Mieterhöhung trotz falscher Wohnfläche wirksam?

Dem Urteil liegt folgender Fall zugrunde: Innerhalb von sechs Jahren wurde die Miete eines Dresdner Mieters viermal erhöht. Der Vermieter gab dabei an, dass die Mieterhöhung sich an der Wohnfläche von 114 Quadratmetern orientiere. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche ausgewiesen. Erst im Jahr 2013 beschlichen den Mieter Zweifel: Beim Nachmessen stellte er fest, dass die Wohnfläche falsch angegeben war. In der Realität standen dem Mieter nur 102 Quadratmeter zur Verfügung. Aufgrund dieses Kalkulationsfehlers forderte er seinen Vermieter auf, 6.000 Euro an zu viel gezahlter Miete zurückzuerstatten.

Der Fall landete schließlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH), welcher sich auf die Seite des Vermieters schlug. Die falsche Wohnfläche spiele in diesem Fall keine Rolle, da die Miete selbst auf die eigentliche Wohnfläche gerechnet noch verhältnismäßig günstig sei. Der Mieter hätte nur Anspruch auf die geforderte Rückerstattung, wenn die Miete aufgrund der falschen Berechnung über der ortsüblichen Vergleichsmiete läge.

Der Bundesgerichtshof erklärte darüber hinaus, dass die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung einer vertraglichen Vereinbarung entspreche. Es komme hier nicht zwangsläufig auf die materielle Rechtsmäßigkeit an. Stellt sich danach – wie im vorliegenden Fall – heraus, dass ein Fehler vorlag, kann der Mieter dennoch zum Festhalten an der Vereinbarung gezwungen werden (Az. VIII ZR 234/18).

• Im Klartext: Der Vermieter muss der Mieterhöhung zustimmen – selbst wenn die angegebene Wohnfläche tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben.

Der Fall verdeutlicht: Will Ihr:e Vermieter:in Ihre Miete erhöhen, sollten Sie dem nicht ohne vorherige Prüfung zustimmen. An eine Mieterhöhung sind zahlreiche inhaltliche wie auch formale Vorschriften geknüpft, an die sich Ihr Vermieter halten muss. So kann Ihre Miete zwar an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden, doch darf sie diese nur in Ausnahmefällen überschreiten.

Damit die Mieten nicht ins Unermessliche steigen, hat der Gesetzgeber außerdem bestimmte Kappungsgrenzen eingeführt:

• Die einzelne Mieterhöhung sowie alle Mieterhöhungen der letzten drei Jahre zusammen, dürfen nicht mehr als 20 Prozent der maßgeblichen Ursprungsmiete betragen.
• In einigen Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine verschärfte Kappungsgrenze von nur 15 Prozent.

Gut zu wissen: Ihr Vermieter muss Ihnen im Mieterhöhungsschreiben eine Frist nennen. Bis zu diesem Datum haben Sie Zeit, die Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls zu widersprechen.