Zwei Mädchen sitzen vor Umzugskartons und trinken Kaffee
Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Untervermietung: Worauf Sie achten müssen

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
Die wichtigsten Informationen zur Untervermietung auf einen Blick
  • Möchte der Hauptmieter seine Wohnung untervermieten, benötigt er die Erlaubnis seines Vermieters. 
  • Nach § 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter bei berechtigtem Interesse einer Untervermietung zustimmen, sofern keine schwerwiegenden Gründe dagegensprechen.
  • Bei einer Untervermietung trägt der Hauptmieter die volle Verantwortung für die Wohnung und haftet bei Schäden.
  • Eine kurzfristige Untervermietung an Feriengäste bedarf einer gesonderten Zustimmung des Vermieters sowie der städtischen Bezirksämter und ist nur unter bestimmten Voraussetzungen gestattet.
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Rechtlinie Grundlagen
Junger Mann zeigt einem anderen Mann die Wohnung

Sie wohnen alleine in einer großen Wohnung und spielen mit dem Gedanken eine WG zu gründen – womöglich weil Sie sich nach Gesellschaft sehnen oder Geld sparen müssen? Oder möchten Sie gleich Ihr ganzes Appartement untervermieten, da Sie für einige Monate ins Ausland reisen? So unkompliziert das Thema Untervermietung auf den ersten Blick auch scheint: Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollten Sie sich damit im Vorfeld gut auseinandersetzen und alle Vor- und Nachteile abwägen.

Muss der Vermieter der Untermiete zustimmen?

Bevor Sie jedoch mit einem weiteren Mitbewohner zusammenziehen können, benötigen Sie für die Untervermietung die Erlaubnis Ihres Vermieters. Denn als Hauptmieter müssen Sie sich an bestimmte Regeln und Pflichten halten. Bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis handeln Sie vertragswidrig und riskieren gegebenenfalls eine fristlose Kündigung. 

Aber keine Sorge! Sollte Ihr Vermieter Einwände haben, dann machen Sie Ihn auf Ihr Recht auf Untervermietung aufmerksam. Denn nach § 553 BGB können Sie die Erlaubnis von Ihrem Vermieter verlangen, wenn Sie an der Untervermietung ein berechtigtes Interesse haben und der Wohnraum dadurch nicht überlastet wird sowie keine anderen schwerwiegenden Gründe dagegen sprechen. Kurzum: Pauschal „nein“ sagen kann Ihr Vermieter nicht.

Können Sie sich als Student Ihre Wohnung alleine nicht leisten oder steigen die Mieten in Ihrer Stadt ins Uferlose, spricht in der Regel nichts gegen einen Mitbewohner. Auch wenn Sie einfach nur Geld sparen möchten, stellt das ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung dar.

Dennoch gilt: Ihr Vermieter hat stets das letzte Wort. Schließt er zum Beispiel eine Untervermietung schon per se im eigentlichen Mietvertrag aus und weicht auch nicht davon ab, schauen Sie sich lieber nach einer anderen Wohnung um oder verzichten Sie auf den Mitbewohner. Auch wenn ein Untermietverbot ohne triftige Gründe strittig ist, hätte vor Gericht eine Klage auf Vertragsänderung eher weniger Chancen.

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So klappt’s mit der Untervermietung

Generell handelt es sich bei einem Untermietverhältnis um ein mietrechtliches Vertragsverhältnis, in dem der Hauptmieter Untervermieter ist und der Mitbewohner Untermieter.

Untermietvertrag

Egal ob es sich bei Ihrem neuen Mitbewohner um einen Bekannten oder einen Fremden handelt – schließen Sie unbedingt einen Mietvertrag ab. Vor allem bei guten Freunden, fühlt sich das im ersten Moment möglicherweise befremdlich an, doch denken Sie daran, dass Sie damit nicht nur sich selbst, sondern auch Ihren zukünftigen Untermieter schützen. 

Auch wenn per Gesetz mündliche Absprachen rechtlich bindend sind, kommt es spätestens dann zu Streitigkeiten, wenn beide Vertragsparteien unterschiedliche Auffassungen vertreten. Halten Sie den Untermietvertrag deshalb schriftlich fest. Im Zweifelsfall können Sie sich darauf berufen und entgehen dem Ärger.

Entsprechende Muster von Untermietverträgen finden Sie im Internet. Sie können den Vertrag aber auch selbst aufsetzen. Sogar handschriftliche Verträge sind rechtsgültig. Prinzipiell müssen in einem Untermietvertrag alle Punkte geregelt werden, die auch bei einem eigentlichen Mietvertrag festgelegt werden. Darunter fallen zum Beispiel:

  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Beschreibung der Mietsache
  • Beschreibung von Neben- und Mitnutzungen
  • Mietdauer und Kündigungsfrist
  • Höhe von Kaution und Mietzins
  • Zahlungsweise
  • Haltung von Haustieren und Hausordnung
  • Pflichten des Untermieters
  • Datum und Unterschrift

Übergabeprotokoll

Neben dem Untermietvertrag lohnt es sich auch die Übergabe der Mietsache schriftlich festzuhalten. Von einem solchen Übergabeprotokoll profitieren beide Vertragsparteien: Sie als Hauptmieter können gegebenenfalls Ihren Untermieter bei Schäden haftbar machen. Ihr Untermieter hat dafür die Möglichkeit, bereits bestehende Schäden zu protokollieren und wird dafür nicht belangt.

Kaution

Da Sie im Mietvertrag als Hauptmieter aufgeführt sind, müssen Sie alleine die Kaution für Ihre Wohnung aufbringen. Sie haben jedoch das Recht, auch von Ihrem Untermieter eine Kaution zu verlangen. Diese sollte schriftlich im Untermietvertrag festgehalten werden sowie mit den üblichen mietrechtlichen Regelungen konform sein. Sie dürfen zum Beispiel nicht mehr als das Dreifache der Nettokaltmiete verlangen.

Betriebskosten

Als Hauptmieter können Sie von Ihrem Untermieter auch Betriebskosten verlangen, sofern dies im Untermietvertrag vereinbart wurde. Überlegen Sie sich jedoch im Vorfeld, ob es Ihnen den Aufwand wert ist. Ihr Untermieter hat nämlich das Recht auf eine gesonderte Nebenkostenabrechnung.

Haftung

Wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten, tragen Sie als Hauptmieter die alleinige Verantwortung dafür. Beschädigt Ihr Mitbewohner das Parkett, müssen Sie am Ende dafür gerade stehen. Auch wenn sich Ihr Untermieter als unzuverlässig herausstellt und Ihnen Ihre Miete unregelmäßig oder gar nicht überweist, müssen Sie Ihrem Vermieter trotzdem die volle Miete überweisen. 

Dennoch sind Ihnen nicht komplett die Hände gebunden. Denn auch Ihr Mitbewohner muss sich an gewisse mietrechtliche Verpflichtungen halten. Demnach können Sie unter Umständen Schadensersatzansprüche gegenüber Ihrem Untermieter geltend machen.

Hausordnung

Händigen Sie Ihrem Untermieter auch die Hausordnung aus. Die Erfahrung hat gezeigt, dass es vor allem hier zu Streitigkeiten kommt. Spielt Ihr Mitbewohner bis in die tiefe Nacht Schlagzeug, feiert wilde Partys und stellt den Müll regelmäßig vor die Haustür, werden Sie für die Ruhestörung und Verschmutzung des Treppenhauses belangt und riskieren unter Umständen eine Abmahnung.

Vermieterbescheinigung für Untermieter

Jeder, der seinen Wohnsitz wechselt, muss sich beim Einwohnermeldeamt anmelden. Als Hauptmieter sind Sie verpflichtet, bei der Meldepflicht Ihres neuen Untermieters mitzuwirken. Sie müssen ihm daher eine Bescheinigung über den Einzug in Ihre Wohnung ausstellen. Der Untermietvertrag als alleiniges Dokument reicht als Nachweis nicht mehr aus. Die Anmeldung des Untermieters muss innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Mustervorlagen für die Meldebehörde finden Sie ebenfalls im Internet.

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Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Gut zu wissen
Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Egal ob Haupt- oder Untermieter – für beide Parteien gelten die gleichen Rechte. Demnach haben auch Untermieter das Recht, Besuch zu empfangen. Selbst dann wenn sie nur ein Zimmer bewohnen oder in der Hausordnung ausdrücklich von Besuchsregelungen oder gar Verboten die Rede ist. Auch wenn jeden Tag und jede Nacht unterschiedliche Besucher vor der Tür stehen,  ist dagegen nichts einzuwenden – sofern diese nicht gegen die Nachtruhe oder andere Punkte der Hausordnung verstoßen.
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Unliebsame Untermieter loswerden: Außerordentliche Kündigung

Als Haupt- beziehungsweise Untervermieter sind es jedoch nicht nur Sie, der sich an Regeln halten muss. Ein Untermietvertrag verpflichtet stets beide Parteien. Demnach haben Sie auch das Recht auf eine außerordentliche Kündigung, wenn Ihnen Ihr Untermieter das Leben schwer macht. 

Außerordentliche Kündigung

Unabhängig ob ein befristetes oder unbefristetes Untermietverhältnis vorliegt – Sie müssen nicht alles ertragen: Entpuppt sich Ihr Untermieter als unzuverlässig und zahlt die Miete unregelmäßig und verspätet, ist eine außerordentliche Kündigung möglich. Die Kündigungsfrist und die Mietdauer müssen demnach nicht eingehalten werden. 

Auch wenn Ihr Untermieter vertragswidrig handelt, Müll in seinem Zimmer hortet, gegen Ihre Privatsphäre verstößt oder durch ständiges Zanken den Hausfrieden stört, sind das gerechtfertigte Gründe für eine außerordentliche Kündigung. Wichtig ist jedoch, dass Sie Ihren Untermieter zuvor schriftlich abmahnen. Handelt er danach immer noch vertragswidrig, haben Sie das Recht ihm zu kündigen. Sammeln Sie in diesen Fällen am besten Beweise in Form von Fotos und Gesprächsprotokollen. Sollte Ihr Untermieter die Kündigung nicht akzeptieren, haben Sie im Falle eines Rechtsstreits etwas gegen ihn in der Hand. 

Doch bedenken Sie: Nicht jedes unliebsame Verhalten, das Sie an Ihrem Untermieter stört, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Mit manchen Eigenheiten müssen Sie wohl oder übel auskommen. 

Was, wenn der Untermieter nicht ausziehen möchte?

Als Hauptmieter besteht immer die Gefahr, dass Ihr Mitbewohner nicht so möchte wie Sie. Was wenn Sie zum Beispiel Ihren Auszug planen, Ihr Untermieter Ihnen aber Steine in den Weg legt, indem er sich einfach weigert? Grundsätzlich müssen Sie als Wohnungsverantwortlicher damit alleine klarkommen. Haben Sie die Wohnung bei Ihrem Vermieter bereits gekündigt, müssen Sie dafür Sorge tragen, dass diese zum Übergabetermin auch bereit steht. Tut sie das nicht, müssen Sie für die Unkosten gegenüber Ihrem Vermieter aufkommen. 

Damit dieser Fall nicht eintritt, bleibt nur an das Gewissen Ihres Untermieters zu appellieren und ihm klar zu machen, dass Sie Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn Sie unnötige Kosten zu tragen haben. Sind Sie sich unsicher, ob Ihre Kündigung gegenüber Ihrem Untermieter rechtswirksam ist, dann wenden Sie sich am besten an Ihre Rechtsschutzversicherung.

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Einfaches Geld mit Airbnb und Co.?
Junger Mann mit Rucksack steht vor einem Haus

Vor allem in Großstädten sind in Messezeiten oder während der Ferien günstige Hotels und Pensionen rar gesät. Besitzt man dann noch eine große Wohnung und vermietet diese unter, lockt das schnelle Geld. Doch Achtung! Nicht immer ist das Vermieten an Touristen erlaubt.

Sie benötigen die Erlaubnis Ihres Vermieters

Prinzipiell gilt: Das kurzfristige Vermieten an Feriengäste gilt nicht als klassische Untervermietung, sondern bedarf einer gesonderten Erlaubnis des Vermieters. Vermieten Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer ohne Zustimmung an Touristen, riskieren Sie eine Kündigung – gegebenenfalls sogar fristlos.

Zweckentfremdungsverbot

Ob Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer an Feriengäste vermieten dürfen, hängt allerdings nicht nur von Ihrem Vermieter ab. In manche Bundesländern oder Städten gilt nämlich das Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, kurz ZwEWG. Damit möchte der Gesetzgeber in erster Linie auch in Großstädten garantieren, dass weiterhin ausreichend bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist. An das sogenannte Zweckentfremdungsverbot müssen sich sowohl Haus- und Wohnungseigentümer als auch Mieter halten.

Wann das Verbot jedoch genau greift und wie es konkret ausgestaltet ist, lässt sich pauschal nicht sagen. In der Regel greift es vor allem in Städten mit Wohnungsmangel und angespanntem Wohnungsmarkt wie München, Köln oder Stuttgart. Jedoch variieren auch hier die genauen Regeln von Stadt zu Stadt: Berlin hat zum Beispiel die strengsten Auflagen. Hier darf in der Regel nicht einmal während des Urlaubs die gesamte Wohnung vermietet werden. Eine Untervermietung ist nur erlaubt, wenn mehr als die Hälfte der Wohnung weiterhin durch den Mieter genutzt wird. 

Ob und nach welchen Regeln Sie Ihre Wohnung oder ein Zimmer an Feriengäste untervermieten dürfen, erfahren Sie bei den jeweiligen Bezirksämtern der Städte. Diese sind für die Genehmigung zur Zweckentfremdung zuständig. Verstoßen Sie gegen das Zweckentfremdungsverbot und vermieten Ihre Mietwohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung, drohen saftige Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro.

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Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Gut zu wissen
Illustration - Eine braunhaarige Frau sitzt am Tisch und hält ein Schild mit einem "i" hoch. Hinter ihr sind weitere Schilder mit verschiedenen Graphen und DIagrammen.
Wenn Sie Ihre Wohnung an Touristen untervermieten, müssen Sie Ihre Einnahmen versteuern. Sind Sie jedoch nur Gelegenheitsvermieter, profitieren Sie von einer Freigrenze: Bis zu 520 Euro im Jahr können Sie durch die Vermietung an Touristen einnehmen. Wird diese Grenze jedoch überschritten, müssen Sie alle Mieteinnahmen versteuern.
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Fazit
Sie sehen, es gibt sowohl bei langfristigen Untervermietungen an Mitbewohner als auch bei kurzfristigen Vermietungen an Touristen Vor- und Nachteile. Ob sich der Aufwand für Sie lohnt, Sie damit Geld sparen oder doch nur Ärger haben, hängt davon ab, wen Sie sich ins Haus holen. Wählen Sie Ihre Untermieter also mit Bedacht aus und treffen Sie keine voreiligen Entschlüsse.
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