Mieterhöhung: Alles zu Form, Fristen und Wirk­sam­keit

Zum Schutz der Mieter vor zu stark ansteigenden Mieten kann der Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug kann der Vermieter erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Miet­erhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigen. Die Miet­erhöhung an sich greift zum Ablauf des übernächsten Monats. Das bedeutet: Mit der ersten Miet­erhöhung müssen Sie frühestens 15 Monate nach Einzug rechnen.

Ein Rechenbeispiel: Im Januar 2021 haben Sie Ihre neue Wohnung bezogen. Ihr Vermieter hält sich zwar an die gesetzliche Jahres­sperr­frist von zwölf Monaten, lässt Ihnen aber prompt am 2. Januar 2022 das erste Miet­erhöhungs­schreiben zukommen. Die darin vorgesehene Miet­erhöhung greift mit Ablauf des über­nächsten Monats, also Ende März. Die erhöhte Miete müssen Sie erstmals im April 2022 zahlen.

Ab Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung ist eine erneute Ankündigung für eine Erhöhung ein Jahr später wieder möglich. Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter also frühestens im April 2023 mit dem nächsten Miet­erhöhungs­verlangen rechnen. Dieses greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später.

Diese Fristen gelten nur dann, wenn beide Miet­erhöhungen aus demselben Grund erfolgen. Passt Ihr Vermieter die Miete etwa im Januar an die ortsübliche Vergleichs­miete an, kann er im darauf­folgenden Sommer bereits eine Miet­erhöhung infolge von Modernisierungs­maßnahmen geltend machen.

Bei einem Staffel- oder Index­mietvertrag verhält es sich etwas anders: Hier müssen zwischen den einzelnen Miet­erhöhungen lediglich zwölf Monate liegen.

Ja, einer wirksamen Mieterhöhung müssen Sie als Mieter zustimmen. Darum bittet Ihr Vermieter Sie im Miet­erhöhungs­schreiben. Ihnen bleibt dafür ein wenig Bedenkzeit: Das Gesetz sieht eine Überlegungs­frist vor, die zum Ablauf des über­nächsten Monats nach Zugang der Miet­erhöhungs­ankündigung endet. Geht Ihnen das Schreiben beispiels­weise Mitte Januar zu, können Sie sich bis Ende März überlegen, ob Sie der neuen Miete zustimmen oder nicht.

Einspruch einlegen bzw. ablehnen können Sie eine zulässige Mieterhöhung nicht. Alternativ können Sie Ihr Sonder­kündigungs­recht nutzen und den Mietvertrag außer­ordentlich mit zwei­monatiger Frist kündigen. Wenn Sie weder der Miet­erhöhung zustimmen, noch den Miet­vertrag kündigen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen.

Handelt es sich um valide Modernisierungs­maßnahmen und ist die Mieterhöhung grundsätzlich gerecht­fertigt, kann der Vermieter nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen. Insgesamt darf er maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahres­miete aufschlagen. Zusätzlich muss der Vermieter überprüfen, ob er die Maximal­grenzen für die Quadrat­meter­miete einhält. Der Aufschlag darf höchstens drei Euro pro Quadrat­meter betragen. Lag die Miete pro Quadrat­meter zuvor bei maximal sieben Euro, darf er nicht mehr als zusätzliche zwei Euro pro Quadratmeter verlangen.

Als Mieter haben Sie das Recht, die Rechnungen des Vermieters einzusehen. Nur so können Sie überprüfen, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden. Wenn alles seine Richtig­keit hat, müssen Sie der Miet­erhöhung und auch den damit verbundenen Bau­maß­nahmen zustimmen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Härte­fall vorliegt. Dies ist unter Umständen der Fall, wenn Sie im fort­geschrittenen Alter, chronisch krank oder schwanger sind.

Möchten Sie sich mit Ihrem Vermieter bei diesem oder einem anderen Streitfallthema einigen, aber auf eine Gerichtsverhandlung verzichten, haben Sie auch die Möglichkeit, dies außergerichtlich zu tun. Dabei kann Sie ein Mediator unterstützen. Ausführliche Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mediation.