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Der Energiepass für Haus und Wohnung
Energieausweis
Energieausweis erklärt in 30 Sekunden
- Der Energieausweis funktioniert wie eine Art Gütesiegel für die Energieeffizienz von Gebäuden. Sein Nachweis ist bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie für alle Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland verpflichtend.
- Potenzielle Kaufinteressenten oder zukünftige Mieter eines Hauses oder einer Wohnung können so bereits aus der Immobilienanzeige einiges über die Bausubstanz und damit beispielsweise die Heizkosten herauslesen.
- Es gibt zwei Arten von Energieausweisen – den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis, denen unterschiedliche Daten und Berechnungen zugrunde liegen. Je nach Ausweis-Variante unterscheiden sich auch die Kosten für seine Erstellung.
- Wer wann einen Energieausweis braucht und was die Angaben im Energieausweis oder „Energiepass“ im Einzelnen über ein Gebäude aussagen, ist seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) festgelegt.
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Was ist der Energieausweis?
Erklärung
Der Energieausweis für Wohngebäude ist ein mehrseitiges Dokument zur Bewertung der Energieeffizienz von Immobilien. Er ist bei Vermietung oder Verkauf einer Immobilie verpflichtend vorzulegen und zeigt über eine Farbskala auf einen Blick, welchen Energieverbrauch ein Haus oder eine Wohnung hat und mit welchen Energiekosten Mieter oder Käufer rechnen müssen.
Der Energieausweis, auch „Gebäudeenergieausweis“ oder „Energiepass“ genannt, soll Miet- und Kaufinteressenten eine Entscheidungsgrundlage bieten und den Vergleich zwischen Immobilien erleichtern. Er bewertet die energetische Qualität eines Gebäudes auf der Basis standardisierter Berechnungsmethoden und ordnet diese einer von insgesamt neun Energieeffizienzklassen zu. Damit Miet- und Kaufinteressenten diese Ergebnisse besser verstehen, erfolgt die Einteilung von A+ (sehr gute Energieeffizienz) bis H (sehr schlechte Energieeffizienz). Sie wird ergänzend mit einer Farbskala bzw. einem Ampelsystem von Grün bis Rot unterlegt. Die Angaben im Energiepass zeigen Einsparpotenziale auf und bieten wichtige Ansatzpunkte für etwaige Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen.
Gesetzliche Grundlagen
Energieeinsparungsgesetz (EnEG): Seit 2009, mit der dritten Änderung dieses Gesetzes seit seiner Einführung 1976, ist die Erstellung eines Energieausweises für alle Wohn- und Nichtwohngebäude in Deutschland vorgeschrieben.
Energieeinsparverordnung (EnEV): Seit 2013 sind Immobilieneigentümer darüber hinaus dazu verpflichtet, potenziellen Interessenten bei Verkauf oder Vermietung den Energieausweis des Gebäudes bei Besichtigung des Objekts unaufgefordert vorzulegen und den Energie-Effizienzstandard bereits in der Immobilienanzeige zu nennen. Nach Vertragsabschluss (Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags) wird der Energieausweis den neuen Eigentümern im Original oder als Kopie übergeben.
Gebäudeenergiegesetz (GEG): Seit dem 01. November 2020 führt das GEG das EnEG, die EnEV und auch das bisherige Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) unter einem Dach zusammen bzw. setzt die bisherigen Regelungen außer Kraft. Die wichtigsten Änderungen in Bezug auf den Energieausweis:
- Bei der Ausstellung von Energieausweisen wird nicht mehr zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden unterschieden (Ausnahmen s. u.).
- Für die Erstellung eines Energieausweises sind Vor-Ort-Begehungen bzw. aussagekräftiges Bildmaterial erforderlich.
- Treibhausgas-Emissionen (CO2-Ausstoß) eines Gebäudes sind zwingend anzugeben.
- Bei Kauf einer Immobilie ist eine energetische Beratung Pflicht.
- Die Missachtung der gesetzlichen Vorgaben kann mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden (bisher 15.000 Euro).
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Wer braucht den Energieausweis?
Energieausweis Pflicht und Ausnahmen
Seit November 2020 ist immer dann, wenn Haus- oder Wohnungseigentümer ihre Immobilie verkaufen, neu vermieten, sanieren oder modernisieren wollen, der Nachweis eines Energiebedarfsausweises erforderlich. Diese Energiegausweis-Pflicht gilt für alle Wohngebäude, Nichtwohngebäude sowie öffentlichen Gebäude.
Je nach Art und Größe eines Gebäudes können einige Haus- und Wohnungsbesitzer noch zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen. Das gilt für:
- Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten
- Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, wenn…
…das Gebäude bei seiner Fertigstellung bereits die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllte.
…der Bauantrag für das Gebäude nach dem 01.11.1977 gestellt wurde.
…das Gebäude durch nachträgliche Sanierung/Modernisierung diesen Energiestandard erfüllt.
Grundsätzlich befreit von der Pflicht zum Nachweis eines Energieausweises sind lediglich der Verkauf oder die Neuvermietung von:
- Grundstücken
- denkmalgeschützten Gebäuden
- Ferien- oder Wochenendhäusern
- sehr kleinen Bauten (bis 50 m2 Nutzfläche)
Eine Befreiung gibt es auch für Haus- oder Wohnungseigentümer, die bereits seit Längerem ihre eigene Immobilie bewohnen und dies auch weiterhin vorhaben. Sie sind ebenfalls von der Energieausweis-Pflicht ausgenommen.
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Wie lange gilt ein Energieausweis?
Gültigkeitsdauer & Verlängerung
Beide Varianten des Gebäudeenergieausweises, Verbrauchs- und Bedarfsausweis, sind nach Ausstellung jeweils zehn Jahre lang gültig. Innerhalb dieser Frist kann ein gültiger Energieausweis auch wiederverwendet werden, beispielsweise wenn eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie in dieser Zeit mehrfach neu vermietet wird. Eine Verlängerung des Energieausweises ist nicht möglich. Ist der Energieausweis einmal abgelaufen, muss vor Verkauf oder Neuvermietung der jeweiligen Immobilie ein neuer Energieausweis beantragt werden.
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Wer erstellt den Energieausweis?
Energieausweis erstellen und beantragen
Nicht jeder kann einen Energieausweis erstellen. Für die Erstellung eines Bedarfsausweises sind bestimmte Qualifikationen vorgeschrieben, oft ist eine Begehung des betreffenden Gebäudes ratsam. Auf was Sie bei Aussteller und Antragstellung achten sollten, lesen Sie hier.
Ausstellungsberechtigte
Das GEG schreibt seit November 2020 bestimmte Qualifikationsanforderungen für die Aussteller von Energiebedarfsausweisen für Bestandsgebäude, Neubauten und bei anstehenden Modernisierungsmaßnahmen bestehender Gebäude vor. Demnach sind nur Personen mit einer „baunahen“ Ausbildung ausstellungsberechtigt, z. B. Architekten, (Bau-)Ingenieure, Techniker oder Handwerker, wie Heizungsbauer, Schornsteinfeger oder Installateure. Diese müssen meist eine entsprechende Zusatzausbildung vorweisen können, z. B. eine Zusatzausbildung zum Energieberater oder eine Fortbildung im Bereich „energiesparendes Bauen“.
Auswahl eines geeigneten Ausweiserstellers
Um sicherzugehen, dass Sie es mit einem seriösen Ausweisaussteller zu tun haben, sehen Sie sich am besten bei den Architektenkammern, in der Ausstellerdatenbank der Deutschen Energie-Agentur (dena) oder unter den Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme des Bundes nach einem qualifizierten energetischen Sachverständigen in Ihrer Region um.
Datenerhebung
Nicht immer ist es für die Erstellung eines Energiebedarfsausweises notwendig, dass ein Architekt oder anderer Sachverständiger das zu bewertende Gebäude wirklich besichtigt und eine Ortsbegehung durchführt. Sind bereits umfassende Unterlagen und Fotomaterial vorhanden und handelt es sich um eine einfach Gebäudestruktur, kann auch eine Bewertung des Gebäudes „aus der Ferne“ erfolgen. In beiden Fällen ist der Ausweis-Ersteller für die Richtigkeit seiner Angaben verantwortlich und haftbar. Da der Bedarfsausweis jedoch auf komplizierten Berechnungsverfahren beruht und bei einer geplanten Modernisierung und dem Antrag von Fördergeldern ohnehin eine Energieberatung notwendig ist, ist ein Ortstermin grundsätzlich empfehlenswert.
Kosten der Ausstellung
Die Ausstellung eines Bedarfsausweises durch einen der o. g. Sachverständigen kann mehrere hundert bis zu über 1.000 Euro kosten. Abhängig von der Datenlage, vorhandenen Unterlagen des Gebäudes und ob ein Vor-Ort-Termin notwendig ist oder nicht. Ein Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als ein Bedarfsausweis, da er direkt beim jeweiligen Energieversorger beantragt werden kann und auf dem Zusammentragen bereits vorliegender oder abgelesener Verbrauchsdaten beruht. Einen Verbrauchsausweis für eine Immobilie erhalten Sie daher je nach Anbieter bereits ab etwa 50 Euro.
Energieausweis online beantragen
Sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise können bei vielen Internet-Anbietern online beantragt werden. Doch Vorsicht: Werden besonders schnelle Fristen und günstige Preise versprochen, handelt es sich meist um die Erstellung eines einfachen Verbrauchsausweises. Energiebedarfsausweise zu Niedrigpreisen beziehen sich oft auf ältere Gebäude, die noch nicht unter die neuen GEG-Regelungen fallen – oder verzichten grundsätzlich auf einen Ortstermin. Die Vielzahl an Informationen, die Sie bei einem solchen Online-Antrag allerdings eingeben müssen, geht oft weit über das hinaus, was für Laien aus den vorhandenen Gebäudeunterlagen erkennbar ist. Hier sollten Sie Angebot und Leistung verschiedener Online-Portale in jedem Fall genau vergleichen, bevor Sie einen Energieausweis beantragen. Entscheiden Sie sich im Zweifel für eine Direktanfrage bei einem anerkannten Sachverständigen.
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