970er Jahren stillgelegter Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen.

Unzumutbar, wenn es nach dem Mieter geht. Deshalb wehrte er sich gegen die Erhöhung mit Hinweis auf die gesetzliche Härteklausel. Der Kläger könne sich seine Wohnung nach der Mieterhöhung nicht mehr leisten. Die Vermieterin wandte ein, dass es sich hier nicht um einen Härtefall handle. Die Wohnung sei nach Maßgaben des Jobcenters mit 86 Quadratmetern für alleinstehende Hartz-IV-Empfänger ohnehin viel zu groß.

BGH stärkt Härteklausel

Diesen Einwand ließ der BGH nicht gelten. Bei der Hartz-IV-Regelung, auf die sich die Vermieterin bezieht, gehe es um die Deckelung der von der Allgemeinheit zu tragenden Unterkunftskosten. Im konkreten Fall gehe es aber um die Härteklausel und die Frage, ob ein Mieter, der selbst keinen Einfluss auf die Modernisierung hat, seinen bisherigen Lebensmittelpunkt beibehalten dürfe.

Im Falle des Berliner Mieters bejahte das Landgericht Berlin die unzumutbare Härte. Seine Gesundheit und die Tatsache, dass er seit 55 Jahren in der Wohnung lebt, führten zu dieser Entscheidung. 

Trotzdem verwies der BGH auf eine gesetzliche Einschränkung der Härteklausel. Mieter können sich nicht auf die Klausel berufen, wenn die Immobilie in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde. Im konkreten Fall ist noch nicht entschieden, ob der Kläger der Mieterhöhung entgeht. Deshalb soll nun das Landgericht Berlin die Üblichkeit der Modernisierungen, insbesondere der Balkone, prüfen. 

Worauf Mieter und Vermieter achten sollten

Mieten dürfen nach Modernisierungsmaßnahmen nicht unbegrenzt und willkürlich erhöht werden. Maximal acht Prozent der Kosten kann ein Vermieter auf die jährliche Miete umlegen. Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nur unter bestimmten Umständen möglich. 

Wenn ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornehmen will, muss er die Mieter früh genug darüber informieren. Spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten muss eine schriftliche Ankündigung bei ihnen eingehen. Darin müssen unter anderem Informationen zu Art und Umfang der Maßnahmen, Beginn und Dauer sowie den Betrag, um den die Miete künftig erhöht werden soll, enthalten sein. Außerdem müssen Vermieter ihre Mieter über die Möglichkeit eines Härteeinwands und die dazugehörige Frist informieren.

Gut zu wissen: Im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Das bedeutet: Sie können das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Umgekehrt entsteht für Vermieter kein automatisches Sonderkündigungsrecht. 

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