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So viel ist Ihr Haus wert

Immobilien-Wert­ermittlung

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch ausgewiesene Experten für Baufinanzierung. Deshalb wird Ihre Agentur bei Bedarf einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.
  • Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Wertermittlung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
  • Die Wertermittlung für eine Immobilie erfolgt insbesondere bei Kauf oder Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Das Feststellen des Immobilienwertes dient als Grundlage für die Beleihung eines Objekts für eine Baufinanzierung – auch beim Bau einer Immobilie.
  • Darüber hinaus kann eine Wertermittlung im Rahmen einer Scheidung, im Erbfall oder aus steuerlichen Gründen notwendig sein.
  • Zum Zweck der Wertermittlung wird der sogenannte Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie am Markt festgestellt. Hierfür gibt es drei verschiedene anerkannte Berechnungsverfahren, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.
  • Welches dieser Verfahren zur Wertermittlung jeweils Anwendung findet, hängt davon ab, um welche Art von Immobilienobjekt es sich handelt und wie dieses genutzt werden soll (Eigennutzung, Miete, Pacht).
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Erklärung & Definition
Ob Sie einen Immobilienkauf planen und hierfür eine Baufinanzierung benötigen oder als Verkäufer einer Immobilie agieren: In beiden Fällen erfolgt für Interessenten bzw. Eigentümer/Verkäufer eine Immobilienbewertung.

Der Unterschied liegt in den jeweiligen Werten, die als Basis für die Bewertung herangezogen werden:

  • Bei einem Hauskauf oder Kauf einer Eigentumswohnung mit einem Kredit erfolgt die Immobilienbewertung durch den Kreditgeber. Das gilt auch für den Bau einer Immobilie. Der Kreditgeber ermittelt im Rahmen einer Baufinanzierung den Verkehrswert und daraus den sogenannten Beleihungswert des Objektes auf Basis verschiedener Faktoren.
  • Beim Wohnungs- oder Hausverkauf hingegen wird der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zum entsprechenden Zeitpunkt ermittelt.
Der Beleihungswert dient als Grundlage für die Höhe der gewährten Finanzierung (Kredit bzw. Darlehen). Er ist in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) definiert und bezeichnet den Wert, den ein Kreditinstitut nach den gesetzlichen Vorgaben einem zu beleihenden Grundstück oder einer Immobilie beimisst. Also dem Wert, der langfristig, konjunkturbereinigt usw. erzielt werden kann. Die Immobilie wird dann als Sicherheit für den Kredit eingesetzt.
Berechnet wird der Beleihungswert, indem vom ermittelten Verkehrswert ein Sicherheitsabschlag abgezogen wird. Vom Beleihungswert erfolgt zudem noch ein Risikoabschlag, um die Beleihungsgrenze zu berechnen, bis zu der das Objekt beliehen werden kann.
Um vor einem Verkauf den Verkehrswert festzustellen, erfolgt eine objektive Einschätzung der aktuellen Marktlage (Angebot und Nachfrage) sowie des Zustands der Immobilie (Größe, Lage, Ausstattung). Dabei hängt der tatsächliche Kaufpreis auch stark davon ab, wie viel ein potenzieller Käufer im Wettbewerb mit anderen Kaufinteressenten bereit ist zu zahlen. Dadurch kann es zu Abweichungen vom Verkehrswert kommen. Bei einem Neubau kann der Wert durch die regionalen Marktdaten von den Anschaffungs- und Herstellkosten abweichen. Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt üblicherweise von Experten auf dem Immobilienmarkt, wie z. B. einem Immobilien-Gutachter oder Makler.
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Berechnung & Bewertungs­verfahren
Je nach Art und Nutzung eines Immobilienobjekts erfolgt auch dessen Wertermittlung nach anderen Gesichtspunkten und Bewertungsverfahren. Wie viel eine Immobilie wert ist, lässt sich laut Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) mittels drei verschiedener Verfahren berechnen: Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren.

Bei der Bewertung von Immobilien wird grundsätzlich in Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertobjekte unterschieden. Deren Wertermittlung erfolgt jeweils anhand verschiedener Kriterien:

  • bei Sachwertobjekten nach den vorhandenen Substanzwerten (Bodenwert, Gebäudewert, Außenanlagen),
  • bei Ertragswertobjekten nach reinen Ertragsgesichtspunkten und
  • bei Vergleichswertobjekten anhand realisierter Kaufpreise vergleichbarer Objekte.

Dieses Verfahren dient hauptsächlich dazu, den Beleihungswert eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln. Der Sachwert wird in der Regel für nicht am Mietmarkt gehandelte Immobilien eingesetzt, da Renditeüberlegungen bei dieser Art der Bewertung nur eine untergeordnete Rolle spielen. 

Zu den Sachwertobjekten zählen:

  • Einfamilienhäuser oder Zweifamilienhäuser
  • selbst genutzte Eigentumswohnungen 
  • Bauplätze / Baugrundstücke

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Berechnung des Sachwerts:
Bodenwert
+ Gebäudesachwert (Bauwert/Herstellungskosten, ggf. abzüglich Alterswertminderung)
+ Baunebenkosten, inkl. Kosten für Außenanlagen
(+ Pauschale für Garage/Pkw-Stellplatz)
= Marktwert (Verkehrswert, Objektwert)
x Marktanpassungsfaktor
– Sicherheits- oder Risikoabschlag
= finaler Sachwert

Das Verfahren dient vor allem der Wertermittlung von Renditeobjekten. Der Ertragswert eignet sich insbesondere für die Bewertung von vermieteten Mehrfamilienhäusern bzw. verpachteten Grundstücken oder wenn Sie eine gekaufte Immobilie als Kapitalanlage nutzen und vermieten wollen. Berechnet werden bei diesem Verfahren die Reinerträge (Mieten, Pacht), die sich mit dem betreffenden Immobilienobjekt erwirtschaften lassen.

Zu den Ertragswertobjekten zählen:

  • Mehrfamilienhäuser mit drei (falls nicht überwiegend selbst genutzt), 4 oder mehr Wohneinheiten
  • vermietete Eigentumswohnungen 
  • teilgewerbliche Objekte
  • rein gewerbliche Objekte

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Berechnung des Ertragswerts:
Jahres-Rohertrag (Wohn-Nutzfläche x Jahresnettokaltmiete in EUR/qm)
– Bewirtschaftungskosten (Betrieb, Instandhaltung, Mietausfälle, Verwaltung)
= Jahres-Reinertrag
+ ggf. Jahresmiete für Garage/Stellplatz/Carport
= Summe Jahres-Reinertrag kapitalisiert mit X Prozent (Kapitalisierungsfaktor variiert je nach Region zwischen ca. 5 und 20 Prozent)
 

Bei dieser Berechnungsmethode erfolgt die Bewertung einer Immobilie durch die direkte Gegenüberstellung realisierter Preise, die für vergleichbare Immobilien erzielt wurden. Idealerweise anhand des Kaufpreises für ein baugleiches Haus/gleich großes Grundstück mit gleicher Ausstattung und in ähnlicher Lage. Da dies in der Praxis jedoch nur selten der Fall ist, erfolgt die Wertermittlung in der Regel im indirekten Vergleichswertverfahren. Zu den klassischen Vergleichswertobjekten zählen selbst genutzte Immobilien, wie Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

Das Verfahren zur Wertermittlung läuft folgendermaßen ab: Alle Grundstücks- oder Immobilienkäufe in Deutschland müssen notariell beurkundet werden. Eine Kopie all dieser Kaufverträge geht an die sogenannten Gutachterausschüsse. Diese können auf Basis der so laufend aktualisierten und anonymisierten Kaufpreissammlung eine entsprechende Verkehrswertermittlung vornehmen. Die Voraussetzung: ausreichend Daten geeigneter bzw. vergleichbarer Immobilienkäufe (mindestens 10) liegen vor. Eine andere Möglichkeit der Immobilienbewertungen besteht im Vergleich der Bodenrichtwerte, die sich empirisch aus der Kaufpreissammlung ableiten lassen.

Viele Faktoren spielen bei diesem Verfahren zur Wertermittlung eine Rolle. Um angesichts dessen bei unterschiedlichen Grundstücken, Häusern oder Wohnungen eine möglichst hohe Vergleichbarkeit bei der Preisermittlung zu gewährleisten, werden beim Vergleichswert verschiedene Zu- und Abschläge sowie Korrekturfaktoren bei der Ermittlung berücksichtigt. Die errechneten Abweichungen dürfen im Ergebnis schlussendlich nicht mehr als 30-35 Prozent ausmachen. Folgende Punkte müssen daher berücksichtigt werden:

  • Lage (ländlich/stadtnah/im Ort, Grundstücksausrichtung/Himmelsrichtung, Verkehrslage)
  • Größe und Form (Grundstücks-Zuschnitt, Größe/Anzahl Zimmer)
  • Bodenbeschaffenheit (Art des Untergrunds, Tragfähigkeit)
  • Umwelteinflüsse (Verkehrslärm, Geruchsbelästigung)
  • Erschließungsgrad (Anschlüsse für Zu- und Abwasser, Strom, Internet etc.)
  • Nutzungsbeschränkungen, gesetzliche Beschränkungen (Denkmalschutz, Mieterschutz)
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Informationen über die zu beleihende Immobilie
Die Grundlage einer Wertermittlung bildet eine Reihe wichtiger Unterlagen, die potenzielle Kreditgeber sich für eine Objektprüfung vorlegen lassen. Nur so lassen sich die rechtliche, wirtschaftliche und finanzielle Situation des zu beleihenden Objekts richtig einschätzen und unabhängig vom Preis der Immobilienwert zuverlässig ermitteln. Welches Formular bzw. welche Beleihungsunterlagen im Einzelfall vorzulegen sind, erfahren Kunden direkt bei ihrem jeweiligen Kreditgeber.
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FAQ
  • Wer bestimmt den Verkehrswert einer Immobilie?

    Der Verkehrswert wird von Immobiliensachverständigen, Gutachtern oder Immobilienmaklern bestimmt. Banken bzw. Kreditgeber beauftragen eigene Experten für die Wertermittlung.
  • Wie viel ist mein Haus wert? Und wie wird der Wert einer Eigentumswohnung ermittelt?

    Jedes Haus hat einen bestimmten Verkehrswert, der sich mithilfe unterschiedlicher Bewertungsverfahren bestimmen lässt. Gleiches gilt für andere Immobilienobjekte wie Wohnungen oder Baugrundstücke.
  • Wie kann man den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

    Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich anhand von drei verschiedenen Berechnungsverfahren feststellen, die jeweils für unterschiedliche Objektarten und Nutzungszwecke geeignet sind.
  • Nach welchen Regeln erfolgt die Wertermittlung?

    Zur Wertermittlung von Immobilien gibt es folgende Verordnungen und Gesetze: Immobilienwertverordnung (ImmoWertV), Beleihungswertverordnung (BelWertV), Baugesetzbuch (BauGB) sowie verschiedene Richtlinien.
  • Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufswert?

    Der Verkehrswert eines Immobilienobjekts ist der objektive Wert bzw. Preis, der anhand anerkannter Bewertungsverfahren ermittelt wird. Beim Verkaufswert handelt es sich um den Preis, der beim Verkauf einer Immobilie tatsächlich auf dem Markt erzielt wird.
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