Dachboden ausbauen und finanzieren

Abhängig von Standort und Witterung muss jedes Hausdach nach einigen Jahrzehnten repariert oder komplett erneuert werden. Wer heutzutage eine Dachsanierung plant, sollte jedoch prüfen, ob nicht weitere Modernisierungsmaßnahmen bzw. ein umfassender Dachausbau sinnvoll sind:

• Dachdämmung/-renovierung: Bei älteren Gebäuden ist eine Dämmung des Daches zur Erreichung der Klimaziele inzwischen gesetzlich vorgeschrieben. Je nach Dämmmaterial und Umfang der Baumaßnahme, z. B. inklusive Neueindeckung und Dachbodenausbau, lassen sich nicht nur eine Menge Heizkosten und CO₂, sondern selbst hohe Baukosten wieder einsparen.
• Energetische Sanierung: Neben der Dachdämmung zählen vor allem der Einbau bzw. die Installation von Fotovoltaikanlagen zur Stromerzeugung, Warmwasser-Sonnenkollektoren, Wärmepumpe, Klimaanlage oder einem effizienten Sonnenschutz (Verdunkelungsrollos) zu den baulichen Möglichkeiten im Sinne von Klimaschutz und Nachhaltigkeit.
• Wohnraumerweiterung: Zunehmende Wohnraumknappheit in den Städten, steigende Preise für Häuser und Wohnungen – vielerorts hat der Dachausbau einen rein finanziellen und praktischen Hintergrund. Der Dachausbau oder die Aufstockung eines bestehenden Gebäudes durch Kniestockeinbau bzw. Anhebung des Daches ermöglichen die Erweiterung des vorhandenen Wohnraums ohne den Erwerb eines neuen Baugrundstücks.

Die Vorteile einer energetischen Dachsanierung bzw. Modernisierung und Ausbau des eigenen Dachbodens sind vielfältig:

• Weniger Bodenversiegelung: Nach dem Grundsatz „besser Nachverdichten als auf der grünen Wiese bauen“ – insbesondere in Städten, wo Bauland knapp und teuer ist.
• Klimaschutz: Energieeffizientes Sanieren und der Einsatz erneuerbarer Energien bedeuten eine hohe CO₂-Einsparung und helfen beim Erreichen der Klimaziele.
• Wertzuwachs: Vermieten Immobilieneigentümer:innen zum Beispiel das ausgebaute Dachgeschoss, so erhalten sie zusätzliche Einnahmen durch die Miete und steigern mit dem Ausbau den Wert des Hauses.
• Mehr Lebensqualität: Der neue Wohnraum und Platzgewinn unterm Dach, und damit verbunden oft mehr Licht und Komfort, steigern das Wohlbefinden und bieten den Hausbewohner:innen neue Wohn- und Nutzungsmöglichkeiten.

 

Durch die zunehmende Wohnraumknappheit werden neue Möglichkeiten gesucht, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen ohne weitere Flächen bebauen zu müssen. Die rasante Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt begünstigt die Entscheidung für einen Ausbau des Dachgeschosses. Die Gründe hierfür sind unterschiedlich:

• erwachsene Kinder, die eine eigene Etage im Elternaus bewohnen und so nicht selbst ein Baugrundstück erwerben müssen
• Immobilieneigentümer oder -eigentümerinnen, die einen Teil ihres Hauses zur Vermietung umbauen und so Mieteinnahmen generieren möchten
• Ältere Hausbesitzer:innen, die ihre Immobilie altersgerecht umbauen und/oder das Dachgeschoss ausbauen, um Platz für eine Pflegekraft zu schaffen

Mehr Platz: Ein eigenes Reich für Teenager:innen, mehr Ruhe für die Eltern, das heiß ersehnte Homeoffice oder ein kreatives Studio – der Dachbodenausbau ist bei Häusern mit Spitz- oder Satteldach bei Platzmangel meist eine einfache Lösung zur Wohnraumerweiterung. Das Dach bleibt, der vorhandene, aber oft ungenutzte Raum unter dem Dachgiebel (Dachboden) wird renoviert und modernisiert. Hierzu zählen Maßnahmen wie

• Dach dämmen/Dach nachdämmen (je nach Zustand)
• Boden legen und dämmen
• Zwischenwände einziehen oder Dachschräge bzw. Dachseiten abtrennen für Stauraum
• Anschlüsse für Heizung und Wasser legen
• Dachfenster einsetzen
• Aufzug einbauen

Wichtig: Auch wenn der Dachboden als „Raum“ bereits vorhanden ist, sollten Sie Ihre Pläne für den Innenausbau einem Experten oder einer Expertin vorlegen. Denn ändert sich die Nutzungsart des Dachbodens von Speicher zu Wohnraum, gelten bestimmte Vorschriften in Bezug auf Stehhöhe, verwendeten Bau- und Dämmmaterialien oder den Einbau von Dachfenstern.

Klimaschutz und Kosteneinsparung: Mit Reparatur oder Neueindeckung eines alten oder undichten Daches allein ist es heute meist nicht getan. Wer als Hauseigentümer:in sein Dach erneuert, entscheidet sich im Zuge dessen häufig dafür, sein Haus energetisch zu modernisieren. Für eine Dämmung des Daches gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• Aufsparrendämmung
• Zwischensparrendämmung
• Untersparrendämmung
• Dämmung oberste Geschossdecke (bei Nichtnutzung als Wohnraum)

Bei Beschädigung der Dachbalken oder Dachsparren selbst sind unter Umständen ein neues Dach sowie ein neuer Dachstuhl notwendig. Ist dieser Punkt erreicht, bietet sich für die Immobilieneigentümer:innen auch die Gelegenheit, ggf. neue Dachfenster oder Gauben für mehr Licht und Luft einzusetzen. Und schließlich können der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder gleich die Dämmung des gesamten Hauses mit durchgeführt werden.
Hinzu kommen je nach Umfang der Dachsanierung Kosten für ein Gerüst, Entsorgung und Abriss der alten Dacheindeckung, die Neueindeckung von First und Ortgang sowie Kosten für die Spenglerarbeiten (Dachtraufe, Regenrinne, Kamineinfassung).

Viele Möglichkeiten, individuelles Budget: Bei allen Ideen zur Umsetzung Ihres Dachausbaus und der umfangreichen Sanierung oder Modernisierung muss nicht alles neu gemacht werden. Grundlegende Infrastruktur des Hauses, wie Heizung, Kamin, Anschlüsse, Mauerwerk oder sonstige Infrastruktur (Rohre, Kabel) können auch für den Dachausbau teils wieder verwendet werden. Holen Sie sich hierfür gerade bei Bestandsbauten Unterstützung von Baugutachter:innen, Statiker:innen oder entsprechend geschulten Fachbetrieb um sicherzugehen, dass die vorhandene Bausubstanz sämtliche aktuellen technischen und baulichen Anforderungen erfüllt.

In verschiedenen Schritten vorzugehen, gibt Sicherheit und Struktur in der Planung und Umsetzung eines Dachausbaus. So kann sichergestellt werden, dass an alle Punkte baulich, rechtlich und finanziell gedacht wurde:

1. Bestandsaufnahme und Planung: Umfang der Baumaßnahmen festlegen

• Was und wie soll umgebaut werden: Dach ausbauen, sanieren, aufstocken?
• Können gleichzeitig Maßnahmen zu Klimaschutz und Nachhaltigkeit umgesetzt werden, wie CO₂-Einsparung, energieeffizientes Sanieren?

2. Bauliche Voraussetzungen: Bauvorschriften prüfen, Baugenehmigung einholen

• Expertenrat einholen: Architekten und Architektinnen, Statiker:innen, Baugutachter:innen
• Was kann mit, was auch ohne eine Baugenehmigung umgesetzt werden? Beim Bauamt nachfragen.

3. Kostenschätzung, Umsetzung: Fachbetriebe anfragen, Kostenschätzung erstellen

• Auswahl: Mit welchen Handwerksbetrieben aus der Region haben Freunde, Bekannte oder Kollegen und Kolleginnen gute Erfahrungen gemacht?
• Eigenleistung: Welche Posten in der Kostenkalkulation können Sie in Eigenregie erledigen?

4. Finanzierung und Förderung: Art und Umfang der Baufinanzierung klären

• Fragen Sie Ihre Finanzierungsberater:innen: Welches Darlehen eignet sich für Ihr Dachausbauprojekt?
• Annuitätendarlehen oder gleich ein Volltilgerdarlehen als Modernisierungskredit?
• Welche Fördermittel oder Zuschüsse (staatlich, regional) können Sie beantragen?

Die wichtigsten gesetzlichen Vorgaben sind im Gebäudeenergiegesetz (GEG) von 2020 zusammengefasst. Es löste die Energieeinsparverordnung (EnEV) sowie das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) ab und bündelt bundesweit wichtige Vorschriften in puncto Baurecht und als Basis lokaler Bauordnungen. So gilt bei Erwerb eines gebrauchten Hauses oder Altbaus:

• Das Dach und/oder die oberste Geschossdecke müssen bestimmte Referenzwerte eines vom GEG festgelegten Referenzgebäudes erreichen oder nachgedämmt werden.
• Wollen Sie den Dachboden ausbauen und beispielsweise einen neuen Boden legen, so greift die 10-Prozent-Regel: Bei Erneuerung oder Austausch von Minimum 10 Prozent eines Bauteils, muss dieses anschließend ebenfalls die Wärmedämmwerte des Referenzgebäudes erreichen.
• Und soll der Dachboden als Wohnraum genutzt und evtl. ein Bad mit Fußbodenheizung eingebaut werden, können Sie diese nicht einfach an eine alte Ölheizung anschließen. Die Warmwasserleitung muss gedämmt und eine Alternative oder Ergänzung (erneuerbare Energien) zur Nutzung fossiler Energien gefunden werden.

Jedes Bundesland fordert für die Erfüllung der GEG-Vorgaben unterschiedliche Nachweise – bis März 2024 sollen in allen Ländern entsprechende Kontrollorgane eingerichtet sein.

Wer sein Dachgeschoss oder den Dachboden zum Wohnraum ausbauen möchte, benötigt hierfür in der Regel eine Genehmigung der Baubehörde. Hintergrund: In vielen Bauplänen ist der Dachboden nicht als Wohnraum, sondern als reine Nutzfläche ausgewiesen. Geht mit dem Dachausbau eine Nutzungsänderung einher, bedarf diese einer entsprechenden Baugenehmigung. Lassen Sie sich vor dem Ausbau daher von Ihrem Architekten oder Ihrer Architektin bzw. Statiker:in einen Plan für den Umbau erstellen, den diese dann bei Ihrer Gemeinde bzw. dem zuständigen Landratsamt einreichen können. Vor allem größere Baumaßnahmen, wie der Einbau zusätzlicher Fenster, einer Dachgaube, das Einsetzen eines Kniestocks oder das (hydraulische) Anheben des Daches oder das Aufstocken des Gebäudes sind in manchen Gemeinden nur eingeschränkt möglich und nur dann, wenn das Gesamtbild des Gebäudes stimmig bleibt.
Bei Vermietung: Planen Sie, den Dachboden auszubauen und danach als Wohnraum zu vermieten, ist zusätzlich die Erstellung eines Energieausweises erforderlich.

Die Basis jedes nachhaltigen und soliden Dachausbaus: Machen Sie eine Bestandsaufnahme des Dachbodens bzw. der Dachkonstruktion. Mauerwerk, Dacheindeckung und Schornstein sollten trocken, ohne Lücken, rissfrei und dicht sein. Ähnliches gilt für die Dachbalken, die trocken (keine Fäulnis), tragfähig sowie frei von Schädlingen sein sollten. Statiker:innen können Ihnen zudem beantworten, ob die tragende Konstruktion bei Dachausbau verstärkt werden muss, gerade wenn Dach- und Stützbalken für den Einbau von Dachflächenfenstern oder Gauben weichen müssen.

Beim klassischen Spitzboden sind darüber hinaus Grundfläche und Raumhöhe entscheidend: Wollen Sie das Dachgeschoss zu einem Wohn-, Arbeits- oder Spielzimmer ausbauen, schreiben die Landesbauverordnungen eine Raumhöhe von rund 230 cm sowie eine Grundfläche von mindestens 8 Quadratmetern vor.

Gerade beim Thema Brandschutz sind die Vorschriften heute wesentlich strenger als vor wenigen Jahrzehnten. Hauseigentümer:innen, die den Dachboden ihrer alten Bestandsimmobilie ausbauen oder umbauen wollen, sollten besonders umsichtig handeln. Neben der Verwendung brandhemmender Baustoffe, z. B. für die Dämmung, sind heutzutage Fluchtwege lebenswichtig; zwei Rettungswege (Treppenhaus, Fenster) sind zwingend vorgeschrieben. Die genauen Anforderungen sind in der Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer festgelegt.

Wie viel Sie ein Dachgeschossausbau insgesamt kostet, lässt sich pauschal nicht so einfach benennen. Je nach aktuellem Zustand des Daches, Art der Sanierung oder Umfang der Umbaumaßnahmen, spielen viele unterschiedliche Faktoren eine Rolle, die auf die Kosten und damit auch auf die Finanzierung Einfluss haben.

Die Herausforderung bei der Kostenkalkulation und Finanzierungsplanung eines derartigen Projekts: Die aktuelle Marktentwicklung in der Baubranche erschwert die Planung der Baumaßnahmen. Der akute Baustoffmangel, Verzögerungen durch die personelle und materielle Verknappung in Handwerksbetrieben erschweren das Einholen verlässlicher Angebote. Angesichts solch schwer kalkulierbarer Kostentreiber sind selbst für erfahrene Bauherren und Bauherrinnen keine verlässlichen Kosten ermittelbar. Hinzu kommt die Verunsicherung an den Finanzmärkten durch weltweite Krisen, Inflation und ansteigende Zinsen.

Die Lösung: eine langfristig angelegte Baufinanzierung. So sichern Sie sich mit einer Allianz Baufinanzierung trotz steigendem Zinsniveau mit einer langen Zinsbindung von beispielsweise 25 Jahren die heute geltenden Zinsen dauerhaft. Folgende Möglichkeiten eines Baukredits für den Dachausbau werden im Einzelnen erläutert:

Mit dem Dachausbau und Maßnahmen zum Klimaschutz führen Sie einen Umbau und eine Modernisierung Ihrer Immobilie durch. So eignet sich eine Baufinanzierung in Form eines Modernisierungskredits für Ihr Vorhaben. Es könnte auch ein zweckgebundener Ratenkredit in Frage kommen.

 

Ein Annuitätenkredit oder -darlehen mit gleichbleibenden Raten ist die übliche Art der Baufinanzierung. Ein Annuitätendarlehen der Allianz Baufinanzierung eignet sich als Erst- oder Anschlussfinanzierung und überzeugt durch seine hohe Planungssicherheit wegen gleichbleibenden Raten auf lange Zeit. Am Ende der Zinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig.

 

Bei einer Baufinanzierung in Form eines Volltilgungsdarlehens handelt es sich um eine Immobilienfinanzierung ohne Restschuld. Am Ende der Darlehenslaufzeit sind Sie schuldenfrei. Die Zinsbindungszeit entspricht der Laufzeit der Finanzierung. So bleiben der Zinssatz und auch die Rate die ganze Zeit gleich. Das verschafft Ihnen Zins- und Planungssicherheit bis zur letzten Rate.