Mieten oder kaufen?

 

Das Durchschnittsalter der Deutschen, die eine Immobilie erwerben, liegt bei 40 Jahren. Und Studien zeigen: Hauskäufer:innen, Bauherrinnen und Bauherren haben zwar in den ersten Jahren nach dem Kauf Ihres Eigenheims eine höhere finanzielle Last zu tragen; auf lange Sicht fahren Eigentümer:innen in der Regel jedoch besser als Mieter. Doch warum lohnt sich der Wohnungskauf? Das hat mehrere Gründe:

• Unterschiedliche Vermögensentwicklung von Käufer:innen und Mieter:innen: Während Mieter:innen ihr bestehendes Eigenkapitel und laufende Ersparnisse gegen Zinsen anlegen, besteht das Vermögen beim Kauf eines Hauses aus dem Wert des Eigenheims abzüglich der Restschuld für den Kredit. Steigt der Immobilienwert, steigt auch das Vermögen der Käufer:innen.
• Steigende Mietpreise: Greift keine Mietpreisbremse, können Vermieter:innen die Mieten für Ihre Objekte in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen – die monatlichen Ausgaben der Mieter:innen steigen. Immobilienkäufer:innen hingegen vereinbaren im Rahmen Ihrer Finanzierung mit der Bank feste Zinsen und Tilgungsraten. Diese bleiben über die gesamte Laufzeit Ihres Kredits oder Baudarlehens (z. B. 10 oder 15 Jahre) gleich, die Monatsraten stabil.
• Niedrige Zinsen: Die aktuelle Lage am Finanzmarkt beschert Investoren und Investorinnen günstige Immobilienkredite und Darlehen. Zwar sind gleichzeitig auch die Preise für Immobilien weiter gestiegen, doch derzeit überwiegen die Zinsvorteile beim Kauf.

Selbstverständlich sind Eigenheimbesitzer:innen der Meinung, dass kaufen günstiger als mieten sei. Schließlich gehe die Miete direkt in die Taschen des Vermieters oder der Vermieterin, das Geld sei damit verloren. Doch ob der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Eigennutzung wirtschaftlich wirklich rentabel ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:

• Standort (Zukunftsperspektive, Lage)
• Höhe der Nebenkosten
• Baulicher Zustand des Objekts, d. h. Neubau oder Modernisierung
• Moderne und flexible Grundrisse
• Verkehrsanbindung
• Umliegende Infrastruktur: Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten wie z. B. Grünanlagen
• Medizinische Einrichtungen wie Ärzte, Ärztinnen oder Bildungsstätten, z. B. Schulen
• Energieausweis vorhanden ja oder nein sowie Vorgaben der Energiesparverordnung
• Besondere Regelungen wie beispielsweise Erbpacht, Wegerechte oder lebenslanges Wohnrecht
• Bestehende Altlasten wie Mietrückstände, Prozesse, Räumungen/Verwüstungen

Niemand kann wirklich vorhersehen, wie sich der Miet- und Immobilienmarkt zukünftig entwickeln wird. Und auch das Zinsniveau, das Bauherren, Bauherrinnen und Immobilienkäufer:innen aktuell besonders günstige Konditionen auf dem Finanzmarkt beschert, mag in den nächsten Jahren unter Umständen wieder steigen. Umso wichtiger, dass Sie bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim Ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigen und Ihre finanziellen Möglichkeiten mit professioneller Unterstützung bzw. mithilfe von Immobilien-Rechnern ausloten. Nicht zuletzt sollten Sie sich Zeit für die Suche nach einem geeigneten Objekt nehmen. Denn am Ende können sowohl das Mieten eines Hauses als auch der Kauf einer Eigentumswohnung genau der richtige Weg für Sie sein.

Eine Studie, die die Wohnkosten von Mieter:innen und Immobilienbesitzer:innen in allen deutschen Landkreisen vergleicht, kommt zu dem Ergebnis: Im Bundesdurchschnitt ist Wohneigentum fast um die Hälfte günstiger als zur Miete zu wohnen.

Spannende Erkenntnis und gute Nachricht für alle Haus- und Wohnungskäufer:innen: Viele Menschen, die Immobilien als Geldanlage nutzen, zählen nicht unbedingt zu den reichsten Deutschen. Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen werden von privaten Kleinvermieter:innen vermietet.

Die Ergebnisse des Wohnkostenvergleichs gelten auch für deutsche Großstädte, in denen steigende Kaufpreise den Immobilienmarkt über die letzten Jahre stark aufgeheizt haben. Spitzenreiter unter den Ballungszentren ist aktuell Köln, wo Wohnen im Eigentum aufgrund der steigenden Mietpreise sogar fast 60 Prozent günstiger ist als mieten.

Generell ist das Preisgefälle in Deutschland sehr unterschiedlich. Während die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Süddeutschland nach Jahren des Wachstums 2020 vermutlich etwas stagnieren, ist im Osten und Norden des Landes bei Miet- und Preissteigerungen deutlich Luft nach oben.

2019 wurden in 82 Städten Wohnungen im Wert von insgesamt 35 Milliarden Euro verkauft – gut vier Prozent mehr als im Vorjahr. Ein lukrativer Markt. Allerdings unterscheiden sich die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen deutlich.

Ein guter Richtwert, um abzulesen, ob ein Haus teuer oder günstig ist, ist der Immobilienpreisindex. Er spiegelt seit 2015 die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wider (Neubau und Instandhaltung) und lag zu Beginn 2020 bei 117,7 Indexpunkten. Das bedeutet: die Immobilienpreise sind seitdem um 17,7 Prozent gestiegen.

Einziger Nachteil eines Immobilienkaufs im Alter: Ihnen bleibt weniger Zeit, um einen Baukredit oder ein Darlehen bis zum Renteneintritt und darüber hinaus zu tilgen bzw. auf eine geringe Restschuld zu reduzieren. Dieser Zeitmangel lässt sich aber durch eine schnelle Rückzahlung ausgleichen, u. a. mit:

• höheren Tilgungsraten, 
• einer entsprechenden Bonität (Kreditwürdigkeit), 
• einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 bis 40 Prozent, 
• der Deckung sämtlicher Nebenerwerbskosten aus vorhandenen Ersparnissen (Lebensversicherungen, Anlagen) 
• der Möglichkeit zu Sondertilgungen, z. B. aus frei gewordenen Lebens- oder Rentenversicherungen.

Generell gilt auch im Alter in der Frage nach mieten oder kaufen: Ihre persönliche und finanzielle Situation ist entscheidend. Der Traum vom Eigenheim kann auch im Rentenalter noch Realität werden,

• wenn Sie genügend Eigenkapital mitbringen,
• wenn Sie genügend Eigenkapital mitbringen,
• wenn für Sie neben den monatlichen Raten genug Geld zum Leben bleibt.

Haus- oder Wohnungseigentümer:innen, die keine (Ehe-)Partner:innen oder Erben bzw. Erbinnen haben, handeln die Konditionen für einen Immobilienkauf mit ihrer Bank aus. Sterben Sie verfrüht oder bevor das Objekt abbezahlt ist, gehen Haus oder Wohnung in der Regel an die Bank, die zur Tilgung der ausstehenden Schulden eine Zwangsversteigerung anordnet.

Haben Sie Partner:in, Kinder und/oder andere direkte Erben bzw. Erbinnen und wollen Sie im Alter eine Immobilie kaufen, sollten Sie zuvor einen sogenannten „Contingency plan“ (Notfallplan) erstellen: Was passiert im Todesfall oder wenn Sie schwer erkranken und die Immobilie nicht wie geplant nutzen können? Sind Ihre Kinder in der Lage, die Tilgung und Zinsraten für das Haus oder die Wohnung zu decken? Oder haben Ihre Erbinnen bzw. Erben bereits selbst finanzielle Belastungen, die eine Veräußerung notwendig machen?

Klären Sie mit allen Beteiligten vorab, was in solchen Fällen die beste Lösung wäre und schreiben Sie diese nach einer entsprechenden Beratung ggf. notariell fest.

Ein Unterschied in der Mietkauf-Definition besteht zwischen einem klassischen Mietkauf mit bereits vertraglich vereinbartem Verkauf und einem Optionskauf: Bei letzterem „reserviert“ sich der Mieter sich quasi die Immobilie, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.

Mietkauf – wie geht das? Der oder die Mieter:in zahlt über einen zuvor festgelegten Zeitraum ganz normal Miete an seine:n Vermieter:in bzw. Eigentümer:in, bis es zum Verkauf des Mietobjekts kommt. Die bereits gezahlte Miete wird dann mit dem individuell vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Zusätzlich verlangt der Vermieter bzw. Verkäuferin bei einem Mietkauf Zinsen. Dadurch ist die monatliche Rate für die Mieter:innen höher als die übliche Miete.

Die Mietkauf Vorteile: Es gibt keine Vorgaben zu Mietpreis, Kaufpreis oder Zinsen. Verkäufer:in, d. h. der oder die Vermieter:in, und Käufer:in, d. h. der oder die Mieter:in, vereinbaren den Mietkauf für das Haus in einem entsprechenden Mietkaufvertrag direkt miteinander und entscheiden selbst über die Konditionen. Bei entsprechendem Verhandlungsgeschick mit den Eigentümer:innen können Sie als Käufer:in so unter Umständen einen guten Preis für Ihr Traumhaus erreichen.

Um zu entscheiden, ob ein Mietkauf für Sie eine günstige Option ist, sollten Sie vorab den Preis für die monatlichen Raten berechnen. So sehen Sie, ob Sie sich den Kauf Ihrer Mietwohnung oder Ihres gemieteten Hauses finanziell leisten können.

Unter Angabe des Kaufpreises für die Immobilie, Ihrer Anzahlung (Eigenkapital) und dem vereinbarten Zahlungszeitraum berechnen Sie mit dem Mietkaufrechner einfach und schnell, welche Kosten bei einem Erwerb auf Sie zukommen können:

1. Immobilienpreis – Anzahlung = Restbetrag
2. Restbetrag / Zahlungszeitraum in Monaten = Monatsrate zzgl. Zinsen

Um die monatliche Belastung gering zu halten, kann ein Mietkauf mit Restschuld nach Ablauf der Zahlungsfrist vereinbart werden. Der höhere Restbetrag wird dann z. B. durch einen Kredit beglichen. Je niedriger die Monatsmiete bzw. -rate ohne Restbetrag, desto länger dauert der Mietkauf.

Tipp: Kalkulieren Sie, ausgehend von dem, was Sie sich monatlich an Miete leisten könnten, verschiedene Varianten durch. Teilen Sie die Monatsrate durch den Gesamtpreis, erhalten Sie die Laufzeit für den Mietkauf. Vergleich Sie Ihre Ergebnisse Ihrer Mietkauf-Berechnung dann mit einem regulären Hauskauf mit Bankkredit oder Darlehen. Berücksichtigen Sie in beiden Fällen den Zustand der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder Grundbucheintrag.

Tipp: Ist die potenzielle Jahreskaltmiete des Objekts (noch) nicht bekannt, z. B. beim Neubau, orientieren Sie sich an aktuellen Angeboten möglichst vergleichbarer Mietobjekte. Beachten Sie dabei die Lage d. h. Stadt oder Land, die Größe der Wohnfläche und das Alter bzw. Baujahr sowie die Ausstattung, d. h. ob Luxus oder renovierungsbedürftig, etc.

Als Kaufpreis für ein Stadthaus in guter Lage mit 125 m2 Wohnfläche und 12 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter werden 400.000 Euro angesetzt. Die Kaltmiete im Monat beträgt 1.500 Euro, die Jahreskaltmiete 18.000 Euro. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis des Hauses berechnet sich wie folgt:

Als Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis bis zum Faktor 20 ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete günstig; ab 25 ist die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis die kostengünstigere Alternative.

 

Um herauszufinden, ob sich eher kaufen oder mieten einer Immobilie lohnt, kann der sogenannte „Vervielfältiger“ oder „Multiplikator“ eine wichtige Entscheidungshilfe sein. Dieser auch „Kaufpreisfaktor“ für Immobilien genannte Wert dient dazu, schnell die Rendite eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln.

Die Voraussetzung für eine Rendite-Berechnung mit dem Vervielfältiger: Die Angaben zu Kaufpreis und Jahresnettomieteinnahmen aus Kaltmieten, abzüglich Verwaltungskosten sowie Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle.

Mit dieser Vervielfältiger Formel berechnen Sie den Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie:

1. Vervielfältiger = Kaufpreis / Nettomieteinnahmen (Kaltmiete)
2. Rendite = 1 / Vervielfältiger

Wichtig: Umso kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite – und umgekehrt. Grundsätzlich weisen Gewerbeimmobilien den kleinsten Vervielfältiger und damit die höchste Rendite auf. Bei Wohnobjekten kehrt sich das Verhältnis um.

Um Ihnen das Kopfrechnen zu ersparen, finden Sie online sogenannte Vervielfältigertabellen, in denen für verschiedene Kaufpreisfaktoren der Wert der entsprechenden Rendite gelistet ist. Zu Ihrer Orientierung hier ein paar Beispiele:

Auch wenn für die Berechnung des Vervielfältigers nur Bruttozahlen herangezogen werden, erlaubt der Multiplikator bei Kaufverhandlungen eine schnelle Immobilieneinschätzung.

Rechenbeispiel für „Faktor 18“:

Der Marktwert der Immobilie beträgt das 18-Fache der Jahresnettokaltmiete, die Vervielfältiger Rendite 5,6 Prozent.

Sie kennen die Jahreskaltmiete des Objekts nicht, weil es sich um einen Neubau handelt oder nur von den Eigentümern bewohnt wurde? Dann orientieren Sie sich am Mietspiegel für die entsprechende Gegend oder ziehen Sie in Alter, Ausstattung und Lage möglichst identische Objekte aus Immobilienanzeigen für Vergleichswerte heran.