Ein junges Paar hält sich im Arm und lächelt sich fröhlich an. Im Hintergrund sieht man ihr neues Haus, sie hält den neuen Hausschlüssel in der Hand.
Wann sich Immobilienkauf lohnt

Mieten oder kaufen?

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Die eigenen vier Wände als Altersvorsorge?
  • Gesunkene Zinsen und steigende Kaufpreise für Immobilien: Studien belegen, Wohnen im Eigenheim ist im Allgemeinen trotzdem günstiger als Mieten.
  • Eine Immobilie funktioniert wie eine Spardose: In guten Zeiten und mit dem richtigen Objekt lässt sich stetig Vermögen aufbauen und fürs Alter vorsorgen.
  • Mieter hingegen bleiben bei Änderungen der persönlichen Lebenssituation und der Anlage Ihrer Ersparnisse flexibel und kontaktieren bei Reparaturen einfach Ihren Vermieter.
  • Immobilienpreisindex, Wohnkosten, Mietkauf und Vervielfältiger bzw. Gebäudeertragswert: An diesen Größen können sich Kaufinteressenten bei der Immobiliensuche orientieren.
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Junger Mann sitzt lächelnd am Tisch vor Laptop, im Hintergrund stehen Umzugskartons.
Eigentümer statt Mieter
Junger Mann sitzt lächelnd am Tisch vor Laptop, im Hintergrund stehen Umzugskartons.

Ein anstehender Umzug, Familienzuwachs oder eine Kapitalanlage als mögliche Altersvorsorge: Es gibt verschiedene Gründe, sich Gedanken darüber zu machen, ob es nicht sinnvoller ist, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt sie nur zu mieten. Aber ab wann lohnt sich der Immobilienkauf?

Das Durchschnittalter der Deutschen, die eine Immobilie erwerben, liegt bei 40 Jahren. Und Studien zeigen: Hauskäufer und Bauherren haben zwar in den ersten Jahren nach dem Kauf Ihrer Immobilie eine höhere finanzielle Last zu tragen; auf lange Sicht fahren Eigentümer in der Regel jedoch besser als Mieter. Doch warum lohnt sich der Wohnungskauf? Das hat mehrere Gründe:

  • Unterschiedliche Vermögensentwicklung von Käufer und Mieter: Während der Mieter sein bestehendes Eigenkapitel und laufende Ersparnisse gegen Zinsen anlegt, besteht das Vermögen des Käufers aus dem Wert seiner Immobilie abzüglich der Restschuld für den Kredit. Steigt der Wert der Immobilie, steigt auch das Vermögen des Käufers.
  • Steigende Mietpreise: Greift keine Mietpreisbremse, können Vermieter die Mieten für Ihre Objekte in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen – die monatlichen Ausgaben der Mieter steigen. Immobilienkäufer hingegen vereinbaren im Rahmen Ihrer Finanzierung mit der Bank feste Zinsen und Tilgungsraten. Diese bleiben über die gesamte Laufzeit Ihres Kredits oder Baudarlehens (z. B. 10 oder 15 Jahre) gleich, die Monatsraten stabil.
  • Niedrige Zinsen: Die aktuelle Lage am Finanzmarkt beschert Investoren günstige Kredite und Darlehen. Zwar sind gleichzeitig auch die Kaufpreise für Immobilien weiter gestiegen, doch derzeit überwiegen die Zinsvorteile.
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Sinnvolle Anlage oder rausgeworfenes Geld

In den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten nahezu verdoppelt. Hinzu kommt die allgemeine Wohnraumverknappung. Sowohl junge Familien als auch berufstätige Paare mit gutem Einkommen scheitern oft an den Kosten für die Verwirklichung Ihres Wohntraums. Für sie bedeutet mieten statt kaufen auf den ersten Blick die günstigere Alternative. Aber stimmt das?

Die passende Immobilie finden

Selbstverständlich sind Eigenheimbesitzer der Meinung, dass kaufen günstiger als mieten sei. Schließlich gehe die Miete direkt in die Taschen des Vermieters, das Geld damit verloren. Doch ob der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung wirtschaftlich wirklich rentabel ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:

  • Standort (Zukunftsperspektive, Lage)
  • Höhe der Nebenkosten
  • Baulicher Zustand des Objekts, d. h. Neubau oder Modernisierung
  • Moderne und flexible Grundrisse
  • Verkehrsanbindung
  • Umliegende Infrastruktur: Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten wie z. B. Grünanlagen
  • Medizinische Einrichtungen wie Ärzte, oder Bildungsstätten, z. B. Schulen
  • Energieausweis vorhanden ja oder nein sowie Vorgaben der Energiesparverordnung
  • Besondere Regelungen wie beispielsweise Erbpacht, Wegerechte oder lebenslanges Wohnrecht
  • Bestehende Altlasten wie Mietrückstände, Prozesse, Räumungen/Verwüstungen

Keine Garantien

Niemand kann wirklich vorhersehen, wie sich der Miet- und Immobilienmarkt zukünftig entwickeln wird. Und auch das Zinsniveau, das Bauherren und Immobilienkäufer aktuell besonders günstige Konditionen auf dem Finanzmarkt beschert, mag in den nächsten Jahren unter Umständen wieder steigen. Umso wichtiger, dass Sie bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim Ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigen und Ihre finanziellen Möglichkeiten mit professioneller Unterstützung bzw. mithilfe von Immobilien-Rechnern ausloten. Nicht zuletzt sollten Sie sich Zeit für die Suche nach einem geeigneten Objekt nehmen. Denn am Ende können sowohl das Mieten eines Hauses als auch der Kauf einer Eigentumswohnung genau der richtige Weg für Sie sein.

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Mieten oder kaufen – Studienlage und Preisunterschiede
Ansicht einer deutschen Stadt von oben bei Sonnenschein und blauem Himmel, im Vordergrund eine Kirche

Auf Wohnen kann nicht verzichtet werden. Wohneigentum ist und bleibt daher voraussichtlich auch weiterhin die beste Form der Altersvorsorge. Das gilt auch für Metropolregionen wie Frankfurt, München, Berlin oder Hamburg, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Eine Studie, die die Wohnkosten von Mietern und Immobilienbesitzern in allen deutschen Landkreisen vergleicht, kommt zu dem Ergebnis: Im Bundesdurchschnitt ist Wohneigentum fast um die Hälfte günstiger als zur Miete zu wohnen .

Spannende Erkenntnis und gute Nachricht für alle Haus- und Wohnungskäufer: Viele Menschen, die ihr Geld in Immobilien anlegen, zählen nicht unbedingt zu den reichsten Deutschen. Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen werden von privaten Kleinvermietern vermietet.

Regionale Unterschiede der Immobilienpreise

Die Ergebnisse des Wohnkostenvergleichs gelten auch für deutsche Großstädte, in denen steigende Kaufpreise den Immobilienmarkt über die letzten Jahre stark aufgeheizt haben. Spitzenreiter unter den Ballungszentren ist aktuell Köln, wo Wohnen im Eigentum aufgrund der steigenden Mietpreise sogar fast 60 Prozent günstiger ist als mieten .

Generell ist das Preisgefälle in Deutschland sehr unterschiedlich. Während die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Süddeutschland nach Jahren des Wachstums 2020 vermutlich etwas stagnieren, ist im Osten und Norden des Landes bei Miet- und Preissteigerungen deutlich Luft nach oben.

Die Immobilienpreise in Deutschland

2019 wurden in 82 Städten Wohnungen im Wert von insgesamt 35 Milliarden Euro verkauft – gut vier Prozent mehr als im Vorjahr . Ein lukrativer Markt. Allerdings unterscheiden sich die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen deutlich.

Ein guter Richtwert, um abzulesen, ob ein Haus teuer oder günstig ist, ist der Immobilienpreisindex. Er spiegelt seit 2015 die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wider (Neubau und Instandhaltung) und lag zu Beginn 2020 bei 117,7 Indexpunkten. Das bedeutet: die Immobilienpreise sind seitdem um 17,7 Prozent gestiegen.

Ansicht einer deutschen Stadt von oben bei Sonnenschein und blauem Himmel, im Vordergrund eine Kirche
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Was passt besser zu mir?
Egal, ob Haus oder Eigentumswohnung: Ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen, ist am Ende eher eine Typfrage, die stark von Ihrer persönlichen Situation, Ihren Lebensvorstellungen, Wohnträumen sowie einer Reihe äußerer Faktoren abhängt. Hier noch einmal die Vor- und Nachteile beider Wohnformen im Vergleich:
  • „Zwangsspareffekt“: durch die Finanzierung festgeschriebene monatliche „Sparrate“ in Form Zinsen und Tilgung an die Bank
  • Günstiger wohnen: Monatliche Zins- und Tilgungsraten sind oft günstiger als eine vergleichbare Miete, im Alter keine Mietzahlung mehr
  • Steuervorteile: Die eingesparte Miete eines Eigenheimbesitzers wird nicht versteuert, genauso wenig wie der Verkauf einer Immobilie.
  • Annuitätendarlehen: Die Belastung durch den Kreditzins nimmt bei konstanter Rückzahlung bzw. Kreditrate kontinuierlich ab. Mit jedem Jahr geht ein größerer Anteil in den Vermögensaufbau.
  • Gestaltungsfreiheit: Flexibilität und Eigenverantwortlichkeit bei Raumaufteilung, Einrichtung, Außenanlagen
  • Schutz vor Eigenbedarfskündigung
  • Wertsteigerung möglich 
  • Ortsbindung: Langfristige Bindung an einen Stand- und Wohnort, Risiko von Leerstand oder übereiltem Verkauf bei Jobwechsel
  • Finanzielle Belastung: Schulden bzw. monatliche Kreditzinsen und Tilgungsraten
  • Rücklagenbildung: Zurücklegen von Geld für unerwartete Ausgaben, Reparaturen und Instandhaltung infolge der Abnutzung der Immobilie durch Gebrauch oder Witterung
  • Abhängigkeit von Bank, Gemeinde und Nachbarn
  • Flexibilität: Wahl des Wohnorts nach aktueller Lebenssituation – Paar, Familie, alleinstehend, Jobwechsel
  • Schuldenfreiheit und die Möglichkeit zur Anpassung der Mietkosten durch Umzug
  • Abnutzung inklusive: Wohnen ohne Arbeit oder Verantwortung, Reparaturen und Instandhaltung zahlt der Vermieter.
  • Risikostreuung: Diversifiziertes Portfolio mit Investition in unterschiedliche Anlagestrategien und -objekte – je nach Wirtschaftslage
  • Eigenverantwortlich Sparen: Zum Vermögensaufbau müssen Mieter Geld zur Seite legen und gut investieren – das gelingt nicht immer.
  • Abhängigkeit vom Vermieter und ggfs. steigenden Mieten, Gefahr von Eigenbedarfskündigung
  • Eingeschränkter Gestaltungsspielraum: Größere Veränderungen oder Umbauten des Mietobjekts sind nicht oder nur in enger Abstimmung mit dem Vermieter möglich.
  • Steuernachteile: Gewinne aus Kapitalanlagen wie Zinsen und Dividenden sind steuerpflichtig.
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Immobilienkauf über 50?

Die Deutschen kaufen in der Regel  im Alter zwischen 30 und 50 Jahren eine Immobilie. Doch was, wenn Sie mit 50+ noch ein Haus oder eine altersgerechte Wohnung kaufen möchten? Ein Höchstalter für eine Immobilienfinanzierung gibt es nicht. Best Ager ab 50 bzw. Senioren, die während ihres Berufslebens mehrfach umgezogen sind oder im Ausland gearbeitet haben und jetzt mit einem Eigenheim fürs Alter vorsorgen wollen, sind für Banken keine Seltenheit.

Im Alter schneller abbezahlen

Einziger Nachteil eines Immobilienkaufs im Alter: Ihnen bleibt weniger Zeit, um einen Baukredit oder ein Darlehen bis zum Renteneintritt und darüber hinaus zu tilgen bzw. auf eine geringe Restschuld zu reduzieren. Dieser Zeitmangel lässt sich aber durch eine schnelle Rückzahlung ausgleichen, u. a. mit:

  • höheren Tilgungsraten
  • einer entsprechenden Bonität (Kreditwürdigkeit),
  • einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 bis 40 Prozent
  • der Deckung sämtlicher Nebenerwerbskosten aus vorhandenen Ersparnissen (Lebensversicherungen, Anlagen)
  • der Möglichkeit zu Sondertilgungen, z. B. aus frei gewordenen Lebens- oder Rentenversicherungen

Wie bei jedem Immobilienkauf gilt auch im Alter die Frage nach mieten oder kaufen: Ihre persönliche und finanzielle Situation ist entscheidend. Der Traum vom Eigenheim kann auch im Rentenalter noch Realität werden, 

  • wenn Sie genügend Eigenkapital mitbringen.
  • wenn Sie ein stabiles Einkommen, einen sicheren Job oder ausreichend Ersparnisse bzw. Einnahmen aus Miete oder Anlagen vorweisen können.
  • wenn für Sie neben den monatlichen Raten genug Geld zum Leben bleibt.

Erbnachfolge: Haben Sie einen Notfallplan?

Haus- oder Wohnungseigentümer, die keine (Ehe-)Partner oder Erben haben, handeln die Konditionen für einen Immobilienkauf mit ihrer Bank aus. Sterben Sie verfrüht oder bevor die Immobilie abbezahlt ist, geht das Objekt in der Regel an die Bank, die eine Zwangsversteigerung anordnet, um die ausstehenden Schulden zu tilgen.

Haben Sie Partner, Kinder und/oder andere direkte Erben und wollen Sie im Alter eine Immobilie kaufen, sollten Sie zuvor einen sogenannten „Contingency plan“ (Notfallplan) erstellen: Was passiert im Todesfall oder wenn Sie schwer erkranken und die Immobilie nicht wie geplant nutzen können? Sind Ihre Kinder in der Lage, die Tilgungsraten und Zinsen für das Haus oder die Wohnung zu decken? Oder haben Ihre Erben bereits selbst finanzielle Belastungen, die eine Veräußerung der Immobilie notwendig machen?

Klären Sie mit allen Beteiligten vorab, was in solchen Fällen die beste Lösung wäre und schreiben Sie diese ggf. notariell fest.

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Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Ein Haus mieten und später kaufen: Der Mietkauf bietet eine seltene, aber für manche Mieter durchaus lohnenswerte Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Dabei kauft der Mieter das Haus oder die Wohnung, in der er zuvor zur Miete gewohnt hat – vergleichbar mit einem Leasingvertrag inklusive Kaufoption bei Autos.

Ein Unterschied in der Mietkauf-Definition besteht zwischen einem klassischen Mietkauf mit bereits vertraglich vereinbartem Verkauf und einem Optionskauf: Bei letzterem „reserviert“ sich der Mieter sich quasi die Immobilie, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.

Wie funktioniert Mietkauf?

Mietkauf – wie geht das? Der Mieter zahlt über einen zuvor festgelegten Zeitraum ganz normal Miete an seinen Vermieter bzw. Eigentümer, bis es zum Verkauf der Immobilie kommt. Die bereits gezahlte Miete wird dann mit dem individuell vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Zusätzlich verlangt der Vermieter bzw. Verkäufer bei einem Mietkauf Zinsen. Dadurch ist die monatliche Rate für den Mieter höher als die übliche Miete.

Die Mietkauf Vorteile: Es gibt keine Vorgaben zu Mietpreis, Kaufpreis oder Zinsen. Verkäufer, d. h. der Vermieter, und Käufer, d. h. der Mieter, vereinbaren den Mietkauf für das Haus in einem entsprechenden Mietkaufvertrag direkt miteinander und entscheiden selbst über die Konditionen. Bei entsprechendem Verhandlungsgeschick mit dem Eigentümer können Sie als Käufer so unter Umständen einen guten Preis für Ihr Traumhaus erreichen.

So berechnen Sie den Mietkauf

Um zu entscheiden, ob ein Mietkauf für Sie eine günstige Option ist, sollten Sie vorab den Preis für die monatlichen Raten berechnen. So sehen Sie, ob Sie sich den Kauf Ihrer Mietwohnung oder Ihres gemieteten Hauses finanziell leisten können.

Unter Angabe des Kaufpreises für die Immobilie, Ihrer Anzahlung (Eigenkapital) und dem vereinbarten Zahlungszeitraum berechnen Sie mit dem Mietkaufrechner einfach und schnell, welche Kosten auf Sie zukommen können:

  1. Immobilienpreis – Anzahlung = Restbetrag
  2. Restbetrag / Zahlungszeitraum in Monaten = Monatsrate zzgl. Zinsen

Um die monatliche Belastung gering zu halten, kann ein Mietkauf mit Restschuld nach Ablauf der Zahlungsfrist vereinbart werden. Der höhere Restbetrag wird dann z. B. durch einen Kredit beglichen. Je niedriger die Monatsmiete bzw. -rate ohne Restbetrag, desto länger dauert der Mietkauf.

Tipp: Kalkulieren Sie, ausgehend von dem, was Sie sich monatlich an Miete leisten könnten, verschiedene Varianten durch. Teilen Sie die Monatsrate durch den Gesamtpreis, erhalten Sie die Laufzeit für den Mietkauf. Vergleich Sie Ihre Ergebnisse Ihrer Mietkauf-Berechnung dann mit einem regulären Hauskauf mit Bankkredit oder Darlehen. Berücksichtigen Sie in beiden Fällen den Zustand der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder Grundbucheintrag.

Illustration Info: Gut zu wissen
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Verhältnis Miete zu Kaufpreis verstehen & berechnen

Um zu entscheiden, ob mieten oder kaufen einer Immobilie für Sie persönlich lohnenswerter ist, hilft Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es zeigt Ihnen, ob die Immobilie, für die Sie sich interessieren, relativ günstig oder eher teuer ist. Das Kaufpreis-Miete-Verhältnis bei einer Kapitalanlage ist besonders relevant, da hier von Seiten des Investors im Gegensatz zu privaten Bauherren deutlich profitorientierter kalkuliert wird.

So berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis:

Kaufpreis der Immobilie / Jahreskaltmiete = Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Tipp: Ist die potenzielle Jahreskaltmiete des Objekts (noch) nicht bekannt, z. B. beim Neubau, orientieren Sie sich an aktuellen Angeboten möglichst vergleichbarer Mietobjekte. Beachten Sie dabei die Lage d. h. Stadt oder Land, die Größe der Wohnfläche und das Alter bzw. Baujahr sowie die Ausstattung, d. h. ob Luxus oder renovierungsbedürftig, etc.

Beispielrechnung Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Als Kaufpreis für ein Stadthaus in guter Lage mit 125 m2 Wohnfläche und 12 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter werden 400.000 Euro angesetzt. Die Kaltmiete im Monat beträgt 1.500 Euro, die Jahreskaltmiete 18.000 Euro. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis des Hauses berechnet sich wie folgt:

Kaufpreis: 400.000 Euro / jährliche Kaltmiete: 18.000 Euro = Faktor 22,2

Als Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis bis zum Faktor 20 ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete günstig; ab 25 ist die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis die kostengünstigere Alternative.

 

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Immobilienbewertung

Um herauszufinden, ob sich eher kaufen oder mieten einer Immobilie lohnt, kann der sogenannte „Vervielfältiger“ oder „Multiplikator“ eine wichtige Entscheidungshilfe sein. Dieser auch „Kaufpreisfaktor“ für Immobilien genannte Wert dient dazu, schnell die Rendite eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln.

Die Voraussetzung für eine Rendite-Berechnung mit dem Vervielfältiger: Die Angaben zu Kaufpreis und Jahresnettomieteinnahmen aus Kaltmieten, abzüglich Verwaltungskosten sowie Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle.

Mit dieser Vervielfältiger Formel berechnen Sie den Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie:

  1. Vervielfältiger = Kaufpreis / Nettomieteinnahmen (Kaltmiete)
  2. Rendite = 1 / Vervielfältiger

Wichtig: Umso kleiner der Vervielfältiger der Immobilie, desto höher die Rendite – und umgekehrt. Grundsätzlich weisen Gewerbeimmobilien den kleinsten Vervielfältiger und damit die höchste Rendite auf. Bei Wohnobjekten kehrt sich das Verhältnis um.

 

Vervielfältiger und Renditen

Um Ihnen das Kopfrechnen zu ersparen, finden Sie online sogenannte Vervielfältigertabellen, in denen für verschiedene Kaufpreisfaktoren der Wert der entsprechenden Rendite gelistet ist. Zu Ihrer Orientierung hier ein paar Beispiele:

 

Wischen um mehr anzuzeigen

Vervielfältiger Rendite in Prozent
10
10
11 9,1
14 7,1
16 6,5
20 5

Auch wenn für die Berechnung des Vervielfältigers nur Bruttozahlen herangezogen werden, erlaubt der Multiplikator bei Kaufverhandlungen eine schnelle Immobilieneinschätzung.

Rechenbeispiel für „Faktor 18“:

Der Marktwert der Immobilie beträgt das 18-Fache der Jahresnettokaltmiete, die Vervielfältiger Rendite 5,6 Prozent.

Sie kennen die Jahreskaltmiete des Objekts nicht, weil es sich um einen Neubau handelt oder nur von den Eigentümern bewohnt wurde? Dann orientieren Sie sich am Mietspiegel für die entsprechende Gegend oder ziehen Sie in Alter, Ausstattung und Lage möglichst identische Objekte aus Immobilienanzeigen für Vergleichswerte heran.

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