Mieterhöhung: Alles zu Form, Fristen und Wirk­sam­keit

Zum Schutz der Mieter:innen vor zu stark ansteigenden Mieten kann der oder die Vermieter:in die Miete nicht beliebig oft erhöhen. Nach dem Einzug kann der oder die Vermieter:in erstmals nach Ablauf von zwölf Monaten eine Miet­erhöhung zwecks Anpassung an die ortsübliche Vergleichs­miete ankündigen. Die Miet­erhöhung an sich greift zum Ablauf des übernächsten Monats. Das bedeutet: Mit der ersten Miet­erhöhung müssen Sie frühestens 15 Monate nach Einzug rechnen.

Ein Rechenbeispiel: Im Januar 2025 haben Sie Ihre neue Wohnung bezogen. Ihr Vermieter hält sich zwar an die gesetzliche Jahressperrfrist von zwölf Monaten, lässt Ihnen aber prompt am 2. Januar 2026 das erste Mieterhöhungsschreiben zukommen. Die darin vorgesehene Mieterhöhung greift mit Ablauf des übernächsten Monats, also Ende März. Die erhöhte Miete müssen Sie erstmals im April 2026 zahlen.

Ab Inkrafttreten der letzten Mieterhöhung ist eine erneute Ankündigung für eine Erhöhung ein Jahr später wieder möglich. Im obigen Beispiel müssten Sie als Mieter:in also frühestens im April 2027 mit dem nächsten Mieterhöhungsverlangen rechnen. Dieses greift dann wiederum mit Ablauf des übernächsten Monats, also wieder drei Monate später.

Diese Fristen gelten nur dann, wenn beide Miet­erhöhungen aus demselben Grund erfolgen. Passt Ihr Vermieter oder Ihre Vermieterin die Miete etwa im Januar an die ortsübliche Vergleichs­miete an, kann er oder sie im darauf­folgenden Sommer bereits eine Miet­erhöhung infolge von Modernisierungs­maßnahmen geltend machen. Bei einem Staffel- oder Index­mietvertrag verhält es sich etwas anders: Hier müssen zwischen den einzelnen Miet­erhöhungen lediglich zwölf Monate liegen.

Bei einer Mieter­höhung muss der oder die Vermieter:in nicht nur inhalt­liche Kriterien beachten, sondern auch eine bestimmte Form einhalten. Das Wichtigste zuerst: Der oder die Vermieter:in muss Sie in Text­form von dem Vor­haben in Kenntnis setzen. Die meisten Vermieter:innen greifen hier auf einen klassischen Brief zurück. Grund­sätzlich genügt aber auch eine formlose E-Mail.

In diesem Schreiben muss der Vermieter oder die Vermieterin zudem genau begründen, auf welcher Grundlage die Mieter­höhung beruht. Zum Beispiel muss er oder sie bei der Anpassung an die orts­übliche Vergleichs­miete angeben, wie er diese ermittelt hat.

Bei Staffel- oder Indexmiete wird bereits im Miet­vertrag festgelegt, wann und um welchen Betrag die Miete ansteigt. Ein gesondertes Schreiben ist nicht nötig. Bei der Index­miete hat der oder die Vermieter:in die Möglich­keit, die Miete an den Verbraucher­preis­index zu koppeln: Will er oder sie die Miete entsprechend erhöhen, muss er dem Mieter oder der Mieterin eine schriftliche Erhöhungs­erklärung zukommen lassen und auf den ent­sprechenden Vergleichs­index verweisen.

Die Anpassung der Miete an den orts­üblichen Mietspiegel ist eine der häufigsten Arten der Mieter­höhung. Gäbe es diese Möglich­keit nicht, wären Dauer­mieter für Vermieter finanziell äußerst unattraktiv. Der oder die Vermieter:in muss sich bei der An­passung jedoch an strikte Regeln halten.

Im Mieterhöhungs­verlangen muss der Vermieter oder die Vermieterin darlegen, inwiefern die aktuelle Miete unter den markt­üblichen Preisen liegt. Hierzu muss er die orts­übliche Vergleichs­miete ermitteln. Einige Städte und Gemeinden stellen dafür einen Miet­spiegel zur Verfügung.

Steht der Miet­spiegel öffentlich zur Verfügung – etwa auf der Internetseite der Gemeinde – genügt ein Hinweis darauf. Gibt es keinen Mietspiegel, kann der oder die Vermieter:in alter­nativ die Miete von drei vergleich­baren Wohnungen angeben. Diese müssen Ihrer Wohnung hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe sehr ähnlich sein. Der oder die Vermieter:in muss angeben, um welche Wohnungen es sich genau handelt, damit der oder die Mieter:in die Angaben bei Bedarf kontrollieren kann.

Eine Mieter­höhung über den Mietspiegel oder die örtlichen Vergleichs­mieten hinaus ist in der Regel nicht zulässig. Die Vermieterin oder der Vermieter kann die neue Kalt­miete also nicht beliebig hoch ansetzen.

Eine erneute Mieter­höhung kann Ihr oder Ihre Vermieter:in Ihnen erst zukommen lassen, wenn die letzte Erhöhung ein Jahr zurückliegt. Neben dieser zeitlichen Begrenzung muss sich der oder die Vermieter:in an bestimmte Kappungs­grenzen halten.

So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Bezugs­punkt ist die Netto­kaltmiete zum Zeitpunkt vor drei Jahren. In Städten und Gemeinden mit besonders angespanntem Wohnungs­markt gilt häufig eine verschärfte Kappungs­grenze von 15 Prozent. Das ist beispiels­weise in Berlin und Hamburg der Fall.

Im Mietspiegel sind ortsübliche Quadrat­meter­preise ange­geben. Proble­matisch ist jedoch, wenn der im Mietvertrag angegebene Wohnraum von der tat­sächlichen Wohn­fläche abweicht. Der Bundes­gerichtshof (BGH) hat hierzu im November 2015 entschieden, dass bei einer Miet­erhöhung die tatsächliche Wohn­fläche entscheidend ist (Az. VIII ZR 266/14). Als Mieter:in sollten Sie also zum Maß­band greifen, bevor Sie der Miet­erhöhung zustimmen. Stellt sich heraus, dass Ihre Wohnung wesentlich kleiner ist als angegeben, kann die Miet­erhöhung ungerecht­fertigt hoch sein.

Gemäß § 555b BGB kann der oder die Vermieter:in die Kosten für Moderni­sierungs­maß­nahmen zumindest in Teilen auf den oder die Mieter:in umlegen. Dies gilt jedoch nur, wenn die Arbeiten die Wohn­ver­hältnisse auf Dauer ver­bessern oder zur Einsparung von Energie und Wasser­kosten beitragen.

Nicht bei jeder baulichen Veränderung darf die Miete erhöht werden. Handelt es sich um Maß­nahmen zur Schaffung neuen Wohn­raums oder um einfache Erhaltungs­maß­nahmen, die der oder die Vermieter:in ohne­hin durch­führen lassen muss, kann er oder sie keine Miet­erhöhung daran knüpfen. Zur Veran­schaulichung: Wird ein Balkon an die von Ihnen gemietete Wohnung ange­bracht, profi­tieren Sie als Mieter:in maß­geblich davon. Der oder die Vermieter:in darf Sie ent­sprechend im Rahmen einer Miet­erhöhung an den Kosten beteiligen. Ist hingegen ein Heiz­körper defekt und muss ausge­tauscht werden, handelt es sich um eine Erhaltungs­maßnahme. Eine Miet­erhöhung wäre unwirk­sam.

Profitieren also mehrere Wohnungen in einem Mehr­parteien­haus von den Modernisierungs­maß­nahmen, muss der oder die Vermieter:in die Kosten auf alle betroffenen Mieter:innen auf­teilen.

Wenn es sich um valide oder not­wendige Moderni­sierungs­maßnahmen handelt und somit die Miet­erhöhung grund­sätzlich gerecht­fertigt ist, kann der oder die Vermieter:in allerdings nicht die gesamten Kosten auf Sie umlegen. Insge­samt darf er oder sie maximal acht Prozent der Kosten auf die Jahres­miete aufschlagen. Zusätzlich muss er oder sie die Maximal­grenzen für die Quadrat­meter­miete einhalten.

Der Aufschlag darf höchstens drei Euro pro Quadrat­meter inner­halb von sechs Jahren betragen. Lag die Miete pro Quadrat­meter zuvor bei maximal sieben Euro, darf die Vermieterin oder der Vermieter nicht mehr als zusätzliche zwei Euro pro Quadratmeter verlangen. Als Mieter:in haben Sie das Recht, die Rechnungen des Vermieters oder der Vermieterin einzusehen. Nur so können Sie überprüfen, ob die Kosten korrekt umgelegt wurden.

Wenn alles seine Richtig­keit hat, müssen Sie der Miet­erhöhung und auch den damit verbundenen Bau­maß­nahmen zustimmen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn ein Härte­fall vorliegt. Dies ist unter Umständen der Fall, wenn Sie im fort­geschrittenen Alter, chronisch krank oder schwanger sind.

Möchten Sie sich mit Ihrem oder Ihrer Vermieter:in bei diesem oder einem anderen Streit­fall­thema einigen, aber auf eine Gerichts­ver­handlung verzichten, haben Sie auch die Möglich­keit, dies außer­gericht­lich zu tun. Dabei kann Sie ein:e Mediator:in unter­stützen. Ausführ­liche Infor­mationen dazu finden Sie in unserem Rat­geber zum Thema Mediation.

Einen Sonderfall in Bezug auf Miet­erhöhung stellen sogenannte Staffel- und Index­miet­verträge dar. Diese verein­barten Miet­anpassungen bestehen bereits bei Unter­zeichnung des Miet­vertrags und benötigen keine gesonderte Zustimmung.

In einem Staffelmietvertrag ist ein fester Betrag vereinbart, der regel­mäßig die Kalt­miete erhöht. Bei einem Index­mietvertrag hängt die Miet­erhöhung maß­geblich vom Preis­index des Statistischen Bundesamts ab. Steigt dieser, steigt auch die Miete. Sinkt der Preisindex, muss der oder die Vermieter:in die Miete rein rechtlich nach unten anpassen.

Bei Staffel- und Index­miet­verträgen muss sich der oder die Vermieter:in nicht an gesetz­liche Kappungs­grenzen halten. Die Index- oder Staffel­miete kann inner­halb von drei Jahren also um mehr als 20 bzw. 15 Prozent steigen. Es ist lediglich vorge­sehen, dass zwischen zwei Miet­erhöhungen mindestens zwölf Monate liegen müssen.

Der Nachteil für Mieter:innen besteht darin, dass die Miete sehr schnell steigen kann. Dies ist zum Beispiel dann proble­matisch, wenn der Staffel- oder Index­miet­vertrag mit einem Kündigungs­verzicht verknüpft ist. Sie können so bis zu vier Jahre an die teure Wohnung gebunden sein.

Bei der Staffelmiete ist von Vorteil, dass anderweitige Mieterhöhungen ausgeschlossen sind: Der oder die Vermieter:in kann zum Beispiel keine zusätzliche Miet­erhöhung infolge einer Moderni­sierung geltend machen.

Bei der Indexmiete hingegen kommen Mieterhöhungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen nur in Ausnahmefällen in Betracht – etwa wenn der Vermieter neue gesetzliche Anforderungen erfüllen muss.

Ja. Einer wirksamen Mieterhöhung müssen Sie als Mieter:in zustimmen. Darum bittet Ihr oder Ihre Vermieter:in oder die Hausverwaltung Sie auch im Miet­erhöhungs­schreiben. Ihnen bleibt dafür allerdings ein wenig Bedenkzeit: Das Gesetz sieht eine Überlegungs­frist vor, die zum Ablauf des über­nächsten Monats nach Zugang der Miet­erhöhungs­ankündigung endet.

Geht Ihnen das Schreiben beispiels­weise Mitte Januar zu, können Sie sich bis Ende März überlegen, ob Sie der neuen Miete zustimmen oder nicht. Alternativ können Sie Ihr Sonder­kündigungs­recht nutzen und den Mietvertrag außer­ordentlich mit zwei­monatiger Frist kündigen. Wenn Sie weder der Miet­erhöhung zustimmen noch den Miet­vertrag kündigen, kann die Vermieterin oder der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf Ihrer Bedenkzeit auf Zustimmung klagen.

Nur eine unzulässige Mieterhöhung können Sie ablehnen oder dagegen Einspruch einlegen.