Mieterhöhung – wirksam oder nicht?
- Eine Mieterhöhung kann als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen.
- Nach dem Einzug kann der Vermieter erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Mieterhöhung ankündigen.
- Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Generell gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen.
- Ist die Mieterhöhung inhaltlich und formal korrekt, muss ihr der Mieter zustimmen.
- Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten in Bezug auf Mieterhöhungen, hilft Ihnen Ihre Allianz Rechtsschutzversicherung weiter.

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Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Vermieter muss marktübliche Mietpreise nachweisen
Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den marktüblichen Preisen liegt. Hierzu muss er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur Verfügung. Steht der Mietspiegel öffentlich zur Verfügung – etwa auf der Internetseite der Gemeinde – genügt ein Hinweis darauf. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Vermieter alternativ die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen angeben. Diese müssen Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe sehr ähnlich sein. Der Vermieter muss angeben, um welche Wohnungen es sich genau handelt, damit der Mieter die Angaben bei Bedarf kontrollieren kann.
Eine Mieterhöhung über den Mietspiegel bzw. die örtlichen Vergleichsmieten hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Der Vermieter kann die neue Kaltmiete also nicht beliebig hoch ansetzen.
Vermieter muss die Kappungsgrenzen einhalten
Eine erneute Mieterhöhung kann Ihr Vermieter Ihnen erst zukommen lassen, wenn die letzte Erhöhung ein Jahr zurückliegt. Neben dieser zeitlichen Begrenzung muss sich der Vermieter an bestimmte Kappungsgrenzen halten.
So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bezugspunkt ist die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt vor drei Jahren. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Das ist beispielsweise in Berlin und Hamburg der Fall.
Entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche
Steigende Betriebskosten können zu höherer Miete führen


Staffel- und Indexmietverträge ermöglichen Erhöhung ohne Zustimmung
In einem Staffelmietvertrag ist ein fester Betrag vereinbart, der regelmäßig die Kaltmiete erhöht. Bei einem Indexmietvertrag hängt die Mieterhöhung maßgeblich vom Preisindex des statistischen Bundesamts ab. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Sinkt der Preisindex, muss der Vermieter die Miete rein rechtlich nach unten anpassen.
Bei Staffel- und Indexmietverträgen muss sich der Vermieter nicht an gesetzliche Kappungsgrenzen halten. Die Index- oder Staffelmiete kann innerhalb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen. Es ist lediglich vorgesehen, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.
Der Nachteil für Mieter besteht darin, dass die Miete sehr schnell steigen kann. Dies ist zum Beispiel dann problematisch, wenn der Staffel- oder Indexmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht verknüpft ist. Sie können so bis zu vier Jahre an die teure Wohnung gebunden sein.
Von Vorteil ist, dass anderweitige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind: Der Vermieter kann zum Beispiel keine zusätzliche Mieterhöhung infolge einer Modernisierung geltend machen.
Was möchten Sie zu Mieterhöhungen wissen?
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Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig?
Wechselt Ihre Mietwohnung den Eigentümer, bekommen Sie einen neuen Vermieter. Mit Erwerb der Wohnung tritt dieser automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und darf den bestehenden Vertrag nicht einfach ändern oder kündigen. Die Miete erhöhen kann der neue Eigentümer unter bestimmen Umständen allerdings schon. Er kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt und die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigt. Auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist denkbar. -
Kann der Vermieter die Miete rückwirkend erhöhen?
Der Vermieter muss vor der Mieterhöhung Ihre Zustimmung einholen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig, da Sie zu dieser nicht im Voraus Ihre Zustimmung geben konnten.
Anders ist die Lage, wenn Sie sich gegen eine Mieterhöhung gewehrt haben und in einem gerichtlichen Verfahren gegen Ihren Vermieter verlieren. Dann kann dieser die geforderte Mieterhöhung rückwirkend ab dem Zeitpunkt einfordern, ab dem Sie die höhere Miete hätten zahlen müssen.
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Miethöhe: Wie viel Miete ist zu viel?
Liegt der Mietpreis mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist von einer Mietpreisüberhöhung die Rede. Bei einer Differenz von über 50 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt Mietwucher vor.
Die Mietpreisüberhöhung wird als Ordnungswidrigkeit geahndet, während Mietwucher als Straftat angesehen wird. Doch Vorsicht: Eine Ordnungswidrigkeit oder Straftat liegt nur dann vor, wenn der Vermieter eine Zwangslage ausgenutzt hat. Das heißt: Ist der Wohnungsmarkt so knapp, dass Sie für Ihre fünfköpfige Familie keine Alternative finden, können Sie gegen die Wucherpreise Ihrer Mietwohnung vorgehen. Haben Sie sich aber bewusst auf ein solches Mietverhältnis eingelassen, obwohl Sie auch günstigere Wohnungen zur Auswahl gehabt hätten, können Sie das nicht dem Vermieter anlasten.
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