Energieausweis für Vermietung und Verkauf

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Was ist der Energieausweis?

Erklärung

Der Energieausweis für Wohngebäude ist ein mehrseitiges Dokument zur Bewertung der Energieeffizienz von Immobilien. Er ist bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie verpflichtend vorzulegen und zeigt über eine Farbskala auf einen Blick, welchen Energieverbrauch ein Haus oder eine Wohnung hat und mit welchen Energiekosten Mieter oder Käufer rechnen müssen.

Der Energieausweis, auch „Gebäudeenergieausweis“ oder „Energiepass“ genannt, soll Miet- und Kaufinteressenten eine Entscheidungsgrundlage bieten und den Vergleich zwischen Immobilien erleichtern. Er bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes auf der Basis standardisierter Berechnungsmethoden und ordnet diese einer von insgesamt neun Energieeffizienzklassen zu. Damit Miet- und Kaufinteressenten diese Ergebnisse besser verstehen, erfolgt die Einteilung von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (sehr schlechte Energieeffizienz). Sie wird ergänzend mit einer Farbskala bzw. einem Ampelsystem von Grün bis Rot unterlegt. Die Angaben im Energiepass zeigen Einsparpotenziale auf und bieten wichtige Ansatzpunkte für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.

Gesetzliche Grundlagen

Energieeinsparungsgesetz (EnEG): Seit 2009, mit der dritten Änderung dieses Gesetzes seit seiner Einführung 1976, ist die Erstellung eines Energieausweises für alle Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland vorgeschrieben.

Energieeinsparverordnung (EnEV): Seit 2013 sind Immobilieneigentümer darüber hinaus dazu verpflichtet, potenziellen Interessenten bei Verkauf oder Vermietung den Energieausweis des Gebäudes bei Besichtigung des Objekts unaufgefordert vorzulegen und den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige zu nennen. Nach Vertragsabschluss (Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags) wird der Energieausweis den neuen Eigentümern im Original oder als Kopie übergeben.

Gebäudeenergiegesetz (GEG): Seit dem 01. November 2020 führt das GEG das EnEG, die EnEV und auch das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) unter einem Dach zusammen bzw. setzt die bisherigen Regelungen außer Kraft. Die wichtigsten Änderungen in Bezug auf den Energieausweis:

Bei der Ausstellung von Energieausweisen wird nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden (Ausnahmen s. u.).
Für die Erstellung eines Energieausweises sind Vor-Ort-Begehungen bzw. aussagekräftiges Bildmaterial erforderlich.
Treibhausgas-Emissionen (CO2-Ausstoß) eines Gebäudes sind zwingend anzugeben.
Bei Kauf einer Immobilie ist eine energetische Beratung Pflicht.
Die Missachtung der gesetzlichen Vorgaben kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (bisher 15.000 Euro).

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Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Unterschied Verbrauchsausweis oder Bedarfsausweis

Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Gebäudeenergieausweisen: den bedarfs- und den verbrauchsorientierten Energieausweis. Was Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis voneinander unterscheidet und wann welcher Energieausweis benötigt wird, haben wir hier für Sie zusammengestellt:

Bedarfsausweis

Grundlage des bedarfsorientierten Energieausweises ist der theoretische Energiebedarf eines Gebäudes. Hierfür werden Bausubstanz (Dach, Wände, Fenster), Heizungsanlage und Haustechnik umfassend analysiert. Aus dieser Datenbasis ergibt sich ein vom Energieverbrauch der Bewohner unabhängiger Vergleichswert für die jeweilige Immobilie.
Der Energiebedarfsausweis ist verpflichtend für Neubauten, Änderungen an Gebäuden oder alte, energetisch nicht sanierte Bestandsbauten mit Bauantrag vor dem 01.11.1977.

Verbrauchsausweis

Der Energieverbrauchsausweis ist die Alternative zum Energiebedarfsausweis. Grundlage bildet der witterungsbereinigte Energieverbrauch der Bewohner des betreffenden Gebäudes.

Was versteht man unter Witterungsbereinigung?

Mithilfe sogenannter Klimafaktoren, d.h. Werten, die für jedes Jahr und jeden Ort/PLZ-Bereich ermittelt werden, können Verbrauchsdaten für Heizenergie von Immobilien deutschlandweit verglichen werden. Hierfür wird der durchschnittliche Verbrauchswert mit dem jeweiligen Klimafaktor multipliziert.
Der Energieverbrauchskennwert ermittelt sich aus Verbrauchsdaten (Heizungs- und Warmwasserabrechnungen) von mindestens drei aufeinanderfolgenden Abrechnungszeiträumen (Jahren). So sollen starke Schwankungen, z. B. durch Leerstand der Immobilie oder unterschiedliches Heizverhalten seiner Bewohner, zumindest in Teilen ausgeglichen werden.

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Wer braucht den Energieausweis?

Energieausweis Pflicht und Ausnahmen

Seit November 2020 ist immer dann, wenn Haus- oder Wohnungseigentümer ihre Immobilie verkaufen, neu vermieten, sanieren oder modernisieren wollen, der Nachweis eines Energiebedarfsausweises erforderlich. Diese Energiegausweis-Pflicht gilt für alle Wohngebäude, Nichtwohngebäude sowie öffentlichen Gebäude.

Je nach Art und Größe eines Gebäudes können einige Haus- und Wohnungsbesitzer noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Das gilt für:

Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten
Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn…

…das Gebäude bei seiner Fertigstellung bereits die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte.

…der Bauantrag für das Gebäude nach dem 01.11.1977 gestellt wurde.

…das Gebäude durch nachträgliche Sanierung/Modernisierung diesen Energiestandard erfüllt.

Grundsätzlich befreit von der Pflicht zum Nachweis eines Energieausweises sind lediglich der Verkauf oder die Neuvermietung von:

Grundstücken
denkmalgeschützten Gebäuden
Ferien- oder Wochenendhäusern
sehr kleinen Bauten (bis 50 m2 Nutzfläche)

Eine Befreiung gibt es auch für Haus- oder Wohnungseigentümer, die bereits seit Längerem ihre eigene Immobilie bewohnen und dies auch weiterhin vorhaben. Sie sind ebenfalls von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen.

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Wie lange gilt ein Energieausweis?

Gültigkeitsdauer & Verlängerung

Illustration - Ein Mann steht grübelnd vor einem Wandkalender.

Beide Varianten des Gebäudeenergieausweises, Verbrauchs- und Bedarfsausweis, sind nach Ausstellung jeweils zehn Jahre lang gültig. Innerhalb dieser Frist kann ein gültiger Energieausweis auch wiederverwendet werden, beispielsweise wenn eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in dieser Zeit mehrfach neu vermietet wird. Eine Verlängerung des Energieausweises ist nicht möglich. Ist der Energieausweis einmal abgelaufen, muss vor Verkauf oder Neuvermietung der jeweiligen Immobilie ein neuer Energieausweis beantragt werden.

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Was bedeuten die Werte im Energieausweis?

Die Energieausweis-Werte richtig lesen

Egal, ob Sie Ihr Haus verkaufen, eine Wohnung mieten oder Fördergelder für eine Sanierung oder einen Neubau beantragen wollen: Überall begegnet Ihnen der Energiepass. Welche Informationen Sie aus diesem Dokument ziehen können und was die einzelnen Werte im Energieausweis bedeuten, erfahren Sie hier.

Jeder Energieausweis besteht aus fünf Seiten. Auf der ersten Seite finden Sie nicht nur die Information, ob es sich um einen Bedarfsenergieausweis oder Verbrauchsenergieausweis handelt, sondern auch alle wichtigen Angaben zum bewerteten Gebäude:

Adresse
Baujahr
Anzahl der Wohneinheiten
wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser
bei neueren Gebäuden: Angaben zur Nutzung erneuerbarer Energien, Lüftungskonzept (Passivlüftung, Klimaanlage)

Neue Energieausweise erhalten zusätzlich eine Registriernummer, die den Behörden eine stichprobenartige Kontrolle der Ausweise ermöglicht. Die Seiten vier und fünf eines Gebäudeenergieausweise enthalten ggf. Vorschläge für mögliche energetische Sanierungsmaßnahmen und weitere Erläuterungen.

Farbskala

Grün ist gut, Rot ist schlecht: Dank des gelernten Ampelsystems erlaubt die Farbgebung auf einem Energieausweis Miet- und Kaufinteressenten mit einem Blick eine erste Einschätzung des energetischen Zustands eines Gebäudes. Die Farbskala wird dabei mit den Energieeffizienzklassen (A+ bis H) verknüpft, wie Verbraucher sie beispielsweise auch von Elektrogeräten kennen. Hinzu kommen (im mittleren weißen Streifen der Farbskala) in Ziffern die jeweiligen Bedarfs- bzw. Verbrauchskennwerte von 0 bis > 250 Kilowattstunden (kWh) – pro Jahr und Quadratmeter Wohnfläche.

Energieeffizienzklassen

Insgesamt gibt es neun Energieeffizienzklassen: A+, A, B, C, D, E, F, G und H. Jeder Energieeffizienzklasse wird dabei ein bestimmter Endenergieverbrauch sowie eine Gebäudeklassifizierung zugeordnet. So fallen energieeffiziente Passivhäuser oder sogenannte 40+-Häuser (Einordnung der Kreditanstalt für Wiederaufbau, KfW) mit einem Endenergieverbrauch von weniger als 30 kWh/(m2 und Jahr = a) unter A+. Gebäude, die die Standards der EnEV von 2014 erfüllen, klassifizieren sich mit einem Endenergieverbrauch von > 75 kWh/ (m2 a) als B. Energetisch schlechte und unsanierte Altbauten fallen hingegen in die letzte Energieeffizienzklasse H.

Energiekennwerte

Je nach Ausweistyp lesen Sie auf dem Energieausweis auch Angaben zu Energieverbrauch- und bedarf eines Gebäudes, d.h. entweder den Endenergie- und Primärenergieverbrauch bzw. -bedarf. Zu diesen Energiekennwerten gehört nach dem GEG auch die Pflichtangabe der konkreten Treibhausgas- (CO2-)Emissionen eines Gebäudes. Die Unterschiede von Verbrauchs- und Bedarfskennzahlen:

Bedarfsausweis

Für den Endenergiebedarf gilt: Je kleiner, desto besser. Er gibt die jährliche Energiemenge (Heizung, Warmwasser, Lüftung) für ein Gebäude an und muss in einer Immobilienanzeige genannt werden.

Der Primärenergiebedarf zeigt an, wie viel Energie (Gas, Strom, Öl, Holz, Sonnenenergie) zur Erzeugung einer bestimmten Menge an Wärmeenergie aufgewendet werden muss.

Verbrauchsausweis

Der Endenergieverbrauch gibt an, wie viel Energie durchschnittlich (letzte drei Jahre) zum Heizen eines Gebäudes nötig ist. Wie beim Endenergiebedarf ist die Angabe dieses Wertes bei einer Immobilienanzeige Pflicht.

Für den Primärwert des Verbrauchsausweises wird der Energieverbrauch mit einem für den jeweils eingesetzten Energieträger und dessen CO2-Ausstoß festgelegten Primärenergiefaktor multipliziert (z. B. 0 für Sonne, 1,1 für Öl).

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Wer erstellt den Energieausweis?

Energieausweis erstellen und beantragen

Nicht jeder kann einen Energieausweis erstellen. Für die Erstellung eines Bedarfsausweises sind bestimmte Qualifikationen vorgeschrieben, oft ist eine Begehung des betreffenden Gebäudes ratsam. Auf was Sie bei Aussteller und Antragstellung achten sollten, lesen Sie hier.

Eine Familie sitzt mit ihren zwei Kindern auf dem Sofa und blickt in einen Laptop.

Ausstellungsberechtigte

Das GEG schreibt seit November 2020 bestimmte Qualifikationsanforderungen für die Aussteller von Energiebedarfsausweisen für Bestandsgebäude, Neubauten und bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen bestehender Gebäude vor. Demnach sind nur Personen mit einer „baunahen“ Ausbildung ausstellungsberechtigt, z. B. Architekten, (Bau-)Ingenieure, Techniker oder Handwerker, wie Heizungsbauer, Schornsteinfeger oder Installateure. Diese müssen meist eine entsprechende Zusatzausbildung vorweisen können, z. B. eine Zusatzausbildung zum Energieberater oder eine Fortbildung im Bereich „energiesparendes Bauen“.

Auswahl eines geeigneten Ausweiserstellers

Um sicherzugehen, dass Sie es mit einem seriösen Ausweisaussteller zu tun haben, sehen Sie sich am besten bei den Architektenkammern, in der Ausstellerdatenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder unter den Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes nach einem qualifizierten energetischen Sachverständigen in Ihrer Region um.

Datenerhebung

Nicht immer ist es für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises notwendig, dass ein Architekt oder anderer Sachverständiger das zu bewertende Gebäude wirklich besichtigt und eine Ortsbegehung durchführt. Sind bereits umfassende Unterlagen und Fotomaterial vorhanden und handelt es sich um eine einfach Gebäudestruktur, kann auch eine Bewertung des Gebäudes „aus der Ferne“ erfolgen. In beiden Fällen ist der Ausweis-Ersteller für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich und haftbar. Da der Bedarfsausweis jedoch auf komplizierten Berechnungsverfahren beruht und bei einer geplanten Modernisierung und dem Antrag von Fördergeldern ohnehin eine Energieberatung notwendig ist, ist ein Ortstermin grundsätzlich empfehlenswert.

Kosten der Ausstellung

Die Ausstellung eines Bedarfsausweises durch einen der o. g. Sachverständigen kann mehrere hundert bis zu über 1.000 Euro kosten. Abhängig von der Datenlage, vorhandenen Unterlagen des Gebäudes und ob ein Vor-Ort-Termin notwendig ist oder nicht. Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, da er direkt beim jeweiligen Energieversorger beantragt werden kann und auf dem Zusammentragen bereits vorliegender oder abgelesener Verbrauchsdaten beruht. Einen Verbrauchsausweis für eine Immobilie erhalten Sie daher je nach Anbieter bereits ab etwa 50 Euro.

Energieausweis online beantragen

Sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise können bei vielen Internet-Anbietern online beantragt werden. Doch Vorsicht: Werden besonders schnelle Fristen und günstige Preise versprochen, handelt es sich meist um die Erstellung eines einfachen Verbrauchsausweises. Energiebedarfsausweise zu Niedrigpreisen beziehen sich oft auf ältere Gebäude, die noch nicht unter die neuen GEG-Regelungen fallen – oder verzichten grundsätzlich auf einen Ortstermin. Die Vielzahl an Informationen, die Sie bei einem solchen Online-Antrag allerdings eingeben müssen, geht oft weit über das hinaus, was für Laien aus den vorhandenen Gebäudeunterlagen erkennbar ist. Hier sollten Sie Angebot und Leistung verschiedener Online-Portale in jedem Fall genau vergleichen, bevor Sie einen Energieausweis beantragen. Entscheiden Sie sich im Zweifel für eine Direktanfrage bei einem anerkannten Sachverständigen.

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