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Mann und Frau, die einen Ordner hält, stehen vor einem Haus und unterhalten sich .
Übernahme der Gebäudeversicherung

Wohn­gebäude­ver­si­che­rung bei Eigen­tümer­wechsel

Kurz erklärt in 30 Sekunden
 
  • Die Gebäude­ver­si­che­rung ist für jeden Haus­besitzer unverzichtbar. Denn sie schützt ihn vor den hohen Kosten für Reparaturen nach einem Ver­si­che­rungs­fall.
  • Bei einem Hau­sverkauf geht eine bestehende Wohn­gebäude­ver­si­che­rung auto­matisch auf den neuen Eigentümer über. So schreibt es das Ver­si­che­rungs­vertrags­gesetz (VVG) vor. 
  • Behalten muss der Käufer die Gebäude­ver­si­cher­ung nach dem Eigen­tümer­wechsel aber nicht. Dank eines Sonder­kündigungs­rechts kann er zu einem anderen Anbieter wechseln.
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Rechtlicher Rahmen
Die Wohngebäudeversicherung ist eine der wichtigsten Versicherungen für Hausbesitzer. Sie deckt meistens Schäden durch Feuer, Leitungswasser, Unwetter wie einem Sturm an Haupt- und Nebengebäuden ab.  Da das Eigenheim einen erheblichen Wert hat und der Verlust existenzbedrohend sein kann, sind die meisten Immobilien durch eine Wohngebäudeversicherung abgesichert. Trotzdem ist ihr Abschluss für den Eigentümer nicht verpflichtend.

Was passiert mit der Wohn­gebäude­ver­si­che­rung bei einem Eigen­tümer­wechsel?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht nicht nur das Eigentum am Gebäude vom Veräußerer (Verkäufer) auf den Erwerber (Käufer) über, sondern auch die dafür abgeschlossene Wohn­gebäude­ver­si­che­rung – sofern es eine gibt. Dies ist in § 95 Ver­si­che­rungs­vertrags­gesetz (VVG) festgelegt. Diese Regelung verhindert Ver­si­cher­ungs­lücken und gewährleistet, dass Schäden am Gebäude jederzeit abgedeckt sind. Nur so ist der neue Eigen­tümer sofort nach dem Hauskauf gegen Schäden durch Unwetter, Feuer und Leitungswasser abgesichert (sofern diese Schäden im gewählten Tarif inkludiert sind).

Wann geht die Wohn­gebäude­ver­si­cher­ung auf den neuen Haus­besitzer über?

Soll eine Immobilie verkauft werden, müssen sich Veräußerer und Erwerber zunächst einigen und dann einen Kaufvertrag beim Notar abschließen. Der Eigentums­wechsel am Haus erfolgt dadurch aber noch nicht. Erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch (Abteilung I) eingetragen ist, erlangt er das Eigentum am Haus. Mit dieser Eigentums­übertragung geht auch die dazugehörige Gebäude­versicherung mit all ihren Rechten und Pflichten auf den neuen Hausbesitzer über.

Muss der Veräußerer seine Wohn­gebäude­ver­si­che­rung kündigen?

Ab dem Zeitpunkt der Grund­buch­eintragung ist der Veräußerer nicht mehr Eigentümer der Immobilie und damit auch nicht mehr Versicherungs­nehmer der Wohn­gebäude­ver­si­che­rung. Eine Kündigung des bestehenden Ver­si­che­rungs­vertrages ist daher nicht erforderlich – und auch gar nicht möglich. Als Verkäufer müssen Sie dem Erwerber lediglich die Ver­si­che­rungs­unter­lagen übergeben und dafür Sorge tragen, dass das Versicherungsunternehmen vom Eigentums­wechsel erfährt.

Wer muss den Wohn­gebäude­ver­si­che­rer über den Eigentümer­wechsel informieren?

Damit der Käufer die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung übernehmen kann, muss der Versicherer unverzüglich über die Veräußerung der Immobilie informiert werden. Nach § 97 VVG können sowohl der Verkäufer als auch der Käufer den Verkauf dem Versicherer anzeigen. Die sogenannte Ver­äußerungs­anzeige erfolgt durch ein formloses Schreiben, welches die Adresse des veräußerten Gebäudes sowie die Ver­si­che­rungs­schein­nummer enthält.

Im besten Fall nehmen Sie Kontakt zu Ihrem Versicherer auf, sobald Sie den notariellen Kaufvertrag unter­zeichnet haben. Der Versicherer stellt dann eine schriftliche Vertrags­zusage aus, die bescheinigt, dass die Gebäude­ver­si­che­rung auf den Käufer übergeht.

Kann ich als Käufer die Wohn­gebäude­ver­si­che­rung des Vorbesitzers übernehmen?

Erwerben Sie ein Haus, geht die vorhandene Wohn­gebäude­ver­si­che­rung des Vorbesitzers mit dem Grund­buch­eintrag auf Sie über. Damit werden Sie als Käufer automatisch Ver­si­che­rungs­nehmer. Obwohl Sie die Gebäude­ver­si­che­rung bei Eigen­tümer­wechsel zunächst übernehmen, sind Sie nicht verpflichtet, sie fort­zu­führen. Als neuer Hausbesitzer haben Sie nach § 96 VVG ein Sonder­kündigungs­recht, das Sie innerhalb eines Monats nach Grund­buch­eintragung in Anspruch nehmen können. Dabei haben Sie die Wahl, ob Sie den Ver­si­che­rungs­vertrag mit sofortiger Wirkung kündigen oder ihn erst zum Ende der laufenden Ver­si­che­rungs­periode beenden.

Haben Sie zum Zeitpunkt des Hauskaufs nichts von einer bestehender Gebäude­ver­si­cher­ung gewusst, bleibt Ihr Sonder­kündigungs­recht dennoch unberührt. Die Kündigungs­frist für das Sonder­kündigungs­recht beginnt erst dann, wenn Sie erfahren, dass eine Gebäude­ver­si­che­rung besteht.

Merkblatt: Eigentümerwechsel

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Übernahme oder Wechsel?

Nicht immer passt der bestehende Ver­si­che­rungs­schutz einer Immobilie zu den Bedürfnissen des neuen Eigentümers. Ob Sie die Gebäude­ver­si­che­rung des Vorbesitzes übernehmen oder die Ver­si­che­rungs­gesellschaft wechseln, sollten Sie daher gut überlegen. Prüfen Sie, ob Tarif und Leistungen der bestehenden Wohn­gebäude­ver­si­cher­ung Ihren Anforderungen entsprechen.

Bei Ihrer Entscheidung sollten Sie folgende Kriterien beachten

  • Der Versicherungsschutz der Wohn­gebäude­ver­si­cher­ung sollte ausreichend sein, so dass im Falle eines Totalschadens die Kosten für einen Wiederaufbau gedeckt sind. Andernfalls bleibt der unter­versicherte Immobilien­eigentümer auf einem Teil der Kosten sitzen.
  • Die Höhe der Ver­si­cher­ungs­prämie sollte den gebotenen Leistungs­umfang widerspiegeln: Zahlt die Versicherung im Schadenfall den Neuwert der versicherten Gebäude­bestand­teile oder nur den Zeitwert? Schäden durch Einbruch und Vandalismus sind in der Regel nicht durch die Gebäude­ver­si­che­rung abgedeckt, bei Diebstahl kann sich eine Hausratversicherung  lohnen.

Erst kündigen, wenn die neue Ver­si­cher­ung ab­ge­schlossen wurde 

Möchten Sie die bestehende Wohngebäudeversicherung kündigen, sollten Sie das erst tun, wenn Sie den neuen Ver­si­cher­ungs­vertrag bereits unterschrieben haben. Nur so vermeiden Sie einen versicherungs­losen Zeitraum, in dem Sie im Schadensfall selbst für alle Kosten aufkommen müssen.

Hinweis: Vermerken Sie im Kündigungs­schreiben, dass Sie keine Rück­werbe­versuche oder alternativen Vorschläge wünschen.

Optimal abgesichert
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Gesamtschuldnerische Haftung

Die Veräußerung einer Immobilie geschieht meist mitten im Ver­si­che­rungs­jahr, trotzdem müssen die Beiträge weiter bezahlt werden. Achtung, nicht vergessen: Die Versicherung muss unverzüglich über den Eigentümer­wechsel informiert werden.  Übernimmt der Käufer die "alte" Gebäude­ver­si­che­rung, kommt die gesamt­schuld­ne­ri­sche Haftung ins Spiel. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer gemeinsam für die Prämie der lau­fen­den Ver­si­che­rungs­periode aufkommen müssen.

Wer welchen Teil davon bezahlt, machen alter und neuer Eigentümer unter­einander aus. In der Regel zahlt jeder für den Zeitraum, in dem der Ver­si­che­rungs­vertrag auf den eigenen Namen lief. Sie können sich auch darauf einigen, dass jeder die Hälfte der Ver­si­che­rungs­prämie übernimmt. Sie sollten jedoch jede Einigung im Kaufvertrag festhalten, damit die Sach­lage im Streitfall klar ist. Mit Ablauf der Versicherungsperiode endet auch die gesamtschuldnerische Haftung. Danach muss der neue Eigentümer die anfallende Prämie alleine zahlen.

Wird die Gebäude­ver­si­che­rung durch den Käufer gekündigt, werden Beiträge, die über den Zeitraum der Kündigung hinaus bezahlt wurden, an den Verkäufer zurückerstattet.

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Häufige Fragen
  • Übernehme ich nach einem Hauskauf automatisch die Wohngebäudeversicherung des Verkäufers?

    Erwerben Sie eine Immobilie, geht die vom Vorbesitzer abgeschlossene Wohngebäudeversicherung automatisch auf Sie über. Diese Regelung gewährleistet, dass der Versicherungsschutz bei einem Hausverkauf auch in der Übergangs­phase bestehen bleibt.

    Möchten Sie die Gebäudeversicherung des Vorbesitzers nicht fortführen, ist eine Kündigung unproblematisch, da bei einem Eigentümerwechsel ein Sonderkündigungsrecht besteht. Sobald Sie das Eigentum am Haus rechtskräftig erlangt haben, können Sie die Wohngebäudeversicherung binnen eines Monats außerordentlich kündigen. Der maßgebliche Zeitpunkt für die Eigentumsübertragung ist das Datum des Grundbucheintrags.

  • Wann erfolgt der Eigentümerwechsel?

    Der Eigentümerwechsel erfolgt erst mit Änderung des Grundbucheintrags. Die Umschreibung des Grundbucheintrags nimmt allerdings einige Zeit in Anspruch und erfolgt oft erst lange nachdem ein notariell beglaubigter Kaufvertrag vorliegt. Der Kaufvertrag allein reicht aber noch nicht aus, damit das Eigentum am Haus auf den Käufer übergeht. Auch durch die Vormerkung des Käufers im Grundbuch, die sogenannte Auflassung, erfolgt noch kein rechtskräftiger Eigentümerwechsel.
  • Kann ich die Prämie für die Wohngebäudeversicherung nach einem Eigentümerwechsel anteilig vom Versicherer zurückverlangen?

    Das kommt darauf an. Nimmt der Erwerber sein Sonderkündigungsrecht in Anspruch und kündigt den bestehenden Versicherungsvertrag, steht dem Versicherer nur der anteilige Beitrag zu. Haben Sie als Veräußerer die Prämie bereits am Jahresanfang entrichtet, können Sie den zu viel entrichteten Beitrag vom Versicherer zurückverlangen. 

    Obwohl die Wohngebäudeversicherung bei einem Hausverkauf auf den Erwerber übergeht, haften Veräußerer und Erwerber während der laufenden Versicherungsperiode gesamtschuldnerisch für die Versicherungsprämie. Das gilt auch dann, wenn im Kaufvertrag die Übernahme der Prämien durch den Käufer vereinbart wird. Zahlt er nicht, muss der Verkäufer einspringen.

    Tipp: Klare Verhältnisse beim Haus(ver-)kauf sind wichtig. Deswegen sollten Sie die Modalitäten zur Beitragszahlung immer mit dem Käufer besprechen und auch beim Notar festhalten.

  • Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung bei einem Eigentümerwechsel durch Zwangsvollstreckung?

    Wechselt ein Wohngebäude nach einer Zwangsvollstreckung den Besitzer, gelten weitgehend dieselben Regeln wie bei einer Veräußerung durch Verkauf. Der Erwerber kann die Wohngebäudeversicherung innerhalb eines Monats außerordentlich kündigen. Der Stichtag für den Eigentümerwechsel ist jedoch nicht die Umschreibung des Grundbucheintrags, sondern bereits der Zuschlag bei der Versteigerung.
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