Vermieter und Mieter stehen im Gespräch vor einer Wohnungstüre

Mieterhöhung trotz falscher Wohnfläche wirksam

Urteil des Bundesgerichtshofes

Mieterhöhung trotz falscher Wohnfläche wirksam

(02.04.2020) Wenn Vermieter eine Mieterhöhung einfordern, brechen sie die Mehrkosten häufig auf den einzelnen Quadratmeter herunter. Zu Unstimmigkeiten kann es kommen, wenn der Mieter erst einige Zeit später selbst zum Meterstab greift und dabei feststellt, dass die angegebene Wohnfläche nicht der Realität entspricht. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied nun, dass die Mieterhöhung trotz dieses Fehlers wirksam sein kann (Az. VIII ZR 234/18).

Wohnung kleiner als angegeben

Innerhalb von sechs Jahren wurde die Miete eines Dresdner Mieters viermal erhöht. Der Vermieter gab dabei an, dass die Mieterhöhung sich an der Wohnfläche von 114 Quadratmeter orientiere. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche ausgewiesen. Erst im Jahr 2013 beschlichen den Mieter Zweifel: Beim Nachmessen stellte er fest, dass die Wohnfläche falsch angegeben war. In Realität standen dem Mieter nur 102 Quadratmeter zur Verfügung. Aufgrund dieses Kalkulationsfehlers forderte er seinen Vermieter auf, 6.000 Euro an zu viel gezahlter Miete zurückzuerstatten.

BGH: Ortsübliche Vergleichsmiete ist entscheidend

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof, welcher sich auf die Seite des Vermieters schlug. Die falsche Wohnfläche spiele in diesem Fall keine Rolle, da die Miete selbst auf die eigentliche Wohnfläche gerechnet noch verhältnismäßig günstig sei. Der Mieter hätte nur Anspruch auf die geforderte Rückerstattung, wenn die Miete aufgrund der falschen Berechnung über der ortsüblichen Vergleichsmiete läge.

Mieterhöhungsverlangen muss zugestimmt werden

Der Bundesgerichtshof erklärte darüber hinaus, dass die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung einer vertraglichen Vereinbarung entspreche. Es komme hier nicht zwangsläufig auf die materielle Rechtsmäßigkeit an. Stellt sich danach – wie im vorliegenden Fall – heraus, dass ein Fehler vorlag, kann der Mieter nichtsdestotrotz zum Festhalten an der Vereinbarung gezwungen werden.

Mieterhöhung: Prüfung unerlässlich

Der Fall verdeutlicht: Will Ihr Vermieter Ihre Miete erhöhen, sollten Sie dem nicht ohne vorherige Prüfung zustimmen. An eine Mieterhöhung sind zahlreiche inhaltliche wie auch formale Vorschriften geknüpft, an die sich Ihr Vermieter halten muss. So kann Ihre Miete zwar an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, doch darf sie diese nur in Ausnahmefällen überschreiten. Damit die Mieten nicht ins Unermessliche steigen, hat der Gesetzgeber außerdem bestimmte Kappungsgrenzen eingeführt. Demnach dürfen einzelne Mieterhöhungen oder die Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammen nicht mehr als 20 Prozent der maßgeblichen Ursprungsmiete betragen. In einigen Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von nur 15 Prozent.

Gut zu wissen: Ihr Vermieter muss Ihnen im Mieterhöhungsschreiben eine Frist nennen. Bis zu diesem Datum haben Sie Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls zu widersprechen.

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