Mietkaution: Wenn Vermieter auf Nummer sicher gehen

Um das Anlegen eines Mietkautionskontos bei einer Bank kümmern sich in den meisten Fällen die Vermieter. Mieter können sich völlig aufs Einrichten konzentrieren. Die Bankangelegenheit übernehmen Immobilieninhaber – aber nur, wenn sie im Vertragswerk aufs Hinterlegen einer Mietkaution bestehen. Das ist normalerweise die Regel. Das Geld ist für Wohnungs- bzw. Hausbesitzer tabu – das heißt: Sie dürfen darüber nicht frei verfügen.

Sie erhalten zwar die Sicherheitsleistung, müssen für diese allerdings bei ihrer Bank ein Mietkautionskonto anlegen – zum üblichen Zinssatz. Dieses Treuhandkonto ist vom restlichen Vermögen getrennt anzulegen und hat eine Kündigungsfrist von maximal drei Monaten. Sollte der Vermieter die Mietkaution nicht getrennt angelegt haben, kann er sich der Untreue strafbar machen.  Während der gesamten Mietzeit ist es nicht kündbar. Seltener eröffnen Mieter auf ihren Namen ein Kautionskonto.

Nachdem sie die vereinbarte Kautionssumme einbezahlt haben, verpfänden sie das Konto als Mietsicherheit an ihren Vermieter. Auf das Geld haben Kontoeröffner erst wieder Zugriff, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Das Gute daran: Geht der Immobilienbesitzer Pleite, ist die Mietkaution nicht pfändbar und vor Gläubigern sicher. Denn auch bei Insolvenz oder sogar im Todesfall des Vermieters erhalten Sie nach Beendigung Ihres Mietverhältnisses die Kaution inklusive des Zinsertrags zurück. Auch bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Mietkaution unberührt.

Vermieter fordern meist Barkaution als Garantie

Mietkaution soll Eigentümer vor Mietausfällen oder unbezahlten Schäden an ihrer Immobilie bewahren. Beide Parteien vereinbaren meistens die Barkaution als Mietkaution. Dabei übergibt der Mieter seinem Vermieter den im Mietvertrag festgelegten Betrag in bar. Er sollte sich dafür auf jeden Fall eine Quittung ausstellen lassen. Alternativ kann er die Kaution überweisen oder eine andere Garantie-Möglichkeit wählen. Letztendlich entscheiden Vermieter, welche Variante der Sicherheitsleistung sie bevorzugen.

Wann ist Mietkaution fällig?

Je nach finanzieller Lage dürfen Vertragspartner die Summe komplett oder in drei Monatsraten begleichen. Auf die lange Bank schieben geht nicht: Mit Beginn des Mietverhältnisses ist die erste Rate fällig. Ein Vermieter darf einen potenziellen Mieter allerdings nicht ablehnen, weil dieser die Kaution ausschließlich in Raten zahlen möchte. Weigert sich der Vermieter, auf die Ratenzahlung einzugehen, kann das Mietverhältnis auch fristlos gekündigt werden.

Wer als Mieter die festgelegten Raten der Mietkaution nicht bezahlt, setzt seine neue Bleibe aufs Spiel. Das Gesetz erlaubt es Vermietern, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, sobald ihr Mieter mit zwei Monatskaltmieten im Rückstand ist. Möglich ist das ohne vorherige Abmahnung bei nach Inkrafttreten der Mietrechtsnovelle 2013 geschlossenen Verträgen.

Dispokredit ist schnell verfügbar, dafür sehr teuer

Herrscht gerade etwas Ebbe in der Kasse, bietet sich zum Begleichen der Barkaution ein Dispokredit an. Aber Achtung: dabei handelt es sich um die teuerste Form von Bankkrediten. Sie schlagen je nach Kreditinstitut mit jährlichen Zinssätzen zwischen sechs und knapp 14 Prozent zu Buche. Deshalb sollten Mieter diese - wenn es unbedingt sein muss – nur für kurze Zeit zum Finanzieren der Mietkaution in Anspruch nehmen. Einen Vorteil bietet der Dispo allerdings: Banken gewähren ihn schnell und unkompliziert. Die Tilgung ist sehr flexibel.

Kredit gibt's umso günstiger, je höher die Bonität ist

Ratenkredite sind eine Alternative zum teuren Dispokredit. Allerdings prüfen Banken die Kreditwürdigkeit vom Kreditnehmer und holen eine Auskunft bei der Schufa ein. Danach unterscheiden sie unter zwei Kreditformen: bonitäts­unabhängigen und bonitäts­abhängigen Konditionen. Bei bonitätsunabhängigen Konditionen erhält jeder kreditwürdige Interessent den gleichen Zins. Bei bonitätsabhängigen Angeboten bieten Geldinstitute günstigere Bedingungen an. Je höher die Bonität des Kunden, desto niedriger fallen die Zinsen aus.

Wie lange gilt Mietkaution und was geschieht bei Kündigung vom Mietverhältnis?

Eine Mietkaution ist nicht zeitlich begrenzt. Sie beginnt ab Unterzeichnung des Mietvertrags. Endet jedoch das Mietverhältnis, besiegelt das gleichzeitig das Ende der Mietkaution. Dafür gibt es vielfältige Gründe. Beispielsweise, wenn ein neuer Job in einer anderen Stadt einen Wohnungswechsel nötig macht oder Familienzuwachs das begrenzte Platzangebot sprengt. Mit dem Auszug darf die Kaution vom Vermieter zurückverlangt werden. Die Rückzahlung der Mietkaution kann auch per Musterbrief angefordert werden. Hierzu gibt es zahlreiche kostenlose Vorlagen.

Wohnungseigner lösen daraufhin das Bürgschaftskonto auf und zahlen den Betrag zurück. Bewohner erhalten die komplette Summe inklusive dem Zinsertrag, wenn keine offenen Rechnungen oder anderweitige Forderungen bestehen.

Rückzahlung der Mietkaution ist bei Mietvertragsende fällig

Wenn Mieter ihre Wohnung kündigen, möchten sie Ihre Mietkaution zurück. Das ist ihr gutes Recht. Vermieter sind daher laut Mietrecht verpflichtet, ihren scheidenden Bewohnern den Kautionsbetrag inklusive angefallener Zinsen zurückzuzahlen. Wichtig zu wissen: Immobilienbesitzer müssen die Mietkaution nicht sofort erstatten. Der Gesetzgeber gewährt ihnen eine Frist von bis zu zwölf Monaten. In diesem Zeitraum prüfen Wohnungs- und Hauseigentümer, ob und welche Ansprüche gegenüber ehemaligen Mietvertragspartnern bestehen.

Das können Mietschulden sein, offene Nebenkosten, Betriebskostenabrechnungen oder nötige Schönheitsreparaturen, die nach Wegzug anfallen. In diesem Fall kann der Vermieter die Mietkaution vorerst einbehalten. Größeren Ärger vermeidet, wer beim Ein- wie Auszug ein Übergabeprotokoll anfertigt. Beide Parteien halten darin Zustand, Mängel und Pflichten fest, die jeweils zu erfüllen sind. Zur Dokumentation sollten beide Vertragspartner das Papier unterschreiben. Dann steht einer schnelleren Mietkaution-Rückzahlung nichts im Weg.

Mietkaution können Mieter auf mehrere Arten leisten. Wie bereits erwähnt, ist die Form der Barkaution die gängigste. Wer knapp bei Kasse ist oder sein Geld selbst verwalten möchte, hat diese Alternativen:

Mietkautionssparbuch zugunsten des Vermieters

Nicht jeder Mieter gibt gerne sein hartverdientes Geld aus der Hand. Für diese Klientel ist die Variante "Verpfändetes Sparbuch" interessant. Skeptiker eröffnen bei der eigenen Bank ein Mietkautionssparbuch und zahlen darauf das vereinbarte Mietpfand ein. Gleichzeitig verpfänden sie es zugunsten ihres Vermieters. Das Sparbuch dient als Sicherheit und läuft unter eigenem Namen bei der Bank des Vertrauens.

Am Ende des Mietverhältnisses gilt das Gleiche wie bei Barkaution: Liegen keine Ansprüche seitens Vermieter vor, bekommen Mieter ihr verzinstes Guthaben vom Mietkautionssparbuch ausbezahlt. In Zeiten von Niedrigzinsen ist die Summe allerdings nur geringfügig höher als der einbezahlte Betrag.

Bausparvertrag mit Sonderkonditionen suchen

Bausparverträge nutzen die meisten Menschen, um sich ihren Traum von einer eigenen Immobilie zu erfüllen. Die Sparverträge eignen sich ebenfalls gut als Mietsicherheit. Am besten auf Sonderkonditionen achten, die im Schadenfall garantieren, einen Teil der Bausparsumme ausbezahlt zu bekommen.

Mietkautionsdepot lässt auf bessere Renditen hoffen

Eine weitere Möglichkeit ist es, ein Mietkautionsdepot anzulegen. Im Gegensatz zum Sparbuch sind hier in Zeiten niedriger Zinsen bessere Renditen möglich. Die Fonds sind konservativer angelegt und seltener kräftigen Kursschwankungen wie Aktien ausgesetzt. Einziger Wermutstropfen: Es fallen Steuern und für die Verwaltung Gebühren an.

Private Mietkautionsbürgschaft verbessert Wohnungschancen von Geringverdienern

Gerade für Berufsanfänger und Studenten ist es schwer, eine Wohnung zu mieten. Oft ist Vermietern die finanzielle Situation dieser Bewerber zu riskant. Sie überlassen ihren Wohnraum lieber einer solventeren Klientel. Berufsstarter oder Hochschüler verbessern ihre Chancen auf eine Wohnung, wenn sie eine private Mietkautionsbürgschaft mit einem Besserverdiener eingehen.

Dieser garantiert dem Immobilienbesitzer, im Schadenfall mit seinem Vermögen gerade zu stehen. Oft nehmen diese Rolle Eltern ein. Die Bürgschaft muss freiwillig und unaufgefordert erfolgen. Stellt sie ein Vermieter als Bedingung, ist sie unwirksam.

Bankbürgschaft muss Ansprüche im Vertrag genau definieren

Im Gegensatz zur privaten Mietbürgschaft springt bei der Bankbürgschaft (Bankaval) ein Geldinstitut statt einer Privatperson ein. Banken bürgen für klamme Mieter. Das ist nötig, wenn beispielsweise die Mietrückstände nicht beglichen werden oder eine Wohnung beschädigt an den Vermieter zurückgegeben wird. Geldhäuser zahlen Immobilienbesitzern die offenen Rechnungen vom versicherten Bewohner – maximal bis zur vereinbarten Mietkautionssumme.

Vermieter wiederum müssen darauf achten, dass sie die Bankbürgschaft in Bürgschaftsvertrag und Bürgschaftsurkunde als "auf erstes Anfordern" deklarieren. Diese sichert das schnelle Durchsetzen von ihr gesicherter Forderungen. Zusätzlich müssen Eigentümer überlegen, welche Ansprüche eventuell anfallen und diese im Vertrag genau definieren.

Andernfalls gehen sie im Schadensfall leer aus. Steht im Vertrag, die Bürgschaft decke nicht gezahlte Mieten ab, Schäden in der Wohnung sind jedoch nicht aufgeführt, dann erstattet die Garantie nur Mietschulden. Auf Reparatur- und Renovierungskosten bleiben Wohnraumeigentümer dagegen sitzen.

Mietkautionsversicherung macht klamme Mieter liquide

Die Mietkautionsversicherung ist eine weitere Bürgschaftsform. Mieter schließen mit einer Versicherung einen Kautionsvertrag. Sie bezahlen dafür jährlich einen Bruchteil der vereinbarten Mietkaution als Beitrag. Dadurch bleibt ihnen mehr Geld zur freien Verfügung.

Können Kautionsversicherte einen Schaden in der Wohnung nicht aus eigener Tasche bezahlen oder bleiben sie Miete schuldig, kommt die Versicherungsbürgschaft zum Tragen. Die Allianz bietet in ihrem Portfolio eine leistungsstarke Kautionsversicherung zu attraktiven Konditionen an.

Statt die üblichen drei Monatsmieten Kaution zu überweisen, übergeben Mieter ihrem Vermieter bei Einzug in die Wohnung die Bürgschaftsurkunde der Allianz Mietkaution. Das Dokument dient Immobilienbesitzern als Sicherheit und erspart neuen Bewohnern das Bereitstellen der Kaution. Das ist vor allem für Mieter praktisch, die etwas knapp bei Kasse sind.

Wem nützt die Allianz Mietkautionsversicherung?

Wie eingangs beschrieben nützt Allianz Mietkaution Hausherren und Wohnraumnutzern. So bietet die Versicherungsbürgschaft Mietern die Möglichkeit, eine Kaution zu stellen, ohne dabei tief in die Tasche zu greifen. Die eigene Liquidität bleibt erhalten, weil der Versicherungsbeitrag jährlich nur 4,7 Prozent der vereinbarten Kautionssumme beträgt. Statt auf einmal viel Geld einzusetzen, splittet sich die Belastung über einen längeren Zeitraum.

Dagegen schützt Allianz Mietkaution Eigentümer von privat vermieteten Wohneinheiten vor Mietausfall. Zahlt ein Bewohner seine Miete nicht, übernimmt die Allianz die offenen Beträge. Die Versicherung ist allerdings nicht für Besitzer von Wohnungen oder Häusern. Investoren in Betongold können jedoch ihre Mieter darauf hinweisen, dass sie diese Form der Sicherheit bevorzugen. Schließlich ist dadurch der Verwaltungsaufwand für Immobilienbesitzer geringer und sie haben sicheren und schnellen Zugriff auf die Kaution.

Wie funktioniert die Mietkautionsversicherung der Allianz?

Die Allianz Mietkautionsversicherung hilft Mietern, liquide zu bleiben. Nach Abschluss des Versicherungsvertrags erhalten Wohnungsnutzer eine Bürgschaftsurkunde. Diese besiegelt die Bürgschaft zwischen Allianz und Immobilienbesitzer. Das Papier dient als Sicherheit und verbrieft das Recht des auf dem Dokument genannten Vermieters, sich im Falle eines Schadens an die Allianz als Bürgschaftsgläubigerin zu wenden und die Kaution einzufordern.

Den Garantienachweis dürfen Mieter nicht behalten. Vielmehr müssen sie diesen ihrem Vermieter spätestens mit Beginn des Mietverhältnisses übergeben. Das heißt: Wer am 10. Dezember den Mietvertrag unterschreibt, das Mietverhältnis aber erst am 1. Januar beginnt, muss die Bürgschaftsurkunde spätestens am 1. Januar beim Vermieter abliefern. Die Bedingungen im Überblick:

Bonitätsprüfung des Mieters bei der SCHUFA

Bevor die Versicherung in Kraft tritt, erfolgt während des Antragsprozesses im Hintergrund eine SCHUFA-Abfrage zum Antragssteller. Das Ergebnis der Bonitätsprüfung ist maßgeblich für das Zustandekommen des Versicherungsvertrages. Nur bei entsprechender Bonität erhalten Mieter den gewünschten Versicherungsschutz.

Laufzeit der Mietkautionsversicherung

Die Verträge sind ohne feste Vertragslaufzeit und auf unbestimmte Zeit geschlossen. Mieter haben jederzeit die Möglichkeit den Vertrag zu kündigen und die Bürgschaft beim Vermieter z.B. durch Zahlung einer Barkaution abzulösen.

Kautionsversicherung ist bei neuem Mietvertrag nicht übertragbar

Ziehen Mieter in eine neue Wohnung lässt sich der bestehende Kautionsversicherungsvertrag nicht auf das neue Mietverhältnis übertragen. Möchten Wohnungsnutzer auch für die neue Bleibe eine Mietbürgschaft, dann müssen sie einen neuen Versicherungsvertrag abschließen.

Allianz Mietkaution immer separat kündigen

Die Allianz Mietkaution endet nicht automatisch mit Ende des Mietverhältnisses. Die Kautionsversicherung ist separat zu kündigen und die Original-Bürgschaftsurkunde an die Deutsche Kautionskasse (DKK) zurückzusenden. Das Unternehmen wickelt für die Allianz die Versicherung ab. Eine Zahlungspflicht endet erst mit Eingang der Bürgschaftsurkunde bei der DKK.

Tipp: So haben Mieter weniger Aufwand beim Antrag einer Mietkautionsversicherung

Achten Sie beim Stellen des Antrags auf exakte Mieter- und Vermieterdaten. Das erspart Ihnen  unnötigen Mehraufwand, z.B. wegen Rechtschreibfehlern. Als Antragsteller sollten Sie am besten ihren Mietvertrag als Vorlage benutzen – alle erforderlichen Daten sind hier aufgeführt. Ebenfalls wichtig: Bei Antragsstellung müssen Sie Ihre Meldeadresse verwenden, nicht Ihre zukünftige Anschrift. Sie finden die Meldeadresse im Personalausweis.

Der Mieter ist längst ausgezogen, diverse Schönheitsreparaturen seit Monaten erledigt. Einziges Manko: Der bisherige Wohnungsnutzer hat weder auf Mahnungen reagiert, noch die offene Rechnung fürs Renovieren beglichen. In diesem Fall greift die Allianz Mietkaution.

Um die Bürgschaftsversicherung in Anspruch zu nehmen, muss der Vermieter zunächst das entsprechende Schadenformular bei der Deutschen Kautionskasse anfordern - nicht bei der Allianz. Dies ist telefonisch unter 0800-900 30 20 möglich, oder per E-Mail an schaden-allianz-mietkaution@kautionskasse.de.

Die DKK stellt dem Vermieter unverzüglich die benötigten Unterlagen zu. Dieser füllt das Schadenformular vollständig aus, unterschreibt es und schickt es zusammen mit der originalen Bürgschaftsurkunde und einer Kopie des Mietvertrages an die Deutsche Kautionskasse zurück.

Anspruch nur mit original Bürgschaftsurkunde

Ganz wichtig: Für die Inanspruchnahme der Mietkaution muss die Bürgschaftsurkunde im Original eingereicht werden. Die Originalurkunde erkennen Vermieter am Prägesiegel. Sie sollten die Bürgschaftsurkunde daher stets sicher aufbewahren! Der Versicherungsfall tritt ein, wenn Hausherren den Bürgschaftsbetrag ganz oder teilweise zur Auszahlung beantragen.

Die Mietkautionsversicherung der Allianz übernimmt sofort bei berechtigten Ansprüchen die Abwicklung. Nach Begleichen des Schadens erhält der Versicherte die Abrechnung von der Bürgschaftsversicherung und muss den ausgezahlten Betrag zurückzahlen. Ist er damit nicht einverstanden, kann er eine Auszahlung der Kautionssumme verhindern.

Diese Möglichkeit besteht nur, wenn es sich um einen offensichtlichen Rechtsmissbrauch seitens des Immobilienbesitzers handelt. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Forderung des Vermieters liquide Beweismittel in Form von rechtskräftigen Urteilen, sonstigen Titeln, Gutachten gerichtlich bestellter Sachverständiger oder andere Urkunden entgegen stehen.

Welche Forderungen übernimmt die Bürgschaftsversicherung?

Die Kautionsversicherung begleicht offene Mietrechnungen, nicht bezahlte Nebenkosten oder Schönheitsreparaturen. Allerdings übernimmt sie die Bürgschaft nur bis zur Höhe der vereinbarten Mietkaution. Die Versicherungsgesellschaft wickelt den Schadensfall direkt mit dem Vermieter ab.

Zahlungspflicht besteht nur gegenüber Vermietern

Der Versicherte, das heißt der Mieter, hat keinen Anspruch auf Zahlungen aus dem Versicherungsvertrag. Das Assekuranzunternehmen hat eine Zahlungspflicht nur gegenüber Vermietern. Versicherungsunternehmen bürgen im übrigen nur bis zur vereinbarten Kautionssumme. Forderungen, die diesen Betrag übersteigen, sind nicht abgesichert. Dafür stehen Schuldner bei Immobilienbesitzern gerade.