Immobilien-Wertermittlung erklärt in 30 Sekunden
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Wertermittlung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
- Die Wertermittlung für eine Immobilie erfolgt insbesondere bei Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Das Feststellen des Immobilienwertes dient als Grundlage für die Beleihung eines Objekts für eine Baufinanzierung – auch beim Bau einer Immobilie.
- Darüber hinaus kann eine Wertermittlung im Rahmen einer Scheidung, im Erbfall oder aus steuerlichen Gründen notwendig sein.
- Zum Zweck der Wertermittlung wird der sogenannte Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie am Markt festgestellt. Hierfür gibt es drei verschiedene anerkannte Berechnungsverfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.
- Welches dieser Verfahren zur Wertermittlung jeweils Anwendung findet, hängt davon ab, um welche Art von Immobilienobjekt es sich handelt und wie dieses genutzt werden soll (Eigennutzung, Miete, Pacht).
Was wird unter der Wertermittlung einer Immobilie verstanden?
Der Unterschied liegt in den jeweiligen Werten, die als Basis für die Bewertung herangezogen werden:
- Bei einem Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kredit erfolgt die Immobilienbewertung durch den Kreditgeber. Das gilt auch für den Bau einer Immobilie. Der Kreditgeber ermittelt im Rahmen einer Baufinanzierung den Verkehrswert und daraus den sogenannten Beleihungswert des Objektes auf Basis verschiedener Faktoren.
- Beim Wohnungs- oder Hausverkauf hingegen wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zum entsprechenden Zeitpunkt ermittelt.
Beleihungswert
Berechnet wird der Beleihungswert, indem vom ermittelten Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Vom Beleihungswert erfolgt zudem noch ein Risikoabschlag, um die Beleihungsgrenze zu berechnen, bis zu der das Objekt beliehen werden kann.
Verkehrswert
Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Bei der Bewertung von Immobilien wird grundsätzlich in Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertobjekte unterschieden. Deren Wertermittlung erfolgt jeweils anhand verschiedener Kriterien:
- bei Sachwertobjekten nach den vorhandenen Substanzwerten (Bodenwert, Gebäudewert, Außenanlagen),
- bei Ertragswertobjekten nach reinen Ertragsgesichtspunkten und
- bei Vergleichswertobjekten anhand realisierter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
Sachwertverfahren
Dieses Verfahren dient hauptsächlich dazu, den Beleihungswert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Der Sachwert wird in der Regel für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien eingesetzt, da Renditeüberlegungen bei dieser Art der Bewertung nur eine untergeordnete Rolle spielen.
Zu den Sachwertobjekten zählen:
- Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser
- selbst genutzte Eigentumswohnungen
- Bauplätze / Baugrundstücke
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Berechnung des Sachwerts:
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Bodenwert |
+ Gebäudesachwert (Bauwert/Herstellungskosten, ggf. abzüglich Alterswertminderung) + Baunebenkosten, inkl. Kosten für Außenanlagen (+ Pauschale für Garage/Pkw-Stellplatz) |
= Marktwert (Verkehrswert, Objektwert) |
x Marktanpassungsfaktor – Sicherheits- oder Risikoabschlag |
= finaler Sachwert |
Ertragswertverfahren
Das Verfahren dient vor allem der Wertermittlung von Renditeobjekten. Der Ertragswert eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern bzw. verpachteten Grundstücken oder wenn Sie eine gekaufte Immobilie als Kapitalanlage nutzen und vermieten wollen. Berechnet werden bei diesem Verfahren die Reinerträge (Mieten, Pacht), die sich mit dem betreffenden Immobilienobjekt erwirtschaften lassen.
Zu den Ertragswertobjekten zählen:
- Mehrfamilienhäuser mit drei (falls nicht überwiegend selbst genutzt), 4 oder mehr Wohneinheiten
- vermietete Eigentumswohnungen
- teilgewerbliche Objekte
- rein gewerbliche Objekte
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Berechnung des Ertragswerts:
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Jahres-Rohertrag (Wohn-Nutzfläche x Jahresnettokaltmiete in EUR/qm) |
– Bewirtschaftungskosten (Betrieb, Instandhaltung, Mietausfälle, Verwaltung) |
= Jahres-Reinertrag |
+ ggf. Jahresmiete für Garage/Stellplatz/Carport |
= Summe Jahres-Reinertrag kapitalisiert mit X Prozent (Kapitalisierungsfaktor variiert je nach Region zwischen ca. 5 und 20 Prozent) |
Vergleichswertverfahren
Bei dieser Berechnungsmethode erfolgt die Bewertung einer Immobilie durch die direkte Gegenüberstellung realisierter Preise, die für vergleichbare Immobilien erzielt wurden. Idealerweise anhand des Kaufpreises für ein baugleiches Haus/gleich großes Grundstück mit gleicher Ausstattung und in ähnlicher Lage. Da dies in der Praxis jedoch nur selten der Fall ist, erfolgt die Wertermittlung in der Regel im indirekten Vergleichswertverfahren. Zu den klassischen Vergleichswertobjekten zählen selbst genutzte Immobilien, wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.
Das Verfahren zur Wertermittlung läuft folgendermaßen ab: Alle Grundstücks- oder Immobilienkäufe in Deutschland müssen notariell beurkundet werden. Eine Kopie all dieser Kaufverträge geht an die sogenannten Gutachterausschüsse. Diese können auf Basis der so laufend aktualisierten und anonymisierten Kaufpreissammlung eine entsprechende Verkehrswertermittlung vornehmen. Die Voraussetzung: ausreichend Daten geeigneter bzw. vergleichbarer Immobilienkäufe (mindestens 10) liegen vor. Eine andere Möglichkeit der Immobilienbewertungen besteht im Vergleich der Bodenrichtwerte, die sich empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten lassen.
Viele Faktoren spielen bei diesem Verfahren zur Wertermittlung eine Rolle. Um angesichts dessen bei unterschiedlichen Grundstücken, Häusern oder Wohnungen eine möglichst hohe Vergleichbarkeit bei der Preisermittlung zu gewährleisten, werden beim Vergleichswert verschiedene Zu- und Abschläge sowie Korrekturfaktoren bei der Ermittlung berücksichtigt. Die errechneten Abweichungen dürfen im Ergebnis schlussendlich nicht mehr als 30-35 Prozent ausmachen. Folgende Punkte müssen daher berücksichtigt werden:
- Lage (ländlich/stadtnah/im Ort, Grundstücksausrichtung/Himmelsrichtung, Verkehrslage)
- Größe und Form (Grundstücks-Zuschnitt, Größe/Anzahl Zimmer)
- Bodenbeschaffenheit (Art des Untergrunds, Tragfähigkeit)
- Umwelteinflüsse (Verkehrslärm, Geruchsbelästigung)
- Erschließungsgrad (Anschlüsse für Zu- und Abwasser, Strom, Internet etc.)
- Nutzungsbeschränkungen, gesetzliche Beschränkungen (Denkmalschutz, Mieterschutz)
Häufige Fragen zur Wertermittlung
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Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?
Der Verkehrswert wird von Immobiliensachverständigen, Gutachtern oder Immobilienmaklern bestimmt. Banken bzw. Kreditgeber beauftragen eigene Experten für die Wertermittlung. -
Wie viel ist mein Haus wert? Und wie wird der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt?
Jedes Haus hat einen bestimmten Verkehrswert, der sich mithilfe unterschiedlicher Bewertungsverfahren bestimmen lässt. Gleiches gilt für andere Immobilienobjekte wie Wohnungen oder Baugrundstücke. -
Wie kann man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?
Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich anhand von drei verschiedenen Berechnungsverfahren feststellen, die jeweils für unterschiedliche Objektarten und Nutzungszwecke geeignet sind. -
Nach welchen Regeln erfolgt die Wertermittlung?
Zur Wertermittlung von Immobilien gibt es folgende Verordnungen und Gesetze: Immobilienwertverordnung (ImmoWertV), Beleihungswertverordnung (BelWertV), Baugesetzbuch (BauGB) sowie verschiedene Richtlinien. -
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufswert?
Der Verkehrswert eines Immobilienobjekts ist der objektive Wert bzw. Preis, der anhand anerkannter Bewertungsverfahren ermittelt wird. Beim Verkaufswert handelt es sich um den Preis, der beim Verkauf einer Immobilie tatsächlich auf dem Markt erzielt wird.



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