Energieausweis für Vermietung und Verkauf

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Erklärung und Inhalte

Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis für Wohngebäude ist ein mehrseitiges Dokument zur Bewertung der Energieeffizienz von Immobilien. Er ist bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie verpflichtend vorzulegen. Eine Farbskala mit Buchstaben der Energieeffizienzklassen zeigt an, welchen Energieverbrauch ein Haus oder eine Wohnung hat, mit welchem Energieverbrauch Mieter:innen oder Käufer:innen rechnen müssen und wie sich die Energiebilanz des Gebäudes verbessern lassen könnte.

Mehr Markttransparenz

Egal, ob Sie Ihr Haus verkaufen, eine Wohnung mieten oder Fördergelder für eine Modernisierung oder einen Neubau beantragen wollen: Überall begegnet Ihnen der Energieausweis. Der Energieausweis, auch „Gebäudeenergieausweis“ oder früher „Energiepass“ genannt, soll Miet- und Kaufinteressenten bzw. -interessentinnen eine Entscheidungsgrundlage bieten und den Vergleich zwischen Immobilien erleichtern.

Energieausweis: Inhalt

Jeder Energieausweis besteht aus fünf Seiten. Auf der ersten Seite steht, ob es sich um einen Bedarfsenergieausweis oder Verbrauchsenergieausweis handelt.

Seite 1 enthält alle wichtigen Angaben zum bewerteten Gebäude, wie Adresse, Baujahr (der Grundmauern), die Anzahl der Wohneinheiten sowie den oder die wesentlichen Energieträger für Heizung und Warmwasser (z. B. Heizöl, Gas, Fernwärme, Luft- Wärmepumpe, Holzpellets, Strom). Bei neueren Gebäuden finden sich hier Informationen zur Nutzung erneuerbarer Energien und der Art der Lüftung (Lüftungskonzept mit Passivlüftung, Klimaanlage).

Seite 2 veranschaulicht den berechneten Energiebedarf des gesamten Gebäudes anhand von Energieeffizienzklasse, Farbskala und Energiekennwerten.

Seite 3 erfasst – sofern vorhanden – den Energieverbrauch des Gebäudes mithilfe einer Verbrauchserfassung von Heizung und Warmwasser, ebenfalls illustriert über eine Farbskala. Für eine bessere Einordnung der Bedarfs- und Verbrauchswerte bieten Seite 2 und 3 modellhaft ermittelte Vergleichswerte.

Seite 4 ist insbesondere für Immobilienkäufer:innen relevant. Hier finden sich in Kurzform erste konkrete Empfehlungen des Energieausweis-Ausstellers zur Modernisierung und Verbesserung der Energieeffizienz des betreffenden Gebäudes. Vor einer energetischen Sanierung sollten Immobilieneigentümer:innen jedoch immer eine ausführlichere Energieberatung in Anspruch nehmen.

Seite 5 des Gebäudeenergieausweise schließt ab mit weiteren Erläuterungen zu Angaben, Berechnung und Darstellung der einzelnen Energiewerte.

Energieeffizienzklassen

Ein Energieausweis bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes auf der Basis standardisierter Berechnungsmethoden. Damit Miet- und Kaufinteressenten bzw. -interessentinnen diese Ergebnisse besser verstehen, erfolgt die Einteilung in eine von insgesamt neun Energieeffizienzklassen, wie Verbraucher:innen sie von Elektrogeräten kennen: A+, A, B, C, D, E, F, G und H. Jeder Energieeffizienzklasse von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (sehr schlechte Energieeffizienz) werden dabei ein bestimmter Endenergieverbrauch sowie eine Gebäudeklassifizierung zugeordnet. So fallen energieeffiziente Passivhäuser oder sogenannte 40+-Häuser (Einordnung der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW) mit einem Endenergieverbrauch von weniger als 30 kWh/(m2 und Jahr = a) unter A+. Energetisch schlechte und unsanierte Altbauten fallen hingegen meist in die letzte Energieeffizienzklasse H.

Farbskala

Grün ist gut, Rot ist schlecht: Dank des Ampelsystems erlaubt die Farbgebung auf einem Energieausweis Mieter:innen und Käufer:innen auf einen Blick eine erste Einschätzung des energetischen Zustands eines Gebäudes. Die Farbskala oder der sogenannte „Bandtacho“ wird dabei mit den Energieeffizienzklassen (A+ bis H) verknüpft. Hinzukommen (im mittleren weißen Streifen der Farbskala) in Ziffern die jeweiligen Bedarfs- bzw. Verbrauchskennwerte (Energiekennwerte) des Gebäudes.

Energiekennwerte

Wesentliche Energiekennwerte sind der berechnete Energiebedarf und/oder erfasste Energieverbrauch eines Hauses, wie sie auf den Seiten 2 und 3 im Energieausweis zu finden sind. Angegeben sind der jeweilige Endenergie- und Primärenergieverbrauch oder -bedarf von 0 bis > 250 Kilowattstunden (kWh) – pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche. Zu diesen sogenannten Energiekennwerten gehört nach GEG außerdem der CO₂-Ausstoß eines Gebäudes.

Energetische Sanierung

Die Angaben im Energiepass zeigen über den aktuellen energetischen Status eines Gebäudes hinaus auch Einsparpotenziale auf. So finden sich unter den „Empfehlungen zur kostengünstigen Modernisierung“ wichtige Ansatzpunkte und kurze Maßnahmenbeschreibungen für eine zukünftige energetische Sanierung. Bauverantwortliche oder Immobilieneigentümer:innen, die eine Sanierung oder Modernisierung ihrer Immobilie, wie z. B. einen Dachbodenausbau planen, sollten allerdings die Möglichkeit einer ausführlichen Energieberatung nutzen. Für Käufer:innen einer Immobilie ist eine solche energetische Beratung seit Ende 2020 gesetzlich verpflichtend. Im Ratgeber zur Energetische Sanierung erhalten Sie weitere Informationen .

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Erklärung, Einteilung und gesetzliche Grundlagen

Gesetzliche Grundlagen

Seit dem 01. November 2020 regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), wer wann einen Energieausweis braucht und was die Angaben im Energieausweis oder „Energiepass“ im Einzelnen über ein Gebäude aussagen. Es führt die bisherigen gesetzlichen Regelungen unter einem Dach zusammen, darunter das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), das einen Energieausweis für alle Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland vorschreibt und die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Mit der EnEV sind Immobilieneigentümer:innen seit 2013 dazu verpflichtet, potenziellen Interessenten oder Interessentinnen bei Verkauf oder Vermietung den Energieausweis eines Gebäudes bei Besichtigung des Objekts unaufgefordert vorzulegen und den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige zu nennen.

Wichtige Vorschriften im Überblick:

Bei der Ausstellung von Energieausweisen wird nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden (Ausnahmen s. u.). Für die Erstellung eines Energieausweises sind Vor-Ort-Begehungen bzw. aussagekräftiges Bildmaterial erforderlich. Treibhausgas-Emissionen (CO₂-Ausstoß) eines Gebäudes müssen zwingend angegeben werden. Beim Kauf einer Immobilie ist eine energetische Beratung Pflicht.

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Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Unterschied Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen: den bedarfs- und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Je nach Ausweistyp befinden sich auf dem Energieausweis auch Angaben zu Energieverbrauch und -bedarf eines Gebäudes – die sogenannten Energiekennwerte. Was Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis bzw. Verbrauchs- und Bedarfskennzahlen voneinander unterscheidet und wann welcher Energieausweis benötigt wird, ist hier zusammengestellt:

Bedarfsausweis

Grundlage des bedarfsorientierten Energieausweises ist der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes. Hierfür werden Bausubstanz (Dach, Wände, Fenster), Heizungsanlage und Haustechnik umfassend analysiert. Auf dieser Datenbasis ergibt sich ein vom Energieverbrauch der Bewohner:innen unabhängiger Vergleichswert für die jeweilige Immobilie. Der Energiebedarfsausweis ist verpflichtend für Neubauten, Änderungen an Gebäuden oder alte, energetisch nicht sanierte Bestandsbauten mit Bauantrag vor dem 01.11.1977. Für den Endenergiebedarf gilt: Je kleiner, desto besser. Er gibt die jährliche Energiemenge (Heizung, Warmwasser, Lüftung) für ein Gebäude an und muss in einer Immobilienanzeige genannt werden. Der Primärenergiebedarf zeigt an, wie viel Energie (Gas, Strom, Öl, Holz, Sonnenenergie) zur Erzeugung einer bestimmten Menge an Wärmeenergie aufgewendet werden muss.

Verbrauchsausweis

Der Energieverbrauchsausweis ist die Alternative zum Energiebedarfsausweis. Grundlage bildet der witterungsbereinigte Energieverbrauch der Bewohner:innen des betreffenden Gebäudes. Der Energieverbrauchskennwert ermittelt sich aus Verbrauchsdaten (Heizungs- und Warmwasserabrechnungen) von mindestens drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen (Jahren). So sollen starke Schwankungen, z. B. durch Leerstand der Immobilie oder unterschiedliches Heizverhalten seiner Bewohner:innen, zumindest in Teilen ausgeglichen werden. Der Endenergieverbrauch gibt an, wie viel Energie durchschnittlich (letzte drei Jahre) zum Heizen eines Gebäudes nötig ist. Wie beim Endenergiebedarf ist die Angabe dieses Wertes bei einer Immobilienanzeige Pflicht. Für den Primärwert des Verbrauchsausweises wird der Energieverbrauch mit einem für den jeweils eingesetzten Energieträger und dessen CO₂-Ausstoß festgelegten Primärenergiefaktor multipliziert (z. B. 0 für Sonne; 1,1 für Öl).

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Nachweispflicht und Ausnahmen

Wer braucht den Energieausweis?

Seit November 2020 ist immer dann, wenn Haus- oder Wohnungseigentümer:innen ihre Immobilie verkaufen, neu vermieten, sanieren oder modernisieren wollen, der Nachweis eines Energiebedarfsausweises erforderlich. Diese Energieausweis-Pflicht gilt für alle Wohngebäude, Nichtwohngebäude sowie öffentlichen Gebäude.

Ob energetische Sanierung eines Altbaus, der eigene Dachausbau zur Vermietung oder die Modernisierung eines Hauses: Je nach Baujahr, Nutzungsart und Größe eines Gebäudes können einige Haus- und Wohnungseigentümer:innen noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Das gilt für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten. Zusätzlich gilt dies auch für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn Folgendes zutrifft:

das Gebäude bei seiner Fertigstellung bereits die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte
der Bauantrag für das Gebäude nach dem 01.11.1977 gestellt wurde
das Gebäude durch eine nachträgliche Sanierung/Modernisierung diesen Energiestandard erfüllt.

Weitere Informationen erhalten Sie in den Ratgebern zur energetischen Sanierung und zur Hausmodernisierung.

Grundsätzlich befreit von der Pflicht zum Nachweis eines Energieausweises sind lediglich der Verkauf oder die Neuvermietung von Grundstücken, denkmalgeschützten Gebäuden, Ferien- oder Wochenendhäusern und sehr kleinen Bauten (bis 50 qm Nutzfläche).

Eine Befreiung gibt es auch für Haus- oder Wohnungseigentümer:innen, die bereits seit Längerem ihre eigene Immobilie allein bewohnen und dies auch weiterhin vorhaben. Sie sind ebenfalls von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen, sofern Sie nicht künftig einen Teil Ihrer Immobilie vermieten möchten, wie z. B. nach einem umfassenden Dachbodenausbau zu einer kleinen Wohnung. Dann müssen Sie potenziellen Mieter:innen bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen.

Kontrolle der Nachweispflicht

Die gesetzlichen Grundlagen sehen seit 2020 vor, dass bei Verkauf, Vermietung oder Sanierung ein Energieausweis vorhanden sein muss, der nicht veraltet sein darf und auf Aufforderung (z. B. bei einer Immobilienbesichtigung) vorgelegt werden muss. Jeder Energieausweise besitzt eine individuelle Registriernummer, die es den Behörden erlaubt, die Ausweise stichprobenartig auf Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben hin zu kontrollieren. Eine Missachtung der Vorschriften erfüllt den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit. Diese kann mit Bußgeld geahndet werden.

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Wie lange gilt ein Energieausweis?

Gültigkeitsdauer und Verlängerung

Erfahren Sie mehr über die Gültigkeitsdauer sowie die Verlängerung des Verbrauchs- und des Bedarfsausweises.

Beide Varianten des Gebäudeenergieausweises, Verbrauchs- und Bedarfsausweis, sind nach Ausstellung jeweils zehn Jahre lang gültig. Innerhalb dieser Frist kann ein gültiger Energieausweis auch wiederverwendet werden – beispielsweise, wenn eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in dieser Zeit mehrfach neu vermietet wird.

Eine Verlängerung des Energieausweises ist nicht möglich. Ist der Energieausweis einmal abgelaufen, muss vor Verkauf oder Neuvermietung der jeweiligen Immobilie ein neuer Energieausweis beantragt werden.

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So grün ist der Energieausweis wirklich

Energieeffizienz und Klimaschutz

Beim Klimaschutz haben sich die europäische Union wie auch die deutsche Bundesregierung ehrgeizige Ziele gesetzt. Bis 2045 soll Deutschland CO₂-neutral werden. Um das zu erreichen, stehen der Ausbau erneuerbarer Energien, aber auch generelle Einsparungen im Energieverbrauch im Fokus. Dabei soll der Energieausweis unterstützen.

Für den Gebäudebereich haben die Maßnahmen zum Wohle von Umwelt- und Klimaschutz konkrete Auswirkungen: mit dem neuen Klimaschutzgesetz von 2021 folgen höhere Energieeffizienz-Standards und strengere Vorgaben für Neubauten und die Sanierung von Bestandsbauten, beispielsweise im Hinblick auf den Betrieb von Heizungsanlagen. Investitionen in eine Wärmepumpenheizung sollen so gefördert werden. Auch die Nutzung geeigneter Dachflächen für die Produktion von Solarstrom könnte in Zukunft verpflichtend werden. Der Energieausweis spielt hier eine wichtige Rolle, zeigt er doch den Status quo, die aktuelle Energiebilanz eines Gebäudes. Die Angaben zum energetischen Zustand eines Gebäudes und die Empfehlungen für eine energetische Modernisierung des betreffenden Hauses bilden die Basis, um einen höheren Energiestandard zu erreichen oder die energetische Sanierung eines Gebäudes voranzubringen. Der Energieausweis liegt ein standardisierter Verfahren zugrunde. Mit dieser Berechnungsgrundlage sind die genannten Werte vergleichbar und schaffen Transparenz.

Schwächen des Energieausweises

Der Energieausweis in seiner jetzigen Form ist für Verbraucher:innen schwer nachvollziehbar. Selbst die plakative Farbskala und Energieeffizienzklasse nützen Mieter:innen und Kaufinteressenten bzw. -interessentinnen ohne entsprechende Vorkenntnisse und Verständnis der genannten Werte nur wenig. Ein Energieausweis bewertet grundsätzlich immer das ganze Gebäude. Anhand der Angaben lässt sich nicht der konkrete Energieverbrauch einzelner Wohneinheiten oder bestimmter Räume abschätzen. Denn ob eine Wohnung energiefreundlich ist oder nicht, kommt sehr auf die Gewohnheiten sowie das Heiz- und Lüftungsverhalten ihrer Bewohner:innen an. Trotz eines gesetzlichen Rahmens für die berufliche Qualifizierung der Aussteller:innen eines Energieausweises, können die Bewertungen verschiedener Aussteller und Ausstellerinnen unterschiedlich ausfallen.

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Wer erstellt den Energieausweis?

Energieausweis erstellen und beantragen

Für die Erstellung eines Bedarfsausweises sind bestimmte Qualifikationen vorgeschrieben, oft ist eine Begehung des betreffenden Gebäudes ratsam.

Ausstellungsberechtigte

Das GEG schreibt bestimmte Qualifikationsanforderungen für die Aussteller:innen von Energiebedarfsausweisen für Bestandsgebäude, Neubauten und bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen bestehender Gebäude vor. Demnach sind nur Personen mit einer „baunahen“ Ausbildung ausstellungsberechtigt, z. B. Architekten und Architektinnen, (Bau-)Ingenieure und Ingenieurinnen, Techniker:innen oder Handwerker:innen, wie Heizungsbauer:innen, Schornsteinfeger:innen oder Installateure und Installateurinnen. Diese müssen meist eine entsprechende Zusatzausbildung vorweisen können, z. B. eine Zusatzausbildung zum bzw. zur Energieberater:in oder eine Fortbildung im Bereich „energiesparendes Bauen“.

Um sicherzugehen, dass Sie es mit einem seriösen Ausweisaussteller zu tun haben, sehen Sie sich am besten bei den Architektenkammern, in der Ausstellerdatenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder unter den Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes nach qualifizierten energetischen Sachverständigen in Ihrer Region um.

Datenerhebung

Nicht immer ist es für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises notwendig, dass ein:e Architekt:in oder andere Sachverständige das zu bewertende Gebäude wirklich besichtigt und eine Ortsbegehung durchführt. Sind bereits umfassende Unterlagen und Fotomaterial vorhanden und handelt es sich um eine einfache Gebäudestruktur, kann auch eine Bewertung des Gebäudes „aus der Ferne“ erfolgen. In beiden Fällen ist die Person, die den Ausweis erstellt für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich und haftbar. Da der Bedarfsausweis jedoch auf komplizierten Berechnungsverfahren beruht und bei einer geplanten Modernisierung und dem Antrag von Fördergeldern ohnehin eine Energieberatung notwendig ist, ist ein Ortstermin grundsätzlich empfehlenswert.

Kosten

Die Ausstellung eines Bedarfsausweises durch Sachverständige kann mehrere hundert bis zu über 1.000 Euro kosten. Abhängig von der Datenlage, vorhandenen Unterlagen des Gebäudes und ob ein Vor-Ort-Termin notwendig ist oder nicht.

Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, da er direkt beim jeweiligen Energieversorger beantragt werden kann und auf dem Zusammentragen bereits vorliegender oder abgelesener Verbrauchsdaten beruht. Einen Verbrauchsausweis für eine Immobilie erhalten Sie daher je nach Anbieter bereits ab etwa 50 Euro.

Energieausweis online beantragen

Sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise können bei vielen Internet-Anbietern online beantragt werden. Werden besonders schnelle Fristen und günstige Preise versprochen, handelt es sich meist um die Erstellung eines einfachen Verbrauchsausweises. Energiebedarfsausweise zu Niedrigpreisen beziehen sich oft auf ältere Gebäude, die noch nicht unter die neuen GEG-Regelungen fallen – oder verzichten grundsätzlich auf einen Ortstermin. Die Vielzahl an Informationen, die Sie bei einem solchen Online-Antrag eingeben müssen, geht oft über das hinaus, was für Laien aus den vorhandenen Gebäudeunterlagen erkennbar ist. Mit einer Direktanfrage bei anerkannten Sachverständigen erhalten Sie den passenden Energieausweis.