Haus­geld bei Eigentums­wohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich über die Höhe des monatlichen Hausgeldes informieren sowie über die finanziellen Rücklagen der Eigentümergemeinschaft und die Instandhaltungsmaßnahmen. Sehen Sie sich den baulichen Zustand der gesamten Immobilie an.

In diesem Ratgeber informieren wir Sie über das Hausgeld, welche Posten dazugehören und was Sie als Eigentümer darüber wissen sollten.

Als Wohnungseigentümer:in sind Sie zur Abgabe des sogenannten Hausgeldes gesetzlich verpflichtet. Manchmal wird es auch als Wohngeld bezeichnet. Jedoch trifft der Begriff nicht den Sachverhalt. Wohngeld bezieht sich auf einen staatlichen Zuschuss zu den Mietkosten.

Mit dem Hausgeld werden Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, Modernisierungen, Betriebs- und Verwaltungskosten der Wohnanlage beglichen, also des Gemeinschaftseigentums. Das Hausgeld wird als Vorauszahlung von den Eigentümer:innen monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft geleistet. Dabei ist es egal, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen, diese vermieten oder sie leer steht.

Jährlich erfolgt durch den Hausverwalter bzw. die Hausverwalterin eine Abrechnung der Kosten mit den Hausgeldzahlungen. Grundlage für das monatliche Hausgeld ist der von der oder dem Verwalter:in erstellte jährlich Wirtschaftsplan, in dem die Vorhaben des Jahres zusammengestellt sind. Dazu zählen die voraussichtlichen Kosten für den Unterhalt des Gebäudes, Verbrauchskosten wie Zentralheizung und geplante Reparaturen und Renovierungen. In der Jahresversammlung der Eigentümergemeinschaft wird der Wirtschaftsplan vorgestellt und beschlossen.

Haben Sie ein Einfamilienhaus oder ein Reihenhaus, wird kein Hausgeld fällig, da es sich dabei um keine gemeinschaftlich genutzte Anlage handelt, die anteilig gepflegt und bewirtschaftet werden muss. In diesem Fall sind Sie selbst dafür verantwortlich, Rücklagen für Reparaturen, Instandhaltung und Modernisierungen zu bilden und die Betriebskosten zu bezahlen.

Das Hausgeld setzt sich aus verschiedenen Komponenten zusammen. Dazu zählen:

• Betriebskosten (z. B. Strom, Wasser, Abfallentsorgung, Treppenhaus- und Gartenpflege, Hausmeister:in, Versicherungen)
• Heizkosten
• Verwaltungskosten (z.B. Hausverwaltung)
• Laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum
• Instandhaltungsrücklage für Reparaturen und Renovierungen zur Erhaltung der Wohnanlage

Grundsätzlich gilt: Das Hausgeld muss von Ihnen als Eigentümer:in an die Hausgemeinschaft gezahlt werden. Es können jedoch einige Positionen auf die Mieter:innen umgelegt werden, die Sie durch die Mietnebenkosten zurückerhalten. Dazu zählen vor allem Kosten, von denen Mieter:innen direkt profitieren wie zum Beispiel die Betriebskosten, Heiz- und Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume und Hausmeisterkosten.

Kosten, die die Verwaltung der Immobilie betreffen oder Rücklagen für die Instandsetzungen des Objekts können nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden. Wichtig: Eine Umlage auf die Mieter:innen ist nur dann rechtens, wenn Sie diese wirksam im Mietvertrag vereinbart haben.

Kosten, die Sie nicht auf Ihre Mieter:innen umlegen können, sind in der Regel steuerlich absetzbar. Da Ihnen diese Ausgaben (Verwaltungskosten, Rücklagen) durch die Vermietung entstehen, können Sie sie in Ihrer Steuerklärung unter „Vermietung und Verpachtung“ angeben. Das gilt nur für tatsächlich angefallene Kosten. Ansparungen für die Instandsetzung sind beispielsweise erst absetzbar, wenn das Geld tatsächlich ausgegeben wurde.

Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, müssen Sie, sobald Sie als Eigentümer:in gelten, Hausgeld bezahlen. Rechtmäßige:r Eigentümer:in sind Sie ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie im Grundbuch eingetragen werden. Erst dann gehen alle Rechte und Pflichten, die die Immobilie betreffen, auf Sie über. Bis dahin bleibt der oder die Verkäufer:in rechtmäßige:r Eigentümer:in. In Bezug auf das Hausgeld bedeutet das, dass er bis zum Tag des Grundbucheintrages die Kosten dafür tragen muss. Erfolgt dieser beispielsweise in der Mitte eines Monats, ist der Verkäufer bzw. die Verkäuferin verpflichtet, das Hausgeld anteilig bis zu diesem Tag zu zahlen.

Das Hausgeld wird mithilfe eines Wirtschaftsplans berechnet, der in einer jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen wird. Die Verteilung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann unterschiedlich aussehen. Laut WEG (Wohnungseigentumsgesetz) §16 ist grundsätzlich der Miteigentumsanteil der zu verwendende Verteilungsschlüssel. Es ist beispielsweise möglich, dass das Hausgeld von jeder Eigentümerin bzw. jedem Eigentümer zu gleichen Teilen bezahlt wird. Heizkosten werden nach Verbrauch abgerechnet. Beachten Sie zudem, dass die Höhe des Hausgeldes immer von der Ausstattung der Wohnanlage abhängig ist. Immobilien mit Schwimmbädern oder ähnlichem haben oft ein höheres Hausgeld, da deren Instandhaltung zusätzlich Geld kostet.

Eine pauschale Berechnung des Hausgeldes ist nicht möglich. Es hängt von verschiedenen Faktoren wie der Größe der Wohnung und dem Rücklageanteil des Hausgeldes ab. Interessieren Sie sich für eine zum Verkauf stehende Immobilie, kann Ihnen in der Regel die Hausverwaltung nähere Informationen zur Höhe des Hausgeldes geben.

Am Ende eines Jahres erhalten Eigentümer:innen vom Hausverwalter bzw. der Hausverwalter:in der Wohnungseigentümergemeinschaft die Hausgeldabrechnung. Auf dieser Grundlage erfolgt eine Verrechnung des geleisteten Hausgeldes mit den tatsächlich angefallenen Kosten. Wohnungseigentümer:innen können demnach mit einer Nachzahlung oder einer Rückerstattung rechnen.