Forward-Darlehen

Ein Forward-Darlehen ist ein Darlehen, bei dem Sie den Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbaren. In der Regel handelt es sich um ein Hypothekendar­lehen, das Sie als Anschlussfinanzierung  zur Weiterführung einer Immobilienfinanzierung ab­schlie­ßen. Im Normalfall wird das Forward-Darlehen mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Sie erhalten es bei Banken und Versicherungen. 

Zwischen Zinszusage (= Vertrags­ab­schluss) und tatsächlichem Beginn des Darlehens gibt es eine Vorlaufzeit (engl.: „forward“ für „Vorlauf“). Dank dieses Zeitpuffers können Sie sich bereits vor Ablauf Ihres bestehenden Kreditvertrages und der damit verbundenen Soll­zins­bindung einen günstigen Zinssatz sichern. Bei den meisten Immobilien­darlehen läuft die Zinsbindung nach fünf, zehn oder 15 Jahren aus. Einige Kreditgeber bieten auch Zinsfestschreibungen von bis zu 40 Jahren an.

Je länger im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen, desto schwieriger ist es, die zukünftige Zinsentwicklung einzuschätzen. Weder Sie noch Ihre Bank können vorhersehen, ob die Zinsen steigen oder fallen werden. In Zeiten von Niedrigzinsen bietet sich ein Forward-Darlehen daher besonders an. Steigt das Zinsniveau später wieder, profitieren Sie von den vereinbarten günstigen Konditionen.

Forward-Darlehen bietet finanzielle Planungssicherheit

Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich das heutige Zinsniveau für später. Diese Voraussicht bietet Ihnen Planungs­sicherheit für die Zukunft. Denn Sie kennen schon heute die monatliche Rate Ihrer künftigen Anschlussfinanzierung. Zum Beispiel:

3 Jahre Forward-Phase + 20 Jahre Forward-Zinsbindung = 23 Jahre Planungssicherheit

Wie lange vorher Sie das Forward-Darlehen abschließen können, variiert von Anbieter zu Anbieter. Bei einigen Kreditgebern ist der Abschluss frühestens fünf Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer bisherigen Immobilienfinanzierung  möglich. Die maximale Vorlaufzeit beträgt somit 60 Monate. Liegt die Sollzinsbindung noch weiter in der Zukunft, vergeben Banken in der Regel keine Forward-Darlehen. 

Ab wann Sie das Forward-Darlehen abschließen, hängt vom aktuellen Zinssatz und der zu erwartenden Zins­entwicklung ab. Da sichere Vorher­sagen über mehrere Jahre hinweg nicht möglich sind, raten Experten dazu, bis drei Jahre vor Zins­bindungs­ende abzuwarten und erst dann zu prüfen, ob sich ein Forward-Darlehen lohnen könnte. Ein Beispiel:

Forward-Darlehen nur mit Zinsaufschlag möglich

Während das Forward-Darlehen Ihnen hohe Planungssicherheit ermöglicht, riskieren Kreditinstitute finanzielle Einbußen. Um das finanzielle Risiko zu minimieren, verlangen sie zusätzlich zum normalen Zinssatz einen Zinsaufschlag. Für jeden Monat der Vorlaufphase erhöht die Bank Ihre Zinsen in der Regel um 0,01 bis 0,03 Prozent­punkte. Wie hoch der Zins­aufschlag im konkreten Fall ist, hängt vom Anbieter und dem jeweiligen Angebot ab.

Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag

Die Höhe des Aufschlags hängt davon ab, wie lange im Voraus Sie das Forward-Darlehen abschließen. Dabei gilt: je länger, desto höher. Für ein Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten wird also ein geringerer Aufschlag fällig als für eines mit 36 oder 50 Monaten Vorlaufzeit.

Forward-Darlehen Beispiel

Der aktuelle Zins für Immobiliendarlehen liegt beispielsweise bei zwei Prozent. Da Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen, möchten Sie drei Jahre (bzw. 36 Monate), bevor Ihr ursprüngliches Darlehen ausläuft, ein Forward-Darlehen abschließen. Ihre Bank berechnet einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Bei 36 Monaten ergeben sich Zusatzzinsen von 1,08 Prozent. Ihr Forward-Darlehen hat damit einen Zinssatz von 3,08 Prozent. Die Formel lautet:

aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward-Darlehen (2 % + 36 * 0,03 %-Punkte = 3,08 %)

Wichtig: Für eine genaue Berechnung des Forward-Darlehens sind weitere Parameter notwendig, unter anderem die Länge der Zinsbindung Ihrer Anschluss­finanzierung, die Höhe des Darlehens sowie die gewählte Tilgung. Nutzen Sie unseren Forward-Darlehen Rechner oder wenden Sie sich an Ihren Allianz-Berater  vor Ort.

Gibt es Forward-Darlehen ohne Aufschlag?

Ein Forward-Darlehen ganz ohne Zinsaufschlag ist selten am Markt zu finden. Im Normalfall erheben Banken ihn, um ihr finanzielles Risiko abzufedern. Es gibt jedoch Anbieter, die in den ersten drei bis zwölf Monaten der Forward-Phase auf den Zinsaufschlag verzichten. In der Regel handelt es sich um zeitlich beschränkte Aktionsangebote.

Ist es für den Abschluss eines Forward-Darlehens zu spät, gibt es andere Mög­lich­keiten: Sie können das bestehende Darlehen bei Ihrem aktuellen Kreditgeber verlängern (Prolongation) oder zu einem neuen Anbieter mit besseren Konditionen wechseln (Umschuldung).

1. Prolongation

Prolongation (lat. prolungare = verlängern) bedeutet, dass Sie die bereits bestehende Immobilienfinanzierung verlängern und das Anschlussdarlehen beim gleichen Anbieter aufnehmen. In der Regel macht Ihnen der Darlehensgeber spätestens drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein entsprechendes Angebot.

Vorteil einer Prolongation ist, dass Sie sich den aufwendigen Angebotsvergleich, den bürokratischen Aufwand und eine erneute Bonitätsprüfung ersparen. Allerdings bieten die meisten Pro­lon­ga­tions­an­ge­bote nicht immer die für Sie best­möglichen Konditionen.

2. Umschuldung

Bei einer Umschuldung lösen Sie Ihr laufendes Darlehen ab und führen die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut durch. Sinn und Zweck der Um­schul­dung ist, dass Sie beim neuen Anbieter einen besseren Zinssatz erhalten und dadurch Geld sparen. Allerdings werden bei einer Umschuldung sowohl Ihre Bonität als auch die Immobilie neu bewertet.

Zudem fallen Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Der Anbieterwechsel lohnt sich, sobald Sie dadurch einen Zinsvorteil oder mehr Flexibilität erhalten.

Vertrag ist Vertrag – das gilt auch für das Forward-Darlehen. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich dazu, das An­schluss­darlehen am Ende der Vor­lauf­zeit abzunehmen. Im Gegenzug garantiert die Bank Ihnen den im Voraus vereinbarten Zinssatz. Aufgrund dieser speziellen Vertrags­konstellation riskieren Sie bei nachträglichen Änderungen oder vorzeitiger Kündigung eine sogenannte Nicht­abnahme­ent­schä­di­gung beziehungsweise Vor­fällig­keits­ent­schä­digung.

Forward-Darlehen nachträglich erhöhen

Obwohl Sie bereits während der Forward-Phase merken, dass das vereinbarte Anschlussdarlehen zu niedrig angesetzt ist, können Sie es nicht einfach aufstocken. Ein Forward-Darlehen nachträglich zu erhöhen ist in der Regel nicht möglich. Um das benötigte Kapital trotzdem zu erhalten, ist die Aufnahme eines weiteren Kredits notwendig. Man spricht von einem sogenannten Nachtragsdarlehen. 

Forward-Darlehen kündigen

Das Forward-Darlehen vorzeitig zu kündigen oder abzulösen, ist normalerweise nicht möglich. Nehmen Sie es nicht in Anspruch, steht Ihrer Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zu. Diese Strafgebühr ist meist so hoch, dass es sich nicht lohnt, die Finanzierung zu kündigen.

Haben Sie mit der Bank vertraglich ein Kündigungsrecht nach der Auszahlung vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung des Forward-Darlehens möglich. Diese Option nennt sich „Forward-Darlehen mit Ausstiegsrecht“. Die Kündigungsoption hat allerdings ihren Preis: Zu den üblichen Zinsaufschlägen zahlen Sie einen zusätzlichen Aufschlag von beispielsweise  0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. 

Forward-Darlehen kündigen bei Hausverkauf und Wohnungsverkauf

Möchten Sie die Immobilie vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit verkaufen, muss der Kreditgeber Sie aus dem Forward-Darlehensvertrag entlassen. Der Anspruch auf Nicht­ab­nahme­ent­schä­digung beziehungsweise Vor­fällig­keits­ent­schä­digung bleibt allerdings bestehen.