Wohngebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel: Darauf sollten Sie achten
Wohngebäudeversicherung Eigentümerwechsel: Auf den Punkt gebracht
- Bei jedem Eigenheim sollte standardmäßig eine Wohngebäudeversicherung „zum Inventar“ gehören. Sie kommt für viele Schäden am Gebäude auf – bis hin zum Neubau nach einem Totalschaden.
- Die Gebäudepolice ist für jeden Hausbesitzer unverzichtbar. Denn sie schützt ihn vor den hohen Kosten für Reparaturen nach einem Versicherungsfall.
- Um bei einem Hausverkauf keine Versicherungslücke zu riskieren, geht eine bestehende Wohngebäudeversicherung automatisch auf den neuen Eigentümer über. So schreibt es das Versicherungsvertragsgesetz (VVG) vor.
- Behalten muss der Käufer die Gebäudeversicherung nach dem Eigentümerwechsel aber nicht. Dank eines Sonderkündigungsrechts kann er zu einem anderen Anbieter mit besseren Leistungen wechseln.
Was Sie bei der Veräußerung einer Immobilie mit Wohngebäudeversicherung beachten sollten
Die Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer. Sie deckt Schäden durch Leitungswasser, Unwetter und Blitzschlag an Haupt- und Nebengebäuden ab. Trotzdem ist ihr Abschluss für den Eigentümer nicht verpflichtend.
Da das Eigenheim aber einen erheblichen Wert hat und der Verlust, zum Beispiel durch einen Totalschaden, existenzbedrohend sein kann, sind die meisten Immobilien durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert.
Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel?
Beim Kauf beziehungsweise Verkauf einer Immobilie geht nicht nur das Eigentum am Gebäude vom Veräußerer (Verkäufer) auf den Erwerber (Käufer) über, sondern auch die dafür abgeschlossene Wohngebäudeversicherung – sofern es eine gibt. Dies ist in § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) festgelegt. Diese Regelung verhindert Versicherungslücken und gewährleistet, dass Schäden am Gebäude jederzeit abgedeckt sind. Nur so ist der neue Eigentümer sofort nach dem Hauskauf gegen Schäden durch Sturm, Feuer und Leitungswasser abgesichert (sofern diese Schäden im gewählten Tarif inkludiert sind).
Wann geht die Wohngebäudeversicherung auf den neuen Hausbesitzer über?
Soll eine Immobilie verkauft werden, müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst einigen und dann einen Kaufvertrag beim Notar abschließen. Der Eigentumswechsel am Haus erfolgt dadurch aber noch nicht. Erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch (Abteilung 1) eingetragen ist, erlangt er das Eigentum am Haus. Mit dieser Eigentumsübertragung geht auch die dazugehörige Gebäudeversicherung mit all ihren Rechten und Pflichten auf den neuen Hausbesitzer über.
Muss der Veräußerer seine Wohngebäudeversicherung kündigen?
Ab dem Zeitpunkt der Grundbucheintragung ist der Veräußerer nicht mehr Eigentümer der Immobilie und damit auch nicht mehr Versicherungsnehmer der Wohngebäudeversicherung. Eine Kündigung des bestehenden Versicherungsvertrages ist daher nicht erforderlich – und auch gar nicht möglich. Als Verkäufer müssen Sie dem Erwerber lediglich die Versicherungsunterlagen übergeben und dafür Sorge tragen, dass die Versicherung vom Eigentumswechsel erfährt.
Wer muss die Wohngebäudeversicherung über den Eigentümerwechsel informieren?
Damit der Käufer die Wohngebäudeversicherung übernehmen kann, muss der Versicherer unverzüglich über die Veräußerung der Immobilie informiert werden. Laut § 97 VVG sind sowohl der Verkäufer als auch der Käufer dazu verpflichtet. Die sogenannte Veräußerungsanzeige erfolgt durch ein formloses Schreiben, welches die Adresse des veräußerten Gebäudes sowie die Versicherungsnummer enthält.
Im besten Fall nehmen Sie Kontakt zu Ihrer Versicherung auf, sobald Sie den notariellen Kaufvertrag unterzeichnet haben. Der Versicherer stellt dann eine schriftliche Vertragszusage aus, die bescheinigt, dass die Gebäudeversicherung auf den Käufer übergeht.
Muss ich als Käufer die Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers übernehmen?
Erwerben Sie ein Haus, geht die vorhandene Wohngebäudeversicherung des Vorbesitzers mit dem Grundbucheintrag auf Sie über. Damit werden Sie als Käufer automatisch Versicherungsnehmer. Obwohl Sie die Gebäudeversicherung bei Eigentümerwechsel zunächst übernehmen, sind Sie nicht verpflichtet, sie fortzuführen. Als neuer Hausbesitzer haben Sie nach § 96 VVG ein Sonderkündigungsrecht, das Sie innerhalb eines Monats nach Grundbucheintragung in Anspruch nehmen können. Dabei haben Sie die Wahl, ob Sie den Versicherungsvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen oder ihn erst zum Ende der laufenden Versicherungsperiode beenden.
Haben Sie zum Zeitpunkt des Hauskaufs nichts von einer bestehender Gebäudeversicherung gewusst, bleibt Ihr Sonderkündigungsrecht dennoch unberührt. Die einmonatige Frist beginnt in diesem Fall, sobald Sie von der Existenz der Wohngebäudepolice erfahren. Ähnlich verhält es sich, wenn Ihnen die Eintragung ins Grundbuch erst nach Ablauf der Monatsfrist von der Behörde gemeldet wird. Die Sonderkündigungsfrist läuft dann erst ab diesem Stichtag – für einen Monat.
Versäumnis gefährdet den Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung
Die Versicherung muss bei Veräußerung umgehend über den Eigentümerwechsel informiert werden. Versäumen sowohl der alte als auch der neue Eigentümer dies, ist die Versicherung nicht zur Leistung verpflichtet. Kommt es später als einen Monat, nachdem der Eigentümerwechsel hätte gemeldet werden müssen, zu einem Schadenfall, kann die Versicherung die Schadensabwicklung verweigern.
Aber Vorsicht: Der Versicherer hat ebenfalls ein Kündigungsrecht bei Eigentumswechsel. Der Versicherer der bestehenden Wohngebäudeversicherung ist berechtigt, dem neuen Eigentümer unter Einhaltung einer Frist von einem Monat zu kündigen. Das Kündigungsrecht erlischt, wenn es nicht innerhalb eines Monats ab der Kenntnis des Versicherers von der Veräußerung ausgeübt wird.
Wann es sinnvoll ist, die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers zu übernehmen
Nicht immer passt der bestehende Versicherungsschutz einer Immobilie zu den Bedürfnissen des neuen Eigentümers. Ob Sie die Gebäudeversicherung des Vorbesitzes übernehmen oder die Versicherungsgesellschaft wechseln, sollten Sie daher gut überlegen. Prüfen Sie, ob Tarif und Leistungen der bestehenden Wohngebäudeversicherung Ihren Anforderungen entsprechen.
Bei Ihrer Entscheidung sollten Sie folgende Kriterien beachten:
- Der Versicherungsschutz der Wohngebäudeversicherung sollte ausreichend sein, damit im Falle eines Totalschadens die Kosten für einen Neubau gedeckt sind. Andernfalls bleibt der unterversicherte Immobilieneigentümer auf einem Teil der Kosten sitzen.
- Die Höhe der Versicherungsprämie sollte den gebotenen Leistungsumfang widerspiegeln: Zahlt die Versicherung im Schadenfall den Neuwert der versicherten Gebäudebestandteile oder nur den Zeitwert? Schäden durch Einbruch und Vandalismus sind in der Regel nicht durch die Gebäudeversicherung abgedeckt, bei Diebstahl kann sich aber eine Hausratversicherung lohnen.
Gebäudeversicherung erst kündigen, wenn eine neue Versicherung abgeschlossen ist
Möchten Sie die bestehende Wohngebäudeversicherung kündigen, sollten Sie das erst tun, wenn Sie den neuen Versicherungsvertrag bereits unterschrieben haben. Nur so vermeiden Sie einen versicherungslosen Zeitraum, in dem Sie im Schadensfall selbst für alle Kosten aufkommen müssen.
Kündigen leicht gemacht: Mit dieser Vorlage können Sie Ihre bestehende Wohngebäudeversicherung ganz einfach kündigen. Vermerken Sie im Kündigungsschreiben, dass Sie keine Rückwerbeversuche oder alternativen Vorschläge wünschen.
Wer zahlt nach dem Eigentümerwechsel die Wohngebäudeversicherung?
Die Veräußerung einer Immobilie geschieht meist mitten im Versicherungsjahr, trotzdem müssen die Beiträge weiter bezahlt werden. Übernimmt der Käufer die „alte“ Gebäudeversicherung, kommt die gesamtschuldnerische Haftung ins Spiel. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Prämie der laufenden Versicherungsperiode aufkommen müssen.
Wer welchen Teil davon bezahlt, machen alter und neuer Eigentümer untereinander aus. In der Regel zahlt jeder für den Zeitraum, in dem der Versicherungsvertrag auf den eigenen Namen lief. Sie können sich auch darauf einigen, dass jeder die Hälfte der Versicherungsprämie übernimmt. Sie sollten jedoch jede Einigung im Kaufvertrag festhalten, damit die Sachlage im Streitfall klar ist. Mit Ablauf des Versicherungsjahres endet auch die gesamtschuldnerische Haftung. Ab dem Folgejahr muss der neue Eigentümer die anfallende Prämie alleine zahlen.
Wird die Gebäudeversicherung gekündigt – egal, ob durch den Käufer oder seitens der Versicherung – steht allein der Verkäufer in der Zahlungspflicht. Er zahlt dann für den Zeitraum bis zum Eintritt der Kündigung. Beiträge, die er bereits über diesen Zeitpunkt hinaus entrichtet hat, erstattet der Versicherer ihm zurück.
Informiert und abgesichert in jeder Situation
Haben Sie noch Fragen zur Wohngebäudeversicherung?