In der Regel werden diese gemeinsam mit der Miete im Rahmen einer monatlichen Betriebskostenvorauszahlung überwiesen. Gemäß § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist allerdings auch eine Pauschale möglich.
Da die Nebenkosten bei der Vorauszahlung zunächst nur geschätzt werden können muss die vermietende Person oder beispielsweise auch die Hausverwaltung am Ende des Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung erstellen und alles genau nachrechnen. Hat der Mieter oder Mieterin zu viel gezahlt, erhält er oder sie eine Rückerstattung. Hat er hingegen zu wenig gezahlt, ist eine Nachzahlung fällig.
Was zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten?
Die umlagefähigen Betriebskosten sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt. Der Vermieter oder die Vermieterin darf die folgenden Posten auf seine Mieter:innen umlegen:
- Grundsteuer
- Abwasser
- Heizung und Warmwasserkosten
- Aufzug
- Straßenreinigung/Müllbeseitigung
- Gebäudereinigung
- Gartenpflege
- Allgemeinbeleuchtung
- Sach- und Haftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung
- Hausmeisterdienste
- Fernsehen/Antenne/Kabelanschluss
- Wäschepflege
- Schornsteinreinigung
- sonstige Betriebskosten
Vor allem der Punkt "sonstige Betriebskosten" sorgt oft für Streit zwischen Mietenden und Vermietenden. Das Gesetz sieht hier keinen Freifahrtschein für Vermieter:innen vor, sondern gewährleistet lediglich, dass Betriebskosten, die erst in der Zukunft anfallen, noch mit abgerechnet werden können. Was der Vermieter oder die Vermieterin in keinem Fall auf den Mietenden umlegen kann, sind Kosten für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen. Auch Verwaltungskosten hat der oder die Vermieter:in selbst zu tragen.
Wann darf der Vermieter Betriebskosten umlegen?
Voraussetzung ist, dass der Vermieter oder die Vermieterin die Betriebskosten nur dann auf den Mieter oder die Mieterinnen abwälzen darf, wenn dies ausdrücklich per Mietvertrag vereinbart wurde. Eine pauschale Klausel, dass Betriebskosten umgelegt werden, genügt hier nicht. Die Vermieterin oder der Vermieter muss genau angeben, welche Posten er auf seine Mieter:innen abwälzt. Allerdings kann er sich pauschal auf § 2 BetrKV berufen und so alle möglichen Kostenpositionen abrechnen.
Im Mietvertrag muss außerdem angegeben sein, welchen Verteilerschlüssel der Vermieter oder die Vermieterin bei der Berechnung der Betriebskosten heranzieht. Möglich sind unter anderem die Wohnfläche, die Personenanzahl oder der tatsächliche Verbrauch. Fehlt diese Information im Mietvertrag, gilt die Wohnfläche als Verteilerschlüssel.
Im Regelfall ist für den Abrechnungszeitraum ein Kalenderjahr vorgesehen. Ist der Mieter oder die Mieterin unter dem Jahr bzw. während des Abrechnungszeitraums in die Wohnung ein- oder daraus ausgezogen, kann auch ein verkürzter Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt werden. Dies gilt auch im Fall einer Kündigung durch den Vermieter oder die Vermieterin.
Grundsteuerreform kann zu Mehrkosten ab 2025 führen
Die Grundsteuer wurde bislang auf Basis des sogenannten Einheitswerts ermittelt. Da es sich hierbei um eine veraltete Rechenmethode handelt, bei welcher vergleichbare Grundstücke ungleich besteuert wurden, hat das Bundesverfassungsgericht das bisherige Verfahren im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Bis zum 31. Januar 2023 mussten alle Immobilienbesitzer:innen eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim zuständigen Finanzamt abgeben. Ab 2025 greift dann schließlich die Grundsteuerreform, was in vielen Fällen zu einer höheren Abgabe führen kann.
Auch Mieter:innen sind hiervon betroffen, denn die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sieht Ihr Mietvertrag vor, dass die Grundsteuer auf Sie umgelegt wird, sollten Sie sich auf höhere Kosten einstellen. Zwangsläufig müssen die Kosten aber nicht steigen und könnten sogar sinken.
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