Energetische Sanierung

Immobilien klimagerecht modernisieren

Die Beratung zu einer Baufinanzierung erfolgt ausschließlich durch Personen mit ausgewiesener Baufinanzierungs-Expertise. Deshalb wird Ihr:e Ansprechpartner:in vor Ort bei Bedarf eine Spezialistin oder einen Spezialisten der Allianz hinzuziehen.

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Allianz energetische Sanierung: Handwerker installiert Fotovoltaik-Anlagen auf dem Dach eines Hauses.

Warum energetisch sanieren?

Die Festlegung ambitionierter Klimaziele durch die Bundesregierung und die EU betrifft auch den deutschen Immobiliensektor. Die Lösung: die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden und energieeffiziente Neubauten.
Mehr erneuerbare Energien, weniger Treibhausgas-Emissionen, höhere Effizienzhaus-Standards: Diese neuen gesetzlichen Regelungen sollen in Deutschland Häuser und Wohnungen künftig umweltfreundlicher machen.
Umweltschutz kostet: Wie sich Immobilienkauf und Sanierung oder auch eine größer angelegte Altbausanierung finanziell stemmen lassen und welche staatlichen Fördermittel Sie beantragen können, werden erläutert.
Sie lesen einen allgemeinen Ratgeber zur Finanzierung der energetischen Sanierung von Neu- und Bestandsbauten. Die Allianz bietet nicht alle der hier genannten Produkte und Varianten an.

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Zu welchen Konditionen können Sie Ihren Wohntraum mit der Baufinanzierung der Allianz realisieren? Berechnen Sie Ihre Immobilienfinanzierung schnell, unverbindlich und online mit dem Allianz Baufinanzierungsrechner.

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Das energetische Modernisierungsdarlehen der Allianz

Eine energetische Sanierung senkt dauerhaft Ihre Energiekosten, steigert den Wert Ihrer Immobilie und schont zudem die Umwelt.

Sie suchen eine Baufinanzierung, weil Sie zum Beispiel den Erwerb einer bestehenden Immobilie und deren energetische Sanierung planen. Mit energetischen Maßnahmen können Sie eine höhere Energieeffizienzklasse Ihrer Immobilie erreichen und so deren Wert steigern. Solche Maßnahmen können beispielsweise sein:

eine neue Heizung – verbindlich geregelt mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG 2024)
neue Fenster und / oder ein neues Dach
Wärmedämmung
Fotovoltaik-/ Solarthermie-Anlage
Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung

Mit einer Baufinanzierung der Allianz können Sie den Kauf und die energetische Modernisierung Ihrer Immobilie finanzieren. Auch besteht die Möglichkeit, Fördermittel der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) einzubinden.

Beispiel Heizungsanlage: Immobilieneigentümer:innen, die ihre fossile Heizung gegen eine klimafreundliche Heizung auf Basis erneuerbarer Energien austauschen, können bei Selbstnutzung der Immobilie Förderungen erhalten.

Sie wollen komplette Planungs- und Zinssicherheit erreichen?

Dann finanzieren Sie in Form eines Allianz Volltilgerdarlehens. Dadurch erhalten Sie 0,10 Prozentpunkte Rabatt auf den Sollzins. Mit dem Volltilgerdarlehen decken Sie den Kaufbetrag für die Immobilie und deren energetische Modernisierung ab. Finanzielle Flexibilität in verschiedenen Lebenslagen erhalten Sie zum Beispiel durch Tilgungssatzwechsel und Sondertilgungsmöglichkeiten.

Höhere Energieeffizienz-Standards

Seit dem 01. Januar 2024 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz "GEG 2024". Es regelt maßgeblich die energetische Qualität von Gebäuden sowie den Einsatz erneuerbarer Energien in der Wärmeversorgung.

Zusammen mit dem bereits bestehenden GEG, das bei Um- und Ausbau oder der Sanierung von Bestandsgebäuden die Einhaltung bestimmter Energiehaus- bzw. Effizienzhaus-Standards vorsieht, gelten folgende gesetzliche Vorgaben:

Neubauten müssen ab 01. Januar 2024 die Vorgaben eines Effizienzhaus 40 erfüllen. Das bedeutet: Ein Neubau darf maximal noch 40 Prozent des Jahres-Primärenergiebedards eines vergleichbaren Referenzgebäudes benötigen.

Jede neu eingebaute Heizungsanlage in einem Neubaugebiet muss ab dem 01. Januar 2024 mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Immobilien außerhalb von Neubaugebieten gibt es Übergangsfristen. Verschiedene Fördermöglichkeiten machen diese Investition attraktiv, beispielsweise bei Einbau einer Wärmepumpe zum Heizen. Gefördert werden alternativ auch der Anschluss an ein Wärmenetz, Heizen mit Solarthermie sowie Biomasse-, Stromdirekt- oder Hybridheizungen.
Bestehende Heizungsanlagen sind von dieser Regelung nicht betroffen. Sie dürfen weiter genutzt und auch repariert werden. Übergangsfristen bis zum 30.06.2026 (Großstädte) bzw. 30.06.2028 gelten zudem für den Einbau neuer Heizungsanlagen in Bestandsbauten oder Neubauten außerhalb von Neubaugebieten.
Um die energetische Bewertung von Wohngebäuden nachvollziehbar zu machen, wurde die Berechnung des Energiebedarfs von beheizten Wohn- und Nichtwohngebäuden vereinheitlicht. Sie muss künftig nach der DIN-Norm DIN V 18599 vorgenommen werden.

Gesetzliche Regelungen und Klimaziele

Globale Erderwärmung, Extremwetterereignisse, Hungersnöte oder Flucht: Bereits heute spüren wir die Auswirkungen der weltweiten Klimakrise. Mit einem neuen Klimaschutzpaket soll Europa bis 2050 klimaneutral werden. Entsprechend ambitioniert sind die deutschen Klimaziele. Doch was bedeutet das für Immobilieneigentümer:innen?

Einsparungen und Ausbau erneuerbarer Energien

Die Europäische Union drückt aufs Tempo: Ein wichtiges Ziel ist der Ausbau erneuerbarer Energien, die zukünftig 40 Prozent der in der Europäischen Union gewonnenen Energie ausmachen sollen – in Deutschland bis 2030 sogar 80 Prozent. Geht es nach dem Willen der Bundesregierung, soll Deutschland bis 2045 sogar Treibhausgasneutralität erreichen. Also ein Gleichgewicht zwischen Erzeugung und Abbau von Treibhausgas-Emissionen. So sieht es das Klimaschutzgesetz vom 31. August 2021 vor.

Um solch ehrgeizige Klimaschutzpläne einzuhalten, bedarf es nicht nur starker Einsparungen im allgemeinen Energieverbrauch: Neue Vorgaben, effiziente Sofortmaßnahmen und strengere Richtlinien im Gebäudesektor haben Auswirkungen auf Immobilieneigentümer:innen. So greift bei Eigentümerwechsel oder Eigentumsübergang von Bestandsimmobilien das Gebäudeenergiegesetz (§ 47 GEG 2024). Das verpflichtet Eigentümer:innen, die eine Bestandsimmobilie gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen haben, zu verschiedenen energetischen Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des GEG 2024. Hierzu gehört u. a. der Austausch ineffizienter Heizungen zur Förderung der Energiewende. Diese Sanierungsmaßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren umgesetzt werden (Quelle: § 47 GEG 2024).

Deutlich mehr Solarenergie

Zu den vom Wirtschafts- und Klimaschutzministerium veröffentlichten Sofortmaßnahmen für den Klimaschutz im Gebäudesektor gehört die Nutzung aller geeigneten Dachflächen für die Solarstromproduktion. Sind alle aktuellen Beschränkungen und bürokratische Hürden weitestgehend abgebaut, wird die Installation einer Fotovoltaikanlage zumindest für alle gewerblichen Neubauten verpflichtend eingeführt. Bei privaten Neubauten sollte die Gewinnung von Solarenergie zumindest die Regel sein.

Aufteilung des CO2-Preises

Bis Ende 2022 lag die finanzielle Belastung durch die von der Bundesregierung seit 1. Januar 2021 erhobene, sogenannte CO₂-Ökostromabgabe auf fossile Brennstoffe allein auf Seiten der Mieter:innen. Je höher deren Verbrauch an Öl oder Gas, desto mehr musste jede:r Einzelne zahlen. Seit 2023 werden Vermieter:innen am CO₂-Preis beteiligt. Je mehr Kilogramm CO₂ pro Quadratmeter, desto mehr steigt der Kostenanteil der Vermieter und Vermieterinnen.

Das Ziel: Vermieter:innen sollen nach und nach ihre Heizungsanlagen umweltfreundlich umrüsten, Mieter:innen mehr Energie sparen. Die schrittweise Erhöhung des CO₂-Preises bis 2027 kann für Vermieter:innen von nicht gedämmten Gebäuden heißen, dass sie bis zu 95 Prozent der CO₂-Kosten tragen müssen.

Senkung der Baukosten

Parallel zur finanziellen Unterstützung erfolgt der Abbau bürokratischer Hürden beim Wohnungsbau. Durch standardisiertes Bauen, serielles Sanieren, genormte Prozesse und mehr Digitalisierung sollen die Kosten sinken und auch energieeffizientes Bauen insgesamt günstiger werden.

Der neue Maßnahmenkatalog des Klimaschutzpakets zeigt laut Bundesregierung bereits Wirkung und macht deutlich: Immobilienkauf und energetische Sanierung bzw. energieeffiziente Neubauprojekte sind die Zukunft.

Was heißt energetisch sanieren?

Der Begriff „Energetische Sanierung“ ist im Immobiliensektor in aller Munde. Ein Hauskauf oder Kauf von Bestandsgebäuden ohne entsprechende Modernisierungsmaßnahmen sind heute kaum denkbar. Doch welche Einzelmaßnahmen verbergen sich konkret hinter diesem Begriff? Und unter welchen Voraussetzungen bzw. wie kann klimagerecht saniert werden?

Bei der Sanierung von Wohngebäuden steht Energieeffizienz inzwischen an erster Stelle. Wer sein Haus klimagerecht sanieren möchte, hat hierfür mehrere Möglichkeiten. Hohes Einsparpotenzial haben gerade bei Altbauten u. a. folgende Baumaßnahmen:

Austausch von Türen und Fenstern
Dämmung von Außenwänden und/oder Dach bzw. Dachsanierung
Erneuerung der Heizungsanlage, d.h. Einbau einer Wärmepumpe, Brennwertheizung, Solarthermie- oder Fotovoltaikanlage zur Reduzierung fossiler Brennstoffe (Öl, Gas, Kohle) sowie der Anschluss an ein Gebäude- bzw. Wärmenetz auf der Basis erneuerbarer Energien (Erdwärme, Fernwärme, Wasserstoff)
Heizungsoptimierung, beispielsweise durch neue Mess-, Steuer- und Regelungstechnik, Einbau von Flächenheizungen oder Dämmung von Rohrleitungen
Neue Anlagentechnik, z. B. der Einbau einer energieeffizienten raumlufttechnischen Anlage zur Wärme-/Kälterückgewinnung

Vorteile einer Wärmepumpe

Das neue Klimaschutzgesetz und die damit verbundenen Gesetzesänderungen der Bundesregierung machen derartige Sanierungsmaßnahmen nicht nur notwendig, sondern auch attraktiv. So erfüllen Sie mit der Investition in eine Wärmepumpenheizung die seit 2024 geltende GEG-Gesetzesänderung, dass jede neu eingebaute Heizungsanlage mindestens mit 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden muss. Der für den Betrieb von Wärmepumpen benötigte "grüne" Strom wird über die Erneuerbare-Energien-Umlage (EEG-Umlage) vom Bund mit finanziert und damit günstiger als Öl und Gas. Das verschafft Luft-Wasser-Wärmepumpen neben der Umweltfreundlichkeit einen deutlichen Marktvorteil.

Energieausweis als Anhaltspunkt

Sie sind sich als Vermieter:in unsicher, wie Ihr Mietobjekt energetisch dasteht? Aufschluss über den CO2-Ausstoß eines Gebäudes bzw. die Treibhausgas-Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche, gibt der „Energiepass“ oder Energieausweis. Er enthält auf mehreren Seiten Daten zu Baujahr, Energieträger und Energieverbrauch des jeweiligen Gebäudes sowie bei Bestandsbauten u. a. auch Vorschläge für mögliche energetische Sanierungsmaßnahmen. So bietet er Immobilieneigentümer:innen, die energieeffizient sanieren wollen, erste Anhaltspunkte für die Planung etwaiger Baumaßnahmen. Ein aktueller Energieausweis (nicht älter als 10 Jahre) muss bei der Vermietung oder Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohnung vorliegen, was von den Behörden anhand der jeweiligen Registriernummer stichprobenartig kontrolliert wird.

Förderung für Effizienzhäuser

Ein weiterer Pluspunkt einer energetischen Sanierung: Energiesparende Gebäude, die mit einer Modernisierung den Effizienzhaus-Standard der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erreichen, können für eine derartige Sanierung staatliche Fördergelder beantragen. Nicht zuletzt müssen Um- und Ausbauten, z. B. im Rahmen einer Altbausanierung, bei Bestandsgebäuden den Effizienzhaus-Standard 70 oder 85 erfüllen. Bei Neubauten gilt seit 1. Januar 2024 sogar der KfW Effizienzhaus-Standard 40.

Weitere Informationen zur Definition der einzelnen KfW Effizienzhaus-Klassen sind im Ratgeber zur Immobilienförderung zusammengestellt.

Finanzierung einer energetischen Sanierung

Neue gesetzliche Regelungen (Klimagesetz) und das Klimaschutzpaket der EU setzen verstärkt Anreize für energetische Sanierungen im Gebäudesektor. Doch wie können Käufer:innen und Immobilieneigentümer:innen ihre Immobilienfinanzierung gestalten, wenn sowohl Kaufpreis als auch Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen nur mithilfe von Krediten und Darlehen möglich sind?

Eine klimafreundliche und nachhaltig angelegte Altbausanierung, beispielsweise, um einen bestimmten Energiehaus-Standard zu erreichen, kann schnell hohe Summen im fünf- oder sogar sechsstelligen Bereich erreichen. Möchten Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und diese energetische sanieren, muss die grundlegende Finanzierung des Kaufpreises gesichert sein – Mittel für eine Modernisierung inklusive . In beiden Fällen gilt: Für Projekte dieser Größenordnung ist neben einer gründlichen Planung eine solide Finanzierung besonders wichtig.

Finanzierungsmöglichkeiten

Mit der Allianz an Ihrer Seite können Sie Ihr Sanierungsvorhaben zuverlässig umsetzen. Wir bieten Ihnen maßgeschneiderte Finanzierungslösungen sowie Flexibilität auch während der Zinsbindungszeit z.B. durch einen Tilgungssatzwechsel. Denken Sie beim Erwerb von bestehenden Häusern und Wohnungen auch daran, dass nicht nur der Kaufpreis wichtig ist, sondern auch der Energiestandard und die damit verbundenen möglicherweise notwendigen Sanierungsmaßnahmen. Das kann den Kreditbedarf erhöhen. Sie können eine Immobilienfinanzierung, ein Modernisierungsdarlehen für eine Sanierung oder beides erhalten. Für eine Finanzierung gibt es je nach Bedarf verschiedene Möglichkeiten und Darlehensvarianten:

Annuitätendarlehen: Hohe Planungssicherheit, sowohl als Erst- wie auch als Anschlussfinanzierung geeignet
Volltilgerdarlehen: Annuitätendarlehen, das zum Ende der Laufzeit vollständig abbezahlt ist
BestAger Finanzierung: Ab 60 Jahren können Eigentümer:innen Ihre eigengenutzte und abgezahlte Immobilie bis zu 40% des ermittelten Marktwerts beleihen. So können Sie um zum Beispiel den eigenen Lebensunterhalt sichern, energetisch sanieren oder altersgerecht umbauen.

Die Vorteile einer Allianz Baufinanzierung liegen in Zins- und Planungssicherheit durch lange Zinsbindungszeiten. Hierfür können Sie sich attraktive Konditionen und Zinssätze sichern und Ihren Traum vom sanierten Eigenheim verwirklichen.

Förderung

Die ehrgeizigen Klimaziele der Bundesregierung sowie das umfassende Klimaschutzpaket der EU erhöhen den Druck auf Bauwirtschaft und Immobilieneigentümer:innen. Energetische Sanierungen von Bestandsgebäuden und der Neubau von Energieeffizienzhäusern werden zum Schutz der Umwelt vorangetrieben. Zur Umsetzung derartiger Vorhaben gibt es unterschiedliche staatliche und regionale Förderprogramme.

Verschiedene Institutionen bieten unterschiedliche Möglichkeiten zur Förderung von energieeffizientem Sanieren oder Bauen. Dazu zählen zum Beispiel folgende Immobilienförderungen:

KfW Fördermittel: Umweltbewusste Darlehen und Kredite bis zu 100.000 Euro der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zur Förderung energetischer Gebäudesanierungen nach bestimmten KfW Effizienzhaus-Klassen (Effizienzhaus-Standard 40, 55 oder 70)
BAFA-Förderung: Zuschüsse für Einbau oder Modernisierung einer Heizungsanlage auf Basis erneuerbarer Energien sowie den Austausch von Ölheizungen vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
Regionale Zuschüsse: Neben der staatlichen Immobilien-Förderung durch KfW und BAFA, vergeben auch die Förderbanken der Bundesländer bzw. Städte und Gemeinden kommunale Baukredite, Darlehen und Investitionszuschüsse (Bauförderung) zu günstigen Konditionen.