Betriebs- und Nebenkosten: Im Überblick
Betriebskosten sind nicht gleich Nebenkosten
- Zu den Nebenkosten fallen alle Kosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit der Immobilie entstehen. Dazu zählen beispielsweise auch Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
- Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie dienen. Dazu zählen etwa Gebühren für Müllbeseitigung, Gebäudereinigung und Wasserversorgung.
- Nur die Betriebskosten können per Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.
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Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?

Nur die Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden. Vereinfacht lässt sich dadurch sagen: Alle Betriebskosten sind automatisch auch Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind auch Betriebskosten.
Was zählt zu den Nebenkosten?
Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit hohen laufenden Kosten rechnen. So fallen etwa Gebühren für Versicherungen und die Verwaltung an. Darüber hinaus gibt es nahezu immer etwas zu reparieren, weshalb Immobilieneigentümer einen ausreichend großen Puffer für Instandhaltungsarbeiten zurücklegen sollten. Auch ein möglicher Leerstand nach dem Auszug des Mieters sollte immer einkalkuliert werden. Unter dem Überbegriff "Nebenkosten" werden all diese Kosten zusammengefasst.
Auch wenn die Begriffe "Nebenkosten" und "Betriebskosten" im Alltag meist synonym verwendet werden, gibt es doch einen wichtigen Unterschied. Denn zu den Betriebskosten zählen gemäß § 556 BGB ausschließlich Kosten, "die laufend entstehen". Muss etwa das Dach repariert werden oder benötigt das Treppenhaus einen neuen Anstrich, so handelt es sich um einmalige Ausgaben. Diese Posten sind also den Nebenkosten zuzuordnen.
Nur Betriebskosten sind umlagefähig
Der Unterschied zwischen Neben- und Betriebskosten ist für Mieter von großer Relevanz, denn es gilt: Ihr Vermieter darf Sie nur an den Betriebskosten beteiligen. Werden Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung – die häufig eher irrtümlich als Nebenkostenabrechnung bezeichnet wird – etwa an den Renovierungskosten für den neuen Eingangsbereich beteiligt, so können Sie Widerspruch einlegen. Es handelt sich hierbei um einmalig angefallene Kosten, die nicht auf Sie umgelegt werden können.
Weiterhin gilt: Der Vermieter darf die Betriebskosten überhaupt nur dann auf Sie als Mieter umlegen, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Dort muss auch stehen, welche Kostenpositionen genau auf Sie umgelegt werden. Alternativ kann der Vermieter auch auf § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) verweisen, wo alle Betriebskosten aufgezählt werden, und dadurch auch alle gesetzlich definierten Betriebskosten auf Sie übertragen.
Betriebskostenverordnung enthält abschließende Liste aller Betriebskosten
Der Unterschied zwischen Neben- und Betriebskosten ist leider nicht immer ganz trivial. So können Verwaltungskosten für den Vermieter durchaus laufend anfallen, aber dennoch sind diese nicht umlagefähig. Dasselbe gilt beispielsweise auch für Bankkosten. Andererseits hat der Bundesgerichtshof (BGH) erst kürzlich entschieden, dass die Kosten für das Fällen eines kranken Baumes auf Mieter umgelegt werden können. Die Karlsruher Richter betonten, dass es sich hierbei zwar um eine einmalige Aktion gehandelt habe, diese aber als Maßnahme zur regelmäßigen Erneuerung von Pflanzen einzuordnen sei (Urteil vom 10.11.2021, Az. VIII ZR 107/20).
Um Ihnen als Mieter die Prüfung der Betriebskostenabrechnung ein wenig zu erleichtern, sind daher in § 2 BetrKV alle umlagefähigen Betriebskosten aufgezählt:
- Grundsteuer
- Gebühren für Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizkosten (inkl. Wartungskosten)
- Gebühren für Warmwasserversorgung
- Aufzugskosten
- Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung
- Kosten für Gartenpflege
- Beleuchtungskosten für Gemeinschaftsräume (z. B. Eingangsbereich, Außenbeleuchtung, Treppenhaus)
- Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Hausmeisterkosten
- Regelmäßige Kosten für eine SAT-Anlage oder einen Kabelanschluss
- Kosten für den Betrieb von Wäschepflegeeinrichtungen
- Sonstige Betriebskosten
Für besonderes Konfliktpotenzial sorgen regelmäßig die "sonstigen Betriebskosten". Auch über diesen schwammigen Begriff kann der Vermieter Sie nicht einfach an den nicht umlagefähigen Nebenkosten beteiligen. Stattdessen fallen hierunter häufig regelmäßige Wartungs- und Pflegekosten, etwa für Rauchmelder oder die Dachrinnenreinigung.
Grundsteuerreform: Viele Mieter müssen ab 2025 mit höheren Betriebskosten rechnen
Die Grundsteuer zählt zu den umlagefähigen Betriebskosten und muss daher häufig vom Mieter gezahlt werden. Bislang wurde die Abgabe anhand des sogenannten Einheitswerts ermittelt, doch das hat schon bald ein Ende. Im Jahr 2018 erklärte das Bundesverfassungsgericht das veraltete Berechnungsverfahren für verfassungswidrig und forderte den Gesetzgeber auf, die Grundsteuer zu reformieren. Um detailliertere Informationen zu den einzelnen Immobilien zu erhalten, müssen alle Immobilienbesitzer ihrem zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes zukommen lassen. Die Frist hierfür läuft vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023. Anhand dessen wird anschließend die neue Grundsteuer errechnet, die ab 2025 zu zahlen ist. Auch wenn die genaue Höhe der neuen Abgabe kaum vorherzusagen ist, sollten Sie als Mieter die Änderung auf dem Schirm haben, denn Sie kann unter Umständen höhere Betriebskosten nach sich ziehen. Allerdings muss dies nicht zwangsläufig der Fall sein: Teils wird die Grundsteuer Prognosen zufolge auch sinken.
Welche weiteren Kostenpositionen gibt es und wer zahlt sie?
Heizkosten
Hausgeld
Kleinreparaturen

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