Die Gebäudeversicherung ist für jede:n Hausbesitzer:in unverzichtbar. Denn sie schützt vor den hohen Kosten für Reparaturen nach einem Versicherungsfall. Bei einem Hausverkauf geht eine bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin über. So schreibt es das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor. Behalten muss der Käufer oder die Käuferin die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel aber nicht. Dank eines Sonderkündigungsrechts kann er oder sie zu einem anderen Anbieter wechseln.
Was Sie als neue:r Eigentümer:in wissen müssen
Wohngebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel
Rechtlicher Rahmen: Verkauf einer Immobilie und Wohngebäudeversicherung
Die Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer:innen. Sie deckt meistens Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Unwetter wie einem Sturm an Haupt- und Nebengebäuden ab. Da das Eigenheim einen erheblichen Wert hat und der Verlust existenzbedrohend sein kann, sind die meisten Immobilien durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert. Trotzdem ist ihr Abschluss für Eigentümer:innen nicht verpflichtend.
Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht nicht nur das Eigentum am Gebäude vom Veräußerer (Verkäufer:in) auf den Erwerber (Käufer:in) über, sondern auch die dafür abgeschlossene Wohngebäudeversicherung – sofern es eine gibt. Dies ist in § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) festgelegt. Diese Regelung verhindert Versicherungslücken und gewährleistet, dass Schäden am Gebäude jederzeit abgedeckt sind. Nur so sind neue Eigentümer:innen sofort nach dem Hauskauf gegen Schäden durch Unwetter, Feuer und Leitungswasser abgesichert (sofern diese Schäden im gewählten Tarif inkludiert sind).
Wann geht die Wohngebäudeversicherung auf den neuen Hausbesitzer über?
Soll eine Immobilie verkauft werden, müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst einigen und dann einen Kaufvertrag bei einem Notar oder einer Notarin abschließen. Der Eigentumswechsel am Haus erfolgt dadurch aber noch nicht. Erst, wenn der Käufer / die Käuferin als neue:r Eigentümer:in im Grundbuch (Abteilung I) eingetragen ist, erlangt er / sie das Eigentum am Haus. Mit dieser Eigentumsübertragung geht auch die dazugehörige Gebäudeversicherung mit all ihren Rechten und Pflichten auf den neuen Hausbesitzer bzw. die neue Hausbesitzerin über.
Muss der Veräußerer seine Wohngebäudeversicherung kündigen?
Ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist der Veräußerer nicht mehr Eigentümer:in der Immobilie und damit auch nicht mehr Versicherungsnehmer:in der Wohngebäudeversicherung. Eine Kündigung des bestehenden Versicherungsvertrages ist daher nicht erforderlich – und auch gar nicht möglich. Als Verkäufer:in müssen Sie dem Erwerber lediglich die Versicherungsunterlagen übergeben und dafür Sorge tragen, dass das Versicherungsunternehmen vom Eigentumswechsel erfährt.
Wer muss den Wohngebäudeversicherer über den Eigentümerwechsel informieren?
Damit der Käufer / die Käuferin die Wohngebäudeversicherung übernehmen kann, muss der Versicherer unverzüglich über die Veräußerung der Immobilie informiert werden. Nach § 97 VVG können sowohl Verkäufer:in als auch Käufer:in den Verkauf dem Versicherer anzeigen. Die sogenannte Veräußerungsanzeige erfolgt durch ein formloses Schreiben, welches die Adresse des veräußerten Gebäudes sowie die Versicherungsscheinnummer enthält.
Im besten Fall nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Versicherer auf, sobald Sie den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben. Der Versicherer stellt dann eine schriftliche Vertragszusage aus, die bescheinigt, dass die Gebäudeversicherung auf den Käufer oder die Käuferin übergeht.
Kann ich als Käufer:in die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers übernehmen?
Erwerben Sie ein Haus, geht die vorhandene Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers / der Vorbesitzerin mit dem Grundbucheintrag auf Sie über. Damit werden Sie als Käufer:in automatisch Versicherungsnehmer:in. Obwohl Sie die Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel zunächst übernehmen, sind Sie nicht verpflichtet, sie fortzuführen. Als neue:r Hausbesitzer:in haben Sie nach § 96 VVG ein Sonderkündigungsrecht, das Sie innerhalb eines Monats nach Grundbucheintragung in Anspruch nehmen können. Dabei haben Sie die Wahl, ob Sie den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen oder ihn erst zum Ende der laufenden Versicherungsperiode beenden.
Haben Sie zum Zeitpunkt des Hauskaufs nichts von einer bestehender Gebäudeversicherung gewusst, bleibt Ihr Sonderkündigungsrecht dennoch unberührt. Die Kündigungsfrist für das Sonderkündigungsrecht beginnt erst dann, wenn Sie erfahren, dass eine Gebäudeversicherung besteht.
Gebäudeversicherung des Vorbesitzers übernehmen oder kündigen?
Nicht immer passt der bestehende Versicherungsschutz einer Immobilie zu den Bedürfnissen des neuen Eigentümers / der neuen Eigentümerin. Ob Sie die Gebäudeversicherung des Vorbesitzes übernehmen oder die Versicherungsgesellschaft wechseln, sollten Sie daher gut überlegen. Prüfen Sie, ob Tarif und Leistungen der bestehenden Wohngebäudeversicherung Ihren Anforderungen entsprechen.
Bei Ihrer Entscheidung sollten Sie folgende Kriterien beachten:
- Der Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung sollte ausreichend sein, so dass im Falle eines Totalschadens die Kosten für einen Wiederaufbau gedeckt sind. Andernfalls bleibt der bzw. die unterversicherte Immobilieneigentümer:in auf einem Teil der Kosten sitzen.
- Die Höhe der Versicherungsprämie sollte den gebotenen Leistungsumfang widerspiegeln: Zahlt die Versicherung im Schadenfall den Neuwert der versicherten Gebäudebestandteile oder nur den Zeitwert? Schäden durch Einbruch und Vandalismus sind in der Regel nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt, bei Diebstahl kann sich eine Hausratversicherung lohnen.
Erst kündigen, wenn die neue Versicherung abgeschlossen wurde
Möchten Sie die bestehende Wohngebäudeversicherung kündigen, sollten Sie das erst tun, wenn Sie den neuen Versicherungsvertrag bereits unterschrieben haben. Nur so vermeiden Sie einen versicherungslosen Zeitraum, in dem Sie im Schadensfall selbst für alle Kosten aufkommen müssen.
Hinweis: Vermerken Sie im Kündigungsschreiben, dass Sie keine Rückwerbeversuche oder alternativen Vorschläge wünschen.
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Wer zahlt Wohngebäudeversicherung nach Eigentümerwechsel?
Die Veräußerung einer Immobilie geschieht meist mitten im Versicherungsjahr, trotzdem müssen die Beiträge weiter bezahlt werden. Achtung, nicht vergessen: Die Versicherung muss unverzüglich über den Eigentümerwechsel informiert werden. Übernimmt ein:e Käufer:in die "alte" Gebäudeversicherung, kommt die gesamtschuldnerische Haftung ins Spiel. Das bedeutet, dass Käufer:in und Verkäufer:in gemeinsam für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode aufkommen müssen.
Wer welchen Teil davon bezahlt, machen alte:r und neue:r Eigentümer:in untereinander aus. In der Regel zahlt jeder für den Zeitraum, in dem der Versicherungsvertrag auf den eigenen Namen lief. Sie können sich auch darauf einigen, dass jeder die Hälfte der Versicherungsprämie übernimmt. Sie sollten jedoch jede Einigung im Kaufvertrag festhalten, damit die Sachlage im Streitfall klar ist. Mit Ablauf der Versicherungsperiode endet auch die gesamtschuldnerische Haftung. Danach muss der bzw. die neue Eigentümer:in die anfallende Prämie alleine zahlen.
Wird die Gebäudeversicherung durch eine:n Käufer:in gekündigt, werden Beiträge, die über den Zeitraum der Kündigung hinaus bezahlt wurden, an den bzw. die Verkäufer:in zurückerstattet.
Häufige Fragen
Was möchten Sie gerne wissen?
Übernehme ich nach einem Hauskauf automatisch die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers?
Erwerben Sie eine Immobilie, geht die vom Vorbesitzer bzw. von der Vorbesitzerin abgeschlossene Wohngebäudeversicherung automatisch auf Sie über. Diese Regelung gewährleistet, dass der Versicherungsschutz bei einem Hausverkauf auch in der Übergangsphase bestehen bleibt.
Möchten Sie die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers bzw. der Vorbesitzerin nicht fortführen, ist eine Kündigung unproblematisch, da bei einem Eigentümerwechsel ein Sonderkündigungsrecht besteht. Sobald Sie das Eigentum am Haus rechtskräftig erlangt haben, können Sie die Wohngebäudeversicherung binnen eines Monats außerordentlich kündigen. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Eigentumsübertragung ist das Datum des Grundbucheintrags. Weiterlesen zu Pro und Contra: Übernahme oder Wechsel.
Wann erfolgt der Eigentümerwechsel?
Der Eigentümerwechsel erfolgt erst mit Änderung des Grundbucheintrags. Die Umschreibung des Grundbucheintrags nimmt allerdings einige Zeit in Anspruch und erfolgt oft erst lange nachdem ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorliegt. Der Kaufvertrag allein reicht aber noch nicht aus, damit das Eigentum am Haus auf den Käufer oder die Käuferin übergeht. Auch durch die Vormerkung des Käufers oder der Käuferin im Grundbuch, die sogenannte Auflassung, erfolgt noch kein rechtskräftiger Eigentümerwechsel. Das gilt es zu beachten: Rechtlicher Rahmen.
Kann ich die Prämie für die Wohngebäudeversicherung nach einem Eigentümerwechsel anteilig vom Versicherer zurückverlangen?
Das kommt darauf an. Nimmt der Erwerber sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch und kündigt den bestehenden Versicherungsvertrag, steht dem Versicherer nur der anteilige Beitrag zu. Haben Sie als Veräußerer die Prämie bereits am Jahresanfang entrichtet, können Sie den zu viel entrichteten Beitrag vom Versicherer zurückverlangen.
Obwohl die Wohngebäudeversicherung bei einem Hausverkauf auf den Erwerber übergeht, haften Veräußerer und Erwerber während der laufenden Versicherungsperiode gesamtschuldnerisch für die Versicherungsprämie. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Übernahme der Prämien durch den Käufer oder die Käuferin vereinbart wird. Zahlt er nicht, muss der Verkäufer einspringen.
Tipp: Klare Verhältnisse beim Haus(ver-)kauf sind wichtig. Deswegen sollten Sie die Modalitäten zur Beitragszahlung immer mit dem Käufer oder der Käuferin besprechen und notariell beglaubigen lassen.
Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung?
Wechselt ein Wohngebäude nach einer Zwangsvollstreckung Besitzer:in, gelten weitgehend dieselben Regeln wie bei einer Veräußerung durch Verkauf. Der Erwerber kann die Wohngebäudeversicherung innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Der Stichtag für den Eigentümerwechsel ist jedoch nicht die Umschreibung des Grundbucheintrags, sondern bereits der Zuschlag bei der Versteigerung.
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