Fröhlihches junges Paar sitzt in korbförmigen Stühlen auf Balkon ihres Eigenheims
Heute die Zinsen für morgen sichern

Forward Darlehen

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Kurz erklärt in 30 Sekunden
  • Das Forward Darlehen ist üblicherweise ein Annuitätendarlehen mit gleich­blei­bender Rate, das Sie zur Anschlussfinanzierung abschließen können. Es wird zum Ende der Sollzinsbindung Ihrer ur­sprüng­lichen Baufinan­zierung ausgezahlt und löst diese dann ab.
  • Den Zinssatz Ihres Anschlussdarlehens können Sie sich bis zu fünf Jahre im Voraus sichern. Dadurch erhalten Sie finanzielle Planungssicherheit. Ihre „Zinswette“ lohnt sich allerdings nur, wenn die Zinsen tatsächlich steigen. Sinken sie, liegt Ihr Darlehenszins über dem eigentlichen Zinsniveau.
  • Forward Darlehen sind teurer als herkömmliche Kredite, da die Bank dafür einen Zinsaufschlag verlangt. Dieser steigt, je länger Sie sich im Voraus für das Darlehen entscheiden. Aktuell liegt er bei 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat der Vorlaufzeit.
  • Für Ihre Anschlussfinanzierung kommen auch Prolongation und Umschuldung in Betracht. Das heißt: Sie verlängern die ursprüngliche Immobilien­finanzierung bei Ihrem Kreditgeber oder wechseln zu einem neuen Anbieter mit besseren Voraussetzungen.
  • Kündigen Sie Ihr Forward Darlehen noch während der Vorlaufzeit, erhält die Bank eine Nicht­abnahme­entschädigung. Abhängig von Ihrer Restschuld kann diese mehrere tausend Euro betragen.
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Erklärung

Ein Forward Darlehen ist ein Darlehen, bei dem Sie den Zinssatz bis zu fünf Jahre im Voraus vereinbaren. In der Regel handelt es sich um ein Hypothekendar­lehen, das Sie als Anschlussfinanzierung  zur Weiterführung einer Immobilienfinanzierung ab­schlie­ßen. Im Normalfall wird das Forward Darlehen mit einer Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Sie erhalten es bei Banken und Versicherungen. 

Zwischen Zinszusage (= Vertrags­ab­schluss) und tatsächlichem Beginn des Darlehens gibt es eine Vorlaufzeit (engl.: „forward“ für „Vorlauf“). Dank dieses Zeitpuffers können Sie sich bereits vor Ablauf Ihres bestehenden Kreditvertrages und der damit verbundenen Soll­zins­bindung einen günstigen Zinssatz sichern. Bei den meisten Immobilien­darlehen läuft die Zinsbindung nach fünf, zehn oder 15 Jahren aus. Einige Kreditgeber bieten auch Zinsfestschreibungen von bis zu 40 Jahren an.

Je länger im Voraus Sie das Forward Darlehen abschließen, desto schwieriger ist es, die zukünftige Zinsentwicklung einzuschätzen. Weder Sie noch Ihre Bank können vorhersehen, ob die Zinsen steigen oder fallen werden. In Zeiten von Niedrigzinsen bietet sich ein Forward Darlehen daher besonders an. Steigt das Zinsniveau später wieder, profitieren Sie von den vereinbarten günstigen Konditionen.

Forward Darlehen bietet finanzielle Planungssicherheit

Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich das heutige Zinsniveau für später. Diese Voraussicht bietet Ihnen Planungs­sicherheit für die Zukunft. Denn Sie kennen schon heute die monatliche Rate Ihrer künftigen Anschlussfinanzierung. Zum Beispiel:

3 Jahre Forward-Phase + 20 Jahre Forward-Zinsbindung = 23 Jahre Planungssicherheit

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Vorlaufzeiten & Zinsaufschlag

Wie lange vorher Sie das Forward Darlehen abschließen können, variiert von Anbieter zu Anbieter. Bei einigen Kreditgebern ist der Abschluss frühestens fünf Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Ihrer bisherigen Immobilienfinanzierung  möglich. Die maximale Vorlaufzeit beträgt somit 60 Monate. Liegt die Sollzinsbindung noch weiter in der Zukunft, vergeben Banken in der Regel keine Forward Darlehen. 

Ab wann Sie das Forward Darlehen abschließen, hängt vom aktuellen Zinssatz und der zu erwartenden Zins­entwicklung ab. Da sichere Vorher­sagen über mehrere Jahre hinweg nicht möglich sind, raten Experten dazu, bis drei Jahre vor Zins­bindungs­ende abzuwarten und erst dann zu prüfen, ob sich ein Forward Darlehen lohnen könnte. Ein Beispiel:

Infografik Zeitstrahl: Ablauf eines Forward Darlehens

 

Forward Darlehen nur mit Zinsaufschlag möglich

Während das Forward Darlehen Ihnen hohe Planungssicherheit ermöglicht, riskieren Kreditinstitute finanzielle Einbußen. Um das finanzielle Risiko zu minimieren, verlangen sie zusätzlich zum normalen Zinssatz einen Zinsaufschlag. Für jeden Monat der Vorlaufphase erhöht die Bank Ihre Zinsen in der Regel um 0,01 bis 0,03 Prozent­punkte. Wie hoch der Zins­aufschlag im konkreten Fall ist, hängt vom Anbieter und dem jeweiligen Angebot ab.

Je länger die Vorlaufzeit, desto höher der Aufschlag

Die Höhe des Aufschlags hängt davon ab, wie lange im Voraus Sie das Forward Darlehen abschließen. Dabei gilt: je länger, desto höher. Für ein Forward Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten wird also ein geringerer Aufschlag fällig als für eines mit 36 oder 50 Monaten Vorlaufzeit.

Forward Darlehen Beispiel

Der aktuelle Zins für Immobiliendarlehen liegt beispielsweise bei zwei Prozent. Da Sie von einem steigenden Zinsniveau ausgehen, möchten Sie drei Jahre (bzw. 36 Monate), bevor Ihr ursprüngliches Darlehen ausläuft, ein Forward Darlehen abschließen. Ihre Bank berechnet einen Zinsaufschlag von 0,03 Prozentpunkten pro Monat. Bei 36 Monaten ergeben sich Zusatzzinsen von 1,08 Prozent. Ihr Forward Darlehen hat damit einen Zinssatz von 3,08 Prozent. Die Formel lautet:

aktueller Zinssatz + Vorlaufzeit in Monaten x Zinsaufschlag pro Monat = Zinssatz für das Forward Darlehen (2 % + 36 * 0,03 %-Punkte = 3,08 %)

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Aktueller Zinssatz Zinsaufschlag pro Monat der Vorlaufzeit Vorlaufzeit Gesamter Zinsaufschlag Zinssatz Forward Darlehen
2,0 %  0,01 % 24 Monate 0,24 % 2,24 %
2,0 %  0,02 % 30 Monate 0,60 % 2,60 %
2,0 % 0,03 % 36 Monate 1,08 % 3,08 %

Wichtig: Für eine genaue Berechnung des Forward Darlehens sind weitere Parameter notwendig, unter anderem die Länge der Zinsbindung Ihrer Anschluss­finanzierung, die Höhe des Darlehens sowie die gewählte Tilgung. Nutzen Sie unseren Forward Darlehen Rechner oder wenden Sie sich an Ihren Allianz-Berater  vor Ort.

Gibt es Forward Darlehen ohne Aufschlag?

Ein Forward Darlehen ganz ohne Zinsaufschlag ist selten am Markt zu finden. Im Normalfall erheben Banken ihn, um ihr finanzielles Risiko abzufedern. Es gibt jedoch Anbieter, die in den ersten drei bis zwölf Monaten der Forward-Phase auf den Zinsaufschlag verzichten. In der Regel handelt es sich um zeitlich beschränkte Aktionsangebote.

Illustration Info: Gut zu wissen
Gut zu wissen
Illustration Info: Gut zu wissen

Haben Sie sich für ein Forward Darlehen entschieden, steht die Gestaltung Ihres Kreditvertrags bevor. Auf folgende fünf Aspekte sollten Sie dabei besonders achten:

  • Zinssatz: Je niedriger die monatlichen Bauzinsen, desto günstiger ist am Ende die Finanzierung Ihrer Immobilie.
  • Laufzeit: Neben dem Zinssatz spielt die Laufzeit eine Rolle. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zinssatz. Bei hohem Zinsniveau ist eine kurz Darlehenslaufzeit empfehlenswert. So bleiben Sie flexibel. Ist der Zinssatz niedrig, bietet sich eine lange Zinsbindung an, um maximal von den guten Konditionen zu profitieren.
  • Zinsaufschlag: Je höher der monatliche Aufschlag, den die Bank in der Vorlaufzeit verlangt, desto höher Ihre Kosten. Überlegen Sie daher genau, ob ein Forward Darlehen sich für Sie eignet.
  • Vorlaufzeit: Je länger die Forward-Phase bis zur Anschluss­finanzierung, desto höher ist der Zinsaufschlag, den die Bank bis zum Darlehensbeginn verlangt.
  • Nichtabnahmeentschädigung: Der Kreditgeber kann eine Nicht­abnahme­ent­schä­digung fordern. Manche Anbieter verzichten bei Arbeitslosigkeit, Erwerbs­un­fähigkeit oder Tod des Darlehens­nehmers auf die Vertrags­strafe. Informieren Sie sich im Vorhinein über solche Konditionen.
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Prolongation & Umschuldung
Beratungssituation, ein Mann mit Anzug erklärt einem Mann etwas

Ist es für den Abschluss eines Forward Darlehens zu spät, gibt es andere Mög­lich­keiten: Sie können das bestehende Darlehen bei Ihrem aktuellen Kreditgeber verlängern (Prolongation) oder zu einem neuen Anbieter mit besseren Konditionen wechseln (Umschuldung).

1. Prolongation

Prolongation (lat. prolungare = verlängern) bedeutet, dass Sie die bereits bestehende Immobilienfinanzierung verlängern und das Anschlussdarlehen beim gleichen Anbieter aufnehmen. In der Regel macht Ihnen der Darlehensgeber drei Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung ein entsprechendes Angebot.

Vorteil einer Prolongation ist, dass Sie sich den aufwendigen Angebotsvergleich, den bürokratischen Aufwand und eine erneute Bonitätsprüfung ersparen. Allerdings bieten die meisten Pro­lon­ga­tions­an­ge­bote nicht immer die für Sie best­möglichen Konditionen.

2. Umschuldung

Bei einer Umschuldung lösen Sie Ihr laufendes Darlehen ab und führen die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut durch. Sinn und Zweck der Um­schul­dung ist, dass Sie beim neuen Anbieter einen besseren Zinssatz erhalten und dadurch Geld sparen. Allerdings werden bei einer Umschuldung sowohl Ihre Bonität als auch die Immobilie neu bewertet.

Zudem fallen Gebühren für die Grundschuldabtretung an. Der Anbieterwechsel lohnt sich, sobald Sie dadurch einen Zinsvorteil oder mehr Flexibilität erhalten.

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Anpassungsmöglichkeiten

Vertrag ist Vertrag – das gilt auch für das Forward Darlehen. Mit Ihrer Unterschrift verpflichten Sie sich dazu, das An­schluss­darlehen am Ende der Vor­lauf­zeit abzunehmen. Im Gegenzug garantiert die Bank Ihnen den im Voraus vereinbarten Zinssatz. Aufgrund dieser speziellen Vertrags­konstellation riskieren Sie bei nachträglichen Änderungen oder vorzeitiger Kündigung eine sogenannte Nicht­abnahme­ent­schä­di­gung beziehungsweise Vor­fällig­keits­ent­schä­digung.

Forward Darlehen nachträglich erhöhen

Obwohl Sie bereits während der Forward-Phase merken, dass das vereinbarte Anschlussdarlehen zu niedrig angesetzt ist, können Sie es nicht einfach aufstocken. Ein Forward Darlehen nachträglich zu erhöhen ist in der Regel nicht möglichUm das benötigte Kapital trotzdem zu erhalten, ist die Aufnahme eines weiteren Kredits notwendig. Man spricht von einem sogenannten Nachtragsdarlehen. 

Forward Darlehen kündigen

Das Forward Darlehen vorzeitig zu kündigen oder abzulösen, ist normalerweise nicht möglich. Nehmen Sie es nicht in Anspruch, steht Ihrer Bank eine Nichtabnahmeentschädigung zu. Diese Strafgebühr ist meist so hoch, dass es sich nicht lohnt, die Finanzierung zu kündigen.

Haben Sie mit der Bank vertraglich ein Kündigungsrecht nach der Auszahlung vereinbart, ist eine vorzeitige Kündigung des Forward Darlehens möglich. Diese Option nennt sich „Forward Darlehen mit Ausstiegsrecht“. Die Kündigungsoption hat allerdings ihren Preis: Zu den üblichen Zinsaufschlägen zahlen Sie einen zusätzlichen Aufschlag von beispielsweise  0,3 bis 0,5 Prozentpunkten. 

Forward Darlehen kündigen bei Hausverkauf und Wohnungsverkauf

Möchten Sie die Immobilie vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit verkaufen, muss der Kreditgeber Sie aus dem Forward Darlehensvertrag entlassen. Der Anspruch auf Nicht­ab­nahme­ent­schä­digung beziehungsweise Vor­fällig­keits­ent­schä­digung bleibt allerdings bestehen.

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Vor- und Nachteile
Wann ein Forward Darlehen sinnvoll erscheint und ob sich das für Sie lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Zunächst gilt: Da die Bank einen Zinsaufschlag verlangt, ist ein Forward Darlehen in der Regel teurer als ein normaler Kredit. Zudem ist ein Forward Darlehen ein verbindlicher Darlehensvertrag, den Sie in jedem Fall abnehmen müssen. Deshalb ist es wichtig, die Entscheidung für ein Forward Darlehen mit seinen Vor- und Nachteilen abzuwägen.
  • Heute die niedrigen Zinsen für morgen sichern: Ein Forward Darlehen bedeutet Sicherheit gegenüber künftig steigenden Zinsen. 
  • Finanzielle Planungssicherheit weit in die Zukunft: Die Monatsrate für das Forward Darlehen ist auf Jahre hinaus festgelegt. Selbst ein plötzlicher Anstieg der Zinsen hat keine Auswirkungen auf Ihre monatlichen Ausgaben. Das erleichtert die persönliche Finanzplanung.
  • Gleichbleibende Monatsraten: Ihre monatlichen Darlehensraten bleiben über die gesamte Laufzeit hinweg konstant.
  • Sorglose Anschlussfinanzierung: Zahlreiche Immobilieneigentümer möchten das aktuelle Zinsumfeld nicht ständig beobachten, um den besten Augenblick für die Anschlussfinanzierung abzupassen. Mit einem Forward Darlehen ist das Thema frühzeitig geregelt.
  • Keine Bereitstellungszinsen während der Forward-Periode: Zwischen Abschluss des Forward Darlehens und dem vertraglich vereinbarten Auszahlungstermin fallen für Sie keine Bereitstellungszinsen an.
  • Unflexibler Vertrag: Sie legen sich frühzeitig auf einen Anbieter und einen fixen Zinssatz fest. Besonders, wenn Veränderungen bei Wohnort, Arbeitsverhältnis oder Nutz­ung der Immobilie denkbar sind, sollten Sie sich nicht an ein starres Forward Darlehen binden.
  • Abnahmepflicht: Ändert das Zinsniveau sich uner­war­tet, können Sie die Konditionen des Forward Darlehens weder nachverhandeln noch kündigen. Ansonsten zahlen Sie der Bank eine Nichtabnahmeent­schädigung.
  • Spekulation bei der Zinsentwicklung: Wenn Sie ein Forward Darlehen abschließen, erwarten Sie, dass das Zinsniveau künftig steigt. Trifft Ihre Zinserwartung nicht ein, müssen Sie den vereinbarten Zinssatz dennoch bezahlen.
  • Teurer als herkömmliche Immobilienkredite: Für die garantierte Zinssicherheit verlangt die Bank einen Zinsaufschlag. Je weiter im Voraus Sie das Forward Darlehen in Anspruch nehmen, desto höher ist der Zuschlag.
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Illustration Zinsrechner: Frau betrachtet Grafik am Computer
Zinsen berechnen
Illustration Zinsrechner: Frau betrachtet Grafik am Computer
Ein passendes Forward Darlehen mit gutem Zinsangebot zu finden, ist leichter als Sie denken. Mit dem praktischen Forward Darlehen Rechner der Allianz können Sie vorab die Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung berechnen.
Nachrechnen lohnt sich
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