Teilungs­erklärung

Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung des Gebäudes, die in der Regel der zuständige Architekt anfertigt. Er bildet die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. Darin enthalten sind die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, welche durch den Aufteilungsplan klar voneinander abgegrenzt werden. Alle Räume, die zu einem Wohnungseigentum, also einer Eigentumswohnung, gehören, werden mit derselben Nummer gekennzeichnet. Dadurch ist eine klare Zuordnung eines jeden Raums deutlich erkennbar. Der Aufteilungsplan ist zudem Voraussetzung für den Erhalt einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verdeutlicht die Abtrennung der einzelnen Wohneinheiten. Sie wird von der Baubehörde erstellt und bestätigt, dass die einzelnen Einheiten unabhängig voneinander genutzt werden können. Auch sie ist Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch.

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen untereinander. Darin enthalten sind Details zur Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Soll eine Änderung daran vorgenommen werden, ist die Zustimmung aller Personen der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Eine Gemeinschaftsordnung ist im Gegensatz zum Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zwingend notwendig.

Um eine Teilungserklärung anzufordern, werden sowohl der Aufteilungsplan als auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Daraufhin ist die Beurkundung der Dokumente durch eine:n Notar:in notwendig. Im Anschluss sollten die Unterlagen durch die Eigentümer:innen der Immobilie beim Grundbuchamt abgegeben werden, welches die Unterlagen prüft. Hat alles seine Richtigkeit, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses durch das Grundbuchamt geschlossen und für jede Wohnung ein eigenes Grundbuch erstellt.

Damit die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden kann, wird eine notariell beurkundete Version des Dokuments benötigt. Die Kosten hierfür sind vom Verkehrswert der Immobilie abhängig, weshalb eine pauschale Angabe nicht möglich ist. Sie können die genauen Notarkosten in der Gebührentabelle für Notare bzw. Notarinnen nachsehen oder mithilfe des Gebührenrechners der Bundesnotarkammer berechnen. 

Ein Richtwert: Bei einer Immobilie mit einem Gesamtwert von 500.000 Euro wird laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eine Notargebühr von etwa 935 Euro fällig. Zudem sollten Sie die Kosten für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplanes berücksichtigen. Diese belaufen sich je nach Umfang auf etwa 30 bis 200 Euro.

Grundsätzlich sind nachträgliche Änderungen an einer Teilungserklärung unter strengen Voraussetzungen möglich. Jedoch ist dafür die Zustimmung aller Miteigentümer:innen nötig. Zudem kann eine Änderung nur innerhalb der Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfolgen.

In bestimmten Fällen muss eine Teilungserklärung sogar geändert werden. Das geschieht in der Regel, wenn innerhalb eines Mehrfamilienhauses durch eine:n Eigentümer:in etwas verändert wird. Sobald Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist, darf eine bauliche Maßnahme ausschließlich mit einer Änderung der Teilungserklärung erfolgen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden und ein Teil des Ganges Bestandteil der neuen Wohnung wird. Solche Änderungen sind oft mit einigem Aufwand verbunden, da sich das Gemeinschaftseigentum dadurch verkleinert und zum Sondereigentum wird. Das bedeutet, dass die Anteile von anderen Wohnungseigentümer:innen sinken, weshalb nicht nur diese, sondern oft auch deren Gläubiger:innen zustimmen müssen. Wurde eine Änderung an der Teilungserklärung vorgenommen, ist eine notarielle Beurkundung Voraussetzung für die Gültigkeit des Dokuments. Außerdem muss in der Regel die Änderung im Grundbuch notiert werden. Wodurch in beiden Fällen zusätzliche Kosten entstehen.

Die rechtliche Grundlage für jede Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Darin enthalten sind alle Regelungen bezüglich der formellen Teilung eines Grundstücks durch eine Teilungserklärung. Darunter fallen das Eigentum an den einzelnen Wohnungen und Gebäuden, an Räumen und Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sowie am Gemeinschaftseigentum. Eigentümer:innen können durch einen Mehrheitsbeschluss Vereinbarungen über sogenannte Öffnungsklauseln treffen, wodurch in Einzelfällen Abweichungen zum WEG möglich sind. Beachten Sie jedoch, dass hier immer konkret geprüft werden muss, ob die Regelungen tatsächlich wirksam sind.