- Ihr:e Vermieter:in kann nur wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er oder sie die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige des eigenen Haushalts benötigt.
- Das Kündigungsschreiben ist nur wirksam, wenn darin vermerkt ist, wann, warum und für wen die Wohnung benötigt wird.
- Die Kündigungsfrist beträgt mindestens drei Monate. Sie ist davon abhängig, wie lange Sie als Mieter:in bereits in der Wohnung gewohnt haben.
- Als Mieter:in können Sie einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn ein Härtefall vorliegt und der Umzug für Sie unzumutbar wäre.
- Bei einem Rechtsstreit aufgrund einer Eigenbedarfskündigung hilft Ihnen die Allianz Rechtsschutzversicherung.
Eigenbedarfskündigung: Wirksam oder nicht?
Voraussetzungen, Fristen und Widerspruch
Eigenbedarfskündigung: Das Wichtigste in Kürze
Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung
Eine Eigenbedarfskündigung trifft die meisten Mieter:innen sehr hart: Hat man erst mal eine passende Wohnung gefunden, fällt es oft schwer, diese wieder aufzugeben. Gerade wer schon länger in ein- und derselben Wohnung gelebt hat und so von einer bezahlbaren Miete profitiert, möchte die Wohnung in der Regel nicht widerstandslos aufgeben.
Der Gesetzgeber hat Verständnis für diese Situation und stellt daher sehr strenge Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung.
Wann ist Eigenbedarf gerechtfertigt?
Zum Schutz von Mietern und Mieterinnen kann ein:e Vermieter:in nicht grundlos Eigenbedarf anmelden. Die Kündigung ist nur gerechtfertigt, wenn Ihr:e Vermieter:in auch eine ernsthafte Absicht hat, selbst in die Wohnung einzuziehen oder diese für eine ihm oder ihr nahestehende Person nutzen zu wollen. Wird nur vage formuliert, dass er oder sie demnächst einziehen möchte, reicht das in der Regel nicht für eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus.
Eine Eigenbedarfskündigung kann in der Regel für die folgenden Personen ausgesprochen werden:
- Ehegatten und Ehegattinnen oder eingetragene Lebenspartner:innen
- Kinder, Stiefkinder, Eltern, Schwiegereltern
- Kinder des Lebenspartners bzw. der Lebenspartnerin
- Enkel, Großeltern
- Geschwister
- Nichten und Neffen
- Haushaltshilfen, Pflegepersonal oder Hausmeister:innen
Abschließend definiert ist der Personenkreis jedoch nicht. In der Regel kommt es auch darauf an, wie das Verhältnis zwischen Vermieter:innen und der entsprechenden Person ist. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Jahr 2009 beispielsweise, dass eine Eigenbedarfskündigung bei Schwager und Schwägerin ebenfalls gerechtfertigt sein kann, wenn ein besonders enger Kontakt zu ihnen besteht (Az. VIII ZR 247/08). Im Juli 2024 entschied der BGH dagegen (VIII ZR 276/23), dass Cousins und Cousinen nicht zum Personenkreis gehören, für die eine Eigenbedarfskündigung geltend gemacht werden kann. Benötigt ein:e Vermieter:in die Wohnung für eine:n entfernte:n Verwandte:n, sollte er oder sie schon im Kündigungsschreiben angeben, aus welchen Umständen sich die persönliche Verbundenheit ergibt, die ihn oder sie zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Zudem muss der oder die Vermieter:in seine oder ihre Gründe für den Eigenbedarf nennen. Das können sein:
- einen Arbeitsplatzwechsel
- ein Studium
- die Pflege eines oder einer nahen Angehörigen oder
- eine Trennung
Hat sich zum Beispiel Ihr Vermieter von seiner Frau getrennt und benötigt die Wohnung infolgedessen für seine Ex-Partnerin, liegt ein valider Kündigungsgrund vor. Sind keine Gründe genannt, ist die Eigenbedarfskündigung automatisch unwirksam.
Neben der Person und dem Grund muss auch das Datum des Einzugs genannt sein: Ihr:e Vermieter:in kann nicht angeben, dass er oder sie die Wohnung "demnächst" oder "in naher Zukunft" benötigt.
Eigenbedarfskündigung wegen Zweitwohnsitz
Viel Uneinigkeit herrscht darüber, ob der oder die Vermieter:in wirksam Eigenbedarf anmelden kann, wenn er oder sie die entsprechende Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen möchte. Hier prüfen die Gerichte in der Regel sehr genau, ob tatsächlich dringender Bedarf an der Wohnung vorliegt. Ganz ausgeschlossen ist die Eigenbedarfskündigung für Zweitwohnung jedoch nicht.
In der Kündigung muss der oder die Vermieter:in außerdem nachvollziehbar und vernünftig darlegen, warum er oder sie gerade Ihre Wohnung benötigt. Vor allem dann, wenn er oder sie noch weitere Wohnungen besitzt und auch diese nutzen könnte. Besitzt der oder die Vermieter:in mehrere gleichwertige und passende Immobilien, muss er oder sie abwägen, für welche:n seiner oder ihrer Mieter:in ein Auszug die geringsten Konsequenzen hätte.
Bei mehreren Immobilien: Vermieter:in muss Alternativwohnung vorschlagen
Besitzt Ihr:e Vermieter:in mehrere Immobilien und eine davon steht aktuell leer, muss er oder sie Ihnen diese im Kündigungsschreiben als Alternativwohnung anbieten. Der oder die Vermieter:in muss dabei auch die wichtigsten Konditionen, wie Mietpreis, Lage des Objekts und Ausstattung nennen.
Form: Wie sieht eine wirksame Eigenbedarfskündigung aus?
Das BGB sieht nicht nur strenge Vorgaben für die Umstände der Eigenbedarfskündigung vor. Auch was die Form betrifft, muss Ihr:e Vermieter:in sehr gewissenhaft vorgehen. Hält sich Ihr:e Vermieter:in nicht an Formvorgaben, ist die Kündigung unwirksam.
Für die Eigenbedarfskündigung gilt – wie für nahezu jede Kündigung – die Schriftform. Ihr:e Vermieter:in kann Sie also nicht einfach mündlich darauf hinweisen, dass Sie Ihre Wohnung demnächst verlassen müssen. Neben den oben genannten Gründen und der Nennung der Bedarfsperson darf auch der Hinweis auf Ihr gesetzliches Widerspruchsrecht nach § 574 BGB nicht fehlen. Er oder sie muss Sie auch darauf hinweisen, dass Sie den Widerspruch bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses einlegen müssen.
Unwirksame Eigenbedarfskündigung
Wenn Ihr:e Vermieter:in sich nicht an die oben genannten inhaltlichen und formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung hält, ist diese unwirksam. Eine unwirksame Kündigung liegt etwa dann vor, wenn keine Bedarfsperson genannt ist oder der Eigenbedarf nicht ausreichend begründet ist. Sie müssen in diesem Fall grundsätzlich nicht aktiv werden: Da die Kündigung nicht rechtskräftig ist, kann Ihr:e Vermieter:in auch keine Zwangsräumung oder Ähnliches veranlassen.
Falls Sie sich unsicher sind, ob die Eigenbedarfskündigung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin gerechtfertigt ist, können Sie die Kündigung bei Ihrem örtlichen Mieterverein zur Prüfung vorlegen. Auch eine Rechtsberatung kann in diesem Fall sinnvoll sein.
Allerdings sollten Sie sich darüber bewusst sein, dass Ihr:e Vermieter:in es vermutlich nicht dabei belassen wird. Er oder sie kann Ihnen schlicht erneut eine Kündigung zukommen lassen: Hält er oder sie sich hierbei an die Vorgaben und liegt kein Härtefall vor, müssen Sie aus Ihrer Wohnung ausziehen. Unter Umständen kann es helfen, das direkte Gespräch mit Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin zu suchen. Viele greifen hierbei auf einen Mietaufhebungsvertrag zurück: Unter Umständen können Sie für Ihr Entgegenkommen eine längere Kündigungsfrist heraushandeln.
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Kündigungsfrist bei Eigenbedarf
Selbstverständlich darf Ihr:e Vermieter:in Sie nicht von heute auf morgen vor die Tür setzen. Folgende Fristen sind rechtlich bindend:
Er oder sie muss sich auch bei der Eigenbedarfskündigung an die gesetzlichen Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB halten. Demnach beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Je länger Sie die Wohnung bereits bewohnen, desto länger haben Sie Zeit, sich eine neue zu suchen. Sind Sie vor fünf bis acht Jahren eingezogen, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Leben Sie schon länger als acht Jahre in der Wohnung, haben Sie neun Monate Zeit, um sich eine neue zu suchen.
Als Frist für den oder die Vermieter:in gilt, dass Ihnen die Kündigung spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zugestellt werden muss. Beispiel: Ihre Kündigungsfrist beträgt drei Monate und Ihr:e Vermieter:in überreicht Ihnen das Kündigungsschreiben am 3. Januar. Sie müssen dann bis spätestens zum Ablauf des übernächsten Monats – also Ende März – ausgezogen sein. Stellt der oder die Vermieter:in Ihnen die Kündigung erst am 8. Januar zu, haben Sie bis Ende April Zeit, um sich nach einer neuen Wohnung umzusehen.
Ziehen Sie als Mieter:in nicht rechtzeitig aus der Wohnung aus, kann Ihr:e Vermieter:in auf Grundlage der wirksamen Eigenbedarfskündigung eine Räumungsklage einreichen.
Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung
Als Mieter:in steht es Ihnen zu, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Das Recht auf einen Widerspruch ist in der Sozialklausel oder auch Härteklausel (§ 574 BGB) verankert. Wenn die Eigenbedarfskündigung für Sie oder Ihre Familie eine besondere Härte darstellt, sind Sie berechtigt, Widerspruch einzulegen.
Mögliche Härtefallgründe sind zum Beispiel:
- Schwangerschaft
- Schwere Krankheit
- Behinderung
- Hohes Alter
- Geringes Einkommen
- Keine Alternativwohnung verfügbar
Ob wirklich ein Härtefall vorliegt, müssen die Gerichte immer im Einzelfall entscheiden. Der oder die zuständige Richter:in muss dabei abwägen, ob das berechtigte Interesse Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin an der Kündigung gegenüber Ihrem Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses überwiegt.
Wie genau bei derartigen Einzelfallentscheidungen abgewogen wird, zeigt ein Fall aus Berlin: Eine fast 90-jährige Mieterin widersprach der Eigenkündigung und nannte als Begründung ihr hohes Alter sowie die Verwurzelung am Wohnort – zunächst mit Erfolg. Als die Vermieterin Revision einlegte, entschied der BGH jedoch, dass hohes Alter allein noch keinen Widerspruch rechtfertige. Die Karlsruher Richter verwiesen den Fall zur erneuten Überprüfung zurück ans Landgericht. Erst nach Erstellung eines detaillierten Sachverständigengutachtens wurde schließlich eine finale Entscheidung getroffen: Die betagte Mieterin durfte in der Wohnung bleiben (Az. 67 S 345/18).
Mit Urteil vom 16.04.2025 (Az.: VIII ZR 270/22) hat der Bundesgerichtshof zudem klargestellt, dass eine gesundheitliche Härte nicht zwingend mit einem Facharzt-Attest belegt werden muss. Es reicht aus, wenn eine medizinisch qualifizierte Stellungnahme vorliegt – zum Beispiel vom Hausarzt. Entscheidend ist nicht die formale Qualifikation der ausstellenden Person, sondern wie nachvollziehbar und überzeugend die gesundheitlichen Gründe dargestellt werden. Das zeigt: Jeder Einzelfall ist anders – und wird von den Gerichten entsprechend individuell geprüft.
Entscheiden Sie sich für den Widerspruch, müssen Sie diesen rechtzeitig bei Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin einreichen. Bei Eigenbedarfskündigungen beträgt diese Frist mindestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist.
Beispiel: Ihr Vermieter kündigt den Mietvertrag zum 31. August. Wenn Sie Widerspruch einlegen möchten, müssen Sie diesen bis spätestens 30. Juni bei Ihrem Vermieter einreichen.
Möchten Sie die Entscheidung Ihres Vermieters oder Ihrer Vermieterin nicht widerspruchslos hinnehmen, wollen aber kein Gerichtsverfahren in Kauf nehmen, besteht die Möglichkeit einer Mediation. Ein:e unabhängige:r Mediator:in tritt dabei als Vermittler:in zwischen den Streitparteien auf und unterstützt Sie dabei, den Konflikt zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter oder Ihrer Vermieterin außergerichtlich zu lösen. Mehr Informationen dazu haben wir in unserem Ratgeber zur Mediation für Sie zusammengestellt.
Wenn der Grund für die Eigenbedarfskündigung entfällt
Es kann mitunter vorkommen, dass Ihr:e Vermieter:in rechtmäßig Eigenbedarf anmeldet, der Grund dafür später jedoch entfällt. Beispiel: Der oder die Vermieter:in kündigt an, dass er oder sie die Wohnung für seinen oder Ihren Sohn benötigt, der gerade sein Studium abgeschlossen hat und entsprechend aus seinem Wohnheimszimmer ausgezogen ist. In der Zwischenzeit überlegt es sich der Sohn jedoch anders und entschließt sich, zu seiner Freundin zu ziehen.
In einem solchen Fall ist der oder die Vermieter:in gesetzlich dazu verpflichtet, sie auf die geänderte Situation hinzuweisen. Die Kündigung ist damit hinfällig. Selbst wenn sich in der Zwischenzeit ein neuer valider Grund für eine Eigenbedarfskündigung ergibt, greift die ursprüngliche Kündigung nicht mehr. Der oder die Vermieter:in muss Ihnen dann erneut ein Kündigungsschreiben zukommen lassen.
Informiert der oder die Vermieter:in Sie nicht über den Wegfall des Eigenbedarfs und ziehen Sie aus der Wohnung aus, steht Ihnen unter Umständen Schadensersatz zu. Der Bundesgerichtshof entschied im Juni 2015, dass es sich hierbei um vorgetäuschten Eigenbedarf handle (Az. VIII ZR 99/14).
Eigentümerwechsel: Kann der oder die neue Vermieter:in direkt kündigen?
Werden Immobilien zu Eigentumswohnungen umgewandelt, gilt zunächst eine Kündigungssperrfrist.
Der neue Eigentümer oder die neue Eigentümerin darf nach Kauf der Wohnung für eine gewisse Zeit keine Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen.
Gesetzlich ist immer eine Frist von mindestens drei Jahren vorgesehen. In Gebieten, auf denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. So zum Beispiel in Berlin oder München.
Planen Sie, eine aktuell vermietete Wohnung zu kaufen, um selbst darin einzuziehen, sollten Sie die Rahmenbedingungen genau prüfen. Ansonsten kann es sein, dass Sie ein Jahrzehnt auf die eigene Eigentumswohnung warten müssen.
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