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Sie benötigen einen triftigen Grund, um ihr Besichtigungsrecht als Vermieter:innen wahrzunehmen. Dabei kann es sich etwa um anstehende Modernisierungs­arbeiten oder um die Besichtigung mit Kauf­interessent:innen handeln. Der Besichtigungs­termin muss vorab angekündigt werden. Geben Sie Ihren Mieter:innen ausreichend Vorlaufzeit. In Notfällen – etwa bei einem Wasser­rohr­bruch – können Vermieter:innen die Wohnung auch ohne Vorankündigung und teils sogar ohne Anwesen­heit der Mieter:innen betreten. Verweigern Ihre Mieter:innen die zulässige Besichtigung, dann können Sie zur Abmahnung greifen und das Miet­verhältnis gegebenenfalls kündigen.
Hausrecht
Sobald ein Mietvertrag in Kraft tritt, geht das Haus­recht auf die Miet­partei über. Das bedeutet, dass Ihre Mieter:innen frei bestimmen können, wer zu welcher Zeit die Wohnung betreten darf und wer eben nicht. Denn gemäß Artikel 13 des Grund­gesetzes ist die Wohnung "unverletzlich".

An diese Regel zum Besichtigungsrecht müssen Sie sich als Vermieter:in halten. Auch wenn es sich bei der Wohnung um Ihr Eigentum handelt, müssen Sie die Privats­phäre Ihrer Mieter:innen respektieren und können nicht unange­kündigt um Einlass bitten. Zudem dürfen Sie die Wohnung nur betreten, wenn Sie einen bestimmten Anlass dafür haben. Zu den häufigsten Gründen für eine Wohnungs­besichtigung durch Vermieter:innen zählen:

  • Besichtigung als Vorbereitung für Instandhaltungs- oder Modernisierungsarbeiten
  • zur Überprüfung von gemeldeten oder bekannten Mietmängeln
  • bei begründetem Verdacht der Vertragsverletzung durch die Mietpartei (z. B. unerlaubte Haustierhaltung, unerlaubte Untervermietung)
  • Besichtigung mit Kaufinteressierten vor einem Verkauf
  • zur Durchführung von Wartungsarbeiten (z. B. für Rauchmelder)
  • zum Ablesen von Messgeräten
  • Schönheitsreparaturen (zur Überprüfung, ob die vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden)
  • bei erkennbarer Gefahr (z. B. Wasserrohrbruch)

Haben Sie einen triftigen Grund für die Wohnungs­besichtigung – etwa, weil Sie Modernisierungs­arbeiten planen – dann müssen Sie diese vorab schriftlich ankündigen. Eine festgeschriebene Ankündigungs­frist sieht das Miet­recht hierfür nicht vor, doch gelten grund­sätzlich Zeit­räume von einem Tag bis hin zu zwei Wochen als angemessen. Abhängig ist die Frist unter anderem auch davon, ob Ihr Mieter oder Ihre Mieterin berufs­tätig ist oder nicht.

Darüber hinaus müssen Sie sich bei Ihren Termin­vorschlägen auf die ortsüblichen Zeiten beschränken. Setzen Sie den Termin am besten für einen Werktag an und beachten Sie idealer­weise die geltenden Ruhe­zeiten. Natürlich hilft es aber auch immer, das direkte Gespräch mit der Miet­partei zu suchen: Fragen Sie vorzugs­weise mündlich nach, wann es passt und schicken Sie dann eine schriftliche Ankündigung hinterher.

Ist klar ersichtlich, dass eine Gefahr droht und dass die Wohnung bei Untätigkeit zu Schaden kommen würde, dürfen Sie als Vermieter:in die Wohnung ausnahms­weise auch ohne Voran­kündigung betreten. Das ist etwa der Fall, wenn ein Wasser­schaden offensichtlich ist.

Ist Ihr:e Mieter:in dann nicht zu Hause, können Sie die Wohnung auch alleine betreten. Kontaktieren Sie Ihr:e Mieter:in vorab und bringen in Erfahrung, ob und wo der Zweit­schlüssel hinterlegt wurde. Gibt es keinen Zweit­schlüssel, auf den Sie zurück­greifen können, dürfen Sie auch einen Not­dienst mit der Öffnung der Tür beauftragen. Die Kosten hierfür müssen Sie allerdings in der Regel selbst tragen.

Gut zu wissen
Mit der Allianz Rechtsschutzversicherung haben Sie einen starken Partner im Vermieter­rechts­schutz an Ihrer Seite. Wenn Sie wissen möchten, wie Sie sich bei Konflikten mit Ihren Mieter:innen verhalten sollen oder Fragen zu Ihrem Vermieter:innen-Besichtigungsrecht haben, steht Ihnen als Allianz Kundin oder Kunde die kostenlose, erweiterte telefonische Rechtsberatung rund um die Uhr zur Verfügung. Spezialisierte Anwälte und Anwältinnen beantworten all Ihre Fragen und geben Ihnen wertvolle Tipps für das weitere Vorgehen.
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Eine bestimmte Form für das Ankündigungs­schreiben ist nicht nötig, weshalb Sie auch nicht zwingend auf ein Muster­schreiben zurück­greifen müssen. Achten Sie lediglich darauf, dass die folgenden Informationen enthalten sind:
  • Grund des Besuchs
  • Terminvorschlag und zeitlicher Umfang der Besichtigung
  • Nennung der Räume, die besichtigt werden sollen
  • ggf. Nennung Dritter, die beim Termin anwesend sein werden (z. B. Handwerker:innen, Kaufinteressierte)

Wenn Sie sich das Leben jedoch etwas leichter machen wollen, können Sie hier auf unser kostenloses Musterschreiben zurückgreifen.

Während der Besichtigung

Wichtig ist, dass Sie auch während der Besichtigung der Immobilie die Interessen und Privats­phäre Ihrer Mieter:innen wahren. Geht es etwa um die Wartung von Rauch­meldern, dann dürfen Sie auch nur die Räume betreten, in denen Rauch­melder ange­bracht sind. Sie dürfen den Besuch nicht für eine spontane Stipp­visite nutzen. Auch zeitlich dürfen Sie die Geduld Ihrer Gast­geber:innen nicht überstrapazieren.

Vorsicht sollten Sie auch mit Ihrer Kamera walten lassen. Ob und in welchem Umfang Vermieter:innen Fotos der Wohnung Ihrer Mieter:innen machen dürfen, ist rechtlich nicht eindeutig geklärt. Allgemein gilt dabei, dass es immer auf den Einzel­fall ankommt: Betreten Sie die Wohnung etwa, um einen Miet­mangel zu über­prüfen, kann ein Foto der entsprechenden Stelle durchaus zulässig sein. Willkürlich dürfen Sie den Zustand der Wohnung jedoch eher nicht dokumentieren.

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Mieter:in weigert sich
Wenn die Miet­partei wiederholt die Besichtigung verweigert oder Termine platzen lässt, dann haben Sie als Vermieter:in verschiedene Handlungs­möglich­keiten. Zum einen können Sie einen gerichtlichen Beschluss einholen. Dort wird dann geprüft, ob ein valider Besichtigungs­grund vorliegt oder ob Ihre Mieter:innen mit der Verweigerung im Recht sind. Alternativ oder zusätzlich können Sie Ihren Mieter:innen auch eine Abmahnung zukommen lassen, welche Sie im letzten Schritt zur Kündigung des Miet­verhältnisses berechtigt.
Ist das Miet­verhältnis bereits gekündigt, dann haben Sie als Vermieter:in natürlich ein berechtigtes Interesse daran, möglichst schnell Nach­mieter:innen zu finden. Die aktuellen Mieter:innen müssen hierfür Besichtigungs­termine dulden. Da eine Abmahnung bei einem bereits gekündigten Miet­verhältnis nicht mehr ziel­führend ist, empfiehlt es sich hier, direkt einen gerichtlichen Beschluss einzuholen.
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