Immobilien-Wert­ermittlung

Der Unterschied liegt in den jeweiligen Werten, die als Basis für die Bewertung herangezogen werden:

• Bei einem Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kredit erfolgt die Immobilienbewertung durch den Kreditgeber. Das gilt auch für den Bau einer Immobilie. Der Kreditgeber ermittelt im Rahmen einer Baufinanzierung den Verkehrswert und daraus den sogenannten Beleihungswert des Objektes auf Basis verschiedener Faktoren.
• Beim Wohnungs- oder Hausverkauf hingegen wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zum entsprechenden Zeitpunkt ermittelt.

Der Beleihungswert dient als Grundlage für die Höhe der gewährten Finanzierung (Kredit bzw. Darlehen). Er ist in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) definiert und bezeichnet den Wert, den ein Kreditinstitut nach den gesetzlichen Vorgaben einem zu beleihenden Grundstück oder einer Immobilie beimisst. Also dem Wert, der langfristig, konjunkturbereinigt usw. erzielt werden kann. Die Immobilie wird dann als Sicherheit für den Kredit eingesetzt.
Berechnet wird der Beleihungswert, indem vom ermittelten Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Vom Beleihungswert erfolgt zudem noch ein Risikoabschlag, um die Beleihungsgrenze zu berechnen, bis zu der das Objekt beliehen werden kann.

Um vor einem Verkauf den Verkehrswert festzustellen, erfolgt eine objektive Einschätzung der aktuellen Marktlage (Angebot und Nachfrage) sowie des Zustands der Immobilie (Größe, Lage, Ausstattung). Dabei hängt der tatsächliche Kaufpreis auch stark davon ab, wie viel ein potenzieller Käufer im Wettbewerb mit anderen Kaufinteressenten bereit ist zu zahlen. Dadurch kann es zu Abweichungen vom Verkehrswert kommen. Bei einem Neubau kann der Wert durch die regionalen Marktdaten von den Anschaffungs- und Herstellkosten abweichen. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt üblicherweise von Experten auf dem Immobilienmarkt, wie z. B. einem Immobilien-Gutachter oder Makler.

Bei der Bewertung von Immobilien wird grundsätzlich in Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertobjekte unterschieden. Deren Wertermittlung erfolgt jeweils anhand verschiedener Kriterien:

• bei Sachwertobjekten nach den vorhandenen Substanzwerten (Bodenwert, Gebäudewert, Außenanlagen),
• bei Ertragswertobjekten nach reinen Ertragsgesichtspunkten und
• bei Vergleichswertobjekten anhand realisierter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.

Dieses Verfahren dient hauptsächlich dazu, den Beleihungswert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Der Sachwert wird in der Regel für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien eingesetzt, da Renditeüberlegungen bei dieser Art der Bewertung nur eine untergeordnete Rolle spielen. 

Zu den Sachwertobjekten zählen:

• Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser
• selbst genutzte Eigentumswohnungen 
• Bauplätze / Baugrundstücke

Das Verfahren dient vor allem der Wertermittlung von Renditeobjekten. Der Ertragswert eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern bzw. verpachteten Grundstücken oder wenn Sie eine gekaufte Immobilie als Kapitalanlage nutzen und vermieten wollen. Berechnet werden bei diesem Verfahren die Reinerträge (Mieten, Pacht), die sich mit dem betreffenden Immobilienobjekt erwirtschaften lassen.

Zu den Ertragswertobjekten zählen:

• Mehrfamilienhäuser mit drei (falls nicht überwiegend selbst genutzt), 4 oder mehr Wohneinheiten
• vermietete Eigentumswohnungen 
• teilgewerbliche Objekte
• rein gewerbliche Objekte

Bei dieser Berechnungsmethode erfolgt die Bewertung einer Immobilie durch die direkte Gegenüberstellung realisierter Preise, die für vergleichbare Immobilien erzielt wurden. Idealerweise anhand des Kaufpreises für ein baugleiches Haus/gleich großes Grundstück mit gleicher Ausstattung und in ähnlicher Lage. Da dies in der Praxis jedoch nur selten der Fall ist, erfolgt die Wertermittlung in der Regel im indirekten Vergleichswertverfahren. Zu den klassischen Vergleichswertobjekten zählen selbst genutzte Immobilien, wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

Das Verfahren zur Wertermittlung läuft folgendermaßen ab: Alle Grundstücks- oder Immobilienkäufe in Deutschland müssen notariell beurkundet werden. Eine Kopie all dieser Kaufverträge geht an die sogenannten Gutachterausschüsse. Diese können auf Basis der so laufend aktualisierten und anonymisierten Kaufpreissammlung eine entsprechende Verkehrswertermittlung vornehmen. Die Voraussetzung: ausreichend Daten geeigneter bzw. vergleichbarer Immobilienkäufe (mindestens 10) liegen vor. Eine andere Möglichkeit der Immobilienbewertungen besteht im Vergleich der Bodenrichtwerte, die sich empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten lassen.

Viele Faktoren spielen bei diesem Verfahren zur Wertermittlung eine Rolle. Um angesichts dessen bei unterschiedlichen Grundstücken, Häusern oder Wohnungen eine möglichst hohe Vergleichbarkeit bei der Preisermittlung zu gewährleisten, werden beim Vergleichswert verschiedene Zu- und Abschläge sowie Korrekturfaktoren bei der Ermittlung berücksichtigt. Die errechneten Abweichungen dürfen im Ergebnis schlussendlich nicht mehr als 30-35 Prozent ausmachen. Folgende Punkte müssen daher berücksichtigt werden:

• Lage (ländlich/stadtnah/im Ort, Grundstücksausrichtung/Himmelsrichtung, Verkehrslage)
• Größe und Form (Grundstücks-Zuschnitt, Größe/Anzahl Zimmer)
• Bodenbeschaffenheit (Art des Untergrunds, Tragfähigkeit)
• Umwelteinflüsse (Verkehrslärm, Geruchsbelästigung)
• Erschließungsgrad (Anschlüsse für Zu- und Abwasser, Strom, Internet etc.)
• Nutzungsbeschränkungen, gesetzliche Beschränkungen (Denkmalschutz, Mieterschutz)