(27.08.2020) Grundsätzlich gilt: Ersetzt der Vermieter defekte Teile, handelt es sich um eine Instandhaltung und er muss die Kosten hierfür selbst tragen. Anders sieht es hingegen aus, wenn noch kein Mangel vorliegt. Bei einer derartigen Modernisierung kann der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen und den Mieter so anteilig an den Kosten beteiligen. Ganz so einfach ist das jedoch nicht, entschied nun der Bundesgerichtshof (BGH) und stärkte mit seinem jüngsten Urteil die Rechte der Mieter (Az. VIII ZR 81/19).

Mieterhöhung wegen neuer Fenster und Türen

Im vorliegenden Fall tauschte ein Vermieter unter anderem alte Fenster, Türen und Briefkästen aus. Die Mieterin, die bislang nur 300 Euro für die Wohnung zahlte, erhielt daraufhin innerhalb von einem Jahr gleich zwei Mieterhöhungen: Zunächst sollte sie 190 Euro mehr zahlen und dann noch einmal 240 Euro.  

Der Fall landete zunächst vor dem Landgericht Düsseldorf. Zwar strichen die Richter bereits einen Teil der Mieterhöhung, doch den Austausch von Fenstern, Türen und Briefkästen erachteten die Richter grundsätzlich als Modernisierung. Es würde sich nur dann um eine Instandhaltungsmaßnahme handeln, wenn die Teile nicht mehr funktionstüchtig gewesen wären. Die Mieterin ließ die Entscheidung nicht auf sich sitzen und zog vor den BGH. Dieser stellte sich schließlich auf die Seite der Klägerin.

Instandhaltung setzt nicht zwangsweise Defekt voraus

Der BGH erklärte, dass eine Instandhaltung nicht zwangsweise einen Defekt voraussetze. Die ersetzten Bauteile seien bereits mehr als sechs Jahre alt gewesen, weshalb ihre Lebensdauer „zu einem sehr großen Teil abgelaufen“ sei. Das müsse berücksichtigt werden, da sonst ein großes Risiko für Mieter bestünde: Immerhin könnten Vermieter absehen, wann Instandhaltungsmaßnahmen anstehen. Durch geschicktes Vorziehen dieser Arbeiten könnten Vermieter eine Instandhaltung als Modernisierung tarnen und die Kosten so ungerechtfertigt auf ihre Mieter umlegen. Die Kosten für den Instandhaltungsanteil müssten entsprechend von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Der Deutsche Mieterbund begrüßt das BGH-Urteil: „Diese Klarstellung aus Karlsruhe ist erfreulich und führt zu finanzieller Entlastung der Mieterinnen und Mieter“, so DMB-Präsident Lukas Siebenkotten. 

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