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Wann sich Immobilienkauf lohnt
Mieten oder kaufen?
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Eigentümer statt Mieter
Wann sich kaufen lohnt
Ein anstehender Umzug, Familienzuwachs oder eine Kapitalanlage als mögliche Altersvorsorge: Es gibt verschiedene Gründe, sich Gedanken darüber zu machen, ob es nicht sinnvoller ist, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen statt sie nur zu mieten. Aber ab wann lohnt sich der Immobilienkauf?
Das Durchschnittsalter der Deutschen, die eine Immobilie erwerben, liegt bei 40 Jahren. Und Studien zeigen: Hauskäufer und Bauherren haben zwar in den ersten Jahren nach dem Kauf Ihres Eigenheims eine höhere finanzielle Last zu tragen; auf lange Sicht fahren Eigentümer in der Regel jedoch besser als Mieter. Doch warum lohnt sich der Wohnungskauf? Das hat mehrere Gründe:
- Unterschiedliche Vermögensentwicklung von Käufer und Mieter: Während der Mieter sein bestehendes Eigenkapitel und laufende Ersparnisse gegen Zinsen anlegt, besteht das Vermögen beim Kauf eines Hauses aus dem Wert des Eigenheims abzüglich der Restschuld für den Kredit. Steigt der Immobilienwert, steigt auch das Vermögen des Käufers.
- Steigende Mietpreise: Greift keine Mietpreisbremse, können Vermieter die Mieten für Ihre Objekte in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Prozentsatz erhöhen – die monatlichen Ausgaben der Mieter steigen. Immobilienkäufer hingegen vereinbaren im Rahmen Ihrer Finanzierung mit der Bank feste Zinsen und Tilgungsraten. Diese bleiben über die gesamte Laufzeit Ihres Kredits oder Baudarlehens (z. B. 10 oder 15 Jahre) gleich, die Monatsraten stabil.
- Niedrige Zinsen: Die aktuelle Lage am Finanzmarkt beschert Investoren günstige Immobilienkredite und Darlehen. Zwar sind gleichzeitig auch die Preise für Immobilien weiter gestiegen, doch derzeit überwiegen die Zinsvorteile beim Kauf.
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Sinnvolle Geldanlage oder rausgeworfenes Geld
Wann ist kaufen günstiger als mieten?
In den letzten zehn Jahren haben sich die Preise für Wohnimmobilien in den größten deutschen Städten nahezu verdoppelt. Hinzu kommt die allgemeine Wohnraumverknappung. Sowohl junge Familien als auch berufstätige Paare mit gutem Einkommen scheitern oft an den Kosten (Eigenkapital und Zinskosten) für die Verwirklichung Ihres Wohntraums. Für sie bedeutet in der Frage "Kaufen oder mieten?" mieten auf den ersten Blick die günstigere Alternative. Aber stimmt das?
Die passende Immobilie finden
Selbstverständlich sind Eigenheimbesitzer der Meinung, dass kaufen günstiger als mieten sei. Schließlich gehe die Miete direkt in die Taschen des Vermieters, das Geld sei damit verloren. Doch ob der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung zur Eigennutzung wirtschaftlich wirklich rentabel ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie:
- Standort (Zukunftsperspektive, Lage)
- Höhe der Nebenkosten
- Baulicher Zustand des Objekts, d. h. Neubau oder Modernisierung
- Moderne und flexible Grundrisse
- Verkehrsanbindung
- Umliegende Infrastruktur: Einkaufs- und Erholungsmöglichkeiten wie z. B. Grünanlagen
- Medizinische Einrichtungen wie Ärzte, oder Bildungsstätten, z. B. Schulen
- Energieausweis vorhanden ja oder nein sowie Vorgaben der Energiesparverordnung
- Besondere Regelungen wie beispielsweise Erbpacht, Wegerechte oder lebenslanges Wohnrecht
- Bestehende Altlasten wie Mietrückstände, Prozesse, Räumungen/Verwüstungen
Keine Garantien
Niemand kann wirklich vorhersehen, wie sich der Miet- und Immobilienmarkt zukünftig entwickeln wird. Und auch das Zinsniveau, das Bauherren und Immobilienkäufern aktuell besonders günstige Konditionen auf dem Finanzmarkt beschert, mag in den nächsten Jahren unter Umständen wieder steigen. Umso wichtiger, dass Sie bei der Entscheidung für oder gegen ein Eigenheim Ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigen und Ihre finanziellen Möglichkeiten mit professioneller Unterstützung bzw. mithilfe von Immobilien-Rechnern ausloten. Nicht zuletzt sollten Sie sich Zeit für die Suche nach einem geeigneten Objekt nehmen. Denn am Ende können sowohl das Mieten eines Hauses als auch der Kauf einer Eigentumswohnung genau der richtige Weg für Sie sein.
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Mieten oder kaufen – Studienlage und Preisunterschiede
Entwicklung der Wohnkosten
Auf Wohnen kann nicht verzichtet werden. Wohneigentum ist und bleibt daher voraussichtlich auch weiterhin die beste Form der Geldanlage und Altersvorsorge. Das gilt auch für Metropolregionen wie Frankfurt, München, Berlin oder Hamburg, in denen die Kaufpreise in den letzten Jahren stark gestiegen sind. Eine Studie, die die Wohnkosten von Mietern und Immobilienbesitzern in allen deutschen Landkreisen vergleicht, kommt zu dem Ergebnis: Im Bundesdurchschnitt ist Wohneigentum fast um die Hälfte günstiger als zur Miete zu wohnen .
Spannende Erkenntnis und gute Nachricht für alle Haus- und Wohnungskäufer: Viele Menschen, die Immobilien als Geldanlage nutzen, zählen nicht unbedingt zu den reichsten Deutschen. Rund zwei Drittel aller Mietwohnungen werden von privaten Kleinvermietern vermietet.
Regionale Unterschiede der Immobilienpreise
Die Ergebnisse des Wohnkostenvergleichs gelten auch für deutsche Großstädte, in denen steigende Kaufpreise den Immobilienmarkt über die letzten Jahre stark aufgeheizt haben. Spitzenreiter unter den Ballungszentren ist aktuell Köln, wo Wohnen im Eigentum aufgrund der steigenden Mietpreise sogar fast 60 Prozent günstiger ist als mieten .
Generell ist das Preisgefälle in Deutschland sehr unterschiedlich. Während die Preise auf dem Wohnungsmarkt in Süddeutschland nach Jahren des Wachstums 2020 vermutlich etwas stagnieren, ist im Osten und Norden des Landes bei Miet- und Preissteigerungen deutlich Luft nach oben.
Die Immobilienpreise in Deutschland
2019 wurden in 82 Städten Wohnungen im Wert von insgesamt 35 Milliarden Euro verkauft – gut vier Prozent mehr als im Vorjahr . Ein lukrativer Markt. Allerdings unterscheiden sich die Immobilienpreise in den verschiedenen Regionen deutlich.
Ein guter Richtwert, um abzulesen, ob ein Haus teuer oder günstig ist, ist der Immobilienpreisindex. Er spiegelt seit 2015 die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland wider (Neubau und Instandhaltung) und lag zu Beginn 2020 bei 117,7 Indexpunkten. Das bedeutet: die Immobilienpreise sind seitdem um 17,7 Prozent gestiegen.
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Was passt besser zu mir?
Mieten oder kaufen im Vergleich
Egal, ob Haus oder Eigentumswohnung: Ob Sie eine Immobilie kaufen oder mieten, ist am Ende eher eine Typfrage, die stark von Ihrer persönlichen Situation, Ihren Lebensvorstellungen, Wohnträumen sowie einer Reihe äußerer Faktoren abhängt. Hier noch einmal die Vor- und Nachteile beider Wohnformen im Vergleich:
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Immobilienkauf über 50?
Mieten oder kaufen im Alter
Die Deutschen kaufen in der Regel im Alter zwischen 30 und 50 Jahren eine Immobilie. Doch was, wenn Sie mit 50+ noch ein Haus oder eine altersgerechte Wohnung kaufen möchten? Ein Höchstalter für die Finanzierung einer Immobilien gibt es nicht. Best Ager ab 50 bzw. Senioren, die während ihres Berufslebens mehrfach umgezogen sind oder im Ausland gearbeitet haben und jetzt mit einem Eigenheim fürs Alter vorsorgen wollen, sind für Banken keine Seltenheit.
Im Alter schneller abbezahlen
Einziger Nachteil eines Immobilienkaufs im Alter: Ihnen bleibt weniger Zeit, um einen Baukredit oder ein Darlehen bis zum Renteneintritt und darüber hinaus zu tilgen bzw. auf eine geringe Restschuld zu reduzieren. Dieser Zeitmangel lässt sich aber durch eine schnelle Rückzahlung ausgleichen, u. a. mit:
- höheren Tilgungsraten
- einer entsprechenden Bonität (Kreditwürdigkeit),
- einem hohen Eigenkapitalanteil von mindestens 30 bis 40 Prozent
- der Deckung sämtlicher Nebenerwerbskosten aus vorhandenen Ersparnissen (Lebensversicherungen, Anlagen)
- der Möglichkeit zu Sondertilgungen, z. B. aus frei gewordenen Lebens- oder Rentenversicherungen
Generell gilt auch im Alter in der Frage nach mieten oder kaufen: Ihre persönliche und finanzielle Situation ist entscheidend. Der Traum vom Eigenheim kann auch im Rentenalter noch Realität werden,
- wenn Sie genügend Eigenkapital mitbringen.
- wenn Sie ein stabiles Einkommen, einen sicheren Job oder ausreichend Ersparnisse bzw. Einnahmen aus Miete oder Geldanlagen vorweisen können.
- wenn für Sie neben den monatlichen Raten genug Geld zum Leben bleibt.
Erbnachfolge: Haben Sie einen Notfallplan?
Haus- oder Wohnungseigentümer, die keine (Ehe-)Partner oder Erben haben, handeln die Konditionen für einen Immobilienkauf mit ihrer Bank aus. Sterben Sie verfrüht oder bevor das Objekt abbezahlt ist, gehen Haus oder Wohnung in der Regel an die Bank, die zur Tilgung der ausstehenden Schulden eine Zwangsversteigerung anordnet.
Haben Sie Partner, Kinder und/oder andere direkte Erben und wollen Sie im Alter eine Immobilie kaufen, sollten Sie zuvor einen sogenannten „Contingency plan“ (Notfallplan) erstellen: Was passiert im Todesfall oder wenn Sie schwer erkranken und die Immobilie nicht wie geplant nutzen können? Sind Ihre Kinder in der Lage, die Tilgung und Zinsraten für das Haus oder die Wohnung zu decken? Oder haben Ihre Erben bereits selbst finanzielle Belastungen, die eine Veräußerung notwendig machen?
Klären Sie mit allen Beteiligten vorab, was in solchen Fällen die beste Lösung wäre und schreiben Sie diese nach einer entsprechenden Beratung ggf. notariell fest.
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Gut zu wissen
Was ist Mietkauf?
Ein Haus mieten und später kaufen: Der Mietkauf bietet eine seltene, aber für manche Mieter durchaus lohnenswerte Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung. Dabei kauft der Mieter das Haus oder die Wohnung, in der er zuvor zur Miete gewohnt hat – vergleichbar mit einem Leasingvertrag inklusive Kaufoption bei Autos.
Ein Unterschied in der Mietkauf-Definition besteht zwischen einem klassischen Mietkauf mit bereits vertraglich vereinbartem Verkauf und einem Optionskauf: Bei letzterem „reserviert“ sich der Mieter sich quasi die Immobilie, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet.
Wie funktioniert Mietkauf?
Mietkauf – wie geht das? Der Mieter zahlt über einen zuvor festgelegten Zeitraum ganz normal Miete an seinen Vermieter bzw. Eigentümer, bis es zum Verkauf des Mietobjekts kommt. Die bereits gezahlte Miete wird dann mit dem individuell vereinbarten Kaufpreis verrechnet. Zusätzlich verlangt der Vermieter bzw. Verkäufer bei einem Mietkauf Zinsen. Dadurch ist die monatliche Rate für den Mieter höher als die übliche Miete.
Die Mietkauf Vorteile: Es gibt keine Vorgaben zu Mietpreis, Kaufpreis oder Zinsen. Verkäufer, d. h. der Vermieter, und Käufer, d. h. der Mieter, vereinbaren den Mietkauf für das Haus in einem entsprechenden Mietkaufvertrag direkt miteinander und entscheiden selbst über die Konditionen. Bei entsprechendem Verhandlungsgeschick mit dem Eigentümer können Sie als Käufer so unter Umständen einen guten Preis für Ihr Traumhaus erreichen.
So berechnen Sie den Mietkauf
Um zu entscheiden, ob ein Mietkauf für Sie eine günstige Option ist, sollten Sie vorab den Preis für die monatlichen Raten berechnen. So sehen Sie, ob Sie sich den Kauf Ihrer Mietwohnung oder Ihres gemieteten Hauses finanziell leisten können.
Unter Angabe des Kaufpreises für die Immobilie, Ihrer Anzahlung (Eigenkapital) und dem vereinbarten Zahlungszeitraum berechnen Sie mit dem Mietkaufrechner einfach und schnell, welche Kosten bei einem Erwerb auf Sie zukommen können:
- Immobilienpreis – Anzahlung = Restbetrag
- Restbetrag / Zahlungszeitraum in Monaten = Monatsrate zzgl. Zinsen
Um die monatliche Belastung gering zu halten, kann ein Mietkauf mit Restschuld nach Ablauf der Zahlungsfrist vereinbart werden. Der höhere Restbetrag wird dann z. B. durch einen Kredit beglichen. Je niedriger die Monatsmiete bzw. -rate ohne Restbetrag, desto länger dauert der Mietkauf.
Tipp: Kalkulieren Sie, ausgehend von dem, was Sie sich monatlich an Miete leisten könnten, verschiedene Varianten durch. Teilen Sie die Monatsrate durch den Gesamtpreis, erhalten Sie die Laufzeit für den Mietkauf. Vergleich Sie Ihre Ergebnisse Ihrer Mietkauf-Berechnung dann mit einem regulären Hauskauf mit Bankkredit oder Darlehen. Berücksichtigen Sie in beiden Fällen den Zustand der Immobilie sowie die Kaufnebenkosten wie Notargebühren oder Grundbucheintrag.
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Verhältnis Miete zu Kaufpreis verstehen & berechnen
Wie berechne ich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis?
Um zu entscheiden, ob mieten oder kaufen einer Immobilie für Sie persönlich lohnenswerter ist, hilft Ihnen das sogenannte Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Es zeigt Ihnen, ob die Immobilie, für die Sie sich interessieren, relativ günstig oder eher teuer ist. Bei einer Kapitalanlage ist dies besonders relevant, da hier von Seiten des Investors im Gegensatz zu privaten Bauherren deutlich profitorientierter kalkuliert wird.
So berechnen Sie das Kaufpreis-Miete-Verhältnis:
Kaufpreis der Immobilie / Jahreskaltmiete = Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Tipp: Ist die potenzielle Jahreskaltmiete des Objekts (noch) nicht bekannt, z. B. beim Neubau, orientieren Sie sich an aktuellen Angeboten möglichst vergleichbarer Mietobjekte. Beachten Sie dabei die Lage d. h. Stadt oder Land, die Größe der Wohnfläche und das Alter bzw. Baujahr sowie die Ausstattung, d. h. ob Luxus oder renovierungsbedürftig, etc.
Beispielrechnung Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Als Kaufpreis für ein Stadthaus in guter Lage mit 125 m2 Wohnfläche und 12 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter werden 400.000 Euro angesetzt. Die Kaltmiete im Monat beträgt 1.500 Euro, die Jahreskaltmiete 18.000 Euro. Das Verhältnis Miete zu Kaufpreis des Hauses berechnet sich wie folgt:
Kaufpreis: 400.000 Euro / jährliche Kaltmiete: 18.000 Euro = Faktor 22,2
Als Faustregel gilt: Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis bis zum Faktor 20 ist der Kaufpreis im Vergleich zur Miete günstig; ab 25 ist die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis die kostengünstigere Alternative.
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Immobilienbewertung
Was versteht man unter einem Vervielfältiger?
Um herauszufinden, ob sich eher kaufen oder mieten einer Immobilie lohnt, kann der sogenannte „Vervielfältiger“ oder „Multiplikator“ eine wichtige Entscheidungshilfe sein. Dieser auch „Kaufpreisfaktor“ für Immobilien genannte Wert dient dazu, schnell die Rendite eines Hauses oder einer Wohnung zu ermitteln.
Die Voraussetzung für eine Rendite-Berechnung mit dem Vervielfältiger: Die Angaben zu Kaufpreis und Jahresnettomieteinnahmen aus Kaltmieten, abzüglich Verwaltungskosten sowie Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfälle.
Mit dieser Vervielfältiger Formel berechnen Sie den Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie:
- Vervielfältiger = Kaufpreis / Nettomieteinnahmen (Kaltmiete)
- Rendite = 1 / Vervielfältiger
Wichtig: Umso kleiner der Vervielfältiger, desto höher die Rendite – und umgekehrt. Grundsätzlich weisen Gewerbeimmobilien den kleinsten Vervielfältiger und damit die höchste Rendite auf. Bei Wohnobjekten kehrt sich das Verhältnis um.
Vervielfältiger und Renditen
Um Ihnen das Kopfrechnen zu ersparen, finden Sie online sogenannte Vervielfältigertabellen, in denen für verschiedene Kaufpreisfaktoren der Wert der entsprechenden Rendite gelistet ist. Zu Ihrer Orientierung hier ein paar Beispiele:
Wischen um mehr anzuzeigen
| Vervielfältiger | Rendite in Prozent |
|
10 |
10 |
| 11 | 9,1 |
| 14 | 7,1 |
| 16 | 6,5 |
| 20 | 5 |
Auch wenn für die Berechnung des Vervielfältigers nur Bruttozahlen herangezogen werden, erlaubt der Multiplikator bei Kaufverhandlungen eine schnelle Immobilieneinschätzung.
Rechenbeispiel für „Faktor 18“:
Der Marktwert der Immobilie beträgt das 18-Fache der Jahresnettokaltmiete, die Vervielfältiger Rendite 5,6 Prozent.
Sie kennen die Jahreskaltmiete des Objekts nicht, weil es sich um einen Neubau handelt oder nur von den Eigentümern bewohnt wurde? Dann orientieren Sie sich am Mietspiegel für die entsprechende Gegend oder ziehen Sie in Alter, Ausstattung und Lage möglichst identische Objekte aus Immobilienanzeigen für Vergleichswerte heran.
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