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Rechte und Pflichten für Mieter:innen und Vermieter:innen

Untervermietung: Worauf Sie achten müssen

Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Möchte der oder die Hauptmieter:in seine Wohnung untervermieten, benötigt er oder sie die Erlaubnis seines Vermieters oder seiner Vermieterin
  • Nach § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der oder die Vermieter:in bei berechtigtem Interesse einer Untervermietung zustimmen, sofern keine schwerwiegenden Gründe dagegensprechen.
  • Bei einer Untervermietung trägt der Hauptmieter oder die Hauptmieterin die volle Verantwortung für die Wohnung und haftet bei Schäden.
  • Eine kurzfristige Untervermietung an Feriengäste bedarf einer gesonderten Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin sowie der städtischen Bezirksämter und ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet.
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Recht auf Untervermietung?

Sie wohnen alleine in einer großen Wohnung und spielen mit dem Gedanken eine WG zu gründen? Oder möchten Sie gleich Ihr ganzes Appartement untervermieten, da Sie für einige Monate ins Ausland reisen? So unkompliziert das Thema Untervermietung auf den ersten Blick auch scheint: Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich damit im Vorfeld gut auseinandersetzen und alle Vor- und Nachteile abwägen.

Muss der Vermieter oder die Vermieterin der Untermiete zustimmen?

Sie benötigen für die Untervermietung die Erlaubnis Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin bevor Sie mit einem weiteren Mitbewohner oder Mitbewohnerin zusammenziehen können. Denn als Hauptmieter:in müssen Sie sich an bestimmte Regeln und Pflichten halten. Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis handeln Sie vertragswidrig und riskieren gegebenenfalls eine fristlose Kündigung. 

Berechtigtes Interesse an Untervermietung

Sollte Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin Einwände haben, dann machen Sie ihn oder sie auf Ihr Recht auf Untervermietung aufmerksam. Denn nach § 553 BGB können Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin verlangen, wenn Sie an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse haben und der Wohnraum dadurch nicht überlastet wird sowie keine anderen schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen. Kurzum: Pauschal "nein" sagen kann Ihre Vermieterin oder Ihr Vermieter nicht.

Können Sie sich als Student:in Ihre Wohnung alleine nicht leisten, da die Mieten in Ihrer Stadt ins Uferlose steigen, spricht in der Regel nichts gegen einen Mitbewohner oder eine Mitbewohnerin zur Untermiete. Auch wenn Sie nur Geld sparen möchten, stellt das ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung dar.

Dennoch gilt: Ihr oder Ihre Vermieter:in hat das letzte Wort. Schließt er oder sie zum Beispiel eine Untervermietung schon per se im Mietvertrag aus und weicht auch nicht davon ab, schauen Sie sich lieber nach einer anderen Wohnung um oder verzichten Sie auf den oder die Mitbewohner:in. Auch wenn ein Untermietverbot ohne triftige Gründe strittig ist, hätte vor Gericht eine Klage auf Vertragsänderung eher wenig Chancen.

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Ärger vermeiden
Generell handelt es sich bei einem Untermietverhältnis um ein mietrechtliches Vertragsverhältnis, in dem der oder die Hauptmieter:in Untervermieter:in ist und der oder die Mitbewohner:in Untermieter:in.

1. Untermietvertrag

Egal ob es sich bei Ihrem neuen Mitbewohner oder Ihrer neuen Mitbewohnerin um eine Bekannte oder einen Bekannten oder eine Fremde oder einen Fremden handelt – schließen Sie unbedingt einen Mietvertrag mit ihr, ihm oder ihnen ab. Vor allem bei guten Freunden und Freundinnen, mag sich das im ersten Moment möglicherweise befremdlich anfühlen, doch denken Sie daran, dass Sie damit nicht nur sich selbst, sondern auch Ihre zukünftigen Untermieter:innen schützen. 

Auch wenn per Gesetz mündliche Absprachen rechtlich bindend sind, kommt es spätestens dann zu Streitigkeiten, wenn beide Vertragsparteien unterschiedliche Auffassungen vertreten. Halten Sie den Untermietvertrag deshalb schriftlich fest. Im Zweifelsfall können Sie sich darauf berufen und entgehen dem Ärger.

Entsprechende Muster von Untermietverträgen finden Sie im Internet. Sie können den Vertrag aber auch selbst aufsetzen. Sogar handschriftliche Verträge sind rechtsgültig. Prinzipiell müssen in einem Untermietvertrag alle Punkte geregelt werden, die auch bei einem eigentlichen Mietvertrag festgelegt werden. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Beschreibung der Mietsache
  • Beschreibung von Neben- und Mitnutzungen
  • Mietdauer und Kündigungsfrist
  • Höhe von Kaution und Mietzins
  • Zahlungsweise
  • Haltung von Haustieren und Hausordnung
  • Pflichten des Untermieters / der Untermieterin
  • Datum und Unterschrift

2. Übergabeprotokoll

Neben dem Untermietvertrag lohnt es sich auch die Übergabe der Mietsache schriftlich festzuhalten. Von einem solchen Übergabeprotokoll profitieren beide Vertragsparteien: Sie als Hauptmieter:in können gegebenenfalls Ihren Untermieter oder Untermieterin bei Schäden haftbar machen. Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin hat dafür die Möglichkeit, bereits bestehende Schäden zu protokollieren und wird dafür nicht belangt.

3. Kaution

Da Sie im Mietvertrag als Hauptmieter:in aufgeführt sind, müssen Sie alleine die Kaution für Ihre Wohnung aufbringen. Sie haben jedoch das Recht, auch von Ihrem Untermieter oder Ihrer Untermieterin eine Kaution zu verlangen. Diese sollte schriftlich im Untermietvertrag festgehalten werden sowie mit den üblichen mietrechtlichen Regelungen konform sein. Sie dürfen zum Beispiel nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete verlangen.

4. Betriebskosten

Als Hauptmieter:in können Sie von Ihrem Untermieter oder Ihrer Untermieterin auch Betriebskosten verlangen, sofern dies im Untermietvertrag vereinbart wurde. Überlegen Sie sich im Vorfeld, ob es Ihnen den Aufwand wert ist. Ihr oder Ihre Untermieter:in hat nämlich das Recht auf eine gesonderte Nebenkostenabrechnung.

Lesen Sie hier den Unterschied zwischen Betriebs- und Nebenkosten.

5. Haftung

Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten, tragen Sie als Hauptmieter:in die alleinige Verantwortung dafür. Beschädigt Ihr oder Ihre Mitbewohner:in das Parkett, müssen Sie am Ende dafür gerade stehen. Auch wenn sich Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin als unzuverlässig herausstellt und Ihnen Ihre Miete unregelmäßig oder gar nicht überweist, müssen Sie Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin trotzdem die volle Miete überweisen. 

Dennoch sind Ihnen nicht komplett die Hände gebunden. Denn auch Ihr oder Ihre Mitbewohner:in muss sich an gewisse mietrechtliche Verpflichtungen halten. Demnach können Sie unter Umständen Schadensersatzansprüche gegenüber Ihrem Untermieter oder Ihrer Untermieterin geltend machen.

6. Hausordnung

Händigen Sie Ihrem oder Ihrer Untermieter:in auch die Hausordnung aus. Die Erfahrung hat gezeigt, dass es vor allem hier zu Streitigkeiten kommt. Spielt Ihr Mitbewohner oder Ihre Mitbewohnerin bis in die tiefe Nacht Schlagzeug, feiert wilde Partys und stellt den Müll regelmäßig vor die Haustür, werden Sie für die Ruhestörung und Verschmutzung des Treppenhauses belangt und riskieren unter Umständen eine Abmahnung.

7. Vermieterbescheinigung für Untermieter

Jeder Wohnsitzwechsel muss dem Einwohnermeldeamt mitgeteilt werden. Als Hauptmieter:in sind Sie verpflichtet mitzuwirken, dass Ihr neuer Untermieter oder Ihre neue Untermieterin seiner oder ihrer Meldepflicht nachkommt. Sie müssen ihm oder ihr daher eine Bescheinigung über den Einzug in Ihre Wohnung ausstellen. Der Untermietvertrag als alleiniges Dokument reicht als Nachweis nicht mehr aus. Die Anmeldung des Untermieters oder der Untermieterin muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Mustervorlagen für die Meldebehörde finden Sie ebenfalls im Internet.

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Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Gut zu wissen
Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Egal ob Haupt- oder Untermieter – für beide Parteien gelten die gleichen Rechte. Demnach haben auch Untermieter:innen das Recht, Besuch zu empfangen. Selbst dann wenn sie nur ein Zimmer bewohnen oder in der Hausordnung ausdrücklich von Besuchsregelungen oder gar Verboten die Rede ist. Auch wenn jeden Tag und jede Nacht unterschiedliche Besucher:innen vor der Tür stehen,  ist dagegen nichts einzuwenden – sofern diese nicht gegen die Nachtruhe oder andere Punkte der Hausordnung verstoßen.
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Weitere Kündigungsmöglichkeit
Als Haupt- beziehungsweise Untervermieter:in sind es jedoch nicht nur Sie, der oder die sich an Regeln halten muss. Ein Untermietvertrag verpflichtet stets beide Parteien. Demnach haben Sie auch das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn Ihnen Ihr Untermieter oder Ihrer Untermieterin das Leben schwer macht. 

Unabhängig ob ein befristetes oder unbefristetes Untermietverhältnis vorliegt – Sie müssen nicht alles ertragen: Entpuppt sich Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin als unzuverlässig und zahlt die Miete unregelmäßig oder verspätet, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Die Kündigungsfrist und die Mietdauer müssen demnach nicht eingehalten werden. 

Wenn Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin vertragswidrig handelt, beispielsweise Müll im Zimmer hortet, entgegen des Mietvertags Haustiere hält, gegen Ihre Privatsphäre verstößt oder durch ständiges Zanken den Hausfrieden stört, sind das gerechtfertigte Gründe für eine außerordentliche Kündigung. Wichtig ist jedoch, dass Sie Ihren Untermieter oder Ihre Untermieterin zuvor schriftlich abmahnen. Handelt er oder sie danach immer noch vertragswidrig, haben Sie das Recht ihm oder ihr zu kündigen. Sammeln Sie in diesen Fällen Beweise in Form von Fotos und Gesprächsprotokollen. Sollte Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin die Kündigung nicht akzeptieren, haben Sie im Falle eines Rechtsstreits etwas gegen ihn oder sie in der Hand. 

Doch bedenken Sie: Nicht jedes unliebsame Verhalten, das Sie an Ihrem oder Ihrer Untermieter:in stört, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Mit manchen Eigenheiten müssen Sie wohl oder übel auskommen. 

Was, wenn der oder die Untermieter:in nicht ausziehen möchte?

Als Hauptmieter:in besteht immer die Gefahr, dass Ihr Mitbewohner oder Ihre Mitbewohnerin nicht so möchte wie Sie. Was, wenn Sie zum Beispiel Ihren Auszug planen, Ihr Untermieter oder Ihre Untermieterin Ihnen aber Steine in den Weg legt, indem er oder sie sich einfach weigert? Grundsätzlich müssen Sie als Wohnungsverantwortlicher damit alleine klarkommen. Haben Sie die Wohnung bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin bereits gekündigt, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass diese zum Übergabetermin auch bereitsteht. Tut sie das nicht, müssen Sie für die Unkosten gegenüber Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin aufkommen. 

Damit dieser Fall nicht eintritt, bleibt nur an das Gewissen Ihres Untermieters oder Ihrer Untermieterin zu appellieren und ihm oder ihr klarzumachen, dass Sie Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn Sie unnötige Kosten zu tragen haben. Sind Sie sich unsicher, ob Ihre Kündigung gegenüber Ihrem Untermieter oder Ihrer Untermieterin rechtswirksam ist, dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung oder nutzen Sie unsere telefonische Rechtsberatung – für Allianz Kunden und Kundinnen ist dieser Service kostenlos.

Vor allem, wenn es sich bei Ihrem Untermieter oder Ihrer Untermieterin um einen engen Freund oder enge Freundin sowie einen Bekannten oder eine Bekannte handelt, möchten Sie es bei einer Streitigkeit vermutlich eher nicht auf ein Gerichtsverfahren ankommen lassen. In diesen Fällen kann Ihnen eine Mediation bei der Streitbeilegung helfen. Weitere Informationen dazu haben wir für Sie in unserem Ratgeber zur Mediation zusammengestellt. 

Sie sind in einen Rechtsstreit geraten und wissen nicht weiter? Nutzen Sie als Allianz Rechtsschutz Kundin oder Kunde unser Rechtsschutz-Servicetelefon zur kostenlosen Erstberatung. +++ Telefonische Rechtsberatung auch gegen Einmalzahlung nutzbar, wenn Sie kein Allianz Rechtsschutz Kunde oder Kundin sind – klicken Sie auf "Mehr Infos zur Erstberatung" +++
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Einfaches Geld mit Airbnb und Co.?
Junger Mann mit Rucksack steht vor einem Haus

Vor allem in Großstädten sind bei Großereignissen wie Messen oder während der Ferien günstige Hotels und Pensionen rar gesät. Besitzt man eine große Wohnung und vermietet diese unter, lockt das schnelle Geld. Doch Achtung! Nicht immer ist das Vermieten an Touristen und Touristinnen erlaubt.

Sie benötigen die Erlaubnis Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin

Prinzipiell gilt: Das kurzfristige Vermieten an Feriengäste gilt nicht als klassische Untervermietung, sondern bedarf einer gesonderten Erlaubnis des Vermieters oder der Vermieterin. Vermieten Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer ohne Zustimmung an Touristen und Touristinnen, riskieren Sie eine Kündigung – gegebenenfalls sogar fristlos.

Zweckentfremdungsverbot

Ob Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer an Feriengäste vermieten dürfen, hängt allerdings nicht nur von Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin ab. In manchen Bundesländern oder Städten gilt  das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, kurz ZwEWG. Damit möchte der Gesetzgeber in erster Linie auch in Großstädten garantieren, dass weiterhin ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist. An das sogenannte Zweckentfremdungsverbot müssen sich sowohl Haus- und Wohnungseigentümer:innen als auch Mieter:innen halten.

Wann das Verbot jedoch genau greift und wie es konkret ausgestaltet ist, lässt sich pauschal nicht sagen. In der Regel greift es vor allem in Städten mit Wohnungsmangel und angespanntem Wohnungsmarkt wie München, Berlin, Köln oder Stuttgart. Jedoch variieren auch hier die genauen Regeln von Stadt zu Stadt. Berlin hat beispielsweise besonders strenge Auflagen. Wer hier seine Wohnung an Touristinnen oder Touristen untervermieten will, braucht in der Regel eine Genehmigung des Bezirksamtes oder muss das Vorhaben zumindest anzeigen. Nur wer mehr als 50 Prozent der Wohnung selbst bewohnt oder die gesamte Wohnung weniger als 60 Tage pro Jahr vermietet, benötigt keine Genehmigung. Die Registrierpflicht besteht allerdings weiterhin.

Eine Entscheidung bezüglich der Untervermietung von Einzimmerwohnungen traf der Bundesgerichtshof im September 2023: Ein Hauptmieter, der seine Wohnung anderthalb Jahre untervermieten wollte, bekam Recht – u. a., da er die Wohnung auch weiterhin für die Lagerung seiner Möbel nutzte (AZ VIII ZR 109/22).

Ob und nach welchen Regeln Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer an Feriengäste untervermieten dürfen, erfahren Sie bei den jeweiligen Bezirksämtern der Städte. Diese sind für die Genehmigung zur Zweckentfremdung zuständig. Verstoßen Sie gegen das Zweckentfremdungsverbot und vermieten Ihre Mietwohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung, drohen saftige Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro.

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Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Gut zu wissen
Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Wenn Sie Ihre Wohnung an Touristen oder Touristinnen gewerblich untervermieten, müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern. Sind Sie jedoch nur Gelegenheitsvermieter:in, profitieren Sie von einer Freigrenze: Bis zu 520 Euro im Jahr können Sie durch die Vermietung an Touristen und Touristinnen einnehmen. Wird diese Grenze jedoch überschritten, müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern.
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Fazit
Sie sehen, es gibt sowohl bei langfristigen Untervermietungen Vor- und Nachteile. Ob sich der Aufwand für Sie lohnt, Sie damit Geld sparen oder doch nur Ärger haben, hängt davon ab, wie sich das Zusammenwohnen gestaltet. Wählen Sie Ihre Untermieter:innen mit Bedacht aus, klären Sie die Untervermietung mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin und sichern Sie sich mit einem ordentlichen Untervermietungsvertrag ab.
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