Das Wichtigste in Kürze Eine Mieterhöhung kann als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen. Nach dem Einzug kann der oder die Vermieter:in erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Mieterhöhung ankündigen. Der oder die Vermieter:in darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Generell gilt: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. Ist die Mieterhöhung inhaltlich und formal korrekt, muss ihr der oder die Mieter:in zustimmen. Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten in Bezug auf Mieterhöhungen, hilft Ihnen Ihre Allianz Rechtsschutzversicherung weiter.
Mieterhöhung: Im Überblick
Das sagt das BGB
Wann ist eine Mieterhöhung rechtlich zulässig?
Ein Vermieter oder eine Vermieterin kann den Mietzins in regelmäßigen Abständen und aus unterschiedlichen Gründen erhöhen. Die rechtliche Grundlage hierzu findet sich in den Paragrafen 557 bis 561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Zulässig ist eine Mieterhöhung aus drei Gründen:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
- Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
- Mieterhöhung gemäß Staffel- oder Indexmietvertrag
Welche Form hat eine wirksame Mieterhöhung?
Bei einer Mieterhöhung muss der oder die Vermieter:in nicht nur inhaltliche Kriterien beachten, sondern auch eine bestimmte Form einhalten. Das Wichtigste zuerst: Der oder die Vermieter:in muss Sie in Textform von seinem Vorhaben in Kenntnis setzen. Die meisten Vermieter:innen greifen hier auf einen klassischen Brief zurück. Grundsätzlich genügt aber auch eine formlose E-Mail.
In diesem Schreiben muss der Vermieter oder die Vermieterin zudem genau begründen, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung beruht. Zum Beispiel muss er oder sie bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete angeben, wie er diese ermittelt hat.
Bei Staffel- oder Indexmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann und um welchen Betrag die Miete ansteigt. Ein gesondertes Schreiben ist nicht nötig. Bei der Indexmiete hat der oder die Vermieter:in die Möglichkeit, die Miete an den Verbraucherpreisindex zu koppeln: Will er oder sie die Miete entsprechend erhöhen, muss er dem Mieter oder der Mieterin eine schriftliche Erhöhungserklärung zukommen lassen und auf den entsprechenden Vergleichsindex verweisen.
Wann und wie oft kann der oder die Vermieter:in eine Mieterhöhung ankündigen?
Zum Schutz der Mieter:innen vor zu stark ansteigenden Mieten kann der oder Vermieter:in die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug kann der oder die Vermieter:in erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigen. Die Mieterhöhung an sich greift zum Ablauf des übernächsten Monats. Das bedeutet: Mit der ersten Mieterhöhung müssen Sie frühestens 15 Monate nach Einzug rechnen.
Ein Rechenbeispiel: Im Januar 2023 haben Sie Ihre neue Wohnung bezogen. Ihr Vermieter hält sich zwar an die gesetzliche Jahressperrfrist von zwölf Monaten, lässt Ihnen aber prompt am 2. Januar 2024 das erste Mieterhöhungsschreiben zukommen. Die darin vorgesehene Mieterhöhung greift mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende März. Die erhöhte Miete müssen Sie erstmals im April 2024 zahlen.
Ab Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung ist eine erneute Ankündigung für eine Erhöhung ein Jahr später wieder möglich. Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter:in also frühestens im April 2025 mit dem nächsten Mieterhöhungsverlangen rechnen. Dieses greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später.
Diese Fristen gelten nur dann, wenn beide Mieterhöhungen aus demselben Grund erfolgen. Passt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Miete etwa im Januar an die ortsübliche Vergleichsmiete an, kann er oder sie im darauffolgenden Sommer bereits eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.
Bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag verhält es sich etwas anders: Hier müssen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen lediglich zwölf Monate liegen.
Muss ich als Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
Ja, einer wirksamen Mieterhöhung müssen Sie als Mieter:in zustimmen. Darum bittet Ihr oder Ihre Vermieter:in Sie im Mieterhöhungsschreiben. Ihnen bleibt dafür ein wenig Bedenkzeit: Das Gesetz sieht eine Überlegungsfrist vor, die zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung endet. Geht Ihnen das Schreiben beispielsweise Mitte Januar zu, können Sie sich bis Ende März überlegen, ob Sie der neuen Miete zustimmen oder nicht.
Einspruch einlegen oder ablehnen können Sie eine zulässige Mieterhöhung nicht. Alternativ können Sie Ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und den Mietvertrag außerordentlich mit zweimonatiger Frist kündigen. Wenn Sie weder der Mieterhöhung zustimmen, noch den Mietvertrag kündigen, kann die Vermieterin oder der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen.
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Gut zu wissen
Einspruch gegen Mieterhöhung
Nach Zustellung des Mieterhöhungsschreibens bleiben Ihnen zwei Monate Zeit, Widerspruch einzulegen. Für Laien ist es nicht einfach zu erkennen, ob eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht. Deshalb sollten Sie Ihre Überlegungsfrist nutzen und das Mieterhöhungsverlangen von einem Experten überprüfen lassen. Rat erhalten Sie unter anderem von einem Anwalt – nutzen Sie als Allianz Rechtsschutzkunde unsere telefonische Rechtsberatung.
Sie können sich aber auch Hilfe beim Deutschen Mieterbund (DMB) holen. Sollte die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sein, können Sie dieser schriftlich widersprechen.
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Mietspiegel und Kappungsgrenze
Mietanpassung auf die ortsübliche Vergleichsmiete
Die Anpassung der Miete an den ortsüblichen Mietspiegel ist eine der häufigsten Arten der Mieterhöhung. Gäbe es diese Möglichkeit nicht, wären Dauermieter für Vermieter finanziell äußerst unattraktiv. Der oder die Vermieter:in muss sich bei der Anpassung jedoch an strikte Regeln halten.
Vermieter:in muss marktübliche Mietpreise nachweisen
Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter oder die Vermieterin darlegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den marktüblichen Preisen liegt. Hierzu muss er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur Verfügung. Steht der Mietspiegel öffentlich zur Verfügung – etwa auf der Internetseite der Gemeinde – genügt ein Hinweis darauf. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der oder die Vermieter:in alternativ die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen angeben. Diese müssen Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe sehr ähnlich sein. Der oder die Vermieter:in muss angeben, um welche Wohnungen es sich genau handelt, damit der oder die Mieter:in die Angaben bei Bedarf kontrollieren kann.
Eine Mieterhöhung über den Mietspiegel bzw. die örtlichen Vergleichsmieten hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Die Vermieterin oder der Vermieter kann die neue Kaltmiete also nicht beliebig hoch ansetzen.
Vermieter:in muss die Kappungsgrenzen einhalten
Eine erneute Mieterhöhung kann Ihr oder Ihre Vermieter:in Ihnen erst zukommen lassen, wenn die letzte Erhöhung ein Jahr zurückliegt. Neben dieser zeitlichen Begrenzung muss sich der oder die Vermieter:in an bestimmte Kappungsgrenzen halten.
So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bezugspunkt ist die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt vor drei Jahren. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Das ist beispielsweise in Berlin und Hamburg der Fall.
Entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche
Im Mietspiegel sind ortsübliche Quadratmeterpreise angegeben. Problematisch ist jedoch, wenn der im Mietvertrag angegebene Wohnraum von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im November 2015 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist (Az. VIII ZR 266/14). Als Mieter:in sollten Sie also zum Maßband greifen, bevor Sie der Mieterhöhung zustimmen. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung wesentlich kleiner ist als angegeben, kann die Mieterhöhung ungerechtfertigt hoch sein.
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Gut zu wissen
Das leistet die Allianz
Mit dem Wohn-Rechtsschutz der Allianz (ab Tarif Komfort) sind Sie abgesichert, wenn Sie Ihre rechtlichen Interessen im Zusammenhang mit selbst bewohnten und privat selbst genutzten Immobilien wahrnehmen möchten. Beispiel: Sie haben als Mieter:in Streit mit Ihrem oder Ihrer Vermieter:in wegen einer ungerechtfertigten Mieterhöhung.
Nicht jeder Streit muss vor Gericht enden. Sie haben als Allianz Versicherte:r auch die Möglichkeit, eine Mediation in Anspruch zu nehmen und sich außergerichtlich mit der gegnerischen Partei zu einigen. Die Mediation findet mithilfe unabhängiger Mediatoren und Mediatorinnen (Vermittler:innen) statt.
Renovierungen & Umbauten
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
Gemäß § 555b BGB kann der oder die Vermieter:in die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen zumindest in Teilen auf den oder die Mieter:in umlegen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zur Einsparung von Energie und Wasserkosten beitragen.
Nicht bei jeder baulichen Veränderungen darf die Miete erhöht werden. Handelt es sich um Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder um einfache Erhaltungsmaßnahmen, die der oder die Vermieter:in ohnehin durchführen lassen muss, kann er oder sie keine Mieterhöhung daran knüpfen. Zur Veranschaulichung: Wird ein Balkon an die von Ihnen gemietete Wohnung angebracht, profitieren Sie als Mieter:in maßgeblich davon. Der oder die Vermieterin darf Sie entsprechend im Rahmen einer Mieterhöhung an den Kosten beteiligen. Ist hingegen ein Heizkörper defekt und muss ausgetauscht werden, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Mieterhöhung wäre unwirksam.
Profitieren mehrere Wohnungen in einem Mehrparteienhaus von den Modernisierungsmaßnahmen, muss der oder die Vermieter:in die Kosten auf alle betroffenen Mieter:innen aufteilen.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach der Modernisierung sein?
Wenn es sich um valide Modernisierungsmaßnahmen handelt und somit die Mieterhöhung grundsätzlich gerechtfertigt ist, kann der oder die Vermieter:in allerdings nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen. Insgesamt darf er oder sie maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zusätzlich muss er oder sie die Maximalgrenzen für die Quadratmetermiete einhalten. Der Aufschlag darf höchstens drei Euro pro Quadratmeter betragen. Lag die Miete pro Quadratmeter zuvor bei maximal sieben Euro, darf die Vermieterin oder der Vermieter nicht mehr als zusätzliche zwei Euro pro Quadratmeter verlangen. Als Mieter:in haben Sie das Recht, die Rechnungen des Vermieters oder der Vermieterin einzusehen. Nur so können Sie überprüfen, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden. Wenn alles seine Richtigkeit hat, müssen Sie der Mieterhöhung und auch den damit verbundenen Baumaßnahmen zustimmen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Härtefall vorliegt. Dies ist unter Umständen der Fall, wenn Sie im fortgeschrittenen Alter, chronisch krank oder schwanger sind.
Möchten Sie sich mit Ihrem oder Ihrer Vermieter:in bei diesem oder einem anderen Streitfallthema einigen, aber auf eine Gerichtsverhandlung verzichten, haben Sie auch die Möglichkeit, dies außergerichtlich zu tun. Dabei kann Sie ein oder eine Mediator:in unterstützen. Ausführliche Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mediation.
Möchten Sie sich mit Ihrem oder Ihrer Vermieter:in bei diesem oder einem anderen Streitfallthema einigen, aber auf eine Gerichtsverhandlung verzichten, haben Sie auch die Möglichkeit, dies außergerichtlich zu tun. Dabei kann Sie ein oder eine Mediator:in unterstützen. Ausführliche Informationen dazu finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema Mediation.
Gut zu wissen
Steigende Betriebskosten können zu höherer Miete führen
Auch steigende Betriebskosten können die Miete erhöhen. Es handelt es sich hierbei zwar nicht um eine Mieterhöhung im rechtlichen Sinn, für den Mieter oder die Mieterin macht das in der Realität aber keinen Unterschied. Ist im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, können erhöhte Betriebskosten zu einer höheren monatlichen Zahlung führen. Wie bei einer Mieterhöhung muss der oder die Vermieter:in dies schriftlich ankündigen und genau darlegen, welche Kosten gestiegen sind.
Vertraglich vereinbarte Mieterhöhung
Staffel- und Indexmietverträge ermöglichen Erhöhung ohne Zustimmung
Einen Sonderfall in Sachen Mieterhöhung sind sogenannte Staffel- und Indexmietverträge. Diese vereinbaren Mietanpassungen bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags.
In einem Staffelmietvertrag ist ein fester Betrag vereinbart, der regelmäßig die Kaltmiete erhöht. Bei einem Indexmietvertrag hängt die Mieterhöhung maßgeblich vom Preisindex des statistischen Bundesamts ab. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Sinkt der Preisindex, muss der oder die Vermieter:in die Miete rein rechtlich nach unten anpassen.
Bei Staffel- und Indexmietverträgen muss sich der oder die Vermieter:in nicht an gesetzliche Kappungsgrenzen halten. Die Index- oder Staffelmiete kann innerhalb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen. Es ist lediglich vorgesehen, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.
Der Nachteil für Mieter:innen besteht darin, dass die Miete sehr schnell steigen kann. Dies ist zum Beispiel dann problematisch, wenn der Staffel- oder Indexmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht verknüpft ist. Sie können so bis zu vier Jahre an die teure Wohnung gebunden sein.
Von Vorteil ist, dass anderweitige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind: Der oder die Vermieter:in kann zum Beispiel keine zusätzliche Mieterhöhung infolge einer Modernisierung geltend machen.
Häufige Fragen
Was möchten Sie zu noch Mieterhöhungen wissen?
Ist eine Mieterhöhung nach Wechsel des Eigentümers oder der Eigentümerin zulässig?
Wechselt Ihre Mietwohnung den oder die Eigentümer:in, bekommen Sie einen neuen Vermieter oder eine neue Vermieterin. Mit Erwerb der Wohnung tritt er oder sie automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und darf den bestehenden Vertrag nicht einfach ändern oder kündigen. Die Miete erhöhen kann der oder die neue Eigentümer:in unter bestimmen Umständen allerdings schon. Er oder sie kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt und die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigt. Auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist denkbar.
Kann der oder die Vermieter:in die Miete rückwirkend erhöhen?
Der oder die Vermieter:in muss vor der Mieterhöhung Ihre Zustimmung einholen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig, da Sie zu dieser nicht im Voraus Ihre Zustimmung geben konnten.
Anders ist die Lage, wenn Sie sich gegen eine Mieterhöhung gewehrt haben und in einem gerichtlichen Verfahren gegen Ihre Vermieterin oder Ihren Vermieter verlieren. Dann kann dieser die geforderte Mieterhöhung rückwirkend ab dem Zeitpunkt einfordern, ab dem Sie die höhere Miete hätten zahlen müssen.
Miethöhe: Wie viel Miete ist zu viel?
Liegt der Mietpreis mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist von einer Mietpreisüberhöhung die Rede. Bei einer Differenz von über 50 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt Mietwucher vor.
Die Mietpreisüberhöhung wird als Ordnungswidrigkeit geahndet, während Mietwucher als Straftat angesehen wird. Doch Vorsicht: Eine Ordnungswidrigkeit oder Straftat liegt nur dann vor, wenn der oder die Vermieter:in eine Zwangslage ausgenutzt hat. Das heißt: Ist der Wohnungsmarkt so knapp, dass Sie für Ihre fünfköpfige Familie keine Alternative finden, können Sie gegen die Wucherpreise Ihrer Mietwohnung vorgehen. Haben Sie sich aber bewusst auf ein solches Mietverhältnis eingelassen, obwohl Sie auch günstigere Wohnungen zur Auswahl gehabt hätten, können Sie das nicht dem oder der Vermieter:in anlasten.
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