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Teilungserklärung
Bei Eigentumswohnungen und Co.
- Sollen in einem Gebäude bestimmte Wohnungen oder Geschäftsräume getrennt voneinander an unterschiedliche Eigentümer:innen veräußert werden, ist eine Teilungserklärung vorgeschrieben.
- Teilungserklärungen sind notwendig, sobald Wohnungen innerhalb eines Mehrfamilienhauses einzeln im Grundbuch festgehalten werden sollen.
- Eine Teilungserklärung besteht aus mehreren Bestandteilen, dem Aufteilungsplan, der Abgeschlossenheitsbescheinigung und in der Regel auch der Gemeinschaftsordnung.
- Die rechtliche Grundlage für Teilungserklärungen bildet das Wohnungseigentümergesetz, kurz WEG.
- Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zum Thema Teilungserklärung. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.
Was ist eine Teilungserklärung?
Möchten Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen, ist eine Teilungserklärung erforderlich. Erst mit dem Dokument kann das Wohnungseigentum im Grundbuch festgehalten werden. Im folgenden Ratgeber erklären wir Ihnen, was eine Teilungserklärung ist und geben Ihnen nützliche Informationen zum Thema.
Wird das Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie in mehrere Miteigentumsanteile aufgeteilt, muss dies mit einer Teilungserklärung geregelt werden. Sie ist Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt und dementsprechend einzelne Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus an unterschiedliche Eigentümer:innen verkauft werden können. In einer Teilungserklärung wird festgehalten, wie die Fläche der Immobilie in Sonder- und Gemeinschaftseigentum zwischen mehreren Eigentümer:innen aufgeteilt wird. Außerdem sind darin die Sondernutzungsrechte sowie die Möglichkeit einer gewerblichen Nutzung festgehalten.
Bestandteile einer Teilungserklärung
In einer Teilungserklärung werden die Eigentumsverhältnisse der Miteigentümer:innen untereinander geregelt. Das Dokument ist für alle Eigentümer:innen bindend und umfasst unterschiedliche Bestandteile. Dazu zählen der Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Gemeinschaftsordnung.
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung des Gebäudes, die in der Regel der zuständige Architekt anfertigt. Er bildet die Grundlage für die Eintragung des Wohnungseigentums in das Grundbuch. Darin enthalten sind die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe des Sonder- und Gemeinschaftseigentums, welche durch den Aufteilungsplan klar voneinander abgegrenzt werden. Alle Räume, die zu einem Wohnungseigentum, also einer Eigentumswohnung, gehören, werden mit derselben Nummer gekennzeichnet. Dadurch ist eine klare Zuordnung eines jeden Raums deutlich erkennbar. Der Aufteilungsplan ist zudem Voraussetzung für den Erhalt einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung verdeutlicht die Abtrennung der einzelnen Wohneinheiten. Sie wird von der Baubehörde erstellt und bestätigt, dass die einzelnen Einheiten unabhängig voneinander genutzt werden können. Auch sie ist Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen untereinander. Darin enthalten sind Details zur Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Soll eine Änderung daran vorgenommen werden, ist die Zustimmung aller Personen der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Eine Gemeinschaftsordnung ist im Gegensatz zum Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zwingend notwendig.
Gut zu wissen: Was bedeutet „Geteilt nach WEG“?
WEG ist die Abkürzung für Wohnungseigentumsgesetz. Steht in einer Immobilienanzeige der Zusatz „Geteilt nach WEG“, bedeutet das, dass keine rechtliche Trennung des Grundstücks vorliegt. Die darauf gebauten Gebäude, meist Reihen- oder Doppelhäuser, sind lediglich unter einer Flurnummer im Grundbuch eingetragen. In solch einem Fall wird die Teilungserklärung nach WEG verfasst. Dadurch bilden das Grundstück und seine Anlagen das Gemeinschaftseigentum und das Innere der Gebäude gehört zum Sondereigentum.
Allgemeine Informationen zur Teilungserklärung
Beantragung, Kosten, Änderungen: Benötigen Sie eine Teilungserklärung, gibt es formell einige Dinge, die zu beachten sind. Zudem sind Teilungserklärungen und deren Grundlagen rechtlich im WEG festgehalten, auf das Sie vor allem bei Änderungswünschen achten sollten.
Beantragung einer Teilungserklärung
Um eine Teilungserklärung anzufordern, werden sowohl der Aufteilungsplan als auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt. Daraufhin ist die Beurkundung der Dokumente durch eine:n Notar:in notwendig. Im Anschluss sollten die Unterlagen durch die Eigentümer:innen der Immobilie beim Grundbuchamt abgegeben werden, welches die Unterlagen prüft. Hat alles seine Richtigkeit, wird das ursprüngliche Grundbuch des Hauses durch das Grundbuchamt geschlossen und für jede Wohnung ein eigenes Grundbuch erstellt.
Kosten einer Teilungserklärung
Damit die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden kann, wird eine notariell beurkundete Version des Dokuments benötigt. Die Kosten hierfür sind vom Verkehrswert der Immobilie abhängig, weshalb eine pauschale Angabe nicht möglich ist. Sie können die genauen Notarkosten in der Gebührentabelle für Notare bzw. Notarinnen nachsehen oder mithilfe des Gebührenrechners der Bundesnotarkammer berechnen.
Ein Richtwert: Bei einer Immobilie mit einem Gesamtwert von 500.000 Euro wird laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) eine Notargebühr von etwa 935 Euro fällig. Zudem sollten Sie die Kosten für die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und des Aufteilungsplanes berücksichtigen. Diese belaufen sich je nach Umfang auf etwa 30 bis 200 Euro.
Änderung einer Teilungserklärung
Grundsätzlich sind nachträgliche Änderungen an einer Teilungserklärung unter strengen Voraussetzungen möglich. Jedoch ist dafür die Zustimmung aller Miteigentümer:innen nötig. Zudem kann eine Änderung nur innerhalb der Grenzen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) erfolgen.
In bestimmten Fällen muss eine Teilungserklärung sogar geändert werden. Das geschieht in der Regel, wenn innerhalb eines Mehrfamilienhauses durch eine:n Eigentümer:in etwas verändert wird. Sobald Gemeinschaftseigentum davon betroffen ist, darf eine bauliche Maßnahme ausschließlich mit einer Änderung der Teilungserklärung erfolgen. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden und ein Teil des Ganges Bestandteil der neuen Wohnung wird. Solche Änderungen sind oft mit einigem Aufwand verbunden, da sich das Gemeinschaftseigentum dadurch verkleinert und zum Sondereigentum wird. Das bedeutet, dass die Anteile von anderen Wohnungseigentümer:innen sinken, weshalb nicht nur diese, sondern oft auch deren Gläubiger:innen zustimmen müssen. Wurde eine Änderung an der Teilungserklärung vorgenommen, ist eine notarielle Beurkundung Voraussetzung für die Gültigkeit des Dokuments. Außerdem muss in der Regel die Änderung im Grundbuch notiert werden. Wodurch in beiden Fällen zusätzliche Kosten entstehen.
Rechtliche Grundlage Teilungserklärung
Die rechtliche Grundlage für jede Teilungserklärung bildet das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG. Darin enthalten sind alle Regelungen bezüglich der formellen Teilung eines Grundstücks durch eine Teilungserklärung. Darunter fallen das Eigentum an den einzelnen Wohnungen und Gebäuden, an Räumen und Flächen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, sowie am Gemeinschaftseigentum. Eigentümer:innen können durch einen Mehrheitsbeschluss Vereinbarungen über sogenannte Öffnungsklauseln treffen, wodurch in Einzelfällen Abweichungen zum WEG möglich sind. Beachten Sie jedoch, dass hier immer konkret geprüft werden muss, ob die Regelungen tatsächlich wirksam sind.
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