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Wann ist eine Mieterhöhung wirksam?

Mieterhöhung: Alles zu Form, Fristen und Wirksamkeit

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Die wichtigsten Informationen zur Mieterhöhung auf einen Blick
  • Eine Mieterhöhung kann als Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder infolge von Modernisierungsmaßnahmen erfolgen.
  • Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich ankündigen und begründen.
  • Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen: Er muss sich an bestimmte Kappungsgrenzen halten. Auch feste zeitliche Abstände sind gesetzlich verankert.
  • Ist die Mieterhöhung inhaltlich und formal korrekt, muss der Mieter dieser zustimmen. Alternativ kann er nur von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.
  • Bei Staffel- oder Indexmietverträgen vereinbaren Mieter und Vermieter bereits bei Vertragsunterzeichnung feste Mieterhöhungen.
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Rechtliche Grundlagen / BGB
Paar am Küchentisch schaut konzentriert auf verschiedene Dokumente

Die Suche nach einer günstigen Wohnung ist vielerorts vergleichbar mit der sprichwörtlichen Nadel im Heuhaufen. Doch selbst wenn Sie Ihr Traumobjekt zu erschwinglichen Preisen gefunden haben, können Sie sich nicht darauf verlassen, dass die Miete auch langfristig auf diesem Niveau bleibt. Der Vermieter kann den Mietzins in regelmäßigen Abständen und aus unterschiedlichen Gründen erhöhen. Die rechtliche Grundlage hierzu findet sich in den Paragrafen 557 bis 561 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Zulässig ist eine Mieterhöhung aus drei Gründen:

  • Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
  • Mieterhöhung gemäß Staffel- oder Indexmietvertrag

Auch steigende Betriebsnebenkosten können bei vereinbarter Betriebskostenpauschale zu einer höheren Miete führen. Da es sich hierbei jedoch um gesonderte Kosten handelt, ist rein rechtlich nicht von einer Mieterhöhung die Rede.

Welche Form hat eine wirksame Mieterhöhung?

Neben diesen inhaltlichen Kriterien muss das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch eine bestimmte Form einhalten.

Bei der Staffel- oder Indexmiete wird bereits im Mietvertrag festgelegt, wann und um welchen Betrag die Miete ansteigt. Hier ist kein gesondertes Schreiben nötig.

Bei den anderen drei Arten der Mieterhöhung muss Ihr Vermieter Sie schriftlich von seinem Vorhaben in Kenntnis setzen. Die meisten Vermieter greifen hier auf einen klassischen Brief zurück, grundsätzlich genügt aber auch eine formlose E-Mail. In diesem Schreiben muss der Vermieter genau begründen, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung fußt. So muss er bei der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise angeben, wie er diese ermittelt hat.

Fristen und Intervalle: Wann und wie oft kann der Vermieter die Miete erhöhen?

Zum Schutz der Mieter vor zu stark ansteigenden Mieten kann der Vermieter die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug kann der Vermieter erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Mieterhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ankündigen. Die Mieterhöhung an sich greift zum Ablauf des übernächsten Monats. Das bedeutet, dass Sie mit der ersten Mieterhöhung nach Einzug in frühestens 15 Monaten rechnen müssen.

Ein Rechenbeispiel: Im Januar 2020 haben Sie Ihre neue Wohnung bezogen. Ihr Vermieter hält sich zwar an die gesetzliche Jahressperrfrist von zwölf Monaten, lässt Ihnen aber prompt am 2. Januar 2021 das erste Mieterhöhungsschreiben zukommen. Die darin vorgesehene Mieterhöhung greift mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende März. Die erhöhte Miete müssen Sie entsprechend erstmals im April 2021 zahlen.

Will Ihr Vermieter die Miete erneut erhöhen, muss er ab Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung wieder ein Jahr mit der Ankündigung warten. Im obigen Beispiel müssten Sie also Mieter also frühestens im April 2022 mit dem nächsten Mieterhöhungsverlangen rechnen. Diese greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später.

Doch Vorsicht: Diese Fristen gelten nur dann, wenn beide Mieterhöhungen aus demselben Grund erfolgen. Passt Ihr Vermieter die Miete etwa im Januar an die ortsübliche Vergleichsmiete an, kann er im darauffolgenden Sommer bereits eine Mieterhöhung infolge von Modernisierungsmaßnahmen geltend machen.

Auch bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag verhält es sich etwas anders: Hier müssen zwischen den einzelnen Mieterhöhungen lediglich zwölf Monate liegen.

Muss ich als Mieter der Mieterhöhung zustimmen?

Im Mieterhöhungsschreiben muss der Vermieter um Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung bitten. Zwar klingt dies so, als könnten Sie die höhere Miete auch ablehnen, doch der Schein trügt. Einer wirksamen Mieterhöhung müssen Sie als Mieter zustimmen. Allerdings bleibt Ihnen ein wenig Bedenkzeit: Das Gesetz sieht eine Überlegungsfrist vor, die zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung endet. Geht Ihnen das Schreiben beispielsweise Mitte Januar zu, können Sie sich bis Ende März überlegen, ob Sie der neuen Miete zustimmen oder nicht.

Einspruch dagegen einlegen, bzw. ablehnen können Sie eine zulässige Mieterhöhung zwar nicht, doch können Sie alternativ von Ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Sprengt die höhere Miete Ihr Budget, können Sie den Mietvertrag außerordentlich mit zweimonatiger Frist kündigen und sich nach einer günstigeren Wohnung umsehen.

Für einen Laien ist es nicht einfach zu erkennen, ob eine Mieterhöhung zulässig ist oder nicht. Sie sollten Ihre Überlegungsfrist gut nutzen und das Mieterhöhungsverlangen von einem Experten überprüfen lassen. Rat erhalten Sie unter anderem von einem Anwalt oder unter Umständen auch beim Deutschen Mieterbund (DMB). Hat der Vermieter sich nicht an die gesetzlichen Vorgaben gehalten, ist die Mieterhöhung unwirksam.

Wenn Sie weder der Mieterhöhung zustimmen, noch den Mietvertrag kündigen, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen.

Kann der Vermieter rückwirkend eine Mieterhöhung verlangen?

Der Vermieter muss vor der Mieterhöhung in jedem Fall Ihre Zustimmung einholen. Eine rückwirkende Mieterhöhung ist daher nicht zulässig, da Sie zu dieser nicht im Voraus Ihre Zustimmung geben konnten. 

Sollten Sie sich allerdings gegen eine Mieterhöhung gewehrt haben und verlieren in einem gerichtlichen Verfahren gegen Ihren Vermieter, kann dieser die geforderte Mieterhöhung rückwirkend ab dem Zeitpunkt, ab dem Sie die höhere Miete hätten zahlen müssen, einfordern. 

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Gut zu wissen
Im Internet finden sich viele vorgefertigte Muster für Mieterhöhungsverlangen. Gerade zur ersten Orientierung können diese Vorlagen durchaus nützlich sein. Vermieter sollten jedoch bedenken, dass jede Mieterhöhung individuell ist. Achten Sie daher darauf, im Anschreiben zur Mieterhöhung alle nötigen Angaben zu machen und Ihr Mieterhöhungsverlangen gut zu begründen. Sind Sie sich unsicher, ob die Mieterhöhung wirksam ist, sollten Sie zuvor einen Experten konsultieren und das Mieterhöhungsanschreiben prüfen lassen.
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Von Mietspiegel bis Kappungsgrenze
Männliche Person zeigt mit dem Kugelschreiber auf eine Passe im Vertrag, weibliche Hand deutet ebenfalls darauf

Die Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine der häufigsten Arten der Mieterhöhung. Vielerorts steigen die Mieten rasant an: Gäbe es diese Möglichkeit der Mieterhöhung nicht, wären Dauermieter für Vermieter finanziell äußerst unattraktiv. Der Vermieter muss sich bei der Anpassung jedoch an strikte Regeln halten.

Im Mieterhöhungsverlangen muss er darlegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den marktüblichen Preisen liegt. Hierzu muss er die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Mietspiegel zur Verfügung, der derartige Vergleichspreise ausweist. Steht der Mietspiegel öffentlich zur Verfügung – etwa auf den Internetseiten der Gemeinde – genügt ein Hinweis darauf. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der Vermieter alternativ die Miete dreier vergleichbarer Wohnungen angeben. Diese müssen Ihrer Wohnung sehr ähnlich sein insbesondere in Bezug auf Lage, Ausstattung und Größe. Der Vermieter muss dabei angeben, um welche Wohnungen es sich genau handelt, so dass der Mieter die Angaben bei Bedarf kontrollieren kann.

Eine Mieterhöhung über den Mietspiegel, beziehungsweise die örtlichen Vergleichsmieten hinaus, ist in der Regel nicht zulässig. Der Vermieter kann die neue Kaltmiete also nicht einfach beliebig hoch ansetzen. 

Der Vermieter muss die Kappungsgrenzen einhalten

Wie bereits weiter oben beschrieben, muss die letzte Mieterhöhung ein Jahr zurückliegen, bevor der Vermieter Ihnen erneut ein Mieterhöhungsverlangen zukommen lassen kann. Neben dieser zeitlichen Begrenzung, muss der Vermieter sich auch an bestimmte Kappungsgrenzen halten. Er kann die Miete nicht um einen beliebigen Betrag erhöhen.

Insgesamt gilt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf. Bezugspunkt ist die Nettokaltmiete zum Zeitpunkt vor drei Jahren. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt häufig eine verschärfte Kappungsgrenze von 15 Prozent.
Dies ist beispielsweise in ganz Berlin und Hamburg der Fall.

Entscheidend ist die tatsächliche Wohnfläche

Im Mietspiegel sind ortsübliche Quadratmeterpreise angegeben. Problematisch ist jedoch, wenn der im Mietvertrag angegebene Wohnraum von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat hierzu im November 2015 entschieden, dass bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist (Az. VIII ZR 266/14). Als Mieter sollten Sie also zum Maßband greifen, bevor Sie der Mieterhöhung zustimmen. Stellt sich heraus, dass die Wohnung wesentlich kleiner ist als angegeben, kann die Mieterhöhung ungerechtfertigt hoch sein. 

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Welche Maßnahmen rechtfertigen eine Mieterhöhung?

Gemäß § 555b BGB kann der Vermieter die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen zumindest in Teilen auf den Mieter umlegen.
Dies gilt jedoch nur, wenn

  • die Arbeiten die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
  • zur Einsparung von Energie und Wasserkosten beitragen.

Handelt es sich hingegen um bauliche Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums oder um einfache Erhaltungsmaßnahmen, die der Vermieter ohnehin durchführen lassen muss, kann er keine Mieterhöhung daran knüpfen.

Zur Veranschaulichung: Lässt der Vermieter einen Balkon anbringen, profitieren Sie als Mieter maßgeblich davon. Er darf Sie entsprechend im Rahmen einer Mieterhöhung an den Kosten beteiligen. Ist hingegen ein Heizkörper defekt und lässt der Vermieter diesen austauschen, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Eine Mieterhöhung wäre unwirksam.

Profitieren mehrere Wohnungen in einem Mehrparteienhaus von den Modernisierungsmaßnahmen, muss der Vermieter die Kosten fair auf alle betroffenen Mieter aufteilen.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen sein?

Handelt es sich um valide Modernisierungsmaßnahmen und ist die Mieterhöhung grundsätzlich gerechtfertigt, kann der Vermieter dennoch nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen. Insgesamt darf er maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zusätzlich muss der Vermieter überprüfen, ob er die Maximalgrenzen für die Quadratmetermiete einhält. Der Aufschlag darf höchstens drei Euro pro Quadratmeter betragen. Lag die Miete pro Quadratmeter zuvor bei maximal sieben Euro, darf er nicht mehr als zusätzliche zwei Euro pro Quadratmeter verlangen.

Als Mieter haben Sie das Recht, die Rechnungen des Vermieters einzusehen. Nur so können Sie überprüfen, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden. Wenn alles seine Richtigkeit hat, müssen Sie der Mieterhöhung und auch den damit verbundenen Baumaßnahmen zustimmen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Härtefall vorliegt. Dies ist unter Umständen der Fall, wenn Sie fortgeschrittenen Alters, chronisch krank oder schwanger sind.

Ist eine Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel zulässig?

Wechselt Ihre Mietwohnung den Eigentümer, bekommen Sie einen neuen Vermieter. Mit Erwerb der Wohnung tritt dieser automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein und darf den bestehenden Vertrag nicht einfach ändern oder kündigen. Die Miete erhöhen kann der neue Eigentümer unter bestimmen Umständen allerdings schon. Er kann die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen, wenn die letzte Mieterhöhung mindestens ein Jahr zurückliegt und die Miete insgesamt innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigt. Auch eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist denkbar.  

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Vertraglich vereinbarte Mieterhöhung

Einen Sonderfall in Sachen Mieterhöhung stellen die sogenannten Staffel- und Indexmietverträge dar. Hierbei werden Mietanpassungen bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrags vereinbart. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass beim Staffelmietvertrag ein fester Betrag vereinbart wird. Beim Indexmietvertrag hängt die Mieterhöhung maßgeblich vom Preisindex des statistischen Bundesamts ab. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Sinkt der Preisindex, muss der Vermieter die Miete rein rechtlich nach unten anpassen.

Dieses Szenario ist aber eher unwahrscheinlich. Bei Staffel- und Indexmietverträgen ist der Vermieter nicht an gesetzliche Kappungsgrenzen halten. Die Index- oder Staffelmiete kann innerhalb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen. Es ist lediglich vorgesehen, dass zwischen zwei Mieterhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.

Der Nachteil für Mieter besteht darin, dass die Miete sehr schnell stark steigen kann. Besonders problematisch kann dies zum Beispiel sein, wenn der Staffel- oder Indexmietvertrag mit einem Kündigungsverzicht verknüpft ist. Sie können so bis zu vier Jahre an die teure Wohnung gebunden sein. Von Vorteil ist hingegen, dass anderweitige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind: Der Vermieter kann also nicht zusätzlich Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung oder Ähnlichem geltend machen. Sie haben so bereits bei Unterzeichnung des Vertrags die volle Kostentransparenz und keine bösen Überraschungen zu erwarten.

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Gut zu wissen
Auch steigende Betriebskosten können die Miete erhöhen. Streng genommen handelt es sich hierbei zwar nicht um eine Mieterhöhung im rechtlichen Sinn, allerdings macht dies für den Mieter in der Realität keinen Unterschied. Ist im Mietvertrag eine Betriebskostenpauschale vereinbart, können erhöhte Betriebskosten zu einer höheren monatlichen Zahlung führen.
Wie bei einer Mieterhöhung muss der Vermieter dies schriftlich ankündigen und genau darlegen, welche Kosten gestiegen sind.
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