Grund­schuld

Eine Grundschuld, die nicht der Bank oder einem Dritten, sondern Ihnen als Eigentümer:in gehört, ist eine Eigentümergrundschuld. Sie liegt z.B. dann vor, wenn Sie Ihr Baudarlehen komplett abbezahlt haben, also der Sicherungszweck der Grundschuld entfallen ist und die Bank Ihnen die Grundschuld zurück gewährt hat.

Die Fremdschuld ist das Gegenteil der Eigentümergrundschuld und der Standardfall der Grundschuld. Sie besteht dann, wenn Sie zugunsten Ihrer Bank eine Grundschuld als Kreditsicherheit ins Grundbuch eintragen lassen.

Im Gegensatz zur Fremd- und Eigentümergrundschuld bezeichnen Buch- und Briefgrundschuld keine eigenständigen Grundschuldarten. Sie beziehen sich lediglich auf die Ausgestaltung der Grundschuld: Bleibt es bei einer einfachen Grundbucheintragung, d. h. einer Grundschuld ohne Brief, spricht man von einer Buchgrundschuld. Diese Form der Grundschuld hat sich in der Praxis etabliert.

Wer stellt einen Grundschuldbrief aus? Bei der Briefgrundschuld erhält der Kreditgeber bzw. die Bank zusätzlich zum Grundbucheintrag einen Grundschuldbrief. Was ist der Grundschuldbrief? Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde, die den Inhaber der Grundschuld sowie deren Höhe ausweist. Der Grundschuldbrief wird in aller Regel bei der Bank aufbewahrt. Nach Rückzahlung des Darlehens sendet die Bank den Grundschuldbrief zusammen mit einer Löschungsbewilligung an den Sicherungsgeber zurück. Eine Briefgrundschuld ist deutlich einfacher an eine:n andere:n Gläubiger:in übertragbar als eine Buchgrundschuld. Ein Verlust des Grundschuldbriefs bedeutet erheblichen Aufwand zur Wiederbeschaffung der mit hohen Kosten und Zeitaufwand verbunden ist.

Um eine Grundschuld einzutragen, erstellt der Kreditgeber ein sogenanntes Grundschuldbestellungsformular. Auf dessen Basis setzt der oder die Notar:in eine Grundschuldbestellungsurkunde auf. Die von den Käufer:innen des Grundstücks bzw. der Immobilie unterzeichnete Urkunde wird anschließend beim Grundbuchamt eingereicht, das die Grundschuld dann im Grundbuch einträgt. Im Anschluss erhält wiederum der Darlehensgeber die Grundschuldbestellungsurkunde sowie einen aktualisierten Grundbuchauszug und kann den Kredit oder das Baudarlehen an Sie auszahlen.

Eine Sicherungsgrundschuld bzw. einen Grundbucheintrag löschen lassen können Sie nur, wenn Sie Ihre Baufinanzierung komplett abbezahlt haben. Nach vollständiger Kreditrückzahlung haben Sie als Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Rückgewähr bzw. Grundbuchlöschung der Grundschuld. Die Bank erteilt Ihnen hierfür eine Löschungsbewilligung. Diese Löschungsbewilligung legen Sie Ihrer Notarin oder Ihrem Notar vor, der dann die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt veranlasst.

Grundschuld löschen – Kosten: Als Eigentümer:in müssen Sie die Notarkosten sowie die Kosten der Grundbuchlöschung selbst zahlen. Rechnen Sie hierfür mit etwa 0,2 Prozent der Summe der Grundschuld. Beispiel: Bei einer eingetragenen Grundschuld von 250.000 Euro wären das ca. 500 Euro.

Die Kosten für die Bestellung und die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch sind abhängig von verschiedenen Faktoren, wie Grundschuldsumme, Kosten und Gebühren für Beglaubigung und Beurkundung. 

Faustregel: Hauskäufer:innen können 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises für Grundbuchgebühren und Notarkosten rechnen – inklusive Eigentümerumschreibung und weiterer notarieller Betreuung. Die Grundschuldbestellung an sich beläuft sich auf 0,8 bis ca. 1,0 Prozent des Kaufpreises. Wer die Grundschuldkosten im Voraus kalkulieren will, kann einen Online Grundbuchrechner zur Hilfe nehmen oder sich an den Gebührensätzen aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) orientieren.

Die Grundschuld dient der Bank, die Ihnen einen Immobilienkredit oder ein Darlehen gibt, als Sicherheit. Sie entspricht daher meist der Höhe des Darlehensbetrages. Eine Grundschuld ist jedoch nicht automatisch an eine bestimmte Forderung gekoppelt. Das bedeutet: Neben der Baufinanzierung kann eine Grundschuld auch einen überzogenen Dispo-Kredit oder sonstige Schulden mit absichern.

Grundsätzlich ist es nur bei einem Verkauf eines Hauses oder Grundstücks wichtig, die Grundschuld löschen zu lassen, damit der neue Käufer bzw. die neue Käuferin einen „sauberen“ Grundbucheintrag vorfindet. Doch eine Löschung der Grundschuld kostet ähnlich viel wie die Grundschuldbestellung selbst. Es kann also durchaus sinnvoll sein, die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Der Vorteil: Eine „alte“ Grundschuld lässt sich in der Regel bei einer zukünftigen Kreditaufnahme wiederverwenden (Revalutierung). Eine solche Übertragung ist deutlich günstiger als eine neue Grundschuldbestellung.

Das Recht, einen Grundbucheintrag einzusehen, haben grundsätzlich juristische Personen mit einem berechtigten und nachweisbaren Interesse an einer Immobilie bzw. einem Grundstück. Neben Notaren, Notarinnen, Behörden, Gerichten und staatlichen Vermessern zählen hierzu die aktuellen Eigentümer:innen sowie unter Umständen die Kaufinteressenten eines Grundstücks.

Als ernsthafter Kaufinteressent erhalten Sie in der Regel vom Verkäufer oder der Makler:in einen aktuellen Grundbuchauszug.

Wichtig: Dieser sollte zum Zeitpunkt des Kaufs allerdings nicht älter als 14 Tage sein. Bei älteren Auszügen können Sie sich nicht sicher sein, dass in der Zwischenzeit nicht noch neue Einträge hinzugekommen sind, z. B. bei finanziellen Schwierigkeiten des Verkäufers bzw. der Verkäuferin.

Alternativ können Sie die Einsicht ins Grundbuch eines Hauses auch direkt über das Grundbuchamt beantragen. Hierfür benötigen Sie einen Nachweis über Verhandlungen zum Kaufpreis; die entsprechende Bescheinigung erhalten Sie von den Makler:innen. Damit können Sie per Brief oder Fax, dank elektronischem Grundbuch inzwischen aber auch online über die elektronischen Grundbuchämter einen Grundbuchauszug beantragen.

Schließlich bleibt Ihnen noch der Antrag auf Grundbucheinsicht über Ihren Notar oder Ihre Notarin, der Ihr berechtigtes Interesse kennt, dafür allerdings zusätzliche Gebühren berechnet.

Der Grundbucheintrag gliedert sich in drei Abteilungen:

• Abteilung I: Eigentumsverhältnisse
• Abteilung II: Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte, Erbbaurechte, Auflassungsvormerkung)
• Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken (Sicherung einer Baufinanzierung)

Eine Grundschuld wird vom Grundbuchamt in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.

Je nachdem, ob es sich um eine beglaubigte oder nicht beglaubigte Kopie bzw. einen einfachen oder amtlichen Ausdruck handelt, müssen Sie mit ca. 10-20 Euro rechnen. Online-Auszüge sind mit etwa 30-50 Euro etwas teurer, die Kosten variieren allerdings je nach Anbieter. Um einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt vor Ort direkt einzusehen, entstehen keine Kosten.

Ein Grundbucheintrag kann nur bei besonderen Vorkommnissen geändert werden. Der Grundbucheintrag wird zum Beispiel dann geändert, wenn sich die Eigentumsverhältnisse ändern und ein Kaufvertrag vorliegt.

Grundsätzlich gilt: Jede Maßnahme muss im Grundbuch lesbar bleiben. Das bedeutet für die Dauer des Grundbucheintrags: Ob Verkauf des Hauses oder Tod der Eltern und damit Änderung der Eigentumsverhältnisse wegen Erbfall – sämtliche Einträge und Änderungen werden nie komplett entfernt. Eine Eintragung im Grundbuch kann jedoch auf Antrag gelöscht werden. Eine Löschung wird dann in Form eines Löschungsvermerks und einer „Rötung“ in der dafür vorgesehenen Spalte eingetragen, d. h. jede Zeile oder der ganze Textblock werden rot unter- bzw. gestrichen.

Finden sich im Grundbuchauszug bereits Einträge zu Grundschulden oder anderen Rechten Dritter, werden die Gläubiger:innen beim Verkauf des Hauses nach der Rangfolge bedient. Dabei haben ältere Einträge das Vorrecht vor jüngeren. Die größte Sicherheit bietet demnach der Eintrag einer Grundschuld im ersten Rang. Deshalb bestehen viele Darlehensgeber auf einem solchen erstrangigen Darlehen.

Im Grundbuch einer Immobilie sind eine Grundschuld im ersten Rang von 280.000 Euro und eine zweite über 100.000 Euro eingetragen. Bei einer Zwangsversteigerung bringt das noch unfertige Haus 250.000 Euro ein. Damit geht die zweite Bank leer aus, während die erste immerhin 250.000 Euro erhält.

Die Auflassung verhindert, dass Verkäufer:innen die Immobilie anderen Interessenten bzw. Interessentinnen anbieten, sie „doppelt“ verkaufen oder durch den Eintrag einer Grundschuld noch als finanzielle Sicherheit nutzen. Dies ist nach einer Vormerkung nur mit Zustimmung des Käufers oder der Käuferin bzw. sogenannten Auflassungsberechtigten möglich.

War der Verkauf grunderwerbsteuerpflichtig, stellt das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer eine Bescheinigung aus, die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung. Erst wenn durch eine solche Unbedenklichkeitsbescheinigung belegt ist, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde, dürfen die neuen Eigentümer:innen ins Grundbuch eingetragen werden.

Mit der Grundschuldbestellung zur Sicherung der Finanzierung sowie der Zahlung des Kaufpreises erfolgt schließlich die endgültige Eigentümerumschreibung der Immobilie im Grundbuch und damit die Löschung der Auflassungsvormerkung.