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Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Eine Mieterhöhung kann als Anpassung an die ortsübliche Vergleichs­miete oder aufgrund von Modernisierungs­maßnahmen erfolgen.
  • Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Generell gilt: Die Miete darf inner­halb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen.
  • Ist die Mieterhöhung inhaltlich und formal korrekt, muss ihr der Mieter zustimmen. Alternativ kann er von seinem Sonder­kün­di­gungs­recht Gebrauch machen und das Miet­verhältnis außer­ordentlich kündigen.
  • Bei Staffel- oder Index­miet­verträgen vereinbaren Mieter und Vermieter bereits bei Vertrags­unter­zeichnung feste Mieterhöhungen.
  • Bei Unklarheiten oder Streitigkeiten in Bezug auf Mieterhöhungen, hilft Ihnen Ihre Allianz Rechtschutzversicherung weiter. 
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BGB: Rechtliche Grundlagen
Ein Vermieter kann den Mietzins in regelmäßigen Abständen und aus unterschiedlichen Gründen erhöhen. Die rechtliche Grundlage hierzu findet sich in den Paragrafen 557 bis 561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
 

Zulässig ist eine Mieterhöhung aus drei Gründen:

  1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  2. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
  3. Mieterhöhung gemäß Staffel- oder Indexmietvertrag

Bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter nicht nur inhaltliche Kriterien beachten, sondern auch eine bestimmte Form einhalten. Das Wichtigste zuerst: Der Vermietermuss Sie schriftlich von seinem Vorhaben in Kenntnis setzen. Die meisten Vermieter greifen hier auf einen klassischen Brief zurück. Grundsätzlich genügt aber auch eine formlose E-Mail.

In diesem Schreiben muss der Vermieter zudem genau begründen, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung beruht. Zum Beispiel muss er bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete angeben, wie er diese ermittelt hat.

Bei Staffel- oder Indexmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann und um welchen Betrag die Miete ansteigt. Ein gesondertes Schreiben ist nicht nötig.

Zum Schutz der Mieter vor zu stark ansteigenden Mieten kann der Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug kann der Vermieter erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Miet­erhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigen. Die Miet­erhöhung an sich greift zum Ablauf des übernächsten Monats. Das bedeutet: Mit der ersten Miet­erhöhung müssen Sie frühestens 15 Monate nach Einzug rechnen.

Ein Rechenbeispiel: Im Januar 2021 haben Sie Ihre neue Wohnung bezogen. Ihr Vermieter hält sich zwar an die gesetzliche Jahres­sperr­frist von zwölf Monaten, lässt Ihnen aber prompt am 2. Januar 2022 das erste Miet­erhöhungs­schreiben zukommen. Die darin vorgesehene Miet­erhöhung greift mit Ablauf des über­nächsten Monats, also Ende März. Die erhöhte Miete müssen Sie erstmals im April 2022 zahlen.

Ab Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung ist eine erneute Ankündigung für eine Erhöhung ein Jahr später wieder möglich. Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter also frühestens im April 2023 mit dem nächsten Miet­erhöhungs­verlangen rechnen. Dieses greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später.

Diese Fristen gelten nur dann, wenn beide Miet­erhöhungen aus demselben Grund erfolgen. Passt Ihr Vermieter die Miete etwa im Januar an die ortsübliche Vergleichs­miete an, kann er im darauf­folgenden Sommer bereits eine Miet­erhöhung infolge von Modernisierungs­maßnahmen geltend machen.

Bei einem Staffel- oder Index­mietvertrag verhält es sich etwas anders: Hier müssen zwischen den einzelnen Miet­erhöhungen lediglich zwölf Monate liegen.

Ja, einer wirksamen Mieterhöhung müssen Sie als Mieter zustimmen. Darum bittet Ihr Vermieter Sie im Miet­erhöhungs­schreiben. Ihnen bleibt dafür ein wenig Bedenkzeit: Das Gesetz sieht eine Überlegungs­frist vor, die zum Ablauf des über­nächsten Monats nach Zugang der Miet­erhöhungs­ankündigung endet. Geht Ihnen das Schreiben beispiels­weise Mitte Januar zu, können Sie sich bis Ende März überlegen, ob Sie der neuen Miete zustimmen oder nicht.

Einspruch einlegen bzw. ablehnen können Sie eine zulässige Mieterhöhung nicht. Alternativ können Sie Ihr Sonder­kündigungs­recht nutzen und den Mietvertrag außer­ordentlich mit zwei­monatiger Frist kündigen. Wenn Sie weder der Miet­erhöhung zustimmen, noch den Miet­vertrag kündigen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen.

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Gut zu wissen

Nach Zustellung des Miererhöhungsschreiben bleiben Ihnen zwei Monate Zeit, Widerspruch einzulegen. Für Laien ist es nicht einfach zu erkennen, ob eine Miet­erhöhung zulässig ist oder nicht. Deshalb sollten Sie Ihre Über­legungs­frist nutzen und das Miet­erhöhungs­verlangen von einem Experten überprüfen lassen. Rat erhalten Sie unter anderem von einem Anwalt  – nutzen Sie als Allianz Rechtsschutzkunde unsere telefonische Rechtsberatung – oder beim Deutschen Mieter­bund (DMB). Sollte die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt sein, können Sie dieser schriftlich widersprechen.

 

Mann in Anzug mit Headset
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Mietspiegel & Kappungsgrenze
Die Anpassung der Miete an den ortsüblichen Mietspiegel ist eine der häufigsten Arten der Mieterhöhung. Gäbe es diese Möglichkeit nicht, wären Dauermieter für Vermieter finanziell äußerst unattraktiv. Der Vermieter muss sich bei der Anpassung jedoch an strikte Regeln halten.
 

Im Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter darlegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den marktüblichen Preisen liegt. Hierzu muss er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur Verfügung. Steht der Mietspiegel öffentlich zur Verfügung – etwa auf der Internetseite der Gemeinde – genügt ein Hinweis darauf. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Vermieter alternativ die Miete von drei vergleichbaren Wohnungen angeben. Diese müssen Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe sehr ähnlich sein. Der Vermieter muss angeben, um welche Wohnungen es sich genau handelt, damit der Mieter die Angaben bei Bedarf kontrollieren kann.

Eine Mieterhöhung über den Mietspiegel bzw. die örtlichen Vergleichsmieten hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Der Vermieter kann die neue Kaltmiete also nicht beliebig hoch ansetzen.

Eine erneute Mieterhöhung kann Ihr Vermieter Ihnen erst zukommen lassen, wenn die letzte Erhöhung ein Jahr zurückliegt. Neben dieser zeitlichen Begrenzung muss sich der Vermieter an bestimmte Kappungs­grenzen halten.

So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bezugspunkt ist die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt vor drei Jahren. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig eine verschärfte Kappungs­grenze von 15 Prozent. Das ist beispielsweise in Berlin und Hamburg der Fall.

Im Mietspiegel sind ortsübliche Quadratmeterpreise angegeben. Problematisch ist jedoch, wenn der im Mietvertrag angegebene Wohnraum von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im November 2015 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist (Az. VIII ZR 266/14). Als Mieter sollten Sie also zum Maßband greifen, bevor Sie der Mieterhöhung zustimmen. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung wesentlich kleiner ist als angegeben, kann die Mieterhöhung ungerechtfertigt hoch sein.
Gut zu wissen
Auch steigende Betriebskosten können die Miete erhöhen. Streng genommen handelt es sich hierbei zwar nicht um eine Miet­erhöhung im rechtlichen Sinn, Für den Mieter macht das in der Realität aber keinen Unterschied. Ist im Miet­vertrag eine Betriebs­kosten­pauschale vereinbart, können erhöhte Betriebs­kosten zu einer höheren monatlichen Zahlung führen. Wie bei einer Miet­erhöhung muss der Vermieter dies schriftlich ankündigen und genau darlegen, welche Kosten gestiegen sind.
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Renovierungen & Umbauten
Gemäß § 555b BGB kann der Vermieter die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen zumindest in Teilen auf den Mieter umlegen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder zur Einsparung von Energie und Wasserkosten beitragen.

Nicht bei jeder baulichen Veränderungen darf der Vermieter die Miete erhöhen. Handelt es sich um Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder um einfache Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter ohnehin durchführen lassen muss, kann er keine Mieterhöhung daran knüpfen.

Zur Veranschaulichung: Lässt der Vermieter einen Balkon anbringen, profitieren Sie als Mieter maßgeblich davon. Er darf Sie entsprechend im Rahmen einer Mieterhöhung an den Kosten beteiligen. Ist hingegen ein Heizkörper defekt und lässt der Vermieter diesen austauschen, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Mieterhöhung wäre unwirksam.

Profitieren mehrere Wohnungen in einem Mehrparteienhaus von den Modernisierungsmaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten auf alle betroffenen Mieter aufteilen.

Handelt es sich um valide Modernisierungs­maßnahmen und ist die Mieterhöhung grundsätzlich gerecht­fertigt, kann der Vermieter nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen. Insgesamt darf er maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahres­miete aufschlagen. Zusätzlich muss der Vermieter überprüfen, ob er die Maximal­grenzen für die Quadrat­meter­miete einhält. Der Aufschlag darf höchstens drei Euro pro Quadrat­meter betragen. Lag die Miete pro Quadrat­meter zuvor bei maximal sieben Euro, darf er nicht mehr als zusätzliche zwei Euro pro Quadratmeter verlangen.

Als Mieter haben Sie das Recht, die Rechnungen des Vermieters einzusehen. Nur so können Sie überprüfen, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden. Wenn alles seine Richtig­keit hat, müssen Sie der Miet­erhöhung und auch den damit verbundenen Bau­maß­nahmen zustimmen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Härte­fall vorliegt. Dies ist unter Umständen der Fall, wenn Sie im fort­geschrittenen Alter, chronisch krank oder schwanger sind.

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Vertraglich vereinbarte Mieterhöhung
Einen Sonderfall in Sachen Mieterhöhung sind sogenannte Staffel- und Indexmietverträge. Diese vereinbaren Mietanpassungen bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags.

In einem Staffelmietvertrag ist ein fester Betrag vereinbart, der regelmäßig die Kaltmiete erhöht. Bei einem Indexmietvertrag hängt die Mieterhöhung maßgeblich vom Preisindex des statistischen Bundesamts ab. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Sinkt der Preisindex, muss der Vermieter die Miete rein rechtlich nach unten anpassen.

Bei Staffel- und Indexmietverträgen muss sich der Vermieter nicht an gesetzliche Kappungsgrenzen halten. Die Index- oder Staffelmiete kann innerhalb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen. Es ist lediglich vorgesehen, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.

Der Nachteil für Mieter besteht darin, dass die Miete sehr schnell steigen kann. Dies ist zum Beispiel dann problematisch, wenn der Staffel- oder Indexmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht verknüpft ist. Sie können so bis zu vier Jahre an die teure Wohnung gebunden sein.

Von Vorteil ist, dass anderweitige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind: Der Vermieter kann zum Beispiel keine zusätzliche Mieterhöhung infolge einer Modernisierung geltend machen.

 Mietrecht: Hier mehr zum Thema erfahren!

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Häufige Fragen
  • Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig?

    Wechselt Ihre Mietwohnung den Eigentümer, bekommen Sie einen neuen Vermieter. Mit Erwerb der Wohnung tritt dieser automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und darf den bestehenden Vertrag nicht einfach ändern oder kündigen. Die Miete erhöhen kann der neue Eigentümer unter bestimmen Umständen allerdings schon. Er kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt und die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigt. Auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist denkbar.
  • Kann der Vermieter die Miete rückwirkend erhöhen?

    Der Vermieter muss vor der Mieterhöhung Ihre Zustimmung einholen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht zulässig, da Sie zu dieser nicht im Voraus Ihre Zustimmung geben konnten.

    Anders ist die Lage, wenn Sie sich gegen eine Mieterhöhung gewehrt haben und in einem gerichtlichen Verfahren gegen Ihren Vermieter verlieren. Dann kann dieser die geforderte Mieterhöhung rückwirkend ab dem Zeitpunkt einfordern, ab dem Sie die höhere Miete hätten zahlen müssen.

  • Miethöhe: Wie viel Miete ist zu viel?

    Liegt der Mietpreis mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist von einer Mietpreisüberhöhung die Rede. Bei einer Differenz von über 50 Prozent im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete liegt Mietwucher vor.

    Die Mietpreisüberhöhung wird als Ordnungswidrigkeit geahndet, während Mietwucher als Straftat angesehen wird. Doch Vorsicht: Eine Ordnungswidrigkeit oder Straftat liegt nur dann vor, wenn der Vermieter eine Zwangslage ausgenutzt hat. Das heißt: Ist der Wohnungsmarkt so knapp, dass Sie für Ihre fünfköpfige Familie keine Alternative finden, können Sie gegen die Wucherpreise Ihrer Mietwohnung vorgehen. Haben Sie sich aber bewusst auf ein solches Mietverhältnis eingelassen, obwohl Sie auch günstigere Wohnungen zur Auswahl gehabt hätten, können Sie das nicht dem Vermieter anlasten.

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